Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie. Onderwerp Stimulans nieuwe bouwprojecten

Transcriptie

1 Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie M. Norder Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag De voorzitter van Commissie Ruimte Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/ RIS Doorkiesnummer adres Aantal bijlagen Onderwerp Stimulans nieuwe bouwprojecten Datum 18 oktober 2011 Geachte leden van de commissie Ruimte, Na een periode van hoogconjunctuur, waarin veel grote gebiedsontwikkelingen zijn gerealiseerd, zijn we nu in ander vaarwater gekomen. De markt is zo veranderd dat stedelijke ontwikkeling vraagt om een andere benadering. Voor het zomerreces heb ik u een brief geschreven, Nieuwe aanpak, nieuwe kansen (RIS ), waarin de hoofdlijnen van een nieuwe aanpak zijn beschreven. Een van de onderwerpen die daarin genoemd is een nieuwe werkwijze voor begeleiding van particuliere initiatieven om nieuwe bouwprojecten in de stad te stimuleren. Met deze brief wil ik u hierover nader informeren. Nieuwe context De kredietcrisis heeft veel bouwprojecten op losse schroeven gezet. De markt voor nieuwbouwwoningen is sterk gekrompen en de kantorenmarkt is goeddeels tot stilstand gekomen. In de vastgoedmarkt vinden grote en structurele veranderingen plaats. De tijd van de grote gebiedsontwikkelingen lijkt voorbij. Deze hebben plaatsgemaakt voor kleinschaliger initiatieven door bijvoorbeeld ontwikkelende aannemers en (groepen van) particuliere eindgebruikers. Het College heeft forse bezuinigingsmaatregelen moeten nemen. De projectenportefeuille stedelijke ontwikkeling is kritisch bekeken. Veel grondexploitaties zijn bijgesteld of afgesloten. In het Investeringsprogramma 2011 en 2012 zijn hiervoor de nodige reserveringen gedaan. De ruimte voor nieuwe investeringen is zeer beperkt. De rol en inzet van de gemeente zal zich aan moeten passen aan de nieuwe marktomstandigheden en haar eigen financiële mogelijkheden. Inlichtingen bij L. Berends Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ Voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is Den Haag meer afhankelijk van particuliere initiatieven. Het accent in het grondbeleid zal meer liggen op faciliteren van initiatieven van anderen in plaats van actief regisseren door grondaankopen zoals we tot nu toe gewend waren. Nieuwe rol gemeente Uitgangspunt bij de nieuwe rol is dat de gemeente minder zelf het initiatief neemt, maar particuliere initiatieven voor bouwprojecten optimaal faciliteert bij de ontwikkeling en realisatie ervan. Dit kan op verschillende manieren worden ingevuld. Per project wordt op basis van wenselijkheid en haalbaarheid een afweging gemaakt over de rol van de gemeente. In de minimumoptie beperkt de gemeente zich tot haar publiekrechtelijke, toetsende rol, in verdergaande opties maakt zij ook gebruik van haar privaatrechtelijke mogelijkheden, zoals een samenwerkingsovereenkomst of een klassieke grondexploitatie. De gemeente zet de schaarse capaciteit en middelen alleen in op haalbare initiatieven en weegt hierin het totale programma stedelijke ontwikkeling mee om overprogrammering te voorkomen. Grondeigendom INITIATIEF AFWACHTEN Prioriteit Geen prioriteit VERLEIDEN PASSIEF Figuur 1: Rolkeuze ten aanzien van initiatief Geen Grondeigendom Niet alleen de gemeente kiest haar rol bewust. Een initiatiefnemer bepaalt zelf of actieve betrokkenheid van de gemeente gewenst is. Dat is vaker het geval wanneer een plan niet past binnen het bestemmingsplan. Initiatiefnemers kunnen ook direct een beginselplan of vergunning aanvragen voor een bouwplan, zonder dat de gemeente hen hierbij actief faciliteert. De rode loper gaat uit Op dit moment past de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO) zich aan, aan de nieuwe rolopvatting voor de ontwikkeling van de stad. De rode loper gaat uit voor initiatiefnemers die willen investeren in Den Haag. Centraal erbij staat een professionele dienstverlening, klantvriendelijkheid en een daadkrachtige werkwijze. Om de particuliere initiatieven optimaal van dienst te kunnen zijn, is inmiddels een stroomlijning van de interne gemeentelijke processen in gang gezet.

