19 mei X _3-ABo/jve

Transcriptie

1 Postbus 4, 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 Boxtel telefoon fax Gemeente Stein Afdeling MRB T.a.v. de heer B.B.M. Lemmens Postbus AA STEIN datum uw schrijven ons schrijven 19 mei X _3-ABo/jve onderwerp Reactie op zienswijze gemeente Beek d.d. 11 mei 2011 inzake Ontwerp-bestemmingsplan Centrum Stein bijlagen - Geachte heer Lemmens, Op 11 mei jl. heeft de gemeenteraad van de Gemeente Stein een zienswijze ontvangen van de gemeente Beek inzake het Ontwerp-bestemmingsplan Centrum voor de kern Stein. Deze zienswijze richt zich vrijwel volledig op de discussie, de wenselijkheid én de onduidelijkheid over de toe te voegen m² detailhandel in het, na de brand, nieuw te bouwen winkelcentrum. In de zienswijze van de gemeente Beek worden diverse vragen en onderwerpen belicht. U heeft BRO verzocht om een reactie op stellen naar aanleiding van de ingediende zienswijze. Onderstaand treft u onze reactie aan. Wij hebben geprobeerd om de vragen en onderwerpen zoveel mogelijk op een logische wijze te groeperen. 1. Het winkelprogramma en de m² voorziene uitbreiding ten opzichte van de situatie voor de brand In de zienswijze van de gemeente Beek worden diverse cijfers over winkelaanbod en winkeluitbreiding voor winkelcentrum Stein door elkaar heen genoemd. Hoe zit het nu precies? De situatie voor de brand Op 8 oktober 2009 bedroeg het verhuurbaar oppervlak van winkelcentrum Stein m² bvo, hiervan was op dat moment m² bvo (= circa 80% van het totaal) in gebruik als detailhandel. Daarnaast was er sprake van 460 m² bvo strategische leegstand, gereserveerd voor een nieuwe winkelinvulling. Het totale aantal m² detailhandel bedroeg daarmee voor de brand m² bvo (=circa 85% van het totaal). Het oude bestemmingsplan omvatte ook nog uitbreidingsmogelijkheden in een omvang van ruim 500 m² bvo. Het totaal te gebruiken programma voor winkelcentrum Stein bedroeg daarmee voor de brand circa m² bvo.

2 blz. 2 De mogelijkheden op basis van het ontwerp-bestemmingsplan Het ter inzage liggende Ontwerp-bestemmingsplan Centrum biedt de volgende invullingsmogelijkheden: detailhandel tot een maximum van m² bvo, waarvan maximaal 10% op de verdieping als onderdeel van een op de begane grondbouwlaag gelegen detailhandelsvestiging; dienstverlening en horeca zijn toegestaan op een gezamenlijke bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal m² bvo. een multifunctioneel centrum is toegestaan tot een bvo van maximaal m² bvo. Verschillen voor én na de brand Ten opzichte van de situatie voor de brand is in de huidige situatie, conform ontwerpbestemmingsplan, dus sprake van een uitbreiding met ( m² bvo m² bvo) m² bvo 1 aan voorzieningen. Dit is overigens een metrage en programma dat op 3 april 2009 (ruimschoots voor de brand) reeds was overeengekomen. Het maximum programma aan detailhandel ( m² bvo) betekent een toename van circa m² bvo ( m² m² 2 ) ten opzichte van de situatie voor de brand. Omgerekend in m² wvo (x 0.8) is dus sprake van een maximale uitbreiding in de detailhandel van m² wvo tot m² wvo. Dit metrage zal nog lager uitvallen indien sprake zal zijn van verplaatsers (zie verderop). 2. De onderbouwing voor de uitbreiding van de m² wvo aan winkels De gemeente Beek plaatst vraagtekens bij de diverse onderbouwingen voor de uitbreiding aan detailhandel en verzoekt om een nadere uitwerking. In het DPO Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel gemeente Stein (BRO 2010) is op twee manieren de onderbouwing van de uitbreiding van de m² wvo aan winkels in winkelcentrum Stein (gedetailleerd) aangeleverd: via een ondernemersonderzoek onder de ondernemers in winkelcentrum Stein (voor de brand) en onder de gevestigde detailhandel in de kern Stein; via een kwantitatieve berekening van de marktmogelijkheden van BRO. Het ondernemersonderzoek In de loop van 2010 is een uitgebreid ondernemersonderzoek gehouden onder de ondernemers in winkelcentrum en de kern Stein. Aan dit onderzoek is door alle betrokkenen veel aandacht besteed. Dit heeft ook geleid tot een zeer behoorlijke respons. Van alle voormalige ondernemers in winkelcentrum Stein die gereageerd hebben, geeft liefst 93% aan van plan te zijn om terug te keren in het nieuwe winkelcentrum. 1 2 Hierbij is de ruimte voor het multifunctioneel centrum niet meegerekend. Wel is in dit cijfer rekening gehouden met 500 m² bvo aanbod op basis van de bestemmingsplanmogelijkheden. Wordt dit buiten beschouwing gelaten dan is sprake van een toevoeging van m² bvo. Het metrage bedraagt m² indien de niet in gebruik zijnde mogelijkheden op basis van het bestemmingsplan ook worden meegenomen.

