Waarvoor betaal ik servicekosten? Informatie over de afrekening van alle bijkomende kosten onderhoudt
2 Waarvoor betaal ik servicekosten? In deze brochure Inleiding 3 Hoe zit dat met de servicekosten? 4 Hoe leest u de afrekening? 6 Een reservering voor de toekomst 8 Koop- en huurwoningen in één complex 10 Overzicht servicekosten 12 Waar kunt u terecht met vragen? 15 Colofon 15
Waarvoor betaal ik servicekosten? 3 Inleiding Als huurder van betaalt u niet alleen huur, maar ook servicekosten. Bijvoorbeeld voor de verlichting van algemene ruimtes, het schoonhouden van het trappenhuis of de diensten van de huismeester. Eén keer per jaar ontvangt u een afrekening van de servicekosten voor uw woning. Op de afrekening ziet u voor welke servicekosten u een voorschot heeft betaald en wat de werkelijke kosten waren. Het afrekenen betekent dat u geld terugkrijgt, moet bijbetalen of genoeg heeft betaald. In deze brochure vindt u een voorbeeld van de afrekening servicekosten. Achterin hebben we een compleet overzicht opgenomen van alle servicekosten. Heeft u na het lezen van deze brochure nog vragen over uw afrekening? Neem dan contact op met Klantenservice via telefoonnummer 020 511 80 00.
4 Waarvoor betaal ik servicekosten? Hoe zit dat met de servicekosten? U betaalt elke maand een voorschot De huur die u elke maand betaalt, bestaat uit de netto huur plus een bedrag voor de servicekosten. Dat bedrag voor de servicekosten is een voorschot.
Waarvoor betaal ik servicekosten? 5 Het afrekenen van servicekosten Waar u precies voor betaalt, vindt u terug op uw afrekening. Het afgelopen jaar betaalde u voor de servicekosten iedere maand een voorschot. Aan het eind van het jaar berekenen we de werkelijk gemaakte kosten. Meestal gaat het om kosten die voor het totale complex gemaakt zijn. Die verdelen we over de bewoners die gebruikmaken van de betreffende service. We trekken vervolgens de voorschotten af van de werkelijke kosten. Als u dan meer voorschot heeft betaald dan de berekende kosten, krijgt u een bedrag terug. Andersom, als het voorschot te laag was, moet u een bedrag bijbetalen. Aanpassen van het voorschot Net als uw huur kan ook het voorschot voor de servicekosten omhoog gaan. Maar ook omlaag, als u veel meer voorschot heeft betaald dan de werkelijke kosten. Over de hoogte van het nieuwe voorschot krijgt u bericht in de brief over de jaarlijkse huurverhoging. Vanaf begin april kunnen wij de aanpassing niet meer via de huurverhoging doen, maar vindt u die op de brief over de servicekostenafrekening. Uw nieuwe voorschot baseren we op de afrekening van het afgelopen jaar. Ook houden we rekening met verwachte prijsstijgingen of -dalingen van de servicekosten. Als we bijvoorbeeld weten dat de gasprijs omhoog gaat, verhogen we het voorschot dat u betaalt voor de stookkosten. Zo komt u straks minder voor onplezierige verrassingen te staan. Bij iedere post kan de aanpassing dus verschillend zijn. er een huismeester in uw complex is aangesteld, of het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimte voor het eerst is uitbesteed aan een schoonmaakbedrijf. Het kan ook zijn dat deze posten al veel eerder voor uw complex waren overeengekomen. Dan heeft in de afgelopen jaren wel de kosten voor u betaald, maar deze tot nog toe niet aan u doorberekend. Met andere woorden: u heeft daardoor de afgelopen jaren misschien wel een voordeeltje gehad. Wij zullen deze kosten natuurlijk niet met terugwerkende kracht over al deze jaren alsnog aan u doorberekenen. Wel gaan wij vanaf 2011 deze posten in het voorschot en ook in de afrekening opnemen. Zo min mogelijk bijbetalen Bij het aanpassen van het voorschot proberen we het bedrag zó te berekenen dat u geld terug krijgt of zo min We proberen het voorschotbedrag zó te berekenen dat u niets of zo weinig mogelijk hoeft bij te betalen Andere of nieuwe kostenposten Wanneer u uw voorschotoverzicht over 2011 vergelijkt met de afrekeningen over voorgaande jaren, kan het zijn dat u op het overzicht een of meer nieuwe posten ziet staan. Dit kan komen doordat het afgelopen jaar een nieuwe servicekostenpost voor uw complex overeengekomen is. Bijvoorbeeld als mogelijk hoeft bij te betalen tijdens de afrekening. Het is misschien vervelend voor u dat u elke maand meer gaat betalen. Maar dat is altijd beter dan dat u achteraf een groter bedrag in één keer moet bijbetalen. Op de volgende bladzijde vindt u een voorbeeld van een afrekening.
