Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie. Onderwerp transformatie van leegstaande kantoorpanden

Transcriptie

1 Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie M. Norder Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag De voorzitter van Commissie Ruimte Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/ RIS Doorkiesnummer adres Onderwerp transformatie van leegstaande kantoorpanden Aantal bijlagen 1 Datum 17 mei 2011 Geachte voorzitter, Afgesproken is dat over de voortgang van de Taskforce Wonen In Kantoren wordt gerapporteerd aan uw commissie. Hieraan wordt invulling gegeven door navolgend de stand van zaken weer te geven. Inleiding De huidige recessie heeft een forse impact op de nieuwbouwplannen. De woningbouw stagneert en dit belemmert de doorstroming in de woningmarkt. Ook de kantorenmarkt heeft te lijden. De inmiddels structureel lagere vraag wordt deels veroorzaakt door de recessie. Maar ook demografische ontwikkelingen en afname van het gebruik van m2 kantoorruimte per persoon betekenen een toename van de leegstand. Nationaal heeft deze ontwikkeling de nodige aandacht. Een van de veel geopperde oplossingen is om de vraag naar woonruimte deels in te vullen door het transformeren van leegstaande kantoorruimte in woonruimte. Een en ander is voor mij reden geweest om de huidige leegstand in Den Haag onder de loep te nemen. Een gevolg hiervan is het instellen van de gemeentelijke Taskforce wonen in kantoren, zoals genoemd in de Kantorenstrategie Den Haag Leegstand Een gezonde kantorenmarkt kent een frictieleegstand van ± 5 procent. De huidige leegstand in Den Haag is het dubbele, dus is het zaak leegstand te beperken. De liggende onttrekkingplannen van de gemeente dragen hieraan bij, maar zijn een deel van de oplossing. Daarnaast wordt de kantorenprogrammering binnen het traject van het IpSo 2012 nader bezien, in het licht van de structureel veranderde markt. Inlichtingen bij Jos van Veen Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ Leegstandverordening Op basis van de huidige Wet kraken en leegstand heeft de gemeente de mogelijkheid een leegstandverordening in te stellen. Dit biedt de mogelijkheid om bij langdurige leegstand boetes op te leggen als een eigenaar niet aan de meldingsverplichtingen voldoet. Ook kan de gemeente zelf een huurder voorstellen om het pand weer als kantoor in gebruik te nemen. Enkele gemeenten zijn inmiddels overgegaan tot het instellen van een leegstandverordening. Het effect hiervan als middel tegen langdurige leegstand wordt in diverse rapporten echter niet positief gewaardeerd. Ik heb aan de gemeenteraad kenbaar gemaakt niet over te gaan tot een dergelijke verordening. Ik verwacht meer resultaat van een positieve prikkel door het instellen van een gemeentelijke taskforce en een constructief contact met marktpartijen. Dit betekent o.m. dat een accountmanager van DSO in gesprek gaat met de eigenaar / vertegenwoordiger van kantoorpanden die langer dan twee jaar leegstaan en een metrage hebben van m2 bvo. Taskforce De Taskforce Wonen In Kantoren is ingesteld als middel voor het tegengaan van leegstand door het transformeren van kantoren. Hierbij is van belang dat de gemeente niet het probleem van de markt overneemt, maar de markt faciliteert en enthousiasmeert om op bepaalde locaties te transformeren. De gemeentelijke rol is dan belangrijk om knelpunten in dat traject zoveel mogelijk weg te nemen. Om genoemde redenen heb ik medio 2010 de gemeentelijke Taskforce Wonen In Kantoren ingesteld. De doelstellingen van de taskforce zijn: 1. prioriteiten stellen binnen de lijst met kansrijke panden; 2. verzamelen van eventuele knelpunten in wet- en regelgeving voor de lobby richting Rijk (in G4 verband); 3. binnen 1 jaar starten met tenminste 2 transformaties. Ad 1 Locaties: Een lijst van 40 locaties is onder meer op technische en financiële haalbaarheid beoordeeld. Na de nodige afwegingen is de lijst teruggebracht tot zes kansrijke locaties. Dit zijn: 1. Binckhorsthof, Binckhorstlaan 135; 2. CPB pand, van Stolkweg 14; 3. Eisenhouwerlaan ; 4. Stationsplein 75; 5. Willem Witsenplein 6; 6. Thorbecketoren boven winkelcentrum Savornin Lohmanplein, De locaties 1, 3 en 6 worden hierbij uitgelicht, vanwege de huidige ontwikkelingen: 1. Binckhorsthof: de gemeente overlegt intensief met het Rijks Vastgoed en Ontwikkelingsbedrijf om de transformatiemogelijkheden van dit pand in beeld te krijgen. Juist vanwege het wijzigen van de plannen voor de Binckhorst kan transformatie van deze locatie als vliegwiel voor het gebied fungeren;

