Kwartaalbericht Woningmarkt

Kwartaalbericht Woningmarkt september 13 Kennis en Economisch Onderzoek

Inhoudsopgave Inhoudsopgave Samenvatting 3 Actuele prijsontwikkeling Ontwikkeling marktomvang Toekomstige ontwikkelingen 8 Scenario s prijsmodel 13 Grafieken 1 Kerngegevens 1 Colofon 17 Kennis en Economisch Onderzoek staat ook op internet. Het adres is https://economie.rabobank.com Afsluitdatum: september 13 september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek

Samenvatting Experts houden meer en meer rekening met een stabilisatie van de woningmarkt. De Rabobank concludeerde al in februari dat marktherstel op de middellange termijn realistisch is, maar dat daarvoor eerst het vertrouwen moet verbeteren. Deze indicator is de afgelopen maanden iets verbeterd. Ook het aantal koopovereenkomsten is toegenomen. Tegelijkertijd zien we een risicoverschuiving op de woningmarkt van beleidsonzekerheid naar economische onzekerheid. Een kwartaal met twee gezichten Het tweede kwartaal van 13 was volgens onze/de verwachting een slecht kwartaal voor de Nederlandse woningmarkt. Nog steeds hebben we te maken met negatieve effecten van de gewijzigde fiscale regelgeving. Vergeleken met het eerste halfjaar van 1 ligt het aantal verkopen nu,8% lager. Ook daalde de woningprijs verder. De prijzen van bestaande koopwoningen (PBKindex) daalden met % ten opzichte van het vorige kwartaal en met 8,% in vergelijking met het tweede kwartaal van 1. Sinds het begin van de financiële crisis zijn de woningprijzen in reële termen met 3% gedaald. Er zijn signalen dat de markt herstellende is. Zo is sinds 8 de betaalbaarheid van woningen verbeterd door de stevige prijsdaling, ondanks de nieuwe fiscale regels per 1 januari 13 en de aanscherping van de verstrekkingsnormen. Ook de doorgaande daling van de nieuwbouw geeft druk op de prijs. Bovendien nam het consumentenvertrouwen op de woningmarkt (EHM) het afgelopen halfjaar iedere maand toe. Wel beweegt het nog steeds ver onder het langjarige gemiddelde, waardoor nog niet echt sprake is van een structureel vertrouwensherstel. De bovengemiddelde groei van koopovereenkomsten door NVM-makelaars in het tweede kwartaal vormt een vierde signaal dat lijkt te wijzen op een omslag naar een markt met stabiele verkopen. Normaal gesproken worden in het tweede kwartaal 13% meer koopovereenkomsten getekend dan in het eerste kwartaal. In het tweede kwartaal van 13 bedroeg die groei %. Economische situatie kan herstel belemmeren De voortkwakkelende economie vormt een bedreiging voor het herstel van de woningmarkt. Vooral de oplopende werkloosheid en de daling van het gemiddelde beschikbare inkomen zijn zorgwekkend. Wij verwachten dat de afnemende daling van het aantal transacties in het derde of vierde kwartaal van dit jaar overgaat in een periode van stabiele verkoopaantallen. De initiatieven vanuit de politiek om de woningmarkt een extra zetje te geven door bijvoorbeeld hypotheekschuld af te lossen met opgebouwde vermogens in levensverzekeringen, zullen een zeer bescheiden positief effect hebben op het marktherstel. Paul de Vries Vries.P@rn.rabobank.nl 3-13 17 Pieter van Dalen P.Dalen@rn.rabobank.nl 3 1 73 september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek 3

