voorstel aan de raad Vaststellen Conversieregeling 2016

Transcriptie

1 voorstel aan de raad Opgesteld door Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling Essen, R. van (Remco) Kenmerk Vergadering Raadsinformatiebijeenkomst Vergaderdatum 26 januari 2017 Jaargang en nummer Geheim Nee Vaststellen Conversieregeling 2016 Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor het volgende te besluiten: 1 De Conversieregeling 2016 vast te stellen, op grond waarvan erfpachtrechten kunnen worden geconverteerd naar de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989). 2 De Conversieregeling 2003 buiten toepassing te verklaren, met ingang van de datum waarop de implementatie van de Conversieregeling 2016 is afgerond. 3 De financiële effecten van de Conversieregeling 2016, bestaande uit de incidentele meeropbrengsten door afkoop van erfpachtrechten en de structurele nadelen door het vervallen van canoninkomsten, mee te nemen als onderdeel van de jaarlijkse besluitvorming bij de Jaarstukken en de Voorjaarsnota. 4 In te stemmen met het gebruik van een regelingsrente van 4,35% in de Conversieregeling Burgemeester en wethouders van Utrecht, De secretaris, De burgemeester, Drs. G.G.H.M. Haanen Mr. J.H.C. van Zanen Conclusie commissie

2 Bijlages Voorstel: Voorstel_7431 Bijlage: Conversieregeling 2016 Bijlage: Bijlagenboek conversieregeling Bijlage: Raadsbrief raadsvoorstel Conversieregeling 2016 Eerdere besluitvorming Raadsbesluit d.d. 13 februari 2003 (vaststelling rapportage werkgroep erfpacht en Conversieregeling 2003) Raadsbesluit d.d. 26 november 2015 (omzetting van erfpachtrechten naar vol eigendom) Behandeld in Hoofdlijnenberaad 11 oktober 2016 Uitvoering Implementatie Dit besluit treedt in werking op de eerste dag volgend op de datum van besluitvorming door de raad. Voor een zorgvuldige uitvoering van het raadsbesluit wordt een implementatieperiode van zes maanden aangehouden. Deze periode biedt de gemeente de mogelijkheid om met inachtneming van de in dit besluit vastgelegde voorwaarden voor de betreffende erfpachters een individueel aanbod tot conversie uit te werken. Naar verwachting zal aan deze erfpachters uiterlijk 1 juni 2017 een schriftelijk aanbod tot conversie worden toegezonden.

3 Context Utrechtse erfpachtvoorwaarden Erfpacht kent in Utrecht een lange geschiedenis. In 1961 zijn de eerste algemene erfpachtvoorwaarden vastgesteld. Vanaf 1973 heeft de gemeente in beginsel al haar grond in erfpacht uitgegeven. Tot 1989 maakte de gemeente bij de uitgifte van haar grond in bijna alle gevallen gebruik van voortdurende erfpachtrechten met erfpachttijdvakken van 50 jaar. Daarbij wordt door de erfpachter een jaarlijkse canon betaald die om de 10 jaar wordt herzien. De canon kan ook voor een periode van 50 jaar worden afgekocht. In 1989 is de gemeente overgestapt van de uitgifte van voortdurende erfpachtrechten naar de uitgifte van eeuwigdurende erfpachtrechten (de AV 1989). De canon wordt op grond van deze erfpachtvoorwaarden bij de uitgifte in erfpacht voor altijd door de erfpachter afgekocht. De afkoopsom voor de canon is hierbij gelijk aan de grondwaarde van het in erfpacht uit te geven perceel. De erfpachter heeft na afkoop van de canon geen canonverplichtingen meer. Conversieregeling 2003 Om de financiële pijn van canonstijgingen voor erfpachters van woningen met niet eeuwigdurend afgekochte canon te kunnen wegnemen, heeft de gemeente in 2003 de Conversieregeling 2003 vastgesteld. Deze regeling versoepelt de (financiële) voorwaarden voor conversie naar de AV In deze regeling worden drie opties tot conversie aangeboden. Van deze drie opties is de afkoopsom bij optie 1 voor de erfpachter het meest voordelig. De geldigheidsduur van deze optie