uw datum ons nummer onze datum verzonden inlichtingen bij sector/afdeling doorkiesnr. M. Evers RU/Stedelijke Ontwikkeling 0475-359 395 AAN de voorzitter van de commissie Ruimte bijlage(n) betreffende commissie-informatiebrief inzake motie kantoren 11M41 Geachte voorzitter, ter afhandeling van de motie 11M41 inleiding De gemeenteraad heeft tijdens de raadsvergadering van 10 november 2011 de motie kantoren 11M41 aangenomen en ons college verzocht de uitkomsten hiervan uiteriijk in de juni vergadering 2012 van de commissie Ruimte te bespreken. In deze motie wordt ons college verzocht te onderzoeken of het wenselijk is kantoorobjecten te transformeren naar andere doeleinden. Uit kostenoverwegingen hebben wij ervoor gekozen geen uitgebreide studie te (laten) verrichten maar gebruik te maken van bestaande informatie. Daarbij is een analyse gemaakt van de meest recente gegevens met betrekking tot de Roermondse kantorenmarkt. Om invulling te kunnen geven aan het gestelde in Motie 11M41 is ambtelijk tevens een inventarisatie gemaakt van de huidige leegstand binnen de Roermondse kantorenmarkt. Zowel de frictieleegstand als de incidentele- en structurele leegstand is daarbij nader bekeken. Vervolgens is gekeken naar de mate waarin vastgoed kansrijk, kanshebbend dan wel kansarm is (het betreft hier gangbare terminologie) en is de wenselijkheid tot transformatie hiervan naar wooneenheden en andere (maatschappelijke) doeleinden nader bekeken. Tevens heeft inmiddels overleg plaatsgevonden met een aantal marktpartijen. Hierbij zijn de potenties van leegstaande kantoorlocaties bezien, waarbij ook actuele ontwikkelingen van belang bleken. Leegstand Gemiddeld is het percentage leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt per januari 2012 ruim 14 % van de totale voorraad, waarbij het ministerie van Binnenlandse Zaken in oktober 2011 in een brief aan de voorzitter van de Tweede Kamer uit gaat van een leegstand op de kantorenmarkt die is opgelopen tot ruim 7 miljoen vierkante meter. Het achterliggende probleem is al eerder erkend; in maart 2011 heeft de minister van Infrastructuur en Milieu (l&m) het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren aan de voorzitter van de Tweede Kamer aangeboden. Het actieprogramma benadert de leegstand op drie manieren: 1) Herontwikkeling, transformatie en sloop; De aanpak van bestaande leegstand is maatwerk. Het vraagt rekening te houden met de lokale en regionale marktomstandigheden, de kenmerken van de afzonderlijke locaties en uiteindelijk van afzonderlijke panden. De betreffende eigenaren, beleggers en ontwikkelaars zijn daarbij primair aan zet om (met de lokale overheid) een beeld te bepalen van kantoorruimte die nu leegstaat en in aanmerking komt voor ander gebruik of voor sloop. stadhuis I!Vlarl<t31 6041 EIVI Postbus 900 6040 AX Roermond T 0475 359 999 F 0475 311 844 Rabobanit 1272.86.179
2) Maatregelen om het functioneren van de kantorenmarkt op lange termijn te verbeteren; De afgelopen jaren was het lucratief om in kantoren te investeren. Het aanbod is nu groter dan de vraag. Banken, beleggers en projectontwikkelaars gaan voorstellen doen om de kantorenmarkt weer gezond te maken. 3) Betere regionale ruimtelijke planning, programmering en afstemming; Dit betekent onder meer dat partijen terughoudend moeten zijn met het realiseren van nieuwbouw. In deze commissie informatiebrief gaan wij verder in op de mogelijkheden voor herontwikkeling en transformatie, waarbij herontwikkeling van een locatie, na sloop overigens ook een optie is die in de praktijk aan de orde kan komen, maar die wij in het kader van Motie11M41 buiten beschouwing laten. De Roermondse kantorenmarkt en leegstand Uiteraard zijn marktpartijen zelf in eerste instantie verantwoordelijk voor een goed functionerende kantorenmarkt en heeft de gemeente in deze slechts een faciliterende rol. Neemt niet weg dat het voor ons van belang is om goed zicht te hebben op ontwikkelingen op de kantorenmarkt om waar nodig invloed uit te oefenen op de ontwikkelingen. Ook realiseren wij ons