Actuele prijsontwikkeling Zoals verwacht was het tweede kwartaal op de koopwoningmarkt een slecht kwartaal. De prijzen van bestaande koopwoningen (PBK-index) daalden met % ten opzichte van een kwartaal eerder. In vergelijking met hetzelfde kwartaal in 1 bedraagt de prijsdaling zelfs 8,%. Sinds Figuur 1: Prijsverloop het begin van de financiële crisis zijn de woningprijzen in nominale termen met % PBK % 1 gedaald (figuur 1). 1 8 Bron: CBS Index, 1=1 1 Prijzen zijn flink gedaald 1 Zowel in het eerste (-,3%) als in het tweede kwartaal (-,%) zijn de woningprijzen gedaald ten opzichte van het kwartaal ervoor. - -1 Die stevige dalingen zijn het gevolg van de -1 aangepaste fiscale regelgeving per 1 januari 13. Om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, moeten nieuwe hypotheken minimaal annuïtair en binnen dertig jaar worden afgelost. Verder zijn op basis van het Nibud-normen de hypotheeknormen naar beneden bijgesteld vanwege de koopkrachtdaling van huishoudens. Hierdoor kunnen huishoudens minder lenen tegen dezelfde hypotheeklasten dan voor 1 januari van dit jaar. De verwachting was daarom dat de prijzen in het eerste halfjaar van 13 verder zouden dalen. We vermoedden dat de maatregel door consumenten al deels was ingeprijsd. Immers, sinds de crisis daalt de prijs niet alleen door de verslechterde economische situatie, maar ook door de voortdurende discussie over de hervormingen van de hypotheekrenteaftrek. 9 97 98 99 1 3 7 8 9 1 11 1 13 Verandering in PBK, j-o-j (r) Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK, l) Figuur : Prijsvergelijkingen Index Index 3 3 7 7 17 17 1 1 1 199 Q1 = 1 1 1 1 9 9 97 98 99 1 3 7 8 9 1 11 1 13 Mediane huizenprijs (NVM) Pbk (CBS/Kadaster, -3mnd) Koopsommen (Kadaster, -3mnd) WOX (CALCASA WOX, -3mnd) Vierkante meter prijzen (NVM) Bron: CBS/Kadaster/NVM/Calcasa Figuur 3: Prijsmutaties % % 1 1 - -1 K-o-k prijsontwikkeling J-o-j prijsontwikkeling Bron: CBS 1 1 - -1 september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek

Actuele prijsontwikkeling In ons Kwartaalbericht van februari 13 concludeerden wij dat de feitelijke woningprijs, gegeven de regels op de woningmarkt, vermoedelijk onder het langetermijnevenwicht ligt en dat deze dus op termijn kan stijgen. De recente ECB-publicatie bevestigt dat vermoeden. 1 Ook Klaas Knot stelde dat de grootste prijsdalingen achter ons liggen en dat de markt op zoek is naar een nieuw, lager evenwicht. maar voorlopende indicatoren suggereren afnemende prijsdaling De gemiddelde prijs en de woningprijsindex, zoals die door het CBS en het Kadaster worden gepubliceerd, geven de ontwikkeling op het moment van eigendomsoverdracht van de woning weer. Dat is gemiddeld twee tot drie maanden nadat de koper en verkoper tot overeenstemming komen en bij de makelaar een koopovereenkomst tekenen. Makelaarsvereniging NVM publiceert statistieken op het moment van tekenen van de koopovereenkomst. Deze statistieken zijn daarmee een redelijk betrouwbare indicatie voor het aantal overdrachten in het daaropvolgende kwartaal. Figuur toont de prijsontwikkeling zoals de NVM die waarneemt. Daaruit blijkt dat de gemiddelde woningprijs tot en met het tweede kwartaal daalde met,3% naar., maar dat drie van de vijf woningtypen een prijsstijging laten zien. Het gaat om de appartementen (,%), twee-onder-een-kapwoningen (,8%) en vrijstaande woningen (1,7%). Juist de voorzichtige prijsstijgingen van de duurste woningtypen kan duiden op een marktherstel omdat deze woningtypen sneller en heftiger reageren op woningmarktontwikkelingen. 1 ECB, (mei 13), Financial stability review. Artikel op http://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/13/html/pr139_1.en.html. DNB, (maart 13), Jaarverslag DNB. Artikel op www.dnb.nl/binaries/dnb_jaarverslag_1_tcm-81.pdf Figuur : Prijs vrijstaande woningen stijgt x 1 x 1 3 3 1 1 97 98 99 1 3 7 8 9 1 11 1 13 alle woningtypen vrijstaand appartement -onder-1-kap hoekwoningen tussenwoningen Bron: NVM Figuur : Vraagprijs is sinds de crisis aanzienlijk gedaald x 1 x 1 3 3 33 33 3 3 31 31 3 3 Bron: CBS/Rabobank Vraagprijs van het aanbod 33 33 3 3 31 31 3 3 september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek

Ontwikkeling marktomvang Volgens het Kadaster zijn in het tweede kwartaal van 13 aanzienlijk minder bestaande woningen verkocht (.111) dan in het tweede kwartaal van vorig jaar (3.8). In vergelijking met een kwartaal eerder (3.9) is de daling minder groot, namelijk,%. Nog nooit zo weinig verkocht Het topjaar voor de woningmarkt was, met bijna 1. transacties van bestaande koopwoningen. Dat jaar werd het vorige record uit 1999 (.) verbroken. Het was toen normaal dat meer dan. woningen per kwartaal werden verkocht. Na stagneerde de instroom van nieuwe kopers, onder andere vanwege afnemende betaalbaarheid (zie pagina 9). Sindsdien is het aantal transacties bijna gehalveerd; over de laatste twaalf maanden is het aantal verkopen gedaald naar 13.8 (figuur ). Voor het tweede kwartaal van 13 hadden wij om twee redenen een verdere krimp verwacht. Ten eerste was het vierde kwartaal van 1 uitzonderlijk goed doordat huishoudens die toch al verhuisplannen hadden, anticipeerden op de nieuwe fiscale regelgeving per 1 januari 13. Ten tweede zorgt de nieuwe fiscale regelgeving voor minder leencapaciteit voor starters. Sinds het Kadaster de transactieaantallen publiceert (199), zijn in een kwartaal nog nooit zo weinig woningen verkocht als nu (.111). maar er zijn meer verkoopovereenkomsten afgesloten Het aantal transacties dat het Kadaster registreert, geeft weliswaar een volledig beeld van de marktomvang, maar loopt twee tot drie maanden achter op het marktmoment waarop koper en verkoper tot een koopovereenkomst komen. De NVM constateerde dat in het tweede kwartaal. woningen zijn verkocht, 19,8% meer dan in het eerste kwartaal. Normaal gesproken bedraagt die groei 13,1%. Figuur : Transacties, jaar- en kwartaalbasis Figuur 7: Aanbod stabiliseert x 1 7 x1 x 1 x 1 1 1 1 3 1 1 1 1 9 97 98 99 1 3 7 8 9 1 11 1 13 Transacties per kwartaal (l) Bron: CBS/Kadaster Transacties per jaar (r) Bron: Huizenzoeker.nl Aantal te koop staande woningen september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek

Ontwikkeling marktomvang Tegelijkertijd ziet ook Hypotheken Data Netwerk (HDN) dat in juni en juli meer hypotheekaanvragen via de intermediairs naar de aanbieders van hypotheken zijn verzonden dan in dezelfde maanden in 1. Het gaat om een stijging van 1% naar ruim. aanvragen in juni en juli samen. Aantal betalingsachterstanden neemt toe, maar blijft op een laag niveau Het Bureau Krediet Registratie (BKR) registreert het aantal hypotheken met betalingsachterstanden van 1 dagen of meer. In totaal kampen op dit moment 81.888 huiseigenaren met een betalingsprobleem. Het gaat om 1,% van de huiseigenaren in Nederland. 3 Dit is in vergelijking met andere landen zeer laag (figuur 8). Bovendien is niet de economische tegenwind, maar zijn echtscheidingen de voornaamste oorzaak van betalingsachterstanden. Wel is het aantal huiseigenaren met een achterstand sinds het uitbreken van de crisis aanzienlijk gestegen. De stijging is vooral het gevolg van de toegenomen werkloosheid. In september 8 bedroeg deze nog 3,1% (internationale definitie), in juli 13 maar liefst 7%. Betalingsachterstanden leiden lang niet altijd tot veilingverkopen. De afgelopen periode zoeken geldverstrekkende instellingen (hypotheeknemers) samen met de hypotheekgevers naar oplossingen om een gedwongen verkoop te voorkomen. Dit is in de meeste gevallen voor beide partijen beter en zien wij terug in de daling van de veilingverkopen sinds 1 (figuur 9). 3 BKR (13), Persbericht BKR hypotheekbarometer, Artikel op https://www.bkr.nl/documents/persberichten/bkr_hypotheekbarometer_april_13.pdf Figuur 8: Betalingsachterstanden Figuur 9: Veilingverkopen % % 3 3,%,% 1 1 1 1 1 1,% 1,% 1,%,% 7 8 9 1 11 1 13 Nederlandse Prime Portugese Prime VK Prime Spaanse Prime Italiaanse Prime Ierse Prime Griekse Prime Bron: Moody s,% 1-maands-totaal (l) als percentage van alle transacties (r) Bron: Kadaster/bewerking Rabobank september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek 7

