B&W Beslmtnota. DOlAf D I * Voorstel aan B&W. Portefeuille: Grondzaken. Portefeuillehouder: HJ. Egberts

Transcriptie

1 DOlAf D I * B&W Beslmtnota Voorstel aan B&W Dienst Stad Datum: Opsteller: 20 September 2007 A. Post d.d. B&W 2- /0-o> Agendapunt 'ZO Portefeuille: Grondzaken Portefeuillehouder: HJ. Egberts Registratienummer: 6t-702'. 2t.S f.2087' Telefoon: Versie: ABC besluit A Onderwerp: Uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven Verwijst naar paragraaf D 17 uit het bestuursakkoord. Gevraagd besluit: A. Kennis te nemen van de wensen en bedenkingen van de gemeenteraad van 13 September 2007, ten aanzien van het voorgenomen besluit van het college van burgemeester en wethoucfers mat betrekking tot het vaststeflen van Uitvoeringsregels die van toepassing zijn op het omzetten van hat recht van erfpacht naar vol eigendom van terra/nan die door de gemeente voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven en de handefswi/ze voor de uitvoering hiervan die door het College als volgt is geformiileerd. 1. Vaststellen van de nieuwe methode voor het bepalen van de koopsom bij het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom bij terreinen die door de gemeente voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven. 2. De omzetting van het recht van erfpacht in vol eigendom niet meer te beperken tot particuliere woningbouwterreinen, maar uit te breiden tot alle woningbouwterreinen en hierbij, in afwijking tot het gestelde in de Nota Sturend Grondbeleid van 2005, strategische locaties niet uit te sluiten^ 3. De omzetting van niet particuliere woningbouwterreinen alleen toe te staan onder de voorwaarde dat dit op complexniveau plaatsvindt. 4. Bij appartementencomplexen wordt, in voortzetting van het omzettingsbeleid uit 1995, geen medewerking verleend aan individuele verzoeken van eigenaren tot het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Dit kan slechts via een collectief verzoek voor het gehele appartementencomplex. 5. Vaststellen dat een erfpachter die de canon heeft afgekocht voor het omzetten van het recht van erfpacht in vol eigendom een koopsom betaalt en dat een canonbetaler naast deze koopsom ook nog de contante waarde van de nog verschuldigde canons moet betalen. 6. Vaststellen dat bij een canonbetaler, vallende onder de Algemene Bepalingen Erfpacht 1991, bij een omzetting voor de berekening van de koopsom en de contante waarde van de toekomstige canons wordt uitgegaan van een uitgifteduur van 75 jaar. Alsmede dat indien de uitgifteduur van 75 jaar is verstreken bij een omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom, voor de berekening van de grondwaarde, de daaraan verbonden koopsom en de contante waarde van de nog te betalen canons weer wordt uitgegaan van een periode van 75 jaar. 7. Vaststellen van de omzettingsmethodiek, waarbij voor het bepalen van de koopsom wordt uitgegaan van de actuele marktwaarde. Deze komt totstand komt door een waardebepaling waarbij gebruik wordt gemaakt van de WOZ-gegevens per de laatste prijspeildatum, met een aanpassing voor de marktontwikkeling tot het jaar van omzetting. 8. Vaststellen van de parameters voor 2007: a. Voor de grondquote voor bestaande bouw uit te gaan van: Bouwjaar > Grondquote 32% 32% 34% 36% 38% 39%

