3.1 Toekornstge potft' Hafl:,,r d cijks 3 c3. nbod

Transcriptie

1 3.1 Toekornstge potft' Overwegend lokale verzorgingsfunctie Mede gelet op de ligging nabij Weert, zal het centrum van Nederweert In de toekomst vooral een functie kunnen blijven vervullen voor inwoners uit de eigen kern en de overige kleine kernen in de gemeente. Het winkelaanbod blijft gericht op frequente aankopen (boodschappenfunctie). Dit betekent dat er vooral kansen zijn voor een compleet dagelijks aanbod, met supermarkten, versspeciaalzaken en drogisten, en een aanvullend niet-dagelijks aanbod (o.a. in huishoudelijke artikelen, bloemen en planten, eenvoudige mode/textiel). Aanwezigheid en locatie supermarkten cruciaal Supermarkten zijn van groot belang voor het functioneren van winkelcentra met een boodschappenfunctie. Binnen de dagelijkse Sector hebben supermarkten circa 85% marktaandeel. Een moderne supermarkt van â m2 wvo trekt meer dan bezoekers per week. Andere winkels kunnen van deze bezoekersstromen profiteren. Zeker winkels die zich net als supermarkten richten op het doen van boodschappen (dagelijks, hoogfrequent) hebben baat bij een vestigingslocatie nabij de supermarkt. Uit landelijk Onderzoek (zie kader blz 13) is gebleken dat 75% van supermarktbezoekers ook andere winkels bezoekt, mits de onderlinge loopafstand en zichtrelatie goed is. Het combinatiebezoek daalt snel als sprake is van een grote onderlinge afstand, een beperkte zichtrelatie of barrièrewerking (door bijvoorbeeld een weg). Een zorgvuldige inpassing van supermarkten is dan ook van groot belang voor het functioneren van een winkelgebied als geheel. In het centrum van Nederweert zijn op dit moment vier supermarkten gevestigd. Eén daarvan (Aldi) ligt buiten het kernwinkelgebied. Winkels in de Kerkstraat en omgeving zullen dan ook nauwelijks kunnen profiteren van de trekkracht van deze discountsupermarkt. De overige drie supermarkten zijn wel gevestigd in het kernwinkelgebied en fungeren als trekkers voor het overige winkelaanbod. De ruimtelijke relatie met andere winkels is het best bij Jan Linders. Bij de herontwikkeling van de Wijenlocatie (en verplaatsing van een of meer supermarkten) is het van groot belang dat er een directe zichtrelatie blijft met de overige winkels, dat de entree van de supermarkt zo dicht mogelijk bij de winkelstraat wordt gesitueerd en dat er een goede spreiding blijft van supermarkten over het (toekomstige) centrumgebied. Hafl:,,r d cijks 3 c3. nbod Uitbreidingsruimte voor dagelijks aanbod Het aantal inwoners in de gemeente Nederweert gaat volgens prognoses (CBS) licht dalen naar circa in Het dagelijkse winkelaanbod in de kern Nederweert heeft een omvang van ± m wvo. Uitgaande van een sterk supermarktenaanbod is een lokale koopkrachtbinding van 90 â 95% haalbaar. De toekomstige koopkrachttoevloeiing naar Nederweert (vooral vanuit kleinere kernen in de rest van de gemeente) wordt ingeschat op 25 â 30%. Op basis hiervan wordt een potentieel dagelijks aanbod berekend voor Nederweert dat vrijwel gelijk is aan het reeds aanwezige aanbod (tabel 1). In bijlage 3 is een uitgebreide toelichting op de berekening opgenomen. Tabel 2 Haalbaar dagelijks winkelaanbod 2020 Inwonertal Nederweert Koopkrachtbinding 90 á 95% Koopkrachttoevloeiing 25â 30% Potentieel aanbod ml wvo 4,000 â Aanwezig aanbod m wvo ± Uitbreiding aanbod M2 wvo - - nihil

2 Meerwaarde supermarkten voor speciaalzaken Met * 80% marktaandeel in de dagelijkse boodschappen zijn supermarkten belangrijke winkels. Zij zijn voor de consument belangrijk bij de keuze van een winkelgebied. Supermarkten hebben een grote autonome trekkracht. Een doorsnee supermarkt van 1000 ml wvo, trekt zon bezoekers per week Afhankelijk van de locatie van de supermarkt kan deze publiekstrekker ook tot combinatiehezoek met speciaalzaken leiden. Uit grootschakg onderzoek* onder supermarktbezoekerin 30 dorps- en wijkcenfra in Nederland blijkt dat in cenfra waarde supermarkt direct aansluit op het overige winkekonbcidi, het combinatlebezoek aanzienlijk ie (75%) In situaties waarde tuirntebjke relatte mlflder goed 1. neemt het' combinatiebezoek heel snel af. Dit bevestigt de trekkersrol van supermarkten als motor voor speciaalzaken en ondersteunt de meerwaarde van een locatie binnen de winkelrouting, grenzend aan speciaalzaken. DTNP (2010). Combinatiebezoek supermarkten en dagelijkse speciaalzaken

3 Supermarkten Met vier aanbieders is het supermarktaanbod in het centrum van Nederweert zeer uitgebreid. De omvang van de supermarkten is met circa S M2 wvo per vestiging niet heel groot. Enige schaalvergroting is gewenst. Grote verschillen in omvang zullen leiden tot grote S verschillen in aantrekkingskracht en het verminderen van de huidige variatie en keuze in het aanbod. De supermarkten van Jumbo, Jan Linders en EMTÉ kunnen getypeerd worden als servicesupermarkten. Aldi is de enige discounter Overig dagelijks aanbod Het aanbod aan speciaalzaken in de dagelijkse sector (vers, slijter, tabak/tijdschriften) is relatief klein. Ook het aanbod aan drogisten is met Kruidvat en twee kleine lokale aanbieders beperkt. Gelet op het sterke marktaandeel van de supermarkten (landelijk, maar zeker ook in Nederweert) is uitbreiding van dit aanbod niet erg kansrijk. 3.3 Kansen niet-dagelijks aanbod Berekening niet-dagelijks niet zinvol Gezien het sterk wijzigende consumentengedrag hebben kwantitatieve benaderingen (distributieve berekening) voor niet-dagelijks 14 aanbod in een centrum als Nederweert nauwelijks nog zeggenskracht. De stromen van niet-dagelijkse bestedingen worden steeds diffuser. Consumenten beschikken door internet en een auto over diverse mogelijkheden om producten aan te schaffen. Nabijheid van aanbod is, in tegenstelling tot de dagelijkse sector, slechts voor een deel van het nietdagelijkse aanbod een bepalende factor voor de aankoopmethode en -locatie. Derhalve wordt in deze paragraaf het haalbare programma voor de niet-dagelijkse sector kwalitatief bepaald Opschaling en internet Duidelijk is wel dat op het niveau van gemeente Nederweert rekening moet worden gehouden met een afname van het aanbod in de nietdagelijkse sector. Internet heeft een steeds groter marktaandeel, waardoor fysieke winkels uit moeten gaan van een lagere omzet dan nu. Daarnaast worden niet-dagelijkse winkelformules steeds kritischer in de locaties waar ze willen vestigen en kiezen ze steeds vaker voor grotere centra, waardoor ook voor Nederweert het aantal nieuwe winkelformules dat in het centrum zou willen vestigen schaarser wordt. Zeker formules met keuzegevoelige artikelen en/of een zeer grote winkel (o.a. mode en 1 r.... ditgesreid superr11...' od - H' dtnp

