Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden

Transcriptie

1 Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon Fax Commissie Stad en Ruimte Behandeld door Kees Verschoor Doorkiesnummer Onderwerp Aanpak kantorenleegstand en Bijlage(n) Geen bevorderen transformatie Uw kenmerk Verzonden Uw brief van Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden Geachte leden van de commissie, In de commissievergadering van 26 oktober hebben wij u toegezegd u nader te informeren over onze acties omtrent leegstaande kantoren en transformatie van kantoren naar woningen. Context Gemeente Utrecht: In het collegeprogramma is de volgende tekst opgenomen "Bovendien houdt het college de ogen open voor mogelijkheden om tijdelijke eenheden te realiseren, bijvoorbeeld in leegstaande kantoorpanden. Dat moet ook een substantieel aantal woningen opleveren". Recent zijn ook door de raad vragen gesteld over de voortgang van de transformatie van kantoren naar woningen (SV ). In de beantwoording van de vragen is toegezegd om te onderzoeken hoe de aanbevelingen van de Taskforce transformatie te interpreteren en om initiatiefnemers te ondersteunen Provincie: Door de provinciale Taskforce Transformatie is een aantal aanbevelingen opgesteld om transformatie van kantoren te vergemakkelijken. Onder de aanbevelingen (onderschreven door de gemeente Utrecht) is ook een aantal aanbevelingen specifiek voor gemeenten. Initiatiefnemers: Vanuit initiatiefnemers krijgen we signalen dat het soms lastig is om een ingang te vinden bij de gemeente. Hierdoor lopen we het risico om kansrijke initiatieven te missen. Stand van zaken Leegstand kantoren De kantorenleegstand is in Utrecht weliswaar opgelopen in de afgelopen jaren, maar met 9% leegstand hoort Utrecht tot de top-10 gemeenten in Nederland met de laagste leegstand. Er wordt op dit moment m2 kantoorruimte aangeboden in Utrecht. Niet al dit aanbod is ook structurele leegstand. Alleen in Rijnsweerd staat meer dan 40% van de kantoren structureel (langer dan 3 jaar) leeg. Onze inschatting (afd. Wonen) is dat ongeveer m2 structureel leeg staat in Utrecht. Dat zou in theorie ruimte kunnen bieden aan 500 á woningen/wooneenheden. Lopende initiatieven transformatie Op dit moment zijn de volgende initiatieven bij ons bekend: A. Lopende projecten: a. Archimedeslaan/SOL gebouw: Wordt nu tijdelijk omgezet naar wooneenheden voor studenten (STW, Stichting Tijdelijk Wonen) en ateliers (Stichting Sophia). Ondersteuning door Woonfonds n de vorm van een garantstelling.

2 b. Oudenoord/Noorderlicht: Transformatie wordt gerealiseerd door middel van sloop/nieuwbouw. In de nieuwbouw komen 220 startersappartementen. Ondersteuning door Stimuleringsregeling woningbouw. B. Potentiële locaties/gebouwen a. Gerbrandystraat/Belastingkantoor: Door Rijk (RVOB) aangeboden aan gemeente in de zogenaamde 'leur-procedure'. Op dit moment lijkt vraagprijs grootste obstakel. Eerste analyse geeft aan dat technisch gezien omzetting naar kleine wooneenheden mogelijk zou moeten zijn. b. Provinciehuis: Op dit moment in verkoop. In de verkoopprocedure is meegenomen dat bestemmingswijziging naar wonen tot mogelijkheden behoort. c. Eneco-kantoor (Werkspoorkwartier): Er wordt gewerkt aan een gebiedsvisie voor dit gebied. Een woonfunctie zou incidenteel en op beperkte schaal kunnen worden geïntroduceerd als onderdeel van het creatieve milieu, bijvoorbeeld in de vorm van woonwerkwoningen voor startende ondernemers en atelierwoningen voor kunstenaars. Het gaat daarbij niet om autonome woonomgevingen, maar om een integratie van woningen als versterking van de (te creëren) creatieve zone. d. Ziekenhuis-locaties Overvecht en Oudenrijn: strikt genomen geen kantoortransformatie. Voor beide locaties is een ruimtelijke visie waarbij wordt gekeken naar mogelijkheden tot woningbouw. Indien gekozen wordt voor sloop/nieuwbouw kunnen de