Inhoudsopgave 1. Samenvatting Parameters Tijdelijke korting/scherpe prijs Out of the box model

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Inhoudsopgave 1. Samenvatting... 4 1.1 Parameters... 4 1.2 Tijdelijke korting/scherpe prijs... 4 1.3 Out of the box model... 5 1."

Transcriptie

1 2014/ Uitvoeringsregels die van toepassing zijn op het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven Evaluatie mei 2014 Afdeling Grondzaken

2 Inhoudsopgave 1. Samenvatting Parameters Tijdelijke korting/scherpe prijs Out of the box model Financiële gevolgen Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad Aanleiding en leeswijzer Aanleiding Bestuursopdracht omzettingen erfpacht Leeswijzer Algemeen Historie Samenstelling van de gemeentelijke Erfpachtportefeuille Huidige methodiek voor het berekenen van de koopsom (vergoeding) voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom Bevindingen van de Rekenkamer naar aanleiding van de uitgevoerde verkenning naar omzettingen erfpacht Kloppen de door gemeente Zaanstad gehanteerde parameters voor het berekenen van de koopsom nog of zijn er overwegende redenen om deze parameters aan te passen of te actualiseren WOZ-waarde Grondquote Depreciatie Waardevast maken Rekenrente Range Overall aanbevelingen en voorstel nieuwe parameters Welke markttendensen kunnen ertoe leiden dat een tijdelijke korting op de koopsom leidt tot meer omzettingen Markttendensen Tijdelijke korting/scherpe prijs Scherpe prijs Aanbeveling Is het mogelijk een geheel nieuw, versimpeld model op te stellen voor de omzetting van erfpacht naar vol eigendom Afkopers versus canonbetalers Andere methodieken bij gemeenten Eeuwigdurend afgekochte erfpachtcontracten Handhaven van de huidige Zaanse methodiek, maar met vereenvoudiging van de berekening door gebruikt te maken van een tabel

3 6.5 Aanbeveling Het verbeteren van de communicatie van het erfpachtbeleid in de website van de gemeente Oude situatie Nieuwe situatie Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad (BEZ) Aanleiding Bestuursopdracht omzettingen erfpacht Tijdelijke korting / out of the box Financiële en juridische consequenties Samenstelling van de erfpachtportefeuille Samenvatting van de gevolgen op de koopsom bij de aanpassing van de parameters en toepassing van de scherpe prijs Financiële omvang van de erfpachtportefeuille Relatie met de boekwaarde van de erfpachtportefeuille Juridische consequenties

4 1. Samenvatting. In 2007 heeft het college van burgemeester en wethouders nieuwe uitvoeringsregels vastgesteld voor het bepalen van de koopsom bij het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom bij terreinen die voor woningbouw zijn uitgegeven. Hierin in een methodiek opgenomen voor omzettingen, die actueel, transparant en eenduidig is en ertoe leidt dat de gemeente een reële/marktconforme vergoeding (koopsom) ontvangt bij de verkoop van deze erfpachtgrond. Het college van burgemeester en wethouders heeft in september 2013 een bestuursopdracht omzettingen erfpacht vastgesteld. De opdracht bestaat uit 2 onderdelen: A. Het maken van een evaluatie van Uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven. Dit aan de hand van een drietal vragen: 1. Kloppen de door de gemeente Zaanstad gehanteerde parameters voor het berekenen van de koopsom nog? 2. Welke markttendensen kunnen ertoe leiden dat een tijdelijke korting op de koopsom leidt tot meer omzettingen? 3. Is het mogelijk een geheel nieuw, versimpeld model op te stellen voor de omzetting van erfpacht naar vol eigendom ( out of the box )? B. Het verbeteren van de communicatie van het erfpachtbeleid in de website van de gemeente Parameters. Voor het berekenen van de marktconforme koopsom hanteert de gemeente 6 parameters te weten, WOZ-waarde, grondquote, depreciatie, waardevast maken, rekenrente en de range waarbinnen de grondwaarde moet vallen. De resultaten van de uitgevoerde evaluatie in 2013/2014 geven aan dat de methodiek nog steeds voldoet aan de uitgangspunten van de in 2007 vastgestelde omzettingsmethodiek. Er bestaat dan ook geen aanleiding tot aanpassing van de methodiek. Wel behoeven de parameters op onderdelen aanpassing. De meest in het oog springende zijn de verlaging van de grondquotes en de rekenrente. Daarnaast kan ten behoeve van de transparantie voortaan worden uitgegaan van de actuele WOZwaarde, zonder aanpassing naar het jaar van omzetting. Aanpassing van de parameters leidt tot een gemiddelde daling van de koopsommen met circa 3%. Daarboven op komt nog een daling van gemiddeld 6% in verband met de daling van de WOZwaarden Tijdelijke korting / scherpe prijs. Een (tijdelijke) korting kan ertoe bijdragen dat meer erfpachters besluiten tot het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Uit het onderzoek naar de mogelijkheden van een tijdelijke korting is naar voren gekomen dat hier diverse nadelen aan verbonden zijn. Hierbij gaat het om zaken als de onderbouwing van de hoogte van de korting, de werkingsduur en de regelgeving rond staatssteun. Daarnaast brengt het toepassen van een (tijdelijke) korting het risico met zich mee dat een trend van lagere grondprijzen en daarmee het loslaten van het gemeentelijk beleidsuitgangspunt van marktconformiteit wordt ingezet. Dit kan op termijn ook gevolgen hebben op gemeentelijke grondtransacties zoals bij gebiedsontwikkeling. Gelet op de bovengenoemde nadelen wordt voorgesteld om geen tijdelijke korting in te voeren. Een andere manier om tot meer omzettingen te komen is het hanteren van een scherpe prijs, maar dan binnen de methodiek van het omzettingsbeleid. Dit kan via aanpassing van een parameter. De parameter die hiervoor in beeld komt is de gemeentelijke rekenrente, omdat deze is gedaald van 4,5% naar 4%, waardoor de koopsom stijgt. Geconcludeerd wordt dat de daling aansluit bij de 4

5 ontwikkeling van de hypotheekrente op de woningmarkt en daardoor niet leidt tot hogere lasten bij omzetting. Hierdoor bestaat geen aanleiding om af te wijken van de gemeentelijke rekenrente Out of the box model. Een ander deel van de bestuursopdracht richt zich op de mogelijkheden om te komen tot een geheel nieuw en versimpeld model voor omzettingen. Veel particuliers erfpachters vinden de huidige berekeningsmethodiek ingewikkeld en dan met name het systeem van de contantewaardeberekening. Een paar andere erfpachtgemeenten hanteren een eenvoudige methodiek voor het berekenen van de koopsom. De koopsom is een percentage, eventueel nog gecorrigeerd voor depreciatie, van de WOZwaarde. Hierbij gaat het alleen om canonbetalers. In Zaanstad is de situatie gecompliceerder. Naast canonbetalers is ook sprake van afkopers. In de loop der tijd zijn in Zaanstad meerdere Algemene Bepalingen Erfpacht vastgesteld met verschillende voorwaarden. Met name de bij de Algemene Bepalingen Erfpacht 1978 geïntroduceerde mogelijkheid om de jaarlijks te betalen canon voor een periode van 50 jaar af te kopen, zorgt bij een versimpeling van de omzettingsregels voor spanning tussen eenvoud en eerlijkheid. Door het introduceren van de mogelijkheid tot afkoop van de te betalen canon voor 50 jaar zijn financiële situaties/verschillen ontstaan tussen afkopers en canonbetalers, maar ook tussen de afkopers onderling. a. Verschil tussen afkopers qua resterende tijd van de afkoopperiode. Een afkoper heeft de canon voor een periode van 50 jaar vooraf betaald. Deze vertegenwoordigt een waarde. Hoe langer de termijn tot en met het 50 e jaar is, hoe hoger deze waarde is. Immers er hoeft dat aantal jaren geen canon meer te worden betaald. b. Verschil tussen afkopers en canonbetalers. De afkoper heeft al voor 50 jaar de canon vooruit betaald. De canonbetaler moet de canon voor de resterende looptijd tot het aflopen van het erfpachtcontract nog betalen. Het hanteren van één percentage van de WOZ-waarde voor het berekenen van de koopsom bij omzetting bij zowel afkopers als canonbetalers is derhalve niet geschikt voor Zaanstad. Het is echter wel mogelijk om voor erfpachters die de canon hebben afgekocht het eenvoudiger te maken om zelf de koopsom voor een omzetting te kunnen berekenen. Dit door de koopsom uit te drukken in een percentage van de WOZ-waarde. Aan de hand van het bouwjaar van de woning en het aantal jaren tot aan het einde van de afkoopperiode kan de erfpachter of potentiële koper in een tabel zien welk percentage van toepassing is. Hiermee wordt voor bijna alle particuliere erfpachters een versimpeling gerealiseerd. Voor alle duidelijkheid wordt nog opgemerkt dat toepassing van deze tabel géén wijziging van de methodiek tot omzetting van erfpachtgronden inhoudt Financiële gevolgen. Indien de bevindingen van de evaluatie worden overgenomen leidt dit tot andere, lagere koopsommen bij omzetting. Autonome ontwikkeling: Gemiddelde daling door WOZ waarden ± 6% Voorstel naar aanleiding van de evaluatie: Gemiddelde daling door aanpassingen parameters (hoofdstuk 4) ± 3% Totale gemiddelde daling koopsommen ± 9% Volledigheidshalve wordt hierbij nog opgemerkt dat de bovenstaande percentages gemiddelde ontwikkelingen zijn. In individuele gevallen zullen deze percentages afwijken. 5

6 In het onderstaande overzicht is in beeld gebracht wat de financiële gevolgen zijn van de bovenstaande aanpassingen op de waarde van de erfpachtportefeuille voor woningbouwterreinen. Voor de onderlinge vergelijking zijn alle bedragen gebaseerd op een omzetting per peildatum 1 juli Waarde op basis van de huidige omzettingsregels ± 224 miljoen Waarde met aanpassing parameters (hoofdstuk 4) ± 204 miljoen 1.5. Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad. De Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad heeft binnen de bestuursopdracht omzettingen erfpacht een adviserende rol gekregen. In de afgelopen maanden zijn de bevindingen van de evaluatie regelmatig met de BEZ gedeeld. Op een aantal onderdelen verschillen de BEZ en de gemeente van mening. Hierbij gaat het met name over de vaststelling van de grondwaarde. De BEZ stelt dat de bepalingen van het contract van uitgifte van het recht van erfpacht de basis vormen voor de bepaling van de grondwaarde en dat de gemeente dient af te schrijven op de grondwaarde. De gemeente Zaanstad is het met beide punten niet eens. Voor de gemeente is de actuele marktconforme grondwaarde het uitgangspunt voor de berekening van de koopsom en er is geen sprake van afschrijvingen. Uitgebreide discussie hierover heeft niet geleid tot het wijzigen van het standpunt van de gemeente. 6

