Kantorenmarkt Limburg. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Limburg Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Limburg

Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw. Overnemen van de inhoud (of delen daarvan) is uitsluitend toegestaan met schriftelijke toestemming van het EIB. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen en dergelijke, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld. Augustus 2012

Kantorenmarkt Limburg Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen drs. M.V. Zuidema M. van Elp LLM MSc M.J. van der Schaaf MSc

Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen 7 1 Inleiding 11 2 Aanpak 13 3 Uitgangssituatie: leegstand 17 3.1 Historisch beeld 17 3.2 Rekening houden met veroudering 19 4 Verwachte kantorenvraag 23 4.1 Begripsbepaling 23 4.2 Vraag naar kantoorruimte 24 4.3 Vraagraming 26 5 Confrontatie tussen vraag en aanbod 31 5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 31 5.2 Verwachte prijsontwikkeling 34 6 Omgaan met onzekerheden 37 6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte 37 6.2 Leegstand 38 6.3 Transformatie 39 6.4 Veroudering 40 6.5 Nieuwbouwontwikkeling 41 6.6 Interpretatie van de uitkomsten 43 Bijlage A Segmentering 45 Bijlage B Analyse verhuisbewegingen 49 Bijlage C Belangrijkste kanstorensteden en locaties 53 Bijlage D Analyse van fysieke onttrekkingen 55 Bijlage E Standaard Bedrijfsindeling 57 Bijlage F Parameters kantorenvraag 59 Bijlage G Plancapaciteit 61 Bijlage H Demografie en werkgelegenheid 63 Bijlage I Begrippenlijst 65 EIB-publicaties 69 5

6

Conclusies op hoofdlijnen Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van de provincie Limburg heeft geresulteerd in een historische analyse van de periode 1990-2010 en verkenningen van vraag- en aanbodontwikkelingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Kantorenmarkt is met ruim 50% sterk gegroeid in 20 jaar De totale kantorenvoorraad in de provincie Limburg beslaat iets meer dan 2,0 miljoen m 2 vvo 1. Dit was in 1990 nog 1,3 miljoen m 2, wat betekent dat de voorraad de afgelopen 20 jaar met 50% is toegenomen. Deze sterke groei is landelijk gezien nog beneden gemiddeld. In Nederland is over dezelfde periode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m 2 toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%. Leegstand concentreert zich op formele locaties De uitbreiding van de kantorenvoorraad heeft de ruimtevraag overtroffen. Het is mede de oorzaak voor de huidige leegstand van ruim 200.000 m 2, oftewel 10% van de voorraad. Per locatie is sprake van grote verschillen in de leegstand. De leegstand is voor bijna de helft geconcentreerd op formele, monofunctionele, kantoorlocaties, terwijl overige locaties de minste leegstand laten zien. De leegstand is voorts sterker geconcentreerd in de lagere prijsklassen. Formele, monofunctionele kantoorlocaties het grootst in Limburg Een groot deel van de provinciale kantorenmarkt is geconcentreerd in vijf steden. Ruim 80% van de kantorenvoorraad in de provincie bevindt zich in Maastricht, Heerlen, Roermond, Venlo en Sittard-Geleen. Het grootste deel van de kantorenvoorraad staat op formele kantoorlocaties, waaronder de grote concentraties in en rond Maastricht, namelijk Airport, Randwyck Noord en Heugem, en de wijk Céramique. Centrale locaties zijn te vinden rond de stadscentra en stationsgebieden van Heerlen, Maastricht en Roermond. Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010 In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheid sterk gegroeid. Het aantal banen in de kantorensector neemt tussen 1996 en 2010 toe van 61.000 naar 78.000. De ruimtevraag neemt hierdoor toe van 1½ miljoen meter vvo naar 1,8 miljoen m 2. Een belangrijke oorzaak van deze groei van de ruimtevraag is de toename van het aantal kantoorbanen door de verdienstelijking van de economie van Limburg. Het aandeel kantoorbanen in het totaal is toegenomen van 13% in 1996 tot 15% in 2010. Aantal kantoorbanen blijft groeien tot 2020 Het aantal kantoorbanen blijft tot 2020 groeien onder invloed van de verdere verdienstelijking van de economie. Ondanks een afnemende totale werkgelegenheid neemt het aantal kantoorbanen nog met 4.000 toe tot 2020. Na 2020 begint de totale werkgelegenheid in Limburg echter sterker af te nemen. Dit past in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stedelijke regio s van Amsterdam, Utrecht en Den Haag na, de werkgelegenheid naar verwachting overal krimpt. Door deze werkgelegenheidsdaling daalt ook het aantal kantoorbanen en daarmee de ruimtevraag (tabel 1). 1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m 2 in gemeenten met meer dan 10.000 m 2 kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011). 7

