Kernpublicatie WBO 2002

Transcriptie

1 Gemeente Amsterdam Dienst Wonen Kernpublicatie WBO 2002 De eerste resultaten van het Woningbehoefteonderzoek 2002 en de ontwikkeling sinds 1994 in het ROA-gebied en Almere

2 Colofon Dit rapport is op verzoek van het regionaal Orgaan Amsterdam opgesteld door Ivar Vermazen (Dienst Wonen, gemeente Amsterdam) m.m.v. Trudy Henstra Kees Dignum september 2003

3 Inhoudsopgave Samenvatting en conclusies Inleiding Huishoudens Woningvoorraad Woonsituatie Verhuis- en woonwensen Vraag versus aanbod Bijlage: - Begrippenlijst - Kaart ROA+ gebied

4

5 Samenvatting en conclusies In deze kernpublicatie zijn op basis van het informatiesysteem CitaVista, de belangrijkste uitkomsten van het Woningbehoefteonderzoek 2002 opgenomen, alsmede de ontwikkeling daarvan sinds Hieronder volgt een korte samenvatting van de onderzoeksresultaten voor het ROA-gebied en Almere (verder ROA+ gebied). Huishoudens Het besteedbare huishoudinkomen is tussen 1998 en 2002 gegroeid van gemiddeld naar (een toename van gemiddeld 5,3 % per jaar). De groei van het inkomen was de laatste vier jaar groter dan tussen 1994 en Het inkomensniveau was in Amsterdam met lager dan in de rest van het ROA+ gebied. Toch was de inkomensgroei in Amsterdam even sterk als daarbuiten. De groei van het huishoudinkomen is terug te vinden in de toename van de inkomensgroepen boven 2 x modaal. De primaire doelgroep is tussen 1994 en 2002 afgenomen, van 40% naar 31%. Woningvoorraad Het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad blijft toenemen. Tussen 1994 en 2002 nam dit in Amsterdam toe van 12% naar 18%, daarbuiten van 49% naar 58%. De verkoopprijzen en de huren zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. In de koopsector is vooral het dure segment gegroeid, terwijl de afname van huurwoningen vooral in de goedkope huursector plaatsvond. Van de woningen in het ROA+ gebied behoorde 36% in 2002 tot de kernvoorraad goedkope huurwoningen. Wanneer naar de betaalbare voorraad (huurwoningen met een huurprijs van max. 479) wordt gekeken dan blijkt de primaire doelgroep in alle gebieden sneller te zijn afgenomen dan de betaalbare voorraad. De ingezette stijging van de gemiddelde woninggrootte houdt aan. Woonsituatie De groei van de woonlasten was de afgelopen jaren voor de koopsector sterker dan de groei van het gemiddelde huishoudinkomen. Zowel de netto koopquote als de woonquote koop zijn tussen 1998 en 2002 in alle gebieden verder opgelopen. De netto huurquote daalde licht ten opzichte van De woonlasten stegen alleen bij de kopers met een laag inkomen terwijl voor de andere inkomensgroepen een daling van zowel de woonquote huur als koop gold. De huurstijgingen hielden ongeveer gelijk tred met de stijging van de huursubsidie, waar een groeiend aantal huishoudens gebruik van maakte. Steeds minder huishoudens uit de primaire doelgroep wonen in een goedkope huurwoning. Verhuis- en woonwensen In tegenstelling tot voorgaande jaren lijken meer huishoudens de regio Amsterdam te willen verlaten dan er zich willen vestigen. Waarschijnlijk als gevolg van de sterke stijging van de koopprijzen is sprake van een verminderde belangstelling voor koopwoningen, van 46% in 1998, naar 36% in Dit betreft zowel eengezins- als meergezinswoningen. De stijging van de vraag naar huurwoningen betreft eengezinswoningen. De afgenomen vraag naar koopwoningen betreft woningen in alle prijsklassen 1, waarbij de vraag naar middeldure koopwoningen het sterkst is gedaald. De vraag naar goedkope huurwoningen is verschoven naar betaalbare en vooral dure huurwoningen. Vraag versus aanbod Het totale kwantitatieve woningtekort in het ROA+ gebied is ten opzichte van 1998 afgenomen. Het woningtekort op basis van de urgente woningvraag is sinds 1998 toegenomen. Het woningtekort in het ROA+ gebied is dus afgenomen maar wel urgenter geworden. Het grotere tekort betreft eengezinshuurwoningen. Er is nog steeds een potentieel overaanbod aan meergezinshuurwoningen. Het aanbodtekort aan koopwoningen is zichtbaar in alle prijsklassen maar is het grootst wat betreft dure koopwoningen. Bij de huurwoningen is het tekort aan middeldure woningen sterk gegroeid en is een tekort aan dure huurwoningen ontstaan. 1 De prijsklassen zijn gebaseerd op landelijke gemiddelden. Wat in het WBO als 'dure koopwoning' wordt omschreven (koopprijs >= ) geldt in Amsterdam als middensegmentwoning. Voor een juiste interpretatie van de uitkomsten is in de begrippenlijst (bijlage) een overzicht van de prijsklassen huur en koop opgenomen. 1