3 DSO/ Eisenhouwerlaan : de Taskforce is met verschillende partijen in gesprek vanwege concrete transformatieplannen voor deze locatie; 3. Thorbecketoren: de eigenaar is in een vergevorderd stadium met de transformatieplannen voor dit pand. De taskforce is in gesprek met de eigenaar en volgt dit proces om eventuele knelpunten positief te beïnvloeden. Overige locaties: De lijst met kansrijke panden is niet statisch. Zodra zich een kans voordoet wordt actie genomen. Een voorbeeld hiervan is het pand de Pionier aan de 1 e v.d. Kunstraat 192. De Taskforce heeft hier verschillende externe partijen samengebracht om tot een experiment te komen. In samenwerking met de Stichting Experimenten Volkshuisvesting, Het Transformatieteam, de Haagse Hogeschool, de eigenaar van het pand en de taskforce, wordt door vier studenten Bouwkunde van de Haagse Hogeschool gewerkt aan een afstudeeropdracht waarin de transformatiemogelijkheden en knelpunten op alle aspecten naar voren komen. Voor de eigenaar is dit de basis om i.s.m. de gemeente tot een transformatie van dit pand te komen. Andere locaties waarvoor kansrijke ideeën door de markt worden uitgewerkt zijn bijvoorbeeld de Bezuidenhoutseweg en de Loosduinseweg 9. De taskforce is met partijen in gesprek om mogelijke transformatie te faciliteren. Overigens heeft de gemeente zicht op beschikbaar komende panden, om tijdig transformatiekansen te kunnen benutten (zie bijlage 1). Ad 2 Knelpunten in kaart brengen Op 25 mei 2010 is de Kantorentop gehouden. Vervolgens is een actieprogramma geproduceerd, waaraan ook de taskforce haar bijdrage heeft geleverd. Dit actieprogramma is door minister Schultz op 7 maart 2011 aan de Tweede Kamer aangeboden. In het actieprogramma onderkennen overheden en marktpartijen hun eigen rol en pakken die op. Om gemeenten, provincies en bedrijven hierbij te helpen, neemt de minister het voortouw door vraag en aanbod van kantoorruimte in kaart te brengen. Daarnaast kijkt ze naar mogelijkheden om planologische, juridische en fiscale regels in dit kader beter te benutten, en zoekt ze naar kansen om belemmeringen in de huidige wet- en regelgeving met betrekking tot sloop en transformatie weg te nemen. Dit betreft bijvoorbeeld de eisen volgens het Bouwbesluit bij transformatie: in de praktijk blijkt sprake van interpretatieverschillen van eisen voor bestaande- of nieuwbouw. Binnen de gemeente is hier een onderzoek naar gestart. Ook is het niet mogelijk om de waarde van een pand af te waarderen onder de WOZ waarde, terwijl de WOZ waarde van een leegstand pand vaak op verhuurde staat wordt gewaardeerd. Specifiek wil ik ingaan op de boekwaarde/woz-waarde. Een deel van de voor transformatie in aanmerkingen komende kantoren is in eigendom van beleggers die forse financiële problemen hebben. Ze kunnen bij de bank nauwelijks geld lenen om een kantoor te transformeren, omdat ze meer leningen hebben uitstaan dan de huidige boekwaarde toelaat. Of omdat ze bij transformatie de huidige boekwaarde moeten aanpassen aan de reële boekwaarde en hetzelfde probleem ontstaat. Ze kunnen een kantoor ook niet verkopen aan een andere partij voor transformatie, omdat dan de boekwaarde naar beneden moet worden bijgesteld en er geld moet worden bijgestort waarna liquidatie van de onderneming dreigt. Wanneer beleggers niet aan de lopende verplichtingen van leningen kunnen voldoen of moeten herfinancieren, hebben banken er vervolgens weer belang bij dat de lucht langzaam uit de markt verdwijnt. Transformeren heeft hierdoor tijd nodig. Binnen de landelijke taxatiewetgeving is het nog altijd mogelijk een leegstaand kantoorpand met een hoge waarde in de boeken te zetten.