dat leegstand van kantoren of bedrijfspanden slechts ten dele een ruimtelijke ordeningskwestie is. Naast de actualiteiten die een rol spelen waaronder het nieuwe werken, een dalend gebruiksoppervlakte, implementatie van het thema duurzaamheid bij de ontwikkeling van nieuwe kantoorobjecten en een afname van de beroepsbevolking, zullen marktpartijen (in voorkomende gevallen) bij transformatie bijvoorbeeld ook bereid moeten zijn de structureel leegstaande gebouwen fors af te waarderen. Frictie-, incidentele en structurele leegstand^ Om een duidelijk beeld te verkrijgen van de leegstand op de Roermondse kantorenmarkt is van belang een onderscheid te maken tussen frictie-, incidentele,- en structurele leegstand. De Roermondse kantorenmarkt heeft per 1 januari van dit jaar een omvang van circa 238.000 m2 (DTZ en FGH Bank). Per genoemde datum wordt in Roermond circa 42.000 m2 kantoorruimte te huur aangeboden (E,til januari 2012). Dit betekent niet per definitie dat deze meters ook daadwerkelijk leeg staan aangezien ook objecten worden aangeboden die gewoon nog in gebruik zijn. De totale leegstand op de Roermondse kantorenmarkt bedraagt per januari 2012 ruim 11 % van de totale voorraad en DTZ Zadelhoff stelt het aanbod ongeveer gelijk aan de leegstand en spreekt van circa 27.000 m2 leegstand binnen Roermond. Ten behoeve van een gezonde marktwerking wordt over het algemeen een leegstand van circa 4 % wenselijk geacht. Kantoorruimte met een periode van leegstand tot circa 1 jaar wordt meegenomen als frictieleegstand. Leegstand gedurende een periode tot circa 2 jaar wordt incidentele leegstand genoemd. Wanneer leegstand langer dan 2 jaar aan de orde is en een en ander volgens DTZ langer dan 3 jaar wordt aangeboden of leegstaat, is er sprake van structurele leegstand. Onderstaande tabel geeft de objecten weer die volgens opgave van betrokken makelaars 2 jaar en langer worden aangeboden en veelal ook gedurende deze periode leegstaan: Object aanbod > 2 jaar m2 Makelaar Buitenop 8 815 Jack Frenken Bethlehemstraat 8 2984 AB&P Vaassen De Ster 1 799 Jack Frenken Godsweerdersingel 58 360 Maat Makelaardij Wilhelminasingel 2 A 347 Jack Frenken ' Bron: DTZ Zadelhoff, BOG Monitor E.tll, FGHBank en gemeente Roermond. Stadhuis I Markt 31 6041 EM Postbus 900 6040 AX Roermond T 0475 359 999 F 0475 311 844 j Rabobank 1272.86.179
Willem II Singel 17 323 Jack Frenken Bredeweg 239 3632 DTZ Zwartbroekstraat 1 1800 DTZ Carmelitessenstraat 2 1480 van Cromvoirt Willem 2 Singel 19 625 van Cromvoirt Swalmerstraat 44 765 van Cromvoirt Randweq 3 150 van Cromvoirt Totaal WO 14.080 m2 Bron: www.funda.nl en www.boqlimburq.nl en www.dtz.nl. Kansrijk, kanshebbend en kansarm vastgoed^ In het verleden was een tweedeling zichtbaar binnen het kantorenvastgoed. Enerzijds gebouwen op goede locaties dicht bij station en voorzieningen (winkels, horeca en wonen). Anderzijds gebouwen op locaties aan de randen van steden en daarbuiten waarbij sprake is van een groeiend aanbod van objecten dat structureel leegstaat. Los van de aantrekkelijkheid van de locatie zelf en het object zelf waarbij eerder veelal gesproken werd van incourante en courante objecten, wordt nu ook gekeken naar de periode dat een object wordt aangeboden op de markt. Kansrijk vastgoed kan omschreven worden als vastgoed gesitueerd op een goede locatie waarbij het ook gaat om een courant object. Kanshebbend vastgoed kan omschreven worden als vastgoed waarbij of de locatie of het object goed zijn en binnen redelijke termijn verhuurd kan worden. Hieronder vallen ook (veelal kleinere) objecten die wellicht ook voor een andere functie gebruikt kunnen worden. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan voormalige woonhuizen, die tot op heden als kantoorruimte hebben gediend, maar waarbij ander gebruik planologisch tot de mogelijkheden behoort. De verhuurkans voor een object dat 3 jaar of langer wordt aangeboden, is vele malen kleiner. Dan is sprake van structurele leegstand en het betreft hier in de regel kansarm vastgoed. Betrokken makelaars die eerder genoemde objecten in portefeuille hebben is gevraagd hoe lang bovenstaande objecten te huur of te koop worden aangeboden. Op basis van deze termijnen en rekening houdend met de courantheid van het object zelf en de locatie, zijn deze objecten ingedeeld als een kansrijk, kanshebbend of kansarm kantoorobject. Dit op basis van het marktrapport: "De kanshebbers op de markt" opgesteld door DTZ Zadelhoff. Kansrijk, kanshebbend of kansarm vastgoed: Mogelijk Type vastgoed Kansrijk Kanshebbend Kansarm Buitenop + Bethlehemstraat + De Ster + Godsweerdersingel + Wilhelminasingel + Willem II Singel + Bredeweg + Zwartbroekstraat + Carmelitessenstraat + Willem 2 Singel + Swalmerstraat + Randweg + Bron: betrokken makelaars en bewerking gemeente Roermond Bron: DTZ Zadelhoff: De kanshebbers op de markt en bewerking van gemeente Roermond. Stadhuis j Markt 31 6041 EM j Postbus 900 6040 AX Roermond T0475 359 999 F0475311 844 j Rabobank 1272.86.179
De wenselijkheid tot transformatie Gelet op de economische en daarmee samenhangend de sociaal-economische structuur en ontwikkeling van onze gemeente is er alles voor te zeggen om kantoorobjecten blijvend voor de beoogde (kantoor)functie in te zetten en in die optiek daarvoor ook te reserveren. Gelet op het aantal leegstaande objecten en op sommige onderdelen de wenselijkheid om meer ruimte te bieden aan (meer) kansrijke functies kan het eveneens wenselijk zijn een aantal objecten te transformeren naar een andere functie. Hierbij dient dan tevens meegewogen te worden dat in de huidige economische situatie ook voldoende ander vastgoed beschikbaar is. Indien toch specifiek gekeken wordt naar de transformatie van kantoorobjecten dan lijkt het logisch de "kansarme" locaties daarvoor het eerst in aanmerking te laten komen. Bij de objecten die in eerder genoemde tabel als kansarm kunnen worden beschouwd speelt niet alleen de locatie, of courantheid van het object zelf een rol. Deze objecten worden volgens opgave van makelaars inmiddels circa 3 jaar aangeboden op de markt. Hier kan dus gesproken worden van structurele leegstand. Meer specifiek bekeken kan het volgende worden vermeld: Het object gesitueerd aan de Bethlehemstraat heeft veel WO meters en het betreft hier een verouderd gebouw op een binnenstedelijke locatie. Het object Zwartbroekstraat is gelegen op een binnenstedelijke locatie in een ouder, authentiek pand maar het betreft hier tevens veel WO meters. Het object gelegen aan de Carmelitessenstraat is een relatief ouder pand uit de jaren 70-80, gelegen aan het spoor en tegen een woonwijk aan. De locatie Randweg is gesitueerd op een bedrijventerrein en onderdeel van een bedrijfslocatie en dus moeilijker te transformeren. Ten aanzien van de objecten gesitueerd aan de Bethlehemstraat, Zwartbroekstraat en Carmelitessenstraat wordt niet venwacht dat deze op (korte) termijn weer als kantoor in gebruik genomen zullen worden, waarbij aldus een transformatie naar een andere functie overwogen kan worden. Overigens is ons bekend dat een aantal eigenaren inmiddels actief is in het kader van eventuele herontwikkeling van enkele van eerder genoemde objecten. Actuele ontwikkelingen: huisvesting riiksdiensten Om een juiste en volledige indicatie te krijgen van de totale leegstand binnen de gemeente Roermond zijn naast het in kaart brengen van de leegstand ook andere actuele ontwikkelingen van belang waaronder de toekomstige herhuisvesting van de rijksdiensten. In de tweede helft van 2011 heeft de rijksoverheid een beleid ingezet gericht op het concentreren van rijksdiensten, waarbij de in Limburg gevestigde rijksdiensten zouden moeten clusteren in "Zuidstad" (Maastricht/Heerlen). Later is de ingezette koers omgebogen in een beleid waarbij de huisvesting geconcentreerd wordt in panden die eigendom zijn van de rijksoverheid. Uit een inventarisatie van de Rijksgebouwendienst gaat het in Roermond daarbij om in totaal 4 objecten (in eigendom of lease) met een gezamenlijk oppervlak van ongeveer 19.000 m2. Een aantal in Roermond gevestigde rijksdiensten zitten nu gehuurd. Indien