7 2. Aanleiding en leeswijzer Aanleiding. In Zaanstad staan woningen waarvan de grond door de gemeente in erfpacht is uitgegeven. Vanaf 1995 heeft de erfpachter de mogelijkheid om tegen een vergoeding (koopsom) dit recht van erfpacht om te zetten in vol eigendom. In 2007 heeft de gemeente Zaanstad nieuwe regels vastgesteld voor het bepalen van de koopsom bij een omzetting. In de afgelopen jaren is het aantal omzettingen teruggelopen. De gemeente Zaanstad wil onderzoeken of een andere wijze van berekenen van de koopsom mogelijkerwijs kan leiden tot meer omzettingen en daarmee een extra bijdrage kan leveren aan het Investeringsfonds. Daarnaast heeft in 2012 en 2013 op bestuurlijk en ambtelijk niveau overleg plaatsgevonden tussen de Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad (BEZ) en de gemeente Zaanstad over het omzettingsbeleid, meer in het bijzonder de hoogte van de koopsommen voor de omzetting naar vol eigendom. Dit heeft uiteindelijk geleid tot bezwaren, specifiek gericht op de door de gemeente Zaanstad aangeboden prijs voor omzetting van de in erfpacht uitgegeven grond naar vol eigendom, alsmede op de financiële consequenties voor erfpachters bij niet omzetten/afkopen, c.q. op onduidelijke toekomstige canonverplichtingen. De BEZ vraagt de gemeente om een reëler, billijker, transparanter en veiliger systematiek voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom vast te stellen, alsmede het verbeteren van de communicatie over het omzettingsbeleid naar de huidige erfpachters Bestuursopdracht omzettingen erfpacht. Naar aanleiding van het bovenstaande is in september 2013 de bestuursopdracht omzettingen erfpacht vastgesteld. De opdracht bestaat uit 2 onderdelen: A. Het maken van een evaluatie van de Uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven. Dit aan de hand van een drietal vragen: 1. Kloppen de door de gemeente Zaanstad gehanteerde parameters voor het berekenen van de koopsom nog? 2. Welke markttendensen kunnen ertoe leiden dat een tijdelijke korting op de koopsom leidt tot meer omzettingen? 3. Is het mogelijk een geheel nieuw, versimpeld model op te stellen voor de omzetting van erfpacht naar vol eigendom ( out of the box )? B. Het verbeteren van de communicatie van het erfpachtbeleid in de website van de gemeente Leeswijzer. De resultaten van de bestuursopdracht omzettingen erfpacht maken het mogelijk dat keuzes gemaakt kunnen worden over de uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Met deze nieuwe uitvoeringsregels beschikt de gemeente over actuele regels die er ook toe kunnen leiden dat er meer omzettingen plaatsvinden. Afhankelijk van de gekozen systematiek kan dit extra opbrengsten genereren. De extra inkomsten kunnen dan weer worden ingezet voor investeringen in de stad. Hoofdstuk 3 beschrijft waarom en hoe tot de huidige uitvoeringsregels voor omzettingen is gekomen. In hoofdstuk 4 zijn de bevindingen van de evaluatie van de parameters voor het berekenen van de koopsom bij het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom opgenomen. Per parameters is aangegeven of aanpassing nodig is. 7

8 Hoofdstuk 5 gaat in op de mogelijkheden om via een tijdelijke korting te komen tot meer omzettingen. Naast het voordeel van de eenvoud van een tijdelijke korting, is ook ingegaan op de nadelen en belemmeringen verbonden aan een korting. Voorts is gekeken of een verhoging van het aantal omzettingen ook via een scherpe prijs kan worden gerealiseerd. Hoofdstuk 6 geeft antwoord op het onderzoek naar de mogelijkheden voor een versimpeling van de huidige methodiek voor omzettingen. Hierbij is niet alleen gekeken naar vormen van versimpeling, maar wordt ook ingegaan wat dit betekent voor het mogelijk ontstaan van spanning tussen eenvoud en eerlijkheid tussen erfpachters bij het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Hoofdstuk 7 beschrijft de verbeteringen van de communicatie op de website van de gemeente over erfpacht en omzettingen. Hoofdstuk 8 gaat in op adviesrol die de Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad bij de uitwerking van de bestuursopdracht omzettingen erfpacht heeft gekregen. Op een aantal onderdelen verschillen de BEZ en de gemeente van mening. Deze zijn in dit hoofdstuk beschreven. In hoofdstuk 9 zijn de financiële gevolgen van mogelijke aanpassingen van parameters, tijdelijke korting of een scherpe prijs op de erfpachtportefeuille inzichtelijk gemaakt. 8

9 3. Algemeen Historie. De gemeente Zaanstad en daarvoor de voormalige gemeenten Zaandam en Wormerveer, geeft al sinds het begin van de vorige eeuw grond in erfpacht uit. Voor het gebruik van de grond moet de erfpachter jaarlijks een vergoeding betalen. Dit heet de canon. Met de invoering van de Algemene Bepalingen Erfpacht 1978, en later in de Algemene Bepalingen Erfpacht 1991, heeft de erfpachter ook de mogelijkheid om deze canon voor een periode van 50 jaar af te kopen. Na 50 jaar staat de erfpachter weer voor de keuze om of jaarlijks canon te gaan betalen of de canon weer voor een periode af te kopen. Dit proces is oneindig en behelst de kern van erfpacht, waar de grond in eigendom blijft van de gemeente en de waardestijging van de grond aan de gemeente toekomt. Bij besluit van 14 september 1995, nummer 161 heeft de gemeenteraad van Zaanstad ingestemd met het tegen betaling mogelijk maken van de omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom bij terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven. Na evaluatie van dit beleid is in begin 2007 gebleken dat de gemeente Zaanstad geen reële (marktconforme) vergoeding meer ontving bij de verkoop van deze erfpachtgrond. Daarom heeft het bestuur van de gemeente Zaanstad nieuwe Uitvoeringsregels vastgesteld en deze per 15 oktober 2007 in werking laten treden. Hiermee beschikt de gemeente over een methodiek voor omzettingen die actueel, transparant en eenduidig is en ertoe leidt dat de gemeente een reële/marktconforme vergoeding (koopsom) ontvangt bij de verkoop van deze erfpachtgrond Samenstelling van de gemeentelijke Erfpachtportefeuille. De erfpachtportefeuille van de gemeente Zaanstad omvat in totaal woningen op erfpachtgrond, met een onderverdeling van afkopers en canonbetalers. Bij de canonbetalers is vooral sprake van woningcorporaties en een gering aantal particuliere erfpachters Huidige methodiek voor het berekenen van de koopsom (vergoeding) voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. De gemeente Zaanstad heeft in het omzettingsbeleid vastgesteld dat bij een omzetting nog éénmaal de grondwaarde moet worden betaald. Dit is de (geraamde) grondwaarde op het moment van het aflopen van het erfpachtcontract (of afkooptermijn), die wordt teruggerekend (contante waarde) naar het moment van omzetting. De te betalen vergoeding wordt de koopsom genoemd. De gemeente Zaanstad hanteert zes parameters (WOZ-waarde, grondquote, depreciatie, waardevast maken, rekenrente en range waarbinnen de grondwaarde moet vallen) voor het bepalen van de marktconforme koopsom. Om de koopsom te berekenen moeten een drietal stappen worden doorlopen. Stap 1. Bepalen van de actuele grondwaarde. De actuele grondwaarde is een percentage (de grondquote) van de WOZ-waarde, verminderd met een percentage (de depreciatie) omdat sprake is van erfpacht Deze aanpassing vindt plaats omdat de WOZ-methodiek uitgaat van grond in vol eigendom. Stap 2. Het waardevast maken van de koopsom tot aan het moment van het aflopen van het erfpachtcontract (of afkooptermijn). Dit gaat met behulp van het inflatiecijfers van het CBS (CPI index/alle huishoudens), waarbij de gemiddelde inflatie over de laatste 10 jaar wordt gehanteerd. Stap 3. Het terugrekenen van de koopsom uit stap 2 naar de verwachte datum van omzetting. Dit heet de contante waarde en daarbij wordt de gemeentelijke rekenrente gehanteerd. De hierboven berekende koopsom is voor een afkoper of canonbetaler gelijk. 9

10 Echter indien sprake is van een canonbetaler wordt de hierboven berekende koopsom nog verhoogd met de contante waarde van canonbedragen tot aan het einde van de uitgifteduur van het contract. Dit om afkopers en canonbetalers op gelijke wijze te behandelen Bevindingen van de Rekenkamer naar aanleiding van de uitgevoerde verkenning naar omzettingen erfpacht. De Rekenkamer Zaanstad heeft een verkenning uitgevoerd naar de (uitvoering) van de regeling voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Om een besluit te nemen of de rekenkamer op verzoek van de gemeenteraad een onderzoek zal starten naar de uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht heeft de Rekenkamer Zaanstad zijn deze verkenning vier vragen beantwoord. Zijn erfpachters vooraf geïnformeerd over de voorgenomen wijziging van de uitvoeringsregels die van toepassing zijn op het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom? Zijn erfpachters achteraf actief geïnformeerd over de wijziging van de uitvoeringsregels? Waren er erfpachters die het erfpachtrecht onder de oude voorwaarden mochten omzetten, nadat de oude regeling (2007) was ingetrokken? Is de uitvoeringsregeling uit 2007 geëvalueerd door het College van B en W? Het college van burgemeester en wethouders van Zaanstad heeft bij brief van 15 januari 2014 gereageerd op de concept Rekenkamerbrief verkenning omzetting recht van erfpacht in vol eigendom. Hierin is aangegeven dat de conceptbrief met bijlage een accurate weergave geeft van het proces dat ten grondslag heeft gelegen aan het per 25 januari 2007 intrekken van de bestaande regeling voor omzettingen van het recht van erfpacht in vol eigendom en het per 15 oktober 2007 inwerkingtreden van de uitvoeringsregels voor omzetten van het recht van erfpacht in vol eigendom. De verkenning heeft geleid tot een tweetal aanbevelingen aan de gemeenteraad Hieronder is de reactie van het college van burgemeester en wethouders op deze 2 aanbevelingen integraal opgenomen. Aanbeveling 1 Stel de gemeenteraad in de gelegenheid om haar wensen en zienswijze kenbaar te maken over de eventuele voorgenomen wijzigingen in de uitvoeringsregels voor omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom. We nemen uw aanbeveling over. Aanbeveling 2 Informeer erfpachters persoonlijk over wijzigingen in de uitvoeringsregels of de parameters met ingrijpende gevolgen voor de erfpachters en verbeter de informatievoorziening op de website over erfpacht In uw brief geeft u aan dat (potentiële) erfpachters slecht werden en worden geïnformeerd over de uitvoeringsregels van de gemeente Zaanstad. Hierbij gaat u in op 2 onderdelen. A. Website. Terecht merkt u op dat met de invoering van de nieuwe website de informatie over het omzetten van het recht van erfpacht in vol eigendom sterk is teruggelopen. Inmiddels is op de website uitgebreide informatie opgenomen over zowel erfpacht als het omzetten van het recht van erfpacht in vol eigendom. We merken hierbij op dat de Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad betrokken is geweest bij de totstandkoming van de vragen en bijbehorende antwoorden. B. Actief informeren van erfpachters over wijzigingen in de uitvoeringsregels of de parameters bij ingrijpende gevolgen voor de erfpachters. We hebben begrip voor uw standpunt over het informeren van de erfpachters. Wij maken echter wel verschil tussen een wijziging van de methodiek met ingrijpende gevolgen en de reguliere jaarlijkse aanpassing van de parameters. Wijzigingen van de parameters zullen op gelijke wijze als in de afgelopen jaren onder de aandacht van belanghebbenden worden gebracht (publicatie in het gemeenteblad, internetpagina van de gemeente Zaanstad, de brochure "Van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen" en publicatie in het Zaans Stadsblad). Indien sprake is van een 10

11 wijziging van de methodiek nemen wij uw aanbeveling over om over te gaan tot een actieve benadering van erfpachters. Op 16 januari 2014 heeft de Rekenkamer Zaanstad de rekenkamerbrief Verkenning omzetting recht van erfpacht in vol eigendom aan de gemeenteraad aangeboden. 11

