Kantorenmonitor Limburg 2012

Transcriptie

1 Kantorenmonitor Limburg 2012 De Limburgse kantorenmarkt in beeld

2

3 Colofon Provincie Limburg Postbus MA Maastricht Tel.: +31 (0) Fax.: +31 (0) Internet: Limburglaan GA Maastricht drs. R.J.P.J.B. Creemers Provincie Limburg, afd. Economische Zaken Etil BV Postbus BA Maastricht Tel.: +31 (0) Fax.: +31 (0) Internet: Wilhelminasingel 68C 6221 BK Maastricht Roger Vaessens Sandra van de Ven Bronverantwoording: - BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) - WOZ-monitor Limburg (monitor Waarde Onroerend Zaken) - VRL (Vestigingenregister Limburg) - BOG-monitor Limburg (monitor Bedrijfsonroerendgoed) Publicatiedatum: 16 augustus 2013

4

5 VOORWOORD De Provincie Limburg heeft in het kader van haar ruimtelijk-economische regiefunctie de nieuwe taak om de programmering en planning van kantoren en kantoorlocaties te sturen. De benodigde beleidslijnen wil de provincie uitvoeren in samenspraak met de vijf belangrijkste Limburgse kantorensteden, te weten: Venlo, Roermond, Sittard-Geleen, Heerlen en Maastricht. Daartoe is inzicht nodig in de kantorenvoorraad in Limburg en welke ontwikkelingen in die voorraad optreden. Naast inzicht in de aanbodzijde is het voor een totaalbeeld van het functioneren van de kantorenmarkt ook noodzakelijk dit met de marktdynamiek aan de vraagzijde te completeren. Dit is in deze monitor gedaan aan de hand van opnamecijfers, zijnde gegevens over het afsluiten van koop- en huurcontracten in bestaande bouw dan wel nieuwbouw. De basisgegevens voor het monitoren van de kantorenvoorraad in Limburg zijn samengebracht in de 'Kantorenmonitor Limburg'. Deze monitor is in 2012 door Etil ontwikkeld en in het voorjaar van 2013 voor het eerst samengesteld; het betreft zodoende een eerste nulmeting. In het kader van de kantorenmonitor is een vastgoedregister opgebouwd; het zogenaamde 'Kantorenregister Limburg'. Dit register betreft een compleet bestand van het kantoorvastgoed op adresniveau in Limburg. Tevens is de dynamiek aan de aanbod- en vraagzijde van de provinciale kantorenmarkt in beeld gebracht en zijn aspecten zoals voorraadontwikkeling, marktdynamiek en vestigingskenmerken in de monitor opgenomen en in de voorliggende rapportage geanalyseerd, beeldend ondersteund met grafieken en tabellen. Op basis van deze eerste nulmeting is de komende jaren een jaarlijkse herijking en vergelijking van de Limburgse kantorenmarkt mogelijk. Het kantorenregister is tot stand gekomen op basis van de landelijke BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) en drie door Etil ontwikkelde inhoudelijke provinciale monitors: de WOZ-monitor (monitor Waarde Onroerend Zaken), het Vestigingenregister Limburg (bedrijvenregister) en de BOG-monitor (aanbodmonitor zakelijk vastgoed). Deze bronnen vormen niet alleen de input voor de afbakening en gegevensinhoud van het kantorenregister, maar liggen ook ten grondslag aan de voorliggende monitorrapportage. De rapportage 'Kantorenmonitor Limburg' is op een korte en bondige wijze vorm gegeven, waarbij wordt ingegaan op de kantorenvoorraad in de provincie en in de vijf Limburgse kantoorsteden en de te onderscheiden kantorenlocaties in het bijzonder. Daarbij wordt ook gebruik gemaakt van de provinciale monitor werklocaties (REBIS) en de Etil-monitor 'Centrumgebieden in Kaart' (CiK), zodat een geïntegreerd en compleet beeld van de provinciale kantorenmarkt geschetst kan worden. Zo wordt niet alleen inzicht verkregen in de groot- en kleinschalige kantorenvoorraad, maar ook in het aanwezige kantooraanbod (als indicatie van leegstand), de marktdynamiek en de kantoorwerkgelegenheid op diverse ruimtelijke schaalniveaus en vestigingsmilieus. 1

6 2

7 INHOUD VOORWOORD 1 INHOUDSOPGAVE 3 SAMENVATTING 5 INLEIDING 9 Rapportage Kantorenvastgoed Limburg 9 Kantorenregister Limburg 9 1 KANTORENVOORRAAD 11 Provinciale kantorenvoorraad 12 Kantoorsteden 14 Kantoorlocaties 15 Indicatieve leegstand 16 2 NIEUWBOUW EN SLOOP 19 Nieuwbouw 20 Sloop 21 3 AANBOD VAN KANTOORRUIMTE 23 Aanbodontwikkeling 24 Samenstelling 25 Kantoorsteden 26 Kantoorlocaties 27 Vraagprijzen 28 4 VRAAG NAAR KANTOORRUIMTE 29 Vraagontwikkeling 30 Samenstelling 31 Kantoorsteden 32 Kantoorlocaties 33 5 KANTOREN; BEDRIJVEN EN WERKGELEGENHEID 35 Kantoorvestigingen 36 Werkgelegenheid in kantoren 37 BIJLAGEN 39 Kantorenvoorraad regio's en gemeenten 40 Kantoorsteden en kantoorlocaties 41 Kantoorparken 42 Bronregisters 43 Onderzoeksverantwoording 44 3

8 4

9 SAMENVATTING De Limburgse kantorenmarkt; 'de rode lijn' Hoewel in Limburg een aantal grotere landelijke kantoorgebruikers (zoals CBS, APG en Vodafone) zijn gevestigd, is de Limburgse kantorenmarkt vooral regionaal van aard. De kantorenmarkt is grotendeels geconcentreerd in de vijf kantoorsteden, te weten; Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Venlo en Roermond. Van de in totaal 2,7 mln vierkante meter kantoorruimte in Limburg is 67% hier te vinden. De kantorenmarkt in de rest van Limburg is voor het overgrote deel lokaal van aard. De regionale (en lokale) aard van de Limburgse kantorenmarkt uit zich ook in het feit dat een groot deel van de kantorenvoorraad kleinschalig van aard is; bijna driekwart van de kantoorobjecten heeft een omvang van minder dan 500 m² vvo. De Limburgse kantorenmarkt wordt dan ook grotendeels bepaald door het midden- en kleinbedrijf. Dit is ook in de vraag naar kantoorruimte te zien; zo lag eenderde van de vraag vorig jaar tussen m² vvo. Na jaren van voorspoed is de laatste jaren sprake van een vastgoedcrisis, welke zich ook op de kantorenmarkt uit. Alhoewel de kantorenmarkt landelijk gezien met name in de Randstad is geconcentreerd, heeft de (vastgoed)crisis ook invloed op de Limburgse kantorenmarkt. In de jaren negentig en in het eerste decennium van de 21ste eeuw werden gemiddeld jaarlijks bijna 60 kantoorobjecten, oftewel m² vvo aan de kantorenvoorraad toegevoegd. In deze periode was in Limburg, zoals ook landelijk, sprake van een snel groeiende kantorenmarkt. Ter vergelijking in de periode werden jaarlijks gemiddeld circa 40 kantoorobjecten ( m² vvo) aan de markt toegevoegd. In de afgelopen jaren is de nieuwbouw echter nagenoeg tot stilstand gekomen. Zo werd in 2012 'slechts' m² vvo aan de kantorenvoorraad toegevoegd. De vastgoedcrisis uit zich ook in de snel toenemende leegstand. Eind 2012 staat ruim m² vvo leeg in Limburg oftewel 13% van de totale kantoorruimte. Dit is nagenoeg een verdubbeling sinds het begin van de crisis in Deels is de leegstand incourant, zo wordt 40% van de op de Limburgse kantorenmarkt aangeboden kantoorobjecten al langer dan twee jaar aangeboden. In 2008 bedroeg dit percentage nog 32%. De verwachting is dan ook dat dit percentage de komende jaren nog verder zal toenemen en zodoende ook de incourantheid van een deel van de aangeboden kantoorruimte. Voor dit deel van de kantorenmarkt is in de komende jaren een transformatieopgave nagenoeg onvermijdelijk. De vastgoedcrisis uit zich tenslotte ook bij de kantoorgebruikers. Alhoewel het aantal kantoorgebruikers nog wel toe neemt, was in de periode sprake van een afname van de werkgelegenheid bij deze bedrijven van kantoorbanen (-1,5%). Deze afname was zelfs iets groter dan de gemiddelde werkgelegenheidsafname in Limburg (-1,3%). De conclusie is dan ook gerechtvaardigd dat het niet alleen met de landelijke kantorensector, maar dat het ook met de Limburgse kantorensector niet goed gaat. Een grotere sturing van de kantorenmarkt lijkt dan ook noodzakelijk. De Provincie Limburg en de vijf Limburgse kantoren - steden hebben dan ook een gezamenlijke verantwoordelijkheid om meer sturing te geven aan de Limburgse kantorenmarkt. De voorliggende kantorenmonitor biedt hiervoor een eerste startpunt en basis voor het vormgeven van een provinciaal en regionaal kantorenbeleid. De belangrijkste conclusies over de Limburgse kantorenmarkt zijn hieronder per onderdeel beknopt weergegeven, waarbij wordt ingegaan op de stand van zaken per en de ontwikkelingen in Kantorenvoorraad Limburg telde eind vorig jaar bijna kantoorobjecten met een omvang van 2,7 miljoen vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte (vvo). Het overgrote deel (74%), bestaat uit kleinschalige kantoren (< 500m²). Het grootste deel van de verhuurbare vloeropppervlakte betreft het grootschaligere aanbod, groter dan 500 m² (80%). De kantorenvoorraad betreft de voorraad aan kantoorrruimte van die vastgoedobjecten die als hoofdfunctie een kantoorfunctie hebben. Kantoorruimten in andersoortig vastgoed is zodoende in de kantorenvoorraad buiten beschouwing gelaten. 5