Tabel 1 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Limburg Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimtebanen gelegenheid kantoor- gebruik per vraag (1.000) (1.000) banen werknemer (mln m 2 vvo) (%) (m 2 vvo) 1996 1 61 487 13 24,9 1,5 2000 73 539 14 23,4 1,7 2010 78 535 15 23,4 1,8 2020 82 523 16 23,4 1,9 2040 67 402 17 23,4 1,6 1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheidsgegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Marktkrachten zorgen voor meer evenwicht op de kantorenmarkt Het huidige overaanbod leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen en eigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuwbouw ontmoedigd en onttrekkingen worden gestimuleerd. Aan de vraagzijde zorgen dalende prijzen juist voor enige toename van de vraag. Per saldo bereikt de markt in 2020 een meer evenwichtige situatie, conform het landelijke beeld. De leegstand loopt terug van 10% naar 7%. Hiervan is 5% frictieleegstand. De overige 2% is op te vatten als incourante leegstand. Deze incourante leegstand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen. Oplopende courante en incourante leegstand na 2020 Na 2020 leidt de afnemende werkgelegenheid tot een daling in de ruimtevraag. Hierdoor loopt de courante leegstand op naar 12%, inclusief 5% frictieleegstand. Het gaat hierbij om kantoren die kwalitatief nog voldoen als kantoor, tegen de juiste prijs concurrerend in de markt gezet kunnen worden, maar waarvoor geen gebruiker is te vinden. Bovendien zal een toenemend deel van de voorraad technisch verouderen en voor leegstand kunnen zorgen. Na een levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren bovendien technisch dusdanig verouderd dat zij voor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Na 2020 zal een toenemend deel van de nu nog jonge voorraad technisch verouderen. Tot 2040 zal, buiten het genoemde leegstandspercentage, nog 15% ten opzichte van de kantorenvoorraad als incourant kunnen worden aangemerkt. Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt of leeg zullen staan, is op voorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel gemakkelijk worden onttrokken, aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrekking vindt zeker plaats op geschikte locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne, compacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies. Nieuwbouwvraag valt sterk terug De nieuwbouwvraag komt tot 2020 uit op 188.000 m 2. Na 2020 komt daar nog 120.000 m 2 bij om in 2040 op in totaal 308.000 m 2 uit te komen. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is in totaal ruim 800.000 m 2 kantoorruimte nieuw gebouwd. 8

De nieuwbouwvraag wordt vooral gedreven door de kwalitatieve component van de ruimtevraag. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatief hoogwaardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naar een lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realiseren. De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn samengevat in figuur 1. Figuur 1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m 2 1.000 Leegstand 800 600 In gebruik 400 200 Nieuwbouw 0-200 Incourant -400 2010 2020 2040 2010 2020 2040 2010 2020 2040 Centraal Overig Formeel Getransformeerd Bron: EIB Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Een deel van de nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. Zoals eerder aangegeven, leidt de geleidelijke veroudering van de kantorenvoorraad tot een incourante voorraad. Dit effect is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker. Goede locaties met verouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwing wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te worden uitgebreid. Hoog leegstandsrisico op formele locaties Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen van bestaande kantoren. In theorie bieden centrale en overige locaties herbestemmingspotentie. Dit zijn multifunctionele locaties. Gegeven de bevolkingsontwikkeling in de provincie Limburg is het wel de vraag hoe goed het mogelijk is om incourante kantoren te transformeren naar andere functies. Op de meer monofunctionele formele locaties zijn herbestemmingsmogelijkheden hoe dan ook beperkt. Wanneer de vernieuwing van incourante kantoren op formele locaties niet mogelijk is, of om een andere reden niet tot stand komt, is de kans op langdurige leegstand hier groot. Bovendien zal er naar verwachting op deze locaties in 2040 een courant overaanbod zijn. 9

Overheidsinterventie kan wenselijk zijn Marktkrachten zullen richting 2020 voor meer evenwicht zorgen op de kantorenmarkt. De kantoorwerkgelegenheid in Limburg stijgt nog licht en lagere prijzen ontmoedigen bovendien nieuw aanbod en ondersteunen de vraag naar kantoren. Het aanpassingsproces vergt echter tijd. Het kan wenselijk zijn om in sommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moet worden bedacht dat er op de kantorenmarkt vaak vele verschillende eigenaren zijn van de kantoorpanden en dat het gedrag van de ene partij invloed kan hebben op de bedrijfseconomische resultaten van andere partijen. Zo kunnen eigenaren belang hebben bij sanering door anderen, zodat een soort prisoner s dilemma kan ontstaan. Coördinatie vanuit bijvoorbeeld de regionale overheden kan dan nuttig zijn om transformatie te bevorderen. Een aandachtspunt is het omslagpunt in de kantorenvraag in Limburg van groei naar krimp na 2020. Dit is een nieuw fenomeen voor de kantorenmarkt. Leegstandsrisico s worden groter en daar kan waar mogelijk ook nu al op worden geanticipeerd, met name waar het de ontwikkeling van nieuwe formele kantoorlocaties betreft. In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zonder meer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de markt is deze voorraad weliswaar niet van belang het is geen effectieve voorraad meer maar vanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiek wordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie via regelgeving of via financiële prikkels nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte te herstellen of te verbeteren. Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoorruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikers doen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk om deze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden. Daarbij geldt dat aantrekkelijk nieuw aanbod weliswaar de leegstand in andere kantoren aanvankelijk kan doen toenemen, maar dit zal vanuit bedrijfseconomisch perspectief ook aanleiding geven tot versnelde vernieuwing of herbestemming van deze kantoren. Het aandachtspunt is hier vooral dat de nieuwe kantoren ook daadwerkelijk aantrekkelijke toevoegingen zijn in relatie tot bestaande kantoren en locaties. Beleid op regionale schaal In Limburg zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantorenvoorraad door veroudering incourant worden. Dit zal vooral na 2020 een rol gaan spelen, gelijktijdig met de afname van het aantal kantoorbanen in Limburg. Overeenkomstig andere gebieden met bevolkingskrimp zal het in Limburg daarom relatief moeilijk zijn om een alternatief voor incourant vastgoed te vinden. Bij de beslissing of en in welke mate overheidsinterventie wenselijk is, ligt het in de rede om met dit en andere kenmerken van de kantorenmarkt van Limburg rekening te houden. De juiste dosering van overheidsbeleid zal daarom op regionale en lokale schaal moeten worden bepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvolle beleidsinterventies zijn regionaal en lokaal zeer verschillend. 10