een of meerdere rijksdiensten gebouwelijk worden samengevoegd of Roermond zelfs verlaten, heeft dit meteen weer gevolgen en neemt de leegstand binnen de Roermondse kantorenmarkt weer toe. Sinds de eerste signalen over een concentratiebeleid voor de huisvesting van Rijksdiensten heeft het college een regieteam aan het werk gezet onder voorzitterschap van de burgemeester. Bij de acties die daarbij zijn uitgezet is onder andere contact gelegd met de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) Spies, de Staatssecretaris van Financiën Weekers, de commissaris van de koningin Bovens, kamerlid Koopmans, vertegenwoordigers van minister Spies en de directeur van belastingdienst in Limburg. Hoewel het concentratiebeleid inmiddels dus is ingeruild voor een beleid gericht op huisvesting in panden die in eigendom zijn bij de rijksoverheid, is nog steeds niet helder hoe de toekomst voor de in Roermond gevestigde rijksdiensten er uit zal zien. Dit wordt in de tweede helft stadhuis Marl<t31 6041 EIVI Postbus 900 6040 AX Roermond T 0475 359 999 F 0475 311 844 Rabobank 1272.86.179
van dit jaar duidelijl< als het ministerie van BZK in een masterplan heeft aangegeven hoe ze de diensten wenst her te verdelen over locaties in het land. Deze masterplannen worden vervolgens besproken met de diverse colleges van Gedeputeerde Staten. Hoewel in de plannen geen ruimte is ingebouwd voor inspraak vanuit de lokale overheid zullen wij ook de komende periode nog trachten de plannen in een voor onze gemeente positieve richting om te buigen. Het lijkt ons echter niet realistisch te veronderstellen dat wij in staat zullen zijn alle objecten die momenteel door rijksdiensten worden gebruikt, ook voor deze functies te behouden. Conclusie Marktpartijen hebben in eerste instantie zelf een verantwoordelijkheid vooreen goed functionerende kantorenmarkt en het tegengaan van leegstand. De gemeente heeft hierin een faciliterende (regisseurs)rol en een kaderstellende rol om het speelveld af te bakenen. Uit een inventarisatie zijn enkele objecten naar voren gekomen die voor transformatie in aanmerking zouden kunnen komen. Indien andere marktpartijen besluiten op eigen initiatief plannen te ontwikkelen voor transformatie van kantorenvastgoed naar andere doeleinden, is de gemeente uiteraard bereid mee te denken. Het leveren van maatwerk zal daarbij aan de orde zijn. Op het moment dat er meer duidelijkheid is over de huisvesting van rijksdiensten meer specifiek na het verschijnen van de masterplannen, zullen wij de gemeenteraad hier nader over informeren. Vervolg De nationale "Kantorentop" van mei 2010 stelde dat 'een belangrijk instrument van gemeenten voor het aanpakken van de bestaande voorraad is: het op lokaal niveau voeren van overleg over dit beleid met lokale (institutionele én met name ook particuliere) eigenaren, waarbij o.a. het alternatief gebruik van structureel leegstaande kantoren wordt gestimuleerd'. Om hier invulling aan te geven en om zicht te krijgen op de toekomstplannen van de vastgoedeigenaren worden de eigenaren van de 'kansarme' objecten schriftelijk uitgenodigd voor een overleg. Met een enkeling heeft overigens inmiddels overleg plaatsgevonden. Met deze eigenaren zullen wij het gesprek openen over hun toekomstvisie op de functionele invulling van hun vastgoed. Overigens realiseren wij ons, indachtig het onderzoeksrapport "Transformatie kantoren gaat niet vanzelf" (Onderzoek in opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in samenwerking met acht Nederlandse gemeenten, juli 2011) dat het voeren van overleg op zich niet direct zal resulteren in transformatie. Wij beschouwen motie 11M41 hiermee als afgedaan en zullen de raad daarover informeren op de gebruikelijke wijze via het overzicht van moties en amendementen. Ik vertrouw erop u met het bovenstaande voldoende te hebben geïnformeerd en verzoek u deze brief door te leiden naar de leden van de commissie. Hoogachtend, stadhuis iviarkt 31 6041 EIVI Postbus 900 6040 AX Roermond T 0475 359 999 F 0475 311 844 Rabobank 1272.86.179