12 4. Kloppen de door gemeente Zaanstad gehanteerde parameters voor het berekenen van de koopsom nog of zijn er overwegende redenen om deze parameters aan te passen of te actualiseren? De evaluatie moet een antwoord geven op de vraag of de gemeente Zaanstad nog steeds een reële en marktconforme vergoeding (koopsom) ontvangt bij de verkoop van haar erfpachtgrond. Hiertoe is onderzocht of de parameters nog actueel zijn en of nog steeds sprake is van marktconformiteit Voor het bepalen van de marktconforme koopsom hanteert de gemeente Zaanstad zes parameters: WOZ-waarde. Grondquote. Depreciatie. Waardevast maken. Rekenrente. Range waarbinnen de grondwaarde moet vallen. Hieronder zijn de bevindingen van de evaluatie opgenomen. Ter verduidelijking zal voor een fictieve woning, in de vorm van een rekenvoorbeeld, de stappen voor het bereken van de koopsom in beeld worden gebracht. Het gaat hierbij om een woning, waar de jaarlijks te betalen canon voor een periode van 50 jaar is afgekocht. De gegevens zijn: Datum start erfpachtcontract Einddatum afkoopperiode (looptijd = 50 jaar) Bouwjaar 1988 Verwachte datum omzetting erfpacht WOZ-waarde. Huidige uitvoeringsregels. In 2007 heeft de gemeente Zaanstad bepaald dat voor het bepalen van een reële/ marktconforme vergoeding (koopsom) bij de omzetting van de erfpachtgrond wordt uitgegaan van de actuele marktwaarde. Deze komt tot stand door een waardebepaling waarbij gebruik wordt gemaakt van de WOZ-gegevens, met een aanpassing voor de marktontwikkeling tot het jaar van omzetting. Daarnaast is in 2008 de omschrijving van de van toepassing zijnde WOZ-gegevens aangepast. Dit ook in verband met het moment van beschikbaarheid van de gegevens. Evaluatie Door de jaarlijkse vaststelling van de WOZ wordt rekening gehouden met de marktinvloeden en is sprake van actuele cijfers. In de afgelopen jaren zijn geen signalen ontvangen dat WOZ niet (goed) meer toepasbaar zou zijn. Voorts blijkt dat ook diverse andere erfpachtgemeenten bij omzettingen de WOZ nog steeds als uitgangspunt hanteren. In de huidige omzettingsmethodiek wordt de WOZ-waarde nog aangepast voor de marktontwikkeling tot het jaar van omzetting. Door de parameters voortaan in de eerste helft van het jaar vast te stellen kan gebruik gemaakt worden van de meest actuele WOZ-waarden en is bovenstaande aanpassing niet meer nodig. Dit komt ook de transparantie van de methodiek bij omzetting ten goede. De WOZ-waarden met peildatum 1 januari 2013 voor de woningen behorende tot de erfpachtportefeuille liggen gemiddeld ongeveer 6% lager dan ten opzichte van de laatst vastgestelde uitvoeringsregels in Aanbeveling. Er is geen aanleiding om voor het bepalen van de actuele marktwaarde uit te gaan van een andere grondslag dan de WOZ-methodiek. Voorgesteld wordt om in de nieuwe uitvoeringsregels op te nemen dat wordt uitgegaan van de actuele WOZ-waarde. 12

13 4.2. Grondquote. Huidige uitvoeringsregels. Voor het berekenen van de grondkosten bij alle nieuwbouwprojecten hanteert de gemeente de residuele grondwaardemethodiek. In 2007 heeft gemeente Zaanstad gekozen om deze methodiek ook te gebruiken bij omzettingen van erfpachtgrond. Door eerst deze grondquote voor een nieuwbouwwoning te berekenen en deze vervolgens te vertalen naar een bestaande woning komt de quote voor de bestaande erfpachtwoning tot stand. Voorbeeld van een residuele grondwaardeberekening: - Vrij op naam prijs (grond en opstal) ,- - Bouwkosten ,- -/ Residuele grondwaarde ,- (32,5% van de VON-waarde) Via deze methodiek is de grondquote voor een middeldure nieuwbouw koopwoning berekend. Deze grondquote bij een nieuwbouwwoning kan niet onverkort op de bestaande bouw worden toegepast. De keuze voor een grondquote voor bestaande bouw is ingegeven door het argument dat door economische en technische veroudering van de opstal, de totale marktwaarde daalt. Omdat de grondwaarde hiervan een deel is zal de grondwaarde dan ook dalen terwijl de grond in waarde feitelijk gelijk is. Uit de gegevens van verkochte woningen bleek dat de vrij op naam prijzen per m2 Gemiddeld Gebruiksoppervlak (GBO) lager worden naarmate het bouwjaar verder in het verleden ligt. Dit heeft in 2007 geleid tot vaststelling van de onderstaande, oplopende grondquote naarmate de woning ouder is. Bouwjaar Grondquote > % % % % % % < % De grondquote geeft aan welk deel van de WOZ-waarde wordt toegerekend aan de grond. Evaluatie In het kader van de evaluatie is de bovenstaande berekening wederom uitgevoerd. De grondquote van een middeldure nieuwbouw koopwoning ligt 4% onder die van Daarnaast blijkt net als in 2007 dat de vrij op naam prijzen per m2 GBO lager worden naarmate het bouwjaar verder in het verleden ligt. De daling is evenwichtig en geeft een beeld van een daling van om en nabij de 4% in de diverse decennia van bouw. Ook is gekeken hoe andere erfpachtgemeenten met de grondquote omgaan. Uit openbare gegevens van de gemeenten Leiden, Alkmaar en Haarlem komt een beeld naar boven dat de door de gemeente Zaanstad berekende grondquotes vergelijkbaar zijn. Grondquote gemeenten 2013: Gemeente WOZ-waarde Grondquote Leiden < % Leiden < % Alkmaar < % Alkmaar < % Haarlem 36% 13

14 Aanbeveling. Er is geen aanleiding om de methodiek voor het berekenen van de grondquote bij omzetting erfpacht te veranderen. De grondquotes kunnen met 4% worden verlaagd naar: Bouwjaar Grondquote > % % % % % % < % Voorbeeldwoning. WOZ-waarde (laatst vastgesteld) ,- Grondwaarde (bouwjaar 1988 => grondquote 30%) = , Depreciatie. Huidige uitvoeringsregels. Op grond van de wettelijke voorwaarden van de WOZ vindt taxatie plaats waarbij voor de grond wordt uitgegaan als ware er sprake van vol eigendom. Ook de residuele grondwaardemethodiek gaat van vol eigendom uit. Feitelijk gaat het hier om vrij verhandelbare grond. Bij erfpachtgrond is echter sprake van bebouwde grond, met een beperking. Daarnaast kan de grond ook belast zijn. Bij dit laatste kan gedacht worden aan erfdienstbaarheden of de aanwezigheid van kabels en leidingen in de grond. Dit alles komt erop neer dat aan bebouwde grond meestal een lagere waarde is toe te kennen dan aan bouwgrond. Om de huidige grondwaarde te kunnen bepalen wordt aan de WOZ-grondwaarde een correctie factor toegepast (depreciatie). Deze factor is gekoppeld aan de verstrekte looptijd van de erfpacht. Reden om dit te hanteren zijn: 1) Waarde van bouwrijpe grond bij eerste uitgifte is niet gelijk aan bebouwde grond. De bebouwde grondwaarde wordt per jaar lager, gekoppeld aan de veroudering van de opstal. 2) Over het ontvangen canonbedrag wordt rente gegenereerd. Een erfpachter die kort geleden een erfpachtcontract heeft gesloten heeft gedurende mindere termijnen canon betaald en daardoor heeft de gemeente een lager rentebedrag ontvangen dan bij een langer lopend erfpachtcontract. In den lande is het gebruikelijk om op de waarde voor erfpachtgrond een reductie toe te passen, de zogenaamde depreciatie. Een percentage van 40% is hierbij gebruikelijk. In 2007 heeft de gemeente gekozen om de depreciatie vast te stellen op 1 % per jaar, te rekenen vanaf de begindatum van de erfpachtovereenkomst tot de datum van de omzetting, waarbij een gedeelte van een jaar op hele jaren naar boven wordt afgerond, zulks met een maximum van 40%. Indien sprake is van beëindiging van de erfpacht door het verstrijken van de uitgifteduur en het nieuw vestigen van het recht van erfpacht het percentage van de depreciatie vast te stellen op het maximale percentage van 40%. Hierbij is aangesloten bij de werkwijze van andere gemeenten waar omzettingen van erfpachtgrond mogelijk zijn. Dit betekent dat het deel van de WOZ-waarde dat toegerekend wordt aan de grond (grondquote) nog wordt verminderd met maximaal 40%. Evaluatie Uit een vergelijking met enkele andere erfpachtgemeenten blijkt dat met de depreciatie verschillend wordt omgegaan. De gemeente Leiden hanteert net als in 2007 een zelfde methodiek als de gemeente Zaanstad. De gemeente Alkmaar hanteert 1% per jaar dat het contract nog loopt met een maximum van 30%. Het toepassen van de werkwijze van de gemeente Alkmaar zal bij het overgrote deel van de 14

15 erfpachters leiden tot een daling van het percentage van de depreciatie en daarmee tot een hogere koopsom. Dit omdat de resterende looptijd van het contract korter is dan de verstreken periode. De overwegingen van de gemeente Zaanstad die in 2007 ten grondslag hebben gelegen aan de wijze van berekenen van de depreciatie zijn niet gewijzigd, waarmee een andere wijze van berekenen van de depreciatie niet gewenst is. Aanbeveling. Er bestaat geen aanleiding om voor de depreciatie een andere berekeningsmethodiek toe te passen. Voorbeeldwoning. Grondwaarde (bouwjaar 1988 => grondquote 30%) ,- Depreciatie (verstreken jaren na start erfpachtcontract 28 jaar => 28% = ,- -/- Grondwaarde na aftrek depreciatie ,- 4.4 Waardevast maken. Uitvoeringsregels Zoals hierboven al vermeld ontvangt de gemeente bij een omzetting nog 1 maal de grondwaarde, zijnde de (geraamde) grondwaarde op het moment van het aflopen van het erfpachtcontract (of afkooptermijn). Om de te ontvangen koopsom waardevast te houden tot het moment van het aflopen van het erfpachtcontract (of afkooptermijn), dient de actuele grondwaarde te worden geïndexeerd naar deze eindtermijn. Dit betreft in feite de correctie voor inflatie. De gemeente Zaanstad gaat hierbij uit van het gemiddelde inflatiecijfer van de afgelopen 10 jaar, gebaseerd op de CPI index/alle huishoudens van het CBS. De gemeente Zaanstad heeft in 2007 bewust gekozen voor een gemiddelde inflatie over 10 jaar. Op deze wijze leidt een grote daling of stijging van een inflatie in 1 jaar niet meteen tot grote dalingen of stijgingen in de koopsom. Evaluatie De CPI index/alle huishoudens van het CBS over de afgelopen 10 jaar zijn: ,2% ,7% ,1% ,6% ,5% ,2% ,3% ,3% ,5% ,5% Totaal 17,9% Bij toepassing van de in 2007 gekozen methodiek zou de gemiddelde CPI index/alle huishoudens op 1,79 komen te liggen. Op zich is dit voor een langjarige periode van inflatie een verdedigbaar percentage. In het verleden werd vaak 2,5% aangehouden, maar de laatste 10 jaar laten een lager beeld zien. Door diverse erfpachtgemeenten wordt anders omgegaan met het waardevast maken van de koopsom. Leiden en Alkmaar hanteren methodieken, waarbij wordt uitgegaan van de verwachte opbrengststijging voor de kortere termijn, maar wel gebonden aan een minimum van 1%. Door de economische crisis gaan diverse gemeenten uit van een prijsstijging van 0%. Alkmaar gaat uit van de gemeentelijke prijsstijging + 1%. Voor 2014 betekent dit 1% (0,0% + 1,0%). Leiden zit ook op deze lijn. De gemeente Zaanstad hanteert voor omzettingen dezelfde CPI index welke ook concern breed wordt gebruikt. Alleen is bij de omzettingen van erfpacht gekozen om met een 10-jaars gemiddelde te werken. Dit om grote schommelingen, zowel naar boven als beneden te voorkomen. 15

