Over het Water Informatiebrochure Europese openbare inschrijving Parkgrachtblok en Parkblok 2 1
Informatiebrochure Onderwerp: Europese openbare inschrijving Parkgrachtblok en Parkblok 2 Datum: mei 2013 2
Inhoudsopgave 1. Inleiding... 4 2. Plan Parkweg Noord... 6 2.1. Kaders Parkweg Noord... 6 2.2. Toelichting bij het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Parkweg Noord 2011... 6 2.2.1. Hoofdopzet... 6 2.2.2. Openbare ruimte... 6 2.2.3. Bebouwing... 7 2.2.3.1. Parkgrachtblok... 7 2.2.3.2. Parkblok 2... 8 3. Ambities Woonvisie Schiedam 2030... 9 3.1. Nieuwe Woonmilieus Verscheidenheid door Stedelijke Vernieuwing... 9 3.2. Wat betekent dit voor Over het Water... 9 4. Bouwterrein... 10 4.1. Bodemkwaliteit... 10 4.2. Archeologie... 10 4.3. Geluid... 10 4.4. Levering bouwgrond... 11 4.5. Algemene bepalingen voor realisatie... 11 5. Gronduitgifte in erfpacht - grondreserveringsovereenkomst... 12 6. Procedure Europese openbare inschrijving Parkgrachtblok en Parkblok 2... 13 3
1. Inleiding De buurt Parkweg Noord ligt tussen de Burgemeester van Haarenlaan en de spoorbaan Hoek van Holland Rotterdam, ter weerszijden van de Parkweg die het stadscentrum van Schiedam verbindt met het Beatrixpark. De transformatie van Parkweg Noord tot Over het Water is de tweede complete gedaantewisseling van de locatie in een tijdsbestek van vijftig jaar. Binnen het kader van de totale herstructureringsopgave van de wijk Nieuwland zal in Parkweg Noord worden ingezet op het realiseren van een nieuw aantrekkelijk woonmilieu, die een kwalitatieve toevoeging zal betekenen voor de woningvoorraad in Schiedam. Het vernieuwde plangebied zal een afgeronde woonbuurt vormen met een eigen karakteristiek en identiteit, en ingekaderd tot eiland door de omringende waterpartij Over het Water. Met de herinrichting van de Parkweg zal ook de toegang vanuit het stadscentrum tot het Beatrixpark worden versterkt. In 2011zijn in het westelijk deel van Parkweg Noord de Watertoren (36 appartementen) en een woningbouwblok met 56 eengezinswoningen opgeleverd. In het plan Parkweg Noord zullen nog ca. 300 woningen worden gerealiseerd (aantal op basis van het stedelijk scenario in het SPVE). 4
De gemeente Schiedam organiseert nu een Europese Openbare inschrijving voor de twee oostelijk gelegen percelen in het plan Parkweg Noord. In het bijzonder gaat het om de percelen Parkgrachtblok en Parkblok 2. Parkgrachtblok Parkblok 2 Deze informatiebrochure geeft een overzicht van de uitgangspunten die de gemeente voor de ontwikkeling van Parkweg Noord wil hanteren. In de brochure komen diverse ruimtelijke en programmatische aspecten aan bod aan de hand waarvan planontwikkeling kan plaatsvinden. Tevens wordt op hoofdlijnen de procedure voor de Europese openbare aanbesteding geschetst. 5
2. Plan Parkweg Noord 2.1 Kaders Parkweg Noord De locatie Parkweg Noord is gelegen in de wijk Nieuwland. Aan de westzijde van de locatie zijn een appartementengebouw en een woonblok reeds gerealiseerd. Basis hiervoor is het oorspronkelijke Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPVE) Parkweg Noord uit 2005. In de daaropvolgende jaren is het stedenbouwkundig plan ingrijpend gewijzigd en aan de huidige marktsituatie aangepast. Dit is vastgelegd in het SPVE Parkweg Noord uit 2011. De hoofdopzet van het oorspronkelijk plan is hierbij echter intact gelaten. Dit laatste SPVE is in 2011 als onderdeel van woningbouwafspraken met de woningcorporatie vastgesteld door de gemeenteraad van Schiedam en is in die vorm nog steeds uitgangspunt voor ontwikkeling van het gebied. Het vigerend bestemmingsplan ter plaatse is Bestemmingsplan Nieuwland 2004, vastgesteld in 2005. Bovengenoemd SPVE is binnen de opgenomen bestemming te realiseren. 