Toekomstige ontwikkelingen Voor de toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt is het van belang om te realiseren dat herstel begint met een stabilisatie en daarna een toename van de transactieaantallen. Pas als de transactieaantallen aantrekken, kan de prijs stabiliseren. Wij houden rekening met stabilisatie Figuur 1: Vertrouwensindicatoren van het aantal verkopen binnen een half jaar. De economische recessie kan dit echter belemmeren. % % 1 1 1 8 Bron: VEH, CBS 1 Vertrouwen krabbelt op Ondanks het slechte tweede kwartaal van dit 8 jaar geven verschillende organisaties aan dat het vertrouwen voorzichtig terugkeert op de woningmarkt. Het consumentenvertrouwen op de woningmarkt gemeten door de Eigen Huis Marktindicator (EHM) van de Vereniging Eigen Huis (VEH) is het afgelopen halfjaar toegenomen van % in januari naar 9% in juli, maar bevindt zich nog onder het langjarige gemiddelde (78%) en onder de waardevrije 1% zodat nog geen sprake is van een vertrouwensherstel (figuur 1). Het toenemende vertrouwen is wel een eerste signaal voor een kentering op de koopwoningmarkt. 7 8 9 1 11 1 13 Eigen Huis Marktindicator Consumentenvertrouwen Koopbereidheid en de verhuiswens neemt toe Het verlies van vertrouwen in de afgelopen jaren zorgde ervoor dat woonconsumenten de aankoop van een woning uitstelden in anticipatie op een verdere prijsdaling (Van Dijk, 13). Dit zien we ook terug in het WoON1 waaruit blijkt dat in de afgelopen twee jaar minder huishoudens zijn verhuisd, maar meer huishoudens dan ooit willen verhuizen. De grootste toename betreft de groep die tussen één of twee jaar denkt te verhuizen (+18% ten opzichte van 9). Het aantal huishoudens dat binnen een halfjaar tot een jaar wil zijn verhuisd, nam toe met 13%. Hierdoor is het aantal potentiële kopers fors toegenomen. en de betaalbaarheid verbetert Ook de toegenomen betaalbaarheid van woningen ondersteunt ons vermoeden dat het prijsniveau op middellange termijn herstelt (figuur 11). Sinds 8 is de gemiddelde reële woningprijs met 3% en het reële inkomen per huishouden met,% gedaald. Per saldo is hierdoor de betaalbaarheid verbeterd sinds Dijk, van M. (13), Verliesaversie op de woningmarkt artikel op http://www.cpb.nl Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (13), Wonen in ongewone tijden. De betaalbaarheid wordt berekend op basis van de gemiddelde woningprijs (Kadaster) en het gemiddelde huishoudinkomen (CBS). Hierbij wordt uitgegaan van een annuïteitenhypotheek van dertig jaar en een hypotheeklastenquote van 3%. september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek 8

