Kralingen - Crooswijk

Transcriptie

1 Gebiedskoers Detailhandel Gemeente Rotterdam Datum Juni 2017

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Situatie van de detailhandel in Kralingen-Crooswijk Lusthofstraat Oudedijk Middelpunt Crooswijkseweg De Esch Verspreide bewinkeling en functionele mixzones 6 3 Koers Detailhandelsstructuur 8 4 Kaart winkelconcentraties detailhandelsstuctuur 10 juni van 13

3 1 Inleiding In 2016 is het Rotterdamse detailhandelsbeleid geactualiseerd. Detailhandel is namelijk belangrijk voor Rotterdam! Niet alleen voor bewoners, consumenten, winkeliers en vastgoedeigenaren, maar zeker ook als werkgever voor heel veel werkenden. Een helder, actueel en goed toepasbaar gemeentelijk beleidskader voor de detailhandel is voor de stad essentieel. Voor detailhandelsvestigingen en -ontwikkelingen in Rotterdam is de stedelijke detailhandelsnota Detailhandel Rotterdam 2017, Stedelijke ambities en spelregels voor een toekomstbestendige detailhandelsstructuur het geldende beleidskader. Het Rotterdams detailhandelsbeleid heeft tot doel om met heldere ruimtelijk-economische spelregels voor deze sector, in de stad een duidelijke richting te geven aan (door)ontwikkelingen. Een heldere evenwichtige structuur van functioneel onderscheidende en elkaar aanvullende winkelcentra op verschillende schaalniveaus, draagt bij aan een goed voorzieningenniveau voor zowel Rotterdammers als consumenten van buiten de stad. Om ook in de toekomst een aantrekkelijk en levensvatbare detailhandelsstructuur te behouden zijn keuzes essentieel. De kwaliteit van winkelcentra en haar aanbod staat centraal boven de kwantiteit. Rotterdam kiest ten aanzien van detailhandel voor toekomstbestendige winkelgebieden en multifunctionele stedelijke milieus. Winkelgebieden waar onvoldoende toekomstpotentie is voor detailhandel, alsook verspreid gelegen aanbod, zullen op termijn de detailhandelsfunctie verliezen door transformatie en functieverandering. Het Rotterdams detailhandelsbeleid is bedoeld als een compacte en eenvoudig te hanteren beleidskader, waarin voor zowel de markt als stad de richting duidelijk is. Stedelijk zijn in het detailhandelsbeleid de ambities en algemene spelregels bondig en helder verwoord. Als uitwerking van het stedelijk beleid zijn de ambities en spelregels op gebiedsniveau verder uitgewerkt in gebiedskoersen Detailhandel. In de gebiedskoersen zijn per gebied op basis van lokale kennis en functioneren, keuzes gemaakt ten aanzien van de gewenste detailhandelsstructuur enerzijds en gebieden waar de detailhandelsfunctie een transformatieopgave heeft anderzijds. Voor u ligt de Gebiedskoers Detailhandel Kralingen-Crooswijk waarin de richting voor winkelgebieden in het gebied is verwoord. juni van 13