2.2 Toelichting bij het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Parkweg Noord 2011 2.2.1 Hoofdopzet Uitgangspunt van de verkaveling is dat er ter plaatse van Parkweg Noord een overgang wordt gemaakt tussen de stad en de groenere buitenring. Er is daarom een verkaveling gekozen met gesloten blokken die aan de ene zijde zijn ontsloten, en die aan de andere zijde direct grenzen aan het groen. Dit groen is onderdeel van een parkachtige zone op wijkniveau. Kleine stukjes restgroen worden daarmee voorkomen. Consequentie is dat niet elke bewoner direct voor de deur zal kunnen parkeren. Doordat de blokken van binnenuit zijn ontsloten via het parkeerterrein zijn wel alle woningen bereikbaar voor de auto. 2.2.2 Openbare ruimte Het verkavelingspatroon is resultaat van een zorgvuldige en uitgebreide afweging tussen parkeren, groen, spelen, verharding en uitgeefbaar terrein. Dit is daarom geen onderwerp van discussie. Dus voor het openbaar gebied geldt: - Aantallen openbare parkeervakken en maatvoering van de profielen liggen vast. - Het stratenpatroon ligt vast. Blokken worden per twee ontsloten op een enkele doodlopende straat. - In deze straat wordt voorzien in haakse parkeervakken en een boomstructuur - De (doodlopende)straten sluiten allen aan op de Burgemeester van Haarenlaan - Waar geen straat ligt, ligt voor de deur een brede groenstrook met daarlangs brede openbare stoepen. De maatvoering van deze groenzone en stoepen liggen vast en het geheel blijft in eigendom van de gemeente. - In deze groenzone zijn speelvoorzieningen opgenomen - Verbindingen naar de parkzone langs het spoor zijn belangrijk. De precieze locatie van de voetgangersbrug(gen) kan worden afgestemd op nieuwe ontwikkelingen - De inrichting voldoet aan het Handboek Openbare Ruimte en de standaard materialisering voor naoorlogse wijken. 6
2.2.3 Bebouwing Uitgangspunt is dat er gebouwd wordt in een samenhangende blokstructuur en dat er heldere overgangen zijn tussen privéterrein en een parkachtig ingericht openbaar gebied. Er is een duidelijke formele overgang tussen bouwblok en openbaar gebied, in de vorm van gevel of tuinmuur. De gehele rooilijn van het blok aan openbaar gebied is dus bebouwd. In de bebouwing is differentiatie mogelijk. Zowel tussen de blokken, als tussen de woningen onderling. De rooilijnen aan de Burgemeester van Haarenlaan verschillen per blok. De blokken liggen niet allemaal in één lijn. 2.2.3.1 Parkgrachtblok Het Parkgrachtblok is vormgegeven als twee rijen woningen met tuinen aan het water. Verder geldt: - Binnen de blokken kan gevarieerd worden met aantallen en beukmaten. De buitenmaatvoering van de uit te geven percelen ligt vast (92,40 x 21,00 meter voor zowel het oostelijk als het westelijk perceel). De waterpartij maakt geen deel uit van de uit te geven percelen. - Differentiatie tussen woningen is mogelijk. Zowel in kapvorm als bouwhoogte. De bouwhoogte is maximaal vier lagen. - Kopgevels aan openbaar gebied zijn specifiek ontworpen. - Parkeren geschiedt in het openbare gebied. - De beschoeiing langs de gracht wordt door de gemeente aangelegd en in beheer genomen. 7
2.2.3.2 Parkblok 2 Parkblok 2 is vormgegeven als gesloten blokstructuur. Binnen de rooilijn is ook een parkeervoorziening opgenomen. Verder geldt: - Binnen de blokken kan gevarieerd worden met aantallen en beukmaten. De buitenmaatvoering van het perceel ligt vast (105,10 x 60,20 meter). - Differentiatie tussen woningen is mogelijk. Zowel in kapvorm als bouwhoogte. De bouwhoogte is maximaal vier lagen. - Kopgevels aan openbaar gebied zijn specifiek ontworpen - Binnen Parkblok 2 dient een parkeervoorziening (binnen de uitgiftegrens) te worden opgenomen met minimaal één parkeerplaats per woning. Dat kan een parkeerterrein zijn, maar oplossingen (deels) onder de bebouwing zijn ook mogelijk. - De parkeervoorziening is direct ontsloten aan de Burgemeester van Haarenlaan - Het is wenselijk dat het front aan de Burgemeester van Haarenlaan per blok in samenhang is ontworpen. Deze samenhang mag zich beperken tot sfeer en uitstraling. - De woningen aan de Burgemeester van Haarenlaan zijn ook op de Burg. van Haarenlaan georiënteerd. Aan deze zijde is de bouwhoogte maximaal vier lagen. 8
