Kantorenmarkt Noord-Brabant. Verkenning van regionale vraag-en aanbodontwikkelingen

Transcriptie

1 Kantorenmarkt Noord-Brabant Verkenning van regionale vraag-en aanbodontwikkelingen

2

3 Kantorenmarkt Noord-Brabant

4 Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw. Overnemen van de inhoud (of delen daarvan) is uitsluitend toegestaan met schriftelijke toestemming van het EIB. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen en dergelijke, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld. Augustus 2012

5 Kantorenmarkt Noord-Brabant Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen drs. M.V. Zuidema M. van Elp LLM MSc M.J. vander Schaaf MSc

6

7 Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen 7 1 Inleiding 13 2 Aanpak 15 3 Uitgangssituatie: hoge leegstand Historisch beeld Rekening houden met veroudering 24 4 Verwachte kantorenvraag Begripsbepaling Vraag naar kantoorruimte Vraagraming 30 5 Confrontatie tussen vraag en aanbod Verkenningen voor de kantorenmarkt Verwachte prijsontwikkeling 41 6 Omgaan met onzekerheden Afwijkende vraag naar kantoorruimte Leegstand Transformatie Veroudering Nieuwbouwontwikkeling Interpretatie van de uitkomsten 53 Bijlage A Segmentering 55 Bijlage B Analyse verhuisbewegingen 59 Bijlage C Belangrijkste kernen en locaties 65 Bijlage D Analyse van fysieke onttrekkingen 69 Bijlage E Standaard Bedrijfsindeling 71 Bijlage F Parameters kantorenvraag 73 Bijlage G Plancapaciteit 75 Bijlage H Demografie en werkgelegenheid 77 Bijlage I Begrippenlijst 79 EIB-publicaties 83 5

8 6

9 Conclusies op hoofdlijnen Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van Noord-Brabant heeft geresulteerd in een historische analyse van de periode en verkenningen van vraag- en aanbodontwikkelingen in de periode en Uit de analyses kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Kantorenmarkt is met ruim 65% in 20 jaar sterk gegroeid De totale kantorenvoorraad in Noord-Brabant beslaat 5,3 miljoen m 2 vvo. Gezien de kantorenvoorraad van 3,2 miljoen m 2 in 1990, is sprake van een voorraaduitbreiding van 2,1 miljoen m 2 (een groei van meer dan 65%). De groei ligt iets boven het landelijk gemiddelde. In heel Nederland is over dezelfde periode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m 2 toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%. Kantorenvoorraad geconcentreerd in grootste kernen In het onderzoek is uitgegaan van twee omvattende kantorenregio s: de regio Eindhoven en Noord-Brabant exclusief Eindhoven. De vijf grootste kernen in de Noord-Brabant exclusief Eindhoven zijn Den Bosch, Breda, Tilburg, Oss en Roosendaal. In de steden Den Bosch en Breda is de meeste kantoorruimte te vinden op formele, monofunctionele kantoorlocaties. In de andere steden zijn centrale locaties in de binnenstad relatief het grootst. In de kantorenmarkt rond Eindhoven is Eindhoven zelf de grootste kantorenstad. De meeste kantoorruimte staat op formele locaties. Helmond en Best hebben verhoudingsgewijs echter meer centrale kantoorlocaties. Leegstand concentreert zich op formele, monofunctionele locaties De uitbreiding van de kantorenvoorraad heeft de ruimtevraag overtroffen. Het is mede de oorzaak voor de huidige leegstand van bij benadering m 2 in de hele provincie. Het leegstandspercentage van ongeveer 10% van de voorraad ligt onder het landelijk gemiddelde van 14% (medio 2011). Per locatie is sprake van grote verschillen in de leegstand. In deelgebied Eindhoven is de leegstand per medio 2011 opgelopen tot 12%. De leegstand is vooral geconcentreerd op formele kantoorlocaties. Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010 In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheid sterk gegroeid. Het aantal kantoorbanen in de regio Eindhoven neemt toe van naar tussen 1996 en In Noord-Brabant exclusief Eindhoven is sprake van een groei van naar Een dergelijke werkgelegenheidsontwikkeling vertaalt zich in het ruimtegebruik. In beide sectoren is het ruimtegebruik in de kantorenmarkt sterk toegenomen tussen 1996 en 2010 (tabel 1 en 2). Aantal kantoorbanen neemt tot 2020 nog toe, daarna volgt een daling Het aantal kantoorbanen blijft groeien tot In Eindhoven gaat de groei in de kantorensector samen met een totale werkgelegenheidsgroei. In Noord-Brabant exclusief Eindhoven krimpt de totale werkgelegenheid maar neemt het aantal kantoorbanen door een verdergaande verkantorisering nog toe. Na 2020 neemt in heel Noord-Brabant de werkgelegenheid naar verwachting 1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m 2 in gemeenten met meer dan m 2 kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011). 7

