Overzicht vragen en antwoorden Conversieregeling 2016

Transcriptie

1 Overzicht vragen en antwoorden Conversieregeling 2016 d.d. 25 januari 2017 Inhoudsopgave: Deel I. Vragen en antwoorden, gepubliceerd op website ( 1. Wie kan er gebruik maken van de nieuwe regeling? 2. Afkoopbedrag afhankelijk van situatie 3. Meer voordeel bij eerder accepteren 4. Hoe berekent de gemeente het afkoopbedrag? 5. Betalen in termijnen niet mogelijk 6. Wachten op nieuwe regeling 7. Omzetten naar volledig eigendom ook mogelijk 8. Nieuwe regeling ook voor appartementen 9. Afkoopbedrag is niet fiscaal aftrekbaar 10. Erfpachttijdvak en vaststelling canon 11. Nieuwe regeling versus conversieregeling Grondwaarde wordt bepaald aan de hand van WOZ-waarde 13. Grondwaarde wordt geïndexeerd 14. Niet verplicht om erfpacht af te kopen 15. Canon afhankelijk van grondwaarde 16. Canon en stijging huurprijzen 17. Eerder betalen toekomstige verplichtingen 18. Jaarlijkse betaling administratiekosten bij afkoop voor 50 jaar 19. Regelingsrente 4,35% 20. Persoonlijke berekening afkoopsom nog niet mogelijk 21. Toekomstige grondwaarde Deel II. Aanvullende vragen en antwoorden 22. Hoe worden de grondquotes vastgesteld? 23. Is de WOZ-waarde het juiste instrument om de grondwaarde vast te stellen? 24. In welk opzicht verschilt de voorgestelde regeling van de afkoopregeling in Amsterdam? 25. Waarom biedt de gemeente in het voorstel geen betaling in gedeelten aan? (aanvulling op vraag 5) 26. Is betaling van de afkoopsom in gedeelten hetzelfde als betaling van canon? 27. Waarom is de afkoopregeling niet van toepassing op verhuurde woningen? 28. Wordt de Utrechtse woningmarkt niet verstoord door de voorgestelde afkoopregeling? 29. Waarom sluit de voorgestelde afkoopregeling niet aangesloten bij de afkoopregeling die voor de Utrechtse woningcorporaties? 30. Bestaat er een verschil tussen canonherziening tijdens een erfpachttijdvak en canonherziening aan het begin van een (nieuw) erfpachttijdvak? 31. Wat gebeurt er aan het einde van het erfpachttijdvak? (aanvulling op vraag 14) 32. Wat gebeurt er als een erfpachter aan het einde van het erfpachttijdvak niet in staat is de afkoopsom te betalen?

2 Deel I. Vragen en antwoorden, gepubliceerd op website ( 1. Wie kan er gebruik maken van de nieuwe regeling? U kunt gebruik maken van de nieuwe afkoopregeling als: u jaarlijks erfpachtcanon betaalt voor uw woning, of u de erfpachtcanon voor 50 jaar hebt afgekocht. Dit geldt voor zowel grondgebonden woningen (woningen die direct toegankelijk zijn vanaf straatniveau, zoals een eengezinswoning) als voor woningen in appartementencomplexen. In de notariële akte van levering van (het erfpachtrecht van) uw woning kunt u terugvinden welke erfpachtvoorwaarden op uw erfpachtrecht van toepassing zijn en of de canon al dan niet voor 50 jaar is afgekocht. De kopie van deze akte heeft u van uw notaris ontvangen nadat de woning aan u is overgedragen. Ook hoort de notaris u bij het ondertekenen van deze akte over deze zaken te informeren. Is de woning verhuurd en woont de eigenaar dus niet zelf in de woning? Dan komt u niet in aanmerking voor de nieuwe erfpachtregeling. U kunt ook geen gebruik maken van de nieuwe regeling als u uw erfpachtrechten al eerder eeuwigdurend hebt afgekocht. 2. Afkoopbedrag afhankelijk van situatie Het afkoopbedrag is per erfpachter verschillend. Dit is afhankelijk van uw eigen situatie. Hoe hoog het afkoopbedrag voor u is, wordt (naar verwachting) half 2017 duidelijk. Het afkoopbedrag hangt van verschillende dingen af. Onder andere: de WOZ-waarde van uw woning (de waarde van uw woning zoals die jaarlijks wordt vastgesteld door de gemeente) wanneer uw erfpachttijdvak afloopt; of u de canon al tijdelijk heeft afgekocht; hoe snel u van de afkoopregeling gebruik gaat maken. 3. Meer voordeel bij eerder accepteren Als de gemeenteraad akkoord gaat, biedt de gemeente Utrecht naar verwachting in de loop van 2017 een afkoopregeling aan. Waarschijnlijk is die regeling gunstiger voor u als erfpachter dan wanneer u wacht met afkopen tot uw erfpachttijdvak afloopt. Als u een aanbod van de gemeente krijgt hoeft u niet meteen te beslissen. Uw individuele afkoopaanbod is heel 2017 geldig. De gemeente maakt elk jaar een nieuwe berekening met een nieuw bedrag. De regeling zelf blijft bestaan, dus u kunt langer wachten. Hoe langer u wacht, hoe hoger het afkoopbedrag waarschijnlijk wordt. 4. Hoe berekent de gemeente het afkoopbedrag? De gemeente bepaalt het afkoopbedrag. We maken een aparte berekening voor elke woning. Dit gebeurt op basis van de grondwaarde en de canonbetaling. Elk jaar bepalen we de waarde die de grond heeft aan het einde van het erfpachttijdvak. Dit doen we aan de hand van de WOZ-waarde. In de verdere berekening gaan we ervan uit dat de huidige grondprijs tot het einde van het erfpachttijdvak gelijk blijft.