3. Ambities Woonvisie Schiedam 2030 3.1 Nieuwe Woonmilieus Verscheidenheid door Stedelijke Vernieuwing Alle Schiedammers moeten hier een woning kunnen vinden die past bij hun wensen en inkomen. Nu verlaten Schiedammers soms hun stad bij het beklimmen van hun wooncarrière want er zijn onvoldoende woningen die passen bij een beter inkomen of groter gezin. Gezinnen vinden hier te weinig betaalbare woningen met een tuin. Ook is de woningkwaliteit veelal niet goed genoeg. Daarom wil de gemeente Schiedam dat woningen in de bestaande wijken worden opgeknapt en vernieuwd, en dat verouderde en slechte woningen worden gesloopt. Wanneer op de plek van verouderde flats nieuwe eengezinswoningen met een tuin worden gebouwd, komen er per saldo minder woningen terug. Daarom wil de gemeente binnen de stad aantrekkelijke nieuwe woongebieden ontwikkelen, met genoeg lucht, groen en ruimte. De kwaliteit van de stedelijke ruimte maakt dat we ergens lekker wonen. Voor de stedelijke vernieuwing heeft de gemeente Schiedam vier belangrijke ambities in de Woonvisie geformuleerd: 1. Er moeten meer soorten woonmilieus worden gebouwd. Dus meer verschillende buurten en wijken. Zo binden we Schiedammers aan onze stad. 2. Er is behoefte aan meer koopwoningen. Schiedam streeft naar 60% koopwoningen en 40% huurwoningen in 2030. Dat kan door in de bestaande wijken nieuwe woningen te bouwen, een deel van de huidige huurwoningen te verkopen, en nieuwe gebieden met koopwoningen te ontwikkelen. 3. In 2030 is er behoefte aan 35% eengezinswoningen (woningen met een tuin) en 65% meergezinswoningen (appartementen en maisonnettes). Dat zal worden gerealiseerd door sloop en nieuwbouw in de bestaande wijken, en door toevoeging van woningen in nieuwe gebieden. 4. De kwaliteit van de bestaande woningen moet omhoog worden gebracht. Met name door particuliere woningeigenaren te stimuleren hun woning te verbeteren en door corporatiewoningen te renoveren. Deze informatie is afkomstig uit de Woonvisie Schiedam 2030. De Woonvisie is in te zien via www.schiedam.nl/woonvisie. 3.2 Wat betekent dit voor Over het Water? Plannen zullen worden getoetst aan de eerste drie ambities. Over het Water ligt in de wijk Nieuwland. Deze wijk heeft volgens de Rosetta methode een suburbaan compact woonmilieu. De Rosetta methode is een indeling naar woonmilieu aan de hand van een aantal gebiedskenmerken. Vanaf de stadsregionale Woonvisie 2005 wordt aan de hand van deze indeling gestuurd op het laten afnemen van minder gewenste woonmilieus en het toevoegen van gevraagde woonmilieus. Onderzoek wijst uit dat in de regio en in de stad een overschot aanwezig is van het in Nieuwland aanwezige woonmilieu suburbaan compact. Dit is een woonmilieu in buitenwijken met veel gestapelde kleine appartementen in bouwblokken van 3 tot 5 lagen. Gemeente Schiedam streeft voor deze omgeving een transformatie naar een suburbaan grondgebonden woonmilieu na. Suburbaan grondgebonden is een woonmilieu in buitenwijken met voornamelijk eengezinswoningen met veelal een tuin. Onderzoek toont aan dat dit woonmilieu juist een gewenst woonmilieu is, waaraan een tekort bestaat. Getoetst wordt of het voorgestelde programma in dit woonmilieu past. De ambitie in de Woonvisie is transformatie naar 60 % koopwoningen. Lange termijn onderzoek geeft aan dat dit een realiseerbare ontwikkeling is. Op dit moment leiden de marktomstandigheden ertoe dat de vraag naar nieuwbouw koopwoningen is teruggelopen. Als alternatief voor koop is ook vrije sector huur in dit plan acceptabel. Met name het middeldure segment, van circa 700,- tot 950,-, is acceptabel als alternatief voor koop. 9