was echter beperkt (de afkoopsom moest zijn betaald voor 1 januari 2004). Slechts een relatief kleine groep van circa 18% van de aangeschreven erfpachters heeft van deze optie gebruik gemaakt. Redenen hiervoor zijn, zo is gebleken, dat de Conversieregeling 2003 door veel erfpachters als een complexe materie werd beschouwd en het voordeel van de regeling voor de erfpachters niet duidelijk genoeg naar voren is gekomen. Op dit moment kan alleen nog van optie 3 van de regeling gebruik worden gemaakt. De afkoopsom bij deze optie is echter beduidend hoger dan bij optie 1, omdat bij deze optie voor de berekening van de afkoopsom de grondwaarde niet is gefixeerd op het prijspeilniveau van Aangezien de grondwaarde door de economische crisis van de afgelopen jaren juist is gedaald, is de op grond van deze optie berekende afkoopsom op dit moment financieel beduidend minder interessant. Conversieregeling 2016 Eind 2015 heeft de raad besloten om erfpachters in de gelegenheid te stellen om hun erfpachtrecht om te zetten naar vol eigendom. Hiermee is ook de conversie naar de AV 1989 (het eeuwigdurend afkopen van de canon) weer onder de aandacht gekomen van de erfpachters. Eén van de voorwaarden voor het kunnen omzetten van een erfpachtrecht naar vol eigendom is namelijk dat de canon eeuwigdurend moet zijn afgekocht. Naar aanleiding van deze hernieuwde aandacht voor conversie naar de AV 1989 heeft op 7 januari jl. een raadsinformatiebijeenkomst plaatsgevonden. In de aanloop naar en tijdens deze bijeenkomst is naar voren gekomen dat veel erfpachters met tijdelijk afgekochte erfpachtrechten (50-jarige afkoop) zich er niet van bewust zijn dat zij over gemiddeld 15 tot 20 jaar (aan het einde van het erfpachttijdvak) opnieuw canon moeten betalen. En dat de afkoopsom die zij daarvoor moeten betalen gelijk is aan de grondwaarde op dat moment. Noch zijn zij er van bewust geweest dat de afkoopsom die in 2003 op grond van optie 1 van de Conversieregeling 2003 voor conversie naar de AV 1989 betaald moest worden, een financieel zeer aantrekkelijke aanbieding betrof. Dit ondanks dat zij in 2003 een individuele brief met aanbod tot conversie en een toelichting hebben ontvangen. Mede naar aanleiding van deze bevindingen bestaat de politieke wens om de circa erfpachters van woningen met niet eeuwigdurend afgekochte canon een nieuw, financieel aantrekkelijk aanbod tot conversie naar de AV 1989 te doen. Met dit raadsvoorstel wordt aan deze wens tegemoet gekomen. Beslispunt

4 1 De Conversieregeling 2016 vast te stellen, op grond waarvan erfpachtrechten kunnen worden geconverteerd naar de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989). Argumenten 1.1 Erfpachtrechten waarvan de canon niet eeuwigdurend is afgekocht passen niet binnen het huidige grondbeleid. In 1989 heeft de gemeente afstand gedaan van het toenmalige beleid om grond in erfpacht uit te geven tegen betaling van een jaarlijkse canon (die om de 10 jaar wordt herzien) dan wel tegen betaling van een afkoopsom (die gelijk was aan de grondwaarde ten tijde van de uitgifte van de grond) waarmee de canon voor 50 jaar werd afgekocht. In dat jaar is de gemeente overgestapt naar de uitgifte van eeuwigdurende erfpachtrechten (AV 1989), waarbij de canon voor altijd wordt afgekocht. Daarmee heeft de gemeente uitdrukkelijk gekozen om de grondwaardestijging niet meer ten gunste van de gemeente te laten komen, maar juist ten gunste van de erfpachter. De erfpachter heeft na afkoop immers geen betalingsverplichting meer en profiteert bij verkoop van de woning ten volle van de waardestijging van het woonperceel. De Conversieregeling 2016 biedt de mogelijkheid om erfpachtrechten waarvan de canon niet is afgekocht of tijdelijk is afgekocht alsnog eeuwigdurend af te kopen. Na eeuwigdurende afkoop van de erfpachtcanon bestaat voor deze erfpachters tevens de mogelijkheid om hun erfpachtrecht om te zetten naar vol eigendom. De Conversieregeling 2016 draagt in die zin ook bij aan en past binnen het huidige beleid om voor woningen zo veel als mogelijk te kiezen voor vol eigendom. 