Informatiedocument Grondvermogen

Transcriptie

1 Informatiedocument Grondvermogen Alles wat u moet weten bij het kopen van een woning op Grondvermogen erfpachtvoorwaarden Meer woning voor uw geld!

2

3 Informatiedocument Grondvermogen U staat op het punt om een woning te kopen. Finquiddity Grondvermogen B.V. ( Finquiddity ) wilt u via dit Informatiedocument informeren over Grondvermogen. Hieronder zetten we graag voor u uiteen wat Grondvermogen inhoudt. De inhoud van dit Informatiedocument is als volgt: Hoofdstuk 1 Werking van Grondvermogen Hoofdstuk 2 Voordelen van Grondvermogen Hoofdstuk 3 Risico s van Grondvermogen Hoofdstuk 4 Fiscale behandeling Wenst u dit informatiedocument en/of andere documenten in een groter lettertype ontvangen? Ga naar Informatiedocument versie 1 15 februari

4

5 Hoofdstuk 1 Werking van Grondvermogen 1.1 Wat is Grondvermogen? Met Grondvermogen koopt u een woning zonder grond (een erfpachtrecht). Dit erfpachtrecht geeft u het recht om de grond te gebruiken alsof u eigenaar 30 jaar na de vestiging kunt u de grond terugkopen tegen de geïndexeerde grondwaarde; u heeft geen verplichting om de grond op enig moment terug te kopen. bent zolang u aan uw verplichtingen onder de erfpachtvoorwaarden voldoet. Het eigendom van de grond is of wordt geleverd aan Stichting bewaarentiteit Grondvermogen Woningen. 1.2 Welke canon moet ik betalen? De canon, de vergoeding die u moet betalen voor het erfpachtrecht, wordt vastgesteld als percentage van de waarde van de grond en wordt opgenomen in de De belangrijkste voorwaarden van Grondvermogen: akte van vestiging. De verkoper van het erfpachtrecht kan u informeren over de hoogte van de canon. het erfpachtrecht is voor onbepaalde tijd (eeuwigdurend); u betaalt een maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de grond (de canon); de canon en de grondwaarde stijgen jaarlijks met het consumentenprijsindexcijfer (de indexatie); De canon wordt jaarlijks op 1 januari geïndexeerd op basis van het consumentenprijsindexcijfer zoals gepubliceerd door het CBS over de periode september september van het voorgaande jaar met een minimum van 0%. u kunt 10 jaar na vestiging de grond terugkopen tegen de geïndexeerde grondwaarde plus een opslag; Hieronder staat een grafiek met het verloop van de canon van een woning op Grondvermogen met een Grafiek 1: Verloop canon bij diverse inflatie scenario Maandcanon Aannames: Grondwaarde: Canonpercentage: 4,0% Scenario 1: 2% inflatie Scenario 2: 1% deflatie Jaren Scenario 3: 5% inflatie Scenario 4: historische inflatie 5

6 Hoofdstuk 1 Werking van Grondvermogen grondwaarde van bij een canonpercentage van 4% en een inflatie van 2% per jaar. In de grafiek is bovendien weergegeven wat het verloop van de canon is in een scenario met een deflatie van 1% per jaar (een inflatie van -1%) en een scenario met een 1.4 Vergelijking van lasten Hieronder treft u een grafiek met de maandlasten bij Grondvermogen en de maandlasten van een hypothecaire geldlening met een rentevaste periode van 30 jaar. In het voorbeeld is uitgegaan van een hypotheekrente van 6%. Ter vergelijking is voor Grondvermogen uitgegaan van canonpercentage van 4% en inflatie van 2%. inflatie van 5% per jaar. Zoals u kunt zien, wordt de canon nooit lager. Tot slot bevat de grafiek het verloop van de canon op basis van de gerealiseerde inflatie over de afgelopen 30 jaar. Om de effectieve lasten van Grondvermogen te berekenen moet u bovendien meenemen dat de grondwaarde jaarlijks wordt geïndexeerd. Wanneer u (of een koper van uw woning) na 30 jaar besluit om de 1.3 Wat zijn de effectieve lasten? De effectieve lasten van Grondvermogen zijn afhankelijk van het canonpercentage en het (gemiddelde) consumentenprijsindexcijfer tijdens de duur van het erfpachtrecht. grond terug te kopen, betaalt u niet de oorspronkelijke grondwaarde (bijvoorbeeld ), maar de geïndexeerde grondwaarde ( bij een inflatie van 2% per jaar). Zie tabel 1 voor de effectieve lasten en tabel 2 voor de ontwikkeling van de terugkoopsom bij verschillende inflatiescenario s. Hieronder treft u een tabel met de effectieve lastendruk bij diverse canonpercentages en inflatiescenario s. Daarbij is verondersteld dat de grond na 30 jaar wordt teruggekocht tegen de geïndexeerde grondwaarde. 1.5 Bijzondere situaties: terugkoop, herijking en verkoop Terugkoop Met Grondvermogen kunt u elke 30 jaar na de vestiging van het erfpachtrecht de grond terugkopen 1 tegen de geïndexeerde grondwaarde. Daarnaast kunt u doorlopend van jaar 10 tot jaar 30 de grond terugkopen tegen de geïndexeerde grondwaarde plus een Tabel 1: Effectieve lasten % Canonpercentage Inflatie -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 3.0 % 3.5 % 4.0 % 4.5 % 5.0 % 3.05% 3.05% 4.06% 5.08% 6.09% 7.11% 8.13% 3.57% 3.57% 4.58% 5.60% 6.62% 7.64% 8.66% 4.09% 4.09% 5.11% 6.13% 7.15% 8.17% 9.19% 4.61% 4.61% 5.63% 6.66% 7.68% 8.70% 9.73% 5.14% 5.14% 6.16% 7.19% 8.22% 9.24% 10.27% 6