6 2

7 1. Inleiding Eens in de vier jaar laat het Ministerie van VROM een groot landelijk onderzoek naar de woningbehoefte uitvoeren, het WBO. De resultaten daarvan worden beschikbaar gesteld aan gemeenten en regio s die de steekproef voor hun gebied laten ophogen. In 2002 is het onderzoek opnieuw uitgevoerd en de resultaten daarvan zijn begin augustus 2003 naar de deelnemende gemeenten en regio s toegestuurd. In het ROA-gebied incl. Almere (verder ROA+ gebied) moest de steekproef voor de gemeenten Haarlemmermeer, Amstelveen, Zaanstad, Purmerend worden opgehoogd om onderzoeksresultaten te kunnen krijgen tot op het niveau van de zes grote gemeenten (incl. Amsterdam en Almere) in het gebied. Ook de gemeente Wormerland heeft de steekproef laten ophogen om over resultaten voor haar gemeente te kunnen beschikken. De onderzoeksresultaten zijn voor het ROA+ gebied beschikbaar in de vorm van een microgegevensbestand en een informatiesysteem CitaVista. Dit gebruiksvriendelijke infosysteem maakt het mogelijk binnen zeer korte tijd met de belangrijkste onderzoeksresultaten naar buiten te komen. Deze Kernpublicatie kon dan ook een maand na de ontvangst van CitaVista worden uitgebracht. Hiermee kan een globale indruk worden verkregen van de regionale woningbehoefte in 2002 en de ontwikkeling daarvan in de periode in het ROA+ gebied. De resultaten zijn, voor zover mogelijk weergegeven voor het ROA+gebied, uitgesplitst naar Amsterdam en het overige ROA+ gebied. De belangrijkste ontwikkeling is die van , want dat is nieuws. Als een bepaalde ontwikkeling over de perioden en ongeveer evenredig is verlopen, is alleen de ontwikkeling toegelicht. Er zijn nog geen landelijke gegevens bekend, waarmee die van het ROA+ gebied kunnen worden vergeleken, die worden op Prinsjesdag bekend gemaakt. Daarna krijgen de deelnemende gemeenten en regio s ze toegestuurd. Nadere analyse van de WBO-uitkomsten volgt deze winter en het verslag daarvan is begin 2004 te verwachten. In dit hoofdrapport zullen de resultaten op een lager schaalniveau worden weergegeven: voor de subregio s ROA Noord, ROA Zuid, Amsterdam en Almere, voor de andere grote gemeenten en voor Amsterdam per deel van de stad. Het hoofdrapport zal meer informatie bevatten over de woonsituatie en woonwensen van de verschillende aandachtsgroepen, over woonmilieus en over aan wonen aanverwante onderwerpen als leefbaarheid, migratie en pendel. Verder zijn met behulp van het microdatabestand beter op de regio Amsterdam afgestemde uitsplitsingen te maken naar huur- en prijsklasse. In CitaVista zijn de huur- en prijsklassen afgestemd op de landelijke situatie, in het ROA+ gebied ligt de grens van middelduur en duur beduidend hoger. Ook zullen belangrijke uitkomsten vergeleken worden met de landelijke uitkomsten en die van de andere grote stadsregio s. 3

8 2. Huishoudens In het ROA+ gebied woonden in 2002 ruim huishoudens, meer dan in Meer dan de helft daarvan (ca ) woonde in Amsterdam. Ca huishoudens woonden zelfstandig in een woning en over deze huishoudens gaat het in dit hoofdstuk. Huishoudenssamenstelling 42% van de huishoudens in het ROA+ gebied is alleenstaand. In Amsterdam wonen relatief twee keer zoveel alleenstaande huishoudens (53%) als in het overige gebied (29%). Het aandeel alleenstaanden is in de periode licht toegenomen, ten koste van het aandeel tweepersoonshuishoudens. Het aandeel gezinnen met kinderen is ongeveer hetzelfde gebleven. In het ROA+ gebied is wel sprake van enige ontgroening, maar nog niet echt van vergrijzing zoals elders in Nederland: Tussen 1994 en 2002 is vooral de leeftijdsgroep jaar toegenomen en is het aandeel 65+ers licht geslonken. In Amsterdam daalde het aandeel 65+ers, terwijl dit in de rest van de regio juist toenam. Inkomen Het besteedbare huishoudinkomen is tussen 1998 en 2002 gegroeid van gemiddeld naar Dat is een toename van gemiddeld 5,3 % per jaar, wat hoger was dan de gemiddelde inflatie in Nederland tijdens deze periode. De groei van het inkomen was de laatste vier jaar groter dan tussen 1994 en Amsterdam ROA overig ROA Het inkomensniveau in Amsterdam is lager dan in de rest van het ROA+ gebied, in 2002, maar de huishoudensopbouw is hier ook anders: Er wonen niet alleen meer alleenstaanden, maar ook meer allochtone huishoudens. Tussen 1994 en 2002 is deze laatste huishoudensgroep in Amsterdam gegroeid van 20% naar 39%, daarbuiten van 10% naar 19%. Het gemiddelde inkomen van allochtone huishoudens is lager dan dat van autochtone huishoudens. Hierbij wordt uitgegaan van zowel westerse als niet-westerse allochtone huishoudens. Het inkomensniveau van westerse allochtone huishoudens is gemiddeld hoger, terwijl dat van niet-westerse huishoudens lager is dan dat van autochtone huishoudens. Amsterdam heeft in vergelijking met de rest van de regio een hoog aandeel niet-westerse allochtonen, wat het gemiddelde huishoudinkomen drukt. De inkomensgroei van allochtone huishoudens bleef in Amsterdam achter bij die van autochtone huishoudens. In de rest van de die van regio daarentegen was de inkomensgroei van allochtone huishoudens juist sterker dan de autochtone huishoudens. Toch was de inkomensgroei in Amsterdam even sterk als daarbuiten. De groei van het huishoudinkomen is terug te vinden in de toename van de inkomensgroepen boven 2 x modaal. De primaire doelgroep van de volkshuisvesting is in de loop van de jaren afgenomen en nam met name de laatste vier jaar sterk af, van 39% naar 31%. In Amsterdam is de primaire doelgroep groter, deze nam echter wel iets meer af dan in het overige gebied. Daarentegen steeg in de regio het aantal huishoudens met een inkomen > 2x modaal sneller. 4