4 2 Situatie van de detailhandel in Kralingen-Crooswijk Door de ligging van Kralingen-Crooswijk ten opzichte van het centrum van de stad kent de winkelstructuur in dit gebied een bijzondere opbouw. De typische winkelconcentraties in het gebied zijn voornamelijk ingericht als boodschappencentra. De concurrentiepositie ten opzicht van de Binnenstad is daar een belangrijke oorzaak voor, omdat men voor de niet-dagelijkse aankopen op korte afstand ruime alternatieven heeft. In Kralingen-Crooswijk zijn in zijn algemeenheid voldoende winkelvoorzieningen, maar in kwalitatieve zin is aandacht vereist. Dit is in de afgelopen jaren bijvoorbeeld al in Kralingen West (Lusthof) gebeurd en worden plannen onderzocht voor Nieuw en Oud Crooswijk. Ook wordt door verschillende partijen gewerkt aan een kwaliteitsslag van winkelconcentratie Middelpunt. Naast de winkelconcentraties zijn er in de oude stadswijken van Kralingen-Crooswijk veel winkelvoorzieningen gesitueerd op plekken die niet als echte winkelconcentratie zijn te typeren. Het zijn gebieden waar winkels voorkomen in samenhang met horeca, dienstverlening, ambachten en wonen. Voorbeelden in het gebied zijn de Oostzeedijk/Oostplein, Goudsesingel en de Jonker Fransstraat. In het oude detailhandelsbeleid werden deze gebieden getypeerd als verspreide bewinkeling, waarbij dit type bewinkeling als ongewenst is beschouwd. Voor een deel van deze winkels geldt echter dat het juist zorgt voor levendigheid en aantrekkelijkheid in de wijk. Stedelijk gezien kunnen dit type gebieden gekwalificeerd worden als functionele mixzone, waar naast bijvoorbeeld wonen, dienstverlening, ambachten een rol is voor winkels. Er is geen behoefte aan winkeluitbreiding, maar beleidsmatig terugdringen is ook geen harde opgave. Een duidelijke keuze waar deze gebieden gewenst zijn en waar niet is nodig. 2.1 Lusthofstraat De Lusthofstraat heeft in de huidige situatie een sterke functie als boodschappencentrum. Met de recente versterkingen in het winkelgebied met twee moderne, complementaire supermarkten, een redelijk compleet aanbod aan vers speciaalzaken en de belangrijke frequent benodigde nietdagelijkse artikelenwinkels is de winkelconcentratie versterkt. Het winkelgebied wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van veel zelfstandig ondernemerschap, waarbij middels een BIZ-constructie ook goed wordt samengewerkt. Het winkelgebied is goed bereikbaar inclusief parkeergelegenheid. In het gebied is naast straatparkeren de gemeentelijke garage Lusthofkwartier aanwezig. De consument lijkt deze parkeermogelijkheid nog niet optimaal te benutten. 2.2 Oudedijk De Oudedijk is een langgerekte stadsstraat, waaraan verspreid winkels zijn gevestigd. De Oudedijk is als winkelgebied niet compact en heeft op veel pekken een onderbroken winkelfront. Als boodschappencentrum heeft het de beschikking over een grote supermarkt en enig aanvullend vers aanbod, maar het aanbod is incompleet en de sfeer laat te wensen over. De ruimtelijke kwaliteiten juni van 13

5 als compact en comfortabel boodschappencentrum zijn in het gehele gebied onvoldoende om als geheel goed te functioneren. De kansen van dit gebied liggen in de directe nabijheid van de supermarkt als het gaat om het doen van de dagelijkse boodschappen. Het overig winkelaanbod heeft veel meer een doelgericht karakter. 2.3 Middelpunt Het kleine basis boodschappencentrum Middelpunt ligt centraal in Kralingen-West aan de Vlietlaan, Goudse Rijweg en de Frits Ruyslaan. Het winkelgebied heeft een aanbod dat wordt gekenmerkt door een supermarkt en beperkt aanvullende dagelijkse winkels. De positie van dit centrum is in de loop der jaren verschraald. Het winkelgebied heeft in de huidige situatie onvoldoende kwaliteit als aantrekkelijk boodschappencentrum. Het beeld is korrelig, er is geen duidelijke winkelrouting, geen eenduidige branchering en een onduidelijk profiel. Dienstverlening, kantoren en winkels zijn door elkaar heen gevestigd, waardoor sprake is van een onderbroken winkelfront en de loop in het centrum steeds wordt onderbroken. Ook de veiligheidsbeleving wordt door veel ondernemers en bewoners als laag genoemd. De karakteristieken van dit gebied zijn er de oorzaak van, dat bewoners hebben aangegeven dat er extra aandacht voor het gebied nodig is. Door de Alliantie Middelpunt, een samenwerking tussen gemeente en Woonstad, wordt actief ingezet op het gebied. Er is een gezamenlijk een procesregisseur aangesteld met de opdracht om samen met vastgoedeigenaren en ondernemers te komen tot een verbetering van de beeldkwaliteit van winkel- en bedrijfsplinten, de branchering, het imago en de kwaliteit van ondernemerschap. Daarnaast wordt momenteel door woningcorporatie Woonstad geïnvesteerd in nieuwbouw rond het gebied, wat op termijn zal leiden tot een demografische verandering van het gebied. Naast de woningbouwopgave heeft de gemeente geïnvesteerd in de herinrichting van de buitenruimte, zodat een kwalitatieve buitenruimte ontstaat. Deze fysieke ingrepen zouden moeten leiden tot een toename van koopkracht en toegevoegde economische waarde, waardoor er kansen ontstaan voor het Middelpunt om zicht te herpakken als winkel en verblijfsgebied. De eerste hersteltekenen zijn reeds zichtbaar, door vestiging van nieuwe ondernemers met winkels en horeca. 2.4 Crooswijkseweg De Crooswijkseweg is een basis boodschappenconcentratie in de wijk Crooswijk. Het gebied functioneert al lange tijd benedenmaats als boodschappencentrum. Het aanbod sluit onvoldoende aan op de wensen van de consument, door het ontbreken van een supermarkt met een moderne maat en schaal. Om een toekomst te hebben als winkelgebied, dienen de ruimtelijke basiskwaliteiten op orde te zijn, maar dat is in zijn algemeenheid op de Crooswijkseweg nog onvoldoende het geval. Door de lengte van de straat en de ruimtelijke inpassing van de panden is vestiging van een moderne supermarkt tot noch toe niet mogelijk gebleken. Daardoor ontbeert het deze concentratie aan een duidelijke trekker voor consumenten, met als consequentie dat koopkracht weglekt en de investeringen uitblijven. In Crooswijk wordt Nieuw Crooswijk ontwikkeld, waardoor er op termijn meer mensen in het primaire verzorgingsgebied komen wonen. Naast de ontwikkeling van Nieuw-Crooswijk vindt er ook planvorming plaats rondom de wijk Nieuw-Kralingen. Met deze nieuwe ontwikkelingen worden nieuwe bewoners aangetrokken, met een behoefte aan een modern winkelaanbod inclusief supermarktaanbod met een moderne schaal en kwaliteitsniveau. Dit brengt kansen voor extra juni van 13