1 Inleiding In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstige) vraag en aanbod in de kantorenmarkt binnen de provincie Limburg. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma is om tot een gezonde kantorenmarkt te komen. Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de (toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend met een doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld in dertien kantorenregio s. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samenvatting. Voorliggend rapport over de provincie Limburg is daar één van. In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeft ontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijft vervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenario s voor de kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overheden en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaal kantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod. In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen: Welke aanpak is gevolgd? Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte vraagontwikkeling? Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden gegaan? 11

12

2 Aanpak Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de bijbehorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseert deze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillen tussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgens terugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op de kantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ook volume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In figuur 2.1 zijn de samenhangen grafisch nog eens weergegeven. Figuur 2.1 Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment Werkgelegenheid Kantoorbanen Vraag Aanbod Model: confrontatie vraag en aanbod Vraag (m 2 ) Terugkoppelingen Leegstand en prijzen Nieuwbouw Aanbod (m 2 ) Onttrekkingen Bron: EIB De kantorenmarkt is een heterogene markt Uit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensie kennen. Daarnaast zijn binnen regio s verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten te onderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses is hier op de volgende wijze mee omgegaan: Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregio s, waarvan de provincie Limburg er een is. Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van twee kwaliteitssegmenten: A en B. In totaal kent de markt dus zes segmenten (twee kwaliteitsklassen en drie locatietype). Huurprijzen zijn leidend voor de segmentering naar kwaliteit. Voor een technische toelichting, zie verder bijlage A. 13

Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties en volume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten. Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoorgebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment omlaag, van A naar B. Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante leegstand uit het B-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloed meer op de marktverhoudingen. Nieuwbouw wordt toegevoegd in het A-segment. Transformaties kunnen in elk segment worden gerealiseerd (zie figuur 2.2). Figuur 2.2 Segmenten in beeld (kantorenmarkten in de Randstad kennen een C-segment) Vraag Nieuwbouw Economische veroudering Centraal A Formeel A Overig A Transformatie Nieuwbouw Centraal B Formeel B Overig B Transformatie Economische veroudering Incourant Centraal C Formeel C Overig C Transformatie Bron: EIB Onderscheid naar drie locatietypen De dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek is onderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties. 1 Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale treinstations bij de binnenstad. 2 Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantorenwijken en bedrijventerreinen. 3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in een buitengebied. In het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% van een regionale markt. Centrale en Overige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoals aangegeven, binnen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment ( top van de markt ), een B-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A en B is op basis van 50-50 (zie tabel 2.1). Voor kantorenregio s in de Randstad is vanwege de grotere marktomvang van drie gelijke kwaliteitssegmenten A, B en C per locatietype uitgegaan. 14