Toekomstige ontwikkelingen 8. Ook de daling van de rente heeft daaraan bijgedragen. Door de fiscale hervorming per 1 januari zijn de financieringslasten echter toegenomen. De meeste kopers kiezen niet meer voor spaar- of aflossingsvrije hypotheken (met lagere maandlasten dan de annuïteitenhypotheek) omdat men dan geen recht meer heeft op hypotheekrenteaftrek. De hogere maandlasten van de annuïteitenhypotheek zorgen ervoor dat de woningprijs zich vanaf dit jaar op een structureel lager niveau zal gaan ontwikkelen. Onze inschatting is echter dat deze belastinghervorming al in de gedaalde prijs is verwerkt omdat huishoudens rekening hielden met deze maatregel. Er lijkt daarom niet zozeer sprake te zijn van een financieringsprobleem, maar meer van een vertrouwensprobleem. met een stabilisering van het aantal verkopen als mogelijk gevolg Dat het aantal verkopen stabiliseert, lijkt werkelijkheid te gaan worden. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) geeft aan dat het aantal koopovereenkomsten in het tweede kwartaal is toegenomen naar ongeveer 7.9. 7 Daarmee liggen de aantallen % hoger dan in het eerste kwartaal van 13, terwijl op basis van seizoenspatronen een toename van 13% werd verwacht. Dit is een eerste signaal voor een kentering van de markt. Wij verwachten dan ook dat de jarenlange daling van het aantal transacties in het derde of vierde kwartaal van dit jaar overgaat in een periode met stabiele, zij het historisch gezien lage, verkoopaantallen. Stabilisatie is afhankelijk van de conjunctuur op de koopwoningmarkt In theorie doorloopt de woningmarkt een terugkerende cyclus die schematisch kan worden weergegeven (figuur 1). 8 Hierin worden zes achtereenvolgende fases onderscheiden: kenterend, herstellend, actief, stagnerend, teruglopend en inactief. Deze cyclus is herleid uit transactiedata van de NVM en daarmee (ook) 7 Schatting NVM op basis van het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars (.). 8 Jos Janssen, 199. Prijsvorming van bestaande koopwoningen, Nijmegen (SONO b.v.), dissertatie. Figuur 11: Betaalbaarheidsindex Figuur 1: Conjunctuur koopwoningmarkt index index 1 slecht betaalbaar 1 1 1 1 1 1 1 8 8 goed betaalbaar 7 78 8 8 8 8 88 9 9 9 9 98 8 1 1 Bron: CBS/CPB/Bewerking Rabobank Bron: Jansen (199) september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek 9

Toekomstige ontwikkelingen kenmerkend voor de Nederlandse koopwoningmarkt. In de afgelopen periode zat de woningmarkt in de fase inactief met dalende verkoopaantallen en een dalende prijs. Na de fase inactief komt de fase van kentering. Deze fase kenmerkt zich door een licht stijgend aantal woningverkopen en dalende woningprijzen. Als het aantal woningverkopen in het derde en vierde kwartaal daadwerkelijk stabiliseert, dan komt de Nederlandse koopwoningmarkt aan het begin van deze fase terecht. Hoe lang deze fase aanhoudt, is lastig te zeggen, en is in onze visie sterk afhankelijk van de economische omgeving. Pas in de fase herstellend zal ook de prijs een stabiele ontwikkeling laten zien. maar nog meer van de economische situatie. Het economische herstel laat echter op zich wachten. Daar waar de Duitse en de Franse economie in het tweede kwartaal groeiden met respectievelijk,7% en,%, kromp de Nederlandse economie met,%. Behoudens één kwartaal van groei in 1 is de Nederlandse economie al sinds half 11 in recessie. Het tempo van de krimp nam in het afgelopen kwartaal wel af ten opzichte van de drie voorgaande kwartalen. Wij verwachten dat in het komende halfjaar een einde aan de recessie komt, maar van significant economisch herstel zal dit en volgend jaar nog geen sprake zijn. De internationale conjunctuur trekt iets aan waarvan de Nederlandse export profiteert. Daartegenover staan nog steeds dalende binnenlandse bestedingen als gevolg van dalende koopkracht en stijgende werkloosheid. Wel veronderstellen wij dat het einde van de recessie voldoende is om de woningmarkt een duwtje te geven naar een situatie van stabiele verkoopaantallen. Het is echter nog te vroeg om te zeggen dat de woningmarkt in echt rustiger vaarwater is gekomen. Discussie over de maximale hypotheek In Nederland is een discussie op gang gekomen over de hoogte van de hypotheek bij aankoop van de woning. Commissie Wijffels (7 juni 13) presenteerde in haar rapport Naar een dienstbaar en stabiel bankwezen een aantal aanbevelingen voor financiële stabiliteit die de huizenmarkt raken. De commissie bracht advies uit over de structuur van de Nederlandse banken. Een van de adviezen is dat hypotheken in de toekomst niet hoger mogen zijn dan 8% van de waarde van een woning. Dat zou betekenen dat een koopstarter voor de aanschaf van zijn eerste woning moet sparen om % van de koopsom te kunnen betalen. In de eurozone bedraagt deze zogeheten loan-to-value gemiddeld maar 8%. 1 Op dit moment is de maximale loan-to-value (LTV) in Nederland 1% (inclusief % overdrachtsbelasting) en is besloten om dit percentage in stapjes van 1%-punt per jaar af te bouwen naar 1% in 18. 9 9 In het Lenteakkoord ( juni 1) tussen de toenmalige regeringspartijen VVD en CDA en de oppositiepartijen D, GroenLinks en ChristenUnie is deze afbouw opgenomen. Een uitzondering wordt gemaakt voor duurzame, energiebesparende investeringen voor zover deze leiden tot lagere woonlasten. Bij energiebesparende voorzieningen mag daarnaast conform de gedragscode hypothecaire financiering worden afgeweken van de inkomensnorm. september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek 1