6 Waarvoor betaal ik servicekosten? Hoe leest u de afrekening? Krijgt u geld terug of moet u bijbetalen? Eén keer per jaar ontvangt u de servicekostenafrekening. Daarin zet de kosten van het afgelopen jaar voor u op een rij.
Waarvoor betaal ik servicekosten? 7 Zo staat het op uw afrekening: Levering of dienst Totale kosten Uw deel van de kosten Betaald voorschot Verschil Gemeenschappelijk elektriciteitsverbruik Schoonmaken Administratiekosten 822,10 2.269,88 154,63 49,95 142,15 10,69 51,00 127,04 8,90-1,05 15,11 1,79 202,79 186,94 15,85 Hier ziet u de servicekosten waar het om gaat. Achter in deze brochure vindt u een compleet overzicht van alle servicekosten. In deze kolom staan de totale kosten voor uw hele complex. Dit is uw deel in de kosten. Hoe wij dit deel berekenen leest u in het overzicht achter in deze brochure. In deze kolom staan de bedragen die u afgelopen jaar hebt betaald. In deze kolom staat het verschil tussen uw deel van de kosten en uw betaalde voorschot. In dit voorbeeld is het voorschot lager dan de kosten en moet u 15,85 bijbetalen. Moet u bijbetalen of krijgt u geld terug? Bijbetalen of terugkrijgen? In de rechterkolom staat het verschil tussen uw deel van de kosten en het door u betaalde voorschot. Heeft u aan voorschotten meer betaald dan de werkelijke kosten? Dan krijgt u geld terug op uw rekening. Het spreekt voor zich dat u dan wel alle voorschotbedragen betaald moet hebben. Is het voorschot lager dan de kosten, dan moet u bijbetalen. Heeft u toestemming gegeven om uw huur via automatische incasso van uw rekening af te schrijven? Dan hoeft u niets te doen als de betaling minder dan 75 is. We schrijven dan het bedrag dat u moet bijbetalen automatisch van uw rekening af. In de andere gevallen vragen we u om het bedrag over te maken. Hoeft u minder dan 2,50 te betalen, dan incasseert de servicekosten niet. Op de afrekening ziet u: - alle leveringen en diensten - de totale kosten voor uw complex - uw deel van de kosten - het voorschot dat u hebt betaald - het verschil tussen uw deel van de kosten en uw voorschot.
8 Waarvoor betaal ik servicekosten? Een reservering voor de toekomst Per jaar afrekenen of sparen in een fonds? Een deel van de servicekosten die huurders van betalen, wordt in een fonds gestort. Daarmee bouwen we een spaarpot op voor toekomstige uitgaven.
Waarvoor betaal ik servicekosten? 9 Hoe werkt sparen in een fonds? De voorschotten die alle huurders in een jaar betalen komen in een fonds terecht. Uit deze pot betalen we de kosten voor de betreffende servicepost voor alle aangesloten complexen. Dat betekent dat op deze manier gespaard wordt voor kosten die niet jaarlijks terugkomen. Het verschil tussen het voorschot dat u betaalde en de gemaakte kosten, rekenen we niet met u af. U hoeft dus niets bij te betalen aan het einde van het jaar. U krijgt echter ook geen geld terug. Aan het eind van elk jaar bekijken we de stand van de fondsen en beslissen we of uw voorschot omhoog of omlaag gaat, of gelijk blijft. Voor welke kosten is er een fonds? heeft fondsen voor rioolontstopping, lampen vervangen, mechanische ventilatie en glasverzekering. Voor elke servicepost is een apart fonds. Zo blijven de bedragen hiervan altijd gescheiden en goed inzichtelijk. Overzicht en stand fondsen Eén keer per jaar ontvangt u de servicekostenafrekening. Als bijlage daarbij vindt u een overzicht van de stand van de fondsen in het afgelopen jaar. In dit overzicht ziet u: - de