Notitie: Woningbouwstrategie voor de grote en kleine kernen van de gemeente Coevorden tot 2020 Coevorden, maart 2011
1. Inhoudsopgave 1 2. Inleiding 2 3. Onderzoeksaanpak en beleidskader 3 3.1. Onderzoeksaanpak 3 3.2. Beleidskader 5 3.3. Leeswijzer 7 4. Demografische ontwikkeling gemeente Coevorden 8 4.1. Landelijke trends 8 4.2. De omschakeling van demografische groei naar daling 8 4.3. Resumerend 9 5. Woningbouwstrategie Deelgebied 1 10 5.1. Demografische ontwikkeling deelgebied 1 10 5.2. Woningbouwprogramma deelgebied 1 11 5.3. Vraag versus aanbod deelgebied 1 12 5.4. Woningbouwstrategie: deelgebied 1 12 5.5. Resumerend deelgebied 1 14 6. Woningbouwstrategie Deelgebied 2 16 6.1. Demografische ontwikkeling deelgebied 2 16 6.2. Woningbouwprogramma deelgebied 2 17 6.3. Vraag versus aanbod deelgebied 2 18 6.4. Woningbouwstrategie: deelgebied 2 18 6.5. Resumerend deelgebied 2 20 7. Woningbouwstrategie Deelgebied 3 21 7.1. Demografische ontwikkeling deelgebied 3 21 7.2. Woningbouwprogramma deelgebied 3 22 7.3. Vraag versus aanbod deelgebied 3 23 7.4. Woningbouwstrategie: deelgebied 3 23 7.5. Resumerend deelgebied 3 24 8. Woningbouwstrategie Deelgebied 4 25 8.1. Demografische ontwikkeling deelgebied 4 25 8.2. Woningbouwprogramma deelgebied 4 26 8.3. Vraag versus aanbod deelgebied 4 27 8.4. Woningbouwstrategie: deelgebied 4 27 8.5. Resumerend deelgebied 4 29 9. Uitgangspunten woningbouwstrategie grote en kleine kernen 30 9.1. Kwantitatieve woningbouwopgave 30 9.2. Toekomstig woningbouwprogramma 30 9.3. Uitgangspunten woningbouwstrategie 32 9.4. Uitvoeringsmaatregelen en prioritering 33 Bijlage 1 Begrippenlijst 35 1
2. Inleiding Naar aanleiding van de nieuwste demografische prognoses is er eind 2008 door het buro Companen een gemeentebreed onderzoek naar de beleving van wonen, leefbaarheid en voorzieningen uitgevoerd. Het onderzoek spitste zich toe op de vraag of de woonbehoefte nog aansluit bij het aanbod en omgekeerd. Ook zijn in het onderzoek relaties gelegd met nieuwe marktontwikkelingen in zuidoost Drenthe, zoals mogelijke krimp en de afnemende vraag naar huurwoningen en appartementen. Nu er een einde lijkt te komen aan de groei van het aantal inwoners - en de groei van het aantal huishoudens afzwakt - doet zich de vraag voor of de woningbouwprogrammering nog wel in voldoende mate aansluit op de voorspelde demografische ontwikkeling. Voor zowel de stad Coevorden als voor het overige deel van Coevorden zal een strategie voor de woningbouwprogrammering worden uitgewerkt. Deze strategie moet er toe leiden dat de woningbouwprogrammering goed correspondeert met de vraagontwikkeling in de markt. Zowel in aantallen woningen als ook met betrekking tot de gewenste kwaliteit van de woningen. De strategie voor de stad Coevorden is inmiddels uitgewerkt, voor de overige kernen moet dit nog gebeuren. Belangrijkste vraag die zich hier voordoet is of de woningbouwprogrammering van de grote en kleine kernen nog wel voldoet. Het huidige woningbouwprogramma is weergegeven in het Woonplan II (2005). Het betreft hier de woningbouwmogelijkheden in de 23 kernen die binnen het tweede provinciaal omgevingsplan van de provincie Drenthe (POP II, 2004) een officiële kernaanduiding hebben gekregen. Deze notitie is met name gericht op de kwantitatieve gevolgen van de demografische ontwikkeling. De kwalitatieve invulling moet in een vervolgstadium nader bepaald worden. Deze notitie is kaderstellend voor vervolgoverleggen met diverse partners op de woningmarkt. Met name de overleggen met de woningcorporaties zullen de in te zetten woningbouwstrategie nader vorm moeten geven. Duidelijk mag zijn dat eventuele aanpassingen meer van kwalitatieve aard dan van kwantitatieve aard zullen zijn. Na vaststelling van deze gemeentelijke notitie zal dan ook een vervolgtraject worden ingezet waarin, in afstemming met andere aanbieders als woningcorporaties en ontwikkelaars maar ook onze erkende overlegpartners als de deelgebiedcommissies en plaatselijk belangen organisaties, een gezamenlijke woningbouwstrategie wordt ontwikkeld. Aansluitend daarop zal in navolging van de nieuwe omgevingsvisie van Drenthe afstemming dienen te worden gezocht met de overige gemeenten in de regio Zuidoost-Drenthe, te weten de gemeenten Borger-Odoorn en Emmen. 2
3. Onderzoeksaanpak en beleidskader Om de strategie verder te bepalen zijn in de volgende hoofdstukken diverse ontwikkelingen per deelgebied in beeld gebracht. Naast de score op deze ontwikkelingen zijn er tevens enkele beleidskaders geformuleerd. Hieronder volgt een opsomming van de aanpak van de analyse en de hiervoor in beeld gebrachte ontwikkelingen. Daarnaast worden de beleidskaders die getoetst zijn in het kort benoemd. 3.1. Onderzoeksaanpak Om te komen tot een strategie voor de grote en kleine kernen in de gemeente, zijn per deelgebied (conform indeling Buitengewoon Platteland ) de demografische ontwikkelingen en de gevolgen voor de geplande woningbouw in de komende 10 tot 15 jaar in beeld gebracht. De uitkomst van deze analyse is vervolgens doorvertaald in een woningbouwstrategie voor het buitengebied. Om deze aanpak uit te kunnen voeren is gebruik gemaakt van de volgende onderzoeken. Woononderzoek Companen Eén van de eerste ontwikkelingen die per deelgebied is uitgewerkt is de demografische ontwikkeling. Waar mogelijk zijn niet alleen de ontwikkelingen in het deelgebied weergegeven, maar zijn ook de ontwikkeling in de grotere kernen van het deelgebied weergegeven. Hierbij is gebruik gemaakt van het uitgevoerde Onderzoek naar Wonen en Leefbaarheid. Het betreft hier een onderzoek van buro Companen d.d. 19 november 2008, dat in opdracht van de woningcorporaties Domesta en Woonservice en de gemeente door hen is uitgevoerd. Het betreft hier de demografische prognose, de ontwikkeling in leeftijdsgroepen en de verwachte groei in het aantal huishoudens. Aan de hand hiervan wordt de woningbehoefte in het deelgebied vastgesteld. Als gebruik gemaakt is van dit rapport wordt in de tekst verwezen naar dit rapport met aanduiding woononderzoek Companen. Dit onderzoek bevat meer details dan deze notitie. Dit onderzoek biedt ook zicht op de kwalitatieve ontwikkeling van de marktvraag. De uitkomsten in het onderzoek zijn met name gebaseerd op de leeftijdsontwikkeling. Kernenkansenkaart Companen Het woononderzoek Companen richt zich met name op de leeftijdsontwikkeling, een jonge bevolking zal resulteren in een hogere prognose. Dit betekent echter niet automatisch dat dit ook zal resulteren in een hoge woningvraag in dit gebied. Om deze reden is tevens gebruik gemaakt van het onderzoek van de