9 Huishoudenssamenstelling in Overig (1-oudergezinnen etc.) Samenwonend met kind Samenwonend zonder kind Alleenstaand Amsterdam Overig ROA+ Totaal ROA+ Besteedbaar huishoudeninkomen per jaar 100% 80% 60% 40% 20% 0% Amsterdam Overig ROA+ Totaal ROA+ >2 modaal 1,5 modaal tot 2* modaal modaal tot 1,5* modaal minimum tot modaal tot minimum Primaire doelgroep 60% 50% 48% 46% 40% 30% 20% 38% 34% 30% 24% 27% 28% 21% 40% 39% 31% % 0% Amsterdam ROA Noord ROA Zuid+ Totaal ROA+ 5

10 3. Woningvoorraad Koopwoningen De in 1994 ingezette trend van de groei van het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad heeft zich voortgezet. Tussen 1994 en 2002 nam dit in Amsterdam toe van 12% naar 18%, daarbuiten van 49% naar 58%. In Amsterdam betrof de groei van koopwoningen en de afname van huurwoningen vooral appartementen, daarbuiten vooral eengezinswoningen. Huur- en koopprijsontwikkeling De verkoopprijzen en de huren zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. In de koopsector is met name het dure segment gegroeid. De afname van huurwoningen betreft vooral de goedkope huursector. In Amsterdam was deze ontwikkeling het sterkst. De ontwikkeling van de huur en verkoopwaarde in het ROA+ gebied was tussen 1994 en 2002 als volgt: gem. stijging p.j. Basishuur per maand (gem.) ,4 % Verkoopwaarde (gem.) ,5 % Wat opvalt is dat de gemiddelde verkoopwaarde met name de laatste vier jaar sterk gestegen is (met 13%), terwijl de huurstijgingen minder sterk waren dan tussen 1994 en 1998 het geval was. Kernvoorraad en betaalbare voorraad Van alle woningen in het ROA+ gebied behoorde 36% in 2002 tot de kernvoorraad goedkope huurwoningen. Als gevolg van de in de loop der jaren verbeterde huursubsidie zijn echter ook duurdere woningen voor deze groep bereikbaar geworden. Wanneer de primaire doelgroep wordt vergeleken met de betaalbare voorraad (huurprijs van maximaal 479,-) dan valt op dat de betaalbare voorraad in Amsterdam veel groter (73%) en daarbuiten veel kleiner is dan gemiddeld: in ROA Noord 37% en in ROA Zuid 33%. De afname van de primaire doelgroep is in het ROA+ gebied, met name tussen 1998 en 2002, sneller verlopen dan de afname van de betaalbare voorraad. Hierdoor is de overmaat aan betaalbare huurwoningen groter geworden. Woningtype In het ROA+ gebied bestond de woningvoorraad in 2002 voor 40% uit eengezinswoningen. Het verschil tussen Amsterdam (14%) en het overige gebied (72%) is de duidelijkste illustratie van het verschil in woonmilieu tussen Amsterdam en de omliggende gemeenten. De verhouding eengezins-meergezins is de afgelopen jaren ongeveer gelijk gebleven. Ongeveer tweederde van de eengezinswoningen is een koopwoning. Tussen 1994 en 2002 is het aandeel eengezinskoopwoningen in de woningvoorraad toegenomen van 22% naar 27%. Meergezinswoningen zijn overwegend huurwoningen. Vooral in Amsterdam is het aandeel meergezinshuurwoningen groot: 73% van de voorraad. In het overige gebied is dit 23%. De kleinste categorie in het ROA+ gebied is het koopappartement (9%). In Amsterdam is dit segment wederom toegenomen: tussen 1998 en 2002 van 11% naar 13% van de woningvoorraad. Aantal kamers Iets minder dan de helft van de woningen in het ROA+ gebied heeft drie of minder kamers. Hieronder bevinden zich relatief veel één- of tweekamerwoningen: Net als in 1998 bestaat 19% van de woningvoorraad uit één- of tweekamerwoningen. De meeste van deze woningen bevinden zich in Amsterdam. Het aandeel woningen met vijf of meer kamers is de laatste vier jaar toegenomen van 17% naar 22%. De ingezette stijging van de gemiddelde woninggrootte houdt dus aan. 6

