WoON 2015 & Behoefteramingen Berry Blijie & Kenneth Gopal (ABF)

Transcriptie

1 WoON 2015 & Behoefteramingen 2016 Berry Blijie & Kenneth Gopal (ABF) WON

2 Inhoud 1. Inleiding 2. Contouren van de woningmarkt 3. De woningvoorraad 4. Huishoudens in woningen 5. Inkomens en woonuitgaven 6. Verhuizingen en verhuisplannen 7. Behoefteramingen pagina 1

3 Inleiding WoonOnderzoek Nederland (WoON) Grootste woningmarktonderzoek van Nederland (en daarbuiten) Uitgevoerd door BZK en CBS Veldwerkperiode van 9 maanden Bijna respondenten Geeft inzicht in woonsituatie huishoudens, verhuizingen en verhuisplannen, wensen over woning en woonomgeving Verrijking data met registerbestanden Iedereen kan gebruik maken van het WoON! pagina 2

4 Inhoud 1. Inleiding 2. Contouren van de woningmarkt 3. De woningvoorraad 4. Huishoudens in woningen 5. Inkomens en woonuitgaven 6. Verhuizingen en verhuisplannen 7. Behoefteramingen pagina 3

5 Contouren: economie Daling woningprijzen (PBK), hypotheekrente, bouwvergunningen, productie % % jan. 4% 3% 2% 1% 0% Prijsindex bestaande koopwoningen (2010=100) - linker as Hypotheekrente Nieuwbouwproductie 5-10 jaar vast (per 1 dec. Bouwvergunningen van het jaar) - rechter as Bron: CBS pagina 4

6 Contouren: economie Dalende inkomens (8% sinds 2008), Stijging werkloosheid Minder vaste contracten % 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Werknemer met vaste arbeidsrelatie Werknemer met flexibele arbeidsrelatie Zelfstandige Zelfstandige zonder personeel (Zzp) Vaste Alleenstaande arbeidsrelatie (rechter Eenoudergezin as) Paren met/zonder kinderen Totaal Bron: CBS pagina 5

7 Contouren: demografie Meer ouderen, meer alleenstaanden > Bron: CBS alleenstaand samenwonend zonder kinderen 1-ouder samenwonend met kinderen pagina 6

8 Contouren: demografie Vergrijzing en extramuralisering Meer ouderen blijven zelfstandig wonen > babyboom, gezondheid, beleid + groeiend aandeel oudere paren % % % % % % % totaal 75+ in verzorgings/verpleeghuis % (aandeel) Bron: CBS 0% pagina 7

9 Contouren: demografie Buitenlandse migratie sterk gestegen Aantal asielaanvragen (incl. nareizigers) Aantal personen in de opvang Bron: CBS pagina 8

10 Contouren: Tijdlijn WoON Enquêteren voor, tijdens en na crisis en invoering woningmarktbeleid Q4 2008: Omvallen Lehman Brothers : Toewijzing sociale huurwoningen 2011: Einde kredietcrisis : Annuïtair & lineair hypotheek : Inkomensafhankelijk huurverhogen juni 2014: Stijging prijs koopwoning (CBS-PBK) : Passend toewijzen Enquêteperiode WoON Beschikbaar komen WoON pagina 9

11 Inhoud 1. Inleiding 2. Contouren van de woningmarkt 3. De woningvoorraad 4. Huishoudens in woningen 5. Inkomens en woonuitgaven 6. Verhuizingen en verhuisplannen 7. Behoefteramingen Discussiepunten Hoe heeft de verhouding huur koop zich ontwikkeld? Waar staan de duurste woningen ( /m 2 )? En hoeveel /m 2? Is het aandeel betaalbare huur (< aftoppingsgrens) meer/minder dan twee derde van alle huurwoningen? pagina 10