4 DSO/ De genoemde WOZ-waarde, waarbij leegstand in de waardebepaling niet altijd mag worden meegenomen, is hier debet aan. Inmiddels is op mijn verzoek een gemeentelijk onderzoek gestart om de knelpunten mbt bouwregelgeving en transformatie in kaart te brengen. Ook andere gemeenten zijn een dergelijk onderzoek gestart, zodat een en andere ook in G4 verband aan de orde kan worden gesteld. Ad 3 start transformatie Gezien de beschreven ontwikkelingen onder ad 1 Locaties is er voldoende vertrouwen in het tot stand komen van daadwerkelijke transformaties, op redelijk korte termijn. Daarnaast vinden in de stad ook op particulier initiatief en op kleinere schaal transformaties plaats. Voorbeelden hiervan zijn: De Conradkade (16 woningen) en de Wingerdstraat (8 woningen). Vervolg Het transformeren van kantoren in woonruimte is een lastige opgave. Voor een welwillende marktpartij zijn veel factoren van invloed op een kansrijk traject: geschiktheid van de locatie, boekwaarde van het pand, technische aspecten, het bestemmingsplan, bouwregelgeving en fiscaliteiten spelen een rol. Ondanks deze feiten heeft de taskforce positieve resultaten geboekt. De inzet is pragmatisch van karakter en richt zich vooral op de kansen in de markt. De contacten met marktpartijen zullen door de taskforce worden geïntensiveerd om meer partijen te enthousiasmeren. Nu al is duidelijk dat marktpartijen de weg naar de taskforce steeds beter weten te vinden: regelmatig wordt overlegd over de transformatiepotentie op locatieniveau. Ondanks de ingewikkelde financiële opgave waarvoor eigenaren zich geplaatsts zien heb ik veel vertrouwen in een toename van het aantal te transformeren panden, juist vanwege de voorbeeldlocaties die met inbreng van de taskforce tot stand komen. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie, Marnix Norder

5 DSO/ Bijlage 1 Lijst vrijkomende kantoorpanden op basis van de huidige beschikbare informatie. Segment en kantoorlocaties Kantorenprojecten Grootstedelijk centrummilieu Nieuw Centrum Wijnhavenkwartier (Min BZK en Justitie) Huidig aantal m2 bouw jaar Toelichting Afstoot RGD naar gemeente. Sloop was gepland in 2013 en is nu mogelijk voor +/-5 jaar uitgesteld Binnenstad overig Lange voorhout Amerikaanse Ambassade komt in gemeente handen. Plan is om speciale functie neer te zetten (retail, cultuur, hotel etc.) Scharnier Kalvermarkt Kalvermarkt 28 (Marcapand) Grote Marktstraat Grote Marktstraat 18, 24, 31,43 en Sloop door eigenaar wordt binnen 3 jaar verwacht Conform het Binnenstadsplan is de inzet om kantoorpanden in deze hoofdwinkelstraat om te zetten naar retail en wonen. In hoeverre dit doel gerealiseerd wordt is afhankelijk van een samenspel tussen overheid en markt Beatrixkwartier KPN locatie Belegger heeft pand gekocht en heeft aangekondigd het pand na verloop huurcontract in 2018 te willen transformeren. Binnenstad overig Gedempte gracht Eigenaar heeft plan om ingang van kantoren boven winkels te verplaatsen. Bestemming is echter onduidelijk. Ook behoud van de kantoorfunctie is niet uitgesloten. Plaats Bouwvergunning aangevraagd Noordeinde Eigenaar studeert op omzetting naar retail. Gemeente stimuleert deze ontwikkeling. Paviljoensgracht, Pand van belegger is verhuurd aan gemeente. Huurcontract loopt nog 5 en 10 jaar. Daarna is transformatie naar wonen kansrijk. Kneuterdijk 8 of Binnenstedelijke locaties Kortenaerkade Kortenaerkade 1, De Kortenaer, 1924 Pand wordt verkocht. De monumentale panden om het Binnenhof zijn interessant als kantoor maar lenen zich ook voor wonen/retail Diverse marktpartijen hebben plannen gemaakt om pand gedeeltelijk of geheel om te zetten naar woningbouw, hotel, retail. Boekwaarde is probleem bij transformatie Benoordenhout Oostduinlaan Bij vertrek gebruiker heeft ontwikkelaar een plan voor transformatie. Benoordenhout Willem Witsenplein Het Rijk (RGD-RVOB) zal het pand binnen 5