16 Uitgangspunt hierbij is dat de te ontvangen vergoeding nog steeds inflatiebestendig is. Het CPIindexcijfer is het meest geschikt om te hanteren. Aanbeveling. Uitgaande van een inflatie volgende indexatie van vergoeding bestaat er geen aanleiding de methodiek voor het waardevast maken van de koopsom te wijzigen. Voorbeeldwoning. Grondwaarde na aftrek depreciatie ,- Aantal jaren vanaf de peildatum tot einddatum afkoopperiode 22 Percentage waardevastmaken 1,79% Grondwaarde op einddatum afkoopperiode ( * 1,0179^22)= ,- 4.5 Rekenrente. Uitvoeringsregels De gemeente Zaanstad hanteert voor het berekenen van de contante waarde van de te betalen koopsom de rekenrente zoals deze is vastgesteld in de begroting. Vanaf 2007 lag deze op 4,5%. Evaluatie Doordat de gemeente Zaanstad goedkoop geld kan lenen, is de gemiddelde rente van de langdurige leningenportefeuille gedaald. Waar deze de afgelopen jaren op 4,5% lag bedraagt deze nu 4%. Ook andere erfpachtgemeenten hanteren nog steeds de rekenrente bij omzettingen erfpacht. De gemeente Leiden hanteert nog steeds 4,5%, terwijl de gemeente Alkmaar op 3,75% zit. De actuele rekenrente van de gemeente Zaanstad beweegt zich in de range van wat andere gemeenten gebruiken. Aanbeveling. Er bestaat geen aanleiding om de methodiek te wijzigen. Volledigheidshalve moet hierbij wel worden opgemerkt dat een daling van de rekenrente leidt tot een hogere koopsom. Dit door de contantewaardeberekeningsmethodiek. Voorbeeldwoning. Grondwaarde op einddatum afkoopperiode ( * 1,0179^22) ,- Aantal jaren voor contant maken van de grondwaarde 22 Rekenrente 4,0% Grondwaarde op verwachte datum omzetting erfpacht ( ,- / 1,04^22) ,- 4.6 Range. Uitvoeringsregels De toepassing van de omzettingsvoorwaarden uit 2007 kan in individuele gevallen tot een uitzonderlijke en ongewenste uitkomst leiden. Zo kan er bijvoorbeeld sprake zijn van een woning in zeer slechte staat, hetgeen zich vertaald in een lage WOZ-waarde. Dit leidt met de voorgestelde grondquote tot een lage grondwaarde per m 2. Het tegenovergestelde kan ook voorkomen, in het geval van een uitzonderlijk dure opstal op een relatief klein perceel. Daarom is in 2007 een aanvullende voorwaarde gesteld dat, indien de grondwaarde na de korting van de depreciatie onder een minimale of boven een maximale grens uitkomt niet dit bedrag wordt gehanteerd, maar dat de grondwaarde residueel zal worden berekend. De grondwaarde, na correctie met depreciatie, mag niet lager zijn dan per m² of hoger zijn dan 600,- per m². Evaluatie Uit de evaluatie is gebleken dat de in 2007 vastgestelde grenzen voor de range aanpassing behoeven en dan met name neerwaarts. Naast de gemiddelde daling van de koopsommen in de afgelopen jaren komt dit ook door de lagere WOZ-waarde bij sociale huurwoningen. 16

17 Het aantal malen dat de omzettingsvoorwaarden tot uitzonderlijke en ongewenste uitkomsten heeft geleid is in de afgelopen jaren beperkt geweest. Desondanks is het aan te bevelen om deze parameter wel te handhaven. Dit om hiermee voor een deel invulling is gegeven aan de hardheidsclausule welke in 2007 in het omzettingsbeleid is opgenomen. Een range van 200,- tot 500,- wordt als realistisch gezien. Aanbeveling. De range kan worden verlaagd van 200,- tot 500, Overall aanbeveling en voorstel nieuwe parameters. Op grond van bovenstaande bevindingen bestaat geen aanleiding tot het wijzigen van de methodiek voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. De parameters behoeven wel aanpassing waarmee, na aanpassing, de gemeente beschikt over actuele parameters die leiden tot een marktconforme vergoeding (koopsom) bij omzettingen. WOZ-waarde: Voor het bepalen van de koopsom uit te gaan van de actuele WOZ-waarde. Grondquote. Voor de grondquote voor bestaande bouw uit te gaan van: Bouwjaar Grondquote > % % % % % % < % Depreciatie. De depreciatie is 1 % per jaar, te rekenen vanaf de begindatum van de erfpachtovereenkomst tot de datum van de omzetting, waarbij een gedeelte van een jaar op hele jaren naar boven wordt afgerond, zulks met een maximum van 40%. Indien sprake is van beëindiging van de erfpacht door het verstrijken van de uitgifteduur en het nieuw vestigen van het recht van erfpacht het percentage van de depreciatie vast te stellen op het maximale percentage van 40%. Waardevast maken. Voor de bepaling van het percentage voor het waardevast maken van de koopsom uit te gaan van het gemiddelde inflatiecijfer van de afgelopen 10 jaar, gebaseerd op de CPI index/alle huishoudens van het CBS, resulterend in 1,79%. Rekenrente. Voor de contantewaardeberekening van de koopsommen uit te gaan van het rentepercentage van 4,0%. Range waarbinnen de grondwaarde moet vallen. Indien de grondwaarde na de korting van de depreciatie onder een minimale of boven een maximale grens uitkomt niet dit bedrag wordt gehanteerd, maar dat de grondwaarde residueel zal worden berekend. De grondwaarde, na correctie met depreciatie, mag niet lager zijn dan per m² of hoger zijn dan 500,- per m². Gevolgen voor de hoogte van de koopsom. De bovenstaande aanpassingen van de parameters leiden tot een daling van de koopsommen ten opzichte van de laatst vastgestelde uitvoeringsregels in

18 Lagere WOZ-waarden circa 6% Aanpassing parameters circa 3% Gemiddelde daling koopsommen circa 9% De financiële gevolgen van de lagere koopsommen op de totale erfpachtportefeuille worden in 9.3 weergegeven. 18

19 5. Welke markttendensen kunnen ertoe leiden dat een tijdelijke korting op de koopsom leidt tot meer omzettingen? 5.1. Markttendensen. De economische crisis heeft ertoe geleid dat de woningmarkt op slot zit. De vraag naar koopwoningen is sterk afgenomen. Dit komt door vele factoren. Naast de (financiële) onzekerheid over de toekomst spelen ook de verscherpte regels voor het verkrijgen van een hypotheek hierbij een rol. Bij dit laatste zijn ook de (toekomstige) financiële lasten van erfpachtgrond van invloed. In het verleden hielden banken bij het kopen van een woning nauwelijks rekening met het feit of de grond in vol eigendom werd verworven of dat sprake was van grond in erfpacht. Dit omdat het aantal jaren voordat er een wijziging in de te betalen canon optreedt ver in de toekomst lag. Nu deze termijn vaak korter dan 30 jaar is geworden neemt de bank ook in overweging of de koper in de toekomst ook aan de verplichtingen uit het erfpachtcontract kan voldoen. Hierbij speelde ook mee dat vóór 2007 koopsommen voor omzetting relatief laag waren, waardoor deze in de toetsing een beperkte rol speelde. a. Vergroten verkoopkansen woningen met grond op erfpacht. Vóór de invoering van de nieuwe uitvoeringsregels in 2007 lag de vraagprijs voor een woning met grond in vol eigendom op vrijwel hetzelfde niveau als een woning met erfpacht. Daarna werd een trend zichtbaar dat er wel degelijk een verschil ging ontstaan. Dit omdat kopers en verkopers bij het bepalen van de prijs rekening gingen houden met de hoogte van de koopsom bij omzetting. Dit ook, zoals hierboven reeds aangegeven, onder invloed van de banken. Hoewel de vraagprijs voor de woning natuurlijk van vele factoren afhankelijk is, merken we dat de verschillen aardig in de buurt zijn komen te liggen van de hoogte van de koopsom bij omzetting. Voor de verkopers van woningen heeft dit tot gevolg gehad dat zij minder voor het recht van erfpacht met de opstal kunnen vragen. Bij de overwegingen bij de nieuwe uitvoeringsregels in 2007 is hier ook uitgebreid bij stilgestaan als een te verwachten gevolg. In de praktijk komt het echter ook regelmatig voor dat een huidige woningeigenaar bij het bepalen van de vraagprijs zich toch ook nog erg laat beïnvloeden door vraagprijzen van te koop staande woningen met eigen grond. Dit heeft regelmatig tot gevolg dat de woning moeilijk verkoopbaar is. Immers de potentiële koper kan bij de gemeente navragen hoeveel het omzetten naar vol eigendom van de grond kost (koopsom). De vraagprijs plus koopsom kan dan te hoog komen te liggen. Een tijdelijke verlaging van de koopsom voor omzetting kan ertoe leiden dat de verschillen in vraagprijs kleiner kunnen worden. Ofwel de huidige woningeigenaar kan meer voor de opstal vragen waardoor deze meer kan opschuiven richting de waarde van de woning met grond in vol eigendom. Dit kan ertoe bijdragen dat er meer woningverkopen plaatsvinden, maar is echter geen garantie dat er ook daadwerkelijk meer omzettingen plaatsvinden. Het staat immers niet op voorhand vast dat de erfpacht grond wordt omgezet. In de afgelopen jaren is echter wel gebleken dat het overgrote deel van de omzettingen plaatsvindt bij de aankoop van een woning. Naast zekerheid over de lasten in de toekomst speelt hier ook de wat actievere rol van de geldverstrekkers. Indirect kan een tijdelijke korting op de koopsom dan ook leiden tot meer omzettingen. b. Financierbaarheid koopsom. In de afgelopen jaren is met name bij huidige woningeigenaren voorgekomen dat zij de grond wel willen omzetten, een offerte tot omzetting aanvragen, maar dat de financiering niet rond te krijgen is. Dit kan van vele factoren afhankelijk zijn, waarvan de hoogte van de koopsom er één is. Een lagere koopsom kan in die gevallen ertoe bijdragen dan financiering wel mogelijk wordt en omzetting plaatsvindt. c. Lagere koopsom. Een korting en dus een lagere koopsom zal naar verwachting leiden tot meer omzettingen. Het kan voor huidige erfpachters of potentiële kopers net het verschil maken waardoor zij tot omzetting zouden willen en kunnen omgaan. 19

