Aanvraag Ontheffing conform art. 3.2, lid 1. van de Verordening Ruimte 1. voor de realisatie van 2 burgerwoningen

Transcriptie

1 Aanvraag Ontheffing conform art. 3.2, lid 1 van de Verordening Ruimte 1 voor de realisatie van 2 burgerwoningen Albert van t Hartweg 46, Nieuwerkerk a/d IJssel 1. Aanleiding Dhr. R. Reijm, wonende te Moordrecht, is voornemens aan de Albert van t Hartweg in Nieuwerkerk a/d IJssel een tweetal woningen met vrijstaande garage te realiseren. Dhr. Reijm is mede-eigenaar van de betreffende grond. In totaal kent het perceel 4 eigenaren: R.Reijm holding BV; Reijm S BV Rean BV en Jeta BV. Dhr. Reijm heeft zich in 2012 tot de gemeente Zuidplas gericht. Het initiatief is in strijd met het vigerende bestemmingplan Zuidplas-west, maar de gemeente heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan de hierin opgenomen wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van 2 woningen. Dit wijzigingsplan voorziet in het juiste planologisch regime. 2. Huidige situatie De locatie ligt aan de Albert van t Hartweg 46 te Nieuwerkerk aan den IJssel (kadastraal bekend gem. Nieuwerkerk aan den IJssel, sectie D, nr. 2360, plaatselijk bekendalbert van t Hartweg Verordening Ruimte, vastgesteld door Provinciale Staten Zuid Holland op 9 juli

2 Ligging in groter verband Kadastrale situatie Luchtfoto situering locatie 2

3 De locatie heeft de volgende kenmerken: Het perceel is gelegen aan de Albert van t Hartweg buiten de bebouwingscontour van Nieuwerkerk aan den IJssel en vormt onderdeel van het gemengde gebied (kassen, agrarisch, bedrijven) aan de noordkant van de woonbebouwing van Nieuwerkerk aan den IJssel. Het voorste deel van perceel D 2360 is onverhard en is ca. 65 meter diep en 35 meter breed (= ca m2) en in gebruik om paarden te laten grazen. Het achterste deel (geen onderdeel van het wijzigingsplan) is agrarisch. Vooraanzicht vanaf de Albert van t Hartweg 3. Planbeschrijving Het plan van dhr. Reijm voorziet in de realisatie van 2 vrijstaande woningen met eigen garage. De woningen ontsluiten direct op de Albert van t Hartweg via bruggen of dammen (met duiker) Dit is conform de eisen van het Beeldkwaliteitplan wat hier van toepassing is. Parkeren vindt uitsluitend op eigen terrein plaats. De voorgevelrooilijn ligt naar achteren, zoals is aangegeven op de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan Zuidplas-West. De garages staan verder achterop het terrein en liggen in het verlengde van de woningen. Hiermee wordt via de weg doorzicht op het landschap behouden. In onderstaande tekening is de situering van de nieuwe woningen met garages aangegeven. De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt circa m 2. De exacte omvang en situering van de woningen en garages ligt echter nog niet vast; dit is eerst aan de orde nadat het wijzigingsplan rechtskracht heeft verkregen en er (een) omgevingsvergunning(en) voor het bouwen wordt aangevraagd. Op het achterste deel van het perceel wordt een nieuwe watergang gemaakt, welke een verbinding geeft met de sloten aan weerszijden van de kavel. De nieuwe sloot (breedte ca. 5 meter) is bedoeld om de woonfunctie op een duidelijke manier te scheiden van de algemene woonbestemming daarachter. 3