10 Een groot deel van het Limburgse kantoorvastgoed, circa 1,8 miljoen m² vvo, is te vinden in de vijf Limburgse kantoorsteden die de Limburgse kantorenmarkt domineren (Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Venlo en Roermond). Circa tweederde van het kantorenvastgoed in Limburg is er geconcentreerd. Maastricht en Heerlen steken boven de overige gemeenten uit, hier is respectievelijk 21 en 17% van de Limburgse kantorenvoorraad (vvo) te vinden. Deze gemeenten worden op afstand gevolg door Sittard-Geleen, Venlo en Roermond met ieder 10% van het kantooroppervlak in Limburg binnen hun gemeentegrenzen hebben. In Limburg worden verschillende soorten kantoorlocaties onderscheiden, te weten; stadscentra, stationsgebieden en kantoorparken. Circa 21% van het aantal kantoorbjecten en 36% van het Limburgse kantorenmetrage bevindt zich op een van deze formele kantoorlocaties. De grootschalige voorraad is grotendeels hier te vinden. Zo is bijna een kwart van de provinciale kantorenvoorraad, m² vvo, te vinden op de kantoorparken. Qua aantal kantoorobjecten bevindt zich echter 79% buiten een van de formele kantoorlocaties. Het betreft veelal de kleinere kantoorobjecten. Verder opvallend is het grote aandeel kantoorobjecten op bedrijventerreinen. Om de leegstand 'indicatief' in beeld te kunnen brengen, wordt uitgegaan van die objecten die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoorobjecten zijn gedefinieerd en die op de markt voor verhuur/verkoop worden aangeboden. Op te merken is dat het een deel betreft van de aangeboden kantoorruimten. Een deel van de aangeboden kantoorruimten wordt namelijk aangeboden in andersoortig vastgoed, bijvoorbeeld kantoorruimte in logistiek vastgoed en /of fabriekspanden. Circa 21% van de kantoorruimte is in niet-kantoorvastgoed te vinden. Daarnaast bestaat er ook verborgen leegstand; dat wil zeggen niet in gebruik zijnde kantorenvastgoed dat niet op de markt wordt aangeboden en daardoor ook niet 'officieel' bekend is. Zo is een deel van het kantorenvastgoed van APG in Heerlen en het DSM in Sittard momenteel niet in gebuik. Het betreft zodoende een indicatieve leegstand. Deze indicatieve leegstand bedroeg eind 2012 circa 13%. Dat wil zeggen dat 13% van de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) van het Limburgse kantoorvastgoed werd aangeboden. Indien wordt gekeken naar de vijf Limburgse kantoorsteden, staat relatief veel kantoorvastgoed leeg in de Roermond (17%) en Maastricht (15%). Opmerkelijk is het hoge leegstands- percentage in de gemeente Kerkrade (26%). Dit is grotendeels te verklaren doordat op de Rodaboulevard in het verleden grootschalig kantoorvastgoed is gerealiseerd, dat sinds de oplevering leeg staat. Nieuwbouw en sloop In 2012 is ruim m² vvo aan nieuw kantoorvastgoed opgeleverd; dit is gelijk aan een toename van de kantorenvoorraad van 0,8%. Het betrof onder andere de nieuwbouw van twee grootschalige kantoorobjecten in de gemeente Venlo, te weten; Villa Flora ( m² vvo) op het Floriade terrein en Trencadis (5.900 m² vvo) aan de A73. Daarentegen is m² vvo vorig jaar gesloopt; hetgeen een afname van 0,2% betekent. Zo is bij de luchthaven Maastricht-Aachen Airport in de gemeente Beek het voormalige MUAC-gebouw aan de Horsterweg gesloopt (2.400 m²). Per saldo is de kantorenvooraad in Limburg in 2012, als gevolg van nieuwbouw en sloop, met circa m² vvo toegenomen, hetgeen gelijk is aan groei van 0,6%. Aanbod kantoorruimte Eind 2012 werden 777 kantoorruimten met m² aan verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) aangeboden op de Limburgse kantorenmarkt. Op te merken is dat hierin ook kantoorruimten zijn opgenomen in niet-kantoorvastgoed, zoals kantoorruimten in logistiek/industriële panden. Het aanbod is in 2012 met 8,5% oftewel met m² toegenomen, hetgeen minder is dan in 2011 (+15,3%). Daarmee is het aanbod sinds begin van de meting in 2005 meer dan verdubbeld. 6

11 Het grootste deel van de aangeboden kantoorruimten is te vinden bij vastgoedobjecten tussen 100 en 500 m² vvo. Ruim de helft van het aanbod valt in deze grootteklasse. Dit komt overigens overeen met het aandeel in de voorraad als geheel. Een groot deel van de aangeboden kantoorruimten staat al langer te huur /koop; zo wordt circa 40% van het aanbod al langer dan twee jaar aangeboden. Het is de vraag of deze vastgoed - objecten nog aansluiten bij de behoefte van de kantoorgebruiker. Een groot deel van het aangeboden kantoorvastgoed (56%) stamt namelijk van voor De gemiddelde vraagprijs in 2012 voor kantoorruimten bedroeg 109. Daarmee is de vraagprijs ten opzichte van een jaar eerder gelijk gebleven. De vraagprijs in Maastricht ligt met 133 beduidend hoger dan in de overige vier kantoorsteden, waar de prijs tussen 96 en 111 ligt. Vraag naar kantoorruimte In 2012 werden 286 kantoorruimten met m² aan verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) door de markt opgenomen. De opname in 2012 is daarmee iets groter dan in 2011 (+1,6%). Het aantal verhuurde/verkochte kantoorruimten lag echter wel duidelijk lager dan een jaar eerder. In 2012 werden bijna 6,8% minder objecten door de markt opgenomen dan het jaar er voor. Het grootste deel van de opgenomen kantoorruimten betrof kantoorruimten tussen 100 en 500 m² vvo. Het spreekt voor zich dat het grootste deel van de opname plaats vond in de vijf Limburgse kantoorsteden. Zo werd vorig jaar in Maastricht m² kantoorruimte opgenomen. Op de tweede en derde plaats staan Venlo en Sittard-Geleen, met respectievelijk en m² vvo. De opname in Heerlen bleef vorig jaar met m² achter. Kantoren; bedrijven en werkgelegenheid In april 2012 bevonden zich in Limburg circa kantoorvestigingen. Dit is iets meer dan het jaar er voor (+1,7%). Bijna 19% van de kantoorvestigingen in Limburg is in Maastricht te vinden. Deze gemeente is dan ook dé kantorenstad in Limburg. Bij bedrijven die zijn gevestigd in een kantoorpand zijn in 2012 ruim personen werkzaam. Daarmee betreft 19% van de totale werkgelegenheid in Limburg, de zogenaamde kantoorwerkgelegenheid. De kantoorwerkgelegenheid is tussen 2011 en 2012 met circa arbeidsplaatsen afgenomen, hetgeen gelijk is aan een afname van 1,5%. Vooral in de Westelijke Mijnstreek en in iets mindere mate Maastricht & Mergelland nam de kantoorwerkgelegenheid relatief sterk af. 7

12 8

13 Inleiding Rapportage Kantorenmonitor Limburg 'Kantorenmonitor Limburg' is de jaarlijkse monitorrapportage betreffende de ontwikkeling van het aanbod en vraag naar kantoorvastgoed in Limburg. De voorliggende rapportage betreft een eerste monitorrapportage, welke naar verwachting jaarlijks wordt geactualiseerd. In de rapportage worden de ontwikkelingen met betrekking tot het Limburgse kantoorvastgoed geanalyseerd. De basisgegevens zijn afkomstig van een viertal seperate registraties, te weten: de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), de WOZ-monitor Limburg, de BOG-monitor Limburg en het Vestigingenregister Limburg (VRL). De BAG is als basis gebruikt, waar de andere drie monitorsystemen aan zijn gekoppeld. De Provincie Limburg verleende in het najaar van 2012 aan Etil de opdracht om deze monitor voor het eerst uit te voeren. Het betreft zodoende een nul-meting. De monitorresultaten zijn in de voorliggende rapportage geanalyseerd. Daarbij wordt bijzondere aandacht besteed aan de vijf Limburgse kantoorsteden; Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Venlo en Roermond. Deze eerste rapportage 'Kantorenmonitor Limburg 2012' gaat in op de stand van zaken per en de ontwikkelingen in Het kantorenregister Limburg De basis van de monitor vormt het 'Kantorenregister Limburg'. In dit register is aan de hand van de bovengenoemde vier bronregisters het kantorenvastgoed in Limburg op adresniveau afgebakend, waarbij de inhoudelijke gegevens uit de vier seperate registers in het kantorenregister zijn opgenomen. Zo zijn voor ieder kantoorobject gegevens over het bouwjaar, de leegstand, de bruto en verhuurbare vloeroppervlakte (bvo en vvo in m²), de locatie, het gebruik (bedrijfsvestigingen), de werkgelegenheidsomvang en het aanbod bekend. Het kantorenregister is daarmee dé bron voor informatie over het Limburgse kantorenvastgoed. In het register is ook de ligging van de kantoorobjecten nader afgebakend. Daarbij is gebruik gemaakt van geografische afbakeningen zoals deze worden gehanteerd in tweetal andere monitors : REBIS en Centrumgebieden in Kaart (CiK). REBIS is de provinciale monitor betreffende de werklocaties in Limburg. In opdracht van de Provincie Limburg brengt Etil sinds 1978 in samenwerking met terreinbeheerders de ontwikkelingen op de Limburgse werklocaties in beeld. Daarbij gaat het om bedrijventerreinen en stedelijke dienstenterreinen (grootschalige retail- en kantoorparken). In deze monitor worden alle terreinen op kavelniveau op kaart geregistreerd en gemonitord. Naast de ligging op bedrijventerreinen en kantoorparken is ook de ligging in stadscentra en stationsgebieden relevant. Hiervoor is gebruik gemaakt van het door Etil ontwikkelde geografisch informatiesysteem 'Centrumgebieden in Kaart' (CiK). Hierin zijn de stadscentra en stationsgebieden afgebakend. De stadscentra betreffen de centra van de zeven stedelijke gemeenten in Limburg (Maastricht, Heerlen, Sittard, Venlo, Roermond, Weert en Venray). Bij de stationsgebieden wordt uitgegaan van de gebieden rondom stations met een intercity aansluiting (Maastricht, Heerlen, Sittard, Roermond, Venlo en Weert). In de rapportage zijn de cijfers zo veel mogelijk uitgesplitst voor de vijf kantoorsteden, te weten : Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond en Venlo. Dit zijn gemeenten in Limburg met een (boven-)regionale kantoorfunctie. 9

