Verzenddatum. Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden

Transcriptie

1 Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon Aan (naamgeving voor brief) Erfpachter van perceelomschrijving Behandeld door A.H.R. van Beest Doorkiesnummer Onderwerp Bijlage(n) Uw kenmerk Uw brief van Vragen en antwoorden over nieuwe afkoopregeling erfpacht Verzenddatum Verzonden Nieuwe afkoopregeling erfpacht 24 november 2017 Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden Geachte mevrouw/mijnheer, Volgens onze informatie bent u eigenaar van een woning op gemeentelijke erfpachtgrond. Dit betekent dat de gemeente de eigenaar is van de grond onder uw woning. Ook betaalt u volgens onze informatie een vergoeding aan de gemeente voor het gebruik van de grond, de erfpachtcanon. Dit betekent dat u in de toekomst te maken hebt met financiële verplichtingen richting de gemeente. Dit kan om aanzienlijke bedragen gaan. Met deze brief informeren wij u over uw financiële verplichtingen, hoe u zekerheid kunt krijgen over deze bedragen in de toekomst en hoe u toekomstige betalingen voor altijd ( eeuwigdurend ) kunt afkopen. Opnieuw betalen voor erfpacht De erfpachtrechten, waarvoor de erfpachtcanon niet eeuwigdurend is afgekocht gelden in de meeste gevallen voor een periode van 50 jaar, het erfpachttijdvak. Betaalt u uw erfpachtcanon per (half)jaar? Dan staat dit bedrag voor 10 jaar vast. Na elke 10 jaar stelt de gemeente het nieuwe bedrag voor de erfpachtcanon vast. Deze 10-jaarlijkse verhoging wordt gemaximeerd door het CBS-cijfer voor de opgetelde huurverhogingen in die tien jaar. Het kan ook dat de erfpachtcanon voor 50 jaar is afgekocht. In dat geval betaalt u (of de Vereniging van Eigenaren) jaarlijks een vast bedrag van 11,34. De meeste erfpachttijdvakken lopen tussen 2030 en 2040 af. Na afloop van een erfpachttijdvak start een nieuw erfpachttijdvak waarvoor een nieuwe erfpachtcanon wordt vastgesteld. Dit geldt voor alle erfpachtrechten ongeacht of u de erfpachtcanon (half)jaarlijks betaalt of voor 50 jaar hebt afgekocht. De nieuwe erfpachtcanon wordt berekend aan de hand van de grondwaarde van uw woning op dat moment. Als de huizenprijzen en de daarmee samenhangende grondprijzen (sterk) zijn gestegen, stijgt ook de erfpachtcanon die u moet betalen. Weet u niet zeker of uw woning op gemeentelijke erfpachtgrond staat en of u daarvoor erfpachtcanon moet betalen? Kijk dan in de akte van levering van uw woning of neem contact op met de gemeente (per erfpacht@utrecht.nl of telefonisch 14030). Of lees de bijlage met veel gestelde vragen en antwoorden.

2 Nieuwe afkoopregeling In Utrecht hebben ongeveer huiseigenaren in de toekomst nog te maken met betalingen voor erfpacht aan de gemeente. De gemeente wil deze groep erfpachters tegemoet komen. Daarom heeft de gemeenteraad op 2 november 2017 een nieuwe regeling vastgesteld: de Conversieregeling Erfpacht De nieuwe regeling is gunstiger dan de huidige regeling. Betaalt u (half)jaarlijks erfpachtcanon voor uw woning? Of hebt u de erfpachtcanon (alleen) voor 50 jaar afgekocht? Dan kunt u uw toekomstige betalingen voor erfpacht afkopen. Als u aangeeft van de regeling gebruik te willen maken, berekent de gemeente uw afkoopsom. Met deze afkoopsom koopt u uw erfpachtcanon eeuwigdurend af. Met andere woorden: U hoeft in de toekomst geen erfpachtcanon meer te betalen. Uw erfpachtcontract wordt omgezet naar de Algemene Voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (A.V. 1989). Vanaf 1 april 2018 kunt u gebruik maken van deze nieuwe afkoopregeling. Welke mogelijkheden biedt de regeling? Erfpachters hebben de gemeente gevraagd om rekening te houden met verschillende wensen en (financiële) mogelijkheden in de nieuwe afkoopregeling. Daarom zijn op verzoek van de gemeenteraad in de afkoopregeling verschillende mogelijkheden opgenomen. Als u gebruik maakt van de afkoopregeling, kunt u ervoor kiezen om de afkoopsom direct en volledig te betalen. U hebt dan eeuwigdurend afgekocht en hoeft nooit meer een erfpachtcanon te betalen. Maar u kunt ook ervoor kiezen om de afkoopsom (nog) niet te betalen. Of