4 schoenen) zoeken elkaar en het grote publiek op in grotere binnensteden, zoals Eindhoven. 3.4 Relatie met plannen in plannen beperkte uitbreiding aanbod De herontwikketingsplannen van het Masterplan en Centrumplan leiden tot een relatief omvangrijk winkelprogramma op de Wijenlocatie. Afhankelijk van de wijze waarop wordt omgegaan met het achterblijvende pand van de verplaatsende supermarkt (uit de markt nemen of behoud als detailhandelslocatie) betekent dit per saldo een beperkte danwel relatief grote toevoeging op het bestaande aanbod in het centrum. Bij de realisatie van de nieuwbouwplannen is het dan ook verstandig rekening te houden met vestigingswensen van dit type aanbieders (o.a courante panden, ligging in winkelcircuit en ten opzichte van trekkers). De leegstand in het centrum van Nederweert is nu al ruim groter is dan gemiddeld. Een groot deel van de leegstand wordt gevormd door de Wijen-tocatie. Opvallende leegstand is verder aanwezig in geheel nieuwe (relatief grote) panden in de Brugstraat en de Lindanusstraat. Deze liggen (net) buiten het kernwinkelgebied en zijn daardoor moeilijk verhuurbaar. Uit de voorgaande distributieve analyse kan geconcludeerd worden dat er geen uitbreidingsruimte te berekenen is voor dagelijks aanbod en dat rekening moet worden gehouden met een afname aan niet-dagelijks aanbod (in verband met trends). Wel is geconstateerd dat er, onder meer afhankelijk van de ruimtelijke structuur en 91 de ligging van publiekstrekkers, mogelijk kansen zijn voor toevoeging van enkele ontbrekende winkelformules (kwalitatieve versterking). dti'

5 m Zicht :*4 vanaf Raadhwsplein met rechts vooraan Rabo kantoor en links hoogteaccent -

6 Positie Kerkstraat Het centrum van Nederweert heeft een verbrokkelde structuur. Het hart van het centrum wordt gevormd door de Kerkstraat, tussen Brugstraat en Kapelaniestraat. De Kerkstraat- Noord en Brugstraat/Geenestraat zijn getypeerd als aanloopstraat, De Kerkstraat is de hoofdwinkelstraat. Desondanks is hier geen sprake van een aaneengesloten winkelfront. Winkels en woonhuizen wisselen elkaar af. Horeca is vooral aanwezig op de kop van de Kerkstraat (kruising Brugstraat) en nabij de Lambertushof. In de Kerkstraat zijn twee supermarkten aanwezig. Bij de Lambertushof ligt Jan Linders. Aan de zuidzijde van de Kerkstraat ligt Jumbo. De entree van deze supermarkt ligt aan het parkeerterrein. De relatie met de Kerkstraat is matig tot zwak. eb In de directe omgeving van Jan Linders is een behoorlijke concentratie van winkels in de dagelijkse en frequent-benodigde sector aanwezig (Kruidvat, Bruna, kaaswinkel, Hema). Tevens zijn er enkele kledingzaken en een speelgoedzaak. Het aanbod nabij Jumbo be- staat uit een DHZ-zaak en enkele modezaken. In het middengebied zijn enkele modezaken (Shoeby, Shoetime) en een drankenwinkel aanwezig. De woonfunctie is hier dominant. Overige centrumstraten Aan de Burgemeester Hobusstraat ligt de EMTÉ-supermarkt. Aan de Geenestraat (aanloopstraat) is een klein cluster met Marskramer, Zeeman en Intertoys. De laatste heeft ook een entree aan de achterzijde (Raadhuisplein). Aldi ligt aan de Dr. Schmidtstraat, die alleen bereikbaar is via de Brugstraat. De afstand tot het kernwinkelgebied is relatief groot en de relatie met het kernwinkelgebied is nihil, waardoor Aldi nauwelijks een bijdrage levert aan het functioneren van de overige winkels. Conclusies wlnkeistructuur Door deze verbrokkelde structuur profiteren de aanwezige winkels maar beperkt van elkaars aanwezigheid. Hierdoor worden de exploitatiemogelijkheden negatief beinvloed. Masterplan Het Centrumplan sluit op hoofdlijnen aan op de uitgangspunten van het Masterplan en de daarin voorgestelde ruimtelijke uitwerking: Het plangebied wordt herontwikkeld, waarbij onder meer uitgegaan wordt van twee supermarkten; Een van de supermarkten is EMTÈ, die al in het plangebied is gevestigd; De ruimtelijke uitwerking van het Centrumplan wijkt iets af van de uitwerking in het Masterplan. In het Masterplan wordt uitgegaan van een nieuwe winkelroute met tweezijdige bewinkeling, die aantakt op de Kerkstraat. In het Centrumplan wordt een parkeerplein gerealiseerd met winkels rondom. Ook hier wordt een verbinding gemaakt met de Kerkstraat. Belangrijkste verschil tussen beide plannen is het feit dat in het Masterplan wordt uitgegaan van invulling van de tweede supermarkt door Super de Boer (inmiddels Jumbo) aan de Kerkstraat, terwijl in het Centrumplan wordt gesproken over verplaatsing van Jan Linders in de Lambertushof. dtnp 17

7 V',' Bestemmingsplan In het Bestemmingsplan Centrum geldt voor de vier huidige supermarktlocaties de specifieke aanduiding supermarkt". Voor de locatie Wijen-Woonwereld-EMTÉ geldt een wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van de centrumontwikkeling. Voorwaarde is dat het aantal supermarkten niet meer dan drie mag bedragen. Ervan uitgaande dat dit aantal geldt voor deze locatie binnen het centrum, past het Centrumplan (met twee supermarkten) binnen deze voorwaarde. Binnen de bestemming "centrumdoeleinden" in het kernwinkelgebied hebben B&W de mogelijkheid om een supermarktaanduiding te verwijderen of te verkleinen indien het gebruik minimaal drie jaar definitief is beëindigd. Belangrijkste trekker verdwijnt uit centrumpool Het verplaatsen van supermarkt Jan Linders van de Lambertushof naar de Wijen-locatie heeft tot gevolg dat enerzijds de zuidelijke pool van het centrum wordt versterkt, maar dat anderzijds de belangrijkste trekker uit de noordelijke pool verdwijnt. Gelet op het ontbreken van marktruimte en de aanwezigheid van ruim voldoende supermarkten is de kans klein dat het vrijkomende supermarktpand in de Lambertushof opnieuw wordt ingevuld met een supermarkt. Door de afnemende behoefte aan fysieke winkelruimte en de terughoudende opstelling van winkelformules bij het openen van nieuwe vestigingen is het onzeker of het vrijkomende pand wordt ingevuld door een ander type winkel. Deze onzekerheid wordt versterkt door de toenemende wens van retailers om in de directe nabijheid van een supermarkt gevestigd te zijn. Zeker is dat elke andere invulling een minder grote trekkersfunctie dan een supermarkt zal vervullen. Gewenste tweepoleristructuur onder druk Het verdwijnen van de supermarkt uit de Lambertushof leidt dus tot het verzwakken van dtn