14 10

15 Kantorenmonitor Limburg kantorenvoorraad 1 Omvang kantorenvoorraad in Limburg Limburg telde eind vorig jaar bijna kantoorobjecten met een omvang van 2,7 miljoen vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte (vvo). Een groot deel van het Limburgse kantoorvastgoed, circa 1,8 miljoen m² vvo, is te vinden in de vijf Limburgse kantoorsteden die de Limburgse kantorenmarkt domineren (Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Venlo en Roermond). Meer als tweederde van het kantorenvastgoed in Limburg is er geconcentreerd. Maastricht en Heerlen steken boven de overige gemeenten uit, hier is respectievelijk 21 en 17% van de Limburgse kantorenvoorraad (vvo) te vinden. Deze gemeenten worden op afstand gevolg door Sittard-Geleen, Venlo en Roermond die respectievelijk 10, 10 en 9% van het kantooroppervlak in Limburg binnen hun gemeentegrenzen hebben. In Limburg worden verschillende soorten kantoorlocaties onderscheiden, te weten; stadscentra, stationsgebieden en kantoorparken. Circa 21% van het aantal kantoorbjecten en 36% van het Limburgse kantorenmetrage bevindt zich op een van deze formele kantoorlocaties. De grootschalige voorraad is grotendeels hier te vinden. Zo is bijna eenkwart van de provinciale kantorenvoorraad, m² vvo, te vinden op de kantoorparken. Deze kantoorparken zijn met name gelegen in een van de vijf Limburgse kantoorsteden. Vooral in Maastricht (Randwyck: m², Ceramique: m²) en Heerlen (Zeswegen: m², ABP Heerlen: m²) bevinden zich grootschalige kantoorparken. Qua aantal kantoorobjecten bevindt zich echter 79% buiten een van de formele kantoorlocaties. Het betreft veelal de kleinere kantoorobjecten. Verder opvallend is het grote aandeel kantoorobjecten op bedrijventerreinen. Indicatieve leegstand Om de leegstand 'indicatief' in beeld te kunnen brengen, wordt uitgegaan van de vastgoedobjecten die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoorobjecten zijn gedefinieerd en die op de markt voor verhuur/verkoop worden aangeboden. Op te merken is dat het grootste deel betreft van de aangeboden kantoorruimten. Een deel van de aangeboden kantoorruimten wordt namelijk aangeboden in andersoortig vastgoed, bijvoorbeeld kantoorruimte in logistiek vastgoed en /of fabriekspanden; het betreft daarbij circa 21% van de aangeboden kantoorruimte. Daarnaast moet opgemerkt te worden dat niet al de aangeboden kantoorruimte daadwerkelijk leeg staat, maar pas op afzienbare termijn vrij komt. Ook wordt niet al het leegstaand kantoorvastgoed op de markt aangeboden (verborgen leegstand). Zeker bij grotere bedrijven kan het voorkomen dat een deel van het vastgoed leeg staat. Zo is bij de kantoren van het APG in Heerlen en van DSM in Sittard een deel van het kantoorvastgoed niet in gebruik en wordt ook niet op de markt aangeboden. Per saldo is de schatting dat de leegstand eerder wordt onderschat dan overschat. Het betreft zodoende een indicatieve leegstand. De indicatieve leegstand bedroeg eind 2012 circa 13%. Dat wil zeggen dat 13% van de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) van het Limburgse kantoorvastgoed werd aangeboden. Indien in het bijzonder wordt gekeken naar de vijf Limburgse kantoorsteden, staat relatief veel kantoorvastgoed leeg in de gemeenten Roermond (17%) en Maastricht (15%). Opmerkelijk is het hoge leegstandspercentage in de gemeente Kerkrade (26%). Dit is grotendeels te verklaren doordat op de Rodaboulevard in het verleden grootschalig kantoorvastgoed is gerealiseerd, dat sinds de oplevering leeg staat. Ook in de gemeenten Bergen en Valkenburg is de leegstand relatief hoog; de omvang van het kantoorvastgoed is echter in deze gemeenten in absolute zin beperkt. 11

16 Kantorenvoorraad provinciale kantorenvoorraad Kantorenvoorraad naar regio, aantal objecten Kantorenvoorraad naar regio, vvo in m² Aantal In % VVO In % Noord-Limburg % Midden-Limburg % Zuid-Limburg % waarvan: Westelijke Mijnstreek % Parkstad Limburg % Maastricht en Mergelland % Anders % Noord-Limburg % Midden-Limburg % Zuid-Limburg % waarvan: Westelijke Mijnstreek % Parkstad Limburg % Maastricht en Mergelland % Anders % Totaal % Totaal % vvo = verhuurbare vloeroppervlakte Kantorenvoorraad naar grootteklasse vvo, aantal objecten verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) in m² Aantal In % VVO In % Klein < 50 m² 360 9% % m² % % m² % % m² % % Subtotaal % % Middel m² % % m² 344 8% % Subtotaal % % Groot m² 137 3% % m² 49 1% % m² e.m. 29 1% % Subtotaal 215 5% % Totaal % % Kantorenvoorraad naar grootteklasse vvo, aantal objecten Kantorenvoorraad naar grootteklasse vvo, vvo in m² < 500 m² 74,3% m² 12,0% m² 8,4% m² 3,3% m² 1,2% m² e.m. 0,7% Totaal: 100,0% < 500 m² 20,1% m² 12,7% m² 20,1% m² 16,8% m² 12,1% m² e.m. 18,2% Totaal: 100,0% 12

17 Kantorenvoorraad provinciale kantorenvoorraad Kantorenvoorraad naar bouwjaar, aantal objecten Kantorenvoorraad naar bouwjaar, vvo in m² Aantal In % VVO In % < % % % % % % % 2010 en jonger 44 1% Onbekend 40 1% Totaal % < % % % % % % % 2010 en jonger % Onbekend % Totaal % vvo = verhuurbare vloeroppervlakte Kantorenvoorraad naar bouwjaar, aantal objecten Kantorenvoorraad naar bouwjaar, vvo in m² < ,4% ,9% ,6% ,7% ,5% ,9% ,0% 2010 en jonger 1,1% Onbekend 1,0% Totaal: 100,0% < ,4% ,8% ,9% ,8% ,1% ,4% ,5% 2010 en jonger 2,0% Onbekend 2,0% Totaal: 100,0% Top 15 gemeenten kantorenvoorraad Gemeente Regio Aantal VVO Maastricht Maastricht en Mergelland Heerlen Parkstad Limburg Venlo Noord-Limburg Sittard-Geleen Westelijke Mijnstreek Roermond Midden-Limburg Weert Midden-Limburg Beek Westelijke Mijnstreek Kerkrade Parkstad Limburg Venray Noord-Limburg Landgraaf Parkstad Limburg Stein Westelijke Mijnstreek Leudal Midden-Limburg Horst aan de Maas Noord-Limburg Peel en Maas Noord-Limburg Echt-Susteren Midden-Limburg

18 Kantorenvoorraad kantoorsteden Kantoorsteden en overige gemeenten Kantoorsteden en overige gemeenten Aantal In % VVO in m² In % Maastricht % Sittard-Geleen % Venlo % Heerlen % Roermond 335 8% Overige gemeenten % Totaal % Maastricht % Heerlen % Venlo % Sittard-Geleen % Roermond % Overige gemeenten % Totaal % vvo = verhuurbare vloeroppervlakte Kantoorsteden, vvo in m² Kantoorsteden versus overige gemeenten Maastricht Heerlen 33% Venlo 67% Sittard-Geleen Roermond Kantoorsteden Overige gemeenten Kantoorsteden en overige gemeenten naar grootteklasse vvo, aandeel objecten in % Klein: Middel: Groot: < 500 m² m² m² e.m. Maastricht 71% 20% 9% Heerlen 66% 24% 10% Sittard-Geleen 80% 17% 3% Venlo 71% 25% 5% Roermond 69% 23% 8% Overige gemeenten 77% 19% 3% Totaal 74% 20% 5% Aandeel Kantoorsteden in de regionale kantorenvoorraad Venlo. Noord-Limburg Roermond.. Midden-Limburg Sittard-Geleen... Westelijke Mijnstreek Heerlen... Parkstad Limburg Maastricht... Maastricht en Mergelland 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 14

19 Kantorenvoorraad kantoorlocaties Kantoorlocaties en overige locaties Kantoorlocaties en overige locaties Aantal In % VVO in m² In % Stadscentra 327 8% Stationsgebieden 186 5% Kantoorparken 325 8% Bedrijventerreinen % Overige locaties % Totaal % Stadscentra % Stationsgebieden % Kantorenparken % Bedrijventerreinen % Overige locaties % Totaal % Stadscentra; het betreft de stadscentra van de zeven stedelijke gemeenten in Limburg: Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venlo, Weert en Venray. Stationsgebieden: het betreft locaties bij stations met een Intercity aansluiting, te weten: Heerlen, Maastricht, Sittard, Roermond, Venlo en Weert. Kantoorlocaties in de kantoorsteden, aandeel vvo in % 9% 8% 46% 4% 33% Maastricht 9% 3% 47% 10% 30% Heerlen 3% 2% 25% 22% 49% Sittard-Geleen 10% 7% 5% 29% 49% Venlo 9% 16% 13% 17% 45% Roermond 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Stadscentra Stationsgebieden Kantoorparken Bedrijventerreinen Overige locaties Kantoorlocaties in kantoorsteden, vvo in m² Maastricht Heerlen Sittard-Geleen Venlo Roermond Stadscentrum Stationsgebied Kantoorparken Bedrijventerreinen Overige locaties Totaal Top 10 kantoorparken, vvo in m² Randwyck (SD) Ceramique (SD) Zeswegen (SD) ABP Heerlen (SD) Kantorenpark Sittard (SD) Kantorenboulevard Heerlen (SD) Kantorenzone Luchthaven (SD) Centrum Noord (SD) Geusselt (SD) Coriopolis (SD)

20 Kantorenvoorraad Indicatieve leegstand Indicatieve leegstand naar regio Indicatieve leegstand naar regio, aandeel in % VVO in m² In % Noord-Limburg ,6% Midden-Limburg ,2% Zuid-Limburg ,0% waarvan: Westelijke Mijnstreek ,3% Parkstad Limburg ,3% Maastricht en Mergelland ,9% Anders ,4% Totaal ,2% Noord-Limburg 17% Midden-Limburg 20% Westelijke Mijnstreek 14% Parkstad Limburg 23% Maastricht en Mergelland 27% Totaal: 100% Indicatieve leegstand: betreft het aanbod op de kantorenmarkt van kantoorvastgoed (per 1 januari 2013), zijnde vastgoedobjecten die in het kader van de voorliggende kantorenmonitor als kantoorvastgoed zijn gedefinieerd. Leegstandspercentage: op basis van verhuurbare vloeroppervlakte Indicatief leegstandspercentage kantoorsteden Indicatief leegstandspercentage kantoorlocaties 18,0 11,1 15,8 Maastricht Heerlen 16,0 14,0 12,0 12,9 15,1 12,7 15,9 12,3 13,0 Sittard-Geleen 10,0 13,9 Venlo 8,0 6,0 17,0 Roermond 4,0 11,3 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 Overige gemeenten 2,0 0,0 Stadscentra Kantoorparken Overige locaties Stationsgebieden Bedrijventerreinen Indicatieve leegstand naar grootteklasse vvo, aantal objecten verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) in m² Aantal In % VVO In % Klein < 50 m² 43 7% % m² 39 7% % m² % % m² % % Subtotaal % % Middel m² % % m² 69 12% % Subtotaal % % Groot m² 39 7% % % % m² m² e.m. 4 1% % Subtotaal 56 10% % Totaal % % 16

