kantorenmonitor Metropoolregio 211 Muiden Voorraad kantoorruimte naar percentage onverhuurde leegstand -1% 1-2% 2% of meer Weesp Naarden Huizen Bussum Gooi Gooi- en en Laren Hilversum Wijdemeren Huizen; Zwaardklamp 6, Handelsbanken fig. 1 Ontwikkeling van de kantorenmarkt in 21 x 1. m 2 4 3 2 1-1 Ondanks recordomzetting toename leegstand door nieuwbouw en gedaald kantoorgebruik In metropoolregio (de deelregio s,, Meerpoolregio met 19. mc toe van 16V daalde nam de leegstand in de metrolanden,,,, naar 18 procent van de voorraad van Kennemerland,, Gooi- en 13,8 miljoen mc. In daalde en ) werd 34. mc de leegstand ondanks een gedaald kantoorruimte in 21 opgeleverd en kantoorgebruik licht door een omvangrijke omzetting; in de overige regio- per saldo 255. mc door omzetting onttrokken. Omdat de voorraad met gemeenten nam de leegstand fors toe 85. mc toenam en het gebruik van door een omvangrijke oplevering in combinatie met een gedaald kantoorruimte met 15. mc kantoorgebruik. overig regio metropoolregio De ontwikkeling van het kantoorgebruik hangt sterk samen met de economische groei. In Nederland kromp de economie in 29 met 4 procent, gevolgd door een herstel van de groei met 1V procent in 21. Door de recessie sloeg het gebruik van kantoorruimte in de metropoolregio om van een groei met 2 procent in 28 naar een krimp met V procent in 29 en 1 procent in 21. -2-3 nieuwbouw omzetting tot kantoor omzetting van kantoor groei voorraad groei gebruik groei leegstand ( 1 )
oost, Hoogoorddreef 15, American Express, Ecco, CBS Outdoor Nieuw-West, Staalmeesterslaan 41, hotel, wonen, restaurants fig. 2 in 21 betrokken kantoorruimte naar type activiteit x 1. m 2 Centrum Westpoort West Nieuw-West Oost Noord oost Kennemerland Gooi en 25 5 75 1 125 advies en ontwerp media/reclame overig zakelijk overheid bouw, industrie, handel financieel rechtskundig/accountants ict sociaal/maatschappelijk onderwijs/gezondheid divers/verzamel onbekend fig. 3 8 7 6 5 4 3 2 1 voorraad kantoorruimte januari 211 (x 1 miljoen mc) Kennemerland in gebruik leeg in aanbouw Gooi en ingebruikname blijft hoog In de metropoolregio werd vorig jaar met 92. mc opnieuw veel kantoorruimte in gebruik genomen. De ingebruikname van kantoorruimte was 8 procent hoger dan in 29. In werd vrijwel evenals in gebruik genomen als in 29; in de overige regiogemeenten werd 22 procent meer betrokken. Het regionaal aandeel van in de ingebruikname nam hierdoor af van 62 procent in 29 naar 57 procent in 21. In 21 werd in de metropoolregio met 15. mc vooral veel kantoorruimte betrokken door rechtskundig/accountants. Ook werd veel kantoorruimte betrokken door bouw, industrie en handel (135. mc), media (9. mc), informatie- en communicatietechnologie (8. mc), overheid (8. mc), advies en ontwerp (8. mc), financiële sector (75. mc) en overig zakelijk (95. mc). In de financiële sector lag de nadruk sterk op met een aandeel van 81 procent van de betrokken kantoorruimte. In de metropoolregio nam vooral het door kantoor gebruikers groter dan 1. mc en door kantoorgebruikers kleiner dan 5 mc betrokken vloeroppervlak toe. Daarbij viel de grootschalige ingebruikname in terug waar deze buiten juist sterk toenam. Van de ingebruikname groter dan 5. mc in concentreerde PWC de activiteiten in stadsdeel Nieuw-West (Riekerpolder) door verplaatsing vanuit oost (Centrumgebied) en (Gooise Poort). De Hema verhuisde van oost (Hoofdcentrum) naar nieuwbouw in Tabel 1 betrokken kantoorruimte naar schaal gebruikers x 1. m 2 schaal -5 m 2 5-1. m 2 1.