3 De afkoop is eerder dan het eind van het erfpachttijdvak. Daarom wordt de grondwaarde met een rentepercentage per resterend jaar verminderd. Hoe eerder u afkoopt, hoe hoger het rentebedrag dat u niet meer hoeft te betalen. Ook profiteert u dan meer van de verwachte waardeontwikkeling van de grond. Een erfpachter die nu jaarlijkse canon betaalt, moet deze ook nog afkopen. Hiervoor telt de gemeente de resterende betalingen op en corrigeert dit bedrag met de rente voor het erfpachttijdvak. Ook hier geldt: hoe eerder u afkoopt, hoe meer jaren renteaftrek over de toekomstige betalingen. Wat u als afkoopbedrag gaat betalen is dus afhankelijk van uw individuele situatie. Bekijk de rekenvoorbeelden in de infographic (pdf, 354 kb). 5. Betalen in termijnen niet mogelijk Het is niet mogelijk om de afkoopsom in termijnen of gedeelten te betalen. Dit is vanwege financiële, fiscale en juridische redenen. In het bijlagenboek (pdf, 1,2 MB) leest u meer hierover. U kunt de afkoop misschien wel financieren met een hypotheek, Vraag hierover advies aan bijvoorbeeld een financieel adviseur. 6. Wachten op nieuwe regeling Als u al een aanvraag hebt gedaan om erfpachtrechten eeuwigdurend af te kopen volgens de huidige regeling kunt u de gemeente vragen om te wachten met het behandelen van de aanvraag totdat de nieuwe regeling van kracht is. U kunt dan profiteren van een afkoopsom die waarschijnlijk lager is. Zolang de nieuwe regeling nog niet van kracht is, blijft de huidige regeling van toepassing. Besluit u om uw erfpachtrecht op basis van de huidige regeling af te kopen? Dan komt u niet meer in aanmerking voor afkoop op basis van de nieuwe regeling. Ook niet als de nieuwe regeling voor u als erfpachter gunstiger mocht uitpakken. 7. Omzetten naar volledig eigendom ook mogelijk Gaat u in op het aanbod om uw erfpachtcanon af te kopen? Dan kunt u gelijk aangeven dat u ook wilt omzetten naar volledig eigendom. Met het eeuwigdurend afkopen van de erfpacht bent u nog geen eigenaar van de grond. Eeuwigdurende afkoop is wel 1 van de voorwaarden om voor omzetting naar vol eigendom in aanmerking te komen. Kijk hier voor de voorwaarden. 8. Nieuwe regeling ook voor appartementen Als u erfpachter bent van een appartement kunt u ook gebruikmaken van de nieuwe regeling. U kunt het erfpachtrecht voor uw appartement afkopen. U bent daarbij niet afhankelijk van andere erfpachters in het appartementencomplex. De afkoop wordt net als bij een grondgebonden woning (een woning die bereikbaar is vanaf straatniveau zonder andere woning boven of onder u) vastgelegd door een notaris. Op het moment dat alle erfpachters van het appartementencomplex individueel hebben afgekocht, kan ook de afkoop van het appartementencomplex in zijn geheel in een notariële akte worden vastgelegd. Dit gebeurt gelijk met of na de afkoop door de laatste individuele erfpachter.