4. Bouwterrein 4.1 Bodemkwaliteit Uit het milieukundig onderzoek blijkt dat ter plaatse van de twee uit te geven percelen - geen stortmateriaal is aangetroffen; - dat de grond vanaf maaiveld tot 2,5m mv niet tot licht is verontreinigd met één of meerdere van de onderzochte parameters; - het grondwater niet tot licht is verontreinigd met één of meerdere van de onderzochte parameters en plaatselijk (één) matig is verontreinigd met arseen; - zintuiglijk geen asbest is aangetroffen. Geconcludeerd wordt dat ten behoeve van de voorgenomen herinrichting het uitvoeren van een aanvullend bodemonderzoek dan wel het treffen van sanerende maatregelen niet noodzakelijk is. De vastgestelde bodemkwaliteit is voldoende om een omgevingvergunning te verlenen. Voor nadere informatie wordt verwezen naar het rapport Milieukundig en verkennend (asbest)bodemonderzoek, Parkweg Noord e.o. d.d. 7 augustus 2012 en het milieuhygiënisch bodemadvies d.d. 10 april 2013. 4.2 Archeologie Vanwege de aanwezigheid van een archeologieparagraaf in het bestemmingsplan is er een toetsingskader voor archeologie. Uit de resultaten van het archeologisch onderzoek blijkt dat geen archeologische indicatoren zijn aangetroffen, waardoor het uitvoeren van een aanvullend archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. Het onderzoek is voldoende om een omgevingvergunning te verlenen. Op grond van het gestelde in het bestemmingsplan kunnen de graafwerkzaamheden voor de aanleg van funderingen uitgevoerd worden omdat het dieptecriterium niet wordt overschreden. Het is de verwachting dat als gevolg van de voorgenomen heiwerkzaamheden geen onevenredige schade wordt toegebracht aan het archeologische erfgoed ook al wordt het dieptecriterium met het heien overschreden. 4.3 Geluid Wegverkeerslawaai Het plangebied ligt binnen de wettelijke onderzoekszones van zowel de A20 als de Burgemeester van Haarenlaan. De geluidbelasting door het verkeer is ter plaatse niet bekend. Ter indicatie geldt echter, dat de geluidbelasting op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen aan de Willem Pastoorstraat tussen de 55-60 db en de 60-65 db liggen (volgens de geluidsbelastingkaarten 2012). Ervan uitgaande, dat de gevelbelasting van de te realiseren woningen van Parkblok 2 en Parkgrachtblok in dezelfde orde ligt, geldt dat dit ruim boven de voorkeursgrenswaarde (48 db) ligt, maar waarschijnlijk nog onder de maximale grenswaarde (63 db) ligt. 10
Railverkeerslawaai Het plangebied ligt binnen de wettelijke onderzoekszone van zowel de Hoeksche Lijn (Rotterdam-Hoek van Holland) als de Oude Lijn (Rotterdam-Den Haag). De geluidbelasting door het railverkeer is ter plaatse niet bekend. Ter indicatie geldt echter, dat de geluidbelasting op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen aan de Willem Pastoorstraat tussen de 50-55 db en de 60-65 db liggen (volgens de geluidsbelastingkaarten 2012). Ervan uitgaande, dat de gevelbelasting van de te realiseren woningen van Parkblok 2 en Parkgrachtblok in dezelfde orde ligt, geldt dat dit mogelijk boven de voorkeursgrenswaarde (55 db) ligt, maar waarschijnlijk nog ruim onder de maximale grenswaarde (68 db) ligt. Volgens het Bouwbesluit zal te allen tijde aan de binnenwaarde voldaan moeten worden. Middels een akoestisch onderzoek zal de gecumuleerde geluidsbelasting op de gevels nog bepaald worden. 4.4 Levering bouwgrond De bouwgrond wordt technisch bouwrijp opgeleverd, conform de Algemene bepalingen levering bouwgrond Over het Water. 4.5 Algemene bepalingen voor realisatie Zie hiervoor de bijlage Algemene bepalingen voor realisatie Over het Water. 11
5. Gronduitgifte in erfpacht - grondreserveringsovereenkomst De percelen worden apart door de gemeente Schiedam aan een geselecteerde ontwikkelaar geleverd door middel van de vestiging van erfpachtrechten. Op de erfpachtovereenkomst zijn de Algemene Erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004 van toepassing. Dit betekent in hoofdzaak: dat de erfpacht wordt uitgegeven voor een periode van 99 jaar; dat de erfpachter bij aanvang van het recht kan kiezen tussen canonbetaling of afkoop van de canon; dat afkoop van de canon mogelijk is voor een maximale periode van 50 jaar, waarbij de afkoopsom is bepaald op 100% van de grondwaarde; dat in het geval gekozen wordt voor