20 5.2. Tijdelijke korting. Een tijdelijke korting kan ertoe bijdrage dat meer erfpachters besluiten tot het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Bij het onderzoek naar de mogelijke vormgeving van een tijdelijke korting zijn een aantal zaken naar boven gekomen. a. Juridische mogelijkheid tot het verstrekken van een korting en gelijkheidsbeginsel. De gemeente heeft de vrijheid om een tijdelijke kortingsmaatregel door te voeren. Indien de tijdelijke maatregel om korting te verlenen goed wordt onderbouwd en gemotiveerd (hoe en waarom/doel van de maatregel) is dat mogelijk en hoeft niet per definitie onredelijk of strijdig te zijn met het gelijkheidsbeginsel. Ter vergelijking kan hier de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% van het Kabinet in 2012 worden aangehaald. In een procedure voor de Rechtbank Arnhem werd de beperkte terugwerkende kracht van de maatregel niet onredelijk geacht en niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel. De Rechtbank oordeelde dat het lager tarief van 2% niet hoeft te worden toegepast op verkrijgingen van woningen voor ingang van de regeling. b. De hoogte van de korting. Welk percentage zou aangehouden moeten worden om tot meer omzettingen te komen? Hierop is geen eenduidig antwoord te geven. Het feit of huidige erfpachters of potentiële kopers bereid zijn tot een omzetting is zoals hierboven aangegeven van vele (persoonlijke) omstandigheden afhankelijk. Voorbeelden van andere gemeenten ten aanzien van het werken met een korting zijn gering. Alleen de gemeente Haarlem verstrekte in verband met de economische ontwikkelingen een korting van 10%. Maar daar is sprake van een geheel ander systeem dan in Zaanstad. In hoofdstuk 6 wordt hier verder op ingegaan. Een paar procent korting zal naar verwachting niet leiden tot andere afwegingen door de erfpachters. Er zal sprake moeten zijn van een substantiële korting. In 2008 heeft een proces plaatsgevonden van onderhandelingen met de Zaanse woningcorporaties om alle gronden onder hun woningen om te zetten naar vol eigendom. Onderzoek leerde toen, dat mede met inachtneming van een kwantumkorting, een korting oplopend tot 10% (afhankelijk van het aantal om te zetten erfpachtgronden) te onderbouwen en verdedigbaar was. De onderhandelingen met de woningcorporaties hebben uiteindelijk niet tot resultaat geleid. c. De termijn dat de korting van toepassing is. Naast de financiële overweging speelt voor de gemeente het leveren van een bijdrage om het lostrekken van de woningmarkt te initiëren een grote rol. Het is dan ook een tijdelijke maatregel. Dit betekent dat aan de termijn van de te verstrekken korting een einddatum moet worden vastgesteld. Om een goed beeld te krijgen van de effecten van een mogelijke tijdelijke korting zou een duur van 2 jaar redelijk zijn. Na deze periode zal de gemeente Zaanstad opnieuw besluitvorming moeten nemen over het al dan niet voortzetten van de korting en de hoogte daarvan. Hierbij wordt wel opgemerkt dat de kans aanzienlijk is dat er ook de komende jaren moverende redenen zullen zijn voor de onderbouwing van een korting. Dit kan er dan toe leiden dat eigenlijk geen sprake meer is van een tijdelijke korting, maar feitelijk een indirecte wijziging van het omzettingsbeleid. d. Marktconformiteit. De gemeente Zaanstad hanteert bij grondverkopen de residuele grondwaardemethodiek. Op deze wijze wordt een marktconforme grondwaarde ontvangen. Indien de gemeente bij omzettingen van erfpacht wil gaan werken met een korting kan dit ook gevolgen hebben voor grondverkopen bij gebiedsontwikkelingen, maar uiteindelijk zelfs ook bij vastgoedverkopen. Dit omdat hiermee een trend van lagere grondprijzen en het loslaten van marktconformiteit in Zaanstad wordt ingezet. Daarnaast worden erfpachters met de korting bevoordeelt ten opzichte van andere partien bij gronden vastgeodtransatis, waar geen korting wordt verstrekt. 20

21 e. Staatssteun. Het omzetten van erfpachtgrond naar vol eigendom wordt conform Europese wetgeving gezien als een grondtransactie die valt onder de voorwaarden ten aanzien van staatsteun. Dit geldt voor grondtransacties met bedrijven. Transacties met particuliere erfpachters vallen hier niet onder, waardoor het verstrekken van een korting aan deze groep erfpachters toegestaan is. De erfpachtportefeuille bestaat voor ongeveer 2/3 uit woningen in eigendom van woningcorporaties en, voor een zeer beperkt aandeel, van institutionele beleggers. Op dit deel van de erfpachtportefeuille zijn de regels ten aanzien van staatssteun van toepassing. Een korting op een te betalen grondprijs kan strijdig zijn met de regelgeving. De uitvoeringsregels van de gemeente Zaanstad hebben als uitgangspunt marktconformiteit, waardoor sprake is van een marktconforme grondwaarde- en koopsom. De Europese voorwaarde voor afwijking van getaxeerde marktwaarden is als volgt. Een afwijking van ten hoogste 5% van de getaxeerde marktwaarde is toegestaan. Indien het na een redelijke inspanning om de gronden en gebouwen tegen de marktwaarde te verkopen duidelijk wordt dat de gronden en gebouwen tegen de door de taxateur vastgestelde waarde niet kunnen worden verkocht, wordt een afwijking van ten hoogste 5 % van deze prijs geacht met de marktvoorwaarden overeen te komen. Indien het na nogmaals een redelijk tijdsbestek duidelijk is dat het terrein niet tegen de door de taxateur vastgestelde waarde met aftrek van deze marge van 5 % verkocht kan worden, kan op basis van de inmiddels verkregen kennis en ontvangen aanbiedingen de waarde opnieuw worden vastgesteld. Het bovenstaande impliceert dat bij het verstrekken van een korting van meer dan 5% bij onder andere de woningcorporaties sprake is van staatsteun. f. Wet markt en overheid. De Wet markt en overheid (onderdeel van de Mededingingswet) bevat gedragsregels om concurrentievervalsing tegen te gaan door de overheid. Dit betekent onder andere dat integrale kosten bij een economische activiteit moeten worden doorberekend. Het verkopen van grond is te beschouwen als een economische activiteit. Bij het hanteren van een marktconforme verkoopprijs wordt in ieder geval voldaan aan deze regelgeving. g. Erfpachtconstructies in het kader van de Betaalbare Koopwoningen Zaanstad. In de afgelopen jaren zijn door de Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ) in samenwerking met de gemeente Zaanstad meerdere erfpachtconstructies ontwikkeld met als doel het stimuleren van de nieuwbouw. Eén van de onderdelen van deze constructies is dat de erfpachter na een aantal jaren de mogelijkheid heeft om de grond naar vol eigendom om te zetten. Dit tegen een vooraf bepaalde prijs. Indien de erfpachter hier geen gebruik van maakt zal deze opnieuw canon moeten betalen. Natuurlijk mag de erfpachter de grond later ook nog omzetten. Hierover is in de contracten opgenomen dat dan de omzettingsmethodiek van de gemeente Zaanstad zal worden gevolgd. In de business cases van de BKZ is hiermee rekening gehouden. Wijziging van het gemeentelijk omzettingsbeleid zal dan ook voor de BKZ financiële gevolgen hebben. h. Erfpachters die eerder de grond hebben omgezet. Bij het instellen van een tijdelijke korting is de kans reëel dat erfpachters die in de afgelopen jaren de grond hebben omgezet een beroep doen op de korting en met terugwerkende kracht een vergoeding willen. De gemeente is van mening dat zij hiertoe niet verplicht is. Met inachtneming van het gestelde onder 5.2.a is de inschatting dat bij een gerechtelijke procedure de kans dat de gemeente in het ongelijk zal worden gesteld beperkt is. i. Omzettingen van erfpacht door bedrijven. 21

B&W-voorstel en besluitnota

B&W-voorstel en besluitnota 2016/255593 B&W-voorstel en besluitnota Domein Domein Stedelijke Ontwikkeling Registratiedatum 30-11-2016 Opsteller A. Post d.d. B&W 13-12-2016 Agendapunt 18 Portefeuille Grondzaken A. Verschuren Registratienummer

Nadere informatie

Omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen. januari 2015

Omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen. januari 2015 Omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen januari 2015 Inhoud Bestuursopdracht. Erfpacht / omzettingsmethodiek 2007. Evaluatie parameters. Tijdelijke korting / scherpe

Nadere informatie

2016/ gemeente Zaanstad Burgemeester & Wethouders

2016/ gemeente Zaanstad Burgemeester & Wethouders *2016256849* 2016/256849 gemeente Zaanstad Burgemeester & Wethouders De leden van de gemeenteraad Zaanstad Stadhuisplein 100 1506 MZ Zaandam Postbus 2000 1500 GA Zaandam Telefoon 14 075 www.zaanstad.nl

Nadere informatie

B&W-voorstel en besluitnota

B&W-voorstel en besluitnota 2017/47907 B&W-voorstel en besluitnota Registratiedatum Opsteller 26-10-2017 d.d. B&W 05-12-2017 A. Post Contact (075) 655 31 12 Agendapunt B5 Portefeuille Grondzaken A. Verschuren Registratienummer Bestuurlijk

Nadere informatie

Van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen

Van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen Van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen In de gemeente Zaanstad is het mogelijk om het recht van erfpacht bij woningbouwterreinen om te zetten naar vol eigendom. Hiervan dient de grond door

Nadere informatie

B&W Beslmtnota. DOlAf D I * Voorstel aan B&W. Portefeuille: Grondzaken. Portefeuillehouder: HJ. Egberts

B&W Beslmtnota. DOlAf D I * Voorstel aan B&W. Portefeuille: Grondzaken. Portefeuillehouder: HJ. Egberts DOlAf D I * B&W Beslmtnota Voorstel aan B&W Dienst Stad Datum: Opsteller: 20 September 2007 A. Post d.d. B&W 2- /0-o> Agendapunt 'ZO Portefeuille: Grondzaken Portefeuillehouder: HJ. Egberts Registratienummer:

Nadere informatie

Conversieregeling Hier komt tekst Toelichting RIA 26 januari 2017 Hier komt ook tekst Grondzaken. Utrecht.nl

Conversieregeling Hier komt tekst Toelichting RIA 26 januari 2017 Hier komt ook tekst Grondzaken. Utrecht.nl Conversieregeling 2016 Hier komt tekst Toelichting RIA 26 januari 2017 Hier komt ook tekst Grondzaken Technische Toelichting Conversieregeling 2016 Mark Poley Äge van Beest Remco van Essen Opbouw presentatie

Nadere informatie

VAN ERFPACHT. over twee regels PARTICULIERE WONINGBEZITTERS

VAN ERFPACHT. over twee regels PARTICULIERE WONINGBEZITTERS VAN ERFPACHT NAAR hier staat EIGENDOM de kop over twee regels PARTICULIERE WONINGBEZITTERS VAN ERFPACHT NAAR EIGENDOM PARTICULIERE WONINGBEZITTERS 1. Aanleiding 4 2. Wat is erfpacht? 5 3. Wat is blote

Nadere informatie

Verkenning omzetting recht van erfpacht in vol eigendom

Verkenning omzetting recht van erfpacht in vol eigendom Verkenning omzetting recht van erfpacht in Rekenkamerbrief 2014-02 16 januari 2014 Geachte leden van de gemeenteraad, Een deel van de woningen (9.580) binnen uw gemeente staat op grond dat in eigendom

Nadere informatie

Informatiedocument De Erfpachter BV

Informatiedocument De Erfpachter BV Informatiedocument De Erfpachter BV U staat op het punt om een woning te kopen. De Erfpachter BV. wil u via dit Informatieboek informeren over De Erfpachter BV. Hieronder zetten we graag voor u uiteen

Nadere informatie

2015D22099 LIJST VAN VRAGEN

2015D22099 LIJST VAN VRAGEN 2015D22099 LIJST VAN VRAGEN De vaste commissie voor Wonen en Rijksdienst heeft een aantal vragen voorgelegd aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst over Erfpacht Waddeneilanden Staatsbosbeheer en Rijksvastgoedbedrijf

Nadere informatie

Grondprijzenbrief 2015

Grondprijzenbrief 2015 Grondprijzenbrief 2015 Inleiding De grondprijzenbrief 2015 geeft de door de gemeente Ede te hanteren prijzen weer voor gronden die in Ede door de gemeente worden uitgegeven met verschillende bestemmingen.