u kunt direct een gedeelte van de afkoopsom betalen en later het restant van de afkoopsom betalen. In beide gevallen berekent de gemeente dan een nieuwe, vaste erfpachtcanon voor u. Deze wordt gebaseerd op de (resterende) afkoopsom en wordt nooit meer verhoogd. U hebt dan wel toekomstige betalingen tot het moment dat u de (resterende) afkoopsom heeft betaald, maar de hoogte ligt vast en is niet gekoppeld aan de toekomstige ontwikkelingen van de grondwaarde. In de bijlage leest u meer over de mogelijkheden. U bent niet verplicht om gebruik te maken van de regeling. Als u niets doet, dan blijft uw huidige erfpachtcontract van kracht. U betaalt (half)jaarlijks of eens in de 50 jaar erfpachtcanon. Na afloop van uw erfpachttijdvak wordt de nieuwe erfpachtcanon berekend met de grondwaarde van uw woning op dat moment. Wanneer is deze brief niet voor u bedoeld? Woont u op perceelomschrijving maar bent u geen eigenaar? Dan is deze brief niet voor u bedoeld. Wilt u dit aan ons doorgeven via erfpacht@utrecht.nl of telefonisch via het Klantencontactcentrum (telefoonnummer 14030). Bent u wel de eigenaar van perceelomschrijving maar woont u niet zelf in dit huis? Dan kunt u meestal geen gebruik maken van de regeling. Deze brief geldt dan waarschijnlijk niet voor u, maar in sommige uitzonderingssituaties kunt u toch in aanmerking komen voor de regeling. Lees meer hierover in de bijlage. Weet u niet zeker of uw woning op gemeentelijke erfpachtgrond staat en of u daarvoor erfpachtcanon moet betalen? Kijk dan in de akte van levering van uw woning of neem contact op met de gemeente via de mail erfpacht@utrecht.nl of telefonisch op telefoonnummer Is de erfpachtcanon voor uw woning al eeuwigdurend afgekocht of staat uw woning volgens u niet op erfpachtgrond? Kloppen uw naam of adresgegevens niet? Laat het ons alstublieft weten via erfpacht@utrecht.nl of telefoon Vermeldt u dan ook het adres van de woning dat op erfpachtgrond staat en uw adres of telefoonnummer.

3 U ontvangt nog een brief met het aanbod Op 2 november 2017 heeft de gemeenteraad de regeling vastgesteld. Geldt deze regeling ook voor u? Dan berekent de gemeente uw afkoopsom. Vóór 1 april 2018 ontvangt u een volgende brief met een aanbod om uw erfpachtcanon af te kopen. Dit aanbod geldt van 1 april tot en met 31 december In deze introductieperiode zijn de voorwaarden gunstiger. Uw afkoopsom is dan lager. Met de brief, die u nu ontvangt, wil de gemeente u tijdig informeren, zodat u tijd heeft om uw keuze voor te bereiden en advies in te winnen bij uw financieel adviseur. Vragen? Meer weten? Lees de veel gestelde vragen en antwoorden in de bijlage. Kijk op de speciale gemeentelijke website over deze regeling: Daar vindt u ook een informatieblad met rekenvoorbeelden. Ook leest u daar meer over de verschillende mogelijkheden en over de voor- en nadelen daarvan. Vul de rekentool in. De rekentool kan ook helpen om uw keuzes te vergelijken. De link naar de rekentool vindt u op Bel de medewerkers van de gemeente: Zij zijn op de hoogte van de regeling en staan u graag te woord. U kunt ook een bericht sturen per erfpacht@utrecht.nl Kom naar één van de informatiebijeenkomsten in december U krijgt daar eerst uitleg over de regeling. Daarna kunt u bij de medewerkers van de gemeente terecht met uw vragen of voor hulp bij het invullen van de rekentool. De informatiebijeenkomsten zijn op de volgende locaties en tijden: Woensdag 6 december, 19:00 uur 20:30 uur of 20:30 uur 22:00 uur. Locatie: De Helden, Jan van Galenstraat 6 Donderdag 7 december, 19:00 uur 20:30 uur of 20:30 uur 22:00 uur. Locatie: De Alchemist, Kon. Wilhelminalaan 8 Dinsdag 12 december, 19:00 uur 20:30 uur of 20:30 uur 22:00 uur. Locatie: Stadhuis, Korte Minrebroederstraat 2 Woensdag 13 december, 19:00 uur 20:30 uur of 20:30 uur 22:00 uur. Locatie: Stadhuis, Korte Minrebroederstraat 2 Meld u aan voor één van de bijeenkomsten via het aanmeldformulier op of telefonisch via Per datum en tijdblok geldt een maximum aantal aanmeldingen. Zo ontstaat de ruimte om iedereen die vragen wil stellen te woord te staan en uw vragen te beantwoorden.