Toekomstige ontwikkelingen Figuur 13: LTV, per leeftijdscategorie 9 1 11 1 Bron: CPB % % 1 1 1 1 8 8 tot 3 jaar 3- - - ouder dan gemiddelde Ook Rabobank stelt dat de LTV langzaam verder kan worden verlaagd tot onder de 1% als de woningmarkt in stabieler vaarwater komt. In onze ogen is dat de meest effectieve manier om de financiële kwetsbaarheden op zowel microals macroniveau te verminderen. Verder verwachten wij dat zowel hypotheeknemers als gevers in de toekomst een andere risicoafweging zullen maken met betrekking tot de LTV, waardoor die vanzelf zal dalen. Dit kan echter alleen op een goede manier als er ook een alternatief is in de vorm van een goed werkende private huursector. 11 De gemiddelde LTV in Nederland bedraagt % en 1% van alle woningeigenaren heeft een hypotheek met een LTV van boven de 1% (figuur 13). Met andere woorden: 1% van alle eigenaren heeft een negatief huizenvermogen. 1 Vooral jonge huishoudens die in de afgelopen tien jaar een huis kochten, hebben hoge LTV s. Als de schulden en bezittingen van alle Nederlandse huishoudens samen worden gesaldeerd, resulteert dit dus in een positief netto vermogen. Ondanks de dalende woningwaarde is de totale woningwaarde in Nederland nog altijd twee keer zo groot als de totale hypotheekschuld. Pensioenen, levensverzekeringen en woningmarkt Daarnaast is een discussie op gang gekomen over het gebruik van pensioengeld voor het aflossen van de hypotheekschuld. Het kabinet overweegt om de economie aan te jagen door het gebruik van beklemde vermogens toe te staan en dit fiscaal aantrekkelijker te maken. 13 Indien dit plan werkelijkheid wordt, zou dit betekenen dat woningeigenaren hun levensverzekering of pensioen kunnen gebruiken om de hypotheekschuld af te lossen. Verzekeraars hebben vervolgens gereageerd dat dit voor consumenten ongunstig is en dat men een aanzienlijk deel aan vermogensopbouw zal verliezen. Ook zit het opgebouwde vermogen niet bij jongeren die op het hoogtepunt van de markt zijn ingestapt, maar bij ouderen met lage LTV s. Een gerelateerde discussie die momenteel wordt gevoerd, betreft het mogelijk investeren van pensioengeld in Nederlandse hypotheken. In maart verscheen de rapportage van de commissie Van Dijkhuizen over de vooruitgang van het plan september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek 11

Toekomstige ontwikkelingen om pensioenfondsen hypotheken te laten financieren. Op verzoek van minister Blok onderzocht commissie Van Dijkhuizen of pensioenfondsen en verzekeraars voor enkele tientallen miljarden willen beleggen in Nederlandse hypotheken met het minste risico; de NHG-hypotheken. De werkgroep Kroes werkt de voorstellen bij de uitgangspunten van het rapport van Van Dijkhuizen momenteel uit. De gesprekken worden waarschijnlijk op korte termijn afgerond. 1 Ministerie van Financiën (3 augustus 13), Kabinetsvisie Nederlandse bankensector. 11 Piljic, D & H. Stegeman (13), Anders wonen - Naar een werkende woningmarkt, Rabobank. 1 Beers, N. en M. Bijlsma, (13), Afbouw van consumentenschuld - welke rol voor de overheid? Artikel op www.cpb.nl 13 FD (1 augustus 13), Kabinet wil levensverzekeringen inzetten om hypotheek af te lossen. september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek 1