-2.5 m 2 2.5-5. m 2 5.-1. m 2 1.+ m 2 totaal Noord (NDSM-werf). Binck Bank vertrok uit stadsdeel Centrum naar (as). Allen & Overy betrok in (as) tijdelijk een pand om renovatie in (Apollolaan) mogelijk te maken. UWV (CWI) vertrok uit Nieuw-West (Cornelis Lelylaan) naar Westpoort (Teleport en Westhaven-Oost). Stadsdeel verhuisde binnen (naar IJsbaanpad). Stadgenoot concentreerde de activiteiten in stadsdeel Centrum (Sarphatistraat) en vertrok uit West (Bos- en Lommerplein). VNU verhuisde van Haarlem (Schalkwijk) naar nieuwbouw in Noord (NDSM-werf). overig regio metropoolregio 29 13 7 95 45 6 13 53 21 155 8 75 8 5 85 525 29 12 7 55 55 2 32 21 12 6 55 3 15 115 395 29 25 14 15 1 8 13 85 21 275 14 13 11 65 2 92 ( 2 )
fig. 4 voorraad kantoorruimte januari 211 in mc per inwoner 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Kennemerland Gooi en in gebruik leeg in aanbouw metropoolregio Tabel 2 percentage leegstand kantoorruimte per januari Centrum Westpoort West Nieuw-West Oost Noord oost Kennemerland Gooi en Metropoolregio totaal leeg 21 211 14,1 15,6 15,5 18,7 2,8 11,4 24,2 2,4 15,9 14,4 1, 9,7 11, 1,3 21,8 23,3 16,9 16,6 16,3 21,8 17,8 2,6 11,6 14, 8,7 11,3 16,7 24,3 15,1 18,6 13,3 11,5 15,7 16,1 23,7 22,9 16,5 17,8 onverhuurd leeg 21 211 12,9 14,2 15,3 18,3 2,7 11,4 23,7 2,3 13,2 12,1 9, 9, 1,5 9,8 19,8 22,9 15,5 15,6 16,2 21, 17,2 19,8 11,6 13,7 8,6 8,6 16, 21,4 14,2 13,6 11,6 1,1 14,7 14,6 15,5 14,6 15,4 16,4 Centrum, Herengracht 386, museum De Bijenkorf verhuisde binnen oost (van Hoofdcentrum naar Amstel III). American Express vertrok uit stadsdeel (Amsteldijk) naar oost (Amstel III). TBWA vertrok uit Amstelveen (Kronenburg) naar nieuwbouw in (Schinkel). KPMG verhuisde uit Amstelveen (Burgemeester Rijnderslaan) en oost (Amstel III) naar nieuwbouw in Amstelveen (Langerhuize). Endemol vertrok uit Hilversum en Laren naar nieuwbouw in Ouder-Amstel (Mediarena). Provincie Noord-Holland betrok in Haarlem (Schalkwijk) tijdelijk een pand om renovatie in Haarlem (Houtplein) mogelijk te maken. Transavia/Martinair verhuisde binnen Haarlemmermeer (van Schiphol Centrum naar nieuwbouw in Schiphol Oost) waarna de vrijgekomen kantoorruimte van Martinair werd gesloopt. Irdeto verhuisde binnen Haarlemmermeer (van Beukenhorst West naar nieuwbouw in Beukenhorst ). Dura Vermeer verhuisde binnen Haarlemmermeer (van Beukenhorst Noord naar nieuwbouw in Beukenhorst ). Esprit vertrok uit oost (Amstel III) naar nieuwbouw in Amstelveen (Commerce Park). daling kantoorgebruik zowel in als in de overige regiogemeenten De kantorenmarkt is al geruime tijd vooral een verplaatsingsmarkt geworden. Ondernemingen verhuizen niet meer zo vaak uit ruimtegebrek maar omdat ze in een ander (duurzamer) pand willen zitten, en laten dan ook op de oude plek vaak weer (even)veel kantoorruimte achter. Door de nasleep van de recessie was ondanks een ingebruikname in 21 van 92. mc (7 procent) sprake van een daling