11 Aandeel koopwoningen in woningvoorraad 65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Amsterdam Overig ROA+ Totaal ROA+ Huur- en prijsklassen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Amsterdam Overig ROA+ Totaal ROA+ Dure huurwoning Middeldure huurwoning Goedkope huurwoning Dure koopwoning Middeldure koopwoning Goedkope koopwoning Betaalbare voorraad en primaire doelgroep 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 80% 77% 48% 46% 73% 45% 38% 34% 40% 37% 29% 24% 40% 27% 38% 28% 64% 60% 56% 40% 39% 33% 31% % Amsterdam ROA Noord ROA Zuid + Totaal ROA+ Betaalbare huurwoning primaire doelgroep 7

12 4. Woonsituatie Woonquote Het inkomen van de huishoudens in het ROA+ gebied is gegroeid, de groei van de woonlasten was de afgelopen jaren voor de koopsector echter sterker als gevolg van de sterk gestegen verkoopprijzen. Dit is terug te vinden in de woonquote en de netto koop- en huurquotes. De netto koop- en huurquote geven het aandeel van het inkomen weer dat aan de netto vaste woonuitgaven wordt besteed. De woonquote is het deel van het inkomen dat aan totale vaste woonlasten wordt betaald, incl. energiekosten en gemeentelijke heffingen (zie begrippenlijst voor de exacte definities). Zowel de netto koopquote als de woonquote koop zijn tussen 1998 en 2002 in alle gebieden verder gestegen. De netto koopquote nam in de periode toe van 17% naar 19%. De netto huurquote daalde ten opzichte van 1998, wat correspondeert met de minder snel gestegen huurprijzen sinds De totale woonquote was bij koopwoningen in 2002 gemiddeld 25% (24% in 1998) en bij huurwoningen 31% (32% in 1998). De woonlasten stegen alleen bij de kopers met een laag inkomen terwijl voor de andere inkomensgroepen een daling van zowel de woonquote huur als koop gold. Zowel bij de lage als bij de hoge inkomens daalde de woonquote huur de laatste vier jaar sneller dan de woonquote koop. Individuele huursubsidie Het bedrag dat men aan huursubsidie ontvangt is tussen 1998 en 2002 toegenomen, van gemiddeld 105 naar 125 per maand, een stijging van ongeveer 19%. Tussen 1994 en 1998 bedroeg deze stijging nog 34%. De huur van de woningen van deze huishoudens nam tussen 1998 en 2002 toe van gemiddeld 299 naar 352 per maand, een stijging van 18%, waarmee de huurstijgingen ongeveer gelijke tred hielden met de stijging van de huursubsidie. Een groeiend aantal huishoudens maakte gebruik van de individuele huursubsidieregeling. In 1998 ontving 23% van de huurders huursubsidie (1994: 19%), in 2002 was dit 25%. De huisvesting van de primaire doelgroep Steeds minder huishoudens uit de primaire doelgroep wonen in een goedkope huurwoning. Voor een deel is dit te verklaren uit de huurstijgingen van de afgelopen jaren, waardoor meer woningen uit de goedkope voorraad zijn verdwenen. In 1994 woonde 68% van de primaire doelgroep in het ROA+ gebied in een goedkope huurwoning, in % en in 2002 was dit nog slechts 57%. In Amsterdam woont 65% van de doelgroep in een goedkope huurwoning, in de rest van de regio is dit slechts 39%. Voor Almere geldt zelfs dat het aandeel huishoudens uit de doelgroep dat in een goedkope huurwoning woont (26%) kleiner is dan het deel dat in een middeldure huurwoning woont (46%). Leefbaarheid Gemiddeld is men in Amsterdam iets minder tevreden met de woonomgeving en de woning dan in de rest van het ROA+ gebied. In Amsterdam is 76% (zeer) tevreden met de woonomgeving terwijl dit in het overige gebied 84% is. Wat de woning betreft is in Amsterdam driekwart van de huishoudens zeer tevreden met de woning en 12% zeer ontevreden, in het ROA+ gebied is men met respectievelijk 82% en 8% iets meer tevreden met de woning. Hondenpoep en andere rommel op straat is de grootste ergernis, zowel in Amsterdam als daarbuiten. Net als in 1998 voelt 56% van de huishoudens in het ROA+ gebied zich gehecht aan de buurt waarin men woont, waarbij opgemerkt kan worden dat dit aandeel in Amsterdam de laatste vier jaar gedaald is van 62% naar 56%. 8