4 Als niet iedere erfpachter in het appartementencomplex tot afkoop overgaat, kan de afkoop als geheel niet plaatsvinden. Dit heeft geen (financiële) gevolgen voor de individuele erfpachter(s) die al hebben afgekocht. Voor de erfpachters in het appartementencomplex die niet hebben afgekocht verandert er niets. Zij blijven jaarlijks canon betalen, of moeten (als de canon nu voor 50 jaar is afgekocht) aan het eind van het erfpachttijdvak opnieuw canon betalen. 9. Afkoopbedrag is niet fiscaal aftrekbaar Het afkoopbedrag dat u betaalt om de erfpachtcanon eeuwigdurend af te kopen is niet aftrekbaar. De rente over de lening die u afsluit om het afkoopbedrag te financieren, is meestal wel aftrekbaar. U kunt hierover advies vragen aan een financieel adviseur of bij de Belastingdienst. 10. Erfpachttijdvak en vaststelling canon Bij erfpachtrechten die niet eeuwigdurend zijn afgekocht, wordt in bijna alle gevallen gewerkt met periodes van 50 jaar. Zo n periode van 50 jaar wordt een erfpachttijdvak genoemd. Het eerste erfpachttijdvak begint op het moment dat de grond door de gemeente in erfpacht wordt uitgegeven. Op dat moment is de jaarlijkse canon vastgesteld en het bedrag waarvoor de canon voor 50 jaar kon worden afgekocht. Aan het einde van dit tijdvak wordt de canon opnieuw bepaald aan de hand van de dan geldende grondwaarde. Als de canon dan niet kan worden afgekocht, moet de erfpachter een jaarlijkse canon betalen. Deze jaarlijkse canon is een vergoeding voor het gebruik van de grond en is geen aflossing van de bij afkoop te betalen afkoopsom. Binnen het tijdvak van 50 jaar wordt de jaarlijkse canon om de 10 jaar opnieuw vastgesteld. 11. Nieuwe regeling versus conversieregeling 2003 In beide regelingen wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en grondquotes voor het bepalen van de grondwaarde. De grondquote is een percentage dat aangeeft hoe groot het aandeel van de grond is in de totale (WOZ-)waarde. De grondquotes van de regeling uit 2003 zijn één op één overgenomen. In beide regelingen is het uitgangspunt dat de grondwaarde tijdens het erfpachttijdvak niet meer stijgt. Ook de jaarlijkse canon wijzigt in beide regelingen gedurende het erfpachttijdvak niet meer. De grondwaarde én de canon worden in beide regelingen voor het vaststellen van de afkoopsom contant gemaakt (verminderd) met een rentepercentage. Bij de conversieregeling 2003 bedraagt dit rentepercentage 5%. Voor de nieuwe regeling 2016 wordt vanwege de situatie op de geld- en kapitaalmarkt een percentage van 4,35% voorgesteld. Zie ook de rekenvoorbeelden in het bijlagenboek (pdf, 1,2 MB). 12. Grondwaarde wordt bepaald aan de hand van WOZ-waarde Bij de vaststelling van de WOZ-waarde wordt de marktwaarde van de woning met bijbehorende grond op de peildatum getaxeerd. De WOZ-waarde biedt de gemeente daarom een goede basis om de grondwaarde vast te stellen. Tegen de vaststelling van de WOZwaarde bestaat de mogelijkheid van bezwaar en beroep. De gemeente stelt jaarlijks de WOZ-waarde opnieuw vast.

5 Zowel bij eengezinswoningen als bij appartementen kan door gebruik te maken van grondquotes een percentage van de WOZ-waarde worden toegekend aan de grond. De grondquote bepaalt dus wat het aandeel van de grond is in de totale (WOZ-)waarde. De grondquotes zijn bij appartementen lager dan bij eengezinswoningen. Want bij appartementen (zoals flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen) maken meerdere woningen van hetzelfde perceel grond gebruik. Bij de conversieregeling uit 2003 werd de grondwaarde ook vastgesteld op basis van de WOZ-waarde. De gemeente maakt voor de berekening van de afkoopsom in 2017 gebruik van de WOZ-waarde met als peildatum 1 januari Deze WOZ-waarde en peildatum staan op de beschikking die u vorig jaar (2016) heeft ontvangen. Voor de berekening van de afkoopsom in 2018 maakt de gemeente gebruik van de WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2016, voor de berekening in 2019 van de WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2017, enzovoorts. 13. Grondwaarde wordt geïndexeerd Om de grondwaarde in 2017 te kunnen bepalen gebruikt de gemeente de laatste onherroepelijke WOZ-waarde, in dit geval Om uit te rekenen wat de huidige grondprijs is, wordt deze WOZ-waarde geïndexeerd naar Voor deze indexering wordt gebruik gemaakt van door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gepubliceerde cijfers. In dit geval de prijsindex Bestaande koopwoningen, gemeente Utrecht, kwartaalbasis, verkoopprijzen prijsindex De waardestijging van 1 januari 2015 tot 1 januari 2017 wordt nog vastgesteld. Op basis van de huidige beschikbare gegevens bedraagt de index voor de periode van 1 januari 2015 tot 1 januari 2017 in totaal 16,6%. Dit percentage wijkt af van het in de rekenvoorbeelden gehanteerde percentage, aangezien het dit percentage bij het opstellen van de rekenvoorbeelden nog niet bekend was. Als u bijvoorbeeld in 2018 afkoopt dan wordt voor de berekening van de afkoopsom de WOZ-waarde met als prijspeildatum 1 januari 2016 gebruikt en wordt deze waarde vanaf 1 januari 2016 tot 1 jan 2018 geïndexeerd. 14. Niet verplicht om erfpacht af te kopen U bent niet verplicht om de erfpacht tijdens het huidige erfpachttijdvak af te kopen. Er is sprake van een aanbod van de gemeente, waarbij u zelf kunt beslissen of u van dit aanbod gebruik wilt maken. Indien u besluit om de erfpacht niet af te kopen wordt uw erfpachtrecht onder de bestaande voorwaarden voortgezet. Dit betekent dat u tot het einde van het huidige erfpachttijdvak geen canon hoeft te betalen als de canon eerder al voor 50 jaar is afgekocht. Indien u nu jaarlijks canon betaalt dan betekent dit dat u tot het einde van het erfpachttijdvak jaarlijks canon zal blijven betalen. Mogelijk wordt deze canon tussentijds nog eenmaal herzien (opnieuw vastgesteld). Ongeacht of de canon nu voor 50 jaar is afgekocht of er nu een jaarlijkse canon wordt betaald, dient u aan het einde van het huidige erfpachttijdvak (het begin van het nieuwe erfpachttijdvak) opnieuw canon aan de gemeente te betalen. U zult op dat moment de vraag voorgelegd krijgen of u de canon alsnog wenst af te kopen dan wel een jaarlijkse canon wenst te betalen. 15. Canon afhankelijk van grondwaarde