1.2 De Conversieregeling 2016 versoepelt de mogelijkheden voor erfpachters van woningen met niet eeuwigdurend afgekochte canon om hun erfpachtrecht eeuwigdurend af te kopen. Erfpachters van percelen die in erfpacht zijn uitgegeven voor 1989 ondervinden nog steeds de (financiële) nadelen die zijn verbonden aan deze oude erfpachtrechten. Zij dienen immers òf om de 10 jaar een hogere canon te betalen die gerelateerd is aan de stijging van de grondwaarde, òf de canon aan het einde van het erfpachttijdvak opnieuw voor 50 jaar af te kopen tegen de grondwaarde van dat moment. Daarnaast zullen door deze betalingsverplichtingen naar verwachting grote(re) waardeverschillen ontstaan tussen deze erfpachtpercelen en eeuwigdurend afgekochte erfpachtpercelen, zeker richting het einde van het erfpachttijdvak. Om deze financiële nadelen weg te nemen, worden deze erfpachters - evenals dit in 2003 is gebeurd - in de gelegenheid gesteld om de erfpachtcanon eeuwigdurend af te kopen tegen een afkoopsom die beduidend lager is dan de afkoopsom die is verschuldigd op basis van de bestaande afkoopregeling. De mate waarin de afkoopsom op grond van de Conversieregeling 2016 lager uitvalt, verschilt per individueel erfpachtrecht en is afhankelijk van verschillende factoren, zoals bijvoorbeeld het feit of sprake is van een jaarlijkse canon dan wel de canon is afgekocht voor 50 jaar. Algemene uitspraken over de aantrekkelijkheid van de voorgestelde regeling voor erfpachters zijn daarom lastig te doen. Op basis van het raadsbesluit ontvangen de erfpachters die het betreft een brief met een aankondiging van de regeling en per wanneer zij een aanbod kunnen verwachten. Kort voor de feitelijke invoering van de regeling (na de implementatie van het raadsbesluit) ontvangen alle erfpachters die voor de regeling in aanmerking komen, een individuele brief met een voor hun erfpachtrecht concreet aanbod tot conversie, vergelijkende rekenvoorbeelden en een verwijzing voor verdere vragen en begeleiding. 1.3 De Conversieregeling 2016 is gebaseerd op de Conversieregeling Met de Conversieregeling 2016 wordt aangesloten bij de uitgangspunten van de Conversieregeling De berekening van de afkoopsom op grond van de Conversieregeling 2016 sluit grotendeels aan bij de volgens optie 1 van de Conversieregeling 2003 berekende afkoopsom. De Conversieregeling 2016 kan in die zin worden beschouwd als een actualisatie van (optie 1 van) de Conversieregeling De overeenkomstige uitgangspunten worden hieronder aangegeven. - In beide regelingen wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde voor het bepalen van de

5 grondwaarde. - De bij de Conversieregeling 2003 vastgestelde grondquotes worden één op één overgenomen bij de Conversieregeling Bij de laatste regeling zijn de in het grondquoteschema vermelde WOZ-waardes wel geïndexeerd. Indexatie heeft plaatsgevonden vanaf 1 januari 2003 tot 1 januari 2015 met de prijsindex Bestaande koopwoningen, gemeente Utrecht, kwartaalbasis, verkoopprijzen prijsindex 2010, zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). - In beide regelingen wordt voor het bepalen van de afkoopsom het uitgangspunt gehanteerd dat de in het jaar van conversie vastgestelde grondwaarde niet meer stijgt of daalt tot het einde van het erfpachttijdvak. - De jaarlijkse canon wordt in beide regelingen in het jaar van conversie vastgeklikt en verondersteld niet