7 Hoofdstuk 1 Werking van Grondvermogen Grafiek 2: Vergelijking maandlasten Grondvermogen en hypothecaire geldlening Maandlasten Grondvermogen Aannames: Grondwaarde: Canonpercentage: 4,0% Inflatie: 2,0% Hypothecaire geldlening Hoofdsom: Hypotheekrente 30-jaar vast: 6,0% Jaren opslag van 6 keer de dan geldende jaarcanon. Zie hieronder grafiek 3 voor het verloop van de terugkoopsom van de grond van een woning met een grondwaarde van bij een inflatie van 2% per jaar en tabel 2 voor verschillende inflatiescenario s. Herijking Wanneer u besluit om de grond niet terug te kopen, wordt de canon 30 jaar na de vestiging van het erfpachtrecht opnieuw vastgesteld (herijkt) op basis van objectieve parameters: de geïndexeerde grondwaarde vermenigvuldigd met de som van de reële rente 2 en een opslag van 1,4% 3 ). Die herijking vindt vervolgens elke 30 jaar plaats. Zie grafiek 4 voor een rekenvoorbeeld voor een woning met een grondwaarde van , een inflatie van 2% per jaar en een reële rente van 2%. Verkoop Wanneer u gaat verhuizen, verkoopt u de woning als erfpachtrecht. Onderdeel van het erfpachtrecht is de verplichting tot betaling van canon. Een koper van uw woning neemt deze verplichting van u over en zal hierdoor minder voor uw woning willen betalen dan wanneer u uw woning op vol eigendom zou hebben verkocht. Overigens hoeft dit financieel geen nadelige gevolgen voor u te hebben. U koopt de woning ook voor een lagere prijs dan wanneer u deze op vol eigendom zou hebben gekocht. Bij een verkoop van het erfpachtrecht blijft het eigendom van de grond bij Stichting bewaarentiteit Grondvermogen Woningen. U hoeft geen goedkeuring te vragen van Stichting bewaarentiteit Grondvermogen Woningen voor de verkoop van het erfpachtrecht. 7

8 Hoofdstuk 1 Werking van Grondvermogen Tabel 2: Terugkoopsom Jaar van terugkoop Inflatie per jaar -1.0 % 2.0 % 5.0 % Historisch Aanname: Grondwaarde: Bij appartementsrechten op erfpacht kunt u uitsluitend samen met alle andere appartementsgerechtigden terugkopen. Als alternatief biedt Grondvermogen u in dit geval de mogelijkheid om de canon eeuwigdurend af te kopen. 2 De reële rente zal worden afgeleid uit langlopende inflatiegeïndexeerde obligaties uitgegeven door de Nederlandse staat of een andere staat met een vergelijkbare kredietwaardigheid 3 1,6% voor erfpachtrechten op appartementsrechten 8

9 Hoofdstuk 1 Werking van Grondvermogen Grafiek 4: Herijking maandcanon Maandcanon Aannames: Grondwaarde: Inflatie: 2,0% Reële rente: 2% Canonpercentage jaren 1-30: 4,0% Canonpercentage jaren 31-90: 3,4% Jaren 1.6 Koopovereenkomst en erfpachtvoorwaarden Bovenstaande grafiek geeft een samenvatting van de werking van Grondvermogen. Wij raden u aan om de erfpachtvoorwaarden goed door te lezen voor een volledig overzicht van uw rechten en verplichtingen. U ontvangt de erfpachtvoorwaarden vóór de levering. U kunt de erfpachtvoorwaarden ook vinden op 9