10 af. Dit past in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stedelijke regio s van Amsterdam, Utrecht en Den Haag na, de werkgelegenheid overal zal krimpen. Ook de kantorensector ontkomt niet aan deze krimp en na 2020 neemt de ruimtevraag weer af. Tabel 1 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Eindhoven Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimtevraag banen gelegenheid kantoor- gebruik per (mln m 2 vvo) (1.000) (1.000) banen werknemer (%) (m 2 vvo) ,8 1, ,0 1, ,0 1, ,0 2, ,0 1,9 1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode Waar de werkgelegenheidsgegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996 Tabel 2 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Noord-Brabant exclusief Eindhoven Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimtevraag banen gelegenheid kantoor- gebruik per (mln m 2 vvo) (1.000) (1.000) banen werknemer (%) (m 2 vvo) ,4 2, ,8 2, ,4 2, ,4 3, ,4 2,9 1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode Waar de werkgelegenheidsgegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na

11 Marktkrachten zorgen voor meer evenwicht op de kantorenmarkt Het huidige overaanbod leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen en eigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuw aanbod ontmoedigd en onttrekkingen worden gestimuleerd. Aan de vraagzijde zorgen dalende prijzen juist voor enige extra toename van de vraag. Per saldo bereikt de markt in 2020 een meer evenwichtige situatie. De leegstand loopt in beide regio s terug van gemiddeld 10% nu naar circa 6%. Hiervan is 5% frictieleegstand. De overige 1% is op te vatten als incourante leegstand. Deze incourante leegstand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen. Oplopende incourante voorraad na 2020 Na een technische levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verouderd dat zij voor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Na 2020 zal een toenemend deel van de nu nog jonge voorraad technisch verouderen. Tot 2040 zal in zowel Eindhoven als in de rest van Noord-Brabant 10% van de voorraad als incourant kunnen worden aangemerkt. Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt of incourant fysiek aanwezig blijven, is op voorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel gemakkelijk worden onttrokken, aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrekking vindt zeker plaats op geschikte locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne, compacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies. Overaanbod na 2020 De leegstand bestaat na 2020 niet alleen uit een incourante voorraad. Door de verwachte afname in de ruimtevraag ontstaat een overaanbod. De courante leegstand loopt op naar circa 10%, inclusief 5% frictieleegstand. De leegstand ontstaat in zijn geheel op de monofunctionele formele locaties in het laagste prijssegment. Het gaat hierbij om kantoren die kwalitatief nog voldoen als kantoor, tegen de juiste prijs concurrerend in de markt gezet kunnen worden, maar waarvoor geen gebruiker (of alternatieve aanwending) is te vinden. Nieuwbouwvraag valt terug De nieuwbouwvraag komt tot 2020 uit op m 2. Na 2020 komt daar m 2 bij om in 2040 op in totaal 1,1 miljoen m 2 uit te komen. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is in totaal ruim 2,5 miljoen m 2 kantoorruimte nieuw gebouwd. De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral gedreven door de nog verwachte toename van de kantoorhoudende werkgelegenheid en het bijbehorende ruimtegebruik. De nieuwbouwvraag kent echter ook een kwalitatieve component. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatief hoogwaardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naar een lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realiseren. Deze kwalitatieve tekorten worden na 2020 een belangrijke determinant van de nieuwbouwvraag. De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn per deelmarkt samengevat in figuur 1 en figuur 2. Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Een deel van de nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. Zoals eerder aangegeven, leidt de geleidelijke veroudering van de kantorenvoorraad tot een incourante voorraad. Dit effect is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker. Goede locaties met verouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwing wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te worden uitgebreid. 9

12 Figuur 1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, m Centraal Overig Formeel Leegstand In gebruik Nieuwbouw Incourant Getransformeerd Bron: EIB Figuur 2 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Eindhoven, m Leegstand In gebruik Centraal Overig Formeel 2040 Nieuwbouw Incourant Getransformeerd Bron: EIB 10