12 Woningvoorraad: omvang en koop/huur aandeel koop sinds 2009 stabiel, 60% woningen per jaar % 60% 50% 40% % Aantal koop Aantal huur % koop 20% 10% 0% Bron: WoON pagina 11

13 Woningvoorraad: vorm en grootte Meer grote (eengezins)woningen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 6+ kamers 5 kamers 4 kamers 3 kamers 1-2 kamers 10% 0% Eengezinswoning Meergezinswoning Bron: WoON pagina 12

14 Woningvoorraad: waarde* / m2 Centra grote steden verreweg duurst NL gemiddeld: 1,845 / m < inw inw. > inw. (excl. G32) G32 G4 Stad: centrum Stad: buiten-centrum Stad: rand/landelijk Dorp: kern Dorp: rand/landelijk *: waarde: WOZ 2014 naar 2015 geïndexeerd Bron: WoON pagina 13

15 Woningvoorraad: prijsklassen huurwoningen Sterke daling tot aftoppingsgrens (75% > 58%) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Corporatie Particulier huur boven liberalisatiegrens huur tussen aftoppings- en liberalisatiegrens huur tussen kwaliteits- en aftoppingsgrens huur tot kwaliteitskortingsgrens Bron: WoON pagina 14

16 Woningvoorraad: waarde* koopwoningen Terug op het niveau 2002 (ontwikkeling t/m 2015)** 100% % % % % - 0% woningwaarde in reële prijzen > < *: WOZ-waarde, + 1 jaar geïndexeerd **: Prijspeil 2015 Bron: WoON pagina 15

17 Inhoud 1. Inleiding 2. Contouren van de woningmarkt 3. De woningvoorraad 4. Huishoudens in woningen 5. Inkomens en woonuitgaven 6. Verhuizingen en verhuisplannen 7. Behoefteramingen Discussiepunten In welk leeftijdsklasse neemt het eigenwoningbezit het snelst toe ( )? Hoeveel van de bewoners is tevreden met de woning: meer of minder dan 80% In welke gemeentetype zijn de meeste mensen tevreden over de woonomgeving? (G4, G32, > inwoners, < inwoners) pagina 16

18 Huishoudens: eigenaren-bewoners Groeiend % eigenaren-bewoners, vooral bij ouderen (nieuwe generatie) 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% < 25 jaar jaar jaar jaar jaar jaar 75 jaar e.o Bron: WoON pagina 17

19 Huishoudens: huur & koop naar inkomen Huur steeds meer domein laagste inkomens Mede als gevolg van toename alleenstaanden (1994: 40% > 2015: 54%) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% Huur Koop 20% 10% 0% '94 '12 '15 '94 '12 '15 '94 '12 '15 '94 '12 '15 '94 '12 '15 Lage inkomens 2e kwintiel 3e kwintiel 4e kwintiel Hoge inkomens Bron: WoON pagina 18

20 Huishoudens: doelgroepen huurbeleid Sterkte toename lage inkomensgroepen (HT en IAH) - ook in huur koop huur Aandachtsgroep huurtoeslag Overige lage inkomens Middeninkomens Hoge inkomens Bron: WoON pagina 19

21 Huishoudens: oordeel woning en woonomgeving Tevreden (nog steeds) Woning (88%) Woonomgeving (83%) Bron: WoON pagina 20

22 Huishoudens: oordeel woonomgeving Kleinere gemeente: meer huishoudens tevreden Eenoudergezinnen algemeen minder tevreden 95% 90% 85% 80% 75% 70% 65% 60% G4 G32 Overige > inwoners < inwoners Bron: WoON pagina 21

23 Woonomgeving Huishoudens: tevredenheid leven Hoger inkomen; minder zorgen (?!) Eenoudergezinnen vaker ontevreden, ongeacht inkomen Sterke relatie tevredenheid woning en woonomgeving (oorzaak gevolg?) Zeer tevreden Woning Zeer ontevreden Totaal Zeer tevreden 8,2 7,8 7,6 7,5-8,1 8,0 7,7 7,4 7,0 6,8 7,7 7,9 7,5 7,2 7,0-7,5 7,9 7,4 7,3 7,0-7,3 Zeer ontevreden - 7,3 7,3 7,2 6,3 7,1 Totaal 8,1 7,7 7,3 7,1 6,8 7,8 Bron: WoON pagina 22