Nadere informatie

Toelichting op de conversieregeling Hier komt tekst Toelichting t.b.v. RIA op 7 januari 2016 Hier komt ook tekst. Utrecht.nl

Toelichting op de conversieregeling Hier komt tekst Toelichting t.b.v. RIA op 7 januari 2016 Hier komt ook tekst. Utrecht.nl Toelichting op de conversieregeling 2003 Hier komt tekst Toelichting t.b.v. RIA op 7 januari 2016 Hier komt ook tekst Conversieregeling 2003 Opbouw toelichting 1. Aanleiding en besluitvorming t.a.v. de

Nadere informatie

Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013

Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013 Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013 Voorblad Dit document bevat de bancaire richtlijn voor de hypothecaire financiering van woningen voor zover deze particuliere

Nadere informatie

Reactie op nieuw erfpachtstelsel Amsterdam: van voortdurend naar eeuwigdurende erfpacht

Reactie op nieuw erfpachtstelsel Amsterdam: van voortdurend naar eeuwigdurende erfpacht Reactie op nieuw erfpachtstelsel Amsterdam: van voortdurend naar eeuwigdurende erfpacht Inleiding Door middel van dit document reageert belangenorganisatie VvE Belang op het voorstel van B&W van Amsterdam

Nadere informatie

mooie koopwoningen voor een sociale prijs

mooie koopwoningen voor een sociale prijs 2012 mooie koopwoningen voor een sociale prijs In 2005 is Betaalbare Koopwoningen Zaanstad b.v. (BKZ) in het leven geroepen om de verkoop van sociale koopwoningen in Zaanstad te bevorderen. Inmiddels is

Nadere informatie

Inhoud voorstel aan B&W

Inhoud voorstel aan B&W Registratienummer: Inhoud voorstel aan B&W Zaanstad V, ^s&y&sxsw ^^^ top van de 5^ r 6"fo9S Gevraagd besluit: A. Kennis te nemen van de wensen en bedenkingen van de gemeenteraad van 13 September 2007,

Nadere informatie

Van erfpachter tot eigenaar. Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar

Van erfpachter tot eigenaar. Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar Van erfpachter tot eigenaar Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar Koop van erfpachtgrond in Alkmaar Vanaf 22 april 2009 is het mogelijk voor specifieke groepen erfpachters het erfpachtrecht

Nadere informatie

Alleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad. Collegevoorstel Openbaar. Onderwerp Erfpacht in crisistijd.

Alleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad. Collegevoorstel Openbaar. Onderwerp Erfpacht in crisistijd. Openbaar Onderwerp Erfpacht in crisistijd Programma / Programmanummer Grondbeleid / 1032 BW-nummer Portefeuillehouder H. Kunst en J. van der Meer Samenvatting De economische crisis heeft er onder andere

Nadere informatie

= MARKTWAARDE WONING + GROND per 1-1-2003 E 350.000 (1-1- 2003 i s de peildatum voor dit aanbod)

= MARKTWAARDE WONING + GROND per 1-1-2003 E 350.000 (1-1- 2003 i s de peildatum voor dit aanbod) Mijn naam is Karin Pauwels. Ik ben net als u een bewoner van Nesselande en heb een aanbod ontvangen om de grond te kopen Ik wil in principe de grond kopen, maar dan wel voor een redelijke prijs. De eerste

Nadere informatie

Notitie grondprijzen 2014

Notitie grondprijzen 2014 Notitie grondprijzen 2014 1 Samenvatting grondprijzen 2014 In onderstaande tabel zijn de prijzen voor het jaar 2014 samengevat. Ter vergelijking zijn de prijzen van 2012 opgenomen. De grondprijzen worden

Nadere informatie

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN van het raadslid de heer T.U. Dander. sv 2013.076 RIS 256861 Regnr. DSO/2013.0280 Den Haag, 12 maart 2013

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN van het raadslid de heer T.U. Dander. sv 2013.076 RIS 256861 Regnr. DSO/2013.0280 Den Haag, 12 maart 2013 Gemeente Den Haag BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN van het raadslid de heer T.U. Dander sv 2013.076 RIS 256861 Regnr. DSO/2013.0280 Den Haag, 12 maart 2013 Inzake: Erfpacht De gemeenteraad Het raadslid

Nadere informatie

Van erfpacht naar eigen grond

Van erfpacht naar eigen grond Van erfpacht naar eigen grond Hoe wordt u eigenaar van de grond? Van erfpacht naar eigen grond U bezit een woning, maar de grond onder uw huis is eigendom van de gemeente. Misschien zou u liever de grond

Nadere informatie

Van erfpachter tot eigenaar. Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar voor woningeigenaren

Van erfpachter tot eigenaar. Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar voor woningeigenaren Van erfpachter tot eigenaar Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar voor woningeigenaren Koop van erfpachtgrond in Alkmaar door woningeigenaren Vanaf 22 april 2009 is het mogelijk voor specifieke

Nadere informatie

De baten van erfpacht De feiten, de cijfers

De baten van erfpacht De feiten, de cijfers De baten van erfpacht De feiten, de cijfers De baten van erfpacht Sinds 1896 verkoopt Amsterdam als regel geen grond meer, maar geeft deze uit in erfpacht. Eén van de argumenten voor het invoeren van erfpacht

Nadere informatie

Verzenddatum. Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden

Verzenddatum. Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 14 030 www.utrecht.nl Aan (naamgeving voor brief) Erfpachter van perceelomschrijving Behandeld door A.H.R. van Beest Doorkiesnummer 030-28 60140 E-mail

Nadere informatie

Nota aan burgemeester en wethouders

Nota aan burgemeester en wethouders Nota aan burgemeester en wethouders Vergadering: 19-11-2013 Portefeuillehouder: mw. A.J.A. van de Ven Onderwerp Verkoop bloot eigendom van bedrijfspanden en losse garages Samenvatting Op 16 december 2008

Nadere informatie

Guidance Note Taxatie erfpacht.

Guidance Note Taxatie erfpacht. Guidance Note Taxatie erfpacht. 1. Inleiding. Deze Guidance Note geeft een richtlijn, zoals bedoeld in PV 1.1.6, voor de meest gangbare taxaties die in geval van erfpacht worden opgesteld. De volgende

Nadere informatie

Initiatiefvoorstel voor de raadsvergadering van

Initiatiefvoorstel voor de raadsvergadering van Gemeenteblad Jaar 2017 Nummer Publicatiedatum Agendapunt initiatiefvoorstel Onderwerp Instemmen met het initiatiefvoorstel Overstappen op Eeuwigdurende Erfpacht: een marktconform alternatief van het raadslid

Nadere informatie

Informatie brochure. Koopstart

Informatie brochure. Koopstart Informatie brochure Koopstart Kopen met korting voor zittende huurders - 1 - - 2 - Koopstart: kopen met korting! Een woning kopen met Koopstart betekent dat u korting krijgt op de marktwaarde. Kenmerken

Nadere informatie

CONVERSIEREGELING 2016

CONVERSIEREGELING 2016 1 CONVERSIEREGELING 2016 Algemene bepalingen voor de conversie naar de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989) voor in erfpacht uitgegeven gronden

Nadere informatie

11. Afkoopinstructie

11. Afkoopinstructie 11. Afkoopinstructie Onderwerp Afkoopinstructie De gemeenteraad stemt in met het navolgende besluit van het college van burgemeester en wethouders dd 9 mei 2017: I. In te trekken per 1 januari 2018 1.

Nadere informatie

Aan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

Aan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag > Retouradres Postbus 167, 25 BS Den Haag Aan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 218 25 EA Den Haag Ons Kenmerk 1217248 Datum 1 mei 215 Betreft Commissiebrief erfpacht Waddeneilanden

Nadere informatie

wonen in oss. nl zelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk!

wonen in oss. nl zelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk! wonen in oss. nl zelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk! inhouds opgave 3 Inleiding 4 Wat is het verschil tussen eigendom en erfpacht? 5 Wat zijn de voor- en nadelen van erfpacht? 6 Canon 6 Grondwaarde

Nadere informatie

Gemeente Utrecht mevrouw mr. M.C. Don prof. dr. R.N.G. van der Paardt - belastingadviseur. fiscale aspecten omzetten erfpacht naar vol eigendom

Gemeente Utrecht mevrouw mr. M.C. Don prof. dr. R.N.G. van der Paardt - belastingadviseur. fiscale aspecten omzetten erfpacht naar vol eigendom Memorandum AAN T. A. V. VAN D A T U M 3 juli 2015 Gemeente Utrecht mevrouw mr. M.C. Don prof. dr. R.N.G. van der Paardt - belastingadviseur B E T R E F T fiscale aspecten omzetten erfpacht naar vol eigendom

Nadere informatie

Nota van B&W. Onderwerp Vaststellen grondslagen nieuw erfpachtbeleid

Nota van B&W. Onderwerp Vaststellen grondslagen nieuw erfpachtbeleid Nota van B&W Onderwerp Vaststellen grondslagen nieuw erfpachtbeleid Portefeuille J. Nieuwenburg Auteurs mr M Ensink MBA, dhr RHT Geskes MRE Telefoon 511 3969 E-mail: rht.geskes@haarlem.nl SO/VG Reg.nr.

Nadere informatie

Vanzelfsprekend komen ook andere erfpachters in gemeente Gooise Meren in aanmerking voor het nieuwe beleid als hun canon herzien moet worden.

Vanzelfsprekend komen ook andere erfpachters in gemeente Gooise Meren in aanmerking voor het nieuwe beleid als hun canon herzien moet worden. Raadsvoorstel Zaaknummer Portefeuillehouder Voorstel 282892 De heer J. Franx, wethouder Harmonisatie erfpachtbeleid gemeente Gooise Meren 2017 Aan de raad, 1. Beslispunten 1. Het erfpachtbeleid gemeente

Nadere informatie

WONING KOPEN MET KOOPGARANT. Koopgarant, dat is kopen met korting.

WONING KOPEN MET KOOPGARANT. Koopgarant, dat is kopen met korting. WONING KOPEN MET KOOPGARANT Koopgarant, dat is kopen met korting. De stap van een woning huren naar een woning kopen is voor veel mensen helaas moeilijk te maken. De Alliantie biedt een oplossing door

Nadere informatie

1. Beleid bestemmings- en bebouwingswijziging. Onder embargo tot 12 mei 2017

1. Beleid bestemmings- en bebouwingswijziging. Onder embargo tot 12 mei 2017 1. Beleid bestemmings- en bebouwingswijziging Onder embargo tot 12 mei 2017 Onderwerp Beleid bestemmings- en bebouwingswijziging De gemeenteraad stemt in met het navolgende besluit van het college van

Nadere informatie

Leekster Erfpacht. een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik

Leekster Erfpacht. een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik Leekster Erfpacht een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik Erfpacht anno 2014 Een lange historie Erfpacht bestaat al heel lang. Het werd door zowel de oude Egyptenaren als de Romeinen gebruikt als middel

Nadere informatie

Prijzen per Heusden Gilze en Dongen Alphen- Loon op Ooster- Waalwijk Oister- Zundert 2018 excl BTW Rijen Chaam zand hout wijk

Prijzen per Heusden Gilze en Dongen Alphen- Loon op Ooster- Waalwijk Oister- Zundert 2018 excl BTW Rijen Chaam zand hout wijk Bijlage Deze bijlage maakt deel uit van het raadsvoorstel grondprijzen 2018. Onderdeel van de grondprijzen per 2018 is onderzoek naar de marktconformiteit hiervan. Daartoe wordt belicht wat er in het boekjaar

Nadere informatie

Burgemeester en Wethouders

Burgemeester en Wethouders Burgemeester en Wethouders de raad der gemeente EDE Behandelend ambtenaar Stout, W.B. Tel.nr. (0318) 68 08 51 Verzameling Raadsstukken registratienummer Afdeling datum: 2012/105 727504 GZ 13 november 2012

Nadere informatie

Informatie brochure. Koopstart. Kopen met korting voor zittende huurders

Informatie brochure. Koopstart. Kopen met korting voor zittende huurders Informatie brochure Koopstart Kopen met korting voor zittende huurders - 1 - - 2 - Koopstart: kopen met korting! Een woning kopen met Koopstart betekent dat u korting krijgt op de getaxeerde marktwaarde.