provincie naar krimp, Demografische ontwikkeling Oost- Drenthe en Westerveld: sturen op woon- en leefkwaliteit d.d. 3 februari 2010, buro Companen. In deze notitie is een zogenaamde kernenkansenkaart opgesteld. Deze kaart is opgebouwd uit 4 factoren: de migratieontwikkeling over een periode van 10 jaar (1999-2008) / de ontwikkeling van de WOZ-waarde over een periode van 6 jaar (2001-2007) / het voorzieningenniveau dat in 2020 naar verwachting nog aanwezig zal zijn / en de te verwachten bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer in 2020. Hierbij wordt per factor een score toegekend die hoog of laag is. De kernen met een lage score, worden het minst kansrijk geacht qua afzet van nieuwbouw, het vasthouden van eigen inwoners en het aantrekken van mensen van buiten de kern. Kernen met de hoogste score zijn het meest kansrijk in deze punten. Met deze indicatieve kernenkansenkaart wordt een handvat aangereikt, om te bepalen wat de meest gewenste kernenhiërarchie is. Op deze manier wordt geprobeerd om in die kernen uit te breiden waar de kansen het grootste worden geacht, dus ook vanuit het voorzieningenbestand geredeneerd. Om een voorbeeld te noemen, het gebied met de kernen Dalerpeel en Geesbrug (veengebied) groeit explosief en komt dus vanuit woononderzoek Companen naar voren als een gebied met grote huishoudengroei. Op de kernenkansenkaart komen deze kernen echter niet als meest sterke kernen te voorschijn, dus toevoeging van nieuwbouw heeft niet de meeste kans van slagen. Zo wordt door 3
toepassing van de kernenkansenkaart een nuancering gemaakt ten opzicht van het woononderzoek Companen. Indien gebruik gemaakt is van dit rapport wordt in de tekst verwezen naar dit rapport met aanduiding kernenkansenkaart Companen Woonplan II In het Woonplan II is in 2005 de woningbouwprogrammering in beeld gebracht. Aan de hand van deze gegevens is de huidige en toekomstige plancapaciteit geïnventariseerd. Vervolgens is per deelgebied een overzicht weergegeven hoe het vastgestelde woningbouwprogramma uit Woonplan II is ingezet in dit deelgebied en wat reeds is uitgevoerd en wat er nog op programma staat. Het betreft hier zowel harde als zachte capaciteit. De harde capaciteit betreft plannen waarvoor reeds een onomkeerbare bestemmingsplanprocedure in gang is gezet of waarvoor al gronden zijn aangekocht. De zachte capaciteit zijn de plannen waarvoor vanuit het Woonplan II een woningbouwreservering is gemaakt maar waarover nog geen definitief besluit tot uitbreiding is ingezet. Aan de hand hiervan wordt het geplande woningaanbod inzichtelijk gemaakt. Let wel de woningbouwprogrammering vanuit het Woonplan II is gepland van 2008 tot en met 2015, de huishoudenprognose vanuit het Companen rapport raamt de woningbehoefte van 2008 tot en met 2020 een verschil dus van 5 jaar. Omdat er nog geen programmering is voor deze laatste 5 jaar wordt in deze analyse de bestaande woningbouwprogrammering gebruikt voor een periode van 12 jaar in plaats van de geplande 7 jaar. Bestaand woningaanbod Om te weten hoe de woningvraag zich ontwikkelt kan ook het bestaande aanbod een indicatie zijn van de vraag op de woningmarkt. Om deze reden is in juli 2010 via internet het te koop staande aanbod per kern inzichtelijk gemaakt. Let wel het betreft hier een momentopname welke zeer afhankelijk is van allerlei factoren die zich afspelen op de woningmarkt. Door de uitkomsten van woononderzoek Companen af te zetten tegen de toekomstige woningvoorraad op basis van de huidige plancapaciteit, kan de spanning tussen de woningvraag en aanbod over circa 10 à 15 jaar in beeld worden gebracht. Omdat de bestaande plancapaciteit niet alleen wordt bepaald door de plannen van de gemeente in de koopsector zullen ook de plannen van de woningcorporaties ten aanzien van de huursector moeten worden geïnventariseerd. Belangrijke vragen die hierin een rol spelen zijn bijvoorbeeld: - Wat zijn de gevolgen van de demografische ontwikkelingen voor het strategisch voorraadbeleid van de woningcorporaties? - Gaan ze bouwen in de duurdere segmenten (hoger dan 527) die ze nu (nog) niet aanbieden? - Welke transformatieopgave ligt er, hoeveel woningen dienen te worden aangepast voor de specifieke zorgvraag? - Is het mogelijk de toekomstige huurder meer keuzevrijheid te geven door het toepassen van concepten als te woon en koopgarant? Daarom zullen deze partijen als eerste betrokken worden bij het vervolgonderzoek. Samen met deze belangrijke partners zal vervolgens de woningbouwstrategie worden uitgewerkt, waarin ook met name de kwalitatieve aanpak inzichtelijk zal worden gemaakt. Let wel dit betreft slechts de kwalitatieve kaders van een nieuwbouwplan. Wanneer een nieuwbouwplan daadwerkelijk wordt uitgegeven zal bij de planvorming de uiteindelijke kwalitatieve invulling bepaald worden. De reden hiervan is dat pas bij de planvorming, de inrichtingsschets en hiermee gepaard gaande grondexploitatie bekend zal zijn. 4
3.2. Beleidskader De gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad is richtinggevend voor de benodigde plancapaciteit. Inzicht wordt verkregen in de bijdrage die bestaande plannen leveren aan de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad. Ook wordt duidelijk of en zo ja welke nieuwe plannen per deelgebied in ontwikkeling moeten worden gebracht. Om tot deze afweging te komen is gebruik gemaakt van de hieronder weergegeven gemeentelijke beleidskaders. Daarnaast is het provinciale beleidskader tevens vermeld. Cultuurhistorie De gemeente Coevorden kent nogal wat kernen die worden omgeven door cultuurhistorisch kwetsbaar gebied waar behoud en herstel van dergelijke waarden voorop staat. De kern Aalden en omgeving zijn zelfs een onderdeel van het Belvedèregebied, een gebied met een dusdanige grote cultuurhistorische waarde, dat behoud van belang wordt geacht. Daarnaast zijn in dit gebied ook de beschermde dorpsgezichten Oud-Aalden, Benneveld en Gees te vinden. Om deze waarden te kunnen handhaven of te versterken zal verdere uitbreiding van de woningbouw (zowel particulier als gemeentelijk) in deze gebieden niet wenselijk zijn. In Woonplan II is al bepaald dat de kernen Benneveld en Wezup om deze reden geen contingent en dus geen woningbouwmogelijkheden hebben gekregen. Dit toetsingskader zal de komende jaren ook voor meerdere kernen bebouwingsbeperkingen opleveren. Indien nieuwbouw vanuit andere invalshoeken nodig wordt geacht, zal er aandacht moeten komen voor een verantwoorde inpassing van het in- of uitbreidingsplan. Dit zal dan ook voor zowel gemeentelijke als particuliere initiatieven gelden. Gemeentelijke grondpositie