meer te wijzigen gedurende het erfpachttijdvak. - Zowel de grondwaarde als de canon wordt in beide regelingen contant gemaakt met een rentepercentage. Bij de conversieregeling 2003 bedraagt dit rentepercentage 5%. Voor de Conversieregeling 2016 wordt vanwege de situatie op de geld- en kapitaalmarkt een percentage van 4,35% voorgesteld. - In beide regelingen is sprake van kosten koper : alle bijkomende kosten die verband houden met de conversie (zoals de kosten voor het passeren van de notariële akte van conversie en de inschrijving van deze akte in de openbare registers van het kadaster) komen voor rekening van de erfpachter. 1.4 Erfpachters die er destijds voor hebben gekozen om hun erfpachtrecht op grond van optie 1 van de conversieregeling 2003 te converteren worden niet benadeeld. De afkoopsom die op grond van de Conversieregeling 2016 moet worden betaald, is hoger dan de afkoopsom die erfpachters destijds op grond van optie 1 van de conversieregeling 2003 hebben betaald. Dat wil zeggen, indexering van de destijds van toepassing zijnde afkoopsom van optie 1 van de Conversieregeling 2003 tot 1 januari 2017 resulteert in een lagere afkoopsom dan de afkoopsom die per 1 januari 2017 conform de voorgestelde regeling van toepassing is. Erfpachters die er destijds voor hebben gekozen om hun erfpachtrecht op grond van optie 1 van de conversieregeling 2003 te converteren, worden dus niet benadeeld. In bijlage 2 wordt toegelicht hoe de afkoopsom wordt berekend. Hieruit blijkt dat het financiële voordeel voor de erfpachter afneemt naarmate een erfpachter later afkoopt. Ofwel, hoe eerder een erfpachter gedurende het erfpachttijdvak van deze regeling gebruik maakt, hoe groter zijn voordeel is. Voor de berekening van de afkoopsom wordt onderscheid gemaakt tussen erfpachtrechten waarbij de canon voor 50 jaar is afgekocht en erfpachtrechten waarvoor een jaarlijkse canon is verschuldigd. In het laatste geval is de afkoopsom hoger, omdat bij de vaststelling van de afkoopsom rekening wordt gehouden met de nog door de erfpachter verschuldigde jaarlijkse canon. 1.5 De Conversieregeling 2016 is gedurende het gehele erfpachttijdvak van toepassing. Van de conform optie 1 van de Conversieregeling 2003 vastgestelde afkoopsom (de voor de erfpachter meest voordelige afkoopsom) kon slechts tijdelijk gebruik worden gemaakt. Op grond van de Conversieregeling 2016 kan een erfpachtrecht tot het einde van het erfpachttijdvak worden geconverteerd. Gebaseerd op de uitgangspunten en systematiek van optie 1 van de Conversieregeling 2003 wordt de afkoopsom bij de Conversieregeling 2016 jaarlijks opnieuw vastgesteld aan de hand van de actuele WOZ-waarde en (indien van toepassing) de actuele canon. Hiermee volgt de Conversieregeling 2016 de waardeontwikkeling van de woningmarkt in de gemeente Utrecht. Zoals hiervoor is aangegeven, zal het financiële voordeel voor de erfpachter wel afnemen naarmate een erfpachter later afkoopt. 1.6 De Conversieregeling 2016 maakt erfpachters bewust van hun toekomstige financiële verplichtingen en stimuleert erfpachters om hierop te anticiperen. Door erfpachters nu in de gelegenheid te stellen hun erfpachtrechten onder gunstigere voorwaarden eeuwigdurend af te kopen, kunnen niet alleen betalingsproblemen in de toekomst worden voorkomen. Het maakt dat erfpachters zich ook bewust worden van hun