3 blz. 3 Alleen al de detaillisten in deze groep geven aan behoefte te hebben aan een schaalvergroting van in totaal bijna m² bvo (ofwel m² wvo). Daarnaast zijn er nog 17 voorheen gevestigde ondernemers die niet gereageerd hebben. BRO heeft hieruit de conclusie getrokken dat de voorziene uitbreiding in winkelcentrum Stein in de detailhandel (3.440 tot m² wvo) voor een zeer belangrijk deel alleen al ingevuld kan worden door schaalvergroting van (voorheen) gevestigde ondernemers. De gevraagde schaalsprong (1.800 m² bvo) van de supermarkten levert hiervoor al het beste bewijs. Daarnaast zijn er ook nog kansen voor lokale verplaatsers van buiten winkelcentrum Stein. Deze kansen heeft BRO geraamd op een omvang van 500 m² wvo (circa 600 m² bvo). Het tijdelijke winkelcentrum als tussenstation Het huidige noodwinkelcentrum kent, onder alle moeilijke omstandigheden, ook al een omvang van m² bvo aan voorzieningen, waarvan m² bvo aan detailhandel. Deze omvang benadert al bijna de omvang van het winkelcentrum Stein voor de brand. Deze invulling geeft al aan dat er veel interesse is van gevestigde ondernemers om terug te keren in het winkelcentrum. De noodzaak van schaalvergroting Met de nieuwbouw van winkelcentrum Stein wordt een fysieke situatie gerealiseerd waarin ondernemers al snel 10 jaar vooruit moeten kunnen. Het is dan ook heel normaal dat bij de vraag naar nieuwe winkelruimte door de (terug te keren) ondernemers wordt geanticipeerd op de alsmaar verdergaande schaalvergroting. Deze schaalvergroting is alleen al nodig vanuit continuïteit en optimalisering van de bedrijfsvoering en de wensen van de consument (breder en/of dieper assortiment, ruime paden tussen de schappen, behoefte aan sfeer en beleving in de winkel). Daarnaast wijzen de hoge gemiddelde omzetten per m² wvo in winkelcentrum Stein (zie DPO 2010) op een positieve druk op de winkelvloer. De, voor de brand, gevestigde ondernemers functioneerden zowel in de dagelijkse als de niet-dagelijkse artikelensector op een goed niveau. Een deel van de uitbreidingsruimte zal dan ook vooral benut worden voor optimalisering van de reeds bestaande functie en om daarmee dus ook terug te bewegen naar een meer gemiddelde omzet per m² wvo. De berekening van de marktmogelijkheden (kwantitatief) De tweede door BRO gehanteerde lijn in de onderbouwing betreft de kwantitatieve berekeningen zoals terug te vinden in de tabellen van het DPO op pagina s en pagina 40. Voor deze tabellen zijn voor de koopstromen o.a. de volgende uitgangspunten gebruikt. Bij de benadering van het huidig economisch functioneren (pagina s 24 en 25) zijn aannames gebruikt die lager liggen dan de aannames uit een eerdere rapportage van BRO uit Dit geldt zowel voor de dagelijkse als de niet-dagelijkse artikelensector en zegt ook iets over het realistische ambitieniveau. 3 Gemeente Stein, versterking winkelcentrum Stein, oktober 2004