van het totale gebruik van kantoorruimte in de metropoolregio met 15. mc (1 procent). In daalde het kantoorgebruik met 45. mc. In de stadsdelen Noord (+ 4. mc), (+ 35. mc) en Nieuw-West (+ 15. mc) was sprake van groei. Daartegenover staat vooral een krimp van het kantoorgebruik in oost (- 45. mc), Westpoort (- 45. mc) en Centrum (- 3. mc). In de overige regiogemeenten daalde het kantoorgebruik met 6. mc. Daarbij lag de nadruk op Haarlemmermeer (- 25. mc), Hilversum (- 2. mc), Haarlem (- 15. mc) en Zaanstad (- 1. mc). In Amstelveen (+ 5. mc) en (+ 5. mc) nam het kantoorgebruik toe. recordomzetting van kantoorruimte naar andere functies Per saldo leidde de functiewijziging in de metropoolregio in 21 tot een onttrekking aan de voorraad van 255. mc. Aan de regionale voorraad werd 3. mc toegevoegd door omzetting vanuit andere functies naar kantoorruimte, waarvan 25. mc in (vooral in Centrum en ). Door omzetting naar andere functies en door sloop werd 285. mc aan de voorraad kantoorruimte onttrokken, waarvan 25. mc in (vooral in West, Nieuw-West, oost, Oost, Westpoort en Centrum) en 8. mc in de overige regiogemeenten (vooral in Haarlemmermeer, Velsen, Hilversum en Naarden). Daarbij werd of ( 3 )
Duivendrecht, Mediaarena 1-8, Endemol fig. 5 percentage leegstand van kantoorruimte per januari 211 % van de voorraad 25% 2% 15% 1% 5% Kennemerland Gooi en metropoolregio onverhuurd pand onverhuurd panddeel leeg verhuurd wordt in de metropoolregio verouderde kantoorruimte gesloopt (55. mc) om plaats te maken voor nieuwbouwontwikkelingen en heeft vooral transformatie plaatsgevonden of gaat dit nog plaatsvinden naar wonen (85. mc), hotels (8. mc), medisch (2. mc), winkels (15. mc), kinderopvang (15. mc) en onderwijs (15. mc). leegstand in 21 verder opgelopen Tussen 2 en 25 nam de leegstand in de metropoolregio sterk toe van 2 naar 18 procent van de voorraad om tot 27 ongeveer op dit niveau te blijven, waarna de leegstand daalde naar 14V procent begin 29. Nadat de leegstand in 29 weer was opgelopen naar 16V procent is deze in 21 verder opgelopen naar 18 procent. Omdat in 21 de voorraad met 85. mc toenam en het kantoorgebruik met 15. mc daalde nam de leegstand toe met 19. mc. Januari 211 stond in de regio 2.46. mc leeg. Van de voorraad was 2. mc (1V procent) verhuurd maar nog niet betrokken en stond 2.26. mc (16V procent) leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. In stond januari 211 van de voorraad van 7,5 miljoen mc kantoorruimte 1.245. mc leeg waarvan 1.17. mc onverhuurd. Door oplevering van 11. mc (1V procent) en omzetting van per saldo 18. mc kromp de voorraad met 7. mc (1 procent). Omdat het kantoorgebruik met 4. mc (V procent) kromp daalde de leegstand in 21 met 3. mc van 17 naar 16V procent. Van de voorraad was 1 procent verhuurd maar nog niet betrokken en stond 15V procent leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. Binnen daalde het percentage leegstand in West, Nieuw-West,, Oost en Noord, maar steeg in Centrum, Westpoort en in oost. In de overige regiogemeenten stond januari 211 van de voorraad van 6,3 miljoen mc kantoorruimte 1.215. mc leeg, waarvan 1.9. mc onverhuurd. Door oplevering van 23. mc (3V procent) en omzetting van per saldo 