21 Kantorenvoorraad Indicatieve leegstand Indicatieve leegstand naar bouwjaar, aantal objecten Indicatieve leegstand naar bouwjaar, vvo in m² Aantal In % VVO In % < % % % % % % % 2010 en jonger 6 1% Onbekend 11 2% Totaal % < % % % % % % % 2010 en jonger % Onbekend % Totaal % vvo = verhuurbare vloeroppervlakte Indicatieve leegstand naar bouwjaar, aantal objecten Indicatieve leegstand naar bouwjaar, vvo in m² < ,1% ,7% ,1% ,3% ,3% ,3% ,3% 2010 en jonger 1,0% Onbekend 1,9% Totaal: 100,0% < ,5% ,3% ,8% ,9% ,1% ,8% ,3% 2010 en jonger 1,9% Onbekend 4,4% Totaal: 100,0% Top 15 gemeenten; indicatieve leegstand, m² vvo en leegstandspercentage Gemeente Regio VVO Leegstandspercentage Maastricht Maastricht en Mergelland ,8% Heerlen Parkstad Limburg ,1% Roermond Midden-Limburg ,0% Venlo Noord-Limburg ,9% Sittard-Geleen Westelijke Mijnstreek ,0% Kerkrade Parkstad Limburg ,1% Weert Midden-Limburg ,0% Venray Noord-Limburg ,4% Beek Westelijke Mijnstreek ,1% Leudal Midden-Limburg ,8% Peel en Maas Noord-Limburg ,3% Landgraaf Parkstad Limburg ,2% Echt-Susteren Midden-Limburg ,1% Stein Westelijke Mijnstreek ,1% Valkenburg aan de Geul Maastricht en Mergelland ,8% 17

22 18

23 Kantorenmonitor Limburg nieuwbouw en sloop 2 Op basis van gegevens uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) is de nieuwbouw en sloop van kantoorvastgoed in Limburg bepaald. Hieruit blijkt dat in Limburg in 2012 nauwelijks kantoorvastgoed is gerealiseerd of is gesloopt. De mutatiegraad (nieuwbouw en sloop ten opzichte van de kantorenvoorraad) bedroeg vorig jaar slechts 0,97%. Een vergelijking met voorgaande jaren is helaas niet mogelijk, omdat deze gegevens voor de voorgaande jaren ontbreken en de voorliggende monitor een eerste nulmeting betreft. De komende jaren zal blijken in hoeverre dit percentage representatief is. Dit geldt overigens ook voor de nieuwbouw- en sloopomvang. In 2012 is ruim m² vvo aan kantoorvastgoed opgeleverd; dit is gelijk aan een toename van de kantorenvoorraad van 0,8%. Het betrof onder andere de nieuwbouw van twee grootschalige kantoorobjecten in de gemeente Venlo, te weten; Villa Flora ( m² vvo) op het Floriade terrein en Trencadis (5.900 m² vvo) aan de A73. Daarentegen is m² vvo vorig jaar gesloopt; hetgeen een afname van 0,2% betekent. Zo is bij de luchthaven Maastricht-Aachen Airport in de gemeente Beek het voormalige MUAC-gebouw aan de Horsterweg gesloopt (2.400 m²). Per saldo is de kantorenvooraad in Limburg in 2012, als gevolg van nieuwbouw en sloop, met circa m² vvo toegenomen, hetgeen gelijk is aan groei van 0,6%. 19

24 Nieuwbouw en sloop nieuwbouw Nieuwbouw kantoorvastgoed in 2012, naar regio Aantal VVO in m² Aandeel in % in % voorraad Aantal VVO Aantal VVO Noord-Limburg % 95% 0,6% 4,1% Midden-Limburg % 5% 0,1% 0,2% Zuid-Limburg % 1% 0,0% 0,0% waarvan: Westelijke Mijnstreek 0 0 0% 0% 0,0% 0,0% Parkstad Limburg % 1% 0,1% 0,0% Maastricht en Mergelland 0 0 0% 0% 0,0% 0,0% Anders % 99% 0,3% 2,1% Totaal % 100% 0,2% 0,8% vvo = verhuurbare vloeroppervlakte Nieuwbouw kantoorvastgoed in 2012, kantoorsteden (vvo in m²) Nieuwbouw kantoorvastgoed in 2012, aandeel kantoorsteden % Venlo ,4% Roermond 950 5,6% Maastricht 0 0,0% Heerlen 0 0,0% Sittard-Geleen 0 0,0% Totaal: ,0% Kantoorsteden 83% Overige gemeenten Nieuwbouw kantoorvastgoed in 2012, naar kantoorlocatie Aantal VVO in m² Aandeel in % in % voorraad Aantal VVO Aantal VVO Stadscentra 0 0 0% 0% 0,0% 0,0% Stationsgebieden 0 0 0% 0% 0,0% 0,0% Kantoorparken 0 0 0% 0% 0,0% 0,0% Bedrijventerreinen % 99% 0,7% 4,3% Overige locaties % 1% 0,1% 0,0% Totaal % 100% 0,2% 0,8% Nieuwbouw kantoorvastgoed in 2012, kantoorobjecten vanaf 500 m² vvo Venlo - Sint Jansweg Venlo - Hulsterweg Oostrum - De Amfoor Roermond - Louis Pasteurweg

25 Nieuwbouw en sloop sloop Sloop kantoorvastgoed in 2012, naar regio Aantal VVO in m² Aandeel in % in % voorraad Aantal VVO Aantal VVO Noord-Limburg % 54% 0,9% 0,6% Midden-Limburg % 5% 0,1% 0,0% Zuid-Limburg % 41% 0,1% 0,1% waarvan: Westelijke Mijnstreek % 41% 0,1% 0,5% Parkstad Limburg % 1% 0,1% 0,0% Maastricht en Mergelland 0 0 0% 0% 0,0% 0,0% Anders % 59% 0,5% 0,3% Totaal % 100% 0,3% 0,2% vvo = verhuurbare vloeroppervlakte Sloop kantoorvastgoed in 2012, kantoorsteden (vvo in m²) Sloop kantoorvastgoed in 2012, aandeel kantoorsteden % 62% Venlo ,0% Roermond ,2% Heerlen 40 1,8% Maastricht 0 0,0% Sittard-Geleen 0 0,0% Totaal: ,0% Centrumgemeenten Overige gemeenten Sloop kantoorvastgoed in 2012, naar kantoorlocatie Aantal VVO in m² Aandeel in % in % voorraad Aantal VVO Aantal VVO Stadscentra 0 0 0% 0% 0,0% 0,0% Stationsgebieden 0 0 0% 0% 0,0% 0,0% Kantoorparken 0 0 0% 0% 0,0% 0,0% Bedrijventerreinen % 41% 0,1% 0,5% Overige locaties % 59% 0,4% 0,3% Totaal % 100% 0,3% 0,2% Sloop kantoorvastgoed in 2012, kantoorobjecten vanaf 500 m² vvo Maastricht-Airport - Horsterweg Venlo - Garnizoenweg Gennep - Zandstraat

26 22

27 Kantorenmonitor Limburg aanbod van kantoorruimte 3 Dit hoofdstuk besteedt aandacht aan het aanbod van kantoorruimte in Limburg; dat wil zeggen het te koop c.q. te huur staand deel van de kantorenvoorraad. De gegevens zijn afkomstig uit de BOG-monitor Limburg van Etil. In deze monitor wordt het aanbod en opname van bedrijfsvastgoed ieder kwartaal gevolgd. Op te merken is dat het aanbod het totaal aan aangeboden kantoorruimte betreft, inclusief het aanbod van kantoorruimten in niet-kantoorvastgoed (bijvoorbeeld kantoorruimten in vastgoedobjecten ten behoeve van logistiek, handel of industrie) (1). Eind 2012 werden 777 kantoorruimten met m² aan verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) aangeboden op de Limburgse kantorenmarkt. Hiermee is het aanbod in 2012 met 8,5% oftewel met m² toegenomen, hetgeen minder is dan in 2011 (+15,3%). Daarmee is het aanbod sinds begin van deze meting in 2005 meer dan verdubbeld. Het grootste deel van de aangeboden kantoorruimten is te vinden bij vastgoedobjecten tussen 100 en 500 m² vvo. Bijna de helft van het aanbod valt in deze grootteklasse. Dit komt overigens overeen met het aandeel in de voorraad als geheel. Het spreekt voor zich dat de meeste aangeboden kantoorruimten te vinden zijn in de vijf kantoorsteden. Zo wordt in Maastricht bijna m² aan kantoorruimte aangeboden, hetgeen gelijk is aan 24% van het provinciale aanbod. In de tweede kantorenstad in Limburg, Heerlen, werd eind 2012 circa m² vvo aan kantoorruimte aangeboden. Een groot deel van de aangeboden kantoorruimten staat al langer te huur /koop; zo wordt circa 40% van het aanbod al langer dan twee jaar aangeboden. Het is de vraag of deze vastgoedobjecten nog aansluiten bij de behoefte van de kantoorgebruiker. Een groot deel van het aangeboden kantoorvastgoed (56%) stamt namelijk van voor De gemiddelde vraagprijs in 2012 voor kantoorruimte bedroeg 109. Daarmee is de vraagprijs ten opzichte van een jaar eerder gelijk gebleven. De vraagprijs in Maastricht ligt met 133 beduidend hoger dan in de overige kantoorsteden waar de prijs tussen 96 en 111 ligt. Ook tussen de verschillende kantoorlocaties zijn er prijsverschillen te zien. Zo ligt de vraagprijs van kantoorruimte op bedrijventerreinen in Limburg gemiddeld bij 95 en in stationsgebieden en kantoorparken respectievelijk bij 124 en Dit wijkt af van de gebruikte definitie in hoofdstuk 1 voor de kantorenvoorraad en (indicatieve) leegstand. Echter op basis van die definitie van enkel het kantorenvastgoed (vastgoed met hoofdfunctie kantoor) geldt het jaar 2012 als nulmeting, waardoor voorraad- en leegstandsontwikkelingen (nog) niet in beeld te brengen zijn. Op basis van de hier gebruikte definitie van kantoorruimte kunnen wel ontwikkelingen worden gepresenteerd. 23