3 DSO/ Inzet is dat de gemeente aan initiatiefnemers snel duidelijkheid geeft over de wenselijkheid en haalbaarheid van een project. DSO denkt mee met de initiatiefnemer. De initiatiefnemer krijgt één aanspreekpunt, die helpt bij een snelle afwikkeling van de benodigde vergunningen. Daarnaast wordt bij de begeleiding zo veel mogelijk maatwerk verleend. DSO adviseert, denkt mee, toetst voorstellen en ondersteunt waar mogelijk bij de verdere ontwikkeling en realisatie ervan. Zo kunnen accountmanagers en gebiedsmanagers zowel allianties adviseren als adviseren over mogelijke geschikte bouwlocaties. En wanneer een plan past binnen het bestemmingsplan wordt deze snel behandeld bij het Wabo-loket. Wanneer een wijziging van het bestemmingsplan nodig is, wordt daar door de gemeente flexibel mee omgegaan. Nieuwe beleidskaders bieden daarnaast meer ruimte voor het particuliere initiatief. Om mogelijke initiatiefnemers duidelijk te maken waar kansen liggen, wordt bovendien een investeringscatalogus op internet voor iedereen toegankelijk. Hierin worden onder andere alle braakliggende terreinen opgenomen. Daarnaast gaat de gemeente ook zelf actief op zoek naar kansen en partijen die nieuwe bouwprojecten kunnen realiseren. Op specifieke thema s worden aparte programma s georganiseerd, zoals kleinschalig opdrachtgeverschap en wonen in kantoren. Werkwijze begeleiding initiatieven Voor de begeleiding van particuliere initiatieven heeft de gemeente een nieuwe werkwijze ontwikkeld. De werkwijze heeft als doel om enerzijds initiatiefnemers te verleiden tot investeringen en anderzijds om de ambtelijke capaciteit hiervoor beperkt te houden. Dit leidt tot een financieel beheersbaar proces dat aantrekkelijk is voor een initiatiefnemer omdat het transparant en slank is en in het juiste stadium iets oplevert. Uiteindelijk leidt dit tot een win-winsituatie voor de initiatiefnemer, de gemeente en de hele stad. Proces van initiatief tot aanvraag omgevingsvergunning PUKovereenkomst Quick scan Planuitwerkingskader Planvorming door initiatiefnemer binnen planuitwerkingskader Wabo beginselplan aanvraag Aanvraag omgevingsvergunning via Wabo loket NvU Anterieure overeenkomst Planvorming door initiatienemer zonder extra faciliteren door gemeente Figuur 2: Proces van initiatief tot bouwaanvraag