4 blz. 4 Bij de benadering van het toekomstig economisch functioneren (pagina 40) hebben we de toekomstige koopkrachtbinding- en toevloeiing op winkelcentrum Stein voor zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse artikelensector duidelijk hoger ingeschat. De achterliggende aanname is dat vooral de positie van winkelcentrum Stein binnen de gemeente Stein zal worden versterkt. De extra toegerekende omzet voor winkelcentrum Stein zal daarmee vooral afkomstig zijn uit de gemeente zelf. Dit geldt zeker voor de dagelijkse sector. Er zal dus sprake zijn van een verschuiving van omzet ten gunste van het winkelcentrum Stein. Daarnaast weet BRO (vanuit de monitor Grenzeloos Winkelen en vanuit gesprekken met supermarktorganisaties) dat vanuit België vooral in de dagelijkse artikelensector veel koopkracht toevloeit naar Nederland. Hier is in de berekeningen rekening mee gehouden. In de berekeningen is daarentegen niet of nauwelijks rekening gehouden met extra toevloeiing op winkelcentrum Stein vanuit de Nederlandse regio (zijnde niet de gemeente Stein). De regionale effecten van de uitbreiding van winkelcentrum Stein Uit de berekeningen van de marktmogelijkheden moge duidelijk blijken dat terdege rekening is gehouden met de (lokale en regionale) effecten van de uitbreiding van winkelcentrum Stein: Op gemeentelijk niveau zal sprake zijn van het toestromen van extra omzet naar het winkelcentrum. Dit is ook de bewuste beleidsmatige keuze. De bestaande winkelgebieden binnen de gemeente zullen hiervan een sterkere concurrentie (met te verwachten omzetderving) ondervinden. In het DPO zijn de lokale effecten uitgewerkt in het perspectief per winkelgebied. Vanuit de regio is gerekend met een sterkere koopkrachttoevloeiing vanuit België vooral gericht op de dagelijkse artikelensector. Omzetgegevens van de reeds gevestigde supermarkten, consumentenonderzoeken en marktcontacten met de supermarktorganisaties hebben hiervoor de onderbouwing geleverd. De ontwikkeling van winkelcentrum Stein zal derhalve beperkte omzet weghalen uit de Belgische grensregio. Deze effecten zullen echter verdampen over een veelheid van Belgische aankoopplaatsen en zijn daarmee per winkelgebied heel beperkt. Zoals al gesteld, is in de aannames voor de koopkrachttoevloeiing op winkelcentrum Stein niet of nauwelijks rekening gehouden met extra toevloeiing uit de Nederlandse regio (anders dan wellicht wat toeristische toevloeiing). De regionale effecten zullen daarmee zeer beperkt zijn. Deze effecten zullen alleen optreden indien de consument uit de gemeente Stein straks minder zal gaan winkelen buiten de gemeente, dan men nu doet. Deze koopstromen zullen ten dele worden omgebogen, maar dat mag ook als realistisch worden beoordeeld. Ook deze effecten zullen beperkt zijn en spreiden zich over een groot aantal aankoopplaatsen. Samenvattend kan gesteld worden dat de effecten op vooral de Nederlandse regio van de gevraagde uitbreiding voor winkelcentrum Stein zeer beperkt zullen zijn.