Nadere informatie

zelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk! wonen in oss. nl

zelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk! wonen in oss. nl zelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk! wonen in oss. nl inhouds opgave 3 Inleiding 4 Wat is het verschil tussen eigendom en erfpacht? 5 Wat zijn de voor- en nadelen van erfpacht? 6 Canon 6 Grondwaarde

Nadere informatie

De mogelijkheid van incourante bedrijfspercelen op te nemen in de Nota Grondbeleid met de prijsstellingen zoals genoemd in het voorstel.

De mogelijkheid van incourante bedrijfspercelen op te nemen in de Nota Grondbeleid met de prijsstellingen zoals genoemd in het voorstel. Raadsvoorstel Agenda nr.8 Onderwerp: Aanpassen Nota grondbeleid ten aanzien van incourante bedrijfspercelen Soort: Besluitvormend Opsteller: P. Engelvaart Portefeuillehouder: W. Hanssen Zaaknummer: SOM/2014/013597

Nadere informatie

Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting

Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting Koopgarant, dat is kopen met korting De stap van een woning huren naar een woning kopen is voor veel mensen helaas moeilijk te maken. De

Nadere informatie

Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Stichtse Vecht

Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Stichtse Vecht Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Stichtse Vecht 28 mei 2015 Inleiding Deze grondprijzenbrief geeft uitvoering aan de Nota Grondbeleid 2013 waarin het grondbeleid en de te hanteren instrumenten zijn vastgelegd.

Nadere informatie

Nota Grondprijzen 2015

Nota Grondprijzen 2015 Postbus 1 3430 AA Bezoekadres Stadsplein 1 3431 LZ www.nieuwegein.nl Grondbedrijf en Vastgoedzaken Nota Grondprijzen 2015 Datum 5 januari 2015 Auteur Mark Slingerland Versie Vastgesteld door B&W op 13

Nadere informatie

Onderwerp: exitstrategie De Meerlanden. Datum: mei 2013 (concept)

Onderwerp: exitstrategie De Meerlanden. Datum: mei 2013 (concept) Onderwerp: exitstrategie De Meerlanden Datum: mei 2013 (concept) 1. Vraagstelling: Door de commissie Ruimte is gevraagd een exitstrategie De Meerlanden uit te werken d.w.z. 1. verkoop aandelen De Meerlanden

Nadere informatie

Instructie voor de vooruitbetaling van de canon (afkoopinstructie) per 1 augustus 2015

Instructie voor de vooruitbetaling van de canon (afkoopinstructie) per 1 augustus 2015 Instructie voor de vooruitbetaling van de canon (afkoopinstructie) per 1 augustus 2015 Deze instructie is van toepassing op alle rechten van erfpacht uitgegeven onder algemene bepalingen voor erfpacht,

Nadere informatie

Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam

Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam Toelichting voor VBO-makelaars Bennie Rusken Manager vernieuwing erfpachtstelsel 2 juni 2016 Inhoud 101 jaar voortdurende erfpacht Waarom nu eeuwigdurende erfpacht?

Nadere informatie

1. Tweede Kamer, Vaste Commissie voor LNV

1. Tweede Kamer, Vaste Commissie voor LNV 1. Tweede Kamer, Vaste Commissie voor LNV Technische briefing over Rapport Groene Erfpacht in Balans en Standpunt Minister daarover. (Erfpachtbeleid Staatsbosbeheer op de Waddeneilanden) Prof. Mr. J. de

Nadere informatie

Raadsvoorstel PZ/2008/8361. Inleiding

Raadsvoorstel PZ/2008/8361. Inleiding Raadsvergadering 16 december 2008 Voorstel bij agendapunt 12 Documentnummer PZ/2008/8361 Maasbree, 11 november 2008 Onderwerp Vaststelling grondprijzen per 1 januari 2009 Inleiding Ook voor 2009 dienen,

Nadere informatie

Nota Grondprijzen 2016

Nota Grondprijzen 2016 Postbus 1 3430 AA Bezoekadres Stadsplein 1 3431 LZ www.nieuwegein.nl Grondbedrijf en Vastgoedzaken Nota Grondprijzen 2016 Datum 5 januari 2016 Auteur Mark Slingerland Versie Vastgesteld door B&W op 12

Nadere informatie

Schriftelijke vragen. Toelichting:

Schriftelijke vragen. Toelichting: Gemeente Amsterdam Gemeenteraad R Schriftelijke vragen Jaar 2017 Volgnummer 22 Datum indiening 17 januari Onderwerp Schriftelijke vragen van het lid Van Osselaer inzake overstapregeling van voortdurende

Nadere informatie

Informatie brochure. Koopstart

Informatie brochure. Koopstart Informatie brochure Koopstart Kopen met korting! - 1 - - 2 - Koopstart: kopen met korting! Een woning kopen met Koopstart betekent dat u korting krijgt op de marktwaarde. Of u hiervoor in aanmerking komt

Nadere informatie

Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling. ERFPACHT óf EIGEN GROND

Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling. ERFPACHT óf EIGEN GROND Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling ERFPACHT óf EIGEN GROND ERFPACHT óf EIGEN GROND Inhoud Deze brochure 5 Wat is eigendom en wat is erfpacht 5 Van erfpacht naar eigen grond 6 Wat kost het

Nadere informatie

VA S T G O E D. KOOPgarant is een product van Woondrecht Vastgoed

VA S T G O E D. KOOPgarant is een product van Woondrecht Vastgoed VA S T G O E D Koopgarant Kopen zonder zorgen! KOOPgarant is een product van Woondrecht Vastgoed 2 Veel mensen die nu een woning huren, zouden liever een woning kopen. Maar door de snel gestegen huizenprijzen

Nadere informatie

Uitgiftebeleid eeuwigdurende erfpacht 2016

Uitgiftebeleid eeuwigdurende erfpacht 2016 Uitgiftebeleid eeuwigdurende erfpacht 2016 Vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam bij zijn besluit van 22 juni 2016, nummer 187/664. Uitgiftebeleid eeuwigdurende erfpacht 2016 blz. 1 van 6 De gemeenteraad

Nadere informatie

CONVERSIEREGELING ERFPACHT 2017 GEMEENTE UTRECHT

CONVERSIEREGELING ERFPACHT 2017 GEMEENTE UTRECHT 1 CONVERSIEREGELING ERFPACHT 2017 GEMEENTE UTRECHT raadsbesluit van 2 november 2017 De raad van de gemeente Utrecht; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van < datum> met

Nadere informatie

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Koopgarant Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Een koopwoning binnen handbereik Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen flink gedaald. Daardoor is ook voor starters een koopwoning binnen

Nadere informatie

Applicatiecursus MVA

Applicatiecursus MVA og3 x Applicatiecursus MVA De financiële kant van Erfpacht Bureau Erfpacht 9 september 20 x Programma Grondprijsbeleid gemeente Amsterdam Erfpachtbestemmingen Vooruitbetaling van de canon (afkoop) Waardering

Nadere informatie

Erfpacht óf eigen grond. Gemeente Den Haag

Erfpacht óf eigen grond. Gemeente Den Haag Erfpacht óf eigen grond Gemeente Den Haag 2 Inhoud Wat is eigendom en wat is erfpacht 3 Waarom de keuzemogelijkheid 4 Wat betekent dit voor u? 4 Van erfpacht naar eigen grond 5 Wat kost de bloot eigendom?

Nadere informatie

KOOPGARANT EEN WONING KOPEN MET FLINKE KORTING!

KOOPGARANT EEN WONING KOPEN MET FLINKE KORTING! KOOPGARANT EEN WONING KOPEN MET FLINKE KORTING! KOOPGARANT Voordelig kopen, gegarandeerd verkopen In de huidige woningmarkt is de stap naar een koopwoning als starter of middeninkomer vaak onoverbrugbaar.

Nadere informatie

21 september 2010 Corr.nr , FZ Nummer 28/2010 Zaaknr

21 september 2010 Corr.nr , FZ Nummer 28/2010 Zaaknr 21 september 2010 Corr.nr. 2010-51.197, FZ Nummer 28/2010 Zaaknr. 277311 Voordracht van Gedeputeerde Staten aan Provinciale Staten van Groningen betreffende de afkoop van het huurcontract met het ABP betreffende

Nadere informatie

Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw

Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw De huizenprijzen zijn tot 2008 enorm gestegen. Daardoor lijkt een koopwoning vooral voor starters onbereikbaar. Om u als kandidaat-koper te helpen,

Nadere informatie

Financiële Bijsluiter bij uw erfpacht. April Versie 1.0 Brede erfpacht commissie

Financiële Bijsluiter bij uw erfpacht. April Versie 1.0 Brede erfpacht commissie Financiële Bijsluiter bij uw erfpacht April 2017 - Versie 1.0 Brede erfpacht commissie ^ G De financiële bijsluiter bij uw erfpacht, aangeboden door de gemeente Amsterdam. U heeft een woning op erfpacht.

Nadere informatie

Graag voldoet de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters NVR aan uw verzoek te reageren op het concept rapport.

Graag voldoet de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters NVR aan uw verzoek te reageren op het concept rapport. Postbus 222 6700 AE Wageningen T (0317) 415030 F (0317) 421091 E info@rentmeesternvr.nl I www.rentmeesternvr.nl Van der Feltz advocaten De heer mr W.J.E. van der Werf Javastraat 22 2585 AN DEN HAAG Alleen

Nadere informatie

Overzicht vragen en antwoorden Conversieregeling 2016

Overzicht vragen en antwoorden Conversieregeling 2016 Overzicht vragen en antwoorden Conversieregeling 2016 d.d. 25 januari 2017 Inhoudsopgave: Deel I. Vragen en antwoorden, gepubliceerd op website (www.utrecht.nl/erfpachtafkopen): 1. Wie kan er gebruik maken

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2018 2019 35 232 Initiatiefnota van het lid Koerhuis over de toekomst van gemeentelijk erfpachtbeleid voor woning- en bedrijvenbouw Nr. 2 INITIATIEFNOTA

Nadere informatie

Notitie gemeentelijk woningbedrijf voor betaalbare woningen.