13 Huur- en koopquote gemiddeld 40% 35% 30% 25% 20% 15% woonquote huur netto huurquote woonquote koop netto koopquote 10% 5% Amsterdam Overig ROA+ Totaal ROA+ Netto huurquote Woonquote koop 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% laag hhinkomen midden hhinkomen hoog hhinkomen laag hhinkomen midden hhinkomen hoog hhinkomen Totaal ROA+ Totaal ROA+ tevredenheid met woonomgeving - veel voorkomende overlast 2002 Alle hh, (zeer)ontevreden met woonomgeving (zeer)tevreden met woonomgeving (zeer)ontevreden met woning (zeer)tevreden met woning overlast bekladding overlast vernieling overlast jongeren overlast stank/lawaai last van verkeer geluidsoverlast Amsterdam ROA+ rommel op straat hondepoep op straat

14 5. Verhuis- en woonwensen Verhuiswensen De wens om te verhuizen is gedaald, maar in 2002 waren er meer urgent woningzoekenden dan voorheen. In totaal waren in huishoudens en startende huishoudens op zoek naar een (andere) woning in het ROA+ gebied. Van hen was 29% urgent woningzoekend, in 1998 was dit nog 21%. Het aandeel starters is met 23% ongeveer gelijk gebleven ten opzichte van vier jaar geleden. Woonwensen Het gaat in dit hoofdstuk om de woonwensen van alle woningzoekenden, niet allen de urgente maar ook de potentiële 2. Wanneer naar de woonwensen van huishoudens wordt gekeken die in het ROA+ gebied wonen dan vallen een aantal zaken op: Een belangrijke ontwikkeling is de afnemende belangstelling voor koopwoningen, van 46% in 1998 naar 36% in Waarschijnlijk houdt dit verband met de sterke stijging van de koopprijzen in verhouding tot het huishoudinkomen. De afgenomen vraag naar koopwoningen betreft zowel eengezins- als meergezinswoningen. De stijging van de vraag naar huurwoningen betreft eengezinswoningen. De vraag naar eengezinswoningen is in het ROA+ gebied tussen 1998 en 2002 licht toegenomen van 44% naar 46%. Het meest was dit het geval in Amsterdam (van 35% naar 39%), maar ook daarbuiten is de vraag naar eengezinswoningen iets gegroeid. In vergelijking met 1998 willen minder huurders de woning waarin ze wonen kopen. In 2002 was dit bij 17% van de huurders het geval, terwijl dit in 1998 nog 25% van de huishoudens was. Vooral buiten Amsterdam is de belangstelling hiervoor gedaald, van 31% naar 19%. De huishoudens die hun huurwoning willen kopen behoren tot de hogere inkomensgroepen. In Amsterdam is de belangstelling van huurders om hun woning te kopen kleiner (16%), maar verder is het beeld hetzelfde: huurders met een hoog inkomen in een dure, grote eengezinswoning geven relatief vaak aan hun woning te willen kopen. De afgenomen vraag naar koopwoningen betreft woningen in alle prijsklassen. Het sterkst gedaald is de vraag naar middeldure koopwoningen ( tot ). De vraag naar goedkope huurwoningen is afgenomen, terwijl de vraag naar betaalbare huurwoningen en vooral die naar dure huurwoningen toenam. Deze ontwikkeling is zowel in Amsterdam als daarbuiten waar te nemen. Verhuisrichting Wanneer ook de verhuiswensen vanuit en richting de rest van Nederland in beschouwing worden genomen dan valt op dat, in tegenstelling tot voorgaande jaren, meer huishoudens de regio Amsterdam willen verlaten dan er zich willen vestigen. Ongeveer huishoudens binnen de regio Amsterdam zijn urgent op zoek naar een woning buiten de regio, terwijl ongeveer huishoudens buiten de regio aangeven de omgekeerde verhuisbeweging te willen maken. Ook in 1994 en (in mindere mate) 1998 was het aantal urgent woningzoekenden dat de regio wilde verlaten groter dan dat er zich wilde vestigen. In 2002 is echter voor het eerst ook het potentiële woningaanbod groter dan de potentiële woningvraag. Hiermee wordt bedoeld dat meer potentieel verhuisgeneigden de regio willen verlaten dan er zich van buitenaf willen vestigen. Het gaat hierbij om een verschil van ongeveer huishoudens. Mogelijk heeft dit te maken met het feit dat de nieuwbouwproductie de afgelopen jaren, vooral in Amsterdam, beperkt is geweest. Daarnaast zijn de koopprijzen in de regio sneller gestegen dan daarbuiten. Toekomstige nieuwbouwproductie en ontwikkelingen in de woonkosten ten opzichte van de rest van Nederland zullen in belangrijke mate kunnen bepalen in hoeverre deze potentiële en urgente verhuiswensen daadwerkelijk zullen worden uitgevoerd. 2 In de begrippenlijst (bijlage) zijn de definities van urgent en potentieel woningzoekenden opgenomen 10