4 Plan toekomstige situatie Verkeer en parkeren De 2 woningen zullen een geringe hoeveelheid extra autoverkeer genereren. Volgens normering van het CROW moet rekening gehouden worden met ca. 7 autobewegingen per etmaal per woning. Dat betekent circa 14 autobewegingen per dag. Bij het huidig gebruik (graasweide) is het aantal verkeersbewegingen te verwaarlozen, aangezien het merendeel van de bezoekers per fiets komt. In de bepalingen van het bestemmingsplan is opgenomen, dat alle parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden. Het wijzigingsplan voorziet daarin: iedere woning krijgt een garage met een oprit Bezoekers parkeren in principe ook op eigen erf. Er is daarom een zeer geringe toename van autoverkeer te verwachten op de Albert van t Hartweg. 4

5 4. Vigerend Bestemmingsplan Zuidplas-west 2011 Bestemmingsplan Zuidplas-west Ter plaatse van het perceel Albert van t Hartweg 46 geldt het bestemmingsplan Zuidplas-west (vastgesteld 2 juli 2009, onherroepelijk 10 augustus De bestemming van het perceel is: "Lintzone" (artikel 13) Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen: wro-zone wijzigingsgebied 1 (artikel 41.10). In artikel zijn hiertoe voorwaarden opgenomen, waarmee bij de uitwerking rekening mee dient te worden gehouden. Het bouwplan is in strijd met de bestemming "Lintzone", maar door middel van de genoemde wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk de bestemming te wijzigen ten behoeve van de bouw van een nieuwe lint- of laanbebouwing in de vorm van (onder meer) vrijstaande en halfvrijstaande woningen en woongebouwen. 5

6 5. Beleidskader gemeente Zuidplas. Structuurvisie gemeente Zuidplas 2030 Ruimte voor dorps wonen in de Randstad De gemeenteraad van Zuidplas heeft de Structuurvisie Zuidplas 2030 op 27 november 2012 vastgesteld. In de visie is een aantal uitgangspunten voor de toekomstige ontwikkeling aangegeven: Bouwen aan de Zuidplas vanuit de dorpse identiteit; Verstandig omgaan met onzekerheid in ruimtelijke opgaven; Benut sterkten en kansen bij ruimtelijke opgaven; Positie Zuidplas in omgeving. Vervolgens is een uitwerking per thema gemaakt. In dit verband is het thema werken van belang, omdat de onderhavige locatie gelegen is in een gebied dat als glastuinbouwgebied wordt getypeerd. Structuurvisie Zuidplas 2030 met aanduiding locatie plan Reijm (blauwe stip). De Structuurvisie is vastgesteld nadat het bestemmingsplan Zuidplas-west onherroepelijk is geworden. Het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van grote aantallen woningen mogelijk. In de bestemming Lintzone is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen teneinde daar onder voorwaarden woningbouw mogelijk te maken. Daartoe dient het opgestelde wijzigingsplan t.b.v. de 2 woningen van dhr. R. Reijm. Het wijzigingsplan past dus binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan. In de later vastgestelde Structuurvisie Zuidplas is van dit beleid afgeweken. 6

7 6. Criteria voor ontheffing In de Verordening Ruimte 2014 zijn regels opgenomen om ontheffing te verkrijgen van de regels van de verordening voor zover de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig worden belemmerd in verhouding tot de met die regels te dienen provinciale belangen. Dit is vastgelegd in art 3.2: Ontheffingsbepalingen. Van belang daarbij is het rekening houden met de Visie ruimte en mobiliteit en het Programma Ruimte van de Provincie. De bevoegdheid tot het verlenen van de ontheffing ligt bij Gedeputeerde Staten. Voorts dient in het bestemmingsplan (in casu het wijzigingsplan) een afschrift van de ontheffing opgenomen te worden. 6.1 Visie Ruimte en Mobiliteit In de provinciale visie is een omschrijving gegeven van de na te streven ruimtelijke kwaliteit van de diverse deelgebieden. Voor de locatie Albert van t Hartweg gelden de navolgende aspecten (conform bijlage 1): Veencomplex: oude zeeklei Droogmakerijen (veen) 7