6 Het is op dit moment niet mogelijk om aan te geven hoeveel u aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak moet betalen als u de erfpacht niet heeft afgekocht. Dit hangt af van de grondwaarde aan het begin van het nieuwe tijdvak. Deze grondwaarde kan pas kort voor het begin van het nieuwe erfpachttijdvak worden vastgesteld. Als u ervoor kiest om de erfpacht aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak af te kopen is de afkoopsom gelijk aan de grondwaarde op dat moment. Kiest u voor een jaarlijkse canonbetaling dan is de jaarlijkse canon gelijk aan een percentage (van minimaal 5%) van de grondwaarde op dat moment. In de routekaart (pdf, 354 kb) is een rekenvoorbeeld gegeven. Hier is de grondwaarde aan het eind van het erfpachttijdvak (in 2038) euro. De afkoopsom is op dat moment gelijk aan de grondwaarde Als op dat moment wordt gekozen voor jaarlijkse canon bedraagt deze canon minimaal 5% van de grondwaarde, dus in dat geval minimaal euro per jaar. Let op: dit is een rekenvoorbeeld waarbij gebruik is gemaakt van de aanname dat de grondwaarde jaarlijks met 2% stijgt. Aan dit rekenvoorbeeld kunnen geen rechten worden ontleend. 16. Canon en stijging huurprijzen Wanneer u de erfpachtcanon afkoopt, komen alle toekomstige canonbetalingen te vervallen en hoeft u dus nooit meer canon aan de gemeente te betalen. Bij een herziening van de canon in het huidige erfpachttijdvak kan de canon niet meer stijgen dan de gemiddelde huurprijsstijging van de afgelopen 10 jaar. In de erfpachtvoorwaarden is echter opgenomen dat deze begrenzing bij een nieuw erfpachttijdvak niet van toepassing is. De jaarlijkse canon is dan gelijk aan een percentage (van minimaal 5%) van de grondwaarde op dat moment, ongeacht wat de gemiddelde huurprijsstijging in de 10 jaar daarvoor is geweest. 17. Eerder betalen toekomstige verplichtingen Bij de vaststelling van de afkoopsom is het uitgangspunt dat alle toekomstige betalingsverplichtingen van de erfpachter naar voren worden gehaald. Dit was bij de conversieregeling in 2003 ook het geval. De toekomstige betalingsverplichtingen worden eerder betaald en daarmee afgekocht. Bij erfpachtrechten die nu voor 50 jaar zijn afgekocht, moet voor het eerst aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak opnieuw canon worden betaald. De canonverplichtingen voor het huidige erfpachttijdvak zijn immers in het verleden al afgekocht. Als de erfpachter nu jaarlijks canon betaalt, moet er in de resterende jaren van het huidige erfpachttijdvak (net als in de voorgaande jaren) nog wel jaarlijks canon worden betaald. Bij de berekening van de afkoopsom wordt daarom voor erfpachters die nu nog een jaarlijkse canon betalen deze jaarlijkse canon wel meegenomen en bij erfpachtrechten die voor 50 jaar zijn afgekocht niet. Aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak (50 jaar na de uitgifte in erfpacht van de grond) moet zowel bij de erfpachtrechten die bij de uitgifte voor 50 jaar zijn afgekocht, als bij de erfpachtrechten met een jaarlijkse canonbetaling, opnieuw canon worden betaald. 18. Jaarlijkse betaling administratiekosten bij afkoop voor 50 jaar