7. mc nam de voorraad toe met 16. mc (2V procent). Omdat het kantoorgebruik met 6. mc daalde (1 procent) nam de leegstand hier met 22. mc toe van 16 naar 19 procent. Van de voorraad was 2 procent verhuurd maar nog niet betrokken en stond 17 pro cent leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. Het percentage leegstand daalde in en, maar steeg in,,,,, Kennemerland en Gooi en. Binnen de onverhuurd leegstaande kan toorruimte in de metropoolregio had januari 211 een aandeel van 52 pro cent. Bij de onverhuurde leegstand groter dan 1. mc lag een grote nadruk op Am sterdam (een regionaal aandeel van 7 procent). ( 4 )
Zaandam, Provincialeweg, Stadhuis Noord, TT Vasumweg, The Curve fig. 6 opgeleverde kantoorruimte en kantoorruimte januari 211 in aanbouw x 1. m 2 7 6 5 4 3 2 1 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 (211) Kennemerland Gooi en Amstelveen, Prof. Bavincklaan 7-13, onderwijs Vooral in de grotere kantoorgebieden staat veel kantoorruimte langdurig leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend is. Van de 765. mc kantoorruimte in de metropoolregio die al langer dan 3 jaar leeg staat betreft dit in oost 115. mc, Centrum 85. mc, Westpoort 55. mc, Nieuw- West 55. mc 3. mc, West 2. mc en Oost 1. mc. In de overige regiogemeenten betreft het vooral Haarlemmermeer 95. mc, 5. mc, Diemen 45. mc, Hilversum 4. mc, Amstelveen 3. mc, 2. mc, Haarlem 2. mc, Zaanstad 15. mc en Ouder- Amstel 15. mc. In Diemen is met 19 procent bovendien sprake van een hoog percentage van de voorraad dat langer dan 3 jaar leeg staat. Van de onverhuurd leegstaande kantoorruimte in de metropoolregio betreft 34 procent panden gebouwd tot en met 198, 23 procent panden uit de jaren tachtig, 2 procent panden uit de jaren negentig, 2 procent panden uit de periode 21 tot en met 29, en 3 procent opgeleverd in 21. omvangrijke oplevering in 21 Tussen 2 en 25 werd de regio overspoeld door een nieuwbouwgolf waarbij gemiddeld 5. mc per jaar werd opgeleverd. Na drie jaren met een lagere oplevering werd in 29 weer 335. mc opgeleverd en 34. mc in 21. Ten opzichte van de voorraad komt dit in 21 neer op 2V procent. In werd in 21 vooral kantoorruimte opgeleverd in Noord (4. mc, NDSMwerf en Hamerstraat), Nieuw-West (3. mc in Riekerpolder) en Oost (15. mc, vooral in IJburg). In de overige regiogemeenten werd vooral kantoorruimte opgeleverd in (7. mc, grotendeels in Zakencentrum), Amstelveen (65. mc in Langerhuize en Commerce Park), Haarlemmermeer (4. mc in Beukenhorst, Schiphol Oost en De Hoek West) en Haarlem (15. mc, vooral in Waarderpolder). Ondanks de recessie en oplopende leegstand werd vorig jaar in de metropoolregio nog 2. mc kantoorruimte in aanbouw genomen (waarvan 11. mc in ). Samen met de in de regio vóór 21 in aanbouw genomen 1. mc die januari 21 nog niet was opgeleverd was begin 211 in de regio 3. mc in aanbouw. Ten opzichte van de voorraad komt dit neer op 2 procent. Daarvan zal in 211 naar verwachting 185. mc worden opgeleverd (waarvan 45. mc in ). De oplevering in 211 betreft in onder meer kantoorruimte in oost (Vesta en Diana in Amstel III en New Loft in Centrumgebied), (in combinatie met Community College in de as) en Noord (The Curve in NDSM-werf). Voorts betreft het onder meer kantoorruimte in Haarlemmermeer (grotendeels voor TNT en BSH in Beukenhorst ), Zaanstad (Stadhuis in Inverdan), Haarlem (gemeente in Raaks en De Blauwe Baronnen in Waarderpolder), (De Landdrost in Centrum), Purmerend (Businesspark Nova in De Gors, gedeeltelijk voor Interned Services), en Beverwijk (gemeentehuis in stationsgebied). ( 5 )