10 Hoofdstuk 2 Voordelen van Grondvermogen Grondvermogen kan om diverse redenen aantrekkelijk voor u zijn. Hieronder lichten we vier voordelen nader toe. 1. Lagere koopprijs Omdat u geen eigenaar wordt van de grond, is de koopprijs van uw woning in combinatie met Grondvermogen lager dan de koopprijs in vol eigendom. Toelichting: Bij een woning in vol eigendom bent u eigenaar van de grond en alles wat duurzaam met de grond verbonden is (de opstallen). Bij een woning op Grondvermogen bent u geen eigenaar van de grond, maar heeft u het recht om de grond en opstallen te gebruiken alsof u eigenaar bent zolang u aan uw verplichtingen onder de erfpachtvoorwaarden voldoet (het erfpachtrecht). Omdat u de grond niet koopt, is de koopprijs van uw woning op Grondvermogen lager dan de koopprijs bij vol eigendom. Let wel, wanneer u uw woning verkoopt, verkoopt u deze zonder grond (het erfpachtrecht). De koper van uw woning zal om die reden minder voor uw woning betalen dan wanneer deze op vol eigendom zou hebben gestaan. 2. Lagere maandlasten bij aanvang Grondvermogen heeft een andere verdeling van maandlasten dan een hypothecaire geldlening met een 30 jaar rentevaste periode: in het begin van de looptijd betaalt u minder, aan het einde meer. Toelichting: Zoals u kunt zien in grafiek 2, heeft u bij een inflatie van 2% per jaar bij de gehanteerde aannames gedurende circa 20 jaar lagere maandlasten en daarna gedurende circa 10 jaar hogere maandlasten. Om de effectieve lasten van Grondvermogen te berekenen moet u bovendien meenemen dat de grondwaarde jaarlijks wordt geïndexeerd (zie tabel 1). Deze indexatie leidt tot een lagere verkoopprijs van de woning bij verkoop resp. hogere terugkooprijs van de grond bij terugkoop. Tegenover lagere maandlasten in het begin staan dus stijgende maandlasten en een lagere verkoopprijs resp. hogere terugkoopprijs aan het einde. 3. Langdurige bescherming tegen rentestijging Een van de grootste risico s voor woningeigenaren met een hypothecaire geldlening met een korte rentevaste periode is een stijging van de rente. Bij Grondvermogen wordt de canon gedurende 30 jaar na de vestiging niet aangepast aan renteveranderingen. Toelichting: Bij een hypothecaire geldlening met een korte rentevaste periode wordt het rentepercentage op korte termijn herzien. Wanneer de rente op het moment van een renteherziening hoger is, zal ook het nieuwe rentepercentage van de hypothecaire geldlening hoger zijn. De (maandelijkse) rentelasten stijgen in dat geval. In zijn algemeenheid geldt: hoe korter de rentevaste periode, hoe eerder en vaker dit risico zich voordoet. Tegelijkertijd heeft een stijging van de rente een negatief effect op de waarde van uw woning (de koper van uw woning houdt rekening met de hogere rentelasten op het moment van aankoop). Bij Grondvermogen wordt het canonpercentage eens in 30 jaar herijkt op basis van de geïndexeerde grondwaarde, de geldende reële rente en een in de erfpachtvoorwaarden vastgelegde opslag. U bent dus over de geïndexeerde grondwaarde tot de eerstvolgende herijking beschermd tegen een stijging van de rente. Deze bescherming is bij vestiging vergelijkbaar met de bescherming van een hypothecaire geldlening met een 30 jaar rentevaste periode. 10

11 Hoofdstuk 2 Voordelen van Grondvermogen 4. Betere bereikbaarheid van de woning De combinatie van lagere koopprijs, lagere maandlasten bij aanvang en langdurige bescherming tegen rentestijging zorgt ervoor dat woningen beter bereikbaar worden met Grondvermogen. Toelichting: Of u de aankoop van een woning kunt financieren hangt af van een aantal factoren, waaronder: de koopprijs van de woning; uw inkomen; uw vermogen; uw maandlasten (rente, canon, belastingen, service kosten etc). Een woning op Grondvermogen heeft een lagere koopprijs dan een woning op vol eigendom. Met Grondvermogen zijn de maandlasten in het begin lager en tot 30 jaar na de vestiging beschermd tegen rentestijging. Dit zorgt ervoor dat woningen beter bereikbaar worden met Grondvermogen. 11