canonbetaling de canon wordt bepaald op 5,5% 1 van de grondwaarde en in twee gelijke helften achteraf per half jaar verschuldigd is; dat in geval gekozen wordt voor canonbetaling telkens na ommekomst van tien jaar sprake is herziening van de canon op basis van een herijking aan de markt; dat moet worden voldaan aan de Algemene bepalingen voor realisatie Over het Water, d.d. 18 april 2013 Ten aanzien van de uitgifte in erfpacht zal gebruik worden gemaakt van de naar aanleiding van het definitieve bouwplan verder uit te werken bijgevoegde (bijlage) model overeenkomst uitgifte in erfpacht. Indien de kavels verkocht worden voor particuliere bewoning, kunnen de kopers-zelfbewoners via conversie de grond in eigendom krijgen tegen betaling van een conversieprijs. De vestiging van de erfpacht zal vooraf worden gegaan door een tussen de gemeente en de geselecteerde ontwikkelaar te sluiten grondreserveringsovereenkomst. Gedurende de looptijd van de reserveringsovereenkomst kan de geselecteerde ontwikkelaar vervolgens het door hem ingediende programmavoorstel verder uitwerken tot een definitief bouwplan. Het definitieve bouwplan zal door de gemeente op haalbaarheid worden getoetst en pas indien de gemeente het plan haalbaar acht en geaccepteerd heeft, zal een overeenkomst tot uitgifte erfpacht worden gesloten. 1 Genoemd is het tarief dat geldt bij het opstellen van deze informatiefolder. Het werkelijk toe te passen percentage kan gewijzigd worden. 12
6. Procedure Europese openbare inschrijving Parkgrachtblok en Parkblok 2 Vanwege aangescherpte aanbestedingsregels zal de selectie van de ontwikkelaar(s) plaatsvinden door middel van een Europese openbare inschrijving. De inschrijver kan apart bieden op het Parkgrachtblok en/of op Parkblok 2. Een bieding dient te bestaan uit een geldelijk bod, een faseringsvoorstel en een toelichting inzake het te realiseren bouwprogramma. Gunning zal geschieden aan de hand van beoordeling en weging van deze 3 EMVI-criteria zodat de ontwikkeling aan de economisch meest voordelige inschrijving kan worden gegund. De zwaarste weging zal worden toegekend aan het (geldelijk) bod. Inschrijvers kunnen door middel van een faseringsvoorstel aangeven wanneer zij de gronden zullen afnemen c.q. overgaan tot het betalen van een reserveringsvergoeding voor de grond. De in te zenden toelichting inzake het te realiseren woningprogramma zal door de gemeentelijke beoordelingscommissie worden getoetst aan de ambities van de Woonvisie Schiedam 2030. De beoordelingscommissie zal worden samengesteld uit ambtenaren van de afdelingen Stedenbouw, Planeconomie en Wonen. De beoordeling van de EMVI-criteria zal tot uitdrukking gebracht worden in een puntenscore. Van de beoordeling wordt een beoordelingsrapport opgemaakt dat aan alle inschrijvers zal worden toegezonden. Aan het college zal vervolgens een advies tot gunning worden voorgelegd, op basis van de hoogst behaalde puntenscore (per bouwblok afzonderlijk). Het besluiten tot gunning is een verantwoordelijkheid van het college. De ondertekening van de reserveringsovereenkomsten zal vervolgens op zijn vroegst geschieden, nadat 20 dagen zijn verstreken na het verzenden van de genoemde mededelingen. Indien de eerste plaats gedeeld wordt met meerdere inschrijvers, zal de rangorde worden vastgesteld door loting. Bovenstaande tekst geeft de selectieprocedure op hoofdlijnen weer. Voor meer informatie, voor de exacte voorwaarden en de correcte en volledige juridische formulering van de selectieprocedure voor deze Europese openbare inschrijving wordt verwezen naar het Aanbestedingsdocument inzake de Europese openbare inschrijving Over het Water: Parkgrachtblok en Parkblok 2. Dit aanbestedingsdocument dient tezamen met de overige selectiedocumenten, het inschrijvingsformulier en de bijlagen te worden gedownload via www.tenderned.nl. De Nota van Inlichtingen evenals eventuele updates en aanvullende documenten zullen op TenderNed worden aangeboden. 13
14
15
16