8 Glastuinbouwgebied (laag van de stedelijke occupatie kaart 20) 6.2 Argumentatie voor ontheffing De realisatie van de 2 woningen levert geen onevenredig nadeel op voor de bestemming glastuinbouw (artikel , lid 1) In artikel 2.1.5, lid 1 van de Verordening is bepaald, dat een bestemmingsplan voor gronden binnen het glastuinbouwgebied (waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op Kaart 3 Teeltgebieden), alleen glastuinbouwbedrijven toelaat, alsmede de daarbij behorende voorzieningen. De woningen worden gesitueerd op de kop van het perceel van de eigenaar over een diepte van circa 45 meter. Daarmee voegen de woningen zich in de bestaande stedenbouwkundige setting. De totale kaveldiepte bedraagt circa 150 meter. Met het realiseren van de 2 woningen, is er daarom een diepte van circa 100 meter mogelijk om hier glastuinbouw te realiseren. Met andere woorden: er resteert ruim voldoende terreindiepte voor het realiseren van een eventueel nieuw glastuinbouwcomplex. De eigenaar heeft overigens geen voornemen glastuinbouw te realiseren. Bij de al aanwezige glastuinbouw aan de Albert van t Hartweg is sprake van een dienstwoning op de kop van de betreffende kavels. Op onderstaande luchtfoto (Google Earth) is dit goed te zien. 8

9 Het realiseren van 2 burgerwoningen levert daarom geen belemmering op voor een toekomstige glastuinbouwbestemming. Direct grenzend aan de kavel van dhr. Reijm zijn bestaande burgerwoningen aanwezig. De nieuw te realiseren glastuinbouw zal zich volgens de regelgeving van Bedrijven en Milieuzonering moeten voegen in een gemengd gebied met onder meer woningen. De nieuwe woningen veranderen die situatie niet. Een beroep op de ontheffing op dit punt is niet onredelijk en niet in strijd met de intentie van de Visie Ruimte en Mobiliteit De ruimtelijke kwaliteit is gediend met een woonbestemming langs het lint. In artikel 2.2.1, lid 1 zijn regels gesteld met betrekking tot de na te streven ruimtelijke kwaliteit. Samengevat: de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard of schaal niet past binnen het gebied (aanpassen) wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: o zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en o het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid. In lid 2 en lid 3 zijn uitzondering opgenomen en aanvullende ruimtelijke maatregelen. Deze zijn hier niet aan de orde. De ruimtelijke ontwikkeling door het realiseren van 2 woningen in het lint en passend binnen de regels van het Beeldkwaliteitplan Lanen en Linten past binnen de aard en schaal van het gebied. De 2 woningen maken de beleefbaarheid van de Albert van t Hartweg groter en bevorderen de sociale veiligheid. 9

10 Beeldkwaliteitplan Lanen en Linten Zuidplas (vastgesteld 29 nov. 2011). In het beeldkwaliteitplan zijn criteria opgenomen, waaraan ruimtelijke ontwikkelingen dienen te voldoen. Dit betreft algemene criteria, bebouwingscriteria en overige criteria. Beeldkwaliteitplan Lanen en Linten In het wijzigingsplan is met de situering, de omvang en differentiatie van de 2 woningen rekening gehouden met deze criteria. Het wijzigingsplan voldoet daarom aan de stedenbouwkundige - en landschappelijke eisen. De overige criteria worden toegepast bij het indienen van de omgevingsaanvraag voor de woningen. Conclusie De realisatie van de 2 woningen past in het Beeldkwaliteitplan Lanen en Linten van de gemeente. 10

11 7. Conclusie Gelet op de volgende omstandigheden zijn er voldoende argumenten toepassing te geven aan de ontheffing conform artikel 3.2, lid 1 van de Verordening Ruimte: 1. Er is geen sprake van een onevenredig nadeel bij het realiseren van glastuinbouw en 2. De ruimtelijke kwaliteit verbetert met een woonbestemming Nieuwerkerk aan den IJssel 17 februari