13 Herbestemmingspotentie verschilt per locatie Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen van bestaande kantoren. Met name centrale en overige locaties bieden ook herbestemmingspotentie. Dit zijn multifunctionele locaties. Hier liggen mogelijkheden om incourante kantoren te transformeren naar andere functies, als daar vraag naar is. In drukregio s zijn transformaties kansrijker dan in regio s die te maken hebben met krimp, waaronder na verwachting Noord- Brabant na Op de meer monofunctionele formele locaties zijn mogelijkheden voor herbestemming echter beperkt. Vernieuwing van incourante kantoren kan op formele locaties niet mogelijk zijn of om een andere reden niet tot stand komen. Wanneer vernieuwing uitblijft, is de kans op langdurige leegstand op formele locaties groot. Overheidsinterventie kan wenselijk zijn Marktkrachten zullen richting 2020 voor meer evenwicht zorgen op de kantorenmarkt. De kantoorwerkgelegenheid in Noord-Brabant stijgt nog en lagere prijzen ontmoedigen bovendien nieuw aanbod en ondersteunen de vraag naar kantoren. Het aanpassingsproces vergt echter tijd. Het kan wenselijk zijn om in sommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moet worden bedacht dat er op de kantorenmarkt vaak vele verschillende eigenaren zijn van de kantoorpanden en dat het gedrag van de ene partij invloed kan hebben op de bedrijfseconomische resultaten van andere partijen. Zo kunnen eigenaren belang hebben bij sanering door anderen, zodat een soort prisoner s dilemma kan ontstaan. Coördinatie vanuit bijvoorbeeld de regionale overheden kan dan nuttig zijn om transformatie te bevorderen. Een aandachtspunt is het omslagpunt in de verwachte kantorenvraag in Noord-Brabant van groei naar krimp na Dit is een nieuw fenomeen voor de kantorenmarkt. Leegstandsrisico s worden groter en daar kan mogelijk ook nu al op worden geanticipeerd. In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zonder meer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de markt is deze voorraad weliswaar niet van belang het is geen effectieve voorraad meer maar vanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiek wordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie via regelgeving of via financiële prikkels nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte te herstellen of te verbeteren. Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoorruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikers doen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk om deze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden. Beleid op regionaal niveau In de beide regio s zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantorenvoorraad door veroudering incourant worden. Vooral na 2020 wordt dit van belang, aangezien de nu nog relatief jonge voorraad dan snel zal verouderen. Gelijktijdig neemt in deze periode de vraag af en zal overaanbod ontstaan. De potentie voor incourant vastgoed binnen de kantorenmarkt blijft hierdoor beperkt. Overeenkomstig andere gebieden met krimp zal het daarnaast ook relatief moeilijk zijn om een alternatief te vinden. Wanneer overheidsinterventie wenselijk wordt, ligt het in de rede met de verschillende kenmerken van de kantorenmarkt in Noord-Brabant rekening te houden. De juiste dosering van overheidsbeleid zal dus op regionale en lokale schaal moeten worden bepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvolle beleidsinterventies kunnen regionaal en lokaal zeer verschillend zijn. 11

14 12

15 1 Inleiding In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstige) vraag en aanbod in de kantorenmarkt binnen de provincie Noord-Brabant. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma is om tot een gezonde kantorenmarkt te komen. Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de (toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend met een doorkijk naar 2020 en Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld in dertien kantorenregio s. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samenvatting. Voorliggend rapport over de provincie Brabant is daar één van. In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeft ontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijft vervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenario s voor de kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overheden en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaal kantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod. In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen: Welke aanpak is gevolgd? Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte vraagontwikkeling? Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden gegaan? 13

16 14

17 2 Aanpak Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de bijbehorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseert deze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillen tussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgens terugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op de kantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ook volume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In figuur 2.1 zijn de samenhangen grafisch nog eens weergegeven. Figuur 2.1 Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment Werkgelegenheid Kantoorbanen Vraag Aanbod Model: confrontatie vraag en aanbod Vraag (m 2 ) Terugkoppelingen Leegstand en prijzen Nieuwbouw Aanbod (m 2 ) Onttrekkingen Bron: EIB De kantorenmarkt is een heterogene markt Uit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensie kennen. Daarnaast zijn binnen regio s verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten te onderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses is hier op de volgende wijze mee omgegaan: Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregio s, waarvan de regio s Eindhoven en overig Noord-Brabant er twee zijn. Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van twee kwaliteitssegmenten: A en B. In totaal kent de markt dus zes segmenten (twee kwaliteitsklassen en drie locatietype). Huurprijzen zijn leidend voor de segmentering naar kwaliteit. Voor een technische toelichting, zie verder bijlage A. 15

18 Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties en volume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten. Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoorgebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment omlaag, van A naar B. Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante leegstand uit het B-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloed meer op de marktverhoudingen. Nieuwbouw wordt toegevoegd in het A-segment. Transformaties kunnen in elk segment worden gerealiseerd (zie figuur 2.2). Figuur 2.2 Segmenten in beeld (kantorenmarkt en in de Randstad kennen een C-segment) Vraag Nieuwbouw Economische veroudering Centraal A Formeel A Overig A Transformatie Nieuwbouw Centraal B Formeel B Overig B Transformatie Economische veroudering Incourant Centraal C Formeel C Overig C Transformatie Bron: EIB Onderscheid naar drie locatietypen De dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek is onderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties. 1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale treinstations bij de binnenstad. 2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantorenwijken en bedrijventerreinen. 3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in een buitengebied. Over het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% in een regionale markt. Centrale en overige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoals aangegeven, binnen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment ( top van de markt ) en een B-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A en B is op basis van 50:50 (zie tabel 2.1). Voor kantorenregio s in de Randstad is vanwege de grotere marktomvang van drie kwaliteitssegmenten A (20), B (40) en C (40) per locatietype uitgegaan. 16