c.q. grondexploitatie De gemeente heeft in 2009 alle gemeentelijke grondexploitaties geactualiseerd. Uit deze actualisatie is gebleken dat zowel de economische crisis als de veranderende markt mede oorzaak zijn van vertraging in de verkoop van gronden in onder andere nieuwbouwplannen. Opbrengsten worden daarmee later of niet gerealiseerd, waardoor de mogelijkheden om ruimtelijke doelstellingen van de gemeente te kunnen faciliteren ook beperkt worden. Bij een afnemende bevolking is het dan ook niet op voorhand te zeggen welk risico de gemeente gaat lopen bij de afzet van een nieuwbouwplan. Met name in de kleine kernen met een naar verwachting afnemende bevolking, zal dan ook vaker de keuze worden gemaakt de kern niet meer uit te breiden als het gaat om plannen van een beperkte omvang. In de meeste gevallen heeft de gemeente in deze kernen geen grondpositie. Het verwerven van grond voor dergelijke kleine plannen resulteert vaak niet in een positieve exploitatie van een uitbreidingsplan. Als vervolgens de bevolkingssamenstelling in een dergelijke kern de komende jaren zodanig zal wijzigen waardoor de woningvraag in de kern zal afnemen, is er geen reden deze kern extra uitbreidingsmogelijkheden te geven, zodat het plan eventueel wel exploitabel zou kunnen worden. Ook de grondexploitatie kan dus reden zijn om geen woningbouwmogelijkheden in een kern op te nemen. Voorzieningen en functieveranderingen Momenteel is de gemeente bezig net het actualiseren van het accommodatiebeleid. De gemeente streeft naar beleid waarmee aard en omvang van de voorzieningen in overeenstemming zijn met de behoefte van de lokale bevolking en de gemeentelijke strategie. Onder gemeentelijke accommodaties c.q. voorzieningen vallen o.a. scholen, sporthallen en dorpshuizen. Binnen de actualisatie van het beleid wordt gekeken of er mogelijkheden zijn om voorzieningen (multi)functioneler en effectiever in te zetten. Een mogelijk gevolg hiervan kan zijn dat een voorziening niet meer haalbaar blijkt te zijn en dat er sluiting moet plaatsvinden. In deze notitie is hier geen rekening mee gehouden. Wel kan er in een kern waar dergelijke voorzieningen aanwezig zijn, ingespeeld worden door de inzet van de zogenaamde reservepot. Op deze manier kan daar waar zich in de toekomst functieveranderingen voor gaan doen, deze in combinatie met woningbouw worden gerealiseerd. 5
Zorggerelateerde voorzieningen Andere voorzieningen die een rol spelen zijn de zorg gerelateerde voorzieningen voor met name ouderen. Gezien het feit dat de samenstelling van de bevolking door ontgroening en vergrijzing verandert, veranderen ook de eisen die aan voorzieningen worden gesteld. In diverse kernen zijn het met name de leeftijdsgroepen van 65-74 jaar en ouder, die zorgen voor een stijging van het aantal huishoudens. Hierdoor zal de vraag naar geschikte woningen voor senioren toenemen. Omdat deze bevolkingsgroepen vaak andere met name zorg gerelateerde voorzieningen vragen, die in kleine kernen niet aanwezig zijn, is vanuit Woonplan II al gezegd dat deze bevolkingsgroepen met een specifieke woonwens zijn aangewezen op de omliggende grotere kernen. Deze specifieke woonbehoefte wordt dus in de grote kernen opgevangen en niet in een kleine kern. Dit uitgangspunt zal blijvend gehanteerd worden. Provinciaal beleidskader woonopgave Provinciale staten van Drenthe hebben op 2 juni 2010 de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. De Omgevingsvisie is hét strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe voor de periode tot 2020, waaronder ook het beleid ten aanzien van wonen. Bij de woonopgave streeft de provincie naar een goede regionale samenwerking en afstemming. Van de diverse aangewezen regio s vraagt de provincie een regionale woonvisie, waarin kwantiteit en kwaliteit van bouwprogramma s op elkaar is afgestemd. Daarnaast onderscheidt de provincie in de kernenhiërarchie (sub)streekcentra en overige kernen. Voor de verdeling van de woonbehoefte wordt geredeneerd vanuit de functies van typen kernen. De stad Coevorden is in deze zin substreekcentrum en heeft een bovenlokale functie en kan daarmee bouwen voor de behoefte van omliggende kernen. De overige kernen in de gemeente hebben een functie om de lokale behoefte op te vangen. Dit komt neer op bouwen voor de huidige bevolking in dorpen. Het verschil tussen hoofdkernen en kleine kernen wordt niet meer door de provincie aangegeven; deze verdelingsvraag ligt bij de regio s. Wel wordt door de provincie als voorwaarde meegegeven dat er sprake moet zijn van een gelaagde kernenstructuur. Dit betekent bijvoorbeeld dat Coevorden (substreekcentrum) minder ruimte krijgt dan Emmen (streekcentrum) en dat een kleine kern als Dalerveen niet kan groeien tot het niveau van een hoofdkern als Dalen. Op basis van de bevolkingprognose heeft de provincie voor iedere regio een maximum bepaald voor de woningbehoefte (kwantitatief plafond). De gemeente Coevorden wordt tot de regio Zuidoost-Drenthe gerekend en heeft een plafond toegewezen gekregen van een nettotoename van 5.100 woningen. In een door de provincie nader overlegde handreiking aan gemeenten is een indicatie van dit plafond per gemeente aangegeven. In deze handreiking wordt voor de gemeente Coevorden een plafond genoemd van een totaal van 1050 woningen. Let wel het betreft hier een indicatie van de verdeling waarover de regio s zelf afspraken moeten maken. In een vervolgstadium zal dan ook afstemming met de gemeenten Borger-Odoorn en Emmen worden gezocht. Gemeentelijk beleidskader woonopgave Vooralsnog zal de gemeente het in de provinciale handreiking gestelde plafond van 1050 woningen als uitgangspunt overnemen. In het woononderzoek Companen is namelijk een woningbehoefte van 1025 woningen aangegeven. Als dit onderzoek wordt doorgetrokken blijven we dus binnen de verwachte woonbehoefte die de provincie heeft berekend. Dit woononderzoek Companen is tevens het uitgangspunt geweest van de door de gemeente inmiddels opgestelde notitie Woningbouwstrategie voor de stad Coevorden. Hierin is vanuit het woononderzoek Companen voor de stad Coevorden uitgegaan van een woonbehoefte van ongeveer 450 woningen. Uitgaande van een totale woonbehoefte aan 1025 woningen 6