24 Inhoud 1. Inleiding 2. Contouren van de woningmarkt 3. De woningvoorraad 4. Huishoudens in woningen 5. Inkomens en woonuitgaven 6. Verhuizingen en verhuisplannen 7. Behoefteramingen Discussiepunten Zijn de huur- en koopquotes gestegen of gedaald t.o.v. 2012? En waardoor komt dat? Is het aantal goedkope scheefwoners toe of afgenomen? En met hoeveel (%)? Wie geven het meest van hun inkomen uit aan wonen: huurders of eigenaren-bewoners? pagina 23

25 Woonuitgaven*: huurders Daling inkomen + stijging huren = toename quote (alle huishoudens, vooral eenoudergezinnen) Verschil Bruto huur Huurtoeslag Netto huur Bijkomende woonuitgaven Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen Netto huurquote 21,3% 23,8% 26,7% 3,0% Netto woonquote 31,4% 33,9% 36,0% 2,0% *exclusief: inkomens < 90% sociaal minimum en huishoudens die geen huur betalen bedragen volgens prijspeil 2015 Bron: WoON pagina 24

26 Totale netto huur per maand Woonuitgaven: huurquote huurders Alleenstaanden hoogste quotes (lagere overige uitgaven ) 700 Paar (22,3%) Paar 65+ (23,9%) Gezin met kinderen (19,6%) Paar (21,6%) Totaal (26,7%) Alleenstaand (29,6%) < 25 jaar (28,9%) Alleenstaand 65+ (31,0%) 1-oudergezin (23,3%) Alleenstaand (31,1%) Netto besteedbaar maandinkomen Bron: WoON pagina 25

27 Woonuitgaven: doelgroepen huurbeleid afname goedkope scheefheid (IAH 2/3 < lib.) toename dure scheefheid (HT > aftop.) Dure scheefheid Overige huurders Goedkope scheefheid Bron: WoON pagina 26

28 Woonuitgaven*: eigenaren-bewoners daling inkomen + afname uitgaven = daling quote Verschil Bruto hypotheekuitgaven Bijkomende koopuitgaven Onderhoudskosten Bruto koopuitgaven Fiscaal effect Netto koopuitgaven Bijkomende woonuitgaven Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen Netto koopquote 21,2% 22,2% 20,1% -2,1% Netto woonquote 29,3% 30,1% 27,2% -3,0% *exclusief: inkomens < 90% sociaal minimum en huishoudens die geen huur betalen bedragen volgens prijspeil 2015 Bron: WoON pagina 27

29 Woonuitgaven: potentiele restschuld (2015*) 1,1 miljoen woningen onder water, gemiddeld hoge inkomens meeste potentiele restschuld Lage inkomens Kwintiel 2 Kwintiel 3 Kwintiel 4 Hoge inkomens Totaal 0 Aantal Gemiddelde restschuld *: WOZ-waarde, + 1 jaar geïndexeerd **: Prijspeil 2015 Bron: WoON 2015 pagina 28

30 Woonuitgaven: huur- en koopquote vergeleken binnen zelfde inkomen, koop juist hoger (2012) 60% 50% 40% 30% 20% huurquote 2012 huurquote koopquote 2012 koopquote % 0% deciel 1 deciel 2 deciel 3 deciel 4 deciel 5 deciel 6 deciel 7 deciel 8 deciel 9 deciel 10 Bron: WoON pagina 29