15 Woningvraag in ROA Amsterdam Overig ROA+ Totaal ROA+ Urgente woningvraag Potentiële woningvraag Totale vraag naar huur- en prijsklasse dure huur betaalbare huur goedkope huur dure koop middeldure koop goedkope koop Amsterdam Overig ROA+ Totaal ROA Totale vraag naar type en eigendom mghuur eghuur mgkoop egkoop 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Gewenst eigendom: koop (%) Amsterdam ROA+ 11

16 6. Vraag versus aanbod Wordt het aantal gevraagde woningen afgezet tegen het bij verhuizing vrijkomende aantal woningen in de woningvoorraad, dan is te zien in hoeverre er sprake is van een aanbodtekort of een overaanbod. Bij de bepaling van de tekorten en overschotten worden zowel de urgente als de potentiële verhuiswensen in beschouwing genomen. In dit hoofdstuk wordt rekening gehouden met vestigers vanuit, en vertrekkers naar gebieden buiten het ROA+ gebied. Het woningtekort. Het totale woningtekort, oftewel urgent en potentieel samen, is in het ROA+ gebied kleiner dan in Het woningtekort op basis van de urgente woningvraag is daarentegen sinds 1998 toegenomen. Kortom, het woningtekort in het ROA+ gebied is kleiner maar wel urgenter geworden. ROA+ gebied urgent woningtekort totaal woningtekort Kwalitatieve discrepanties tussen vraag en aanbod De afgenomen vraag naar koopwoningen leidt tot een daling van het tekort hieraan, zowel aan eengezins- als aan meergezinswoningen. Het tekort aan huurwoningen is dus groter geworden en betreft eengezinswoningen. Er is, net als in 1998, nog steeds sprake van een overaanbod aan meergezinshuurwoningen. Confrontatie van de vraag per huur- en prijsklasse met het aanbod geeft het volgende beeld: Het aanbodtekort aan koopwoningen geldt voor woningen in alle prijsklassen maar is het grootst wat betreft dure koopwoningen. Bij de huurwoningen is het tekort aan middeldure woningen sterk gegroeid. Daarnaast is een tekort aan dure huurwoningen ontstaan, terwijl in 1998 nog sprake was van een beperkt overaanbod in deze categorie. Overigens betreffen de prijsklassen hier landelijke gemiddelden (zie begrippenlijst). Vooral in Amsterdam zijn de gemiddelde huur- en koopprijzen hoger. 'Duur' is dus een relatief begrip. prijsklasse koop tekort/overschot prijsklasse huur teko rt/overs chot goedkope koop goedkope huur middeldure koop middeldure huur dure koop dure huur De dalende verhuisgeneigdheid in het ROA+ gebied leidde tot een afname van zowel vraag als aanbod in de verschillende woningtypen ten opzichte van Vooral het aanbod aan grote eengezinswoningen (5 kamers of meer) daalde sterk ten opzichte van de vraag, waardoor het aanbodtekort hieraan is gestegen. Voor grote meergezinswoningen (4 kamers of meer) is het tegenovergestelde het geval; de vraag hiernaar daalde zo sterk dat een overaanbod is ontstaan. Het tekort aan kleine woningen is toegenomen en betreft zowel eengezins- als meergezinswoningen. Met name het tekort aan kleine meergezinswoningen is sterk gestegen. type/ eigendom tekort/overschot type en kameraantal teko rt/overs chot egkoop egw,<=4k mgkoop egw,>=5k eghuur mghuur mgw,<=3k mgw,>=4k

17 Totaal ROA+ Vraag en aanbod naar type en eigendom in 2002 Totale vraag mghuur Totaal aanbod eghuur mgkoop egkoop Totaal ROA+ Vraag en aanbod naar huur- en prijsklasse in 2002 Totale vraag dure huur betaalbare huur Totaal aanbod goedkope huur dure koop middeldure koop goedkope koop Totaal ROA+ Vraag en aanbod naar aantal kamers Totale vraag mgw,>=4k Totaal aanbod mgw,<=3k egw,>=5k egw,<=4k