28 Aanbod van kantoorruimte aanbodontwikkeling Aanbodontwikkeling, aantal objecten Aanbodontwikkeling vanaf 2005, aantal objecten Aantal per 31 dec Verandering Abs In % 5,9% 3,3% 13,1% 5,7% jan dec 2012 Aanbodontwikkeling, VVO in m² VVO per 31 dec Verandering Abs. In % 13,5% 1,4% 15,3% 8,5% Aanbodontwikkeling vanaf 2005, VVO in m² jan dec 2012 Aanbod- versus opname-ontwikkeling vanaf 2005, vvo in m² Aanbod Opname 24

29 Aanbod van kantoorruimte samenstelling Aanbod naar grootteklasse per 31 dec 2012 Klasse in m² Abs. Aantal objecten VVO-totaal in m² In % Abs. In % < % % % % % % % % % % % % > % % Onbekend 32 4% 0 0% Totaal % % Aanbod naar regio per 31 dec 2012 Aantal objecten VVO in m² Abs. In % Abs. In % Noord-Limburg % % Midden-Limburg % % Zuid-Limburg % % waarvan: Westelijke Mijnstreek % % Parkstad Limburg % % Maastricht & Mergelland % % Anders % % Totaal % % Top 15 aanbod gemeenten per 31 dec 2012 VVO in m² Aanbod: VVO in m² naar startjaar aanbod per 31 dec 2012 Maastricht Heerlen Roermond Venlo Sittard-Geleen Kerkrade Weert Venray Beek Peel en Maas Echt-Susteren Leudal Bergen (L) Voerendaal Landgraaf ,9% ,7% ,8% ,0% ,3% ,2% ,6% ,3% ,8% ,7% ,7% Totaal: ,0% 25

30 Aanbod van kantoorruimte kantoorsteden Aanbod kantoorsteden, per 31 dec 2012 Aantal objecten VVO in m² Abs. In % Abs. In % Maastricht % % Heerlen 75 10% % Sittard-Geleen % % Venlo 97 12% % Roermond 76 10% % Overige gemeenten % % Totaal % % Aanbodontwikkeling kantoorsteden, vanaf januari Maastricht Heerlen Sittard-Geleen Venlo Roermond Overige gemeenten 26

31 Aanbod van kantoorruimte kantoorlocaties Aanbod kantoorlocaties, per 31 dec 2012 Aantal objecten VVO in m² Abs. In % Abs. In % Stadscentra 77 10% % Stationsgebieden 47 6% % Kantoorparken 73 9% % Bedrijventerreinen % % Overige locaties % % Totaal % % Stadscentra; het betreft de stadscentra van de zeven stedelijke gemeenten in Limburg: Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venlo, Weert en Venray). Stationsgebieden: het betreft locaties bij stations met een Intercity aansluiting, te weten: Heerlen, Maastricht, Sittard, Roermond, Venlo en Weert. Aanbodontwikkeling kantoorlocaties, vanaf januari Stadscentra Stationsgebieden Kantoorparken Bedrijventerreinen Overige locaties 27

32 Aanbod van kantoorruimte vraagprijzen De gemiddelde prijs (=vraagprijs) per m² verhuurbaar vloeroppervlak is exclusief BTW, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Uitgegaan wordt van het totale verhuurbare oppervlak. Bij de berekening van de gemiddelde prijs worden objecten waarvan de oppervlakte en/of prijs niet bekend is, niet meegenomen. Het gemiddelde wordt vastgesteld op basis van het huidige aanbod en de transacties die gedurende één jaar voorafgaand aan de peildatum hebben plaatsgevonden. Op te merken is dat het prijsniveau niet alleen afhankelijk is van marktomstandigheden, maar ook van de kwaliteit en locatie van het aanbod. Indien de prijs wordt berekend op basis van een beperkt aantal objecten, kunnen daardoor grote schommelingen ontstaan en is de representativiteit beperkt. Gemiddelde huurprijs per m² in Gemiddelde huurprijs per m² in 31 dec dec 2011 Limburg 109 Limburg 109 De gemiddelde huurprijs in Limburg is berekend op basis van 760 objecten. Gemiddelde huurprijs per m² in, 31 dec 2012, regio's 106 Noord-Limburg 100 Midden-Limburg 104 Westelijke Mijnstreek 104 Parkstad Limburg 131 Maastricht & Mergelland Gemiddelde huurprijs per m² in, 31 dec 2012, kantoorsteden 133 Maastricht 107 Heerlen 96 Sittard-Geleen 111 Venlo 105 Roermond 100 Overige gemeenten Gemiddelde huurprijs per m² in, 31 dec 2012, kantoorlocaties 112 Stadscentra 124 Stationsgebieden 128 Kantoorparken 95 Bedrijventerreinen 106 Overige locaties

33 Kantorenmonitor Limburg vraag naar kantoorruimte 4 In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vraagzijde van de kantorenmarkt ofwel de opname van kantoorruimten in Limburg door bedrijven en instellingen. Evenals de aanbodgegevens zijn de opnamegegevens afkomstig uit de BOG-monitor Limburg (1). In 2012 werden 286 kantoorruimten met m² aan verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) door de markt opgenomen. De opname in 2012 is daarmee iets groter dan in 2011 (+1,6%). Het aantal verhuurde/verkochte kantoorruimten lag echter wel duidelijk lager dan een jaar eerder; in 2012 werden 6,8% minder objecten door de markt opgenomen dan het jaar er voor. Het grootste deel van de opgenomen kantoorruimten betrof kantoorruimten tussen 100 en 500 m² vvo. Circa 54% van de opname viel in 2012 in deze grootteklasse. Dit komt overigens overeen met de samenstelling van de voorraad en aanbod. Het spreekt voor zich dat het grootste deel van de opname plaats vond in de vijf kantoorsteden. Zo werd vorig jaar in Maastricht m² kantoorruimte opgenomen. Op de tweede en derde plaats stonden vorig jaar de gemeenten Venlo en Sittard-Geleen, met respectievelijk en m² vvo. 1. Dit wijkt af van de gebruikte definitie in hoofdstuk 1 voor de kantorenvoorraad en (indicatieve) leegstand. Echter op basis van die definitie van enkel het kantorenvastgoed (vastgoed met hoofdfunctie kantoor) geldt het jaar 2012 als nulmeting, waardoor voorraad- en leegstandsontwikkelingen (nog) niet in beeld te brengen zijn. Op basis van de hier gebruikte definitie van kantoorruimte kunnen wel ontwikkelingen worden gepresenteerd. 29

34 Vraag naar kantoorruimte vraagontwikkeling Opname per jaar, aantal objecten Opname per kwartaal, aantal objecten 100 Aantal objecten Abs. Verandering In % ,5% 23,8% -6,8% e kw e kw 2012 Opname per jaar, VVO in m² Opname per kwartaal, VVO in m² VVO in m² Abs. Verandering In % ,4% 21,6% 1,6% e kw e kw 2012 Opname van bestaand kantoorvastgoed versus nieuwbouw per kwartaal, VVO in m² e kw e kw 2012 nieuwbouw bestaand vastgoed 30

35 Vraag naar kantoorruimte samenstelling Opname naar grootteklasse in 2012 Klasse in m² Aantal objecten VVO-totaal in m² Abs. In % Abs. In % Opname in 2012 versus kantorenvoorraad VVO (in m²) < % 410 0% % % % % % % % % % % > % % Onbekend 11 4% 0 0% Totaal % % Opname 51,3% Overige voorraad (48,7)% Totaal: 100,0% Opname in 2012 naar regio Aantal objecten VVO in m² Abs. In % Abs. In % Noord-Limburg 45 16% % Midden-Limburg 63 22% % Zuid-Limburg % % waarvan: Westelijke Mijnstreek 61 21% % Parkstad Limburg 50 17% % Maastricht & Mergelland 67 23% % Anders % % Totaal % % Top 15 gemeenten, opname in 2012 VVO in m² Opname in 2012 VVO in m² naar startjaar aanbod Maastricht Venlo Sittard-Geleen Heerlen Roermond Beek Venray Weert Kerkrade Echt-Susteren Horst aan de Maas Leudal Stein Brunssum Nederweert ,7% ,0% ,8% ,0% ,7% ,4% ,5% ,6% ,5% ,9% Totaal: ,0% 31

36 Vraag naar kantoorruimte kantoorsteden Opname kantoorsteden in 2012 Aantal objecten VVO in m² Abs. In % Abs. In % Maastricht 55 19% % Heerlen 28 10% % Sittard-Geleen 43 15% % Venlo 21 7% % Roermond 19 7% % Overige gemeenten % % Totaal % % Opname kantoorsteden vanaf 2005 (per jaar) Maastricht Heerlen Sittard-Geleen Venlo Roermond Overige gemeenten 0 32

37 Vraag naar kantoorruimte kantoorlocaties Opname kantoorlocaties in 2012 Aantal objecten VVO in m² Abs. In % Abs. In % Stadscentra 31 11% % Stationsgebieden 16 6% % Kantoorparken 20 7% % Bedrijventerreinen 64 22% % Overige locaties % % Totaal % % Stadscentra; het betreft de stadscentra van de zeven stedelijke gemeenten in Limburg: Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venlo, Weert en Venray). Stationsgebieden: het betreft locaties bij stations met een Intercity aansluiting, te weten: Heerlen, Maastricht, Sittard, Roermond, Venlo en Weert. Opname kantoorlocaties vanaf 2005 (per jaar) Stadscentra Stationsgebieden Kantoorparken Bedrijventerreinen Overige locaties 0 33