7 Bij afkoop van de erfpacht voor 50 jaar moet de erfpachter op grond van de erfpachtvoorwaarden jaarlijks nog wel een canon van 11,34 euro betalen. Deze jaarlijkse administratiekosten blijven het gehele erfpachttijdvak gelijk en wordt dus tussentijds niet door de gemeente herzien. Bij eeuwigdurende afkoop van de erfpacht komt dit bedrag te vervallen. De betaling van 11,34 euro staat los van de verplichting om aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak (aan het einde van het huidige, voor 50 jaar afgekochte erfpachttijdvak) opnieuw canon te betalen. 19. Regelingsrente 4,35% De regelingsrente is het percentage waarmee de afkoopsom wordt verminderd voor elk jaar dat u eerder afkoopt. Bij de vaststelling van de regelingsrente is ingestoken op een rente die vergelijkbaar is met de regelingsrente van de conversieregeling uit 2003 (5%). De (hypotheek)rente is sinds 2003 gedaald. Wanneer rekening wordt gehouden met de huidige rentestanden is een regelingsrente van 4,35% vergelijkbaar met de regelingsrente uit In de erfpachtvoorwaarden staat ook een rentepercentage van 5% genoemd. Dit is wat anders dan de regelingsrente, namelijk het (minimale) canonpercentage dat bij herziening van de jaarlijkse canon van toepassing is. 20. Persoonlijke berekening afkoopsom nog niet mogelijk Op dit moment is het nog niet mogelijk om voor iedere erfpachter een persoonlijke berekening van de afkoopsom te maken. Voor de berekening van de afkoopsom zijn meerdere factoren van belang. Zoals de WOZ-waarde van uw woning, de einddatum van het erfpachttijdvak, of de erfpacht al voor 50 jaar is afgekocht en het moment waarop van de afkoopregeling gebruik wordt gemaakt. Deze factoren zijn voor iedere erfpachter verschillend. Wel kunt u aan de hand van de voorbeelden in het bijlagenboek (pdf, 1,2 MB) en het daarbij aangegeven stappenplan zelf een indicatie van uw afkoopsom berekenen. Aan deze berekeningen kunnen geen rechten worden ontleend. De gemeente adviseert u om contact op te nemen met uw notaris en/of financieel adviseur om u goed te laten voorlichten over uw persoonlijke situatie. 21. Toekomstige grondwaarde De toekomstige grondwaarde is onbekend. Ter indicatie kan wel worden aangegeven dat de stijging van de prijzen van bestaande koopwoningen in de gemeente Utrecht in de afgelopen 15 jaar gemiddeld 3,4% per jaar bedroeg. Hoe de prijzen zich in de verdere toekomst zullen ontwikkelen kan niet worden voorspeld. Omdat de toekomstige waarde onbekend is, kiest de gemeente ervoor om de grondwaarde van nu ook als de grondwaarde aan het einde van het erfpachttijdvak te hanteren (net als bij conversieregeling 2003). Bij een stijgende huizenprijs is dat dus gunstig voor de erfpachter. Zoals hierboven aangegeven is de verwachting (gebaseerd op het verleden) dat de daadwerkelijke grondwaarde aan het einde van het huidige erfpachttijdvak (substantieel) hoger zal zijn dan nu. De keuze van de gemeente om in de voorgestelde regeling de grondwaarde van nu te 'bevriezen' heeft daarom, naar alle waarschijnlijkheid, een gunstig effect op de hoogte van de afkoopsom voor de erfpachter.

8 Indien u geen gebruik maakt van deze regeling zal de canon dan wel de afkoopsom aan het einde van het erfpachttijdvak worden vastgesteld op basis van de daadwerkelijke grondwaarde die op dat moment mogelijk veel hoger is.

9 Deel II. Aanvullende vragen en antwoorden 22. Hoe worden de grondquotes vastgesteld? De waarde van grond is afhankelijk van verschillende factoren. De belangrijkste factoren zijn de locatie, de gebruiksmogelijkheden en het tijdsmoment. Zo is grond in de binnenstad meestal meer waard dan grond in bijvoorbeeld Overvecht. En grond waarop een koopwoning mag worden gebouwd, is meer waard dan grond waarop alleen een sociale huurwoning mag komen. De vraag naar woningen is verder afhankelijk van de economische situatie. Tijdens een recessie zal de vraag afnemen en daarmee de verkoopprijs dalen. De grondwaarde staat niet vast maar verandert in de loop van de tijd. De marktwaarde (de WOZ-waarde) van een bebouwd perceel grond is de optelsom van de grondwaarde en de opstalwaarde (de waarde van het gebouw/de woning). Ofwel, de grondwaarde is de marktwaarde (WOZ-waarde) min de opstalwaarde. De grondquote van een perceel wordt berekend door de grondwaarde te delen door de marktwaarde. Het bouwen van een grotere woning is relatief (per m²) goedkoper dan het bouwen van een kleine woning. Daarom is de opstalwaarde bij een grotere woning een kleiner percentage van de marktwaarde. In zijn algemeenheid is de grondquote bij een grotere (duurdere) woning daarom hoger dan bij een kleinere (goedkopere) woning. Verder zijn de grondquotes bij appartementen in het algemeen lager dan bij eengezinswoningen. Want bij appartementen (zoals flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen) maken meerdere woningen van hetzelfde perceel grond gebruik. Bij de Conversieregeling 2003 zijn voor zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen de grondquotes voor verschillende prijscategorieën vastgesteld. Deze grondquotes zijn bij de Conversieregeling 2016 (ongewijzigd) overgenomen. Aangezien de verkoopprijzen (marktwaarde) van woningen in Utrecht de afgelopen 15 jaar sterker zijn gestegen dan de (her)bouwkosten, maakt de grond nu eigenlijk een groter deel uit van de marktwaarde. Door uit coulance gebruik te maken van de grondquotes uit 2003, is dit effect niet meegenomen en valt de grondwaarde (en daarmee de afkoopsom) lager uit. 23. Is de WOZ-waarde het juiste instrument om de grondwaarde vast te stellen? Zoals hiervoor bij vraag 12 aangegeven, wordt bij de vaststelling van de WOZ-waarde de marktwaarde van de woning met bijbehorende grond getaxeerd. Bij de bepaling van de WOZ-waarde kijkt de gemeente naar de individuele kenmerken van de (bebouwde) locatie en de woning/grond. De erfpachter kan bezwaar maken tegen de WOZ-waarde waar de gemeente op uitkomt. Door gebruik te maken van de WOZ-waarde en grondquotes kan de gemeente de grondwaarde vaststellen.. Daarom werkt de Conversieregeling 2016, net als de Conversieregeling van 2003, met de WOZ-waarde om de grondwaarde vast te stellen.