gebouwen wellicht tijdelijk gebruikt worden voor een woonfunctie plus hostel Overvecht. e. Gemeente-locaties: Als in 2013 het nieuwe stadskantoor wordt betrokken, komen elders in de stad veel (verouderde) kantoren leeg. Denk bijvoorbeeld aan het gebied rond de Ravellaan. Deze locaties zouden mogelijk in beeld kunnen komen voor transformatie. Er vinden stedenbouwkundige verkenningen plaats, maar er is nog geen concrete invulling. C. Initiatiefnemers a. Stichting Tijdelijk Wonen (STW) heeft het KPN-gebouw langs het Merwedekanaal tijdelijk gebruikt voor woningbouw en is nu betrokken bij Archimedeslaan. b. Mitros heeft het pand in Transwijk getransformeerd tot zorgeenheden. c. SSH heeft ruimte boven winkel aan Amsterdamsestraatweg omgezet naar studenteneenheden. d. Particuliere initiatiefnemers: De gemeente is regelmatig in gesprek met particuliere initiatiefnemers. Het niveau varieert van serieuze ontwikkelaar met visie op specifieke locatie tot 'bewoner met een ideetje'. Een paar voorbeelden: i. Een ontwikkelaar is op zoek naar concrete transformatiemogelijkheden voor zowel gebouwen als gebieden. ii. Een hotel-ontwikkelaar wil zijn concept voor modulair bouwen uitbreiden naar zelfstandige wooneenheden en zoekt te transformeren kantoren om concept te realiseren. iii. Een corporatie is waarschijnlijk geïnteresseerd in locatie Gerbrandystraat. iv. Diverse anti-kraakbedrijven bieden hun diensten aan voor tijdelijk gebruik van leegstaande panden. e. Dhr. Ronald van den Berg heeft zich via een brief aan de raad gemeld als initiatiefnemer. Medewerkers van de afdeling Wonen hebben met hem gesproken. Zijn plan wordt door hem verder uitgewerkt. f. Gemeente: Onorthodoxe maatregelen Actieplan Wonen en Woonvoorzieningen GGz "Binnenplaats2": onderdeel van de voorgestelde maatregelen is het (tijdelijk) huisvesten van dak- en thuislozen behorende tot de Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGz)-groep. Doel is het realiseren van 20 woningen per jaar. Analyse aanbevelingen Taskforce Transformatie De eindconclusies van de provinciale Taskforce transformatie telt acht aanbevelingen voor gemeenten. Hieronder zullen wij nader ingaan op deze aanbevelingen en mogelijke toepassingen van de aanbevelingen in Utrecht. 2/5

3 A. Gebiedsontwikkeling: A1. Ontwikkel een strategie op kantoorontwikkeling in relatie tot gebiedsontwikkeling. Kies een strategisch moment voor een passende bestemmingsregeling en ga actief in overleg met de eigenaren. De gemeentelijke strategie op kantoorontwikkeling is vastgelegd in "Utrecht sterke kantorenstad. Afsprakenkader kantoorontwikkelingen " (2008). Nieuwbouwmogelijkheden zijn afgegrensd in het Regionaal Structuurplan (2008). Doel van het afsprakenkader is juist om interne concurrentie tussen gebieden en leegstand te beperken. De situatie wordt jaarlijks bijgehouden in de Vastgoedmonitor (verschijnt in december). Op dit moment is in Utrecht leegstand vooral gerelateerd aan leeftijd en kwaliteit van het gebouw en minder aan specifieke gebieden. A2. Iedere gemeente krijgt regelmatig makelaarsvragen over ontwikkelingsmogelijkheden voor locaties in de verkoop. Deze vragen worden meestal standaard beantwoord met een overzicht van de huidige bestemmingsplanvoorschriften. In gebieden waar transformatie voorgestaan wordt, kan dit gemeld worden bij de beantwoording van deze vragen en kan eventueel ook vermeld worden dat uitbreiding cq nieuwbouwmogelijkheden voor kantoren op deze locaties ontmoedigd worden. Dit wordt meegenomen. Voorbeelden zijn de huidige verkooptrajecten van het Provinciehuis en de ziekenhuizen Overvecht en Oudenrijn. A3. Stimuleer gebiedsontwikkeling in leegstandsgebieden door actief gronden in erfpacht te nemen. Er is in Utrecht nog geen sprake van leegstaande kantoorgebieden. De vraag is of een dergelijk beleid nodig is. Daar waar nodig wordt samengewerkt met