6 koopkrachtbinding met zich mee, wanneer in de winkelconcentratie voldoende wordt beantwoord aan de vraag van de consument. Een aantrekkelijke, geconcentreerde, goed gebrancheerde en goed bereikbare winkelconcentratie waar de basiskwaliteiten op orde zijn, kan daarvoor zorgen. In de huidige situatie is hier op de Crooswijkseweg helaas nog onvoldoende sprake van. De mogelijkheden om op de Crooswijkseweg moderne supermarkten te kunnen positioneren lijken zeer beperkt haalbaar te zijn vanuit ruimtelijk en financieel/economisch oogpunt. Hierdoor is er voor opschaling van de Crooswijkseweg met een modern supermarktaanbod onvoldoende aanleiding. Wanneer er in bestaande winkelgebieden onvoldoende mogelijkheden zijn om te komen tot een modern en toekomstbestendig winkelgebied, is het vanuit het stedelijk beleid mogelijk om te kiezen voor realisatie van een nieuw winkelcluster in de directe omgeving. Met een nieuw modern en toekomstbestendig cluster kan worden beantwoord aan de geldende consumentenvraag. Na verschillende studies in de afgelopen jaren is in de directe omgeving van de Crooswijkseweg de Tamboerlocatie als mogelijk nieuw winkelcluster naar voren gekomen. Hoewel het niet direct aansluit op de Crooswijkseweg, bedient het wel hetzelfde marktgebied, met in de plannen twee moderne en complementaire supermarkten. Bij ontwikkeling van de Tamboerlocatie blijft echter de Crooswijkseweg achter. Aangezien er onvoldoende ruimte lijkt te bestaan voor beide centra op zo n korte afstand van elkaar, zal er voor de Crooswijkseweg als winkelgebied een opgave ontstaan om te komen tot bredere mix van functies. Dit zal niet van de een op de andere dag het geval zijn, waarmee het een langdurig traject wordt. In het gebied vindt een participatieproces plaats met bewoners en ondernemers in het kader van een plan van aanpak voor Oud-Crooswijk. De ontwikkeling en toekomst van de Crooswijkseweg en Tamboerlocatie is een onderdeel daarvan. 2.5 De Esch In de buurt De Esch is een basis boodschappencentrum gelegen, waar naast een supermarkt enig aanvullend aanbod is gevestigd. Het centrum is klein maar heeft voor het niveau van de buurt een voldoende compleet aanbod. Het centrum ligt redelijk geïsoleerd ten opzichte van het overige gebied de Kralingen-Crooswijk, maar wel centraal in de buurt De Esch. De winkelconcentratie is zeer compact, goed bereikbaar en de supermarkt is de belangrijkste trekker. 2.6 Verspreide bewinkeling en functionele mixzones Buiten de winkelconcentraties is er in Kralingen-Crooswijk veel verspreid aanbod te vinden. Verspreid aanbod is veelal gelegen in woonbuurten en langs doorgaande stadsstraten. In het stedelijk detailhandelsbeleid ligt de focus voor detailhandel specifiek op de toekomstbestendige winkelconcentraties. Hiermee wordt ingezet op compleet, compact en comfortabele winkelgebieden voor consumenten. Daarom wordt nieuwe verspreide detailhandelsvestiging buiten deze winkelgebieden als ongewenst getypeerd. Winkels die reeds een plek hebben buiten de winkelgebieden en passen binnen het bestemmingsplan kunnen die winkel uiteraard blijven uitoefenen, maar leegstaande winkelpanden krijgen op termijn de mogelijkheid te transformeren. In de toekomstbestendige winkelgebieden kunnen winkeliers een plek vinden, zodat het toekomstperspectief voor het collectief van ondernemers wordt vergroot. In Kralingen-Crooswijk is een deel van de verspreide bewinkeling in aparte concentratie gebieden gelegen. De Oostzeedijk/Oostplein, Goudsesingel, Jonker Fransstraat en de locatie van het oude Tropicana zijn gebieden waar naast winkels ook andere voorzieningen zijn te vinden. Deze veelal juni van 13