levering of dienst waarvoor een fonds is - de beginstand van elk fonds op 1 januari - de totaal betaalde voorschotten - de totaal gemaakte kosten - de eindstand van elk fonds op 31 december. Zo staat het op uw afrekening * : Fonds Stand op 1 januari Totale kosten Totaal betaalde voorschotten Stand op 31 december Rioolontstopping Vervangen lampen Glasverzekering Onderhoud mechanische ventilatie 3.000 1.800 1.500-2.000 33.000 8.000 63.000 16.500 32.000 8.300 61.300 16.800 2.000 2.100-200 - 1.700 Hier ziet u de servicekosten waar het om gaat. Achter in deze brochure vindt u een compleet overzicht van alle servicekosten. In deze kolom staat de beginstand van het fonds op 1 januari. Deze stand is gelijk aan de eindstand van vorig jaar. Dit zijn de totale kosten voor alle woningen van die gebruikmaken van het fonds. In deze kolom staan de totale voorschotten die dit jaar door alle huurders zijn betaald. In deze kolom staat de eindstand op 31 december. We hebben het verschil tussen de betaalde voorschotten en totale kosten opgeteld bij het beginsaldo. Dit is het bedrag dat aan het einde van het jaar in de spaarpot zit. *Alle bedragen zijn voorbeeldbedragen
10 Waarvoor betaal ik servicekosten? Koop- en huurwoningen in één complex Wat betekent dat voor de servicekosten? verkoopt in steeds meer complexen huurwoningen aan bewoners. De bewoners worden hierdoor mede-eigenaar van de gemeenschappelijke ruimtes. In zo n gemengd complex zijn de woningen in een gebouw van verschillende eigenaren: van en van de individuele kopers. Hoe zit het met het beheer? In de gemengde complexen beheert de Vereniging van Eigenaren (VvE) de gemeenschappelijke ruimtes. Alle eigenaren van woningen binnen een complex zijn vertegenwoordigd in een Vereniging van Eigenaren, afgekort VvE. De VvE komt op voor de belangen van alle eigenaren. is als eigenaar van de huurwoningen lid van de VvE. vertegenwoordigt hierbij uw belangen als huurder. Voor u als huurder verandert er niets. Behalve beslissen nu ook de andere eigenaren over de diensten. Zij kijken mee naar bijvoorbeeld de kwaliteit van het schoonmaakwerk en de werkzaamheden van de huismeester. Ook eigenaren willen immers waar voor hun geld. Afrekening van de servicekosten In een gemengd complex betalen huurders én eigenaren mee aan de servicekosten. Het afrekenen van de servicekosten gaat op dezelfde manier als in een complex met alleen maar huurwoningen. Binnen een gemengd complex bepalen de kopers en samen de diensten en de hoogte van de servicekosten. De VvE belast de kosten vervolgens door aan alle eigenaren. De eigenaren van de koopwoningen betalen ieder hun deel. En betaalt het deel voor de huurwoningen. Verschil tussen huren en kopen Bij het afrekenen van de servicekosten is er een belangrijk verschil tussen kopers en huurders. De kosten die de VvE aan de eigenaren doorbelast zijn hoger dan de kosten die mag doorberekenen aan de huurders. Niet alle kosten, bijvoorbeeld opstalverzekering en kosten voor groot onderhoud, zijn namelijk voor rekening van de huurder. Hoe ziet uw afrekening eruit? krijgt van de VvE een gespecificeerd overzicht van de kosten. De servicekosten voor het gehele complex verdelen we vervolgens over alle woningen. Het deel van de kosten dat we aan u als huurder mogen doorberekenen, ziet u terug op de afrekening. U ontvangt dus een afrekening waarbij de kosten op dezelfde manier zijn berekend als bij een complex waarin alle woningen zijn verhuurd.