voor de gehele gemeente betekent dit dat er voor de rest van Coevorden een woonbehoefte aanwezig is van ongeveer 575 woningen. 3.3. Leeswijzer In de verdere analyse is getoetst aan bovenstaande beleidskaders en genoemde onderzoeken. Vervolgens is door middel van weging van deze factoren bepaald welke kernen in het deelgebied wel en welke kernen geen woningbouwmogelijkheden krijgen. Kanttekening die hierbij wordt gemaakt is dat het nog een intern stuk betreft en dat het afgesproken programma vanuit Woonplan II ook vanuit met name de inbreng van de woningcorporaties en de gemeenten Emmen en Borger-Odoorn nog bijgesteld kan worden. Ook de kwalitatieve invulling zal per nieuwbouwplan nog nader worden ingevuld. In het laatste hoofdstuk zullen de belangrijkste uitgangspunten worden weergegeven. 7
4. Demografische ontwikkeling gemeente Coevorden 4.1. Landelijke trends In de afgelopen jaren zijn er verschillende onderzoeken naar de toekomstige demografische ontwikkeling geweest. Duidelijk wordt dat de bevolkingsgroei in de komende jaren afvlakt en waarschijnlijk om zal slaan in bevolkingskrimp. Bevolkingskrimp is een nieuw verschijnsel in ons land. Volgens de meest recente prognoses zal de bevolkingsomvang van de huidige 16,5 miljoen nog doorgroeien naar maximaal 17,5 miljoen rond 2038. Daarna zal de bevolking geleidelijk gaan krimpen. In Nederland hebben echter nu al diverse regio s te maken met een dalende bevolkingsomvang, voorbeelden zijn Zuid-Limburg, Noordoost-Groningen maar ook gemeenten in Drenthe hebben er al mee te maken. Anders dan in het verleden lijkt de ingezette bevolkingskrimp nu meer structureel van aard en lijkt er nu sprake te zijn van een echte demografische omslag. Bevolkingsdaling leidt niet meteen tot een afname van het aantal huishoudens. Zo lang het aantal huishoudens nog groeit, kan er gebouwd worden. In veel gebieden wordt echter bevolkingsdaling versterkt doordat de bevolking ontgroent en vergrijst. Omdat de samenstelling van de huishoudens hierdoor verandert moet ook de kwaliteit en type woning worden aangepast. Daar waar een overspannen markt is en vraag en aanbod niet met elkaar overeenkomen kan bevolkingsdaling leiden tot een ontspannen markt. Het kan echter ook leiden tot woningleegstand en verschraling van de leefbaarheid. Leegstand dreigt met name voor de slechte delen van de huurwoningenvoorraad en het goedkope marktsegment. Herstructurering van potentieel kwetsbare buurten, wijken en dorpen zal de komende decennia een belangrijke beleidsopgave zijn. Op deze manier ontstaat er een kans voor verbetering van de woonkwaliteit en kan krimp een positieve wending geven aan de bestaande woningvoorraad. Op het moment dat we als gemeente besluiten woningbouwbeleid in te zetten om krimp tegen te gaan, moeten we goed weten welk risico we lopen. Is het zo dat door maar te bouwen er wel nieuwe bewoners aan worden getrokken? Vaak zal het resultaat tegenvallen, denk maar aan de Blauwe Stad in Oost-Groningen. Ook diverse andere gemeenten hebben ondanks allerlei creatieve pogingen om bevolkingskrimp te bestrijden maar weinig resultaat bereikt. Ook in Parkstad Limburg is ondanks extra woningbouw de bevolkingskrimp gewoon doorgegaan. Doordat diverse gemeenten binnen een krimpregio een overmaat aan nieuwbouwplannen creëren en tegen elkaar opbieden, leidt dit tot leegstand elders in de woningvoorraad en levert het alleen verschuivingen van bewoners binnen de regio op en worden er geen daadwerkelijke nieuwe inwoners toegevoegd. Een reden voor de provincie Drenthe om in hun nieuwe omgevingsbeleid te pleiten voor regionale afgestemde woonplannen. Een strategie die je als gemeente ook kunt kiezen is het accepteren van de demografische ontwikkeling en je te richten op een aanpassing van het woningaanbod. Dit betekent inspelen op een nieuwe kleinere woningvraag door het matigen van nieuwbouwplannen en de bestaande woningvoorraad te verbeteren door herstructurering en/of sloop. 4.2. De omschakeling van demografische groei naar daling In het woononderzoek Companen wordt geconcludeerd dat als we kijken naar de verschillende bevolkings- en woningbehoeftenprognoses die er in omloop zijn, de toekomstige ontwikkeling allerminst zeker is. In het rapport wordt uitgegaan van een beleidsneutraal scenario, dit houdt in dat er geen rekening wordt gehouden met provinciale en gemeentelijke ambities, maar dat ook het recente vertreksaldo uit de gemeente Coevorden niet wordt meegewogen. Om nog eens te onderbouwen waarom gekozen wordt voor een beleidsneutraal scenario in de woningbehoeftenprognose zijn in het rapport diverse scenario s voor Coevorden in beeld gebracht. Van hoe later datum de prognose, hoe minder inwonergroei er wordt voorspeld. Zo ook de meest recente prognose van de provincie Drenthe. 8
Vroeg of laat laten al deze prognoses voor de gemeente een daling van de woningbehoefte zien. Het is niet een kwestie van of, maar wanneer de daling in zal zetten. Een dergelijk beleidsneutraal scenario is goed bruikbaar als basis voor de discussie over ambities rond woningbouw. Want elke gemeente zal zijn eigen ambities hebben, maar de afnemende groei is een landelijke trend en vroeg of laat zullen we ons hierin moeten schikken. In het woononderzoek Companen wordt dan ook een korte schets van deze toekomstige demografische ontwikkeling gegeven. In de afgelopen vijf jaar daalde de bevolking geleidelijk. Er is echter nog geen sprake van krimp. Volgens deze beleidsneutrale prognose blijft de bevolking tot 2020 in omvang redelijk stabiel. Per bevolkingsgroep betekent dit dat het aandeel jongeren tot 25 jaar licht afneemt (ontgroening). De categorie 35-44 jarigen kent de grootste afname en de groep 45-54 jarigen blijft in omvang redelijk gelijk, wat betekent dat het met name zal gaan om een afname van gezinnen met jonge kinderen. De grootste toename zal zich voordoen in de bevolkingsgroepen ouder dan 55 jaar (vergrijzing). Door deze vergrijzing en de toename van kleinere huishoudens zal volgens Companen de daling van de gemiddelde woningbezetting doorzetten en groeit de woningbehoefte ondanks een stabiele bevolking nog wel. De daling in het aantal huishoudens van 35-44 jaar wordt gecompenseerd door een stijging van het aantal huishoudens van 55 jaar en ouder, van 45% in 2008 tot 54% in 2020. In het rapport wordt geconcludeerd dat, doordat het aantal huishoudens nog wel toeneemt er nog wel gebouwd moet worden. Gelet op de schommelingen in de bevolkingsontwikkeling en de geleidelijke daling die zich voordoet in de afgelopen jaren zal de afnemende groei vermoedelijk na 2020 doorzetten. 4.3. Resumerend De komende jaren zal de gemeente rekening moeten houden met een sterker afnemende woningbehoefte. In andere (buurt)gemeenten is groei al niet meer aan de orde. Door tijdig in te spelen op de komende bevolkingsdaling, kunnen we als gemeente van krimp een kans maken. In de volgende hoofdstukken zullen de gevolgen van de prognoses per deelgebied worden doorvertaald en zal worden aangegeven bij welke kernen de prioriteiten gaan liggen. 9