2 ^ %-V^**^ top van de Randstad b. Voor het percentage van de depreciatie uit te gaan van 1% per jaar, te rekenen vanaf de begindatum van de erfpachtovereenkomst tot de datum van de omzetting, waarbij een gedeelte van een jaar op hele jaren naar boven wordt afgerond, zulks met een maximum van 40%. Indien sprake is van beeindiging van de erfpacht en het nieuw vestigen van het recht van erfpacht het percentage van de depreciatie vast te stellen op het maximale percentage van 40%. c. Voor de bepaling van het percentage voor het waardevast maken van de koopsom uit te gaan van het gemiddelde inflatiecijfer van de afgelopen 10 jaar, gebaseerd op de CPI index/alle huishoudens van het CBS voor 2007 resulterend in 2,3%. d. Voor de contantewaardeberekening van de koopsom uit te gaan van de omslagrente van de gemeente (4,5% voor 2007). e. Indien de grondwaarde per m 2, na de korting van de depreciatie, voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom onder een minimumgrens of boven een maximum grens uitkomt dan wordt dit bedrag niet gehanteerd, maar zal de grondwaarde residiueel worden berekend. Indien de uitkomst wel de maximumgrens overschrijdt, wordt het bedrag van de maximumgrens aangehouden. Indien de uitkomst wel de minimumgrens onderschrijdt, wordt het bedrag van de minimumgrens aangehouden. De minimum- en maximumgrens gelden per eengezinswoning of gemiddeld per appartement bij een complex. Voor 2007 bedraagt de minimumgrens per m 2 en de maximumgrens 600,- per m De parameters grondquote, depreciatie, waardevast maken van de koopsom, omslagrente en range / afgrenzing, zoals opgenomen in beslispunten 8, jaarlijks bij de grondprijzennota door het college van burgemeester en wethouders te laten Vaststellen. 10. De nieuwe Uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom 2007 in werking te laten treden op het moment van publicatie in het gemeenteblad, onder gelijktijdige intrekking van de Uitvoeringsregels van 27 januari 2007 inhoudende dat alle aanvragen om omzetting werden afgewezen en reeds ingediende aanvragen die nog niet behandeld zijn na het inwerkingtreden van de nieuwe Uitvoeringsregels direct in behandeling zullen worden genomen Het college van burgemeester en wethouders heeft de bevoegdheid om in bijzondere gevallen af te wijken van de algemene stelregel tot het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Dit kan betrekking hebben op het algemene uitgangspunt dat een verzoek tot omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom wordt gehonoreerd indien de erfpachter bereid is aan de daaraan verbonden financiele verplichtingen te voldoen, als op de toepassing van de in de Uitvoeringsregels neergelegde wijze van berekening en bepaling van de financiele voorwaarden die aan de omzetting worden verbonden. 12. Het besluit bekend te maken in het gemeenteblad. B. Toegevoegd bes/ispunt. 13. De aanjbeve/ing van Ernst & Young ten aanzien van de bepaling van de stichtingskosten anno heden voor woningen die reeds gebouwd zijn niet over te nemen. Geheimhouding op grond van de Wet openbaarheid bestuur N.v.t. Communicatieadvies Overleg geweest met afdeling communicatie. Wel B&W-persbesluitenlijst, wel verdere externe communicatie nodig: Aandachtspunt: interactief traject (o.a. via advertenties, website, persstrategie etc.). Vervolg procedure (Goedkeuring Provincie, bekendmaking in gemeenteblad en website) Bekendmaking in het gemeenteblad, website, diverse kranten en andere. Aanbieden aan commissie en raad D Ter kennisname (standaard aanbiedingsbrief) D Ter besluitvorming (standaard aanbiedingsbrief) D Zienswijze vragen ex. art. 160, lid 2 of 169, lid 4 Gemeentewet (standaard aanbiedingsbrief) D N.V.T. Opsteller: A. Post Pagina 2 van 4 registratienummer:

3 Paraaf s directeur W q ~? OB vanjleratidstad rtesteuinenouder I Paraaf flfinancieel control Paraaf ju paraaf wi program kwi ethouder en/of lawethouder Opsteller: A. Post Pagina 3 van 4 registratienummer:

4 B&W Besluit Beslissing B&W: ffl Conform voorstei D Aangehouden D Gewijzigd t.o.v. voorstei D Afgevoerd D Afgewezen Besluit 1 : A. Kennis te nemen van de wensen en bedenfa'ngen van de gemeenteraad van 13 September 2007, ten aanzien van het voorgenomen besluit van het college van burgemeester en wethouders met betrefefcing tot het vastste/fen van uitvoeringsregefs die van toepassing zijn op het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven en de handelswijze voor de uitvoering hiervan die door het College als volgt is geformu/eerd. 12. Vaststellen van de nieuwe methode voor het bepalen van de koopsom bij het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom bij terreinen die door de gemeente voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven. 13. De omzetting van het recht van erfpacht in vol eigendom niet meerte beperken tot particuliere woningbouwterreinen, maar uit te breiden tot alle woningbouwterreinen en hierbij, in afwijking tot het gestelde in de Nota Sturend Grondbeleid van 2005, strategische locaties niet uit te sluiten De omzetting van niet particuliere woningbouwterreinen alleen toe te staan onder de voorwaarde dat dit op complexniveau plaatsvindt. 15. Bij appartementencomplexen wordt, in voortzetting van het omzettingsbeleid uit 1995, geen medewerking verleend aan individuele verzoeken van eigenaren tot het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Dit kan slechts via een collectief verzoek voor het gehele appartementencomplex. 16. Vaststellen dat een erfpachter die de canon heeft afgekocht voor het omzetten van het recht van erfpacht in vol eigendom een koopsom betaalt en dat een canonbetaler naast deze koopsom ook nog de contante waarde van de nog verschuldigde canons moet betalen. 17. Vaststellen dat bij een canonbetaler, vallende onder de Algemene Bepalingen Erfpacht 1991, bij een omzetting voor de berekening van de koopsom en de contante waarde van de toekomstige canons wordt uitgegaan van een uitgifteduur van 75 jaar. Alsmede dat indien de uitgifteduur van 75 jaar is verstreken bij een omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom, voor de berekening van de grondwaarde, de daaraan verbonden koopsom en de contante waarde van de nog te betalen canons weer wordt uitgegaan van een periode van 75 jaar. 18. Vaststellen van de omzettingsmeth'odiek, waarbij voor het bepalen van de koopsom wordt uitgegaan van de actuele marktwaarde. Deze komt totstand komt door een waardebepaling waarbij gebruik wordt gemaakt van de WOZ-gegevens per de laatste prijspeildatum, met een aanpassing voor de marktontwikkeling tot het jaar van omzetting. 19. Vaststellen van de parameters voor 2007: a. Voor de grondquote voor bestaande bouw uit te gaan van: Bouwjaar Grondquote > > % > % > % > % > % > % > < % b. Voor het percentage van de depreciatie uit te gaan van 1% per jaar, te rekenen vanaf de begindatum van de erfpachtovereenkomst tot de datum van de omzetting, waarbij een gedeelte van een jaar op hele jaren naar boven wordt afgerond, zulks met een maximum van 40%. Indien sprake is van beeindiging van de erfpacht en het nieuw vestigen van het recht van erfpacht het percentage van de depreciatie vast te stellen op het maximale percentage van 40%. 1 Vet gedrukt is afwijkend t.o.v. het voorgestelde besluit op pagina 1. Opsteller: A. Post Pagina 4 van 5 registratienummer: Z/07/61702

5 c. Voor de bepaling van het percentage voor het waardevast maken van de koopsom uit te gaan van het gemiddelde inflatiecijfer van de afgelopen 10 jaar, gebaseerd op de CPI index/alle huishoudens van het CBS voor 2007 resulterend in 2,3%. d. Voor de contantewaardeberekening van de koopsom uit te gaan van de omslagrente van de gemeente (4,5% voor 2007). e. Indien de grondwaarde per m 2, na de korting van de depreciatie, voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom onder een minimumgrens of boven een maximum grens uitkomt dan wordt dit bedrag niet gehanteerd, maar zal de grondwaarde residiueel worden berekend. Indien de uitkomst wel de maximumgrens overschrijdt, wordt het bedrag van de maximumgrens aangehouden. Indien de uitkomst wel de minimumgrens onderschrijdt, wordt het bedrag van de minimumgrens aangehouden. De minimum- en maximumgrens gelden per eengezinswoning of gemiddeld per appartement bij een complex. Voor 2007 bedraagt de minimumgrens per m 2 en de maximumgrens 600,- per m De parameters grondquote, depreciatie, waardevast maken van de koopsom, omslagrente en range / afgrenzing, zoals opgenomen in beslispunten 8, jaarlijks bij de grondprijzennota door het college van burgemeester en wethouders te laten vaststellen. 21. De nieuwe Uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom 2007 in werking te laten treden op het moment van publicatie in het gemeenteblad, onder gelijktijdige intrekking van de Uitvoeringsregels van 27 januari 2007 inhoudende dat alle aanvragen om omzetting werden afgewezen en reeds ingediende aanvragen die nog niet behandeld zijn na het inwerkingtreden van de nieuwe Uitvoeringsregels direct in behandeling zullen. worden genomen. 22. Het college van burgemeester en wethouders heeft de bevoegdheid om in bijzondere gevallen af te wijken van de algemene stelregel tot het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Dit kan betrekking hebben op het algemene uitgangspunt dat een verzoek tot omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom wordt gehonoreerd indien de erfpachter bereid is aan de daaraan verbonden financiele verplichtingen te voldoen, als op de toepassing van de in de Uitvoeringsregels neergelegde wijze van berekening en bepaling van de financiele voorwaarden die aan de omzetting worden verbonden. 12. Het besluit bekend te maken in het gemeenteb/ad. B. Toegevoegd bes/ispunt. 13. De aanbeveling van Ernst & Young ten aanzien van de bepaling van de stichtingskosten anno heden voor woningen die reeds gebouwd zijn niet over te nemen. Akkoord gemeentesecretaris na B&W: Opsteller: A. Post Pagina 5 van 5 registratienummer: Z/07/61702