19 Tabel 2.1 Segmentering van de markt (indicatieve %-verdeling) Locaties Kwaliteitsklassen A (50%) B (50%) 1. Centrale locaties (30%) x x 2. Formele locaties (40%) x x 3. Overige locaties (30%) x x Bron: EIB Segmentering empirisch onderbouwd Het gedrag van gebruikers is leidend voor de indeling naar segmenten. De segmentering is onderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft van alle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specifieke voorkeuren als het gaat om het type segment. Gebruikers blijken in de eerste plaats voor een locatietype te kiezen (centraal, overig en formeel). Vervolgens wordt gekozen voor de kwaliteit van het kantoor (A, B). Bij deze laatste afweging spelen prijs en huisvestingsbudget ook een grotere rol. De mobiliteit van kantoorgebruikers is binnen een locatietype dan ook groter dan tussen locaties. Zo verhuizen gebruikers op een centrale A -locatie in de praktijk niet naar een formele B -locatie. Wanneer zij van een centrale A-locatie verhuizen, dan keren de gebruikers in de meeste gevallen terug op een andere centrale A-locatie. In enkele gevallen wordt verhuisd naar een centrale B-locatie. Nog minder vaak wordt verhuisd naar een andere (formele of overige) A-locatie. Omgekeerd verhuizen organisaties ook niet van een formele B-locatie naar een centrale A-locatie. Wel is de opwaartse mobiliteit groter dan de neerwaartse mobiliteit. Dat wil zeggen dat gebruikers van deze formele B-locatie eerder naar een A-locatie verhuizen dan omgekeerd. Enkele uitkomsten van deze verhuisanalyse zijn samengevat in bijlage B. Vestigingsgedrag van gebruikers leidend Dat gebruikers in de benoemde sectoren een afwijkend vestigingsgedrag hebben, blijkt uit figuur 2.3 en figuur 2.4. Deze figuren laten het ruimtegebruik van de verschillende sectoren in de kantorenmarkt zien. Op centrale locaties zijn de sectoren Banken en Verzekeraars en Overheid en Non-profit oververtegenwoordigd. Het centrale A-segment in Eindhoven wordt zelfs grotendeels bepaald door de absoluut gezien kleine sector Banken en Verzekeraars. Op overige locaties vestigt vooral Overheid en Non-profit zich en voor een deel ook de Zakelijke en ICT dienstverlening. Denk bij dat laatste aan bijvoorbeeld notariskantoren, kleine financiële adviseurs en makelaars. Op formele locaties zijn Handel en Industrie weer sterker vertegenwoordigd, vooral in het B-segment. Denk bij dit laatste aan bedrijven die vooral functioneel zijn gehuisvest en door de meer ondersteunende aard van het kantoor weinig meerwaarde toekennen aan de uitstraling van een hoogwaardige zakenlocatie. 17

20 Figuur 2.3 Verdeling van sectoren naar segmenten in Noord-Brabant exclusief Eindhoven Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit Bron: LISA, EIB Figuur 2.4 Verdeling van sectoren naar segmenten in Eindhoven Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit Bron: LISA, EIB 18

21 3 Uitgangssituatie: hoge leegstand In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van de markt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie. In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouw geschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op de veroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellen marktverkenningen van vraag en aanbod, die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopend op deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering, alvast een doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling in de voorraad tot 2020 en Historisch beeld De kantorenvoorraad is in het verleden sterk gegroeid, gekenmerkt door hoge nieuwbouwvolumes en na 2000 een sterk oplopende leegstand. De totale kantorenvoorraad in Noord-Brabant exclusief Eindhoven beslaat op dit moment 3,2 miljoen m 2 vvo (Rudolf Bak, juni 2011). Gezien de kantorenvoorraad van 1,9 miljoen m 2 in 1990, is sprake van een toename van 1,3 miljoen m 2. Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer m 2 bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 1,4 miljoen m 2. De totale kantorenvoorraad in Eindhoven beslaat op dit moment 2,1 miljoen m 2 vvo (Rudolf Bak, juni 2011). Gezien de kantorenvoorraad van 1,3 miljoen m 2 in 1990, is sprake van een toename van 0,8 miljoen m 2. Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer m 2 bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 0,9 miljoen m 2. Voorraaduitbreiding vooral op formele locaties Het merendeel van de voorraaduitbreiding in Noord-Brabant exclusief Eindhoven heeft plaatsgevonden op de formele locaties. Waar in 1990 de centrale locaties nog het grootst waren, is in 2010 de voorraad formeel groter dan de centrale en overige locaties (figuur 3.1). Figuur 3.1 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad, Noord Brabant exclusief Eindhoven (m² vvo) Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB 19