8 deze centrumpool. De beleidsniatig nagestreefde functioneel-ruimtelijke structuur voor het Centrum (tweepolenstructuur) komt hiermee onder druk te staan. Het verdwijnen van de supermarkt leidt mogelijk ook tot het verdwijnen (door verplaatsing of sluiting) van andere winkels in dit deel van het centrum. De loopstromen in dit deel van het Centrum zullen naar verwachting kleiner worden, en het risico op leegstand wordt groter. Daarnaast blijft de supermarkt in het zuidelijke deel van de Kerkstraat gevestigd, In het Masterplan wordt met name ingezet op Relatie Wijen-Iocatie/Kerkstraat matig... verplaatsing van deze aanbieder als tweede supermarkt op de Wijen-locatie. Dit mede omdat het kansen biedt de stedenbouwkundige knelpunten door de aanwezigheid van een grootschalige supermarkt in de Kerkstraat aan te pakken (herstel dorpse, kleinschalige structuur, overlast door bevoorrading). Toekomstige positie Kerkstraat Uitvoering van het Centrumplan zet het T functioneren van winkels en overige publieksfuncties, waaronder horeca, verder I -- onder druk. supermarkt (circa M2 winkelvloeroppervlak) van het dorp. In combinatie met een uitstekende bereikbaarheid en parkeergelegenheid heeft deze supermarkt vanzelfsprekend een flink concurrentievoordeel ten opzichte van de andere supermarkten. Het druktebeeld op deze locatie zal daardoor flink toenemen. De verbindingen van het Centrumplan met de Kerkstraat zijn zowel aan de noord- als zuidkant niet optimaal. Vanuit de Wijen-locatie zijn er geen goede zichtrelaties met de Kerkstraat en er zijn in de Kerkstraat geen publiekstrekkers gevestigd op de kop van de verbindingsstraten. Consumenten worden daardoor niet de Kerkstraat in begeleid/getrokken. Bovendien zijn de afstanden relatief groot. Door de structurele wijzigingen in de winkelmarkt is het niet meer realistisch om extra winkels te ontwikkelen om de verbindingen met de Kerkstraat te verbeteren. De nieuwe winkels op de Wijen-locatie gaan daardoor min of meer als nieuw solitair winkelcluster functioneren en het combinatiebezoek met de Kerkstraat zal zich in belangrijke mate beperken tot doelgerichte aankopen. j Door de uitvoering van het Centrumplan wordt Jan Linders op de Wijen-locatie de grootste Door het vertrek van de supermarkt van de Lambertushof neemt het aantal bezoekers aan dtnp 19

9 de Kerkstraat af. In tegenstelling tot de doelstellingen uit het Masterplan zal realisatie Centrumplan. Daarmee verdwijnt hun functie voor de Kerkstraat. van het Centrumplan leiden tot een versnelde S Dit ontwinkeling van de Kerkstraat. geldt ook voor winkels in de omgeving van Jumbo. Winkels in de omgeving van Jumbo profiteren nu al maar beperkt van de bezoekers van Jumbo (ingang supermarkt ligt aan de achterzijde, niet aan Kerkstraat, zie kader blz. 13). Doordat de nieuwe supermarkt op de Wijen-locatie de grootste en sterkste supermarkt van Nederweert wordt, zal het aantal bezoekers aan de Jumbo-supermarkt eerder af- dan toenemen. Het aantal potentiéle combinatiebezoeken neemt als gevolg daarvan ook af. Gecombineerd met de matige relatie met de Wijen-locatie (geen directe zichtrelatie, Als gevolg van bovenstaande beoordelingen kan het Masterplan niet gebruikt worden als onderbouwing bij de bestemmingsplanwijziging voor uitvoering van het Centrumplan. Door de veranderde winkelmarkt ontbreekt rnarktruimte voor uitbreiding en tevens kan niet worden volgehouden dat de Lanibertushof als tweede winkelpool blijft/gaat functioneren. Om deze redenen zal de gemeenteraad moeten besluiten om 6f het Centrumplan 6f het Masterplan aan te passen. In het volgende hoofdstuk gaan we in op de dilemma's en scenario's. Vvinkels ondervinden meer nadelen dan voordelen... scherpe bocht, ontbreken winkels op strategische locaties op route, onderbroken winkelfront) zal het aantal bezoeker in de omgeving van Jumbo naar verwachting afnemen. 5 Zowel de winkels in de omgeving Lambertushof als in de omgeving van Jumbo zullen van het Centrumplan meer nadelen dan voordelen ondervinden. Bovendien zal een aantal winkels een nieuwe plek willen innemen in het 20.dtNp.

10 S _ &waan L-_ ( is

11 5.1 Twee scenario's Ambitie Inwoners van Nederweert verdienen een 19 optimaal winkelaanbod. Rekening houdend met de trends en ontwikkelingen in de winkelmarkt en het winkelgedrag heeft Nederweert vooral 09 kansen voor een compleet aanbod dagelijkse artikelen, aangevuld met winkels voor frequente aankopen. Een goed, modern en toekomstgericht aanbod bestaat uit twee â drie supermarkten (servicesupermarkten en discount), aangevuld met enkele versspeciaalzaken, een drogist, enkele winkels in frequent benodigde artikelen en andere niet-dagelijkse branches, en horeca en diensten. De kurk waar het geheel op drijft zijn aantrekkelijke supermarkten. Voor servicesupermarkten moet uitgegaan worden van winkelvloeroppervlak van circa m (circa ml bvo). Een discountsupermarkt heeft een gewenste omvang van circa m wvo (1.400 m bvo). Om een zo volledig mogelijk aanbod te creëren zijn een compacte opzet (alle winkels dicht bij elkaar) en goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid noodzakelijke voorwaarden. In een dergelijk centrum kunnen de inwoners van Nederweert op een makkelijke en etticiënte wijze al hun (dagelijkse) aankopen verrichten in het eigen dorp. Het kernwinkelgebied Uit onze analyse is gebleken dat de Kerkstraat, het kernwinkelgebied van Nederweert, aan de ene kant de kenmerken heeft van een hoofdwinkelstraat in een dorp (concentratie van het belangrijkste winkelaanbod) en de daarbij behorende sfeer (oude panden, Lambertuskerk, horeca). De straat is recent geheel opnieuw ingericht, met meer nadruk voor langzaam verkeer en enkele aantrekkelijke verblijfsplekken (Lambertushof en hoek Brugstraat). Aan de andere kant is het aanbod verbrokkeld aanwezig in deze straat, waardoor winkels in beperkte mate profiteren van elkaars aanwezigheid. Op veel plaatsen worden winkels afgewisseld met woningen. Tevens zijn de ruimtelijke mogelijkheden voor schaalvergroting van de supermarkten beperkt. De parkeergelegenheid bij de Lambertushof heeft een beperkte capaciteit. Door de afnemende behoefte aan winkels (door de nieuwe winkelmarkt) is de kans groot dat in de toekomst minder winkels in de Kerkstraat zullen zijn gevestigd. Het dilemma De ontwikkelïng van de Wijen-locatie / het Centrumplan is een poging om invulling te geven aan de gewenste schaalvergroting. Onze analyse laat echter zien dat dit naar verwachting aanzienlijke consequenties zal hebben voor het functioneren van de Kerkstraat als winkelstraat. Uitvoering van het Centrumplan zal leiden tot minder bezoekers in de Kerkstraat en daardoor een vermindering van de centrumfunctie van deze straat. Op basis van deze analyse staat de gemeente voor de keuze tussen de onderstaande twee scenario's, die beide voor- en nadelen hebben. Scenario i: Doorgaan met Centrumplan Het Centrumplan biedt in belangrijke mate de voorwaarden (moderne supermarkt(en), goede parkeergelegenheid) voor een compleet en compact centrum. Inwoners van Nederweert krijgen met de keuze voor dit scenario een sterk en duurzaam wiokelcluster voor de dagelijkse boodschappen. Wel is de ruimte voor aanvullend aanbod (versspeciaalzaken, drogist, boeken/tijdschriften, huishoudelijke artikelen, textiel ed.) is in het Centrumplan maar beperkt. Hierdoor kunnen niet alle ondernemers (en inwoners) profiteren van de mogelijke synergie