Tabel 2.1 Segmentering van de markt (indicatieve %- verdeling) Locaties Kwaliteitsklassen A (50%) B (50%) 1. Centrale locaties (30%) x x 2. Formele locaties (40%) x x 3. Overige locaties (30%) x x Bron: EIB Segmentering empirisch onderbouwd Het gedrag van gebruikers is leidend voor de indeling naar segmenten. De segmentering is onderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft van alle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specifieke voorkeuren als het gaat om het type segment. Gebruikers blijken in de eerste plaats voor een locatietype te kiezen (centraal, overig en formeel). Vervolgens wordt gekozen voor de kwaliteit van het kantoor (A, B). Bij deze laatste afweging spelen prijs en huisvestingsbudget ook een grotere rol. De mobiliteit van kantoorgebruikers is binnen een locatietype dan ook groter dan tussen locaties. Zo verhuizen gebruikers op een centrale A -locatie in de praktijk niet naar een formele B -locatie. Wanneer zij van een centrale A-locatie verhuizen, dan keren de gebruikers in de meeste gevallen terug op een andere centrale A-locatie. In enkele gevallen wordt verhuisd naar een centrale B-locatie. Nog minder vaak wordt verhuisd naar een andere (formele of overige) A-locatie. Omgekeerd verhuizen organisaties ook niet van een formele B-locatie naar een centrale A-locatie. Wel is de opwaartse mobiliteit groter dan de neerwaartse mobiliteit. Dat wil zeggen dat gebruikers van deze formele B-locatie eerder naar een A-locatie verhuizen dan omgekeerd. Enkele uitkomsten van deze verhuisanalyse zijn samengevat in bijlage B. Vestigingsgedrag van gebruikers leidend De segmenten blijken een eigen gebruikersprofiel te hebben. In de kantorenmarkt van Limburg maken kantoororganisaties in de Handel en Industrie duidelijk een andere afweging in hun huisvestingsgedrag dan Overheid en Non-profit organisaties. Het afwijkend vestigingsgedrag van gebruikers in Limburg blijkt uit figuur 2.3. Deze figuur laat het ruimtegebruik van verschillende sectoren in de kantorenmarkt zien. Op centrale locaties is de sector Overheid en Non-profit oververtegenwoordigd. Ook op overige B-locaties vestigt vooral Overheid en Non-profit zich. Handel en Industrie zit sterk op overige A- en formele B-locaties. Denk bij dit laatste aan bedrijven die vooral functioneel zijn gehuisvest en door de meer ondersteunende aard van het kantoor weinig meerwaarde toekennen aan de uitstraling van een hoogwaardige zakenlocatie. De dienstverlening zit wat meer in het duurdere segment, net als Banken en Verzekeraars. 15

Figuur 2.3 Verdeling van sectoren naar segmenten, provincie Limburg % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit Bron: EIB, LISA 16

3 Uitgangssituatie: leegstand In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van de markt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie. In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouw geschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op de veroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellen marktverkenningen van vraag en aanbod, die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopend op deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering, alvast een doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling in de voorraad tot 2020 en 2040. 3.1 Historisch beeld De kantorenvoorraad is in het verleden sterk gegroeid, gekenmerkt door hoge nieuwbouwvolumes en na 2000 een sterk oplopende leegstand. De totale kantorenvoorraad in de provincie Limburg beslaat iets meer dan 2,0 miljoen m 2 vvo (Rudolf Bak). Aangezien in 1990 de kantorenvoorraad 1,3 miljoen m 2 bedraagt, is sprake van een toename van 700.000 m 2. Een toename van ruim 50%. Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode bijna 100.000 m 2 bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 800.000 m 2. Voorraaduitbreiding vooral op formele locaties De voorraaduitbreiding heeft bijna uitsluitend plaatsgevonden op de formele locaties. Waar in 1990 formele locaties duidelijk het kleinste aandeel in de markt hadden, is in 2010 de voorraad formeel het grootst (figuur 3.1). Voor een nadere analyse van de segmenten in enkele grote regionale steden en locaties, zie bijlage C. Figuur 3.1 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad, provincie Limburg (m² vvo) 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000-1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B Bron: Bak, Vastgoedmarkt en EIB 17

Ook de leegstand op formele locaties gegroeid De leegstand is tussen 1990 en 2000 relatief stabiel en ligt iets onder de 50.000 m 2 (figuur 3.2). Alleen in 1996 en 1997 is een kleine piek in de leegstand, maar deze loopt niet verder op dan 73.000 m 2. De leegstandspercentages blijven tot 2001 ruim onder 5%, wat gewoonlijk als marktevenwicht wordt gezien. Na 2001 loopt de leegstand echter snel op, door een aantrekkende nieuwbouwproductie en het tegelijkertijd afnemen van de vraag. Het is de typische varkenscyclus voor de kantorenmarkt. Relatief gezien neemt na de eeuwwisseling in elk segment de leegstand toe, maar de meeste leegstand ontstaat op formele locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010 meer dan 200.000 m 2 (rond 10% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt bijna 50% zich op formele locaties, overige locaties laten de minste leegstand zien. Leegstand versus aangeboden kantoorruimte Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschikbare (te huur staande) kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstand komen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg te staan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aan de andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaan om gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig niet meer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. De aanbodofwel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt en Rudolf Bak. Figuur 3.2 Leegstand 1990-2010, provincie Limburg (m² vvo) 250.000 Centraal Formeel Overig 200.000 150.000 100.000 50.000-1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Bron: Bak, EIB 18