4 DSO/ De werkwijze voor het begeleiden van initiatieven bestaat uit drie fasen. In de eerste fase vindt het eerste gesprek plaats met de initiatiefnemer. Wanneer vervolgens een locatie- en programmavoorstel bekend zijn, vindt een quick-scan plaats van de wenselijkheid en haalbaarheid van het project: - Doorkruist het plan gemeentelijk beleid op onaanvaardbare wijze? - Stuit het plan op wettelijke beperkingen die het plan onmogelijk maken? Initiatieven die passen binnen het bestemmingsplan, of makkelijk passend te maken zijn, krijgen een Wabo-regisseur toegewezen die hen kan begeleiden in het vergunningtraject. Wanneer uit de quickscan blijkt dat nader onderzoek nodig is om te bepalen binnen welke randvoorwaarden ruimtelijke inpassing van het bouwplan mogelijk is, wordt de initiatiefnemer een offerte aangeboden voor het opstellen van een planuitwerkingskader. Dit document wordt vastgesteld in de vorm van een Nota van Uitgangspunten door het College. Met het planuitwerkingskader heeft de initiatiefnemer in een vroeg stadium duidelijkheid over de mogelijkheden op de locatie. Verdere planvorming door de initiatiefnemer zal daaraan moeten voldoen om over te kunnen gaan tot wijziging van het bestemmingsplan. Met het planuitwerkingskader gaat de initiatiefnemer aan de slag om zijn plan verder uit te werken. In de laatste fase, de planvormingfase, zal de initiatiefnemer voor het opstarten van de planologische procedure, een overeenkomst sluiten over wettelijk kostenverhaal (eigen grond), gronduitgifte of aanpassing van het erfpachtrecht (gemeentegrond). Kosten en opbrengsten De kosten die de gemeente moet maken in het kader van een private ontwikkeling zijn in principe verhaalbaar op de initiatiefnemer op basis van de Wet ruimtelijke ordening. De activiteiten die te rekenen zijn tot de publieke taak van de overheid worden verhaald in een anterieure overeenkomst. Andere diensten kunnen aan initiatiefnemers worden aangeboden in een werken-derdenovereenkomst. De anterieure overeenkomst wordt opgesplitst in twee delen: een PUK-overeenkomst voor het opstellen van een planuitwerkingskader (PUK) en een anterieure overeenkomst voor de wijziging van het bestemmingsplan en eventueel overige zaken zoals planschade en een bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen. Basis voor het opstellen van de kosten in de anterieure overeenkomst is de plankostenscan (concept ministeriële regeling plankosten). Beleidskaders nieuwe stijl Ook de aanpak van beleidskaders krijgt een nieuwe stijl. Beleidskaders blijven nodig om een juridische onderbouwing te leveren voor zowel het wijzigen als het afwijzen van een wijziging van het bestemmingsplan. Beleidskaders bieden een lange termijn perspectief en geven initiatiefnemers duidelijkheid en zekerheid over de richting die de gemeente op wil. Maar beleidskaders gaan zich wel meer richten op het verleiden van anderen om te investeren in de stad. Dit kan door alleen vast te leggen wat móet. Op gebiedsniveau vindt discussie, afstemming, en integratie van beleid plaats. Beleid zal meer worden vastgelegd in compacte documenten op hoofdlijnen om niet te verzanden in belemmerende details. Daarnaast komt er hernieuwde aandacht voor de manier waarop beleid wordt toegepast. Binnen een gebied wordt een integrale afweging gemaakt. Het stedelijk belang staat voorop.

5 DSO/ Communicatie en invoering Onlangs is een presentatie gegeven over het bovenstaande aan het ondernemersplatform Den Haag Nieuw Centrum om het draagvlak van de nieuwe werkwijze voor begeleiding van initiatieven te toetsen. De reacties waren afwachtend positief. In de komende periode zullen er meer activiteiten worden ondernomen om met marktpartijen en initiatiefnemers te communiceren. Zo zal op het Haagse Vastgoed Congres van 27 oktober 2011 de digitale investeringscatalogus worden gelanceerd. Het komende half jaar wordt verder gewerkt aan de invoering van de nieuwe werkwijze en het verder stroomlijnen van de interne processen. Het is een veranderopgave in houding en gedrag (externe oriëntatie, niet meer zelf het programma uittekenen/voorschrijven, sneller beslissingen voorleggen aan het bestuur, etc), die tijd nodig heeft, maar waarmee we wel snel aan de slag gaan. Uiteraard kan een initiatiefnemer ook nu al goed terecht bij de gemeente via het stadsdeelkantoor, het ondernemersportaal of het centrale telefoonnummer van de gemeente. In deze snel veranderende markt moet de organisatie blijven leren om de concurrentie met de andere steden voor te blijven. Ik heb er vertrouwen in dat we op de goede weg zijn. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie, Marnix Norder