12 S Ladder voor duurzame verstedelijking door in de nabijheid van de supermarkt gevestigd te zijn. Een inipliciete keuze bij dit scenario is het afwaarderen van de Kerkstraat als winkelstraat. Potentiële verplaatsers zullen dit scenario positief waarderen. Bij andere ondernemers en eigenaren uit de Kerkstraat zal het draagvlak veel minder groot zijn. Door het ontbreken van voldoende marktruimte zal schaalvergroting van de enkele supermarkten kunnen leiden tot het verdwijnen van een andere supermarkt. Naar verwachting zullen zienswijzen worden ingediend tegen de bestemmingswijziging, die nodig is voor uitvoering van het Centrumplan. In de zienswijzen zal verwezen worden naar het beleid van de gemeente (het Masterplan) en het ontbreken van marktruimte voor uitbreiding (regionale behoefte). Doordat de marktruimte ontbreekt, leegstand dreigt, de centrumstructuur eerder verzwakt dan versterkt en de raad dit niet heeft overwogen bij de vaststelling van het Masterplan, kunnen de kansen dat de zienswijzen gehonoreerd worden bij de bestuursrechter en/of Raad van State groot worden geacht. Om het Centrumplan te kunnen uitvoeren is het noodzakelijk dat het Masterplan wordt aan- gepast. In het aangepaste Masterplan zal explicitiet de keuze moeten worden gemaakt voor een compact winkelciuster op de Wijenlocatie. Belangrijk bij deze keuze is dat wordt aangegeven op welke wijze het aangepaste Masterplan de stedenbouwkundige structuur van Nederweert versterkt en waarom wordt afgeweken van de bestaande structuur. De gevolgen die deze keuze heeft voor de Kerkstraat (toename leegstand) dienen expliciet bij de keuze mee te worden genomen, evenals de wijze waarop omgegaan zal worden met de transformatie-opgave voor de Kerkstraat. Aanpassing van het Masterplan is echter niet afdoende om het hoge planologisch-juridische afbreukrisico volledig weg te nemen. De uitvoering van het Centrumplan leidt elders in het centrum tot problemen, waarvoor een nieuwe oplossing gezocht moet worden. In het kader van de wettelijk verplichting te doen aan 'goede ruimtelijke ordening' (Wet ruimtelijke ordening) en de in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen 'Ladder voor duurzame verstedelijking' kan de vraag worden gesteld wat beter is: een probleem oplossen (Wijenlocatie ontwikkelen met nieuwe winkels, terwijl er geen uitbreidingsbehoefte is, hoofdstuk 3) en gelijktijdig een nieuw probleem creëren (toenemende leegstand in Kerkstraat) of dtnp

13 proberen binnen de bestaande stedenbouwkundige/ruimtelijke structuur naar optimalisaties (schaalvergroting supermarkten Kerkstraat) en oplossingen te zoeken (andere invulling Wijenlocatie). Scenario 2: Kerkstraat is drager van het centrum Gelet op het afbreukrisico en de ingrijpende veranderingen van scenario 1 kan de gemeente ook kiezen voor een scenario waarin wordt aangesloten bij de huidige structuur van het centrum en de stedenbouwkundige eigenschappen van Nederweert. De Kerkstraat heeft een kleinschalig en dorps karakter en levert een bijdrage aan de beleving en identiteit van het dorp. Om te voorkomen dat de Kerkstraat haar karakter als centrumstraat verliest wordt in dit scenario het Centrumplan in haar huidige vorm afgeblazen. Een eenduidige keuze voor de Kerkstraat als hoofdwinkelstraat van het dorp is hiervoor nodig. Door deze keuze ontstaat helderheid voor de Kerkstraat, die kan leiden tot hernieuwd vertrouwen en nieuwe investeringen door ondernemers en eigenaren in het gebied. Voor het behoud van het karakter van de Kerkstraat als centrumstraat is een behoorlijk winkelaanbod van belang (winkels kunnen wel zonder centrum, maar een centrum kan niet zonder winkels). Als belangrijke winkels uit de straat vertrekken door de realisatie van het Centrumplan, ontstaat in één klap relatief veel leegstand. Nieuwe kwalitatief goede invullingen kunnen daarvoor niet direct worden gevonden, waardoor verloedering dreigt. Kiezen voor behoud van de Kerkstraat (en dus niet realiseren van het Centrumplan) zal naar verwachting op groot draaglak kunnen rekenen bij ondernemers en eigenaren uit de Kerkstraat. Niet voorkomen zal kunnen worden dat, vanwege de ontwikkelingen in de winkelmarkt, de winkelstand langzaam afneemt. Dit proces zal echter organisch kunnen verlopen en dit verlies kan worden aangewend voor schaalvergroting van bestaande winkels, voor verplaatsing van winkels die nu elders zijn gevestigd of voor andere (nieuwe) winkels en functies. Om de Kerkstraat haar centrumfunctie te laten behouden zal het beleid tevens gericht moeten zijn op verdere ondersteuning van die functie. De recente herinrichting is daarvoor al een belangrijke stap. Verder zal gestreefd moeten worden naar verbetering van het parkeren en behoud van goede bereikbaarheid. In haar ruimtelijke detailhandelsbeleid zal de gemeente steeds voorrang moeten geven aan de Kerkstraat. Voor de Wijen-locatie zal in dit scenario moeten worden gezocht naar een andere invulling. Hiervoor kunnen andere centrumfuncties (sociaal, cultureel, maatschappelijk, medisch) in aanmerking komen. 24 dtnp.