38 34

39 Kantorenmonitor Limburg 2012 kantoren; bedrijven en werkgelegenheid 5 Om uitspraken te kunnen doen over de Limburgse kantoreneconomie wordt gebruik gemaakt van gegevens uit het Vestigingenregister Limburg (VRL) dat Etil sinds begin jaren negentig beheert. Dit register volgt de ontwikkelingen van het Limburgse bedrijfsleven. In dit register wordt voor de momenteel ruim geregistreerde vestigingen van bedrijven en instellingen in Limburg onder andere vastgoed- en werkgelegenheidsontwikkelingen en -structuren in beeld gebracht. Kantoorvestigingen In april 2012 bevonden zich in Limburg circa kantoorvestigingen in ruim kantoorobjecten. Dit is iets meer dan het jaar er voor (+1,7%). Bijna 19% van de kantoorvestigingen in Limburg is in Maastricht te vinden. Deze gemeente is dan ook dé kantorenstad in Limburg. In totaal is 5% van de bedrijfsvestigingen in Limburg gevestigd in een kantoorpand. Indien nader wordt ingegaan op de afzonderlijke economische sectoren, blijkt dat dit percentage met name bij de overheid (55%) en bij financiële instellingen (34%) hoog is. Op te merken is dat veel van de bedrijven in de zakelijke dienstverlening ('slechts' 12% van deze bedrijven zijn gevestigd in een kantoorpand) kleine bedrijven of zelfs eenmanszaken zijn, die vanuit een thuissituatie opereren en dus in een woning zijn gevestigd. Werkgelegenheid in de Limburgse kantoren Bij bedrijven die zijn gevestigd in een kantoorpand zijn in 2012 ruim personen werkzaam. Daarmee betreft 19% van de totale werkgelegenheid in Limburg de zogenaamde "kantoorwerkgelegenheid". Indien nader wordt ingegaan op de afzonderlijke economische sectoren, blijkt dat dit percentage met name bij bij financiële instellingen (83%) en de overheid (79%) hoog is. Dit, in tegenstelling tot het aandeel van de zakelijke dienstverlening (39%). Ruim 20% van die werkgelegenheid is in Heerlen te vinden. Dit komt met name doordat in deze gemeente een aantal grote kantoorgebruikers zijn gevestigd, zoals het CBS, DSM en APG. Maastricht staat met 19% op een tweede plaats, gevolgd door Sittard-Geleen met 13%. De werkgelegenheid in de Limburgse kantoren is tussen 2011 en 2012 met circa arbeidsplaatsen afgenomen, hetgeen gelijk is aan een afname van 1,5%. Vooral in de regio Westelijke Mijnstreek en in iets mindere mate Maastricht & Mergelland nam die werkgelegenheid relatief sterk af. 35

40 Kantoreneconomie kantoorvestigingen Kantoorvestigingen, naar regio Aandeel in % Ontwikkeling Abs. In % Noord-Limburg % 45 5,4% Midden-Limburg % -7-0,8% Zuid-Limburg % 37 1,4% waarvan: Westelijke Mijnstreek % 38 5,0% Parkstad Limburg % -16-1,9% Maastricht en Mergelland % 15 1,4% Anders % 38 2,2% Totaal % 75 1,7% Kantoorvestigingen: het betreft vestigingen van bedrijven en instellingen op basis van het Vestigingenregister Limburg (VRL) die gevestigd zijn in vastgoedobjecten zoals die in de voorliggende kantorenmonitor als kantoorobjecten zijn gedefinieerd. Kantoorvestigingen, naar kantoorstad Kantoorvestigingen, naar soort locatie Maastricht 18,9% Heerlen 11,0% Sittard-Geleen 11,6% Venlo 10,4% Roermond 7,5% Overige gemeenten 40,7% Totaal: 100,0% 823 Stadscentra 6,9% Stationsgebieden 7,4% Kantoorparken 9,9% Bedrijventerreinen 18,5% Overige locaties 57,3% Totaal: 100,0% Kantoorvestigingen, naar economische sector Kantorenlocatiecoëfficient Aantal vestigingen Aandeel in % Kantoorvastgoed Overig vastgoed Landbouw 13 0% Industrie 175 4% Bouwnijverheid 155 3% Groothandel 305 7% Detailhandel 34 1% Vervoer en opslag 97 2% Horeca 31 1% Informatie en communicatie 316 7% Financiële instellingen 390 9% Zakelijke dienstverlening % Overheid 144 3% Onderwijs 117 3% Gezondheids- en welzijnszorg % Cultuur, sport en recreatie 69 2% Overige dienstverlening 112 3% Totaal % 0% 100% 4% 96% 2% 98% 4% 96% 0% 100% 5% 95% 1% 99% 11% 89% 34% 66% 12% 88% 55% 45% 3% 97% 6% 94% 2% 98% 2% 98% 5% 95% Kantorenlocatiecoëfficient = aantal vestigingen (per sector) dat gevestigd is in een kantoorpand c.q. vastgoed dat in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoor is gedefinieerd 36

41 Kantoreneconomie werkgelegenheid in kantoren Werkgelegenheid in kantoren, naar regio Aandeel in % Ontwikkeling Abs. In % Noord-Limburg % 70-0,2% Midden-Limburg % ,7% Zuid-Limburg % ,9% waarvan: Westelijke Mijnstreek % ,0% Parkstad Limburg % ,7% Maastricht en Mergelland % ,0% Anders % ,0% Totaal % ,5% Kantoorwerkgelegenheid: aantal werkzame personen (fulltime, parttime en uitzendkrachten) die werkzaam zijn bij of vanuit vestigingen van bedrijven en instellingen op basis van het Vestigingenregister Limburg (VRL) die gevestigd zijn in vastgoedobjecten zoals die in de voorliggende kantorenmonitor als kantoorobjecten zijn gedefinieerd. Werkgelegenheid in kantoren, naar kantoorstad Werkgelegenheid in kantoren, naar soort locatie Maastricht 19,0% Heerlen 20,6% Sittard-Geleen 13,2% Venlo 8,2% Roermond 9,6% Overige gemeenten 29,4% Totaal: 100,0% Stadscentra 5,8% Stationsgebieden 4,2% Kantoorparken 25,7% Bedrijventerreinen 21,5% Overige locaties 42,8% Totaal: 100,0% Werkgelegenheid in kantoren, naar economische sector Kantorenwerkgelegenheidscoëfficient Aantal werkzame personen Aandeel in % Kantoorvastgoed Overig vastgoed Landbouw 480 0% Industrie % Bouwnijverheid % Groothandel % Detailhandel 70 0% Vervoer en opslag % Horeca 420 0% Informatie en communicatie % Financiële instellingen % Zakelijke dienstverlening % Overheid % Onderwijs % Gezondheids- en welzijnszorg % Cultuur, sport en recreatie 320 0% Overige dienstverlening 860 1% Totaal % 3% 97% 12% 88% 12% 88% 6% 94% 0% 100% 15% 85% 2% 98% 57% 43% 83% 17% 39% 61% 79% 21% 6% 94% 20% 80% 3% 97% 7% 93% 19% 81% Kantorenwerkgelegenheidscoëfficient = aantal werkzame personen (per sector) dat werkzaam is in of vanuit een kantoorpand c.q. vastgoed dat in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoor is gedefinieerd 37

42 38

43 Kantorenmonitor Limburg 2012 bijlagen 39

44 Bijlage 1 Kantorenvoorraad regio's en gemeenten Kantorenvoorraad en indicatieve leegstand; regio's en gemeente, per Regio Gemeente Kantorenvoorraad vvo in m² Leegstand vvo in m² Leegstand in % voorraad Noord-Limburg Bergen ,9% Gennep ,3% Venray ,4% Venlo ,9% Peel en Maas ,3% Mook en Middelaar ,8% Horst aan de Maas ,6% Beesel ,0% Totaal ,6% Midden-Limburg Roermond ,0% Leudal ,8% Weert ,0% Roerdalen ,4% Maasgouw ,6% Echt-Susteren ,1% Nederweert ,4% Totaal ,2% Westelijke Mijnstreek Sittard-Geleen ,0% Beek ,1% Stein ,1% Schinnen ,0% Totaal ,3% Parkstad Limburg Kerkrade ,1% Heerlen ,1% Nuth ,8% Voerendaal ,7% Brunssum ,5% Landgraaf ,2% Simpelveld ,4% Onderbanken ,8% Totaal ,3% Maastricht en Mergelland Valkenburg aan de Geul ,8% Maastricht ,8% Meerssen ,4% Vaals ,7% Gulpen-Wittem ,0% Eijsden-Margraten ,7% Totaal ,9% Zuid-Limburg ,0% Anders ,4% Totaal Limburg ,2% Leegstand = indicatieve leegstand c.q. aanbod kantoorruimte in vastgoedobjecten die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoorvastgoed zijn gedefinieerd. Op te merken is dat het een deel betreft van de aangeboden kantoorruimten. Een deel van de aangeboden kantoorruimten wordt namelijk aangeboden in andersoortig vastgoed, bijvoorbeeld kantoorruimte in logistiek vastgoed en/of fabriekspanden. VVO = Verhuurbare vloeroppervlakte 40

45 Bijlage 2 Kantoorsteden en kantoorlocaties Kantorenvoorraad en indicatieve leegstand; kantoorsteden en kantorenlocaties, per Regio Gemeente Kantorenvoorraad vvo in m² Leegstand vvo in m² Leegstand in % voorraad Maastricht Stadscentrum ,1% Stationsgebied ,2% Kantoorparken ,8% Bedrijventerreinen ,6% Overige locaties ,9% Totaal ,8% Heerlen Stadscentrum ,2% Stationsgebied ,3% Kantoorparken ,3% Bedrijventerreinen ,3% Overige locaties ,8% Totaal ,1% Sittard-Geleen Stadscentrum ,4% Stationsgebied ,2% Kantoorparken ,0% Bedrijventerreinen ,3% Overige locaties ,5% Totaal ,0% Venlo Stadscentrum ,7% Stationsgebied ,2% Kantoorparken ,3% Bedrijventerreinen ,5% Overige locaties ,7% Totaal ,9% Roermond Stadscentrum ,0% Stationsgebied ,3% Kantoorparken ,2% Bedrijventerreinen ,2% Overige locaties ,0% Totaal ,0% Overige gemeenten Stadscentrum ,6% Stationsgebied ,0% Kantoorparken ,6% Bedrijventerreinen ,4% Overige locaties ,0% Totaal ,3% Totaal Limburg ,2% Indicatieve leegstand = aanbod kantoorruimte in vastgoedobjecten die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoorvastgoed zijn gedefinieerd. Op te merken is dat het een deel betreft van de aangeboden kantoorruimten. Een deel van de aangeboden kantoorruimten wordt namelijk aangeboden in andersoortig vastgoed, bijvoorbeeld kantoorruimte in logistiek vastgoed en/of fabriekspanden. VVO = Verhuurbare vloeroppervlakte 41