18 Bijlage I Begrippenlijst Aanbod Het aantal woningen dat vrijkomt door de urgente doorstromers en urgente woningverlaters. Aandachtsgroep In de verschillende Woningbehoefte Onderzoeken behoren de volgende huishoudens tot de aandachtsgroep: WBO 1994 WBO 1998 WBO 2002 Netto jaarinkomen van éénpersoonshuishouden < fl ,- < fl ,- < ,- Netto jaarinkomen van meerpersoonshuishouden < fl ,- < fl ,- < ,- Allochtonen In ons land woonachtige personen die niet in Nederland zijn geboren (definitie CBS). Basishuur De basishuur wordt gehanteerd bij het vaststellen van de hoogte van de individuele huursubsidie. Deze huur is gelijk aan de bruto huur verminderd met de eventueel in dat bedrag opgenomen kosten voor water, verwarming, garage en andere diensten voor privé-gebruik. Subsidiabele servicekosten worden niet in mindering gebracht. Belastbaar inkomen Het inkomen waarover inkomstenbelasting wordt geheven. Betaalbare voorraad (zie prijsgrenzen huur/koop) Bijkomende woonuitgaven De som van de energie- en wateruitgaven en de uitgaven die huishoudens moeten doen voor heffingen en belastingen van de Openbaar Publieke Lichamen (OPL). Bruto huur De brutohuur is het totale huurbedrag (inclusief bijkomende kosten) dat de huurder aan de verhuurder is verschuldigd. Bruto inkomen Dit inkomen omvat het primair inkomen vermeerderd met de ontvangen overdrachten (hetzij rechtstreeks van de overheid, hetzij via de sociale verzekering, hetzij anderszins ontvangen). Bruto woonuitgaven De vaste woonuitgaven. Voor huurders is dit de bruto huur. Voor eigenaar-bewoners is dit de som van de bruto hypotheekuitgaven en bijkomende vaste uitgaven (opstalverzekering, OZB-eigenarendeel en erfpacht) minus een eventuele rijksbijdrage in de vorm van een premie. Doorstromer Men spreekt van doorstromen indien een huishouden binnen de regio verhuist. Voor en na de verhuizing is het huishouden de hoofdbewoner van een woning. Eenoudergezin Een vader of een moeder met één of meer inwonende kinderen. Eenpersoonshuishouden Een zelfstandig huishouden dat door één persoon alleen gevoerd wordt. Goedkope voorraad (zie prijsgrenzen huur/koop) Hoofd van een huishouden Hij of zij die huurder of eigenaar van het woonverblijf is. Huishouden Elke alleenstaande en tevens elke groep van twee of meer personen die in huiselijk verband samenleven. 14

19 Individuele huursubsidie (IHS) Rijkssubsidie die wordt verstrekt aan huurders, die in verhouding tot hun inkomen, te duur (moeten) wonen. Kamer Alle vertrekken minus een open keuken, toilet, badkamer, open zolder, hal en gang worden als kamer gerekend. Leden van een huishouden Personen in een meerpersoonshuishouden die niet het hoofd van het huishouden, echtgeno(o)t(e) respectievelijk vaste partner van het hoofd zijn. Meestal betreft het hier thuiswonende kinderen. Meergezinswoning Een deel van een meergezinshuis, zoals een flatwoning, etage-, boven- of benedenwoning, portiekwoning of maisonnette. Meerpersoonshuishouden Een huishouden bestaande uit twee of meer personen die in huiselijk verband met elkaar samenwonen en een gemeenschappelijk huishouden voeren. Minimuminkomen Inkomen waarop iedere werknemer van 15 tot en met 64 jaar, die in meer dan 1/3 van de gebruikelijke arbeidstijd in dienstbetrekking werkt, recht heeft. Modaal inkomen Inkomen van een modale werknemer. Een modale werknemer is een werknemer met twee kinderen beneden de 12 jaar en een looninkomen dat juist beneden de premie-inkomensgrens van de verplichte ziekenfondsverzekering ligt. Netto huur De netto huur is de basishuur minus individuele huursubsidie. Netto (vaste) huurquote De netto (vaste) woonuitgaven van huurders uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen. Netto huishoudinkomen De som van de bruto inkomsten van de leden van het huishouden uit arbeid, winst uit onderneming, ontvangen overdrachten en andere inkomsten, verminderd met betaalde overdrachten, de inhouding bij ambtenaren en loonen inkomstenbelasting. Ontvangen overdrachten zijn uitkeringen van overheden en sociale verzekeringen en overige overdrachten als pensioen, lijfrente en alimentatie c.q. bijstandsverhaal. De andere inkomsten betreffen gratificaties, tantièmes en vaste winstdeling. Bij betaalde overdrachten gaat het om de premies voor sociale verzekeringen. Het netto uishoudinkomen is verder inclusief kinderbijslag en vakantietoeslag, werknemers- en werkgeversaandeel ziekenfondspremie en de tegemoetkoming van de werkgever in de ziektekosten (zoals de interimuitkering bij ambtenaren). Netto (vaste) koopquote De netto (vaste) woonuitgaven van eigenaar-bewoners uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen. Netto (totale) woonquote De totale woonuitgaven (inclusief OPL-heffingen en uitgaven aan nutsbedrijven) uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen. Netto (vaste) woonuitgaven De woonuitgaven van huurders en eigenaar-bewoners zijn als volgt berekend. Bij huurders van een woning is de basishuur verminderd met eventuele huursubsidie en gedeeld door het netto jaarinkomen van het huishouden. Bij eigenaar-bewoners zijn bij de berekening van de woonuitgaven de volgende posten betrokken: (+) de bruto hypotheeklasten (rente, aflossing, levensverzekeringspremie), (+) erfpacht, (+) opstalverzekering, (+) het eigenaarsgedeelte onroerendgoedbelasting, (-) de rijksbijdrage eigen woningbezit en (+/-) effecten in de sfeer van de inkomstenbelasting en premieheffing volksverzekering ten gevolge van rente-aftrek, erfpacht, huurwaardeforfait en rijksbijdrage eigen woningbezit. Het saldo van deze posten is vervolgens gedeeld door het netto jaarinkomen van het huishouden en uitgedrukt in procenten. Er is geen rekening gehouden met onderhoudskosten. De gemiddelde netto woonuitgaven in de tabellen hebben betrekking op het gemiddelde van de woonuitgavenverdeling (in tegenstelling tot het quotiënt van de gemiddelde huur respectievelijk woonuitgaven van eigenaar-bewoners en gemiddelde inkomen). OPL-heffingen De uitgaven die huishoudens moeten doen voor heffingen en belastingen van de Overige Publiekrechtelijke Lichamen, zoals OZB, reinigingsheffing, rioolrecht, verontreinigingsheffing en omslagheffing. 15