Scenario s prijsmodel Wij verwachten dat de woningprijzen binnen afzienbare tijd stabiliseren en op de lange termijn weer zullen stijgen. Wij baseren ons hierbij op onze studie Over de waardering van woningen. Afgelopen jaren zijn er verschillende onderzoeken gedaan naar de vraag of de Nederlandse woningprijs over- of ondergewaardeerd is. Wij hebben deze vraag beantwoord met behulp van een tijdreeksanalyse. Op basis van theorie en de beschikbare empirie hebben wij een langetermijnprijsmodel geschat waarmee het niveau van de woningprijs is verklaard vanuit de reële rente, het reëel beschikbaar arbeidsinkomen, spaargeld en de omvang van de woningvoorraad. Hoewel het lastig is om op basis dit model een exacte uitspraak te doen over de mate van over- dan wel onderwaardering, lijkt er sprake te zijn van een onderwaardering van de Nederlandse woningprijs (figuur 1). Indien we rekening houden met beleidswijzigingen dan is de onderwaardering een stuk minder groot. Op basis van deze studie is het ons inziens gerechtvaardigd om te veronderstellen dat stabilisatie van de woningprijzen binnen afzienbare tijd voor de hand ligt en dat woningprijzen op de lange termijn weer gematigd zullen stijgen. Ook verschillende scenario s die we met dit model hebben doorgerekend ondersteunen dit beeld, waarbij er, gezien de economische omgeving, niet op moet worden gerekend dat prijzen krachtig zullen herstellen. Met verschillende kortetermijnvergeljkingen hebben we gekeken of er adequate uitspraken gedaan kunnen worden voor de komende jaren. Dit blijkt, vier jaar na de omslag in 8, echter niet mogelijk. Alle door ons geconstrueerde modellen zijn te onbetrouwbaar om een adequate puntschatting te geven (figuur 1). Belangrijke oorzaken voor die onbetrouwbaarheid zijn de veranderende economische omgeving sinds 8 waardoor verbanden structureel gewijzigd zijn en niet laten van in een tijdreeks van vooral beleidswijzigingen door het Rijk en hypotheekverstrekkende instellingen. Figuur 1: Scenario nominale huizenprijsontwikkeling Nominale huizenprijs Nominale huizenprijs 3 3 3 3 1 1 1 1 8 1 1 Bron: Rabobank nominale prijsontwikkeling op basis van modelparameters nominale prijsstijging gelijk aan inflatie Figuur 1: Puntschatting woningprijsmutatie op basis van verschillende kortetermijnmodellen x 1 3 1 Korte termijn voorspellingen voor 13 en 1, nominale woningprijs 11 1 13 1 Bron: Rabobank x 1 3 Werkelijke prijs kt11 kt1 kt kt7 kt8 kt9 kt1 1 september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek 13

Grafieken Verstrekte bouwvergunningen Bouwproductie x 1 x 1 9 9 8 8 7 7 3 3 1 1 maands totalen 1 9 97 98 99 1 3 7 8 9 1 11 1 13 x 1 x1 8 8 7 7 3 3 1 1 maands totalen 1 9 97 98 99 1 3 7 8 9 1 11 1 Huurwoningen Koopwoningen Huurwoningen Koopwoningen Bron: CBS Bron: CBS Swaprente Kapitaalmarkt: verschillende landen % % 3 3 1 1 Euro Swaprente 7 8 9 1 11 1 13 jaar jaar 1 jaar 3 jaar Bron: Reuters EcoWin Spaar- en hypotheekrentes % Rente op staatsobligaties (1jr) % 18 1 1 1 1 8 8 9 1 11 1 13 Nederland Portugal Ierland Italie Spanje Duitsland Bron: Reuters EcoWin Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd 18 1 1 1 1 8 % % 7 7 3 3 1 1 3 7 8 9 1 11 1 13 1-jaars spaarrente Eurozone 1-jaars spaarrente Hoog 1-jaars spaarrente Nederland 1-jaars hypotheekrente Eurozone 1-jaars hypotheekrente Hoog 1-jaars hypotheekrente Nederland Bron: ECB % % 7 3 1 3 7 8 9 1 11 1 13 Variabele rente en <= 1 jaar rentevast Bron: DNB > 1 jaar en <= jaar rentevast > jaar rentevast en <= 1 jaar rentevast > 1 jaar rentevast 7 3 1 september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek 1