6 toekomstige financiële verplichtingen en biedt hen de mogelijkheid om hiervoor tijdig een regeling te treffen. Hoe eerder een erfpachter gedurende het erfpachttijdvak een regeling treft, hoe voordeliger dit voor een erfpachter in het algemeen zal zijn. Indien het erfpacht niet eeuwigdurend is afgekocht, dient de erfpachter aan het eind van het erfpachttijdvak opnieuw canon te betalen c.q. de canon op dat moment af te kopen. Zowel de jaarlijkse canon als de afkoopsom voor de canon zullen op dat moment worden vastgesteld op basis van de grondwaarde van dat moment. Naar verwachting zal de grondwaarde in de loop der jaren verder stijgen. Hierdoor neemt de kans toe dat erfpachters de jaarlijkse canon c.q. de afkoopsom niet kunnen betalen dan wel financieren. Kanttekeningen 1.1 De gemeente zal geen mogelijkheid aanbieden om de afkoopsom gespreid te betalen. Het uitgangspunt van de Conversieregeling 2016 is dat de verschuldigde afkoopsom door de erfpachter ineens bij de conversie aan de gemeente moet worden betaald. Op voorhand is wel onderzoek gedaan of kan worden afgeweken van dit uitgangspunt. Daarbij zijn twee varianten de revue gepasseerd. De eerste variant is de betaling van de afkoopsom in een vast aantal termijnen. Deze variant kent voor de gemeente te veel financiële en juridische risico s en zal daarom door de gemeente niet worden aangeboden. Daarmee wordt aangesloten bij de praktijk in Amsterdam, waar gespreide betaling van een afkoopsom ook niet mogelijk is. De ervaring van de gemeente Amsterdam is overigens dat in de praktijk nauwelijks behoefte is aan gespreide betaling aangezien de afkoopsom veelal hypothecair wordt gefinancierd. De tweede variant gaat uit van de betaling van de afkoopsom in termijnbedragen die jaarlijks in hoogte afnemen. Uit ambtelijke afstemming met de Belastingdienst is gebleken dat, zo er al sprake kan zijn van een positieve ruling tussen de gemeente en de Belastingdienst over de fiscale haalbaarheid van deze variant, hieraan door de erfpachters geen rechten kunnen worden ontleend. De Belastingdienst kan ten aanzien van deze variant in individuele gevallen anders beslissen. Deze onzekerheid maakt dat ook deze variant van gespreide betaling niet door de gemeente zal worden aangeboden. In de bijlage worden beide varianten en de consequenties hiervan nader toegelicht. 1.2 Onzeker is hoeveel erfpachters gebruik zullen maken van de Conversieregeling Ter uitvoering van de Conversieregeling 2003 zijn destijds circa brieven verstuurd waarin een individueel aanbod werd gedaan. Slechts circa 18% van de aangeschreven erfpachters heeft van de regeling uit 2003 gebruik gemaakt. Bij de evaluatie werd dit teruggevoerd op de tijdelijkheid van de regeling, de complexiteit van de regeling en communicatie. Gelet op deze ervaring met de Conversieregeling 2003 wordt nu gekozen voor een intensievere communicatie en begeleiding. In de Conversieregeling 2016 wordt niet meer uitgegaan van verschillende opties met een bijbehorende geldigheidsduur. De kern van de regeling is relatief eenvoudig uitlegbaar, onder meer aan de hand van rekenvoorbeelden. Omdat afkopen met het jaar duurder zal worden voor de erfpachter (naarmate het einde erfpachttijdvak dichterbij komt), zal in de communicatie naast het financiële voordeel ook de urgentie worden benadrukt. Erfpachters moeten bewust worden gemaakt van de tijdelijkheid van de huidige afgekochte canonperiode en wat dit (financieel) voor hen betekent. Proactieve communicatie, waaronder ook het betrekken van financieel adviseurs (zoals hypotheekadviseurs en makelaars) en actieve bewoners, moet bijdragen aan de gewenste bewustwording en vertrouwen onder de erfpachters. De mogelijkheid voor erfpachters om hun erfpachtrecht na afkoop om te zetten naar vol eigendom, waarmee wordt voldaan aan één van de doelstellingen van het huidige coalitieakkoord, zal daarbij ook nogmaals onder de aandacht van de erfpachters worden gebracht. 1.3 De afkoopsom op grond van de Conversieregeling 2016 zal veelal lager uitvallen dan de afkoopsom die erfpachters de afgelopen jaren bij conversie hebben betaald. Erfpachters die hun erfpachtrecht na 2004 hebben geconverteerd (optie 3 van de Conversieregeling 2003) of nog moeten converteren (optie 2 van de Conversieregeling