14 S 7 Scenario i: Doorgaan met Centrumplan 5.2 Conclusies Door de gewijzigde winkelmarkt is een nieuw dilemma ontstaan. In dit hoofdstuk hebben we de mogelijke scenarios en keuzes kort geschetst: Doorgaan met het Centrumplan om daarmee in te spelen op schaalvergrotingswensen van enkele marktpartijen en realisatie van een modern, compact en efficiënt winkelgebied (vooral dagelijkse aankopen) op een nieuwe locatie. Inzetten op behoud van het karakter en de sfeer van het kernwinkelgebied Kerkstraat als onderdeel van de identiteit van Nederweert; voor de bestemmingswijziging) moeten worden gewijzigd. In het nieuwe Masterplan zal de kans op toenemende leegstand / noodzaak tot transformatie moeten worden meegewogen door de raad. Doorgaan met het Centrumplan zonder wijziging van het Masterplan zal leiden tot een groot afbreukrisico. Echter, zelfs met wijziging van het Masterplan blijft het afbreukrisico aanwezig, omdat afgevraagd kan worden of het uiteindelijke resultaat na ontwikkeling van de Wijen-locatie per saldo een verbetering is voor de voorzieningen- en stedenbouwkundige structuur van Nederweert. L al t Het Masterplan voor het centrum van Nederweert is vastgesteld in Sinds die tijd is de winkelmarkt veranderd van een groeimarkt in een verdringingsmarkt. Anders dan in 2009 kon worden voorzien heeft de uitvoering van het (aangepaste en kleinere) Centrumplan naar verwachting grote effecten op het functioneren van de Kerkstraat als onderdeel van het winkelconcentratiegebied en daarmee op de leegstand. Ongeacht de keuze voor scenario 1 of 2 zal de raad een nieuwe afweging moeten maken, rekening houdend met de gewijzigde winkelmarkt. In de nieuwe afweging kunnen de geschetste scenario's worden betrokken. Geconcludeerd kan worden dat uitbreiding op de Wijen-locatie én behoud van een aantrekkelijke Kerkstraat niet meer tot de mogelijkheden behoort. Indien vastgehouden wordt aan uitvoering van het Centrumplan zal het Masterplan (als kader 25

15 -ypr 'j i. 1(

16 Branchegroep Supermarkten Overig dagelijks Mode Overig niet-dagelijks Volurnineus aanbod - Hoofdbranche Supermarkten Speciaalzaken (versspeciaalzaak, minisuper, slijter, tabak en lectuur) Persoonlijke verzorging Kleding en modeaccessoires Schoenen en lederwaren Warenhuizen Juwelier en optiek Huishoudelijke en cadeau-artikelen Antiek en kunst Sport Spel Hobby Media Elektronica Fiets- en autoaccessoires Plant en dier Overige detailhandel Woninginrichting Doe-het-zelf Tuincentra Hoofdbranche Centrum Gemiddeld* Nederweert (in m2 wvo) (in m2 wvo) Supermarkten Speciaalzaken Persoonlijke verzorging Kleding en modeaccessoires Schoenen en lederwaren Warenhuizen Juwelier en optiek Huishoudelijke en cadeau-artikelen Antiek en kunst 0 30 Sport Spel Hobby Media Elektronica Fiets- en autoaccessoires Plant en dier Overige detailhandel , Woninginrichting Doe-het-zelf Tuincentra 0 0 TOTAAL Leegstand Gemiddeld aanbod in centra van kernen met inwoners

17 Distributie planologisch onderzoek (dpo).in vroegere dpo's werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden, branches en winkelformules en technologische ontwikkelingen (o.a. internel en logistiek) moeten dergelijke berekeningen genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van het winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een indicatie geven van overbewinkeling of uitbreidingspotenties. Variabelen Bij deze kwantitatieve analyse gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel terecht komt in het betreffende winkelgebied (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde Spelen de omvang (M2 winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per M2 wvo (vloerproductiviteit) een rol. We maken een analyse voor het dagelijkse aanbod in de kern Nederweert. Verzorgingsgebied Het inwonertal van Nederweert gaat naar verwachting de komende jaren licht dalen*. Voor de kern Nederweert-Budschop (primair verzorgingsgebied) wordt uitgegaan van inwoners in CBS, Bevolkingsprognoses 2011 Gemiddelde omzet per inwoner In distributieve berekeningen gaan we uit van de landelijk gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij de gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. We maken onderscheid tussen winkels met dagelijkse aanbod (Dagelijks), winkels met niet-dagelijks aanbod (Niet-Dagelijks). Winkels met dagelijks aanbod zijn supermarkten, versspeciaalzaken en winkels in persoonlijke verzorging (o.a. drogisterij). In Nederland is de totale omzet van winkels in 2012 circa 82,8 mid (exclusief BTW). Dit betekent een gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar van circa Hiervan wordt omgezet in winkels met dagelijks aanbod**. Voor winkels met dagelijks aanbod is het gebruikelijk het omzetcijfer per hoofd aan te passen met een correctie van '/ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in de kern Nederweert circa 5% onder het landelijk gemiddelde ligt***, gaan we uit van iets lagere omzetcijfers per inwoner. Voor winkels met dagelijkse artikelen gaan wij uit van ( (V x 5% x 2.380)). Koopkrachtbindlng en -toevloeilng Het aandeel van de totale bestedingen van inwoners uit de kern Nederweert dat terecht komt in de eigen winkels noemen we de koopkrachtbinding. Uitgaande van een compleet dagelijks aanbod met moderne supermarkten in Nederweert is een hoge binding haalbaar (90 â 95%). Inwoners van Nederweert hebben geen aanleiding de kern te verlaten voor het doen van boodschappen HBD (2013), Ornzetkengetallen 2011/2012 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek. bewerking DTNP CBS (2014), Statline databank 1- in.

18 Behalve bestedingen van inwoners van de kern Nederweert (primair verzorgingsgebied) ontvangen de winkels in Nederweert ook bestedingen van inwoners van buiten het primair verzorgingsgebied (d it aandeel binnen de totale omzet noemen we de koopkrachttoevloeiing. Ervan uitgaande dat een aanzienlijk deel van de inwoners uit de kleine kernen uit de gemeente hun dagelijkse aankopen in Nederweert doen, is een toevloeiing van 25 â 30% realistisch. Gemiddelde omzet per m in Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in winkels met dagelijks aanbod circa 7.090,- (excl. BTW). Voor Nederweert gaan we uit van dit gemiddelde. Indicatie distributieve mogelijkheden Op basis van bovenstaande cijfers wordt een indicatieve berekening gemaakt van de distributieve mogelijkheden voor de kern Nederweert. Indicatie distrlbutleve mogelijkheden winkels Dagelijks Nederweert in 2020 Inwoners primair verzorgingsgebied (kern) Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 90 á 95% Omzet uit primair verzorgingsgebied 21,1 â 22,3 mln Koopkrachttoeveiing 25 â30% Omzet door toevloeiing Totale potentiële omzet (exck BTW) 7,0 â 9,6 mln 28,2 31,9_mln.Omzet/m2 (excl, BTW) Potentieel winkelaanbod m2 wvo Aanwezig winkelaanbod m2 wvo Uitbreiding winkelaanbod m wvo nihil d t N

19

20 ADVIES CENTRUMONTWIKKELING NEDERWEERT ADVIES EN AANBEVELINGEN EXTERNE DESKUNDIGENCOMMISSIE FEBRUARI 2015

21 Advies centrumontwikkeling Nederweert (Advies externe deskundigencommissie centrumontwikkeling) Inhoudsopgave. Inleiding Aanleiding Opdracht aan de commissie Onderzoek en analyse -mcisterplan -herkenbaarheid centrum -supermarkten als basis van de win kelpiramide -denken vanuit gewenste structuur -draagvlak Oplossingsrichting en varianten -doe/stel/ing -varianten -beoordeling varianten op thema's Risicoparagraaf Aanbevelingen Stappenplan 1