Oost, Piet Heinkade, Piet Hein buildings fig. 7 7 6 5 4 3 2 1-1 -2-3 x 1. m2 ontwikkeling kantorenmarkt metropoolregio bij stagnerende groei kantoorgebruik x 1. m 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 2% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % m2 saldo functiewijziging (raming 211 en 212) m2 oplevering/januari 211 in aanbouw % leegstand 31/12 drs. Ad Wagemakers, Kantorenmonitor B.V., juni 211 In 212 word onder meer de oplevering in voorzien van kantoorruimte in Oost (Piet Hein Buildings in Oostelijk Havengebied) en Centrum (Ydock in elijke IJ-oever, grotendeels voor Gerechtshof en KLPD, Oosterdokseiland onder meer voor Vodafone en Tomtom) en in Haarlemmermeer (Marechaussee in Schiphol Centrum, Asics in Beukenhorst ). beperkte nieuwbouw en stimuleren van omzetting nodig Door een voortgaande bezuiniging op personeel onder meer bij de overheid, banken en telecommunicatie zal de economische groei zich de eerstkomende jaren maar in beperkte mate kunnen vertalen in een hernieuwde groei van het kantoorgebruik. Rekening houdend met de oplevering van de kantoorruimte die al in aanbouw was genomen en met per saldo 1 procent onttrekking per jaar zal indien de groei van het kantoorgebruik zou gaan uitblijven de leegstand tot 213 onveranderd blijven op 18 procent. Om het overaanbod van lege kantoorruimte weg te kunnen werken is een aantal jaren nodig met een combinatie van beperkte nieuwbouw, forse omzetting van kantoren naar andere functies en herstel van de groei van het kantoorgebruik. Nieuwbouw kan minder aantrekkelijk worden gemaakt door een heffing op nieuwbouw in te voeren om daarmee extra omzetting van kantoorruimte te kunnen stimuleren, in het bijzonder naar wonen en zorgcomplexen omdat daarmee de doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd. Bovendien is het verstandig om nieuwbouw zo snel mogelijk te gaan beperken tot de bouw van uitsluitend duurzame kantoorpanden (herbruikbare bouw materialen, zeer laag energiegebruik, uitstekende bereikbaarheid per openbaar vervoer, weinig parkeerplaatsen en goede omzetbaarheid naar andere functies). Voorts is het nodig dat verkantorisering wordt voorkomen en kantoorgebruikers zich niet meer op bedrijfsterreinen kunnen vestigen door hier een maximum percentage van 3 procent kantoorruimte per gebruiker (in plaats van per pand of kavel) te gaan hanteren en geen uitzonderingen meer te maken zoals voor creatieve ondernemingen. Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de Metropool regio geregistreerd. Op basis hiervan is een analyse gemaakt van de ontwikkeling in 21 van nieuwbouw, voorraad, groei van het kantoorgebruik, betrokken kantoorruimte en leegstand. Voor nadere gegevens: kantorenmonitor b.v. ad wagemakers pentagon 11 postbus 1529 11 ma amsterdam 6 17 55 66 84 info@kantorenmonitor.nl www.kantorenmonitor.nl ( 6 )