Leegstand nog van relatief goede kwaliteit Binnen de locatietypen is de leegstand gemiddeld het hoogst op formele B-locaties (figuur 3.3). De leegstand concentreert zich in het slechtere segment, dat de concurrentie om gebruikers met de betere segmenten naar verwachting ook inderdaad zal verliezen. Op centrale en overige locaties is de leegstand absoluut gezien duidelijk minder en is het onderscheid tussen het A- en B-segment minder groot. Een groot deel van de leegstaande voorraad is hier blijkbaar nog van relatief goede kwaliteit. Verwacht mag worden dat op langere termijn deze kwalitatief goede kantoren gaan concurreren met de B-segmenten en de leegstand in de markt zich hier ook steeds meer zal concentreren. Figuur 3.3 Leegstand naar segment in 2010, provincie Limburg (1.000 m² vvo) 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB Nieuwbouw vooral op formele locaties ontwikkeld De nieuwbouwproductie bedraagt tussen 1990 en 2010 cumulatief 821.000 m 2. Nieuwbouw is vooral op formele locaties ontwikkeld. Tot en met 2000 blijft de nieuwbouwproductie gemiddeld onder de 60.000 m 2 met een kleine uitschieter in 1996 tot 67.000 m 2. In 2001 schiet de nieuwbouw naar meer dan 133.000 m 2, door onder meer de ontwikkeling en uitbreiding van Randwyck Noord en rond de luchthaven van Maastricht. Daarna neemt de nieuwbouw in omvang af, wat gezien de in deze periode tegelijkertijd sterk oplopende leegstand en dalende huurprijzen overigens verklaarbaar is. 3.2 Rekening houden met veroudering In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroudering. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruik ongeschikt (incourant). Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad geprojecteerd naar 2020 en 2040 (tabel 3.1). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouwontwikkeling en transformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk vijf, wanneer aanbod en vraag met elkaar worden geconfronteerd. 19

Figuur 3.4 Nieuwbouw 1990-2010, provincie Limburg (m² vvo) 160.000 Centraal Formeel Overig 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000-1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Bron: Bak, EIB Veroudering beïnvloedt de omvang van de segmenten In het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. Binnen de locaties is de voorraad verdeeld naar A- en B-segmenten op basis van de verdeling 50:50. In 2010 omvat het centrale A-segment bijvoorbeeld 323.000 m 2. In 2020 neemt het centrale A-segment af naar 292.000 m 2. Door veroudering hebben centrale A-gebouwen aan kwaliteit verloren. Deze gebouwen zijn als het ware afgezakt naar het B-segment. Het grote formele B-segment omvat 398.000 m 2 in 2010. Het formele B-segment is in 2020 juist groter geworden. De omvang bedraagt nu 444.000 m 2. Een deel van de A-gebouwen is naar het B-segment gezakt. Overigens zwakt de groei van het formele B-segment na 2020 weer sterk af. Dit komt omdat ook uit het B-segment weer gebouwen verdwijnen. Afhankelijk van de leeftijd van de gebouwen, raakt een deel van de voorraad geleidelijk technisch verouderd en ongeschikt voor gebruik. Deze incourante voorraad doet voor de marktverhoudingen niet meer mee en wordt uit het B-segment gehaald. Toelichting op ramingsprocedure In de ontwikkeling van de omvang van de segmenten wordt dus rekening gehouden met economische veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische veroudering houdt in dat op bestaande gebouwen geleidelijk wordt afgeschreven. Gebouwen zakken langzaam van het hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technische levensduur van gebouwen wordt de technische veroudering geraamd. De technische verouderde voorraad raakt incourant en verdwijnt uit het B-segment (of in de Randstad het C-segment). Aanname 1: economische veroudering De economische veroudering bepaalt hoe snel gebouwen van het A-segment naar het B-segment zakken. De snelheid van deze economische veroudering is empirisch bepaald door de historische huurontwikkeling van specifieke gebouwen te volgen ten opzichte van de hoogste markthuren. 20

Tabel 3.1 Raming van het aanbod naar segmenten, 1.000 m 2 2010 2020 2040 Centraal A 323 292 239 B 323 347 358 Overig A 298 252 180 B 298 335 345 Formeel A 398 325 217 B 398 444 441 Totaal 2.038 1.995 1.780 Bron: Bak, EIB Een gebouw dat economisch veroudert verliest jaarlijks waarde ten opzichte van de top van de markt, waar nieuwbouw of unieke panden bepalend zijn. De analyse komt neer op een repeated sales analyse per segment: hoe is de ontwikkeling van de huur binnen elk segment geweest? Deze ontwikkeling wordt vergeleken met de ontwikkeling van de hoogste markthuren. Samengevat blijken gebouwen op centrale locaties in huurontwikkeling gemiddeld 0,5% per jaar achter te blijven bij de marktindex. Gebouwen op formele locaties verouderen beduidend sneller en blijven gemiddeld 1% per jaar achter bij de markthuur. Dit is binnen de context van het gebruikte model vertaald naar de veroudering van gebouwen uit de bijbehorende segmenten. Op centrale locaties verschuift per jaar gemiddeld 1½% van de voorraad naar een segment lager. Op formele locaties verdwijnt jaarlijks gemiddeld 3% van de voorraad naar een segment lager. Overige locaties zitten met een jaarlijkse afname van 2½% op de voorraad in de hogere segmenten hier tussenin. Aanname 2: technische veroudering In het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroudering van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties een technische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een aanname, op basis van de vastgestelde economische veroudering en expert opinions. Empirisch gezien is weinig bekend over onttrekkingen en dit biedt dus nauwelijks houvast (zie bijlage D). Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken. De onttrekkingen vinden plaats in het B-segment. Dit impliceert overigens niet dat wordt verwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat de gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarom buiten de markt zullen vallen. Ook het (grote) belang en de gevoeligheid van deze aannames rond onttrekkingen, komt in hoofdstuk 6 nog aan de orde. 21