7 historisch gegroeide gebieden hebben in het algemeen niet het karakter van een echt winkelgebied, maar veel meer het karakter van gemixte stadsmilieus, ofwel functionele mixzones. Op die plekken voeren de winkels niet de boventoon, maar hebben ze wel een functie in het stedelijk milieu. juni van 13

8 3 Koers Detailhandelsstructuur 1. De Lusthoflaan blijft een belangrijke winkelconcentratie als basis boodschappen winkelgebied. Behouden van de kwaliteit in een geconcentreerd gebied is de uitdaging. De concentratie ligt tussen de Willem Ruyslaan en de Voorschoterlaan, waarbij het zwaartepunt ligt in het eerste deel vanaf de Willem Ruyslaan. 2. De Oudedijk zal op termijn gedeeltelijk van kleur verschieten. De winkels zullen zich naar verwachting steeds meer concentreren rond het cluster bij de supermarkt. Buiten de winkelconcentratie zal de gemeente transformatie naar andere functies faciliteren. 3. Middelpunt staat voor een uitdaging om ook in de toekomst een functie te blijven innemen als boodschappencentrum. Een gezamenlijke inzet van betrokken partijen in het gebied blijft nodig om het profiel van het gebied helder te krijgen. Concentratie en gedeeltelijke transformatie naar andere voorzieningen is een uitdaging. De beste kansen voor transformatie lijken te liggen op de Goudse Rijweg en de Frits Ruislaan (waar transformatie inmiddels al op gang is gekomen en leegstand is teruggedrongen). Het concentratiegebied omvat daarmee de kern rond de supermarkt aan de Vlietlaan / Weteringstraat. De positie van de supermarkt, al dan niet in geoptimaliseerde vorm, is essentieel voor het functioneren van de winkelconcentratie als boodschappencentrum. 4. De positie van de Crooswijkseweg staat onder druk. Met nieuwe woningbouwontwikkelingen in de omgeving ontstaan echter wel kansen ten aanzien van koopkracht en economisch functioneren. Hoewel de ruimtelijke mogelijkheden voor (her)ontwikkeling op de Crooswijkseweg beperkt lijken, is kwalitatieve versterking van de Cooswijkseweg gewenst. Om in de toekomst te kunnen voorzien in de lokale consumentenbehoefte is het belangrijk dat de fysieke mogelijkheden voor moderne supermarkten in het gebied duidelijk worden. Doel is een aantrekkelijk en bij de vraag van de consument passend aanbod in de wijk. De koers voor de Crooswijkseweg hangt sterk samen met de fysieke mogelijkheden enerzijds en de uitkomsten van het plan van aanpak en de ambities voor de Crooswijkseweg anderzijds. De mogelijkheden om op de Crooswijkseweg moderne supermarkten te positioneren blijken vanuit ruimtelijk en financieel/economisch oogpunt moeilijk haalbaar. Om in het gebied toch te beantwoorden aan een modern en aantrekkelijk aanbod is een keuze voor een nieuwe winkelconcentratie legitiem. De tamboerlocatie is een gebied waar aan die vraag beantwoord kan worden. Het stedelijk beleid richt zich bij nieuwe ontwikkelingen allereerst in of aangrenzend aan de bestaande toekomstbestendige winkelgebieden. In het geval van de Crooswijkseweg en de Tamboerlocatie, is niet direct sprake van aangrenzendheid. De situatie op de Crooswijksweg maakt ontwikkeling van een modern supermarktaanbod echter niet mogelijk. Om toch te beantwoorden en in te spelen op de consumentenvraag is het valide om de keuze te maken voor het nieuwe cluster. Dit kan echter niet zonder een duidelijke consequentie te accepteren, namelijk dat de Crooswijksweg kan veranderen naar een gebied met een mix van functies door transformatie en functieverandering middels het verbreden van de bestemming. 5. De Esch behoudt haar functie als winkelgebied. Inzet op beheer van de basiskwaliteiten blijft noodzakelijk. juni van 13