22 Inleiding De gemeenteraad van Nederweert heeft op 21 juli 2009 het Masterplan Nederweert-Budschop vastgesteld. Een van de pijlers uit het Masterplan is het centrumgebied Nederweert. Het Masterplan is een visiedocument dat uitgaat van de herontwikkeling van de locatie Wijen-Woonwereld/Emté als een nieuwe winkelpocil, die samen met de bestaande winkelpool Lambertushof de basis voor het kernwinkelgebied van Nederweert vormt. Aanvankelijk heeft de gemeente samen met projectontwikkelaar Synchroon getracht de locatie Wijen-Woonwereld/Emté tot ontwikkeling te brengen op basis van het programma uit het Masterplan. Uiteindelijk is de samenwerking ontbonden en is er een aangepast centrumplan (kleiner qua omvang en programma) gepresenteerd door de Ontwikkelcombinatie Meulen/Rialto. De gemeente heeft met de ontwikkelcombinatie een intentieafspraak gemaakt om de haalbaarheid nader in beeld te brengen. Aanleiding In het kader van de haalbaarheidsstudie heeft adviesbureau Droogh Trommelen en Partners (DTNP) in opdracht van de gemeente een onderzoek gedaan naar de effecten van de realisering van het centrumplan op de bestaande winkelstructuur in de Kerkstraat en de Lambertushof. Uit het onderzoek komt naar voren dat de visie uit het Masterplan 2009 niet meer actueel is. Als gevolg van actuele trends en ontwikkelingen in de detailhandel is een kernwinkelgebied met een tweepolenstructuur op basis van het programma uit het Masterplan niet langer meer haalbaar. Het rapport van DTNP schetst dat er voor de gemeente twee scenario's openstaan. Deze kunnen als volgt worden samengevat: Doorgaan met het centrumplan gebaseerd op een verplaatsing van Jan linders. De gemeente kiest voor een sterk, compact en duurzaam winkelcluster voor de dagelijkse boodschappen op een nieuwe locatie. Impliciet betekent dit afwaardering van de Kerkstraat-Lambertushof als kernwinkelgebied. Dit scenario vereist expliciet aanpassing van het Masterplan, waarbij de gevolgen voor de Kerkstraat-Lambertushof moeten worden meegenomen. Ook zal moeten worden aangegeven hoe de nieuwe ontwikkeling de ruimtelijke structuur versterkt en hoe met de transformatie-opgave van de Kerkstraat-Lambertushof wordt omgegaan. Kerkstraat-Lambertushof blijft drager van het centrum. In dit scenario wordt het centrumplan in zijn huidige vorm niet doorgezet, maar wordt gekozen voor de huidige structuur van het centrum als basis voor het (toekomstig) kernwinkelgebied. De bestaande structuur kent een verbrokkeld aanbod (geen aaneengesloten winkelfront) waardoor winkels beperkt profiteren van elkaars aanwezigheid. Niet voorkomen zal kunnen worden dat vanwege de ontwikkelingen in de winkelmarkt de winkelstand langzaam afneemt (organisch proces), maar dit biedt ook kansen voor schaalvergroting of verplaatsing van buiten naar binnen. Het beleid van de gemeente zal deze keuze moeten ondersteunen en steeds voorrang moeten geven aan de Kerkstraat-Lambertushof. Het college van Nederweert ervaart de twee scenario's als een dilemma en heeft een adviescommissie in het leven geroepen om haar nader te adviseren over de hoe het college - gegeven de conclusies uit het rapport van DTNP - het beste verder kan.

23 3. Opdracht aan de commissie Het college van 8 & W heeft de opdracht aan de aan de adviescommissie als volgt geformuleerd: "Gezien de ontwikkelingen en trends in de detailhandel (toenemende winkelleegstand) en versnipperde functionele structuur in de Kerkstraat, vragen wij de commissie om een realistisch toekomstbeeld (op middellange tot lange termijn) te geven voor de Kerkstraat, Lambertushof en de locatie Wijen-Emté, waarbij recht wordt gedaan aan het historisch korokter van met name de Kerkstraat, zodat de functie van deze straat een rol van betekenis met toekomstperspectief kon blijven spelen in het Nederweertse leven (sociaal, cultureel, maatschappelijk, ruimtelijk en economisch). We zijn - indochtig de conclusies in het rapport van DTNP op zoek naar nieuw flankerend beleid en inspirerende, praktisch uitvoerbare maatregelen die bijdragen aan het instandhouden van een aantrekkelijke centrumfunctie van de Kerkstraat en Lombertushof naar de toekomst. Impliciet vraagt het college hierbij om een inhoudelijke reactie op het rapport van DTNP, echter de commissie wordt uitdrukkelijk gevraagd om met een bredere blik een beeld te schetsen over het toekomstperspectief voor het kern winkelgebied van Nederweert". De commissie bestaat uit de volgende personen: Mevrouw Manon Pelzer, burgemeester gemeente Bergen (Noord-Limburg), tevens voorzitter van de commissie. De heer Jacques Vogelaar, eigenaar/directeur van Vogelaar Winkels &Vastgoed, Heemstede. De heer Frans Duits, voormalige voorzitter Woningvereniging Nederweert, thans voorzitter van de Stichting Centrummanagement Nederweert. Onderzoek en analyse De commissie stelt voorop dat ze haar werkzaamheden heeft verricht zonder historisch besef of last, rekening houdend met de huidige marktomstandigheden. De commissie heeft zich laten leiden door de principes van duurzaamheid, belevingswaarde centrumgebied, (op-)waardering van het centrumgebied en behoud van het winkelaanbod door in te zetten op versteviging van de onderste laag van de winkelpiramide zijnde het supermarktaanbod. Het belang van de inwoners en ondernemers van Nederweert in een goed en stabiel winkelaanbod stonden voorop. Bij de bepaling welke uitgangspunten de commissie dient te hanteren, is nadrukkelijk stilgestaan bij de raadsbesluiten tot vaststelling van het Masterplan 2009 en vaststelling van de kaders voor het centrumplan (raadsbesluit april 2014). Voor de uitvoering van haar adviestaak heeft de commissie de volgende onderliggende stukken bestudeerd: Het Masterplan Budschop-Nederweert uit Analyse Centrumplan Nederweert, DTNP, 12 september 2014 Nederweert Centrumplan, de Plannendokter Stedenbouw & Landschap (13 maart 2014) Centrumplan Nederweert (brochure/impressie blok A, appartementen Wonen Limburg) Impressie Blok B Memo beleid leegstand gemeente Nederweert (1-1 & S Adviseurs) De commissie heeft daarnaast een veldbezoek gebracht aan het centrum en heeft individuele gesprekken gevoerd met de collegeleden. Gaandeweg het onderzoek heeft de commissie met instemming van het college ook verkennende gesprekken gevoerd met de zaakvoerders van de supermarkten Jan Linders en Jumbo.