12 Hoofdstuk 3 Risico s van Grondvermogen Verminderde verkoopbaarheid De canon stijgt met inflatie U moet er rekening mee houden dat uw woning met De canon wordt jaarlijks geïndexeerd en stijgt hierdoor met de inflatie. Wanneer uw inkomen niet stijgt Grondvermogen langer in de verkoop kan staan of alleen met een verlies ten opzichte van de getaxeerde met inflatie, nemen uw maandlasten als percentage verkoopprijs kan worden verkocht. Een aantal hypotheekverstrekkers verstrekt op dit moment geen hy- canon staan lagere maandlasten. U kunt dit risico be- van uw inkomen toe. Tegenover de indexatie van de pothecaire geldlening op woningen op erfpacht of perken door de bespaarde maandlasten niet consumptief aan te wenden, maar te sparen. alleen onder beperkende voorwaarden. Dit kan het voor potentiële kopers van uw woning lastiger maken om de aankoop van uw woning te financieren. Daling van de rente Een daling van de rente leidt tot een stijging van de Mogelijke beperking aan aftrekbaarheid canon contante waarde van de erfpachtverplichtingen. Dit is Net als hypotheekrente is de maandelijkse canon van ongunstig voor de verkoopprijs van uw woning (bij een Grondvermogen een last die aftrekbaar kan zijn in Box 1 daling van de rente zal de koper van uw woning de voor een eigen woning. U moet er rekening mee houden canon relatief hoog vinden). Wanneer een daling van dat de maandelijkse canon op enig moment niet meer de rente tegelijkertijd tot een stijging van de waarde aftrekbaar zal zijn in Box 1 of alleen onder voorwaarden. van woningen leidt, hoeft een daling van de rente per saldo niet negatief voor u te zijn. Openbare verkoop van uw woning bij wanbetaling Wanneer u de canon niet betaalt, kan dat ernstige consequenties voor u hebben. De uiterste consequentie van Gedurende de eerste 10 jaar na vestiging resp. herij- Beperkingen aan terugkoop het niet betalen van de canon is dat de grond inclusief king van de canon kunt u de grond niet terugkopen. uw woning (openbaar) wordt verkocht. U ontvangt de Alleen 30 jaar na de vestiging resp. herijking kunt u de waarde van de erfpacht na aftrek van achterstallige grond terugkopen tegen de geïndexeerde grondwaarde. In alle andere gevallen betaalt u een opslag canon, kosten en uw eventuele schuld aan een hypothecaire geldverstrekker. Dit kan betekenen dat u niets ontvangt en zelfs een restschuld overhoudt. van 6 keer de geldende jaarcanon. Waardeontwikkeling woning De grondwaarde stijgt met inflatie Tevens dient u er rekening mee te houden dat de toekomstige waardeontwikkeling van woning (het erf- De waarde van de grond wordt jaarlijks geïndexeerd en stijgt hierdoor met de inflatie. Wanneer u (of een pachtrecht en het opstalrecht) kan afwijken van de koper van uw woning) na 30 jaar besluit om de grond toekomstige waardeontwikkeling van de volle en blote terug te kopen, betaalt u niet de oorspronkelijke eigendom van het registergoed. Dit kan bijvoorbeeld grondwaarde (bijvoorbeeld ), maar de geïndexeerde grondwaarde ( bij een inflatie van ontwikkelingen of door toekomstige wijziging in (fis- een gevolg zijn van de inflatieontwikkelingen, rente- 2% per jaar). Tegenover de indexatie van de grondwaarde staan lagere maandlasten. U kunt dit risico becale) weten regelgeving. perken door de bespaarde maandlasten niet consumptief aan te wenden, maar te sparen. 12