10 Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) moet de gemeente bij de bepaling van de WOZ-waarde uitgaan van 'vol eigendom' (eigen grond). Bij de waardering mag dus wettelijk gezien geen rekening worden gehouden met een situatie van erfpacht. Gelijkwaardige woningen hebben daarbij dezelfde WOZ-waarde, ongeacht of sprake is van erfpacht of vol eigendom. Tussen erfpachtgrond en grond in vol eigendom kan in de praktijk wel sprake zijn van een waardeverschil. In de erfpachtvoorwaarden kunnen (gebruiks)beperkingen en/of (toekomstige) financiële verplichtingen (zoals voor de woningen waarop deze regeling van toepassing is) zijn opgenomen, die bij eigendom niet gelden. Er bestaan verschillende mogelijkheden om dit waardeverschil te overbruggen. Bij de Conversieregeling 2016 is er voor gekozen om de behoudende grondquotes uit 2003 te hanteren. De gemeente Amsterdam heeft er voor gekozen om op de grondwaarde een depreciatie (korting) toe te passen (zie vraag 24 voor een breder vergelijk tussen de regelingen van Utrecht en Amsterdam). Door het gebruik van de WOZ-waarde in combinatie met generieke (algemeen geldende) grondquotes is het, net als in 2003, niet uitgesloten dat in onderlinge vergelijkingen bij individuele gevallen verschillen in grondwaarde kunnen ontstaan. Denk aan woningen in één straat op vergelijkbare kavels, bijvoorbeeld door verschillen in de WOZ-waarde als gevolg van uitbreidingen (uitbouw, dakkapel) aan de woning. Dit vloeit voort uit de keuze voor deze wijze van grondwaardebepaling, waarmee in zijn algemeenheid op relatief eenvoudige en transparante wijze de grondwaarde kan worden vastgesteld. 24. In welk opzicht verschilt de voorgestelde regeling van de afkoopregeling in Amsterdam? De manier waarop de gemeente Amsterdam de afkoopsom berekent voor hun conversieregeling, is grotendeels gelijk aan de wijze waarop de gemeente Utrecht dit doet. In beide regelingen wordt de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de WOZ-waarde en een grondquote. Ook wordt de afkoopsom berekend door de toekomstige betalingen (grondwaarde/canon) terug te rekenen (ofwel te verminderen) naar nu met een vast rentepercentage (de regelingsrente). Er zijn ook duidelijk verschillen in de uitvoering van de regeling. Zoals gezegd wordt in Amsterdam op de grondwaarde een depreciatie (korting) toegepast. Deze korting bedraagt 10% en wordt niet alleen gegeven om het waardeverschil tussen erfpacht en vol eigendom te overbruggen, maar ook vanwege de bestaande contractrelatie met de erfpachter, uit coulance overwegingen en om het draagvlak van het erfpachtstelsel te bevorderen. In de conversieregeling 2016 is hiervoor, zoals gezegd, niet gekozen, aangezien al behoudende grondquotes worden gehanteerd. Verder wordt de WOZ-waarde in Amsterdam, anders dan in Utrecht, niet met 2 jaar geïndexeerd. Daartegenover staat dat in Amsterdam de eenmaal vastgestelde grondwaarde/canon jaarlijks met 2% wordt verhoogd (inflatiecorrectie), terwijl de gemeente Utrecht de grondwaarde en canon vastklikt en gedurende het verdere erfpachttijdvak niet meer laat stijgen.