Grafieken Volume bestaande hypotheken naar instelling Volume nieuwe hypotheken naar looptijd x mrd 7 x mrd 7 3 3 1 1 7 8 9 1 11 1 13 Monetair-financiële instellingen Special purpose vehicles Pensioenfondsen Verzekeringsinstellingen Beleggingsinstellingen Bron: DNB x miljard 1 1 1 8 Bron: DNB x miljard 1 3 7 8 9 1 11 1 13 Variabele rente en <= 1 jaar rentevast > 1 jaar en <= jaar rentevast > jaar rentevast en <= 1 jaar rentevast > 1 jaar rentevast 1 1 8 Nederlandse werkloosheid Internationale werkloosheid Aantal personen x1. 93 89 8 Seizoensgecorrigeerd (Eurostat definitie) % beroepsbevolking 7 % % 3 3 Werkloosheid, mei 13 1 1 81 1 1 77 3 73 3 7 8 9 1 11 1 13 Werkloosheid (r) Werkgelegenheid (l) Arbeidsaanbod (l) Bron: CBS Internationale prijsvergelijking Bron: Eurostat Economische verwachtingen Index = 1 Index = 1 jaar op jaar mutatie in % 1 13 1 1 1 1 1 1 8 9 9 97 98 99 1 3 7 8 9 1 11 1 Nederland Belgie Frankrijk Duitsland Ierland Zweden VK US Bron: Reuters EcoWin 1 1 1 8 Bruto binnenlands product -1,3-1¼ Particuliere consumptie -1, - -1¼ Overheidsbestedingen -,8-1¼ -1 Private investeringen -, -9 1½ Uitvoer goederen en diensten 3, 1¾ 3¾ Invoer goederen en diensten 3,3 -¾ 3¼ Consumentenprijzen,8 ½ 1 Werkloosheid (%),3 ¾ 7½ Begrotingssaldo (% BBP) -,1 -¾ -3 Staatsschuld (% BBP) 71, 7¼ 7½ Saldo lopende rekening (% BBP) 1,1 1¼ 1 Bron: CBS en Rabobank september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek 1

Kerngegevens Woningprijzen Jaar-op-jaar mutatie (%) 11 1 13Q1 13Q NVM (mediane woningprijs) -1,9-7, -, -,3 Kadaster (gemiddelde prijs) CBS-index Calcasa Wox, -, -, -, -8,3 -,7-9, -8,3-7,9-9, -8. - Markt van bestaande koopwoningen (CBS/Kadaster) 11 1 13Q1 13Q Verkochte woningen 1.739 117.1 3.9.111 Onvrijwillige verkopen.811.88 17 37 Verleende bouwvergunningen (CBS) 11 1 13Q1 13Q Totaal.8 37.37.3 - Koopwoningen 38.13 1.88.87 - Huurwoningen 17.81 1.8. - Rente (DNB) 11 1 13Q1 13Q Lopende hypotheken,77,71,3,9 looptijd <=1 jaar,,3,3,18 looptijd >1 en <= jaar,3,9, 3,88 looptijd > jaar,77,71,3,9 Nieuwe hypotheken,,7, 3,8 looptijd <=1 jaar 3,91 3,7 3,8 3,1 looptijd >1 en <= jaar,, 3,8 3, looptijd > jaar,9,73,,1 Economische kerngegevens (augustus 13) 11 1 13 a 1 a BBP (volumegroei, %) 1,1-1,3-1, Inflatie (%),3,8, 1 Werkloosheid (%),,3,7 7, a Prognoses Rabobank september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek 1

Colofon Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van het Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank Nederland. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Reuters EcoWin, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS. Deze gegevens zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank Nederland aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is. Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt. Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing. Kennis en Economisch Onderzoek is ook te vinden op internet: https://economie.rabobank.com Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van KEO op tel. 3 1, of mailen naar economie@rn.rabobank.nl. Tekstbijdragen: Pieter van Dalen, Frits Oevering en Paul de Vries. Redactie: Enrico Versteegh Eindredactie: Hans Stegeman, hoofd Nationaal Macro-Economisch Onderzoek, Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek Graphics: Pieter van Dalen/Selma Heijnekamp Productiecoördinatie: Christel Frentz 13 - Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland september 13 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek 17

KEO op internet https://economie.rabobank.com Postadres Rabobank Nederland, KEO (UC.T..11) Postbus 171 3 HG Utrecht Bezoekadres Rabobank Nederland Croeselaan 18 31 CB Utrecht