7 2003) hebben een afkoopsom betaald (c.q. zullen een afkoopsom betalen) die veelal hoger is dan de afkoopsom die op grond van de Conversieregeling 2016 zal zijn verschuldigd. Deze erfpachters zullen echter geen gebruik (meer) kunnen maken van de Conversieregeling De betreffende erfpachtrechten zijn immers al geconverteerd en afgekocht dan wel contractueel is overeengekomen dat de conversie op grond van de Conversieregeling 2003 zal moeten plaatsvinden. Vaststelling van de Conversieregeling 2016, waarmee het conversiebeleid wordt gewijzigd, heeft niet tot gevolg dat de gemeente ten opzichte van deze erfpachters verplicht is tot financiële compensatie. Evenmin is de gemeente verplicht tot financiële compensatie van erfpachters die hun woning na 2004 hebben verkocht en daarbij een aantoonbaar lagere koopsom hebben ontvangen voor hun woning vanwege het van toepassing zijn van een destijds hogere afkoopsom dan de afkoopsom die thans op grond van de Conversieregeling 2016 zal zijn verschuldigd. De gemeente zal geen financiële tegemoetkoming aan deze erfpachters verstrekken. Beslispunt 2 De Conversieregeling 2003 buiten toepassing te verklaren, met ingang van de datum waarop de implementatie van de Conversieregeling 2016 is afgerond. Argumenten 2.1 De reikwijdte van de Conversieregeling 2016 is gelijk aan de reikwijdte van de Conversieregeling Overeenkomstig de reikwijdte van de Conversieregeling 2003 is de Conversieregeling 2016 van toepassing op erfpachtrechten, waarbij het in de erfpachtvoorwaarden vastgelegde gebruik wonen is. Erfpachtrechten waarbij in de erfpachtvoorwaarden het gebruik tuin, garage(box), of parkeerplaats is vastgelegd, komen onder voorwaarden eveneens in aanmerking voor conversie op grond van deze regeling. Evenals bij de Conversieregeling 2003 wordt bij de Conversieregeling 2016 de voorwaarde gesteld dat de erfpachter de woning zelf dient te bewonen. Verhuurde woningen komen dus niet in aanmerking voor conversie op grond van de Conversieregeling In lijn met de Conversieregeling 2003 worden ook in de Conversieregeling 2016 de woningen (appartementen) die deel uitmaken van winkelcentrum Hoog Catharijne uitgesloten van conversie. Het is met het oog op de bijzondere aspecten van dit tijdelijke erfpachtrecht niet wenselijk dat voor de woningen een andere regeling (AV 1989) gaat gelden dan voor de andere delen van Hoog Catharijne. Om dezelfde reden worden de 22 woningen (appartementen) die deel uitmaken van winkelcentrum Overvecht van de mogelijkheid tot conversie uitgesloten. De Conversieregeling 2016 wordt niet van toepassing verklaard op de destijds door de toenmalige gemeente Vleuten-De Meern uitgegeven tijdelijke erfpachtrechten. Het gaat hierbij nog om 15 erfpachtrechten. De raad van de toenmalige gemeente Vleuten-De Meern heeft destijds al voorwaarden vastgesteld op grond waarvan deze erfpachtrechten kunnen worden afgekocht en het erfpachtrecht daarbij kan worden omgezet naar vol eigendom. Deze voorwaarden worden gerespecteerd. 2.2 De op grond van de Conversieregeling 2016 vastgestelde afkoopsom is voor de erfpachter lager dan de afkoopsom die op grond van de Conversieregeling 2003 van toepassing is. De afkoopsom die een erfpachter bij conversie naar de AV 1989 op grond van de Conversieregeling 2016 dient te betalen, is lager dan de afkoopsom die is verschuldigd op grond van de Conversieregeling 2003 (optie 2 en 3). Hoeveel lager is per erfpachtrecht verschillend, maar de erfpachter is bij conversie van zijn erfpachtrecht op grond van de Conversieregeling 2016 goedkoper uit.