6 DSO/ Bezuidenhout Bezuidenhout Koningin Marialaan 15 en 17 Bezuidenhoutseweg jaar afstoten. Transformatie naar wonen ligt voor de hand, maar studies zijn nog niet uitgevoerd Bouwvergunning verleend Bouwvergunningsprocedure in opstartfase voor specifiek woonconcept. Gemengde bedrijvenzone Laakhaven West Calandstraat Bouwvergunning omzetting naar praktijkruimte verleend. 1 e v.d. Kunstraat De taskforce heeft studenten van de Haagse Hogeschool, de SEV, het Transformatieteam en de eigenaar samengebracht om de transformatiemogelijkheden in kaart te brengen Laakhavens Fruitweg/banaan Binckhorst Binckhorst Knooppuntlocaties Laakhaven Hollands Spoor Fruitweg Pand staat al 15 jaar leeg. Woningbouw op bedrijventerrein mag niet van provincie. Verwachting is dat pand binnen 10 jaar gesloopt wordt. Binckhorstlaan Defensie Binckhorstlaan (oud KPN) Grote belastingkantoor Kleine belastingkantoor Pand heeft bestemming Defensie. Formeel gezien mag dit kantoor niet voor commerciële doeleinden gebruikt worden. Het Rijk (RVOB) studeert op woningbouw Pand wordt mogelijk voor de aanleg van Rotterdamse Baan (verlenging A13) gesloopt. Ook indien sloop niet noodzakelijk is, ligt transformatie of sloop voor de hand Eigenaar werkt vooralsnog niet mee aan wens gemeente kantoren om te zetten naar horeca/retail plint en woningbouw vanwege hoge boekwaarde Plannen voor woningbouw. Hierover is overleg met de gemeente ivm plan voor openbare ruimte. Internationale zone Haagse beek Verhulstplein Eigenaar kan met medewerking van B&W plan voor woningbouw uitvoeren, maar vooralsnog loopt planvorming traag (zie DSO/ RIS Kazernes en omgeving Locatie toekomstig Internationaal Strafhof (Alexanderkazerne) Sloop is 100% zeker. Omg Vredespaleis Prinsenvinkenpark Bouwvergunning aangevraagd Van Stolkweg Huur wordt door RGD binnen een jaar

7 DSO/ In woonwijk Raamweg 47, Europol-locatie Eisenhouwerlaan , The Presidents Thorbeckelaan , Savornin Lohmanplein opgezegd. Pand heeft reeds bestemming wonen en is ook ooit als woonpand ontwikkeld Pand is van het Rijk. Pand wordt afgestoten en komt dit jaar leeg. Transformatie naar onderwijs ging niet door. Pand leent zich wel erg voor woningbouw, onderwijs of een internationale instelling. Haaglanden heeft architectenprijsvraag gehouden voor transformatie van dit pand en 1988 Eigenaar wil wel transformeren, maar ligt lastig met boekwaarde. Studie is inmiddels uitgevoerd. Locatie leent zich zeer voor wonen, Eigenaar heeft plan voor woningbouw. Beukmaat is gunstig. Beginselaanvraag ingediend, bestemmingsplan al gewijzigd. Gemeente heeft huur voor GGD opgezegd. Celebesstraat Eigenaar heeft plan voor transformatie naar wonen Oude Haagweg 128, Azivo verlaat pand. Bouwvergunningsprocedure voor transformatie loopt. Gevers Deynootweg Huurcontract loopt tot 2014 en wordt niet verlengd Stadszijde Momenteel nog in gebruik als kantoor Nieuwe Duinweg Hoofdkantoor Direct Wonen midden in woonwijk. Verwachting dat pand binnen 15 jaar kansrijk is voor transformatie. Schenkweg Eigendom gemeente Den Haag. Staat al jaren leeg. Transformatie lastig met luchtkwaliteit maar moet mogelijk zijn met extra scherm voor treinrails. Badhuisweg beginselaanvraag voor hotel 2011 Laan van Meerdervoort Bouwvergunning voor hotel is aangevraagd en procedure verloopt zonder problemen Loosduinseweg 7/9 (Azivopand) Loosduinseweg 13/17 (gemeentekantoor) Loosduinseweg 55 (L&V / Mondzorg Nederland) Van Boecoopkade 116 (huidig Staedion kantoor) Gemeentelijk pand wordt of gesloopt of getransformeerd. Gemeente werkt samen met Staedion. Eigendom gemeente Idem Idem Bouwvergunning verleend

8 DSO/ Constant de Rebecquestraat 55 (KPN-pand) Het is onduidelijk wat met dit pand, met een historische betekenis midden in een woonwijk, gaat gebeuren. Eigenaar Staedion denkt aan creatief concept. Acaciastraat Het plan is om het kantoor te transformeren naar wonen. Oplossing wordt gezocht voor parkeren. Verwacht wordt dat bouwvergunningprocedure opgestart wordt. totaal