22 Het merendeel van de voorraaduitbreiding heeft ook in Eindhoven plaatsgevonden op de formele locaties (figuur 3.2). Voor een nadere analyse van de segmenten en enkele grote regionale kernen en locaties, zie bijlage C. Figuur 3.2 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad, Eindhoven (m² vvo) Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB De leegstand op formele locaties is toegenomen De leegstand in Noord-Brabant (exclusief Eindhoven) is tussen 1990 en 1999 relatief stabiel en ligt op 1993 na onder de m 2 (figuur 3.3). Na 1999 neemt de leegstand snel toe, door een aantrekkende nieuwbouwproductie en het tegelijkertijd afremmen van de vraag. Relatief gezien neemt na de eeuwwisseling in elk segment de leegstand toe, maar de meeste leegstand ontstaat op formele locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010 meer dan m 2 (rond 9% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt meer dan de helft zich op formele locaties, overige locaties laten de minste leegstand zien. De leegstand in Eindhoven lijkt een vergelijkbaar patroon te hebben als in de rest van Noord- Brabant. Tot 2000 redelijk stabiel, op een wat grotere piek in 1993 en 1994 na. Na 2000 loopt de leegstand snel op naar een gemiddelde van m 2 over de periode In 2010 bereikt de leegstand een toppunt van bijna m 2. Ten opzichte van de totale voorraad is dit gelijk aan ongeveer 12%. Leegstand versus aangeboden kantoorruimte Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschikbare te huur staande kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstand komen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg te staan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aan de andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaan om gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig niet meer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. De aanbod- oftewel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt en Rudolf Bak. 20

23 Figuur 3.3 Leegstand , Noord-Brabant exclusief Eindhoven (m² vvo) Centraal Formeel Overig Bron: Bak, EIB Figuur 3.4 Leegstand , Eindhoven (m² vvo) Centraal Formeel Overig Bron: Bak, EIB 21

24 Leegstand nog van relatief goede kwaliteit Van de locatietypen bevindt de meeste leegstand zich zoals gezegd op de formele locaties. Relatief gezien is echter sprake van een evenwichtiger verdeling: de formele locaties vormen ook een groot deel van de markt. Binnen de locatietypen is de leegstand ongeveer gelijk verdeeld over de A- en B-segmenten (figuur 3.5 en figuur 3.6). Het centrale A-segment in Noord-Brabant exclusief Eindhoven kent zelfs een hogere leegstand dan het B-segment. In Eindhoven geldt dit voor de formele locaties. Een groot deel van de leegstaande voorraad is blijkbaar nog van relatief goede kwaliteit. Verwacht mag worden dat op langere termijn deze kwalitatief goede kantoren zo met elkaar gaan concurreren dat de leegstand in de markt zich steeds meer zal concentreren in de B-segmenten. Figuur 3.5 Leegstand naar segment in 2010, Noord-Brabant exclusief Eindhoven (1.000 m² vvo) Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB Nieuwbouw vooral op formele locaties ontwikkeld De nieuwbouwproductie in Noord-Brabant exclusief Eindhoven bedraagt tussen 1990 en 2010 cumulatief 1,6 miljoen m 2. Nieuwbouw is vooral op formele locaties ontwikkeld. De eerste piek valt rond 1990, met onder meer de ontwikkeling van het centrum van Breda en bedrijventerrein de Herven in Den Bosch. De tweede piek is rond de eeuwwisseling, wanneer onder meer Tivoli in Tilburg en bedrijventerrein de Rietvelden in Den Bosch worden gebouwd (figuur 3.7). Na de productiehausse rond 2000 lijkt de nieuwbouw geleidelijk in omvang af te nemen. In 2005 is nog een piek te zien in de nieuwbouwproductie, maar in 2007 zakt de productie weer in tot rond m 2 per jaar. In 2010 wordt voornamelijk nog op formele locaties gebouwd, terwijl daar nu ook de grootste leegstand zit. 22

25 Figuur 3.6 Leegstand naar segment in 2010, Eindhoven (1.000 m² vvo) Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB Figuur 3.7 Nieuwbouw , Noord-Brabant exclusief Eindhoven (m² vvo) Centraal Formeel Overig Bron: Bak, EIB 23

26 Ook in Eindhoven veel nieuwbouw op formeel Na een piek in 1990 is de nieuwbouwontwikkeling in Eindhoven tot 1996 minder dan m 2 per jaar. In de periode van 1990 tot 2010 is totaal bijna m 2 bijgebouwd, waarvan meer dan 60% in het formele segment. Rond de eeuwwisseling is een duidelijke piek waar te nemen waar in drie jaar tijd m 2 kantoorruimte bij is gebouwd, waaronder bedrijventerrein de Hurk, Eindhoven Airport en ontwikkeling in het stadscentrum. In 2006 werd nog eens bijna m 2 bijgebouwd op formele locaties op het Flight Forum en de High Tech campus in Eindhoven. Na 2006 loopt de nieuwbouwproductie snel terug tot nog geen m 2 in 2010 wat gezien de in deze periode tegelijkertijd sterk oplopende leegstand en dalende huurprijzen overigens verklaarbaar is. Figuur 3.8 Nieuwbouw , Eindhoven (m² vvo) Centraal Formeel Overig Bron: Bak, EIB 3.2 Rekening houden met veroudering In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroudering. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruik ongeschikt (incourant). Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad geprojecteerd naar 2020 en 2040 (tabel 3.1 en tabel 3.2). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouwontwikkeling en transformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk 5, wanneer aanbod en vraag met elkaar worden geconfronteerd. Veroudering beïnvloedt de omvang van de segmenten In het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. Binnen de locaties is de voorraad verdeeld naar A- en B-segmenten op basis van de verdeling 50:50. In 2010 omvat het centrale A-segment voor Noord-Brabant exclusief Eindhoven bijvoorbeeld m 2. In 2020 neemt het centrale A-segment af naar m 2. Door veroudering hebben centrale A-gebouwen aan kwaliteit verloren. Deze gebouwen zijn als het ware afgezakt naar het B-segment. 24