46 Bijlage 3 Kantoorparken Kantorenvoorraad en indicatieve leegstand; kantoorparken, per Regio Gemeente Kantoorpark Kantorenvoorraad vvo in m² Leegstand vvo in m² Leegstand in % voorraad Noord- Limburg Midden- Limburg Venlo Kantorenpark Noorderpoort (SD) ,3% Totaal ,3% Roermond Buitenop (SD) ,1% Herten-Mussenberg (SD) ,7% Merummer Poort (SD) ,0% Slachthuistraat (SD) ,0% Totaal ,2% Weert Centrum Noord (SD) ,3% Totaal ,3% Zuid-Limburg: Westelijke Mijnstreek Beek Kantorenzone Luchthaven (SD) ,9% Totaal ,9% Sittard-Geleen Chemelot Campus (SD) ,0% Kantorenpark Sittard (SD) ,7% Mauritspark (SD) ,4% Totaal ,0% Parkstad Limburg Heerlen ABP Heerlen (SD) ,0% Coriopolis (SD) ,7% Kantorenboulevard Heerlen (SD) ,5% Valkenburgerweg (SD) ,2% Zeswegen (SD) ,0% Totaal ,3% Maastricht en Mergelland Maastricht Ceramique (SD) ,4% Geusselt (SD) ,4% Randwyck (SD) ,0% Totaal ,8% Leegstand = indicatieve leegstand c.q. aanbod kantoorruimte in vastgoedobjecten die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoorobject is gedefinieerd. Op te merken is dat het een deel betreft van de aangeboden kantoorruimten. Een deel van de aangeboden kantoorruimten wordt namelijk aangeboden in andersoortig vastgoed, bijvoorbeeld kantoorruimte in logistiek vastgoed en/of fabriekspanden. VVO = Verhuurbare vloeroppervlakte 42

47 Bijlage 4 Bronregisters Om de Limburgse kantorenmarkt (vanaf adresniveau) in beeld te brengen, heeft Etil gebruik gemaakt van een viertal bronbestanden die tot haar beschikking staan. Afzonderlijk geven de registers namelijk kwalitatief onvoldoende informatie om de kantorenvoorraad en de dynamiek daarbinnen in beeld te brengen. Door een combinatie van deze registers is echter een kwalitatief verantwoord basisbestand van kantoorobjecten samen te stellen; het zogenaamde Kantorenregister Limburg. Het betreft de volgende vier registers: - BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) - WOZ (Waarde onroerend Zaken) - BOG (BOG-monitor Limburg) - VRL (Vestigingenregister Limburg) BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) De BAG is een landelijk openbare registratie waarin basisgegevens van alle gebouwen en adressen in Nederland zijn verzameld. De BAG is een belangrijk onderdeel van het landelijke stelsel van basisregistraties. De BAG biedt inzicht in alle vastgoedobjecten in Nederland en bevat een adressenbestand van heel Nederland. De BAG is vastgelegd in een wettelijke regeling, waarin onder andere kwaliteitsborging en privacybescherming zijn vastgelegd. Ook zijn de taken en bevoegdheden van de betrokken partijen in de wet omschreven. Gemeenten realiseren de opbouw en het beheer van de BAG; het Ministerie van I&M is verantwoordelijk voor de wet en de realisatie van de landelijke voorziening. Alle organisaties met een publieke taak zijn vanaf 1 juli 2011 verplicht tot afname van de gegevens uit de BAG en hebben een terugmeldplicht als zij op eventuele fouten in de gegevens stuiten. Hoewel weliswaar enkele vastgoedkenmerken (functie, bouwjaar, oppervlakte) in de BAG zijn opgenomen, is het doel van de BAG niet de registratie van vastgoedkenmerken, maar dient het als basisbestand voor adressen en gebouwen. WOZ (WOZ-monitor Limburg) De WOZ-monitor is in 2008 door Etil ontwikkeld op basis van gemeentelijke WOZ -gegevens. In deze monitor worden op adresniveau een groot aantal kenmerken van het Limburgse vastgoed op basis van de gemeentelijke WOZ -registraties (Waardering Onroerende Zaken) gemonitord. Sinds een aantal jaren is de WOZ-monitor geïntegreerd in de Woonmonitor Limburg die Etil in opdracht van de Provincie Limburg jaarlijks uitvoert c.q. actualiseert. Op basis van de monitor wordt in het kader van dit onderzoek de woningvoorraad in beeld gebracht. In de monitor zijn echter naast woningen ook bedrijfsobjecten opgenomen, waaronder kantoor objecten. De gegevens worden via de intergemeentelijke organisatie DataLand of direct door gemeenten ter beschikking gesteld. DataLand verzorgt in opdracht van een groot aantal Nederlandse gemeenten de distributie van WOZ-gegevens. Op te merken is dat geen exacte peildatum aan te geven is. De gegevens van DataLand worden twee maal per jaar door de gemeenten geactualiseerd. In het kader van de WOZ -monitor worden voor de Woonmonitor Limburg één maal per jaar (einde van het jaar) de WOZ-gegevens voor de Limburgse gemeenten aangeleverd. Deze gegevens worden door Etil bewerkt en aangevuld. Zo worden de adreskenmerken met de gemiddelde WOZ-waarde (gemiddelde per postcode en type object) gekoppeld, zodat een vastgoedbestand ontstaat. Daarnaast wordt op basis van het Geografische Basisregister van Etil het bestand gelinkt aan verschillende ruimtelijk-administratieve schaalniveaus (buurten/wijken, bedrijventerreinen, winkelgebieden, gemeenten, WGR/COROPregio s, woonregio s). Ten slotte worden de leegstandsgegevens van woningen die direct afkomstig zijn van de afzonderlijke Limburgse gemeenten jaarlijks door Etil in het bestand geïntegreerd ( onderdeel van de Woonmonitor Limburg). BOG (BOG-monitor Limburg) In de BOG-monitor Limburg van Etil (BedrijfsOnroerendGoed monitor) wordt het aanbod (te huur of te koop staand bedrijfsvastgoed) en de opname daarvan door de markt op de Limburgse vastgoedmarkt geregistreerd. Deze monitor is in 2003 door Etil ontwikkeld en wordt door Etil sindsdien ieder kwartaal geactualiseerd. De monitor volgt de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt in Limburg, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen winkel -, kantoor en bedrijfsobjecten. Bij circa 200 bronnen, met name (bedrijfs)makelaars, wordt per kwartaal het aanbod gecontroleerd en geactualiseerd. De BOG -monitor is onderdeel van het Vestigingenregister Limburg (VRL), waar de ontwikkelingen bij Limburgse bedrijven en instellingen op het gebied van werkgelegenheid en ruimtegebruik worden gevolgd. In de BOG -monitor worden diverse gegevens geregistreerd, zoals; aanbod, transacties, verhuurbaar oppervlak, soort oppervlak, aanbieder, adres, vastgoedtype, (vraag) prijzen en aanbodduur. Daarbij worden verschillende ruimtelijke niveaus onderscheiden. Zo is de monitor gekoppeld met het Geografisch Basisregister van Etil, waardoor ook informatie beschikbaar is voor bijvoorbeeld de verschillende vestigingsmilieus (bedrijventerreinen, stedelijke diensten-terreinen en winkelgebieden). Ook worden in het kader van de monitor plannen geregistreerd. De monitor wordt vier keer per jaar, aan het begin van ieder kwartaal, geactualiseerd. VRL (Vestigingenregister Limburg) In het Vestigingenregister Limburg (VRL) van Etil zijn alle vestigingen van bedrijven en instellingen in Limburg op adresniveau geregistreerd en worden deze doorlopend op maandelijkse basis geactualiseerd. Daarnaast wordt jaarlijks de werkgelegenheid geactualiseerd en het vestigingenbestand gecontroleerd door middel van een werk -gelegenheidsenquête, met als peildatum 1 april (vanaf 2013 per 1 januari). Op te merken is dat de BAG en de BOG-monitor in het VRL-systeem zijn geïntegreerd, zodat het VRL niet alleen als werkgelegenheids- register dient, maar veel meer als ruimtelijk -economisch bedrijfsregister voor Limburg. 43

48 Bijlage 5 Onderzoeksverantwoording Zowel de aanbod- alsook de vraagzijde zijn door de combinatie van de vier eerder genoemde bronregisters (zie bijlage 4) in beeld gebracht. Daarbij heeft Etil de volgende onderzoeksaanpak ontwikkeld, waarbij zeven stappen zijn doorlopen: - Stap 1: Afbakeningen en definities - Stap 2: Samenstellen basisbestand - Stap 3: Basiscontrole vastgoedfunctie - Stap 4: Handmatige functiecontrole - Stap 5: Oppervlaktegegevens - Stap 6: Kantorenregister Limburg - Stap 7: Analyse en rapportage Basis voor de monitor vormt het voorraadbestand c.q. kantorenregister ten aanzien van kantoorobjecten in Limburg (resultaat van stap 1-6). Op basis hiervan is de Limburgse kantorenmarkt in beeld gebracht (resultaat van stap 7). Stap 1: Afbakeningen en definities Voordat het kantorenregister en de daaraan verbonden rapportage samengesteld kan worden, zijn eerst de relevante definities en afbakeningen vastgesteld. Daarbij is enerzijds de kantorensector op basis van SBI -codes (Standaard Bedrijfsindeling CBS) afgebakend en anderzijds de verschillende vestigingsmilieus c.q. kantoorlocaties afgebakend. Bij deze laatste afbakening is gebruik gemaakt van de afbakeningen zoals deze in REBIS ( alsook in CiK (Centrumgebieden in Kaart) zijn vastgesteld. Sectorale afbakening Etil gebruikt van oudsher in het kader van het Vestigingenregister Limburg (zie bijlage 4) voor de omschrijving van de economische activiteit de zogenaamde SBI-codering van het CBS. Voor het indelen van de economie in categorieën wordt gebruik gemaakt van de standaardbedrijfsindeling (5-cijferige coderingssysteem) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gehanteerde SBI2008 is gebaseerd op een Europees systeem, Nomenclature générale des Activités économique dans les Communautés Européennes (NACE) die een door de Verenigde Naties gehanteerde codering (ISIC) als basis kent. Dit betekent dat statistieken op basis van SBI2008 vergelijkbaar zijn met internationale statistieken op basis van NACE of ISIC (International Standard Industrial Classification). In de kantorenmonitor is de term economische activiteit toegespitst op kantooractiviteiten. Daarbij is de hoofdactiviteit van een vestiging bepalend. Op te merken is dat in een kantoorobject ook bedrijven die niet direct in een kantoorbranche vallen, gevestigd kunnen zijn. Het betreft daarbij ondersteunde diensten ten behoeve van de hoofdactiviteit van een bedrijf. Als voorbeeld is het hoofdkantoor van DSM in Heerlen te noemen. DSM is op basis van de SBI2008 als chemisch industrieel bedrijf in het Vestigingenregister Limburg geregistreerd, waarbij het hoofdkantoor als kantoorobject in het kantorenregister is opgenomen. Vestiging Onder een vestiging wordt in het kader van het Vestigingenregister Limburg (VRL) c.q. detailhandelsmonitor verstaan: Een locatie van een onderneming, instelling of zelfstandige beroepsbeoefenaar; dat wil zeggen elke fabriek, werkplaats, winkel of andere bedrijfsruimte, dan wel elk complex daarvan, waarin of van waaruit een economische activiteit, andere (niet-economische) activiteit of zelfstandig (vrij) beroep ter verkrijging van inkomsten wordt uitgeoefend. Werkgelegenheid Onder werkzame personen (WP) worden verstaan: meewerkende eigenaren (directie, bedrijfshoofden) en meewerkende gezinsleden, zelfstandige beroepsbeoefenaren, werknemers in loondienst, personen op bedrijfsscholen en thuiswerk (st)ers voor zover zij voorkomen op de loonlijst van de vestiging, op-/afroepkrachten voor zover feitelijk werkzaam op de vestiging. Het VRL maakt onderscheid in fulltime, parttime werkgelegenheid en uitzendkrachten. Onder fulltime werkgelegenheid worden geteld alle werkzame personen die 12 uur of meer per week bij de vestiging werkzaam zijn. Parttimers zijn dus minder dan 12 uur per week werkzaam. Uitzendkrachten worden geregistreerd bij de inlenende bedrijven /instellingen als uitzendkracht als fulltime of parttime werkzame persoon. In de voorliggende rapportage wordt onder werkgelegenheid het totaal aantal arbeidsplaatsen verstaan (het totaal van fulltime, parttime en uitzendkrachten). Verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) kantoorobject Onder verhuurbare vloeroppervlakte wordt verstaan: Het totaal van de verhuurbare (bedrijfs-)vloeroppervlakte van een kantoorobject in vierkante meters. Het is zodoende de optelsom van kantoorruimten, inclusief eventueel aan de kantoorfunctie verbonden productie-, magazijnruimten en overige ruimten van een kantoorobject die bedrijfsmatig worden gebruikt. Vraagprijs De vraagprijs betreft de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. De gemiddelde vraagprijs wordt berekend op basis van het actuele aanbod en de transacties in de afgelopen vier kwartalen. Op te merken is dat de vraagprijs niet hetzelfde hoeft te zijn als de daadwerkelijk overeengekomen huurprijs. Deze is echter veelal niet bekebnd, zodat in de analyses uitgegaan wordt van de vraagprijs. 44