11 Bij de regeling in Amsterdam wordt verder niet gewerkt met generieke grondquotes, maar is op straatniveau een grondquote vastgesteld (de buurtstraatquote, ofwel BSQ). Dit heeft tot gevolg dat de grondquote in gewilde wijken kan oplopen tot 80%. In zijn algemeenheid liggen de grondquotes (BSQ s) in Amsterdam op een structureel (veel) hoger niveau dan in Utrecht. In Amsterdam bedraagt de regelingsrente 4,5% (tegenover 4,35% in Utrecht), maar hierin is een inflatiecorrectie van 2% opgenomen. Dit is omdat Amsterdam de grondwaarde/canon jaarlijks ook met 2% verhoogt. Tot slot is het bij de Amsterdamse conversieregeling mogelijk om ook bij eeuwigdurende erfpacht jaarlijks canon te blijven betalen. Deze canon heeft een onbepaalde looptijd en stijgt daarbij jaarlijks met 2%. Van deze mogelijkheid van jaarlijkse canonbetaling is de gemeente Utrecht bij de vaststelling van de AV 1989 juist nadrukkelijk afgestapt. Deze mogelijkheid zou de omzetting naar vol eigendom ook belemmeren. In onderstaande tabel zijn beide regelingen naast elkaar gezet. Utrecht Amsterdam Gebruik WOZ-waarde voor vaststelling grondwaarde? Ja, met als prijspeildatum 2 jaar voor het moment van afkoop (dus bij afkoop in 2017 wordt de WOZ-waarde met prijspeil 1 januari 2015 Ja, met als peildatum 2 jaar voor het moment van afkoop (voor erfpachters die in 2017 afkopen wordt als korting echter als peildatum 1 januari 2014 gebruikt) gebruikt) Gebruik grondquotes voor vaststelling grondwaarde? Ja, generieke grondquotes die gelijk zijn aan de regeling uit Ja, op straatniveau zijn grondquotes vastgesteld (buurtstraatquotes) 2003 WOZ-waarde geïndexeerd? Ja, vanaf 1 januari 2015 Nee tot 1 januari 2017 (bij afkoop in 2017) Depreciatie van Nee Ja, depreciatie van 10% grondwaarde? Gebruik van een Ja, van 4,35% Ja, van 4,5% regelingsrente? Jaarlijkse verhoging grondwaarde tot einde Nee Ja, jaarlijkse verhoging is 2% (inflatiecorrectie) erfpachttijdvak? Canonbetaling mogelijk bij Nee Ja eeuwigdurende erfpacht? Betaling van de afkoopsom in gedeelten mogelijk? Nee Nee

12 25. Waarom biedt de gemeente in het voorstel geen betaling van de afkoopsom in gedeelten aan? (aanvulling op vraag 5) Evenals in 2003 is het niet mogelijk om de afkoopsom in termijnen te betalen. Het aanbieden van een betaling in gedeelten heeft het karakter van een lening. De gemeente schiet daarbij de afkoopsom voor aan de erfpachter, die het geleende bedrag vervolgens in termijnen terugbetaalt (aflossing met rente). Op grond van wettelijke bepalingen mogen gemeenten alleen leningen verstrekken uit hoofde van de publieke taak. Daarvan is in dit geval geen sprake. 26. Is betaling van de afkoopsom in gedeelten hetzelfde als betaling van canon? Nee, dit is niet hetzelfde. Canon is een periodieke vergoeding (meestal jaarlijks) die de erfpachter betaalt als tegenprestatie voor het gebruik van de grond. Zolang de canon niet wordt afgekocht, loopt de verplichting tot het betalen van canon oneindig door. Bij betaling van de afkoopsom in gedeelten is geen sprake meer van betaling van canon. Zoals bij vraag 25 is aangegeven, is dan sprake van de betaling van aflossing met rente van een geleend bedrag. De lening moet daarbij in een vooraf bepaald aantal termijnen worden terugbetaald. 27. Waarom is de afkoopregeling niet van toepassing op verhuurde woningen? Net als bij de Conversieregeling 2003 geldt bij de conversieregeling 2016 als voorwaarde dat de erfpachter zelf woont in de woning.. Om dit vast te stellen, kijkt de gemeente naar de inschrijving in de Basisregistratie personen (BRP). Als de erfpachter de woning verhuurt, is er sprake van een 'beleggingsobject'. Bij een beleggingsobject staat niet zozeer het gebruik als woning (voor de erfpachter zelf) voorop, maar juist de mogelijkheid om een rendement te kunnen behalen. Deze (zakelijke) insteek impliceert dat bij de aankoop van de belegging rekening is gehouden met de factor erfpacht. Het college heeft daarom, net als in 2003, besloten om deze erfpachters geen gebruik te kunnen laten maken van de Conversieregeling Deze erfpachters kunnen het erfpachtrecht van hun woningen wel afkopen op grond van de bestaande afkoopregeling. In de praktijk kan het zijn dat de erfpachter de woning niet zelf bewoont, maar toepassing van de regeling wel is te billijken. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat ouders voor hun (studerende) kind(eren) een woning hebben gekocht. Ook kan het zijn dat iemand een voormalige eigen woning, die te koop staat, tijdelijk verhuurt. In dit soort gevallen kan de gemeente (op grond van de in de Conversieregeling 2016 opgenomen hardheidsclausule) besluiten om de regeling toch toe te passen. Aan dit besluit kan de gemeente voorwaarden verbinden. 28. Wordt de Utrechtse woningmarkt niet verstoord door de voorgestelde afkoopregeling? Dat erfpachters in de toekomst opnieuw canon moet betalen als er niet eeuwigdurend is afgekocht, zou bekend moeten zijn bij de betreffende erfpachters. Dit is geen nieuwe informatie. Het eeuwigdurend afkopen van de erfpacht wordt met de nieuwe regeling juist