13 Hoofdstuk 4 Fiscale behandeling 4.1 Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft fiscale gevolgen van de aanschaf van een woning op Grondvermogen voor de inkomstenbelasting en de wet onroerende zaaksbelasting (WOZ). In dit hoofdstuk wordt verondersteld dat de woning (volledig) kwalificeert als eigen woning in de zin van artikel 3:111 Wet inkomstenbelasting Daarvan is bijvoorbeeld geen sprake indien uw woning behoort tot het vermogen van een onderneming of indien deze niet als hoofdverblijf is aan te merken, zoals een vakantiewoning. Wilt u de grond onder uw bestaande woning verkopen onder voorbehoud van erfpacht? Leest u in dat geval Hoofdstuk 4 van het Informatiedocument Herfinancieringen voor nadere informatie over de aftrekbaarheid van de rente op de (bestaande) hypotheekschuld. Hieronder treft u allereerst een algemene beschrijving aan van de belastinggevolgen van Grondvermogen (paragraaf 4.2). Daaronder beschrijven wij het standpunt van de Belastingdienst (paragraaf 4.3) op moment van publicatie van dit Informatiedocument. De beschrijving van dit standpunt is met de Belastingdienst afgestemd. De Belastingdienst is akkoord met de opname hiervan in dit Informatiedocument. Tot slot is een aantal overwegingen opgenomen ten aanzien van het standpunt van de Belastingdienst (paragraaf 4.4). 4.2 Algemene beschrijving van de belastinggevolgen van Grondvermogen Inkomstenbelasting - algemeen Bij de aankoop van een woning op Grondvermogen kwalificeert de canon die u moet betalen op basis van de huidige fiscale weten regelgeving in beginsel in Box 1 als aftrekbare kosten van de eigen woning (zie paragraaf 4.3 voor het Standpunt van de Belastingdienst en hoofdstuk 3 voor het risico van een wijziging van fiscale weten regelgeving) Inkomstenbelasting terugkoop Op basis van de huidige fiscale weten regelgeving leidt een eventuele terugkoop van de grond niet tot een aftrekbare last in de inkomstenbelasting. Indien de terugkoop na drie jaar plaatsvindt en een lening wordt afgesloten, is de rente op deze lening aftrekbaar. Indien de terugkoop van de grond tot verschuldigdheid van overdrachtsbelasting leidt, komt deze voor uw rekening. Bij Grondvermogen kunt u pas 10 jaar na de vestiging terugkopen WOZ en heffingen De erfpachtverplichting heeft geen gevolgen voor de WOZ-waarde van uw woning, omdat deze wordt bepaald zonder rekening te houden met erfpachtverplichtingen. Voor gemeentelijke lasten en heffingen, zoals waterschapslasten en milieuheffingen, heeft het recht van erfpacht geen gevolgen. 13

14 Hoofdstuk 4 Fiscale behandeling 4.3 Standpunt van de Belastingdienst De canon van Grondvermogen is voor een particulier met betrekking tot een Box 1 woning in beginsel aftrekbaar in Box 1 wanneer zowel de grondwaarde als het canonpercentage reëel is vastgesteld. Wanneer de hoogte van de canon (na verloop van tijd) uit de pas loopt met de hoogte van een reguliere canon is het eventuele surplus mogelijk niet aftrekbaar. Bij woningen waarvan de waardeontwikkeling van de woning de erfpachter niet (meer) voor tenminste 50% aangaat is geen sprake van een eigen woning en is de canon niet aftrekbaar. Hiervan is sprake als bij verkoop van de woning en het erfpachtrecht de locatiewaarde van de grond niet ten goede komt aan de erfpachter en de grondwaarde meer dan 50% van de waarde van het vastgoed als geheel uitmaakt. HEEFT U EEN KLACHT OVER GRONDVERMOGEN OF OVER GRONDVERMOGENRFPACHTVOORWAAR- DEN? LAAT HET ONS WETEN! Grondvermogen streeft naar 100% klanttevredenheid. Mocht u onverhoopt niet tevreden zijn over de dienstverlening van Grondvermogen dan verzoeken wij u contact met ons op te nemen. Wellicht kunnen wij uw probleem oplossen. Bovendien stelt u ons zo in staat om onze dienstverlening verder te optimaliseren. Wij ontvangen uw eventuele klacht bij voorkeur per klachten@grondvermogen.nl of telefonisch op nummer Wij streven ernaar uw klacht binnen 20 werkdagen volledig af te handelen. 4.4 Overwegingen ten aanzien van het Standpunt van de Belastingdienst De Belastingdienst stelt bij een aankoopsituatie met Grondvermogen feitelijk 3 voorwaarden voor aftrekbaarheid van de canon: de grondwaarde wordt reëel vastgesteld; het canonpercentage wordt reëel vastgesteld; en de locatiewaarde komt bij verkoop ten goede aan de erfpachter. Grondvermogen voldoet aan deze 3 voorwaarden. Wij hebben dan ook geen reden om aan te nemen dat de Belastingdienst op basis van de huidige weten regelgeving de aftrekbaarheid van de canon van Grondvermogen zal betwisten. 14

15

16 Finquiddity Grondvermogen B.V. Groest , 1211 EE Hilversum Grondvermogen is een handelsnaam van Finquiddity Grondvermogen B.V., statutair gevestigd te Hilversum en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Gooi en Eemland onder nummer Meer woning voor uw geld!