Grondzaken. B. Transformatieloodsen en kaderbeleid B1. Stel een stimulerend Kaderbeleid Transformatie op, waarin met name het gemiddelde kwaliteitsniveau en de speelruimte voor ontwikkelaars duidelijk is weergegeven. Het voorgestelde kaderbeleid gieten we bij voorkeur in de vorm van een overzichtelijke en kernachtige checklist voor ontwikkelaars. Dit zal worden opgesteld in overleg met betrokken afdelingen. B2. Maak een toetspakket voor ambtenaren dat ze kunnen raadplegen bij transformatieprojecten, zowel voor definitieve als voor tijdelijke transformaties. Dit ligt in het verlengde van het voorgaande punt. B3. Laat één aanspreekpersoon (coördinator) communiceren met initiatiefnemers. Dit nemen we graag over. Ons voorstel is om dit te laten organiseren door de afdeling Wonen i.s.m. afdeling EZ. Ons inziens is er voor deze coördinator een rol als aanspreekpunt, maar ook als makelaar om initiatieven met elkaar te verbinden en als centraal coördinatiepunt binnen de gemeentelijke organisatie. C. Afspraken met corporaties C1. Gebruik reguliere overleggen met de corporaties om ze aan te spreken op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid rond de transformatie. Spreek met minimaal eén corporatie af dat zij een voortrekkersrol vervult op het gebied van transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen. Deze corporatie kan ook tijdelijke invullingen voor langdurig leegstaand vastgoed bieden. Dit zullen we meenemen in de overleggen. We vragen ons echter af of er één corporatie een voortrekkersrol moet krijgen is, dat hangt sterk af van het type transformatie. Bij (tijdelijke) transformatie tot studentenwoningen ligt het voor de hand de SSH te betrekken. Bij bijvoorbeeld tansformatie naar zorgwoningen (Actieplan Binnenplaats2) zouden ook andere corporaties een goede rol vervullen. 3/5

4 D. Verminderen plancapaciteit D1. Onderzoek alternatieven voor [locaties met grote plancapaciteit] en breng plancapaciteit op lokaal niveau terug. Zoals hierboven is aangegeven is de Utrechtse plancapaciteit al begrensd. Daarnaast stel de gemeente Utrecht ook eisen aan voorverhuurpercentage voordat een project gerealiseerd mag worden. Overigens zou een te sterke rem op de plancapaciteit geen recht doen aan de vraag naar hoogwaardige kantoren op specifieke locaties (denk aan stationsgebied en Uithof-Science Park). De Utrechtse aanpak De gemeente Utrecht heeft een aantal maatregelen getroffen om leegstand die gericht zijn op tegen gaan van leegstand van kantoor-, bedrijfs- en woonruimten. Onderstaande maatregelen worden momenteel reeds in voorkomende gevallen toegepast en zullen waar mogelijk worden geïntensiveerd: A. Bevordering transformatie van kantoorruimte; B. Bevordering en activering van het bestaande project Wonen boven Winkels; C. Meewerken aan tijdelijk (alternatief) gebruik leegstaande panden; D. Aanpak slechte panden op grond van het handhavingsprogramma. E. Betrekken externe partners; Ad A. Transformatie van kantoren Transformatie van kantoren willen wij met de volgende maatregelen bevorderen: 1. Instellen transformatieloket (frontoffice) Dit heeft als voordeel dat vragen en initiatieven centraal op worden gevangen en begeleid. Een centraal loket bevordert ook intern binnen de organisatie de samenwerking en coördinatie. Omdat het achterliggende belang van de gemeente is om de woningproductie te bevorderen,stellen we voor dit loket bij de afdeling Wonen te organiseren. Afdeling Wonen is betrokken geweest bij transformatie initiatieven (Archimedeslaan-Woonfonds). 2. Instellen 'transformatieteam' (back office) Bij transformatie zijn altijd verschillende afdelingen en diensten betrokken (zoals EZ, Vergunning en Handhaving, RO, Grondzaken, etc). Het is belangrijk dat de lijnen tussen de afdelingen kort zijn en dat ook binnen de diverse afdelingen iemand zich verantwoordelijk voelt voor transformaties. Het meest efficiënt lijkt ons op dit moment om een contactgroep van betrokken medewerkers op te zetten. Een uitgebreide organisatie met daarbij behorend vergadercircuit is niet nodig. Wel zal er af en toe overleg nodig zijn en moeten de verschillende aspecten bij een transformatieproject snelen efficiënt worden doorgelicht. 