8 Beslispunt 3 De financiële effecten van de Conversieregeling 2016, bestaande uit de incidentele meeropbrengsten door afkoop van erfpachtrechten en de structurele nadelen door het vervallen van canoninkomsten, mee te nemen als onderdeel van de jaarlijkse besluitvorming bij de Jaarstukken en de Voorjaarsnota. Argumenten 3.1 De kosten en opbrengsten van deze regeling worden verantwoord op het product conversies en bestemmingswijzigingen erfpachten en het product erfpachtbeheer. Met het verantwoorden van de opbrengsten en kosten van conversies die op grond van de Conversieregeling 2016 zullen plaatsvinden, wordt aangesloten bij de wijze waarop binnen de planning- en controlcyclus de bestuurlijke en financieel administratieve afhandeling van conversies plaatsvindt. Hiermee worden de financiële resultaten van de regeling meegenomen in de jaarlijkse besluitvorming bij de Jaarstukken en de voorjaarsnota. De opbrengsten van de conversies bestaan uit de door de erfpachters betaalde afkoopsommen. Daartegenover staat dat de door de gemeente te ontvangen jaarlijkse canon, die als opbrengst wordt geboekt op het product erfpachtbeheer, bij conversie komt te vervallen. Voor erfpachtpercelen waarbij de canon in het verleden niet voor 50 jaar is afgekocht, is op de balans een boekwaarde opgenomen. Deze boekwaarde is gelijk aan het bedrag waarvoor de gemeente het erfpachtperceel destijds heeft aangekocht. Bij conversie wordt deze boekwaarde afgeboekt en ten laste van het product conversies en bestemmingswijzigingen erfpachten gebracht (en komt daarmee in mindering op de conversieopbrengst). De initiële projectkosten voor de Conversieregeling 2016 worden voor 2016 begroot op circa 0,18 miljoen euro. De dekking voor deze kosten vindt plaats uit de voor 2016 verwachte meeropbrengst op het product conversies en bestemmingswijzigingen erfpachten. Voor 2017 wordt ingeschat dat deze kosten circa 0,27 miljoen euro zullen bedragen. Deze kosten zullen worden gedekt uit de verwachte meeropbrengst van de conversieregeling Daarnaast zal per conversie sprake zijn van ambtelijke behandelkosten van naar schatting euro. Deze kosten worden eveneens gedekt uit de verwachte meeropbrengst van de conversieregeling Voor een nadere specificatie van de projectkosten en de behandelkosten wordt verwezen naar bijlage Invoering van de Conversieregeling 2016 zal resulteren in een incidentele meeropbrengst (de netto afkoopsom) en het structureel vervallen van canonopbrengsten. Om de financiële gevolgen van de invoering van de Conversieregeling 2016 in beeld te brengen, zijn berekeningen gemaakt naar de effecten van deze regeling. Uitgaande van het - uitsluitend hypothetische - geval dat alle voor deze regeling in aanmerking komende erfpachtrechten in 2017 worden geconverteerd, is daarbij gebleken dat dit leidt tot een incidentele meeropbrengst van 83 miljoen euro. Dit resultaat wordt gevormd door een opbrengst van circa 122 miljoen euro op grond van de voorgestelde conversieregeling, verminderd met de boekwaarde en de compensatie voor het wegvallen van anders structurele canoninkomsten van in totaal circa 39 miljoen euro. Voor een nadere specificatie van dit verschil wordt verwezen naar bijlage 2. Besluitvorming over de inzet van de incidentele meeropbrengsten van conversies op grond van de Conversieregeling 2016 en dekking voor de structureel vervallende canonopbrengsten vindt plaats bij de Jaarstukken en de Voorjaarsnota. Kanttekeningen 3.1 Uitvoering van de Conversieregeling 2016 is voor de gemeente financieel minder aantrekkelijk dan het handhaven van de geldende afkoopregeling. In het (hypothetische) geval dat alle daarvoor in aanmerking komende erfpachtrechten op 1 januari 2017 op grond van de Conversieregeling 2016 zouden worden geconverteerd, is het bedrag dat de gemeente aan afkoopsommen ontvangt circa 45 miljoen euro lager dan het bedrag aan afkoopsommen op grond van de bestaande afkoopregeling (een opbrengst van