24 Op basis van de bestudeerde documenten, het veldbezoek en de gevoerde gesprekken komt de commissie tot de volgende bevindingen. Masterplan en nieuwe inzichten Het Masterplan is voor wat betreft de uitgangspunten verouderd. De markt en de economische omstandigheden zijn sterk veranderd. Het zonder meer toevoegen van m2 winkelruimte (in het centrum) is niet meer aan de orde en de vestigingseisen voor retail zijn in de loop der tijd zwaarder geworden. Ook de supermarkten hebben hun markteisen aangescherpt. De tweepolengedachte gebaseerd op toevoeging van winkeloppervlak is daarmee niet meer haalbaar. Verdere verkleining en/of concentratie van het kernwinkelgebied is noodzakelijk. Het toevoegen van winkels- of specifiek supermarktmeters dient gepaard te gaan met sanering elders. Er dient onderscheid te worden gemaakt tussen het primaire kernwinkelgebied en aanloopgebieden (B en C gebieden). Kansrijke locaties dienen prioriteit te krijgen. De conclusie van DTNP ten aanzien van het Masterplan wordt gedeeld. Herkenbaarheid centrum Tijdens het bezoek aan het centrum werd de commissie geconfronteerd met de vraag: Wat is het centrum van Nederweert? De winkeistructuur is niet herkenbaar. Het ontbreekt aan goede zichtlijnen en een duidelijke ruimtelijke structuur. De Kerkstraat geeft een verbrokkeld beeld. Er zijn plukjes centrumbebouwing, historisch gegroeid zonder dwarsverbanden met toenemende leegstand in het kernwinkelgebied en de aanloopstraten. Winkels worden te vaak afgewisseld door overige functies om van een winkelstraat te spreken. Er is kennelijk te weinig vraag om woonfuncties te verdringen. Ook in de aanloopgebieden is te weinig vraag gezien de leegstand op diverse plekken. Supermarkten als basis van de winkelpiramide Adviesbureau DTNP geeft op pagina 22 van haar rapport "Analyse Centrumplan Nederweert" onder "Ambitie" een realistisch beeld van de voorzieningen die in een plaats als Nederweert mogen worden verwacht. Een randvoorwaarde is dat het fundament van de (winkel)piramide in orde is. De supermarkten worden gezien als drager van het centrumgebied en het voorzieningenniveau in Nederweert. De huidige 4 gevestigde supermarkten dragen te weinig bij aan de belevingswaarde van het centrumgebied. Daarnaast wordt nadrukkelijk aandacht gevraagd voor de maatvoering van de supermarkten. Supermarkten vormen de basis voor de (winkel)piramide. Een inmiddels gebruikelijke toekomstvaste maat voor full service supermarkten is 1600 m2 BVO en ongeveer rn2 VVO. De drie gevestigde full service supermarkten zijn t.o.v. deze norm alle drie eigenlijk te klein. Tegelijkertijd is ten opzichte van het draagvlak het aanbod tezamen met Aldi - zo groot dat de voor relokatie/vergroting noodzakelijke omzetsprong eigenlijk niet kan worden gemaakt. De gesprekken met Jan Linders en Jumbo bevestigen het beeld dat er in Nederweert in feite te veel supermarkten zijn en teveel supermarktmeters t.o.v. het aantal inwoners. Toevoeging van m2 ten behoeve van een supermarkt is volgens deze exploitanten alleen maar mogelijk, indien er elders m2 worden gesaneerd. Jan Linders spreekt een voorkeur uit voor een verplaatsing naar de locatie Wijen, maar sluit een uitbreiding op de huidige locatie niet uit, mits bereikbaarheid en parkeren worden verbeterd. Jan Linders geeft hier uitdrukkelijk aan dat de bestaande vestiging niet toekomstbestendig is. Jumbo sluit een verplaatsing naar Wijen niet uit, maar heeft bij voorkeur eigendom in een nieuwe situatie en brengt een relocatie in verband met de mogelijkheden voor een oplossing voor de huidige locatie (sanering m2 winkelruimte). Van Aldi is bekend dat ze zoekende zijn naar locaties (in eigendom) aan de rand van de kern met een optimale ontsluiting en bereikbaarheid en 4

25 optimale parkeergelegenheid. Een dergelijke locatie past niet in het gemeentelijke beleid. Om die reden heeft de commissie vooralsnog geen aanleiding gezien met deze partij een gesprek aan te gaan. De mogelijkheid dat de locatie Wijen-Woonwereld herontwikkeld zou kunnen worden tot supermarkt heeft in de ogen van de commissie tot gevolg dat er geen beweging te bespeuren valt bij de supermarkten maar iedereen in de "wachtstand" staat totdat helderheid over de locatie Wijen wordt gegeven. S Denken vanuit gewenste structuur. De commissie is er zich van bewust dat er (vergaande) onderhandelingen zijn gevoerd met de ontwikkelcombinatie over het voorliggende centrumplan en dat de ontwikkelcombinatie uitgaat van de verplaatsing van Jan Linders, doch is van mening dat dit gegeven niet leidend mag zijn bij het maken van toekomstbestendige keuzes. De commissie acht het van belang om te denken vanuit een gewenste winkeistructuur en niet vanuit het vinden van een oplossing voor één pand. De gemeente dient zich te bezinnen op een lange termijn koers, waarbij het beleid hiervoor ingegeven wordt door de klant van de gemeente, zijnde de ondernemers en de inwoners die voor hun dagelijkse boodschappen het centrum van Nederweert bezoeken. De commissie heeft de indruk dat de gemeente zich onvoldoende bewust is geweest van de noodzakelijk te nemen maatregelen om tot een evenwichtig en toekomstbestendige keuze te komen voor een centrumontwikkeling. Draagvlak Bij het zoeken naar een oplossing is het vinden van draagvlak bij de lokale ondernemers/winkeliers en het centrummanagement van belang. Binnen het kader van de opdracht is voor de commissie ook het politiek-bestuurlijke draagvlak van belang. De lokale markt geeft aan dat er nauwelijks/geen behoefte bestaat aan uitbreiding van ni2 winkelvloeroppervlak. Er is sprake van (aanzienlijke) leegstand en er zijn gerede twijfels bij de investeringsbereidheid c.q. -mogelijkheid van zelfstandige ondernemers. Het economische tij en marktontwikkelingen wijzen erop dat er weinig kans bestaat dat er zich nieuwe winkelformules zullen willen vestigen in Nederweert. Er wordt getwijfeld aan de maakbaarheid van een nieuwe structuur en de economische haalbaarheid ervan. Men hecht over het algemeen aan de bestaande historische structuur van de Kerkstraat. 5. Oplossingsrichting en varianten Doelstelling: Het kernwinkelgebied van Nederweert wordt op dit moment gevormd door de Kerkstraat en de Lambertushof. Gezien het historische karakter van de Kerkstraat, de wens van het college om de centrumfunctie van deze straat voor de toekomst te behouden en het draagvlak dat wordt nagestreefd, formuleert de commissie haar doelstellingen als volgt: Behoud van de kernwinkelfunctie op de Lambertushof en centrale deel Kerkstraat, waardoor dit gebied haar (historische) centrumfunctie naar de toekomst kan biijven behouden. Gelijktijdig het winkelaanbod optimaliseren door de supermarkten goed te faciliteren en te positioneren. Zij vormen de basis van de winkelpiramide. 0 Het kernwinkelgebied dient herkenbaar(der) te worden en als zodanig te worden ervaren.