27 Het grote formele B-segment omvat m 2 in In 2020 is het formele B-segment groter geworden. De omvang bedraagt nu m 2. Een deel van de A-gebouwen is naar het B-segment gezakt. Overigens zwakt de groei van het formele B-segment na 2020 weer sterk af. Dit komt omdat ook uit het B-segment weer gebouwen verdwijnen. Afhankelijk van de leeftijd van de gebouwen, raakt een deel van de voorraad geleidelijk technisch verouderd en ongeschikt voor gebruik. Deze incourante voorraad doet voor de marktverhoudingen niet meer mee en wordt uit het B-segment gehaald. Eenzelfde ontwikkeling is geschetst voor de regio Eindhoven. In 2010 is het aanbod in het centrale A-segment nog m 2 en daalt tot 2020 naar m 2 en in 2040 naar m 2. De B-segmenten worden naar 2020 groter door het wegzakken van A-locaties. Tabel 3.1 Raming van het aanbod naar segmenten, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, m Centraal A B Overig A B Formeel A B Totaal Bron: Bak, EIB Tabel 3.2 Raming van het aanbod naar segmenten, Eindhoven, m Centraal A B Overig A B Formeel A B Totaal Bron: Bak, EIB 25

28 Toelichting op ramingsprocedure In de ontwikkeling van de omvang van de segmenten wordt dus rekening gehouden met economische veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische veroudering houdt in dat op bestaande gebouwen geleidelijk wordt afgeschreven. Gebouwen zakken langzaam van hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technische levensduur van gebouwen wordt de technische veroudering geraamd. De technisch verouderde voorraad raakt incourant en verdwijnt uit het B-segment (of in de Randstad uit het C-segment). Aanname 1: economische veroudering De economische veroudering bepaalt hoe snel gebouwen van het A-segment naar het B-segment zakken. De snelheid van deze economische veroudering is empirisch bepaald door de historische huurontwikkeling van specifieke gebouwen te volgen ten opzichte van de hoogste markthuren. Een gebouw dat economisch veroudert verliest jaarlijks waarde ten opzichte van de top van de markt, waar nieuwbouw of unieke panden bepalend zijn. De analyse komt neer op een repeated sales analyse per segment: hoe is de ontwikkeling van de huur binnen elk segment geweest? Deze ontwikkeling wordt vergeleken met de ontwikkeling van de hoogste markthuren. Samengevat blijken gebouwen op centrale locaties in huurontwikkeling gemiddeld 0,5% per jaar achter te blijven bij de marktindex. Gebouwen op formele locaties verouderen beduidend sneller en blijven gemiddeld 1% per jaar achter bij de markthuur. Dit is binnen de context van het gebruikte model vertaald naar de veroudering van gebouwen uit de bijbehorende segmenten. Op centrale locaties verschuift per jaar gemiddeld 1,5% van de voorraad naar een segment lager. Op formele locaties verdwijnt jaarlijks gemiddeld 3% van de voorraad naar een segment lager. Overige locaties zitten met een jaarlijkse afname van 2,5% op de voorraad in de hogere segmenten hier tussenin. Aanname 2: technische veroudering In het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroudering van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties een technische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een aanname op basis van de vastgestelde economische veroudering en expert opinions. Empirisch gezien is weinig bekend over onttrekkingen en dit biedt dus nauwelijks houvast (zie bijlage D). Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken. De onttrekkingen vinden plaats in het C-segment. Dit impliceert overigens niet dat wordt verwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat de gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarom buiten de markt zullen vallen. Ook het (grote) belang en de gevoeligheid van deze aannames rond onttrekkingen komt in hoofdstuk 6 nog aan de orde. 26

29 4 Verwachte kantorenvraag Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in de provincie Noord-Brabant. Onder de vraag naar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een toelichting op deze definitie wordt de ontwikkeling van de ruimtevraag geanalyseerd. Dit omvat kantoorwerkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgens wordt op basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040, naar sector en naar marktsegmenten. 4.1 Begripsbepaling In de kantorenmarkt lopen verschillende definities van de vraag naar kantoren door elkaar heen. De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopende belangen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (een deel van) de kantorenvraag heeft. De definitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoorruimte die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in de kantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. De analyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. De kantoorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografische ontwikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven in figuur 4.1. Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming Kantoorbanen Werkgelegenheid Beroepsbevolking Bevolking Kantoorbanen x m 2 per kantoorbaan = Vraag Bron: CPB, EIB 27