22

4 Verwachte kantorenvraag Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in de provincie Limburg. Onder de vraag naar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een toelichting op deze definitie wordt de ontwikkeling van de ruimtevraag geanalyseerd. Dit omvat kantoorwerkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgens wordt op basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040, naar sector en naar marktsegmenten. 4.1 Begripsbepaling In de kantorenmarkt lopen verschillende definities van de vraag naar kantoren door elkaar heen. De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopende belangen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (een deel van) de kantorenvraag heeft. De definitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoorruimte die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in de kantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. De analyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. De kantoorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografische ontwikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven in figuur 4.1. Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming Kantoorbanen Werkgelegenheid Beroepsbevolking Bevolking Kantoorbanen x m 2 per kantoorbaan = Vraag Bron: CPB, EIB 23

4.2 Vraag naar kantoorruimte De vraag naar kantoorruimte is sterk gegroeid in Limburg. Het ruimtegebruik neemt tussen 1996 en 2010 toe van 1½ miljoen m 2 vvo naar 1,8 miljoen m 2 (Rudolf Bak). De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag komt voort uit de toename van het aantal kantoorbanen. In 1996 werkten 61.000 mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen naar 78.000 (tabel 4.1). De groei van het aantal kantoorbanen gaat beduidend sneller dan de groei van de totale werkgelegenheid. Het aandeel kantoorbanen is toegenomen van 13% naar 15%. Dit wil zeggen dat in Limburg momenteel ongeveer één op de zes werknemers in een kantoor werkt. Tabel 4.1 Kantorenvraag Limburg Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m 2 vvo) (1.000) (%) (m 2 vvo) 1996 1 61 13 24,9 1,5 2000 73 14 23,4 1,7 2010 78 15 23,4 1,8 1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheidsgegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Ruimtegebruik per werknemer niet meer afgenomen vanaf 2000 Het gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is afgenomen ten opzichte van 1996. Gemiddeld heeft een kantoorgebruiker 23,4 m 2 vvo in gebruik tegen 24,9 m 2 in 1996. De afname van het ruimtegebruik vindt volledig plaats tussen 1996 en 2000. De markt is krap in die periode, met lage leegstandscijfers, terwijl de kantoorwerkgelegenheid wel fors groeit. Deze groei wordt voor een groot deel in bestaande kantoren opgevangen, waardoor gemiddeld genomen het ruimtegebruik afneemt. Na de eeuwwisseling is, mede door een afgenomen werkgelegenheidsgroei en een ruimer aanbod van nieuwe kantoren, het gemiddeld ruimtegebruik weer iets toegenomen. Deze toename oogt minder groot dan mag worden verwacht. Overaanbod, met een forse toename van de leegstand en een huurprijsdaling, heeft normaal gesproken een positief effect op de kantorenvraag 2. Huurders profiteren, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ook wat meer ruimte in gebruik. Wellicht dat in deze periode ruimtebesparende trends enig tegengewicht hebben geboden. Hierbij kan gedacht worden aan een efficiënter ruimtegebruik door andere werkconcepten. Tevens is in deze periode relatief veel (duurdere) nieuwbouw in gebruik genomen, waardoor organisaties efficiënter zijn gehuisvest. Ook kostenbesparing kan een rol hebben gespeeld. 2 Zie bijvoorbeeld Brounen, D. & Jennen, M. (2009a), Local office rent dynamics. A tale of ten cities. The Journal of real estate finance and economics, 39: 385-402; Brounen, D., P. Hendershott & Jennen, M. (2009b), Asymmetric properties of office rent adjustment. The Journal of real estate finance and economics: 39: 336-358. 24

Differentiatie naar sectoren De gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. De basis voor de sector indeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage E). De vraagsectoren zijn: Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Per sector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeld ruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten over 2010 zijn samengevat in tabel 4.2. Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Overheid en Non-profit het grootst. In de sector werken 30.000 werknemers die opgeteld 727.000 m 2 in gebruik hebben. De sectoren Handel en Industrie en Overheid en Non-profit ontlopen elkaar in omvang niet veel. De sector Banken en Verzekeraars is de kleinste sector, met een ruimte in gebruik van 120.000 m 2. Deze sector heeft met 46% wel het hoogste percentage kantoorgebonden werkgelegenheid. Tabel 4.2 Kantorenvraag Limburg naar sectoren, 2010 Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000 m 2 vvo) (1.000) (%) (m 2 vvo) Handel en Industrie 27 11 21,7 590 Zakelijke en ICT dienstverlening 14 22 27,3 384 Banken en verzekeraars 6 46 19,3 120 Overheid en Non-profit 30 18 24,1 727 Totaal 77 15 23,4 1.821 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Analyses op pandniveau Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 op gebouwniveau bekend hoeveel mensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) van deze werkgelegenheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA werkgelegenheidscijfers en cijfers over de kantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en het aandeel kantoorwerkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar te koppelen. Deze koppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten en welke economische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte methodiek, zie bijlage F. 25