31 Inhoud 1. Inleiding 2. Contouren van de woningmarkt 3. De woningvoorraad 4. Huishoudens in woningen 5. Inkomens en woonuitgaven 6. Verhuizingen en verhuisplannen 7. Behoefteramingen Discussiepunten Er is minder verhuisd de afg. 2 jaar; welke verhuisstromen zijn meest afgenomen? (starter? van/naar koop? van/naar huur?) Willen mensen volgens WoON 2015 meer of minder verhuizen? Naar welk segment is nu de meeste vraag? (3 prijsklassen, huur/koop) pagina 30

32 WoON 2015: gerealiseerde verhuisbewegingen daling aantal verhuizingen: (2012), (2009) vooral doorstroom naar koop; starters vinden hun weg pagina 31

33 Verhuizingen: Verhuisreden Samenhang hardheid <> realisatie (semi-)starters doorstromer vanuit koop doorstromer vanuit huur Huwelijk / samenwonen 20% 9% 9% Einde relatie 15% 8% 3% Zelfstandig wonen 28% 0% 1% Studie / werk 6% 4% 8% Financieel 1% 7% 10% Woning 8% 16% 20% Woonomgeving 2% 10% 11% Gezondheid 2% 5% 7% Dichter bij familie/vrienden 2% 6% 8% Anders 16% 35% 24% 3 meest genoemde redenen per groep (m.u.v. 'anders') pagina 32

34 WoON 2015: verhuisstromen Afname naar huur < aftop en koop > Toename naar vrije sector huur en koop < van naar van naar pagina 33

35 Verhuiswensen: karakter en concreetheid Vooral meer twijfelaars Wil niet, maar moet Ik heb al een andere woning gevonden Beslist wel Wil wel, kan niets vinden Eventueel / misschien Weet niet Over 1 tot 2 jaar Over een half jaar tot een jaar Binnen een half jaar pagina 35

36 Verhuiswensen: positie op de woningmarkt toename in alle posities; vooral vanuit koop starter doorstromer vanuit huur doorstromer vanuit koop pagina 36

37 Verhuiswensen: vragers in de markt 1 zoekactie ondernomen: beduidend minder Verhuisgeneigd Vragers in de markt pagina 37

38 WoON 2015: vragers in de markt toename vanuit en naar koop pagina 38

39 WoON 2015: voorkeuren (relatief) groei: dure huur, koop < afname: huur < aftop, koop > oorzaken: vraag & voorraad 12% 16% 12% 16% 5% 9% 20% 27% 20% 23% 22% 17% koop < koop koop > huur < aftoppingsgrens huur aftoppingsgrens - liberalisatiegrens huur > liberalisatiegrens pagina 39

40 WoON 2015: vraag en vrijkomend aanbod vraag: inclusief starters aanbod: exclusief spontante verhuizers verschil: potentie nieuwbouw pagina 41

41 WoON 2015: spanningsindicator = (vraag-aanbod)/voorraad Toename: koop > & huur > liberalisatiegrens Ontspanning: koop < & geliberaliseerde huur pagina 42

42 Inhoud 1. Inleiding 2. Contouren van de woningmarkt 3. De woningvoorraad 4. Huishoudens in woningen 5. Inkomens en woonuitgaven 6. Verhuizingen en verhuisplannen 7. Behoefteramingen Discussiepunten Hoe groot is de uitbreidingsbehoefte tot 2020? In welke regio s is de huishoudensgroei tot 2030 boven het nationale gemiddelde? Verwacht u dat meer koop- of meer huurwoningen bijgebouwd moeten worden? pagina 43

43 Primos: het model Primos: prognose van bevolking en huishoudens op laag schaalniveau Ook: instroom, uitstroom, doorstroom gebaseerd op trends CBS: Nationale Prognose Aantal personen en huishoudens, geboorte en sterfte, lange en korte afstandsmigratie Huishoudensovergangen WoON: inzicht in urgente (semi-)starters en woningverlaters Bouwprogramma Verwachtingen nieuwbouw en onttrekking: o.a. na inventarisatie bij provincies Gemiddeld: bijna 50 duizend per jaar 60 duizend tot 2020, daarna 40 duizend pagina 44