4 Zijn de bijeenkomsten vol? Kunt u niet komen op de dagen in december? Kom dan naar een van de informatiebijeenkomsten in januari/februari Hiervoor krijgt u later nog een brief met uitnodiging. Wij willen u met deze brief informeren zodat u een weloverwogen keuze kunt maken. Ik zie u graag op een van de bijeenkomsten!

5 Bijlage: Vragen en antwoorden over nieuwe afkoopregeling erfpacht Dit zijn de antwoorden op veel gestelde vragen. Op deze pagina is de regeling zo gemakkelijk mogelijk weergegeven. Uitzonderingen en afwijkingen zijn mogelijk. Voor meer vragen en antwoorden, kijk op: 1. Wat is erfpacht? Wat is eeuwigdurende of voortdurende erfpacht? De gemeente Utrecht is eigenaar van verschillende gebouwen en stukken grond. Sommige stukken zijn uitgegeven in erfpacht. Als erfpachter krijgt u het gebruiksrecht van de grond: het erfpachtrecht. Hiervoor betaalt u een vergoeding: de erfpachtcanon. De grond mag u gebruiken om er op te wonen, werken of er een tuin te hebben. Bij eeuwigdurende erfpachtrechten is de waarde van de grond in één keer betaald. U bent als erfpachter in de toekomst geen erfpachtcanon meer verschuldigd aan de gemeente (bij onveranderd gebruik). Dit geldt voor de meeste woningen in Utrecht. Bij voortdurende erfpachtrechten betaalt de erfpachter een (half)jaarlijkse erfpachtcanon die om de 10 jaar wordt herzien. Of de erfpachter kan kiezen om de erfpachtcanon voor 50 jaar af te kopen. Voor deze groep van ongeveer woningeneigenaren, die de erfpachtcanon niet eeuwigdurend hebben afgekocht, geldt de nieuwe afkoopregeling. 2. Wat is een erfpachttijdvak? Wat is erfpachtcanon? Bij erfpachtrechten, die niet eeuwigdurend zijn afgekocht, wordt in bijna alle gevallen gewerkt met periodes van 50 jaar. Zo n periode van 50 jaar noemen we een erfpachttijdvak. Het eerste erfpachttijdvak begint op het moment dat de grond door de gemeente in erfpacht wordt uitgegeven. Op dat moment zijn de (half)jaarlijkse erfpachtcanon en het bedrag waarvoor de erfpachtcanon voor 50 jaar kan worden afgekocht vastgesteld. Binnen het tijdvak van 50 jaar wordt de (half)jaarlijkse canon om de 10 jaar opnieuw vastgesteld. Aan het einde van dit erfpachttijdvak worden de (half)jaarlijkse erfpachtcanon en het bedrag waarvoor de erfpachtcanon voor 50 jaar kan worden afgekocht opnieuw vastgesteld aan de hand van de dan geldende grondwaarde. De erfpachtcanon is een vergoeding voor het gebruik van de grond vergelijkbaar met een huurbetaling. 3. Hoe weet ik of mijn woning op erfpacht staat? Welke erfpachtvoorwaarden gelden voor mij? In de notariële akte van levering van (het erfpachtrecht van) uw woning staat of uw woning op erfpachtgrond staat. Ook staat daarin welke erfpachtvoorwaarden op uw erfpachtrecht gelden. De kopie van deze akte ontving u van uw notaris bij de overdracht van uw woning. U heeft deze brief ontvangen. Dit betekent dat u volgens onze informatie voortdurende erfpacht heeft. 4. Kan ik straks gebruikmaken van de nieuwe afkoopregeling? U kunt gebruikmaken van de nieuwe afkoopregeling als u jaarlijks erfpachtcanon betaalt voor uw woning, of u (of een voorgaande eigenaar) de erfpachtcanon voor 50 jaar hebt afgekocht. Tweede voorwaarde is dat u zelf in de woning woont. Bent u wel de eigenaar maar woont u niet zelf in dit huis? Dan kunt u meestal geen gebruik maken van de afkoopregeling. Hierop zijn uitzonderingen. Bijvoorbeeld als ouders voor hun (studerende) kind(eren) een woning hebben gekocht. Of bij tijdelijke verhuur van een woning die te koop staat. In dit soort gevallen kan de gemeente besluiten om de afkoopregeling toch toe te passen. Hier kan de gemeente voorwaarden aan verbinden. Wilt u hiervoor in aanmerking komen, neem dan contact op via erfpacht@utrecht.nl