4.3 Vraagraming De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografie en werkgelegenheid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers. De demografische ontwikkeling is het vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in figuur 4.1). De demografische ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming van de kantorenvraag volgt. Beroepsbevolking en werkgelegenheid krimpt vooral na 2020 De totale werkgelegenheid is tussen 1996 en 2010 ongeveer gelijk gebleven. Tot 2000 is sprake geweest van groei, na de eeuwwisseling krimpt de werkgelegenheid licht. De oorzaak is vooral conjunctureel, waar een periode van hoogconjunctuur wordt gevolgd door een recessie. Figuur 4.2 laat vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op de steekjaren 2020 en 2040. De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgen van de recente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de figuur tot uitdrukking. Onder invloed van de demografische ontwikkeling gaat de groei van de beroepsbevolking afvlakken. Voor deze verwachte demografische ontwikkeling wordt aangesloten bij het CBS. In Limburg is sprake van een geleidelijk krimpende beroepsbevolking. Na 2020 zal de krimp naar verwachting versnellen. De beschikbare beroepsbevolking neemt naar verwachting af van 582.000 in 2010 naar 563.000 in 2020 en 431.000 in 2040. De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maar beide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking is werkloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten de regio. De trends zijn echter gelijk. Figuur 4.2 Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Limburg, 1996-2010 en steekjaren 2020/2040, aantal personen 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 Totale bevolking (15-75 jaar) Beroepsbevolking (15-75 jaar) Werkgelegenheid (15-75 jaar) - 1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040 Bron: CBS, CPB, EIB 26

Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit tot 2020 De geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt. Het aantal kantoorbanen neemt echter sterker toe dan de totale werkgelegenheid. De dienstensector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatief snel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses rekening gehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid. Het aantal kantoorbanen neemt naar verwachting toe van 78.000 in 2010 tot 82.000 in 2020. Na 2020 neemt de kantoorhoudende werkgelegenheid af naar 67.000 (zie tabel 4.3). Tabel 4.3 Kantorenvraag Limburg, 2010-2040 Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m 2 vvo) (1.000) (%) (m 2 vvo) 2010 78 15 23,4 1,8 2020 82 16 23,4 1,9 2040 67 17 23,4 1,6 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Aantal kantoorbanen bepalend voor ruimtebehoefte Het aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefte aan m 2 kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtegebruik van kantoorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebesparende als ruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is geen aanleiding gevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in het ruimtegebruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan grotendeels bepaald door het aantal kantoorbanen. Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag de komende jaren met 1,9 miljoen m 2 in 2020 ongeveer gelijk blijven. In 2040 bedraagt de ruimtevraag 1,6 miljoen m 2. 27

Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingt organisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structurele trends een rol, zoals een ontwikkeling als het nieuwe werken (HNW). Steeds verdergaande ICT-faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsgebonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken. De dalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mate ook uit de empirie. Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ook sprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van de beroepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogere ruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend als het nieuwe werken niet per definitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaak bespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals vergaderruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwege deze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruik gerekend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ook verkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordt doorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen (hoofdstuk 6). Groei binnen sectoren ongelijk De ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Kantorensectoren als de Zakelijke en ICT dienstverlening en de Banken en Verzekeraars blijven een redelijke behoefte aan kantoorruimte houden, met in de dienstverlening een lichte groei tot 2020. Ook de Overheid en Non-profit blijft relatief veel kantoorruimte vragen. De sterkste afname in de kantoorbehoefte kent de sector Handel en Industrie (figuur 4.3). Figuur 4.3 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040, 1.000 m 2 900 800 700 600 500 400 300 200 Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars 100-1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040 Bron: CBS, CPB, EIB 28