5. Woningbouwstrategie Deelgebied 1 Binnen deelgebied 1 liggen de grote kernen Sleen en Schoonoord. De overige kernen waar woningbouwmogelijkheden bestaan zijn Erm, t Haantje, De Kiel, Noord-Sleen en Wezuperbrug. 5.1. Demografische ontwikkeling deelgebied 1 In onderstaande tabel is de demografische ontwikkeling voor deelgebied 1 weergegeven. Deelgebied 1, demografische ontwikkeling tot 2020 (woononderzoek Companen) Schoonoord inwoners huishoudens Sleen inwoners huishoudens Rest deelgebied 1 inwoners huishoudens Totaal deelgebied 1 inwoners huishoudens 2008 2015 2020 Totaal 2.250 950 2.280 980 2.555 1.085 7.085 3.015 2.205 960 2.215 1.010 2.595 1.165 7.015 3.135 2.180 960 2.165 1.025 2.585 1.190 6.930 3.175-70 (-3%) 10 (1%) -115 (-5%) 45 (4,5%) 30 (1%) 105 (9,5%) -155 (-2%) 160 (5%) De bevolkingsprognose voor deelgebied 1 laat tot 2020 een daling zien van het aantal inwoners. Deze daling van het aantal inwoners wordt met name in Sleen verwacht. Daarentegen groeit het aantal huishoudens in deze kern wel weer meer, totaal neemt het aantal huishoudens toe met 160. Dit is te verklaren door de daling van de gemiddelde woningbezetting door onder andere vergrijzing en het ontstaan van kleinere gezinshuishoudens. Het aantal huishoudens is relevant voor het woonbeleid, omdat deze de uiteindelijke woningvraag bepalen. In de volgende tabel is deze woningbehoeftenontwikkeling in percentages vertaald naar de ontwikkeling per leeftijdsgroep per huishouden tussen 2008 en 2020. Deelgebied 1, ontwikkeling leeftijdsgroepen huishoudens tussen 2008 en 2020, in percentages Leeftijdsgroep Schoonoord Sleen Rest deelgebied 1 Totaal deelgebied 1 < 25 jaar -1 +1 0 0 25-34 jaar +3 +6 +2 +4 35-44 jaar -6-10 -9-8 45-54 jaar -3-5 -5-5 55-64 jaar +3-2 -7-2 65-74 jaar +2 +5 +8 +4 > 75 jaar +2 +5 +11 +7 De bevolkingsgroepen die tot 2020 nog voor een groei in het aantal huishoudens zorgen zijn met name de leeftijdsgroepen 65-74 jaar en ouder. Met name in de rest van deelgebied 1 zal deze vergrijzing toe gaan nemen. Dit gebied kent in vergelijking met het gemeentelijke gemiddelde veel 45-64 jarigen. Hierdoor zal de vraag naar geschikte woningen voor senioren later komen. Het aantal huishoudens in de twee oudste leeftijdsgroepen groeit hier dan ook met 19 procent. Voor het gehele deelgebied is dit 11 procent. In Schoonoord vindt de verschuiving in leeftijdsgroepen veel geleidelijker plaats dan in het totale deelgebied, de toename vindt hier anders dan in de rest van het deelgebied met name in de groep 55-64 jarigen plaats en niet in de oudere bevolkingscategorieën. Daarentegen is 10
de groep 65+ in Schoonoord gemiddeld groter dan in de rest van de gemeente en kent de kern al een oudere bevolkingsopbouw (voor meer details, zie woononderzoek Companen). Ook het aantal huishoudens in de categorie 25-34 jaar groeit nog met 4 procent in dit deelgebied. Deze groep zal met name in Sleen zorgen voor een toename in het aantal huishoudens. Daarnaast kent Sleen in vergelijking met het gemeentelijke gemiddelde een wat oudere bevolkingsopbouw. De overige leeftijdsgroepen groeien niet meer en laten grotendeels een afname zien. Met name de leeftijdsgroep 35-44 jarigen verliest aan huishoudens in dit deelgebied. Tezamen met de leeftijdsgroep 45-54 jarigen zal er een totale afname zijn van 13 procent in dit deelgebied. In onderstaande tabel zijn de absolute aantallen van toe- en afname per leeftijdsgroep van het aantal huishoudens in deelgebied 1 tussen 2008 en 2020 weergegeven. Met name de absolute vraag van de leeftijdsgroep van 75 jaar en ouder betekent dat moet worden gekeken naar transformatie van het bestaande woningbestand, zodat woningen aanpasbaar worden gemaakt voor deze senioren. Eventueel dienen in de nieuwbouw nultredenwoningen worden toegevoegd. Deelgebied 1, absolute groei huishoudens per leeftijdscategorie tussen 2008 en 2020 Leeftijdsgroep Totaal deelgebied 1 < 25 jaar 4 25-34 jaar 140 35-44 jaar - 224 45-54 jaar - 127 55-64 jaar - 28 65-74 jaar 154 > 75 jaar 241 Totale woonbehoefte 160 In dit deelgebied zal in de toekomst een lichte bevolkingskrimp plaatsvinden, maar het aantal huishoudens zal nog wel groeien. Zoals reeds eerder is gezegd neemt het aantal huishoudens tot en met 2020 toe met 160. Dit betekent per saldo dat er in deelgebied 1 behoefte is aan 160 extra woningen, zoals in de tabel is weergegeven. Gezien de toe- en afname van de verschillende leeftijdscategorieën betekent dit niet alleen een toevoeging van nieuwbouw maar ook een transformatie van de bestaande voorraad. 5.2. Woningbouwprogramma deelgebied 1 In de volgende tabel is de contingentverdeling en het woningbouwprogramma opgenomen voor de kernen in deelgebied 1. Het betreft hier een overzicht van de stand van zaken van het vastgestelde woningbouwprogramma uit Woonplan II. Het gaat hierbij om zowel harde als zachte capaciteit. De harde capaciteit betreft plannen waarvoor reeds een onomkeerbare bestemmingsplanprocedure in gang is gezet of waarvoor al gronden zijn aangekocht. De zachte capaciteit zijn de plannen waarvoor vanuit het Woonplan II een woningbouwreservering is gemaakt maar waarover nog geen definitief besluit tot uitbreiding is ingezet. Aan de hand hiervan is het geplande woningaanbod inzichtelijk gemaakt. 11
Deelgebied 1, contingentverdeling en woningbouwprogrammering tot en met 2015 Kern Contingent Woonplan II 2005-2015 Gerealiseerd in periode 2005-2008 Harde capaciteit Zachte capaciteit Schoonoord 85 + 18 zorgwoningen 21 4 uitgegeven gemeente* 5 EsbiHuis 12 Woonservice 2 toegewezen open plekken Sleen 92 + 35 zorgwoningen 21 28* + 7 zorgw Woonservice 2 toegewezen open 43 + 18 zorgw Woonservice plekken Rest deelgebied 1: Erm 9 1 1 toegewezen open plek 8 t Haantje 6 4 2 kaveluitgifte gemeente 0 De Kiel 5 0 0 5 Noord-Sleen 11 0 4 uitgegeven gemeente* 7 kaveluitgifte gemeente 2 toegewezen open plekken Wezuperbrug 6 1 3 kaveluitgifte gemeente 2 Totaal deelgebied 1 214 + 53 zorgwoningen 48 44(8*)+ 35(28*) zorgw 129 + 18 zorgw Bouwcapaciteit totaal * is reeds uitgegeven / gerealiseerd maar niet meegeteld in cbs cijfers per 1 januari 2008 5.3. Vraag versus aanbod deelgebied 1 Het totale woningbouwprogramma heeft voor dit deelgebied tot 2020 een bouwcapaciteit van 173 woningen. Hiervan zijn ongeveer 50 woningen in het bestaande programma opgenomen. Vanuit onderzoek van Companen is de verwachting dat er nog behoefte is aan 160 woningen. Het betreft hier een dusdanig kleine overschrijding dat er geen drastische maatregelen hoeven worden genomen. Uitgangspunt voor dit gebied is dan ook dat de bestaande woningbouwprogrammering van ongeveer 50 woningen blijft gehandhaafd. Om nu alvast in te spelen op de te verwachten krimp is het voorstel een nieuwe verdeling van de restcapaciteit van ongeveer 110 tot 130 woningen te maken. Gezien de huishoudenprognose en de wens om woningbouw te concentreren in de hoofdkernen, zou dit kunnen betekenen dat je deze restcapaciteit aan de grote kernen Sleen en Schoonoord toevoegt. 