Notitie gemeentelijk woningbedrijf voor betaalbare woningen. Bijlage 1 behorend bij het initiatiefvoorstel Aanpak van de recessie. Notitie gemeentelijk woningbedrijf voor betaalbare woningen. Inleiding. In de raad van 5 maart 2012 zijn de criteria en uitgangspunten

Nadere informatie

memo VVD Aalten Reactie Artikel PP in Gelderlander erfpacht 9-8-2013

memo VVD Aalten Reactie Artikel PP in Gelderlander erfpacht 9-8-2013 VVD Aalten Reactie Artikel PP in Gelderlander erfpacht 9-8-2013 Inleiding De fractie van de Progressieve Partij heeft in de Gelderlander van 9-8-2013 en via vragen aan het College van B&W van de gemeente

Nadere informatie

Koopgarant: een huis kopen voor een lagere prijs én met terugkoopgarantie

Koopgarant: een huis kopen voor een lagere prijs én met terugkoopgarantie Koopgarant: een huis kopen voor een lagere prijs én met terugkoopgarantie In deze brochure vindt u algemene informatie over het kopen en terugkopen van een Koopgarantwoning. Het is belangrijk dat u goed

Nadere informatie

Voorstel aan college b&w van Landsmeer

Voorstel aan college b&w van Landsmeer STATUS: Voorstel aan college b&w van Landsmeer B&W vergadering: 3 december 2013 Nr. Agendapunt: Portefeuillehouder: mr. F. Doting Onderwerp: gemeente eigendommen Hazenweg achter nummers 1 t/m 12 Afdeling

Nadere informatie

GEMEENTE OLDEBROEK. Voorstel van het college aan de raad

GEMEENTE OLDEBROEK. Voorstel van het college aan de raad GEMEENTE OLDEBROEK Raadsvergadering d.d. Voorstel van het college aan de raad Onderwerp: Beleid voor uitgifte van gronden in erfpacht Agendapunt Portefeuillehouder: C. van Dijk Kenmerk: 169593 / 171795

Nadere informatie

Zekerheid voor nu - Zekerheid voor later

Zekerheid voor nu - Zekerheid voor later makelaars adviseurs Een nieuwbouwwoning kopen met korting en terugkoopgarantie Zekerheid voor nu - Zekerheid voor later DE VOORDELEN VAN KOOPGARANT U BETAALT EEN EERLIJKE PRIJS De korting die u krijgt

Nadere informatie

Grondprijzennota 2013

Grondprijzennota 2013 Grondprijzennota 2013 1 Grondprijzennota 2013 2 Hoofdstuk Blz. 1. Inleiding 4 1.1 Aanleiding 4 1.2 Methode van grondprijsbepaling 4 1.3 Uitzonderingen 4 1.4 Uitgangspunten 4 1.5 Aansprakelijkheid 4 2.

Nadere informatie

Schriftelijke vragen. Toelichting door vragensteller:

Schriftelijke vragen. Toelichting door vragensteller: Gemeenteraad Schriftelijke vragen Jaar 2017 Datum akkoord Publicatiedatum 2017 ONDE EMBAGO TOT 12 MEI 2017 Onderwerp Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het lid Van Osselaer van 15 maart

Nadere informatie

Gemeente Lingewaard. Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Lingewaard 15INT00561

Gemeente Lingewaard. Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Lingewaard 15INT00561 15INT00561 Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Lingewaard Gemeente Lingewaard De grondprijzenbrief 2015 geeft de door de gemeente Lingewaard gehanteerde methodiek weer voor grondwaardebepaling voor bouwrijpe

Nadere informatie

Gemeente Vlaardingen RAADSVOORSTEL. Registratienummer : R-nummer : 90.1 Datum besluit B&W : 12december2017 Portefeuillehouder : A.J.

Gemeente Vlaardingen RAADSVOORSTEL. Registratienummer : R-nummer : 90.1 Datum besluit B&W : 12december2017 Portefeuillehouder : A.J. RAADSVOORSTEL Registratienummer : 1620758 R-nummer : 90.1 Datum besluit B&W : 12december2017 Portefeuillehouder : A.J. Hoekstra Raadsvoorstel tot het vaststellen van de Grondbrief 2018 Vlaardingen, 12december2017

Nadere informatie

Gemeente Goeree-Overflakkee Grondprijzenbrief 2016

Gemeente Goeree-Overflakkee Grondprijzenbrief 2016 GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van gemeente Goeree-Overflakkee. Nr. 52253 26 april 2016 Gemeente Goeree-Overflakkee Grondprijzenbrief 2016 Burgemeester en wethouders van Goeree-Overflakkee; overwegende

Nadere informatie

Notitie grondprijzen 2012

Notitie grondprijzen 2012 Notitie grondprijzen 2012 1 Samenvatting grondprijzen In onderstaande tabel zijn de prijzen voor het jaar 2012 samengevat. Ter vergelijking zijn de prijzen van 2011 opgenomen. De grondprijzen worden toegelicht

Nadere informatie

Nieuwbouw betaalbaar

Nieuwbouw betaalbaar Nieuwbouw betaalbaar Een eigen huis. Misschien droomt u daar wel eens van? Maar de stap naar een koopwoning kan wel erg groot zijn. Is mijn inkomen wel toereikend? Krijg ik mijn huis ooit weer verkocht?

Nadere informatie

Nota Grondbeleid 2014 / Grondprijsbrief 2015. Nota Grondbeleid 2014 en grondprijsbrief 2015

Nota Grondbeleid 2014 / Grondprijsbrief 2015. Nota Grondbeleid 2014 en grondprijsbrief 2015 Nota Grondbeleid 2014 / Nota Grondbeleid 2014 en grondprijsbrief 2015 Inhoud presentatie Grondbeleid 2014 Aanleiding - Doel Grondbeleidskeuze Financiële kaders Marktonderzoek Grondprijzen Verkoop bevorderende

Nadere informatie

Wegwijzer voor koopzekerwoningen

Wegwijzer voor koopzekerwoningen VE3/RO/0506 Wegwijzer voor koopzekerwoningen In deze brochure vindt u informatie over: Te verkopen woningen Betaalbaar een huurwoning kopen Lage woonlasten Verzekerde terugkoop Waardestijging/waardedaling

Nadere informatie

AANVULLENDE REGELING ERFPACHT WADDEN

AANVULLENDE REGELING ERFPACHT WADDEN AANVULLENDE REGELING ERFPACHT WADDEN Aanvullend op de Overgangsregeling Erfpacht Staatsbosbeheer 2012 27 april 2012 versienummer 2.1.or.2.12.1 INLEIDING Staatsbosbeheer heeft onlangs nieuwe erfpachtvoorwaarden

Nadere informatie

Marktontwikkeling koopwoningen

Marktontwikkeling koopwoningen 0,0 0,2 0, 0, 0,10 0,0 0,00 9 Woningen worden weer verkocht als (te) warme broodjes De verkoopquote is sinds het vierde kwartaal van 1 gestegen van % naar 2%, een stijging van procentpunten. De verkoopquote

Nadere informatie

Informatiedocument Grondvermogen

Informatiedocument Grondvermogen Informatiedocument Grondvermogen Alles wat u moet weten bij het kopen van een woning op Grondvermogen erfpachtvoorwaarden Meer woning voor uw geld! Informatiedocument Grondvermogen U staat op het punt

Nadere informatie

Onderwerp : Voorstel tot vaststelling van de tarieven ozb 2005

Onderwerp : Voorstel tot vaststelling van de tarieven ozb 2005 Raad : 21 december 2004 Agendanr. : 29 Doc.nr : B200413438 Afdeling: : Financiën RAADSVOORSTEL Onderwerp : Voorstel tot vaststelling van de tarieven ozb 2005 Toelichting Vanaf 1 januari 2005 moeten de

Nadere informatie

Raadsstuk. Onderwerp: Nota Grondprijzen 2016/2017 BBV nr: 2016/234131

Raadsstuk. Onderwerp: Nota Grondprijzen 2016/2017 BBV nr: 2016/234131 Raadsstuk Onderwerp: Nota Grondprijzen 2016/2017 BBV nr: 2016/234131 1. Inleiding De vigerende Nota Grondbeleid (2013/74991) is in 2013 vastgesteld in de gemeenteraad van Haarlem. In de Nota Grondbeleid

Nadere informatie

De Amsterdamse keuze voor fictieve opstalwaarden

De Amsterdamse keuze voor fictieve opstalwaarden De Amsterdamse keuze voor fictieve opstalwaarden Er is veel discussie over de overgang die Amsterdam wil maken naar eeuwigdurende er fpacht, in plaats van nu 50-jarige tijdvakken. Zowel de grondwaardebepaling

Nadere informatie

AFM checklist beleggen in vastgoed

AFM checklist beleggen in vastgoed AFM checklist beleggen in vastgoed Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 - De belegging... 3 Is er een prospectus en/of financiële bijsluiter beschikbaar voor deze belegging?... 3 Valt de belegging onder het toezicht

Nadere informatie

Gemeentelijke uitvoeringsregels starterslening

Gemeentelijke uitvoeringsregels starterslening Algemeen De gemeente besluit over de toekenning van de Startersleningen uit het gemeentelijk fonds. De gemeente bepaalt de doelgroep en het marktsegment waarvoor ze de Starterslening wil inzetten. De gemeente

Nadere informatie

INLEIDING DUOWONEN WANNEER EN WAARVOOR WORDT ER GETAXEERD? TAXATIEOPDRACHT WELK MODEL TAXATIERAPPORT WORDT ER GEBRUIKT?

INLEIDING DUOWONEN WANNEER EN WAARVOOR WORDT ER GETAXEERD? TAXATIEOPDRACHT WELK MODEL TAXATIERAPPORT WORDT ER GEBRUIKT? INLEIDING Deze taxatie-instructie is bedoeld voor taxateurs die in opdracht van de eigenaar van een koopwoning een taxatierapport opstellen ten behoeve van een verkoop (of eventuele terugkoop) met Duowonen.

Nadere informatie

Koopgarant. Wonen Wateringen. Dorpskade 25-27 Postbus 26, 2290 AA Wateringen T 0174 293650 info@wonenwateringen.nl www.wonenwateringen.

Koopgarant. Wonen Wateringen. Dorpskade 25-27 Postbus 26, 2290 AA Wateringen T 0174 293650 info@wonenwateringen.nl www.wonenwateringen. Wonen Wateringen Koopgarant Dorpskade 25-27 Postbus 26, 2290 AA Wateringen T 0174 293650 info@wonenwateringen.nl www.wonenwateringen.nl EIGEN WONING MET KORTING VIA KOOPGARANT Wonen Wateringen Koopgarant

Nadere informatie

8. Beleid voor de conversie van tijdelijke Vicarie-erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpachtrechten

8. Beleid voor de conversie van tijdelijke Vicarie-erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpachtrechten 8. Beleid voor de conversie van tijdelijke Vicarie-erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpachtrechten Onderwerp Erfpachtbeleid voor de conversie van tijdelijke Vicarie-erfpachtrechten naar eeuwigdurende

Nadere informatie

GRONDPRIJZEN NOTITIE GEMEENTE HENGELO 2012

GRONDPRIJZEN NOTITIE GEMEENTE HENGELO 2012 GRONDPRIJZEN NOTITIE GEMEENTE HENGELO 2012 d.d. 6 januari 2012 Sector Personeel & Financiën Afdeling Grondzaken GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO 2012 1 Hoofdstuk INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 3 2. Grondprijsmethodieken

Nadere informatie

Makelaarsvereniging Amsterdam Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling Frans van li/rierisstraat 59, 1071 RL Amsterdam tel.

Makelaarsvereniging Amsterdam Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling Frans van li/rierisstraat 59, 1071 RL Amsterdam tel. Van: Makelaarsvereniging Amsterdam Verzonden: donderdaa 16 mei 2013 16:01 Aan: Onderwerp: RE: Afkoopinstructie Dank u ik heb de instructie (nogmaals) verstuurd naar de leden van

Nadere informatie

: Team Ontwikkeling, Realisatie en Beheer : K. van der Velden Telefoonnummer : 693503 : ks.van.der.velden@deventer.nl

: Team Ontwikkeling, Realisatie en Beheer : K. van der Velden Telefoonnummer : 693503 : ks.van.der.velden@deventer.nl Grondprijzenbrief 2014 Gemeente Deventer januari 2014 1 Uitgave : Team Ontwikkeling, Realisatie en Beheer Naam : K. van der Velden Telefoonnummer : 693503 Mail : ks.van.der.velden@deventer.nl 2 Inhoud

Nadere informatie

Samenvatting: Voorgesteld wordt de Verordening Onroerende Zaakbelasting 2016 vast te stellen.

Samenvatting: Voorgesteld wordt de Verordening Onroerende Zaakbelasting 2016 vast te stellen. Agendapuntnr.: Nr.: 149815 Behandeld door: A. van de Kamp Onderwerp: Verordening Onroerende zaakbelasting 2016 Renswoude, 27 oktober 2015. Aan de gemeenteraad Geachte raad, Samenvatting: Voorgesteld wordt

Nadere informatie