13 voordeliger voor de erfpachters. Daarnaast draagt de nieuwe regeling eraan bij dat erfpachters zich ook nu, nog ruim voor het einde van het erfpachttijdvak, bewust worden van hun toekomstige financiële verplichtingen. Het biedt erfpachters de mogelijkheid om hiervoor tijdig een regeling te treffen. 29. Waarom sluit de voorgestelde afkoopregeling niet aan bij de afkoopregeling die voor de Utrechtse woningcorporaties van toepassing was? De afkoopregeling die met de Utrechtse woningcorporaties in het verleden is overeengekomen, maakte deel uit van een totaalpakket aan afspraken tussen de gemeente en de corporaties. Dit met onder andere als doel het stimuleren van de (sociale) woningproductie. Om dit doel te bereiken is onder meer met de corporaties afgesproken dat de gelden die uit de conversie aan de corporaties toekomen, voor de corporaties niet vrij besteedbaar waren. Per corporatie is een productieprogramma vastgesteld waarbij de conversiegelden moesten worden ingezet voor projecten uit het productieprogramma en binnen de tijdsperiode van dat programma. 30. Bestaat er een verschil tussen canonherziening tijdens een erfpachttijdvak en canonherziening aan het begin van een (nieuw) erfpachttijdvak? Zoals bij vraag 10 is aangegeven, wordt bij erfpachtrechten die niet eeuwigdurend zijn afgekocht in bijna alle gevallen gewerkt met periodes van 50 jaar. Zo n periode van 50 jaar wordt een erfpachttijdvak genoemd. Bij betaling van jaarlijkse canon wordt de canon binnen dit tijdvak van 50 jaar om de 10 jaar opnieuw vastgesteld (herzien). Dit is zo vastgelegd in de algemene erfpachtvoorwaarden (zowel de AB 1974 als de AB 1983). In de erfpachtvoorwaarden is verder vastgelegd dat de nieuwe canon bij een herziening gelijk is aan een percentage (van minimaal 5%) van de grondwaarde op het moment van herziening. Bij een herziening van de canon gedurende het erfpachttijdvak van 50 jaar kan de canon echter niet méér stijgen dan de gemiddelde huurprijsstijging van de afgelopen 10 jaar. In de erfpachtvoorwaarden is echter ook bepaald dat deze begrenzing van de canonstijging niet speelt niet bij een herziening van de canon aan het begin van een nieuw erfpachttijdvak van 50 jaar. Hierdoor wordt de jaarlijkse canon op dat moment dus vastgesteld op minimaal 5% van de dan geldende grondwaarde. 31. Wat gebeurt er aan het einde van het erfpachttijdvak? (zie ook vraag 14) Ongeacht of de canon nu voor 50 jaar is afgekocht of er nu een jaarlijkse canon wordt betaald, dient u aan het einde van het huidige erfpachttijdvak van 50 jaar (het begin van het nieuwe erfpachttijdvak van 50 jaar) opnieuw canon aan de gemeente te betalen. U ontvangt hierover tijdig van de gemeente bericht, waarbij u de keuze krijgt tussen: - het afkopen van de canon tegen de op dat moment actuele grondwaarde, óf - het betalen van een jaarlijkse canon die gelijk is aan minimaal 5% van de op dat moment actuele grondwaarde. Indien u ervoor kiest om af te kopen hoeft u daarna geen canon meer te betalen. Kiest u voor de betaling van een jaarlijkse canon dan zal deze canon om de 10 jaar worden herzien.

14 Aan het einde van het erfpachttijdvak van 50 jaar zal de gemeente vervolgens weer aan de erfpachter de keuze voorleggen tussen afkopen of het betalen van een jaarlijkse canon. 32. Wat gebeurt er als een erfpachter aan het einde van het erfpachttijdvak niet in staat is de afkoopsom te betalen? Als geen gebruik wordt gemaakt van de conversieregeling, dan blijven de huidige erfpachtvoorwaarden van kracht. Indien de canon nu voor 50 jaar is afgekocht moet aan het einde van deze termijn van 50 jaar opnieuw canon worden betaald. Zoals hiervoor bij vraag 31 is aangegeven, heeft de erfpachter op dat moment de keuze tussen het afkopen van de canon of het betalen van een jaarlijkse canon. De jaarlijkse canon is daarbij gelijk aan een percentage (van minimaal 5%) van de grondwaarde op dat moment. Indien de afkoopsom dan wel de jaarlijkse canon niet wordt voldaan, dan heeft de gemeente juridisch gezien het contractuele recht een incassoprocedure te starten.