5.4. Woningbouwstrategie: deelgebied 1 - Woonbehoefte tot 2020: 160 woningen - Bouwcapaciteit belegd in Woonplan II: 173 woningen - Geen drastische overschrijding van de aantallen - Lopende plannen ongeveer 50 woningen verdeeld over Schoonoord, Noord-Sleen, t Haantje en Wezuperbrug - Score kernenkansenkaart: * Sleen, Schoonoord en Erm scoren zeer hoog * t Haantje, Noord-Sleen en De Kiel (laag) zijn stabiel * Wezuperbrug scoort (zeer) laag Sleen De grootste kern in deelgebied 1, Sleen heeft een zeer hoge score op de kernenkansenkaart. Deze score wordt veroorzaakt door met name het hoge voorzieningenniveau en een zeer hoge WOZ-waardeontwikkeling. De kern kent daarnaast 71 + 173 + 53 zorgw 12
een stabiele enigszins groeiende bevolkingsontwikkeling. Daar de cultuurhistorie in deze kern hoog is, dienen woningbouwplannen goed inpasbaar gemaakt te worden. In deze kern is de woningvraag relatief hoog en is het huidige koopaanbod van woningen redelijk stabiel. Vanuit onderzoek blijkt dat de kansen ook in het duurdere koopsegment aanwezig zijn (eengezinskoopwoningen > 250.000), doordat het gemiddelde inkomensniveau redelijk hoog is. Daarnaast zal nagedacht moeten worden over mate van sociale huur en over het projectmatig wegzetten van kavels. Er is momenteel een grondpositie in Sleen, wellicht zal dit in combinatie met andere functieveranderingen nog vergroot kunnen worden. Overige functieveranderingen in de kern worden op dit moment niet voorzien, inbreidingsmogelijkheden worden dan ook uitgesloten. Bovenstaand laat zich vertalen naar een uitbreidingsmogelijkheid voor Sleen met ongeveer 80 woningen. Schoonoord De grote kern Schoonoord heeft net als Sleen een zeer hoge score op de kernenkansenkaart. Ook voor deze kern geldt dat er een hoog voorzieningenniveau aanwezig is en dat de WOZ-waardeontwikkeling in de afgelopen jaren zeer positief is geweest. De score op de migratieontwikkeling is iets minder positief en er is sprake van een stabiele maar afnemende bevolkingsontwikkeling. De vraag naar woningbouw is met name aanwezig in de vorm van eigenbouw; het aanbod van bestaande koopwoningen is beperkt. Vanuit onderzoek blijkt er behoefte te zijn aan woningen in het lage tot middeldure segment (eengezinskoopwoningen 175.000 250.000). In Schoonoord is de huurwoningenvoorraad relatief groot. Door de bestaande voorraad te transformeren kan de groeiende vraag naar woningen met zorg worden beantwoord. Dit is tevens in de rest van het deelgebied een te beantwoorden vraag. Er zijn nog enkele grondposities in deze kern die in heroverweging worden genomen. Daarnaast doen zich in de kern mogelijk enkele functieveranderingen voor, die in combinatie met woningbouw kunnen worden gerealiseerd. Om deze reden wordt er voor Schoonoord een 40-tal woningen gereserveerd op nog nader te bepalen inbreidingslocaties. Erm De zeer hoge score op de kernenkansenkaart is voornamelijk bepaald door een hoge WOZwaarde en een bovengemiddeld positief migratiesaldo. Dit laatste zal voornamelijk bepaald worden door permanente bewoning op het Ermerstrand, bewoners die zich dus niet direct in de kern Erm vestigen. De natuurlijke bevolkingsgroei in deze kern is echter beperkt. De vraag zal zich met name in de oudere leeftijdsgroepen voordoen. Omdat deze bevolkingsgroepen vaak voorzieningen vragen die niet in Erm aanwezig zijn, is vanuit Woonplan II al gezegd dat deze groepen met specifieke woonwensen zijn aangewezen op de grotere kernen zoals Sleen. Daarnaast is Erm een cultuurhistorisch waardevolle nederzetting. Het behoud van dergelijke landschappelijke waarden wordt steeds belangrijker. Om verder geen afbreuk te doen aan deze waarden is verdere uitbreiding van deze kern niet wenselijk. Eventuele functieveranderingen zouden via de reservepot kunnen worden opgevangen. Binnen het Woonplan II was voor Erm nog een woningbouwmogelijkheid opgenomen voor een 10-tal woningen; de gemeente heeft hier echter geen grondpositie. Om bovenstaande redenen zal de kern Erm dan ook niet meer verder worden uitgebreid en wordt het gereserveerde contingent overgeheveld naar de kern Sleen. t Haantje Vanuit de kernenkansenkaart wordt t Haantje als stabiel aangemerkt. Hoewel de WOZwaardeontwikkeling positief is, is het bestaande aanbod in de koopsector relatief hoog. Ook is in deze kern een uitbreidingsplannetje in afronding. In de eindfase van dit plan liep de vraag enigszins terug; de vraag naar woningen lijkt hier dan ook verzadigd te zijn. Tevens is er sprake van een dalende bevolkingsgroei en voornamelijk een toename van de 13
leeftijdscategorie 65+. Voorzieningen voor deze ouder wordende bevolking zijn niet in de kern aanwezig en bewoners zullen zich dan ook oriënteren op de grotere kernen als Sleen en Schoonoord. Er is dan ook geen reden deze kern verdere uitbreidingsmogelijkheden te geven. Mogelijk doet zich hier nog een functieverandering voor die vanuit de reservepot kan worden opgevangen. Noord-Sleen De score van Noord-Sleen op de kernenkansenkaart is stabiel. De WOZ-waardeontwikkeling is positief; het aanbod van bestaand koopaanbod is beperkt. Door het relatief lage voorzieningenniveau en de afnemende bevolkingsgroei is de score van de kern niet hoog. De kern zal de komende jaren sterk vergrijzen, de bevolkingssamenstelling zal hier de komende jaren wijzigen en de woningvraag zal zich met name voordoen onder de oudere leeftijdsgroepen. Omdat deze bevolkingsgroepen vaak voorzieningen vragen die niet in Noord-Sleen aanwezig zijn, is vanuit Woonplan II al gezegd dat deze bevolkingsgroepen met een specifieke woonwens zijn aangewezen op de grotere kernen zoals Sleen, Daarnaast is er nog een nieuwbouwplan in uitvoering waar de kern de komende jaren nog mee vooruit kan. Ook is de kern gelegen in een kwetsbaar gebied, welke een grote landschappelijke en cultuurhistorische waarde heeft. Om deze waarden te kunnen handhaven of te versterken is verdere uitbreiding van de woningbouw niet wenselijk. Om bovenstaande redenen zal de kern Noord-Sleen dan ook niet meer verder worden uitgebreid. De Kiel Een andere kern die als stabiel wordt genoemd op de kernenkansenkaart is De Kiel. De WOZ-waardeontwikkeling is hier zeer positief, echter de score