44 Primos: het model pagina 45

45 Primos: bevolkingsontwikkeling tot 2030 Jaarlijks wordt Primos gekoppeld aan Nationale Prognose CBS Primos 2015: CBS Bevolkingsprognose Primos 2016: CBS Kernprognose pagina 46

46 Primos: veronderstelling asielmigratie Immigratie omhoog bijgesteld vanwege stroom uit Syrië en Eritrea Ca personen meer tussen ca huishoudens pagina 47

47 Primos: huishoudensontwikkeling tot 2030 Ondanks impuls vanuit asielstroom: huishoudensontwikkeling bescheiden Tussen is gemiddelde leeftijd uit-huis-gaan half jaar toegenomen Achtergronden: sociaal leenstelsel, flexibilisering pagina 48

48 Primos: groei (%) huishoudens pagina 49

49 Primos: woningbehoefteraming Woningbehoefte is een optelsom van factoren: Aantal huishoudens + Urgente (semi-)starters - Urgente woningverlaters - Vrijwilligers in niet-woning 2015: duizend 2030: duizend Toename : 775 duizend Gemiddeld: ruim 50 duizend per jaar 70 duizend tot 2020, daarna 40 duizend Voorraad uitbreiding: bijna 50 duizend per jaar 60 duizend tot 2020, daarna 40 duizend pagina 50

50 Socrates: het model Simulatie van de woningmarkt: confrontatie van vraag en aanbod Afstemming vraag en aanbod op de woningmarkt door optimale invulling nieuwbouw pagina 51

51 Socrates: het model verhuisproces Nieuwe huishoudens Vraag naar woonruimte onttrekkingen Ontwikkeling demografie en inkomens huishoudens Huishoudens verdeeld over woningvoorraad woningvoorraad (Re)acties van aanbieders van woonruimte opgeheven huishoudens Aanbod van woonruimte nieuwbouw pagina 52

52 Socrates: het model Simulatie van de woningmarkt: confrontatie van vraag en aanbod Afstemming vraag en aanbod op de woningmarkt door optimale invulling nieuwbouw Tijdens simulatie van woningmarktdynamiek wordt rekening gehouden met: Demografie (Primos) Woonvoorkeuren (WoON) Ontwikkeling woningvoorraad Economische groei: ingekleurd door raming CPB en WLO (3 varianten) Beleidsontwikkelingen: gedrag verhuurders (2 varianten) Scenario Midden Voortvarend: Midden variant economische groei: 0,8% per jaar Voortvarend: meer harmonisatie, meer huurverhogingen, doorgroei naar geliberaliseerde huur, beperkte mate aftoppen en extra verkoop pagina 53

53 Socrates: uitkomst mutaties woningvoorraad Afname goedkopere huur; toename boven aftopping en liberalisatiegrens Toename koopsector in geheel (x 1.000) Nieuwbouw: 17% gereguleerde huur, 12% vrije huur, 71% koop pagina 54

54 De opgave voor de komende jaren De crisis lijkt achter ons: geleidelijk aan ook op de woningmarkt Toename bevolking wordt bepaald door buitenlandse migratie Later uit huis gaande jongeren leidt tot minder huishoudensgroei Huishoudensgroei tot 2025, daarna geleidelijke afvlakking Gelet op bouwproductie: op korte termijn extra druk op de woningmarkt, na 2020 minder Er wacht een uitdaging op meerdere fronten: Asiel huishoudens zijn aangewezen op betaalbare huisvesting Tegelijk meer vraag naar geliberaliseerde huur en koop Nieuwbouwpotentie koop: 100 dzd goedkoop, 250 dzd middelduur, 350 dzd duur pagina 57

55 Vragen? Meer weten? pagina 58