Werkgelegenheidsraming per sector Voor het verdelen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020/2040 over de vraagsectoren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO ramingen uit 2006. Op basis van de groeicijfers per sector uit het Transatlantic Market scenario is het aandeel van elke sector in de economie in 2020 en 2040 bepaald. Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP regio aansluit bij de historische ontwikkeling van de sectoren in de regio s. Voor de zorg onderdeel van Overheid en Non-profit is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals geschetst in Vier toekomstscenario s voor overheid en zorg van het CPB. Deze waren in lijn met de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegenheid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar. Raming naar segmenten De raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de marktsegmenten. De historische verdeling van de vraagsectoren over de marktsegmenten en de daarin gesignaleerde trends worden gebruikt om de vraag ook in de toekomst naar segmenten te kunnen verdelen (tabel 4.4). De vraag binnen een locatietype is naar prijsklassen verdeeld met het uitgangspunt dat de verdeling tussen A:B neerkomt op ongeveer 50:50. Deze verdeling blijft niet constant. De belangrijkste verschuiving in de toekomst treedt op doordat sectoren ten opzichte van elkaar in omvang veranderen. De verwachte krimp in de Handel en Industrie gaat bijvoorbeeld ten koste van de ruimtevraag in het formele B-segment. De in eerste instantie nog groeiende Overheid en Non- Profit (zorgsector) leidt tot meer vraag naar overige (B) en centrale (A- en B-) locaties. Tabel 4.4 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, 1.000 m 2 2010 2020 2040 Centraal A 295 312 255 B 290 310 271 Overig A 269 285 225 B 284 303 265 Formeel A 375 390 307 B 324 340 262 Totaal 1.837 1.940 1.585 Bron: Bak, EIB 29

30

5 Confrontatie tussen vraag en aanbod De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegenheidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is de aanbodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachte invloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analyses van vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiek verkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan. 5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen. Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag en aanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1), wordt duidelijk dat de marktverhoudingen in de hogere segmenten zullen verkrappen. Wanneer geen nieuwbouw wordt toegevoegd, zullen hier tekorten ontstaan. Aan de onderkant van de markt is echter sprake van een ruime vraag-aanbodverhouding. Hier komen de prijzen onder druk om extra gebruikers te trekken. De segmenten gaan met elkaar concurreren. Tabel 5.1 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, 1.000 m 2 2010 2020 2040 Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Centraal A 323 295 28 292 312-20 239 255-16 B 323 290 33 347 310 37 358 271 87 Overig A 298 269 29 252 285-33 180 225-45 B 298 284 14 335 303 32 345 265 80 Formeel A 398 375 23 325 390-65 217 307-90 B 398 324 74 444 340 104 441 262 179 Bron: Bak, EIB Model rekent marktverhoudingen door De toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend. Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraag blijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op: 1. Leegstand 2. Kantoorruimte in gebruik 3. Nieuwbouwvraag 4. Transformaties 5. Prijzen 31

Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.2. De resultaten voor de leegstand, kantoorruimte in gebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht. In paragraaf 5.2 volgt een toelichting op de verwachte prijsontwikkeling. Tabel 5.2 Modeluitkomsten, Limburg, 2010, 2020 en 2040, 1.000 m 2 Bron: EIB 2010 2020 2040 1 1.000 m 2 1.000 m 2 1.000 m 2 Kantorenvoorraad, in dat jaar 2.038 2.183 1.959 Kantoorruimte in gebruik 1.837 2.074 1.722 Nieuwbouwvraag vanaf 2010-188 308 Transformatie vanaf 2010 - - 100 Leegstand, in dat jaar 201 (10%) 154 (7%) 524 ( 27%) - waarvan courant overaanbod 99 ( 5%) 0 (0%) 140 ( 7%) - waarvan incourant 0 ( 0%) 44 (2%) 286 (15%) Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010 0% -32% -40% 1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bij elkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode vanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040 1 Toelichting op de leegstandsraming De leegstand neemt af van 10% in 2010 tot 7% in 2020. In 2040 wordt een leegstand geraamd van 27%. In deze leegstandsraming is nader onderscheid gemaakt naar type leegstand. De gepresenteerde totale leegstand in de tabel bestaat uit een frictieleegstand, overaanbod en een incourante voorraad. Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bij deze leegstand in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentage onder deze 5%. Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regio s buiten de Randstad komt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is leegstand die in theorie nog geschikt is voor gebruik, oftewel courant overaanbod. Ook in de provincie Limburg is er in 2040 een courant overaanbod van 7%. In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantoren raken geleidelijk technisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkomsten is dit gepresenteerd als incourante voorraad. De incourante voorraad is in de tabel ook onderdeel van de totale leegstand. In de praktijk hoeft dit echter geen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnen worden gesloopt, herbestemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting 15% van de voorraad incourant raken. 2 Kantorenvraag Limburg neemt tot 2020 licht toe om daarna af te nemen De kantorenvraag neemt tot 2020 nog toe. De kantoorruimte in gebruik neemt toe van 1,8 naar 2,0 miljoen m 2. Deels komt deze groei voort uit de verwachte werkgelegenheidsgroei in de kantorenmarkt. Daarnaast wordt rekening gehouden met een verwachte prijsdaling in de kantorenmarkt. De lagere prijzen zullen gebruikers ertoe verleiden wat extra ruimte in gebruik te nemen. De vraag is prijselastisch 3. Na 2020 neemt de kantoorhoudende werkgelegenheid af, waardoor ook het ruimtegebruik afneemt en in 2040 uitkomt op 1,7 miljoen m 2. 3 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, een prijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag. 32