9 circa 167 miljoen euro op grond van de bestaande afkoopregeling tegenover een opbrengst van circa 122 miljoen euro op grond van de voorgestelde regeling). Een nadere specificatie van de financiële verschillen tussen uitvoering van de Conversieregeling 2016 en de bestaande afkoopregeling is vermeld in bijlage De omvang van de opbrengsten uit de Conversieregeling 2016 zijn op voorhand niet in te schatten. In de begroting van de gemeente is voor het product conversies en bestemmingswijzigingen erfpachten op dit moment een structurele baat opgenomen van 1,5 miljoen euro per jaar. Op dit product worden, naast de opbrengsten uit de conversies van erfpachtrechten met betrekking tot particuliere woningen, ook de opbrengsten uit de conversies van sociale woningbouw (corporaties), conversies van erfpachtrechten met betrekking tot niet-wonen functies en de economische meerwaarde bij wijziging van het gebruik van een erfpachtperceel geboekt. Omdat het initiatief tot conversie van bestaande erfpachtrechten en het wijzigen van het gebruik van erfpachtpercelen bij de erfpachter ligt, is het niet mogelijk een concrete raming te maken van de opbrengsten per regeling in enig jaar. Dit is ook niet mogelijk voor de Conversieregeling Vooralsnog blijft in de (meerjaren)begroting rekening gehouden worden met voormelde structurele baat van 1,5 miljoen euro per jaar op dit product. Beslispunt 4 In te stemmen met het gebruik van een regelingsrente van 4,35% in de Conversieregeling Argumenten 4.1 Met een regelingsrente van 4,35% wordt aangesloten bij de situatie op de geld- en kapitaalmarkt. Zoals in de bijlage is toegelicht, wordt voor de vaststelling van de afkoopsom de grondwaarde (en - indien van toepassing - de periodieke canon) contant gemaakt met een rentepercentage, de regelingsrente. Voor de vaststelling van de uiteindelijke regelingsrente zijn meerdere factoren relevant, zoals het betreffende erfpachtcontract, het moment van conversie, de gekozen looptijd van de hypotheek, de rentevaste periode, het belastingtarief waartegen de hypotheekrente in de inkomstenbelasting wordt afgetrokken. Vanwege de diversiteit aan gevallen en onzekerheden is daarbij ten voordele van de erfpachters gekozen is voor een regelingsrente die zich aan de bovenkant van het spectrum van de indicatieve berekeningen begeeft: 4,35%. Kanttekeningen 4.1 De regelingsrente in de Conversieregeling 2016 wijkt af van de regelingsrente in de Conversieregeling Bij de conversieregeling 2003 bedraagt de regelingsrente 5%. Voor dit percentage is destijds gekozen omdat in de erfpachtvoorwaarden van de te converteren erfpachtrechten is vastgelegd dat de jaarlijkse canon bij de periodieke herziening hiervan minimaal gelijk moet zijn aan 5% van de grondwaarde. Hoewel dit (minimale) percentage nog steeds in de algemene erfpachtvoorwaarden is vastgelegd, blijkt dit percentage van 5% in de praktijk bij herziening van de canon te worden gematigd. Deze matiging vloeit voort uit de beperking dat de canon bij herziening niet meer mag stijgen dan de gecumuleerde huurprijsstijgingen in de tien jaar voorafgaand aan de canonherziening. Daarnaast is de situatie op de geld- en kapitaalmarkt nu (en naar verwachting ook de komende jaren) wezenlijk anders dan in Niet alleen de rente die de gemeente betaalt over nieuwe geldleningen, maar ook de hypotheekrente is sindsdien substantieel gedaald. In de meeste gevallen zullen de erfpachters de afkoopsom hypothecair financieren. Met het oog op een met de Conversieregeling 2003 financieel vergelijkbare regeling is gekeken naar de totale kosten

10 die de erfpachter maakt voor de afkoop. Voor de erfpachter is dit naast de afkoopsom zelf (aflossing hypotheek) ook de na aftrek in de inkomstenbelasting netto betaalde hypotheekrente over de gehele looptijd van de hypotheek. Voor de vaststelling van de uiteindelijke regelingsrente zijn, zoals hiervoor aangegeven, meerdere factoren relevant. Deze factoren in ogenschouw genomen kan, ondanks de diversiteit aan gevallen en onzekerheden, geconcludeerd worden dat de regelingsrente lager uitvalt dan de in de conversieregeling 2003 gehanteerde 5%.

11 Raadsbesluit Raadsbesluit Opgesteld door Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling Essen, R. van (Remco) Kenmerk Vergadering Raadsinformatiebijeenkomst Vergaderdatum 26 januari 2017 Jaargang en nummer Vaststellen Conversieregeling 2016 besluit 1 De Conversieregeling 2016 vast te stellen, op grond waarvan erfpachtrechten kunnen worden geconverteerd naar de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989). 2 De Conversieregeling 2003 buiten toepassing te verklaren, met ingang van de datum waarop de implementatie van de Conversieregeling 2016 is afgerond. 3 De financiële effecten van de Conversieregeling 2016, bestaande uit de incidentele meeropbrengsten door afkoop van erfpachtrechten en de structurele nadelen door het vervallen van canoninkomsten, mee te nemen als onderdeel van de jaarlijkse besluitvorming bij de Jaarstukken en de Voorjaarsnota. 4 In te stemmen met het gebruik van een regelingsrente van 4,35% in de Conversieregeling Aldus besloten in de vergadering van de raad, gehouden op 26 januari 2017 De griffier mr. M. van Hall De voorzitter gemeenteraad mr. J.H.C. van Zanen