PLANUITWERKINGSKADER SPUI/GEDEMPTE GRACHT. Het College van Burgemeester en Wethouders

Transcriptie

1 RIS PLANUITWERKINGSKADER SPUI/GEDEMPTE GRACHT Het College van Burgemeester en Wethouders Overwegende dat: - de eigenaar van het grootste deel van de locatie Spui/Gedempte Gracht heeft aangegeven de locatie integraal (renovatie/restauratie en nieuwbouw) te willen herontwikkelen; - in de Woonvisie wordt ingezet op het creëren van aantrekkelijke woonsferen voor de verschillende typen bewoners van Den Haag waaronder die van de historische binnenstad; - in het Binnenstadsplan een doelstelling is neergelegd om in de periode het woningaantal met te laten toenemen; - met het bouwen van extra woningen de levendigheid en de diversiteit van de binnenstad wordt vergroot; - de beoogde integrale herontwikkeling deze locatie tot een aantrekkelijke woon-, winkel- en verblijfsplek kan maken; - de initiatiefnemer in een vroegtijdig stadium de belangenorganisaties van de directe omgeving heeft geïnformeerd over het initiatiefplan. Besluit: I. In te stemmen met het bijgevoegde Planuitwerkingskader voor de herontwikkeling middels renovatie/restauratie en nieuwbouw van de locatie Spui/Gedempte Gracht. Als de planuitwerking binnen de vastgestelde kaders plaatsvindt en aan de geldende wet- en regelgeving is voldaan, is het college voornemens te zijner tijd de vereiste publiekrechtelijke medewerking te verlenen. II. Dit besluit vervalt indien niet binnen 24 maanden nadat dit besluit is genomen, een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend. Den Haag, 15 november 2016 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de locoburgemeester, mw. A.W.H. Bertram mw. I.K. van Engelshoven Gemeente Den Haag Postbus T Spui DJ Den Haag Den Haag

2 Toelichting Planuitwerkingskader Spui/Gedempte Gracht Inleiding De eigenaar van het grootste deel van de locatie Spui/Gedempte Gracht, de Stichting Levi Lassen, heeft aangegeven dat zij deze locatie graag integraal wil herontwikkelen middels renovatie van de rand langs het Spui en middels nieuwbouw langs de Gedempte Gracht en op het binnenterrein langs de tuin om de kerk. De gemeente vindt een integrale herontwikkeling wenselijk en wil met een Planuitwerkingskader (PUK) de randvoorwaarden formuleren waar een herontwikkelingsplan aan moet voldoen om t.z.t. publiek rechtelijke medewerking van het college te verkrijgen. Herontwikkeling van deze locatie kan door middel van een wijziging van het bestemmingsplan (een bevoegdheid van de gemeenteraad) of het verlenen van een omgevingsvergunning, waarbij wordt afgeweken van het vigerende bestemmingsplan (een bevoegdheid van het college). De eigenaar zal het plan verder vormgeven en uitwerken. Indien het uitgewerkte plan voldoet aan de voorwaarden zoals gesteld in het PUK, dan is het college bereid de vereiste publiekrechtelijke medewerking te verlenen. Locatie/omgeving De locatie betreft de percelen Spui 149 t/m 173A en Gedempte Gracht 671 t/m 68 en is onderdeel van het beschermde stadsgezicht. Het is in deze omgeving het laatste stukje oorspronkelijke stad. De locatie ligt ingeklemd tussen het woon-/winkel-/kantoorcomplex Markthof, het bioscoopcomplex van Pathé (Spuimarkt) en het Stadhuis. Aan één zijde grenst de locatie aan de tuin rondom de Nieuwe 2/6