Waarvoor betaal ik servicekosten? Voorbeeld: kosten tuinonderhoud Voorbeeld: kosten tuinonderhoud Kosten tuinonderhoud 2.400 (waarvan 600 voor kosten die niet door de huurder betaald worden, zoals drainage). Aantal woningen 150. Kosten per woning 16 (waarvan 4 die we niet doorbelasten). De kopers betalen dit bedrag helemaal zelf: voor hen zijn de kosten 16. De huurder betaalt 12, omdat de 16 voor elke huur woning verdeeld wordt: 12 voor de huurder, 4 voor. 11
12 Waarvoor betaal ik servicekosten? Overzicht servicekosten Levering of dienst Energie en warmte Elektriciteitsverbruik voor gemeenschappelijke voorzieningen Dit is de stroom die nodig is om de gemeenschappelijke voorzieningen te laten werken. Bijvoorbeeld: de verlichting van de gemeenschappelijke ruimten, zoals trap en boxgang, een lift of de collectieve verwarming. Stookkosten Heeft u geen eigen cv of kachel in uw woning, dan zorgt een gemeenschappelijke warmte-installatie voor de warmte in uw woning. Voor het verwarmen van uw woning is gas en elektriciteit nodig. Collectief warmwaterverbruik Heeft u geen eigen geiser of combiketel, dan zorgt een gemeenschappelijke installatie voor warm water in uw woning. Deze installatie werkt op gas of elektra. Water Heeft u nog geen watermeter van Waternet, dan betaalt u ook watergeld via de servicekosten aan. Als uw woning wel een watermeter heeft, betaalt u deze kosten rechtstreeks aan Waternet. U betaalt De kosten die de energieleverancier (bijvoorbeeld Nuon) in rekening brengt. De kosten van het verbruik in uw complex. We verdelen de kosten aan de hand van de oppervlakte van uw woning of, als er warmtemeters zijn geplaatst, naar het verbruik per huurder. Let op: de afrekening van de stookkosten ontvangt u apart van de afrekening servicekosten. De kosten van het verbruik in uw complex. We verdelen de kosten aan de hand van de oppervlakte van uw woning of, als er warmwatermeters zijn geplaatst, naar het verbruik per huurder. Let op: als uw woning een warmwatermeter heeft, ontvangt u hiervoor een aparte afrekening. Een vast tarief per berekeningseenheid. Het aantal berekeningseenheden hangt af van het aantal kamers in uw woning en of u een tuin of garage heeft. Het tarief per eenheid wordt vastgesteld door Waternet.
Levering of dienst Service op installaties Onderhoud mechanische ventilatie Veel woningen beschikken over mechanische ventilatie voor de afvoer van lucht uit de woning. Dat kan een ventilator in de woning zijn, maar ook een grotere afzuiginstallatie op het dak. Verhuur van installaties Geisers, boilers en gevelkachels Heeft uw woning een boiler, geiser of gevelkachel die u van huurt? Diensten Schoonmaken van gemeenschappelijke ruimtes De gemeenschappelijke ruimtes in een gebouw zijn de ruimtes die alle bewoners van een complex kunnen gebruiken maar niet tot de woningen behoren. Bijvoorbeeld hallen, boxgangen, trappenhuizen, liften, enz. Het is de bedoeling dat de huurders deze ruimtes zelf schoonhouden. Als de huurders het niet doen, neemt de schoonmaak over en betaalt u hiervoor via de servicekosten. De gemeenschappelijke ruimtes worden meestal elke week schoongemaakt. Soms gebeurt dit minder vaak: één keer per twee weken of één keer per maand. Vervangen lampen Woont u in een complex met gemeenschappelijke ruimtes, dan zorgt voor verlichting. Dat betekent niet alleen het aanleggen van verlichting, maar ook het vervangen van kapotte lampen. Tuinonderhoud Appartementencomplexen hebben vaak een gemeenschappelijke (binnen) tuin. Soms is de tuin bedoeld voor recreëren of spelen en soms is het een kijktuin die niet toegankelijk is. Voor het onderhoud van deze tuinen huurt een hoveniersbedrijf in. Wij controleren de werkzaamheden regelmatig, zodat wij zeker weten dat het goed gebeurt. U betaalt De kosten voor regelmatig onderhoud en schoonmaak. Daarnaast betaalt u een vast tarief voor het oplossen van klachten en een opslag voor de begeleiding vanuit. Een vaste prijs voor het huren, onderhouden en repareren van de geiser, boiler of gevelkachel. De kosten gebaseerd op de contractprijs van het schoonmaakbedrijf. De kosten worden gelijk verdeeld over alle gebruikers van uw complex. De kosten van materiaal en arbeidsloon van het vervangen van lampen en starters van de verlichting in de gemeenschappelijke ruimtes. De kosten voor het regelmatig onderhouden (maaien, snoeien en knippen) van de gemeenschappelijke tuin. De kosten zijn gebaseerd op de contractprijs van het hoveniersbedrijf en worden gelijk verdeeld over het aantal woningen dat bij de tuin hoort.