5 blz. 5 Koopstromenonderzoek BRO In 1998 is door BRO een uitgebreid koopstromenonderzoek verricht voor de gemeente Stein. Dit onderzoek is nadien niet meer opnieuw uitgevoerd. Wel zijn in de loop der jaren (2004, 2010) deze metingen op basis van inschattingen geactualiseerd. Deze actualisaties hebben door de jaren heen geleid tot lagere aannames voor de koopkrachtbinding en -toevloeiing voor winkelcentrum Stein dan gemeten in Met de beoogde nieuwbouw wordt tegelijk getracht om het in de loop der jaren verloren gegane terrein weer terug te winnen. Deze ambitie richt zich dan vooral op het terughalen van de consument uit de gemeente Stein naar het winkelcentrum Stein. 3. De relatie met de detailhandelsvisie Limburg Door BRO is begin 2011 de detailhandelsvisie voor Limburg gepresenteerd. Hoe past nu de gewenste uitbreiding van winkelcentrum Stein binnen deze detailhandelsvisie? De beleidslijnen Belangrijke beleidslijnen voor de detailhandelsstructuur in Limburg zijn o.a.: dynamiek op een verantwoorde wijze faciliteren; inzetten op complementariteit; ruimtelijke concentratie voorop; prioriteit bij bestaande winkelgebieden. omslag in het denken: keuzes, kwaliteit en structuur. Typering en perspectief Het oude winkelcentrum Stein valt als zelfstandig winkelcentrum in de categorie kernverzorgende centra en ligt net op de grens tussen de kleine (tot 50 winkels) en grote (meer dan 50) kernverzorgende centra. Door de beoogde schaalsprong kan het winkelcentrum (ongeveer met enkele omliggende voorzieningen erbij gerekend) instromen in de categorie groot daar waar het nu administratief nog onder de categorie klein valt. Indien bijvoorbeeld Oud- Stein en winkelcentrum Stein als één winkelgebied worden gezien zou Stein nu al in de categorie groot vallen. In de visie wordt het toekomstperspectief voor de grote kernverzorgende centra als redelijk tot goed ingeschat. Deze centra kunnen hun boodschappenfunctie behouden en kunnen accenten zetten voor het recreatieve winkelen. De provinciale visie biedt ruimte voor versterking en vernieuwing van deze centra mits het past binnen de bestaande verzorgingsfunctie en mits het de functie van regionaal verzorgende centra niet ondermijnt. Voor de grote kernverzorgende centra is het de opgave om te komen tot een compact hoofdwinkelgebied. Toetsing Samenvattend voldoet de herbouw en uitbreiding van winkelcentrum Stein goed aan de vooraf gestelde beleidslijnen op basis van de door BRO opgestelde provinciale detailhandelsvisie. Met name de aspecten concentratie en het kiezen voor één sterk hoofdwinkelcentrum scoren in de visie van BRO sterk.

6 blz. 6 Het perspectief voor het winkelcentrum wordt als goed beoordeeld en op basis van het voorziene programma zal wel de concurrentie toenemen (vooral lokaal) maar is BRO van mening dat de functie van omliggende regionaal verzorgende centra niet wordt ondermijnd. 4. Resumé Samenvattend komt BRO tot de volgende constateringen: De mogelijke uitbreiding in de detailhandel, op basis van het ontwerp-bestemmingsplan Centrum bedraagt voor winkelcentrum Stein circa tot m² wvo. De uitbreiding is meer dan degelijk onderbouwd op basis van de wensen van de gevestigde ondernemers en op basis van een raming van de marktmogelijkheden. De verwachting is dat een groot deel van de uitbreiding ingevuld zal worden door schaalvergroting (kijk naar de supermarkten) van (voorheen) gevestigde ondernemers, zo mogelijk aangevuld met enkele lokale verplaatsers. Voor de dynamiek/vernieuwing, de continuïteit en het perspectief van de lokale detailhandel is dit een goede zaak. De programmatische ruimte voor echte nieuwe toetreders is derhalve beperkt. De regionale effecten van de beoogde uitbreiding zullen zeer beperkt zijn. Het marktgebied (en de daaronder liggende aannames) is vooral gericht op de gemeente Stein met een beperkte toevloeiing uit o.a. België. De verzorgingspositie van belangrijke omliggende centra zal hierdoor niet worden aangetast. Per saldo past de uitbreidingsruimte op deze manier prima bij de maat en schaal van Stein. Zeker als hiermee sprake zal zijn van versterking van de hoofdwinkelstructuur, verdere concentratie, een compact winkelcentrum met bijbehorende goede randvoorwaarden. De ontwikkeling sluit daarmee goed aan bij het lokale maar ook provinciale (door BRO geformuleerde) detailhandelsbeleid. De gemeente maakt hiermee een duidelijke keuze voor de ontwikkeling van het hoofdwinkelcentrum. De suggestie van de gemeente Beek om de plannen in regionaal verband te bespreken kunnen wij alleen maar onderschrijven. Zeker in Zuid-Limburg is afstemming, regie en sturing op de detailhandelsontwikkeling gewenst. BRO is wel van mening dat het gevraagde volume voor de ontwikkeling in winkelcentrum Stein past bij de verantwoorde dynamiek (kwaliteit en locatie) in de Limburgse detailhandelsstructuur. Het tegenhouden van een uitbreiding van winkelcentrum Stein (zoals de gemeente Beek voorstelt) komt juist niet tegemoet aan deze dynamiek en betekent uiteindelijk een verslechtering van de concurrentiepositie van een winkelcentrum, op een goede locatie met een gezond perspectief. Wij vertrouwen erop u met deze reactie van dienst te zijn geweest. Met vriendelijke groet, drs. A.J.F. Boekesteijn manager adviesgroep Retail en Ruimtelijke Economie