49 Kantoorlocaties Bij de indeling in kantoorlocaties wordt op basis van de provinciale monitor werklocaties (REBIS) ten aanzien van bedrijventerreinen en stedelijke dienstenterreinen en het Etil informatieproduct 'Centrumgebieden in Kaart' (CiK) onderscheid gemaakt tussen centrumgebieden (stadscentra, ondersteundende centra, kernverzorgende centra), stationsgebieden, stedelijke dienstenterreinen (kantoor- en retailparken) en bedrijventerreinen (stedelijke bedrijventerreinen, logistiek- / industriële bedrijventerreinen en bedrijventerreinen landelijk gebied). Voor centrum- en stationsgebieden wordt gebruik gemaakt van de CiK-afbakening van Etil. Voor bedrijventerreinen en stedelijke dienstenterreinen wordt aangesloten bij de REBIS-afbakening c.q. het provinciale beleid ten aanzien van bedrijventerreinen en stedelijke dienstenterreinen. De volgende kantoorlocaties worden onderscheiden: Stadscentra - Centra van de stedelijke POL-regio s in Limburg. In Limburg worden zeven stadscentra onderscheiden (centra van Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venlo, Weert en Venray). Stationsgebieden - Het betreft afzonderlijk afgebakende delen van centrumgebieden in de nabijheid van intercity -stations (alleen in Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venloen en Weert zijn stationsgebieden afgebakend). Kantoorparken - Het betreft planmatig aangelegde terreinen met een nadruk op kantoren. Deze terreinen betreffen de in het kader van de provinciale monitor werklocaties REBIS afgebakende stedelijke dienstenterreinen (K). Bedrijventerreinen: - Bij bedrijventerreinen wordt de afbakening gehanteerd zoals deze in het kader van de provinciale monitor werklocaties REBIS is vastgelegd (zie ook: Overige locaties: - Ondersteunende centra: Het betreft stadsdeelcentra, wijk- en buurtwinkelcentra in de stedelijke gebieden. - Kernverzorgende centra: Het betreft winkelgebieden in de verschillende dorpscentra in het landelijk gebied. - Solitaire locaties: Het betreft verspreid en solitair liggende locaties. Objecten De meeteenheid ten aanzien van (het aantal) kantoren zijn de (adres)objecten zoals deze in de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) zijn geregistreerd als verblijfsobjecten. De BAG /WOZ is hierbij maatgevend. Etil heeft aanvullend een extra controle uitgevoerd, waarbij een correctie heeft plaatsgevonden indien twee objecten onderdeel vormen van één bedrijfsvestiging. Opgemerkt dient te worden dat bij kantoorverzamelgebouwen het kan voorkomen dat deze zowel als één object zijn opgenomen alsook als meerdere (deel)objecten. Stap 2: Basisbestand Startpunt is de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen, zie bijlage 4). Op te merken is dat de BAG nog enkele kinderziektes vertoont en nog niet 100% volledig is. In het kader van de kantorenmonitor is de BAG aangevuld met actieve adressen (adressen met een bedrijfsvestiging) uit het Vestigingenregister Limburg die (nog) niet in de BAG zijn opgenomen. Het resultaat is een basisbestand van het totale vastgoed in Limburg, op basis waarvan in de vervolgstappen de kantorenvoorraad bepaald wordt. Stap 3: Basiscontrole vastgoedfunctie Belangrijk gegeven is dat de BAG omtrent vastgoedfunctie en vloeroppervlakte niet bruikbaar is zonder extra controle en bewerking. Dit, terwijl juist een juiste afbakening en de omvang van het vastgoed (vierkante meters vloeroppervlakte) cruciaal zijn voor een kwalitatief verantwoord kantorenregister c.q. -monitor. In de BAG is sprake van zogenaamde gebruiksdoelen die zijn afgeleid uit de bouwkundige gebruiksfunctie conform de categorisering van het Bouwbesluit 2003 zoals deze in de bouwvergunning als zodanig is aangemerkt. Het gebruiksdoel in de BAG is zodoende niet gelijk aan de planologische bestemming of het feitelijk gebruik. De basiscontrole van de vastgoedfunctie (afbakening kantoorobjecten) heeft plaatsgevonden op basis van een vergelijking van vier bronregisters; BAG, WOZ, BOG, VRL (zie bijlage 4 voor een nadere beschrijving). Door deze vier bestanden aan elkaar te koppelen, is inzicht verkregen welke van de vier bronnen een vastgoedobject als kantoorobject definieert. Voor kantoorobjecten die alleen door de BAG en /of WOZ als kantoorobject werden gecategoriseerd, is vervolgens een nadere (handmatige) controle uitgevoerd. Stap 4: Handmatige controle vastgoedfunctie De handmatige controle is uitgevoerd op basis van beschikbare additionele bronnen (Vestigingenregister Limburg, luchtfoto s, streetview, internetresearch). In het kantorenregister is overigens per adres een opmerkingenveld opgenomen met de resultaten van deze controle. In dit veld is informatie opgenomen indien een adres onderdeel is van een ander adres; bijvoorbeeld: Akerstraat 39 en Akerstraat 41 = Onderdeel Akerstraat 39-41). Deze informatie is namelijk relevant voor de bepaling van het aantal kantoorobjecten. Er zijn ruim objecten in deze fase gecontroleerd op de functie als winkelobject. Stap 5: Oppervlaktegegevens Ten aanzien van de oppervlaktegegevens is in eerste instantie gebruik gemaakt van de geregistreerde oppervlakte - gegevens in de WOZ-monitor. Hiervoor is gekozen, omdat de in de BAG opgenomen oppervlaktegegevens veelal niet correct is. Uitgaande van de bruto vloeroppervlakte (bvo) van een vastgoedobject is vervolgens de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) berekend. Deze gegevens zijn vervolgens gecontroleerd en eventueel gecorrigeerd met gegevens omtrent de verhuurbare vloeroppervlaktezoals deze in het Vestigingenregister Limburg en de BOG -monitor Limburg zijn geregistreerd. 45

50 Stap 6: Kantorenregister Limburg Resultaat van de bovengenoemde onderzoeksfasen (1-5) is het 'Kantorenregister Limburg'. In dit register zijn een groot aantal inhoudelijke gegevens en kenmerken van de Limburgse kantoorobjecten (op adresniveau) opgenomen, zoals: - Adres (straatnaam - huisnummer - huisletter - huisnummertoevoeging - postcode - plaatsnaam) - Objectstatus (niet gerealiseerd verblijfsobject, plaats aangewezen, verblijfsobject buiten gebruik, verblijfsobject gevormd, verblijfsobject in gebruik, verblijfsobject in gebruik, verblijfsobject ingetrokken) - Pandstatus (bouw gestart, bouwvergunning verleend, niet gerealiseerd pand, pand buiten gebruik, pand gesloopt, pand in gebruik, sloopvergunning verleend) - Gebiedseenheden (regio, gemeente, wijk/buurt, winkellocatie, REBIS/CiK-terreinnaam) - Oppervlakte (bruto vloeroppervlakte, verhuurbare vloeroppervlakte in vierkante meters) - Leegstandsindicator (object wordt op de markt aangeboden) - Benuttingsindicator (object is in gebruik door een vestiging) - Werkgelegenheidsindicator (aantal werkzame personen die op of vanuit het object werkzaam is) - X/Y-coördinaten - Bouwjaar Op basis van gegevens uit dit register in combinatie met gegevens uit de BOG -monitor-limburg, het Vestigingenregister Limburg en de door Etil samengestelde BAG-mutatiebestanden ten aanzien van nieuwbouw en sloop van kantoorobjecten (middels een integrale koppeling op basis van het zogenaamde perceelnummer uit het VRL en het verblijfsobject -ID uit de BAG) is de voorliggende rapportage samengesteld. Opgemerkt dient te worden dat het een een eerste nul -meting betreft en dat de conclusies ten aanzien van de ontwikkelingen in 2012 en de stand van zaken per uit deze eerste rapportage de komende jaren een breder perspectief geplaatst kunnen worden en zodoende beter geduid kunnen worden. 46