3. Opstellen checklist en routeplan. In overleg met het transformatieteam zal een checklist worden opgesteld. Deze checklist kan intern en extern gebruikt worden om snel te controleren of een locatie in aanmerking komt voor transformatie. Daarnaast wordt een routeplan opgesteld om de transformatie initiatieven snel en soepel door de organisatie te loodsen. Ad B. Bevordering en activering van het bestaande project Wonen boven Winkels Het lopende project Wonen boven Winkels wordt voortgezet. Met dit project worden leegstaande ruimten boven winkels omgezet naar woningen. Dit draagt niet alleen bij aan tegengaan van leegstand, maar ook aan bevordering van de leefbaarheid in de wijk. Het project boven de winkel van Broekman aan de Amsterdamsestraatweg is een geslaagd voorbeeld van een dergelijke transformatie. Ad C. Meewerken aan tijdelijk (alternatief) gebruik leegstaande panden In situaties waarin duidelijk is dat de leegstand tijdelijk is, kan de gemeente meewerken aan tijdelijk gebruik. Zo kan bij tijdelijk leegstaande woningen (bijvoorbeeld particuliere woningen die niet verkocht 4/5

5 kunnen worden) een huisvestingsvergunningen tot tijdelijke verhuur worden afgegeven. Bij leegstaande kantoren kan, in het kader van de leegstandswet, gedurende maximaal vijf jaar een tijdelijk alternatief gebruik toegestaan worden. Een voorbeeld van deze werkwijze is het tijdelijk gebruik van het pand aan de Archimedeslaan. Ad D. Aanpak slechte panden op grond van het handhavingsprogramma Leegstaande panden kunnen, zeker als zij slecht onderhouden worden, bron zijn van verloedering in en buurt. In het kader van handhaving worden daarom eigenaren van dergelijke panden. aangeschreven. Een aanschrijving kan een goede aanleiding zijn om met de eigenaar in contact te treden en samen op zoek te gaan naar een oplossing voor het probleem van het leegstaande pand. Ad E. Betrekken externe partners Verschillende externe partners zullen, afhankelijk van hun rol, betrokken worden bij het bestrijden van leegstand en bevorderen van transformatie initiatieven: - Overheden (Rijk, provincie, BRU) zullen we aanspreken op hun verantwoordelijkheden (regelgeving). Daarnaast zullen we ook gezamenlijk op zoek gaan naar oplossing van knelpunten. - Corporaties blijven we informeren over de mogelijkheden en uitdagen om transformatieprojecten op te pakken. Met de corporaties zullen wij ook afspraken maken over tijdelijke verhuur aan doelgroepen. - Beleggers/eigenaars worden bij geconstateerde leegtand actief benaderd. Wij zullen eigenaars/beleggers op de hoogte brengen van het bestaan van het transformatieloket. Waar mogelijk zullen we samen met eigenaars op zoek gaan naar een goede manier om hun pand te transformeren. De bovengenoemde checklist en het routeplan zijn hierbij leidend. - Ontwikkelaars worden, onder meer via het transformatieloket, op de hoogte gehouden van mogelijkheden (locaties, partners, etc.) voor transformatie. Ook hier zijn we faciliterend en gebruiken we de checklist en het routeplan. - Overige initiatiefnemers worden geïnformeerd over mogelijkheden en onmogelijkheden van transformatie. Daar waar nodig zullen we initiatiefnemers ondersteunen om de plannen waar te maken. Resultaten en terugkoppeling We verwachten dit najaar het transformatieloket en transformatieteam operationeel te hebben. Begin 2011 kan dan de checklist en het routeplan klaarliggen. Wij zullen u daarom begin 2011 opnieuw informeren over de stand van zaken. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Utrecht, De secretaris, De burgemeester, 5/5