3 Kerk. De waarde van deze locatie zit deels in de aanwezigheid van beschermde monumenten, maar nog veel meer in de aanwezigheid van de kleinschaligheid van de verkaveling met zelfstandige panden. De panden zelf hebben op de begane grond winkel- en horecafuncties. Op de achter terreinen staat een verzameling van aan- en bijgebouwen met weinig monumentale waarde. Randvoorwaarden/kaders voor herontwikkeling In bijgaand PUK zijn de volgende kaders voor herontwikkeling vastgelegd: stedenbouwkundig- en planologisch kader, monumentale aspecten, stedenbouwkundige visie, uitgangspunten gebiedsontwikkeling vanuit perspectief Monumentenzorg, verschijningsvorm en welstandsaspecten, wonen, commercieel, verkeerskundig kader, groen en/of landschappelijk kader en duurzaamheid. Tevens komen de volgende overige aspecten aan de orde: aanvullende voorwaarden voor de beoogde ontwikkeling, geluid/lucht, archeologie en de juridische planologische procedure. Tot slot de financiële uitvoerbaarheid en planschade en communicatie. Stedenbouwkundige uitgangspunten Het uitgangspunt is dat de rand aan het Spui en de monumenten aan het Spui en de Gedempte Gracht van het bouwblok gehandhaafd en gerenoveerd/gerestaureerd worden. Hierbij vertegenwoordigen vooral de schaal en verkaveling de grote waarden van het beschermde stadsgezicht. Daarnaast is een aantal panden beschermd monument, waarvan de waarden vooral in de voorbouw zitten. Een deel van de rand langs de Gedempte Gracht kan vervangen worden door nieuwbouw, mits schaal en verkaveling gehandhaafd worden. Een grotere bouwhoogte is uit stedenbouwkundig oogpunt (betere aansluiting op de hogere panden van de Markthof) of haalbaarheid (meer woningen) mogelijk, mits dit beperkt blijft tot de twee panden direct grenzend aan de Markthof en er slechts één laag wordt toegevoegd. De te handhaven/vernieuwen bebouwing aan de rand heeft op de verdieping potentie om daar woonfuncties te herstellen, verbeteren en uit te breiden. Op een aantal panden kunnen kapverdiepingen worden toegevoegd, waardoor meer woonruimte ontstaat. Gerenoveerde woningen in oude stijl op deze plek in de stad, zullen voor mensen die graag midden in de stad willen wonen aantrekkelijk zijn. Het binnengebied Het uitgangspunt voor het binnenterrein is de aanleg van een tweede maaiveld. Dit heeft de volgende doelen: - nieuwe commerciële ruimtes op de begane grond in aansluiting op de huidige commerciële ruimtes en mogelijk een openbare fietsenstalling; - ontsluitingsmogelijkheden voor zowel de bebouwing aan de rand als bebouwing op het tweede maaiveld; - meer licht op de open ruimtes rond de oud- en nieuwbouw. Het tweede maaiveld heeft een eigen ontsluitingspunt nodig. De oplossing hiervoor is te vinden in één van de (nieuwe) panden aan de Gedempte Gracht. In dit pand kan zowel een ingang naar het maaiveld als een ingang naar de ruimtes onder het tweede maaiveld komen. Op de tweede verdieping kan nog een woning worden toegevoegd. Diverse te handhaven panden hebben vanaf de straat een eigen opgang naar de verdiepingen. Indien de ontsluitingen vanaf het tweede maaiveld worden gerealiseerd, kunnen de ontsluitingen vanaf de straat vervallen en worden toegevoegd aan de begane grond ruimtes. Op het tweede maaiveld is ook ruimte voor een nieuw bouwblok, dat zodanig gelegen moet zijn dat: 3/6

4 - het beperkt zichtbaar is vanaf het Spui en de Kalvermarkt; - een aanvaardbaar beeld ontstaat vanuit de tuin van de kerk; - een beeld ontstaat wat past bij de omgeving (de kapvorm speelt daarbij een belangrijke rol); - de bezonning op de achterkanten van de te handhaven bebouwing op peil blijft. Gekozen is voor een bouwblok in drie bouwlagen met kapverdieping dat loodrecht staat op het Spui. De kappen staan loodrecht op de tuin van de kerk. De diepte van het bouwblok is ongeveer 12 meter. De indeling van de bouwenvelop staat nog niet vast. Wel moeten in het bouwblok minimaal drie stramienen herkenbaar zijn. De voorzijde van het bouwblok ligt in dezelfde lijn als het hoge deel van het naastgelegen Markthofcomplex. Op het tweede maaiveld is ruimte voor groen en mogelijk lichthoven voor de begane grond. Impressies van het plan 4/6