9 6. In Kralingen-Crooswijk zijn verschillende milieus aanwezig die stedelijk gezien het best getypeerd kunnen worden als een functionele mixzone, omdat er naast bijvoorbeeld wonen, dienstverlening, ambachten óók een rol is voor winkels. Er is geen behoefte aan winkeluitbreiding, maar beleidsmatig terugdringen is ook geen opgave. De volgende gebieden worden in Kralingen Crooswijk aangeduid als functionele mixzone. Oostplein en kop Oostzeedijk Een herkenbaar cluster voorzieningen in Kralingen-Crooswijk is de kop van de Oostzeedijk, inclusief het aangrenzende deel van het Oostplein. In dit gebied zijn verschillende functies gevestigd, waaronder horeca, winkels en dienstverlening. Met de ontwikkeling van het Slaakhuys wordt het aanbod versterkt met onder andere een supermarkt. Tropicana Blue City Blue City zal zich naar verwachting verder ontwikkelen als kenniscentrum voor de circulaire economie. Het is en wordt daarmee een bijzonder gebied dat verder onderzoek verdient naar de mogelijkheden als gemixt gebied. Ondergeschikt in samenhang met andere functies kan een beperkt en kleinschalig detailhandelsaanbod hieraan versterkend zijn. Jonker Fransstraat De Jonker Fransstraat is een gemixt gebied waar naast dienstverlening en andere voorzieningen ook winkels een rol hebben. Het is een bijzondere straat als verbinding tussen het centrum en Crooswijk en Noord. Goudsesingel De Goudsesingel (gedeeltelijk gelegen in Kralingen-Crooswijk) is een typisch gemixt gebied waar verschillende, vaak doelgerichte voorzieningen een plek hebben. Het heeft daarmee een al jaren een functie ingenomen in de stedelijke structuur. 7. Een belangrijke opgave in het stedelijk beleid is te komen tot verdere concentratie in compacte en aantrekkelijke winkelbieden. Verspreide bewinkeling wordt beleidsmatig zoveel mogelijk tegengegaan, om de kansen en aantrekkelijkheid van compleet, compact en comfortabele winkelgebieden met toekomstpotentie te versterken en consument de winkelgebieden te bieden die zij verlangt. Voor bewinkeling dat in het verleden in de stad is geland, betekent dat niet dat dat aanbod actief wordt gesaneerd. Wel zijn het plekken waar aan plannen voor transformatie en functieverandering actief door gemeente meegewerkt zal worden. Een ontwikkeling in verschillende gebieden in Rotterdam is dat er door nieuwe woningbouwontwikkelingen nieuwe bewoners worden aangetrokken. De wens voor nieuw winkelaanbod is vaak snel gemaakt en uitgesproken, maar vanuit het economisch perspectief voor detailhandel wordt hier uiterst voorzichtig mee omgegaan. De koppeling met de toekomstbestendige winkelgebieden in de stedelijke structuur is daarbij een belangrijk uitgangpunt. juni van 13

10 4 Kaart winkelconcentraties detailhandelsstuctuur juni van 13

11 juni van 13

12 juni van 13

13 juni van 13