op de andere indicatoren is laag. Desondanks staan er relatief weinig woningen te koop in deze kern. Binnen het Woonplan II was voor De Kiel nog een woningbouwmogelijkheid opgenomen voor 5 woningen, de gemeente heeft hier echter geen grondpositie. Bij dergelijke kleine plannen waarvoor nog grond verworven moet worden, wordt het steeds moeilijker een financieel haalbare exploitatie te behalen. Daarnaast is de vraag beperkt en zal deze zich de komende met name voordoen in de oudere bevolkingsgroepen, die vaak zijn aangewezen op een grotere kern als Schoonoord. Om bovenstaande redenen zal de kern De Kiel dan ook niet meer verder worden uitgebreid en wordt het gereserveerde contingent overgeheveld naar de kern Schoonoord. Eventueel vrijvallende locaties kunnen hier worden ingevuld met woningbouw vanuit de reservepot. Wezuperbrug De kleine kern Wezuperbrug scoort laag op de kernenkansenkaart door met name een afnemende migratieontwikkeling, een laag voorzieningenniveau en een relatief slechte bereikbaarheid. In deze kern is nog een uitbreidingsplannetje in afronding. Vanuit het Woonplan II is vervolgens nog een woningbouwmogelijkheid opgenomen voor enkele woningen, waarvoor geen gemeentelijke gronden voorhanden zijn. Het betreft hier een dermate klein plan dat er financieel geen sluitende exploitatie kan worden geleverd. Om bovenstaande redenen zal de kern Wezuperbrug na het huidige afrondingsplan dan ook niet meer verder worden uitgebreid en wordt het resterende contingent overgeheveld naar de kern Schoonoord. 5.5. Resumerend deelgebied 1 In deelgebied 1 wordt woningbouw met name gericht op de grote kern Sleen in een uitleggebied en in Schoonoord als invulling van plekken in de kern zelf die mogelijk vrijvallen door een wijziging van de functies, waardoor gronden vrijkomen. In Noord-Sleen loopt de laatste uitbreiding. In deze historische kern en in die van Erm zien wij geen noodzaak tot toevoeging van woningbouw. In kernen als t Haantje, De Kiel en Wezuperbrug zal nog 14
slechts sporadisch woningbouw aan de orde zijn. Hooguit indien functies vrijvallen kan voor deze kleine kernen vanuit de reservepot woningbouw ingezet worden, de gemeente zal hier vooralsnog niet actief in optreden. 15
6. Woningbouwstrategie Deelgebied 2 Binnen deelgebied 2 liggen de grote kernen Oosterhesselen en Zweeloo/Aalden. De overige kernen waar woningbouwmogelijkheden bestaan zijn Benneveld, Gees, Meppen, Wezup en Zwinderen. 6.1. Demografische ontwikkeling deelgebied 2 In onderstaande tabel is de demografische ontwikkeling voor deelgebied 2 weergegeven. Deelgebied 2, demografische ontwikkeling tot 2020 (Companen) Oosterhesselen inwoners huishoudens Rest deelgebied 2 inwoners huishoudens Totaal deelgebied 2 inwoners huishoudens 2008 2015 2020 Totaal 1.890 830 4.175 1.760 6.065 2.590 1.780 820.110 41.820 5.890 2.640 1.715 805 4.055 1.845 5.770 2.650-175 (-9%) -25 (-3%) -120 (-3%) 85 (5%) -295 (-5%) 60 (2%) De bevolkingsprognose voor deelgebied 2 laat tot 2020 een daling zien van het aantal inwoners. Deze daling van het aantal inwoners wordt met name in Oosterhesselen verwacht. Niet alleen zal het aantal inwoners afnemen, ook de huishoudengroei zal hier negatief zijn. In het resterende gebied groeit het aantal huishoudens echter wel; totaal zal het aantal huishoudens nog toenemen met 60. In dit gebied zal zich dus een beperkte woningvraag voordoen. In de volgende tabel is deze woningbehoeftenontwikkeling in percentages vertaald naar de ontwikkeling per leeftijdsgroep per huishouden tussen 2008 en 2020. Deelgebied 2, ontwikkeling leeftijdsgroepen huishoudens tussen 2008 en 2020, in percentages Leeftijdsgroep Oosterhesselen Rest deelgebied 2 Totaal deelgebied 2 < 25 jaar 0 +1 0 25-34 jaar +5 +4 +4 35-44 jaar -7-7 -8 45-54 jaar -3-5 -3 55-64 jaar 0 0 0 65-74 jaar 0 +4 +3 > 75 jaar +5 +3 +4 De bevolkingsgroepen die tot 2020 nog voor een groei in het aantal huishoudens zorgen zijn met name de leeftijdsgroepen 65-74 jaar en ouder. In Oosterhesselen is het vooral de 75+ groep die hier zal groeien. Maar ook de groep 25-34 jarigen zal hier nog voor een kleine groei in het aantal huishoudens zorgen. Voor de rest van dit deelgebied is de groei meer verspreid over de verschillende leeftijdsgroepen. Het zwaartepunt ligt hier echter wel bij de oudere leeftijdsgroepen. De ontwikkeling in leeftijdsgroepen lopen in zowel de kern Oosterhesselen als de rest van het gebied aardig gelijk op. Vergeleken met heel Coevorden is het aandeel 25 tot 44 jarigen in dit deelgebied wat kleiner en het aandeel 45-plussers groter dan het gemiddelde. Met name in Oosterhesselen is de groep 65-jarigen erg groot. De grootte van deze leeftijdsgroep is dan ook afwijkend dan die van de rest van de gemeente. Daarnaast zijn in Oosterhesselen relatief weinig gezinnen, met als gevolg dat de bevolkingskrimp in deze kern 16
sterker zal zijn en dat ook het aantal huishoudens de komende jaren enigszins zal dalen (voor meer details, zie woononderzoek Companen). Ook in dit deelgebied zien we in de leeftijdsgroep 35-44 jarigen verandering van het aantal huishoudens; deze groep zal met 8 procent afnemen. In onderstaande tabel zijn de absolute aantallen van toe- en afname per leeftijdsgroep van het aantal huishoudens in deelgebied 2 tussen 2008 en 2020 weergegeven. In dit deelgebied doet zich de absolute groei van de vraag voor in zowel de leeftijdsgroep van 75 jaar en ouder als de leeftijdsgroep 25-34 jarigen. Met name de vraag van de oudere bevolkingsgroep betreft een specifieke vraag die niet in het bestaande woningbestand kan worden opgevangen. Deze woningen dienen aanpasbaar te worden gemaakt of eventueel in de nieuwbouw als nultredenwoningen te worden toegevoegd. Bij invulling van eventuele nieuwbouwlocaties is aandacht nodig voor goedkope koopwoningen voor de jongere leeftijdsgroep. Deelgebied 2, absolute groei huishoudens per leeftijdscategorie tussen 2008 en 2020 Leeftijdsgroep Totaal deelgebied 2 < 25 jaar 2 25-34 jaar 111 35-44 jaar - 201 45-54 jaar - 69 55-64 jaar 12 65-74 jaar 90 > 75 jaar 115 Totaal 60 De bevolking in dit deelgebied zal licht krimpen; het aantal huishoudens zal nog enigszins groeien. In dit deelgebied is per saldo nog een kleine behoefte aan 60 extra woningen. Doordat het een beperkte behoefte betreft zal aandacht nodig zijn voor een transformatie van de bestaande voorraad die met name in de behoefte van de groeiende groep ouderen zal moeten voorzien. 6.2. Woningbouwprogramma deelgebied 2 In de volgende tabel is de contingentverdeling en het woningbouwprogramma opgenomen voor de kernen in deelgebied 2. Het betreft hier een overzicht van de stand van zaken van het vastgestelde woningbouwprogramma uit Woonplan II. Het gaat hierbij om zowel harde als zachte capaciteit. De harde capaciteit betreft plannen waarvoor reeds een onomkeerbare bestemmingsplanprocedure in gang is gezet of waarvoor al gronden zijn aangekocht. De zachte capaciteit zijn de plannen waarvoor vanuit het Woonplan II een woningbouwreservering is gemaakt maar waarover nog geen definitief besluit tot uitbreiding is ingezet. Aan de hand hiervan is het geplande woningaanbod inzichtelijk gemaakt. 17