14 Waarvoor betaal ik servicekosten? Overzicht servicekosten Levering of dienst Diensten Huismeester/complexbeheerder Steeds meer huurders van woningen van willen gebruik maken van de huismeesterservice voor diensten in de gemeenschappelijke ruimten die bewoners niet zelf willen of kunnen uitvoeren. De huismeester stimuleert bewoners om het complex netjes te houden en spreekt indien nodig aan op ongewenst gedrag. De huismeester houdt toezicht op schone algemene ruimten, heeft goede contacten binnen het stadsdeel en met de buurtregisseur, signaleert, herstelt of geeft opdracht tot herstel van onderhoudsgebreken in de gemeenschappelijke ruimten en bemiddelt bij beginnende overlast en ruzies tussen bewoners. Het resultaat is een schoner complex, waar gebreken sneller zijn hersteld en waar het prettiger en veiliger wonen is. Ook VvE s kiezen er daarom vaak voor om een huismeester aan te stellen. Glasverzekering Een verzekering voor het repareren van kapotte ruiten in uw woning en in uw complex. Rioolontstopping Oplossen van alle kleine en grote verstoppingen in de rioolinstallatie die ontstaan zijn in de afvoer binnen de woning. Administratie en beheer Administratiekosten Alle kosten die te maken hebben met de administratie van de servicekosten. Onder meer voor het opstellen van de afrekening, het invoeren en aanpassen van de voorschotten en het beantwoorden van vragen over de afrekening. U betaalt U betaalt een vast tarief per uur dat de huismeester in uw complex aanwezig is. Dit tarief bedraagt maximaal 70% van de daadwerkelijke kosten. betaalt de rest omdat de huismeester voor een deel ook werkzaamheden uitvoert die niet mag doorbelasten. Overigens zult u ook voordeel hebben van de uitvoering van corporatietaken door de huismeester. Een voorbeeld hiervan is het houden van welkomstgesprekken met nieuwe bewoners om de leefregels in het complex uit te leggen. Een vast bedrag als bijdrage in de verzekeringskosten. Deze verzekering dekt alle ruitschade, er is dus geen eigen risico. Een vaste contractprijs van het bedrijf AORC dat rioolverstoppingen voor u oplost. De administratiekosten zijn 5% met een minimum van 7,50 over de totale kosten. Bij collectief gasverbruik geldt dat er 1% in rekening wordt gebracht als de verdeling door een extern bedrijf (Techem of Ista bijvoorbeeld) wordt gedaan, of 2% als wij de verdeling zelf maken. Het minimumbedrag betaalt iedereen. Ook als u een beperkte periode in een jaar de woning huurde. Het maken van deze afrekening is namelijk evenveel werk als wanneer u er het hele jaar hebt gewoond.
Waarvoor betaal ik servicekosten? 15 Waar kunt u terecht met vragen? Klantenservice Postadres Postbus 700 1000 AS Amsterdam Bezoekadres Sarphatistraat 370 1018 GW Amsterdam T 020-511 80 00 info@stadgenoot.nl www.stadgenoot.nl Huurcommissie Bent u het niet eens met de afrekening van de servicekosten of met de hoogte van uw voorschot? Neem dan eerst contact op met onze klantenservice. Komt u er met ons niet uit, dan kunt u aan de huurcommissie vragen of zij een uitspraak willen doen. T 0800-488 72 43 www.huurcommissie.nl Waternet Voor al uw vragen over: - de hoogte van het watergeld; - de opbouw van de watertarieven; - het plaatsen van een watermeter. T 0900-93 94 www.waternet.nl Energierekening Met vragen over uw energierekening kunt u recht - streeks contact opnemen met uw energieleverancier (bijvoorbeeld Nuon). Verstopping van de riolering? U kunt rechtstreeks bellen met AORC T 020-631 13 31 Kapotte ruit? Voor glasbreuk bent u verzekerd via. Bel de Glaslijn. T 0900-204 04 44 Storingen aan uw geiser of cv-ketel? Huurt u een geiser of cv-ketel van? Bel bij een storing dan direct onze installateur. Het telefoonnummer staat op de sticker op uw ketel of geiser. Zit er geen sticker op uw apparaat, bel dan onze klantenservice. T 020-511 80 00 Ongedierte Heeft u overlast van kakkerlakken en/of wespen, neem dan direct contact op met Multitect. T 020-689 83 25 Colofon Dit is een uitgave van. Deze brochure is met zorg samengesteld en is bedoeld als leidraad. U kunt aan deze brochure geen rechten ontlenen. In geval van discussie geldt de huurovereenkomst en hetgeen in de wet bepaald is. Voor vragen of opmerkingen kunt u terecht bij, Postbus 700, 1000 AS Amsterdam. Maart 2012
Postadres Postbus 700 1000 AS Amsterdam Bezoekadres Sarphatistraat 370 1018 GW Amsterdam T 020 511 80 00 I info@stadgenoot.nl W stadgenoot.nl Maart 2012