6 5. Hoe berekent de gemeente mijn afkoopsom? Om de afkoopsom te bepalen, maakt de gemeente voor elke woning een aparte berekening. Als u gebruikmaakt van de afkoopregeling maar (het restant van) de afkoopsom later betaalt, berekent de gemeente ook uw (nieuwe) (half)jaarlijkse erfpachtcanon; dit is jaarlijks 5% van het (restant van de) afkoopsom. De berekening gebeurt op basis van de grondwaarde, de periode tot einde erfpachttijdvak en, indien u nu (half)jaarlijks erfpachtcanon betaalt, de huidige erfpachtcanon. Elk jaar bepalen we de waarde die de grond heeft aan het einde van het erfpachttijdvak. Dit doen we aan de hand van de laatst vastgestelde WOZ-waarde. In de verdere berekening gaan we ervan uit dat de huidige grondprijs tot het einde van het erfpachttijdvak gelijk blijft. Dit is gunstig voor u bij stijgende grondprijzen. De afkoop is eerder dan het eind van het erfpachttijdvak. Daarom wordt de grondwaarde met een rentepercentage van 5% per resterend jaar verminderd. Hoe eerder u afkoopt, hoe hoger het rentebedrag dat in mindering wordt gebracht in de afkoopsom. Voor wie uiterlijk 31 december 2018 gebruikmaakt van de afkoopregeling, wordt gerekend met de lagere grondprijs van 2015 (in plaats van 2017). Een erfpachter die nu (half)jaarlijks erfpachtcanon betaalt, moet deze ook nog afkopen. Hiervoor telt de gemeente de resterende betalingen op en corrigeert dit bedrag met de rente voor het erfpachttijdvak. Ook hier geldt: hoe eerder u afkoopt, hoe meer jaren renteaftrek over de toekomstige betalingen. Wat u als afkoopbedrag gaat betalen, is dus afhankelijk van uw individuele situatie. 6. Hoe hoog wordt mijn afkoopsom? De afkoopsom is afhankelijk van uw situatie. U kunt nu al de rekentool invullen via om een indicatie van uw afkoopsom te krijgen (afgerond op 500,-). De gemeente doet een precieze berekening en u krijgt (vóór 1 april 2018) een persoonlijk aanbod. Voor de berekening van de afkoopsom en de nieuwe (half)jaarlijkse canon (als u kiest voor later afkopen of gedeeltelijk afkopen ) zijn meerdere factoren van belang: de WOZ-waarde van uw woning (de waarde van uw woning die jaarlijks wordt vastgesteld door de gemeente), wanneer uw erfpachttijdvak afloopt, of u de erfpachtcanon voor 50 jaar hebt afgekocht en wanneer u van de afkoopregeling gebruik maakt. 7. Wanneer kan ik gebruik maken van de afkoopregeling? Nu de regeling op 2 november 2017 door de gemeenteraad is vastgesteld, doen wij u voor 1 april 2018 een aanbod. Als de huizenprijzen blijven stijgen, is dit aanbod gunstiger voor u als erfpachter dan wanneer u wacht met afkopen tot uw erfpachttijdvak afloopt.. Als u een aanbod van de gemeente krijgt, hoeft u niet meteen te beslissen. Als u uiterlijk 31 december 2018 een aanvraag indient, geldt de (lagere) afkoopsom van De voorwaarden zijn dan dus gunstiger dan wanneer u wacht tot 2019 om van de afkoopregeling gebruik te maken. De gemeente maakt elk jaar een nieuwe berekening met een nieuw bedrag. De afkoopregeling zelf blijft bestaan, dus u kunt langer wachten. Maar elk jaar dat u later beslist, krijgt u een jaar minder rentekorting op de afkoopsom.