20 Potentiële doorstromer Idem als doorstromer, met dien verstande dat het gaat om een gewenste verhuizing binnen een termijn van twee jaar. Voldoet men niet aan de criteria dat men voldoende actief is, al een half jaar of langer zoekt en binnen één jaar de woning wil accepteren, dan wordt men als potentiële doorstromer bestempeld. Potentiële starter Idem als starter, met dien verstande dat het gaat om een gewenste verhuizing binnen een termijn van twee jaar. Voldoet men niet aan de criteria dat men voldoende actief is, al een half jaar of langer zoekt en binnen één jaar de woning wil accepteren, dan wordt men als potentiële starter bestempeld. Prijsgrenzen (huur/koop) In de WBO's zijn de volgende prijsgrenzen gehanteerd: WBO 1994 WBO 1998 WBO 2002 goedkope huur t/m fl 590,- t/m fl 701,- t/m 358,- betaalbare huur fl 591,- t/m fl 790,- fl 702,- t/m fl 938,- 358,- t/m 479,- dure huur vanaf fl 791,- vanaf fl 939,- vanaf 479,- goedkope koop tot fl ,- tot fl ,- tot ,- betaalbare koop fl ,- tot fl ,- fl ,- tot fl , ,- tot ,- dure koop vanaf fl ,- vanaf fl ,- vanaf ,- Starter Een huishouden dat na verhuizing hoofdbewoner van een woning is en nieuw gevormd is (huwelijk, samenwonen, scheiding, zelfstandig wonen) of geïmmigreerd is, of voor de verhuizing geen hoofdbewoner van een woning was. Totale woonuitgaven De som van de vaste woonuitgaven en de bijkomende woonuitgaven. Tweeverdieners Huishouden met een (echt)paar van wie beide partners inkomen hebben. Urgente doorstromer Idem als doorstromer, met dien verstande dat het gaat om een gewenste verhuizing binnen een termijn van twee jaar. Voldoet men aan de criteria dat men voldoende actief is, al een half jaar of langer zoekt en binnen één jaar de woning wil accepteren, dan wordt men als urgente doorstromer bestempeld. Urgente starter Idem als starter, met dien verstande dat het gaat om een gewenste verhuizing binnen een termijn van twee jaar. Voldoet men aan de criteria dat men voldoende actief is, al een half jaar of langer zoekt en binnen één jaar de woning wil accepteren, dan wordt men als urgente starter bestempeld. Urgente vraag De som van urgente starters en urgente doorstromers. Urgente woningverlaters Huishoudens die te kennen hebben gegeven binnen 2 jaar uit hun woning te willen verhuizen naar een situatie waarin ze niet meer zelfstandig wonen (bijvoorbeeld naar een bejaarden- of verzorgingstehuis). Verkoopwaarde Het door de respondent geschatte bedrag dat de woning bij verkoop in onbewoonde staat zou opbrengen. Verhuisgeneigdheid Men is verhuisgeneigd als men de vraag "Wilt u binnen twee jaar gaan verhuizen?", met "ja" beantwoord heeft. Woning Een gebouw of deel van een gebouw dat volgens de bouw of verbouw blijvend is bestemd voor permanente bewoning door een één- of meerpersoonshuishouden. Bovendien is onder andere vereist dat bij de bouw of verbouw aan de op dat moment bestaande bouwtechnische voorschriften voor woningen is voldaan. Woningen worden onderscheiden in - gewone woning: een woning die volgens de bouw of verbouw volledig is bestemd voor bewoningsdoeleinden; - bedrijfswoning: een boerderij of tuinderswoning of een woning welke binnendoor verbonden is met een winkel-, kantoor-, praktijk-, en/of bedrijfsruimte. 16

21 Bijlage II Kaart ROA+ gebied ROA Noord Amsterdam Almere ROA Zuid 17