26 Varianten Concentratie van het kernwinkelgebied, door het gebied (de Kerkstraat) te verkorten. Op basis van haar analyse en doelstellingen komt de commissie tot de volgende varianten: Variant la: Variant ib: Variant 2: Variant 3: Bestaande situatie (Kerkstraat-Lambertushof) als kernwinkelgebied handhaven, zonder actieve (regie)rol gemeente. Bestaande situatie(kerkstraat-lambertushof) als kernwinkelgebied handhaven, met een sturende (regie)rol gemeente. Locatie Wijen ontwikkelen als nieuw winkelcentrum met verplaatsing Jan Linders en extra ruimte voor dagwinkels ten behoeve van verplaatsers, afbouwen Lambertushof als onderdeel van het primair winkelgebied. Inzetten op het verkorten van de Kerkstraat door Jumbo naar de locatie Wijen te verplaatsen (afbouwen Kerkstraat-Zuid als primair winkelgebied). Variant la: Deze variant gaat uit van het behoud van de huidige kernwinkelstructuur Kerkstraat-Lambertushof als toekomstige kernwinkelgebied. De verbrokkelde structuur van dit lint wordt geaccepteerd. Dit impliceert dat er wordt afgezien van toevoeging van winkelruimte(n) op de locatie Wijen, omdat hiervoor geen marktruimte meer is (zie conclusie DTNP) en deze ontwikkeling ten koste van de Lambertushof zal gaan. In deze variant neemt de gemeente geen actieve rol op zich. De ontwikkeling van de Kerkstraat-Lambertushof als kernwinkelgebied voltrekt zich als een autonoom/organisch proces (de markt doet zijn werk). De gemeente investeert beperkt in flankerend beleid en maatregelen om dit proces te beïnvloeden. Het gaat dan met name om maatregelen en beleid om de basis van de winkelpiramide (de supermarkten) verder te optima liseren. De gemeente accepteert dat met name Jan Linders niet optimaal gehuisvest is en aanvaardt de consequenties hiervan voor de toekomst (mogelijk vertrek). Variant ib:. Deze variant is qua keuze voor de ruimtelijke structuur dezelfde als variant la (ook in deze variant wordt afgezien van de ontwikkeling van het huidige centrumplan op de locatie Wijen, gebaseerd op de verplaatsing Jan Linders), maar onderscheidt zich doordat de gemeente aanvullend flankerend beleid voert en maatregelen neemt. De gemeente neemt hier een regierol om een gezonde basis voor de winkelpiramide te bewerkstellingen. Concreet houdt dit in dat de gemeente de gewenste uitbreiding van Jan Linders (en eventueel Jumbo) faciliteert door hier actief een rol in te nemen. Voor de Lambertushof zal dit echter alleen lukken indien de gemeente bereid is om (vergaande) flankerende maatregelen te nemen ten aanzien van bereikbaarheid, parkeren en het uitbreiden van de winkeloppervlakte van de huidige Jan Linders op aangrenzende particuliere percelen. Op deze wijze kan de locatie Lambertushof een toekomstbestendige huisvesting bieden voor een supermarkt waarvan de omringende dagwinkels/dagwinkelruimten kunnen profiteren. Variant 2: In deze variant kiest de gemeente voor de herontwikkeling van de locatie Wijen als nieuw winkelcentrum en accepteert zij dat Jan Linders verplaatst van de Lambertushof naar deze nieuwe locatie. Deze supermarkt krijgt hier een nieuwe toekomstbestendige ruimte die voldoet aan de eisen M.

27 van deze tijd qua metrage, bereikbaarheid en parkeren (een gezonde basis van de winkelpiramide). De belangrijkste (dag)winkels aan en in de omgeving van de Lambertushof die profiteren van de aanwezigheid van de supermarkt (Bruna, Kruidvat, Hema) zouden in deze variant een mogelijkheid moeten krijgen om mee te verhuizen naar de nieuwe locatie Wijen en omgeving. Dat bekent in de visie van de commissie dat het huidige centrumplan qua programma onvoldoende ruimte biedt en vergroot zou moeten worden met dagwinkelruimte. Dit kan verdere ruimtelijke/stederibouwkundige gevolgen hebben. Gelijktijdig zal de gemeente moeten inzetten op een wijziging van het (planologisch) beleid ten aanzien van de supermarkt- en winkelbestemmingen op de Lambertushof omdat er in de huidige markt nauwelijks of geen ruimte is voor toevoeging van winkelmeters. Er zal voor de Lambertushof gezocht moeten worden naar c.q. ruimte moeten worden geboden aan alternatieve bestemmingen (maatschappelijk, zorg, cultureel). Dit kan van invloed zijn op de beleggingswaarde van de winkelpanden. Voorts is het van belang dat de (beleving van) de verbinding locatie Wijen/Emté-Kerkstraat wordt verbeterd. Variant 3: Deze variant gaat uit van een (toekomstige) verplaatsing van de Jumbo naar de locatie Wijen. In dat geval zou de begrenzing van het kernwinkelgebied wijzigen waarbij Kerkstraat-Zuid (vanaf horecaplein tot aan de Lindanussstraat) op termijn niet meer zal behoren tot het primaire kernwinkelgebied. De rest van de Kerkstraat (tot aan de Burg. Greijrnanssstraat) en Lambertushof vormen dan samen met de locatie Wijen het kernwinkelgebied. In dit geval gaat het dan om een solitaire verplaatsing van een supermarkt, waarbij geen dagwinkels aan de ontwikkeling Wijen worden toegevoegd, tenzij het dagwinkels betreft die van buiten het beoogde kernwinkelgebied verplaatsen. Dit betekent mogelijk een stedenbouwkundige concessie tav. het huidige centrumplan. Het is in deze variant in ieder geval opzet om de Lambertushof en Kerkstraat als kernwinkelgebied te faciliteren waarbij de verplaatsing Jumbo bijdraagt aan de versterking van de structuur Kerkstraat- Lambertushof (deze wordt ingekort). Deze variant moet derhalve worden gezien in samenhang met variant lb.ter voorkoming van het ontstaan van een "shop & run" situatie is het van belang dat de (beleving van) de verbinding van de locatie Wijen naar de Kerkstraat (via de Burg. Hobusstraat) wordt verbeterd. Beoordeling varianten op thema's: Financieel Variant la vraagt van de gemeente nauwelijks of geen investeringen. Gereserveerde middelen voor het centrumplan (ong. lmln) vallen in deze variant weer vrij. Ook in variant ib vallen de gereserveerde middelen voor het centrumplan weer Vrij. Deze variant vraagt echter om een actieve rol van de gemeente t.a.v. flankerend beleid en maatregelen. De vrijkomende middelen van het centrumplan Wijen zullen in deze variant (deels) ingezet moeten worden om de uitbreiding van Jan Linders mogelijk te kunnen maken en om parkeren en bereikbaarheid in deze omgeving verder te optimaliseren. De omvang van de investering zal nader moeten worden onderzocht. Het is niet duidelijk of de door de raad in april 2014 beschikbaar gestelde middelen hiervoor toereikend zijn. In variant 2 dient rekening gehouden te worden met mogelijke financiele gevolgen die samenhangen met het gewijzigde beleid voor de Lambertushof/Kerkstraat alsmede de kosten in verband met 7