7 8. Welke mogelijkheden biedt de nieuwe afkoopregeling? Als de nieuwe regeling ingaat, hebt u 4 mogelijkheden: Direct afkopen: bij indienen van de aanvraag de volledige afkoopsom betalen Later afkopen: nu vastleggen van de afkoopsom en dan een (half)jaarlijks gelijkblijvende canon betalen Direct en eenmalig een gedeelte van de afkoopsom betalen en later het restant: nu vastleggen resterende afkoopsom (vastklikken) en dan een (half)jaarlijks gelijkblijvende erfpachtcanon betalen Niets doen en afwachten: er verandert dan niets aan uw erfpachtcontract. Rekenvoorbeeld Stel, de afkoopsom voor een woning is Optie 1: De erfpachter betaalt direct en heeft daarna geen betalingen meer. Optie 2: De erfpachter kiest ervoor om de afkoopsom van vast te klikken en gaat jaarlijks een erfpachtcanon van (5% van euro) betalen zolang de afkoopsom niet is betaald. Optie 3: De erfpachter betaalt éénmalig een deel van de afkoopsom, stel , klikt het resterende deel van de afkoopsom, dan , vast en gaat een jaarlijkse erfpachtcanon van (5% van ) betalen zolang het resterende deel niet is betaald. Op de website vindt u rekenvoorbeelden in het informatieblad. 9. Wat als ik de afkoopsom niet direct en volledig kan betalen? Kunt of wilt u de afkoopsom niet direct en volledig betalen? Dan kunt u kiezen voor later afkopen of direct en eenmalig een gedeelte afkopen en de afkoopsom al wel vastleggen (vastklikken). Daarmee kiest u voor zekerheid over uw kosten in de toekomst. In de nieuwe afkoopregeling betaalt u tot het moment van afkoop een gelijkblijvende jaarlijkse vergoeding (nieuwe erfpachtcanon) aan de gemeente voor het gebruik van de grond. Deze jaarlijkse vergoeding (erfpachtcanon) bedraagt 5% van de vastgeklikte afkoopsom. De jaarlijkse erfpachtcanon kan aftrekbaar zijn voor de inkomstenbelasting. Dit is afhankelijk van de individuele situatie. Zo kunnen de lasten lager worden. U kunt altijd later alsnog de afkoopsom ineens betalen; de afkoopsom blijft gelijk want de betaling van de erfpachtcanon is geen vorm van afbetaling. 10. Later (het restant) afkopen zonder te weten wanneer? Als u kiest voor later afkopen (of voor later het restant afkopen ) hoeft u nog niet te weten of en wanneer u gaat afkopen. Het kan ook zijn dat u uiteindelijk niet zelf gaat afkopen, maar dit bijvoorbeeld aan een toekomstige eigenaar van uw woning overlaat. Tot aan de afkoop moet u wel de jaarlijkse erfpachtcanon betalen aan de gemeente voor het gebruik van de grond. Deze jaarlijkse erfpachtcanon blijft altijd gelijk. Daarmee kiest u voor zekerheid over uw kosten in de toekomst. U krijgt niet meer te maken met onverwachte kosten als gevolg van mogelijke grondwaardestijging. 11. Kan ik ook niets doen en gewoon afwachten? Ja, u kunt ervoor kiezen om niets te doen en af te wachten. Uw toekomstige kosten zijn dan onzeker. Deze worden berekend op basis van uw grondwaarde aan het einde van het huidige erfpachttijdvak. Er komt dan een taxateur bij u langs. U moet dan opnieuw een bedrag aan de gemeente betalen voor de erfpacht. Dit is bij een stijging van de grondwaarde naar verwachting hoger dan wanneer u kiest voor direct afkopen of later afkopen. U houdt altijd de mogelijkheid om op een ander moment voor het aflopen van het erfpachttijdvak, te kiezen voor afkopen. De afkoopsom wordt dan opnieuw berekend. Naar verwachting is het financieel minder gunstig om te wachten, bij stijgende grondprijzen. De nieuwe afkoopregeling is ook gunstiger dan de huidige afkoopregeling uit 2003.