30 4.2 Vraag naar kantoorruimte De vraag naar kantoren in Noord-Brabant exclusief Eindhoven is sterk gegroeid tussen 1990 en Het ruimtegebruik neemt tussen 1996 en 2010 toe van 2,2 miljoen m 2 vvo naar 2,9 miljoen m 2 (tabel 4.1). De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag komt voort uit de toename van het aantal kantoorbanen. In 1996 werkten mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen naar De groei van het aantal kantoorbanen komt enerzijds voort uit de groei van de totale werkgelegenheid. Anderzijds werken er onder invloed van de verkantorisering ook relatief iets meer mensen in een kantoor. Het aandeel kantoorbanen is toegenomen van 12% naar 14%. Dit wil zeggen dat in deze regio momenteel ruim één op de zeven werknemers in een kantoor werkt. Tabel 4.1 Kantorenvraag Noord-Brabant exclusief Eindhoven Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het per werknemer (mln m 2 vvo) (1.000) totaal (%) (m 2 vvo) ,4 2, ,8 2, ,4 2,9 1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode Waar de werkgelegenheidsgegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996 Ook de vraag naar kantoren in Eindhoven is tussen 1990 en 2010 sterk gegroeid. Het ruimtegebruik neemt tussen 1996 en 2010 toe van 1,4 miljoen m 2 vvo naar 1,8 miljoen m 2 (tabel 4.2). In 1996 werkten mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen tot Het aandeel kantoorbanen is toegenomen van 17% naar 20%. Tabel 4.2 Kantorenvraag Eindhoven Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het per werknemer (mln m 2 vvo) (1.000) totaal (%) (m 2 vvo) ,8 1, ,0 1, ,0 1,8 1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode Waar de werkgelegenheidsgegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB 28

31 Ruimtegebruik per werknemer neemt af Het gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is afgenomen ten opzichte van Gemiddeld heeft een kantoorgebruiker in 2010 in Noord-Brabant exclusief Eindhoven 22,4 m 2 vvo in gebruik, tegen 23,4 m 2 in In Eindhoven is het gemiddelde ruimtegebruik in ,0 tegen 23,8 in De gemiddelde jaarlijkse afname van het ruimtegebruik vindt het sterkst plaats tussen 1996 en De markt is krap in de periode , met lage leegstandscijfers, terwijl de kantoorwerkgelegenheid wel fors groeit. Deze groei wordt voor een groot deel in bestaande kantoren opgevangen. Hierdoor neemt gemiddeld genomen het ruimtegebruik af. Na de eeuwwisseling is, mede door een afgenomen werkgelegenheidsgroei en een ruimer aanbod van nieuwe kantoren, de afname van het gemiddeld ruimtegebruik afgeremd. De marktverruiming, met een forse toename van de leegstand en een huurprijsdaling, heeft normaal gesproken dan ook een positief effect op de kantorenvraag 2. Huurders profiteren, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ook wat meer ruimte in gebruik. Desondanks blijft het ruimtegebruik per werknemer gemiddeld afnemen na Wellicht dat in deze periode ruimtebesparende trends een relatief sterk tegengewicht hebben geboden. Hierbij kan gedacht worden aan een efficiënter ruimtegebruik door andere werkconcepten. Tevens is in deze periode relatief veel (duurdere) nieuwbouw in gebruik genomen, waardoor organisaties efficiënter zijn gehuisvest. Ook kostenbesparing kan een rol hebben gespeeld. Differentiatie naar sectoren De gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. De basis voor de sectorindeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage E). De vraagsectoren zijn: Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Per sector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeld Tabel 4.3 Kantorenvraag Noord-Brabant exclusief Eindhoven naar sectoren, 2010 Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het per werknemer (mln m 2 vvo) (1.000) totaal (%) (m 2 vvo) Handel en Industrie ,7 0,9 Zakelijke en ICT dienstverlening ,2 0,7 Banken en verzekeraars ,2 0,3 Overheid en Non-profit ,3 1,0 Totaal ,4 2,9 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB 2 Zie bijvoorbeeld Brounen, D. & Jennen, M. (2009a), Local office rent dynamics. A tale of ten cities. The Journal of real estate finance and economics, 39: ; Brounen, D., P. Hendershott & Jennen, M. (2009b), Asymmetric properties of office rent adjustment. The Journal of real estate finance and economics: 39:

32 Tabel 4.4 Kantorenvraag Eindhoven naar sectoren, 2010 Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het per werknemer (mln m 2 vvo) (1.000) totaal (%) (m 2 vvo) Handel en Industrie ,2 0,6 Zakelijke en ICT dienstverlening ,5 0,6 Banken en verzekeraars ,7 0,2 Overheid en Non-profit ,9 0,5 Totaal ,0 1,8 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB ruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten over 2010 zijn samengevat in tabel 4.3 en tabel 4.4. Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Overheid en Non-profit in Noord-Brabant exclusief Eindhoven met banen de grootste sector. Overheid en Non-profit heeft 1,0 miljoen m 2 in gebruik. Ondanks dat hier met 10% maar weinig werkgelegenheid kantoorgebonden is, is Handel en Industrie ook een grote sector. Deze sector heeft m 2 in gebruik en kent kantoorbanen. Ook voor de regio Eindhoven is Handel en Industrie een bepalende sector. Met banen heeft de sector m 2 in gebruik. Gemeten naar het aantal banen is de sector Banken en Verzekeraars het kleinst in beide regio s. Deze sector heeft met 59% respectievelijk 68% wel het hoogste aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid. Analyses op pandniveau Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 op gebouwniveau bekend hoeveel mensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) van deze werkgelegenheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA-werkgelegenheidscijfers en cijfers over de kantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en het aandeel kantoorwerkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar te koppelen. Deze koppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten en welke economische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte methodiek, zie bijlage F. 4.3 Vraagraming De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografie en werkgelegenheid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers. De demografische ontwikkeling is het vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in figuur 4.1). De demografische ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming van de kantorenvraag volgt. Beroepsbevolking en werkgelegenheid krimpt na 2020 De totale werkgelegenheid in de hele provincie Noord-Brabant is tussen 1996 en 2010 nog duidelijk gegroeid. Vooral in de periode is sprake geweest van een sterke werkgelegenheidsgroei. Na de eeuwwisseling neemt de groei echter iets af (figuur 4.2). De oorzaak is vooral conjunc- 30

33 tureel, gezien de recessie die zich na 2000 aandient. Daarna volgt herstel en komt de werkgelegenheid weer wat hoger uit. Figuur 4.2 laat vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op de steekjaren 2020 en De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgen van de recente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de figuur tot uitdrukking. Onder invloed van de demografische ontwikkeling zal de groei van de beroepsbevolking gaan afvlakken. Voor deze verwachte demografische ontwikkeling wordt aangesloten bij het CBS. De totale bevolking zal tot 2020 nog wat toenemen, maar deze zit met name in het leeftijdscohort van jaar. De participatiegraad is laag in dit cohort, al zal deze wel stijgen in de komende jaren. Per saldo zal de beroepsbevolking tot 2020 naar verwachting ongeveer gelijk blijven op 1,38 miljoen. Na 2020 zal onder invloed van demografische ontwikkelingen naar verwachting krimp optreden. Tot 2040 volgt naar verwachting een afname naar 1,21 miljoen. Dit is cumulatief een afname van 13%. De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maar beide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking is werkeloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten de regio. De trends zijn echter gelijk. Figuur 4.2 Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Noord-Brabant, en steekjaren 2020/2040, aantal personen Totale bevolking (15-75 jaar) Beroepsbevolking (15-75 jaar) Werkgelegenheid (15-75 jaar) Bron: CBS, CPB, EIB Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit tot 2020 De geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt. Het aantal kantoorbanen ontwikkelt zich echter beter dan de totale werkgelegenheid. De dienstensector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatief snel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses rekening gehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid. 31

34 Tabel 4.5 Kantorenvraag Noord-Brabant exclusief Eindhoven, Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het per werknemer (mln m 2 vvo) (1.000) totaal (%) (m 2 vvo) ,4 2, ,4 3, ,4 2,9 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Het aantal kantoorbanen in Noord-Brabant exclusief Eindhoven neemt naar verwachting toe van in 2010 tot in Na 2020 neemt de werkgelegenheid weer af. In 2040 bedraagt de kantoorwerkgelegenheid (zie tabel 4.5). Het aantal kantoorbanen in Eindhoven neemt naar verwachting toe van in 2010 tot in Na 2020 neemt de werkgelegenheid weer af. In 2040 bedraagt de kantoorwerkgelegenheid (zie tabel 4.6). De ruimtevraag neemt de komende jaren toe van 1,8 miljoen m 2 nu tot 2,0 miljoen m 2 in Daarna volgt weer een verwachte afname naar 1,9 miljoen m 2 in 2040 het niveau van Tabel 4.6 Kantorenvraag Eindhoven, Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het per werknemer (mln m 2 vvo) (1.000) totaal (%) (m 2 vvo) ,0 1, ,0 2, ,0 1,9 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Aantal kantoorbanen bepaalt ruimtebehoefte Het aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefte aan vierkante meters kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtegebruik van kantoorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebesparende als ruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is geen aanleiding gevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in het ruimtegebruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan grotendeels bepaald door het aantal kantoorbanen. Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag in Noord-Brabant de komende jaren toenemen van 2,9 miljoen m 2 nu tot 3,0 miljoen m 2 in 2020 en daarna weer afnemen naar 2,9 miljoen m 2 in In Eindhoven groeit de ruimtevraag van 1,8 miljoen in 2010 naar 2,0 miljoen in