5 Juridisch planologisch kader De locatie maakt deel uit van het bestemmingsplan Spuimarkt (vastgesteld op 9 juni 2016, onherroepelijk vanaf 29 juli 2016). De bestemming van de percelen is 'Gemengd-1'`. Binnen deze 5/6

6 bestemming zijn detailhandel, dienstverlening en lichte horeca op de begane grondlaag en woningen op de verdieping(en) toegestaan. Daarnaast zijn ook middelzware en zware horeca/24 uurs horeca (op de begane grondlaag) alsmede atelier, attracties, bowlingbaan en creativiteitscentrum toegestaan in de panden aan het Spui. Specifiek voor het pand waarin nu Pavlov is gevestigd geldt dat ook op de verdieping zware horeca is toegestaan. Voor horeca is aanvullend nog de eis opgenomen dat in maximaal 30% van het aantal nietwoonpanden binnen een aaneengesloten bestemmingsvlak binnen deze bestemming een horeca inrichting in de categorie licht en voor de begane grondlaag van de niet-woonpanden aan het Spui in de categorieën licht, middelzwaar en zwaar, mag worden gevestigd. Het gebied maakt deel uit van het Rijksbeschermd Stadsgezicht Centrum Den Haag. Hierdoor alsmede doordat deels sprake is van karakteristieke panden is in het bestemmingsplan een gedetailleerde maatvoering opgenomen die varieert per pand. De bestemming van de gronden komt overeen met het gewenste gebruik. De nieuw op te richten bebouwing past naar verwachting niet binnen de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan Spuimarkt toestaat. In het bestemmingsplan is geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen met betrekking tot bouwen die hierin voorziet. Hierdoor zal een buitenplanse afwijkingsprocedure gevolgd moeten worden. Op basis van dit planuitwerkingskader kan de initiatiefnemer zijn integrale planvoorstel van renovatie van de rand van de bestaande bebouwing en nieuwbouw op het binnenterrein en langs de Gedempte Gracht verder uitwerken. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk dat zijn planuitwerking voldoet aan de kaders uit het planuitwerkingskader en voor het opstellen van een goede ruimtelijke onderbouwing. Uiteraard blijft de initiatiefnemer ook zelf verantwoordelijk voor al die aspecten die niet in het planuitwerkingskader zijn geregeld maar wel wettelijk zijn vereist, zoals bijvoorbeeld een geluidsonderzoek. Communicatie met belanghebbenden Door de initiatiefnemer, de Stichting Levi Lassen, zijn het Bewonersoverleg Oude Centrum, Stichting Nieuwe Kerk en de Vereniging van Eigenaren De Markthof uitgenodigd voor een informatiebijeenkomst. Deze hebben in juni/juli 2016 plaatsgevonden. Tijdens deze bijeenkomsten zijn door de initiatiefnemer, in aanwezigheid van de gemeente, de plannen toegelicht en zijn vragen beantwoord. De teneur van de bijeenkomsten was positief. Van de bijeenkomsten zijn verslagen gemaakt, die als bijlage bij dit PUK zijn opgenomen. De initiatiefnemer wordt geadviseerd de in gang gezette communicatie met de omgeving een vervolg te geven. Vervolg communicatie Bij particuliere initiatieven ligt de verantwoordelijkheid voor het betrekken van de buurt bij de ontwikkelingen bij de marktpartij. Om initiatiefnemers te helpen bij de communicatie heeft de gemeente een handreiking communicatie particuliere bouwinitiatieven opgesteld. Deze maakt als bijlage deel uit van het PUK. Het college neemt de reacties van belanghebbenden mee in haar besluitvorming over bouwplanontwikkelingen. De initiatiefnemer moet dan ook kunnen aantonen hoe belanghebbenden zijn geïnformeerd en hoe zij reageren op voorstellen. 6/6