Deelgebied 2, contingentverdeling en woningbouwprogrammering tot en met 2015 Kern Contingent Woonplan II 2005-2015 Gerealiseerd in periode 2005-2008 Harde capaciteit Zachte capaciteit Oosterhesselen 74 + 42 zorgwoningen 1 34 zorgw Domesta*, 8 zorgw minder 1 toegewezen open plek Rest deelgebied 2: Aalden / Zweeloo 91 + 15 zorgwoningen 23 4 uitgegeven gemeente / Partiplan* 12 kaveluitgifte gemeente / Partiplan 13 kaveluitgifte gemeente (aelderhooghe) 73 + 39 + 15 zorgw Woonservice Benneveld 0 0 0 0 Gees 13 2 1 uitgegeven gemeente* 9 1 kaveluitgifte gemeente Meppen 4 0 4 kaveluitgifte gemeente 0 Wezup 0 0 1 toegewezen open plek 0 Zwinderen 6 2 2 uitgegeven gemeente* 0 2 kaveluitgifte gemeente Totaal deelgebied 2 188 + 57 zorgwoningen 28 41 (7*)+ 34 zorgw 121 + 15 zorgw Bouwcapaciteit totaal 162 + 49 zorgw * is reeds uitgegeven / gerealiseerd maar niet meegeteld in cbs cijfers per 1 januari 2008 6.3. Vraag versus aanbod deelgebied 2 Het totale woningbouwprogramma heeft voor dit deelgebied tot 2020 nog een bouwcapaciteit van 162 woningen. Hiervan zijn ongeveer 40 woningen in het bestaande programma opgenomen. Vanuit onderzoek van Companen is de verwachting dat er slechts nog behoefte is aan 60 woningen. De bestaande woningbouwprogrammering van ongeveer 40 woningen kan dus gehandhaafd blijven. Echter als de restcapaciteit van 120 woningen wordt gerealiseerd zal er naar verwachting een overmaat aan bouwplannen ontstaan. Uitgaande van de prognoses zal bij realisatie van de 40 woningen nog behoefte zijn aan 20 extra woningen. Gezien de huishoudenprognose en de wens om woningbouw te concentreren in de hoofdkernen, zou dit kunnen betekenen dat deze woningen toegevoegd worden aan de kernen Oosterhesselen en Aalden. 6.4. Woningbouwstrategie: deelgebied 2 - Woonbehoefte tot 2020: 60 woningen - Bouwcapaciteit belegd in Woonplan II: 162 woningen - Drastische overschrijding van de aantallen - Lopende plannen ongeveer 40 woningen verdeeld over Zweeloo/Aalden, Meppen en Zwinderen - Score kernenkansenkaart: * Zweeloo/Aalden en Wezup scoren hoog * Oosterhesselen scoort laag * Benneveld, Gees, Meppen en Zwinderen scoren zeer laag Zweeloo / Aalden De aanelkaar gegroeide kernen Zweeloo en Aalden hebben tezamen een hoge score op de kernenkansenkaart. De hoge score is met name op het voorzieningenniveau. Omdat de WOZ-waardeontwikkeling de afgelopen jaren negatief is geweest, komt de score niet hoger uit. De kern wordt gekenmerkt door een groeiende bevolkingsontwikkeling in de afgelopen 18
jaren. Daar de cultuurhistorie in deze kernen hoog is, dienen woningbouwplannen goed inpasbaar gemaakt te worden. In het Companen-rapport zijn deze kernen opgenomen binnen de rest van deelgebied 2 en worden er geen directe uitspraken over de woningvraag voor deze kernen gedaan. Conclusies die voor de rest van deelgebied 2 gelden is dat er met name behoefte lijkt te zijn aan woningen in het lage en het dure segment (onder 175.000 en boven 250.000). Dit geldt tevens voor het deelgebied als totaal. Daarnaast wordt geconstateerd dat het aandeel huurwoningen in dit deelgebied aan de lage kant is. Het aanbod bestaande koopwoningen is in de kernen Zweeloo en Aalden redelijk stabiel. Nieuwbouwplannen zijn hier alleen in de kern Aalden. Naast nog enkele reeds geplande inbreidingsplannen, waarvoor reeds een grondpositie voorhanden is, worden in deze kern nog enkele functieveranderingen voorzien, die in combinatie met woningbouw kunnen worden gerealiseerd. Om deze reden wordt er voor Aalden een 40-tal woningen gereserveerd op nog nader te bepalen inbreidingslocaties. Oosterhesselen De kern Oosterhesselen heeft in vergelijking met de overige grote kernen een relatief lage score op de kernenkansenkaart. Met name de ontwikkeling van de WOZ-waarde en de migratie-ontwikkeling is in de afgelopen jaren negatief geweest. De kern kent een stabiele bevolkingsontwikkeling, maar deze zal naar verwachting de komende jaren enigszins gaan dalen. Daarnaast is de cultuurhistorie van de kern zodanig waardevol dat eventuele woningbouwplannen hier rekening mee dienen te houden. Binnen het Companen-rapport wordt geconstateerd dat het aandeel koopwoningen erg hoog is en dat ondanks een dalende WOZ-waarde, deze waarde nog steeds hoger is dan gemiddeld in de gemeente. Overschotten en tekorten op de woningmarkt zijn relatief klein. Het aanbod in het bestaande koopaanbod is relatief laag. Nieuwe woningbouwmogelijkheden zullen om bovenstaande redenen beperkt blijven. De gemeente heeft hier verder geen grondpositie, wel zullen ongeveer 35 woningen voor inbreidingsmogelijkheden in deze kern worden ingezet voor eventuele functieveranderingen, maar ook voor opvang vanuit de omliggende kernen, waar verder geen woningbouwmogelijkheden meer zullen zijn. Wezup en Benneveld De kernen Wezup en Benneveld hebben binnen Woonplan II geen woningbouwmogelijkheden toegekend gekregen. De kernen zijn waardevolle cultuurhistorische nederzettingen en de landschappelijke waarden van dit gebied dienen behouden te blijven en woningbouw dient daar geen afbreuk aan te doen. Zwinderen De kern Zwinderen heeft een lage score op de kernenkansenkaart. Met name is de WOZwaarde ontwikkeling in de kern de afgelopen jaren negatief geweest. De komende jaren zal door de relatief jongere bevolking de kern nog wel groeien, maar zal zich de vraag meer voor gaan doen in de oudere leeftijdsgroepen. De voorzieningen die deze leeftijdsgroepen vragen zijn meer voorhanden in de grotere kernen Oosterhesselen en Aalden. Daarnaast is in deze kern een uitbreidingsplannetje in afronding. In de eindfase van dit plan liep de vraag enigszins terug, de vraag naar woningen lijkt hier dan ook verzadigd te zijn. Ook staan er in Zwinderen relatief veel woningen te koop. Ook is de kern gelegen in een kwetsbaar gebied, welke een grote landschappelijke en cultuurhistorische waarde heeft. Om deze waarden te kunnen handhaven of te versterken is verdere uitbreiding van de woningbouw niet wenselijk. Om bovenstaande redenen zal de kern Zwinderen dan ook niet meer verder worden uitgebreid. 19