8 12. Hoe kies ik de beste optie? Dit is afhankelijk van uw individuele situatie en is mede afhankelijk van uw inschatting over de toekomst. In de meeste scenario s zal direct afkopen financieel het gunstigst zijn. Als u de afkoopsom niet direct of niet in zijn geheel kunt betalen, is later afkopen of later het restant afkopen meestal een betere optie dan niets doen. U kiest dan voor zekerheid over uw kosten in de toekomst en komt niet voor verrassingen te staan. Als u niets doet en afwacht tot het einde van uw erfpachttijdvak, blijven uw betalingen in de toekomst onzeker en betaalt u mogelijk (veel) meer, met name als de huizenprijzen blijven stijgen. 13. Nieuwe regeling ook voor appartementen Als u erfpachter bent van een appartement kunt u ook gebruikmaken van de nieuwe afkoopregeling. U kunt het erfpachtrecht voor uw appartement afkopen. U bent daarbij niet afhankelijk van andere erfpachters in het appartementencomplex. De afkoop wordt net als bij een grondgebonden woning (een woning die bereikbaar is vanaf straatniveau zonder andere woning boven of onder u) vastgelegd door een notaris. Op het moment dat alle erfpachters van het appartementencomplex individueel hebben afgekocht, kan ook de afkoop van het appartementencomplex in zijn geheel in een notariële akte worden vastgelegd. Dit gebeurt gelijk met of na de afkoop door de laatste individuele erfpachter. Als niet iedere erfpachter in het appartementencomplex tot afkoop overgaat, kan de afkoop als geheel niet plaatsvinden. Dit heeft geen (financiële) gevolgen voor de individuele erfpachter(s) die al hebben afgekocht. Voor de erfpachters in het appartementencomplex die niet hebben afgekocht verandert er niets. Zij blijven (half)jaarlijks erfpachtcanon betalen, of moeten (als de erfpachtcanon nu voor 50 jaar is afgekocht) aan het eind van het erfpachttijdvak opnieuw erfpachtcanon betalen. 14. Kan ik dit jaar al gebruik maken van de afkoopregeling? U kunt pas vanaf april 2018 gebruik maken van de nieuwe afkoopregeling. De gemeenteraad heeft op 2 november de regeling vastgesteld. Daarna is tijd nodig om de individuele voorstellen aan erfpachters zorgvuldig voor te bereiden en andere voorbereidingen te treffen. Zo wil de gemeente in overleg met het notariaat model-aktes opstellen. Als erfpachter kunt u zelf tijdig voorbereidingen treffen en bijvoorbeeld advies vragen aan uw financieel adviseur. Naar verwachting ontvangt u in maart 2018 een aanbod van de gemeente. Dit aanbod is op gunstige voorwaarden en geldt tot en met 31 december 2018 (de introductieperiode). Tot die tijd blijven de berekeningen van uw afkoopsom gebaseerd op prijspeil 1 januari 2017, zonder rente of indexatie. 15. Wat kan ik al doen, voordat ik een aanbod van de gemeente krijg? Voor 1 april 2018 ontvangt u een aanbod de gemeente. Dit aanbod geldt tot en met 31 december U hoeft voor 1 april 2018 nog niets te doen. Wel kunt u alvast financieel advies inwinnen. U kunt bekijken of de afkoopregeling voor u gaat gelden en wat dit voor u gaat betekenen, bijvoorbeeld aan de hand van de rekentool of de rekenvoorbeelden op de website. Op de website vindt u een link naar de rekentool en de rekenvoorbeelden. Ook leest u daar meer veel gestelde vragen en antwoorden. Zo kunt u tijdig uw keuze bepalen.