Conversieregeling Erfpacht Erfpachters in de wurggreep van de Gemeente Utrecht.!?

Transcriptie

1 Erfpachters in de wurggreep van de Gemeente Utrecht.!? d.d

2 RIA 26 januari - uitgangspunten technische toelichting: De Conversieregeling 2016 moet o.a. recht doen aan de (beperkte aantallen) erfpachters die gebruik hebben gemaakt van de Conversieregeling (lees: De regeling mag niet aantrekkelijker zijn dan die uit 2003.); En tevens uitlegbaar zijn en toekomen aan de overige inwoners van de Gemeente Utrecht. (lees: De meeropbrengst v.d. grond komt toe aan de gemeente.). Maar. Is de nu voorgestelde regeling 2016 wel zo realistisch, goed uit te leggen aan, en bovenal ook betaalbaar voor, de vele Utrechtse erfpachters die er nu noodgedwongen gebruik van zullen moeten maken???

3 Rekenvoorbeeld - consequenties huidig voorstel: Koop/aanneemsom woning : f ,- / ,- Afkoop erfpacht voor 50 jaar: f ,- / ,- (22%) Overeenkomend met de op dat moment geldende grondprijs! Totale aankoopprijs woning 1987: f ,- / ,- WOZ waardepeildatum : ,- (x3,9) Grondprijs 2017 (obv 16,6% (!?) stijging & grondquote van 31,2%): ,- (x6,5) Afkoop erfpacht in 2017 (obv Regeling 2016 & 4,35% rente): ,- Afkoop erfpacht in 2037 (obv Regeling 2016 & 4,35% rente): ,- De grondprijsquote stijgt van 22% naar 31,2%; de grondprijs stijgt met 67% meer dan de WOZ-waarde; de berekende grondprijs stijgt zelfs met 550%! Bovendien is de grondprijs in 1987 al een keer volledig betaald. Hoe is het nu uit te leggen en te verantwoorden, dat diezelfde grondprijs in 2017 (of in 2037) nogmaals volledig opnieuw moet worden betaald..? Hoezo coulanceregeling..!?

4 Rekenvoorbeeld - vanuit een ander perspectief: Met dit soort technische rekenexercities wordt jammer genoeg het gezonde verstand en vooral de menselijke maat soms een beetje uit het oog verloren. Het lijkt wel of hiermee al het kromme kan worden recht gepraat In lijn hiermee zou je vanuit een totaal ander inzicht, rekenkundig bezien, dan bijvoorbeeld ook wel het volgende kunnen betogen: Afkoop erfpacht voor 50 jaar in 1987: ,- Overeenkomend met de op dat moment geldende grondprijs! Opbrengst gemeente t/m 2017 (obv regelingsrente 4,35%): ,- Opbrengst gemeente t/m 2037 (obv regelingsrente 4,35%): ,- Dit is zelfs 30% meer dan de in dit voorstel voor 2037 berekende grondprijs! Vanuit coulanceoverwegingen zal ik deze bovenmatige meeropbrengst echter niet terugvorderen van de Gemeente Utrecht; Maar.. Ik hoop hier wel mee aan te tonen, dat het voor de hand zou liggen om bij de huidige conversie in ieder geval óók rekening te houden met de waarde (ontwikkeling) van de eertijds betaalde afkoopsom c.q. de jaarlijkse canons!

5 Bezien vanuit het perspectief van de WOZ-waarde: Ik betaal al 30 jaar trouw mijn gemeentelijke belastingen en de overige aan de WOZ-waarde gekoppelde belastingen en heffingen; En hoewel er formeel/juridisch dan wel géén onderscheid wordt gemaakt, verbaast het me toch dat er blijkbaar geen verschil is in de waardering van woningen waarvan de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht en die waarvoor de erfpacht slechts 50 jaar, of zelfs in het geheel niet, is afgekocht. Sinds de introductie van AV 1989, ligt er tenslotte een potentiële bom van een substantiële waardevermindering onder mijn woning. Indien de erfpacht niet op enig moment eeuwigdurend wordt (c.q. kan worden) afgekocht, zal de eventuele verkoopprijs naar verwachting met vele tienduizenden euro s dalen, of de woning zelfs totaal onverkoopbaar worden. Derhalve vind ik het onbegrijpelijk dat ik dit niet terugzie in de WOZ-waarde; Sterker nog: de gemeente heeft bijvoorbeeld één van de woningen in onze straat (verder identiek aan alle overige woningen), waarvoor de erfpacht wél eeuwigdurend is afgekocht, lager getaxeerd dan al die andere woningen!? Wie legt mij nu eens uit, hoe dat nou kan..?

6 Conclusies en aanbevelingen: Aan de thans voorgestelde Conversieregeling zitten nogal wat haken en ogen, hij getuigt van niet al te veel realiteitszin en zal vele Utrechtse erfpachters in financiële problemen brengen en daarmee slapeloze nachten bezorgen.. Daarom een dringend oproep aan de Gemeenteraad om het een en ander nog eens serieus te heroverwegen en daarmee te laten zien, dat deze Raad de belangen behartigt van alle inwoners van Utrecht, dus óók die van de circa 3500 Utrechtse gezinnen die nog gebukt gaan onder het juk van de erfpacht UTRECHT