Uitspraken van de Huurcommissie Verzoeken Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Kleine Kruisstraat 14 KM 3 9712 TW GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Zaaknummers Verzonden op 15-01-2015 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij [xxx](niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder [xxx] ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraken jaar 2011 bedraagt 546,99 jaar 2012 bedraagt 339,00 jaar 2013 bedraagt 350,50 ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedures De Huurcommissie ontving op 25 juni 2014 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om zijn betalingsverplichting over het jaar 2011 vast te stellen (). Daarnaast ontving de Huurcommissie op 15 juli 2014 twee verzoeken van de huurder om zijn betalingsverplichting over de jaren 2012 () en 2013 () vast te stellen. Pagina 1 van 9
Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 30 oktober 2014 een onderzoek ter plaatse uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de in het geding zijnde servicekosten opgevraagd. De gevraagde rekeningen zijn niet door de verhuurder opgestuurd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Zaaknummers II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verhuurder verzocht om uitstel van de behandeling maar de commissie heeft dit niet gehonoreerd nu het verzoek in een laat stadium geschiedde, de gegevens te laat waren toegezonden (zodat een bepaalde normering wordt toegepast) en een vervanger had kunnen worden gestuurd. Niettemin heeft de commissie verhuurder in staat gesteld schriftelijk te reageren op de rapportage. Er is geen schrijven ontvangen. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Het verzoek over 2011 is vóór 1 juli 2014 ingediend en dan is de oude wetsregeling van toepassing; Voor de vloerbedekking (stoffering) in de gemeenschappelijke ruimte moet een bedrag worden opgenomen. Ik verzoek de rapporteur de oppervlakte na te vragen bij de onderzoeker. COU2G ENV-2015-010037 III Beoordeling De verzoeken zijn ingediend omdat geen afrekening is ontvangen van de verhuurder. De Huurcommissie heeft verhuurder bij brief d.d. 5-9-2014 verzocht gegevens binnen twee weken te verstrekken. Bij brief d.d. 16-9-2014 meldt verhuurder dat hij de stukken zo spoedig mogelijk opstuurt. Dat gebeurt echter niet, op 30 oktober 2014 wordt het rapport van voorbereidend onderzoek opgemaakt. Vervolgens worden op 19-11-2014 gegevens ontvangen. Nu deze stukken te laat zijn ingediend worden de kosten van de nutsvoorzieningen berekend aan de hand van gemiddelde verbruiken. Voor de wijziging van de wettelijke regeling per 1 juli 2014 wordt daar vervolgens een sanctie op toegepast door 50% te nemen van deze gemiddelde verbruiken. Voor wat betreft de overige servicekosten worden deze op nihil gesteld vóór 1 juli 2014 en worden meubilering en stoffering geschat, terwijl na 1 juli 2014 dit gesteld wordt op 12,00. Pagina 2 van 9
Betaling servicekosten De huurder heeft gedurende de jaren 2011, 2012 en 2013 de woonruimte gehuurd. Uit de huurovereenkomst blijkt dat het voorschotbedrag servicekosten in die periode 100,00 per maand bedroeg. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over het jaar 2011 vast te stellen op 312,00, over het jaar 2012 op 339,00 en over het jaar 2013 op 350,50. Pagina 3 van 9
Beoordeling Huurcommissie Mede op basis wat de gemachtigde van huurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie aanleiding om van het rapport af te wijken. De commissie is, met gemachtigde van huurder, van oordeel dat voor het jaar 2011 de oude wettelijke regeling nog moet worden toegepast, in tegenstelling tot hetgeen de rapporteur heeft gedaan. Zij heeft hierop deze zaken laten aanhouden en de rapporteur verzocht een herberekening te maken over het jaar 2011. De onderzoeker heeft in het kader van de verzoeken om huurverlaging op grond van gebreken (ex art. 7:257 BW) bijna alle kamers opgemeten. De rapporteur is van die oppervlakten uitgegaan. Verder merkt de rapporteur op dat de enige gemeenschappelijke ruimte in het complex de keuken is. Op de vloer van die keuken liggen tegels (plavuizen) en geen tapijt. Voor plavuizen rekent de Huurcommissie geen vergoeding, want deze zijn 'onroerend'. Op de gemeenschappelijke gang van het complex ligt wel tapijt. Verhuurder heeft een nota overgelegd uit 2010 voor de kosten van aanschaf en leggen van dat tapijt. De aanschafprijs van dat tapijt was volgens de nota 65,00 p/m 2. De rapporteur heeft deze nota echter niet meegenomen omdat de stukken door de verhuurder te laat zijn aangeleverd. De waarde van het tapijt in de hal is dus volgens de richtlijnen geschat op de maximaal redelijke prijs van 25,00 p/m 2. Gas (2011): Verhuurder heeft geen facturen verstrekt. De rapporteur zal als redelijke vergoeding een bedrag aanhouden van 50% van de gemiddelde verbruiken, Deze kamer is volgens opmeting van de rapporteur 16,95 m 2 groot. Huurders woonruimte is een onzelfstandige woonruimte. De Huurcommissie bepaalt het gasverbruik voor een onzelfstandige woonruimte op basis van de oppervlakte van de woonruimte van muur tot muur (BKO). De BKO (Binnenwerks Kern Oppervlakte) van deze woonruimte is 16,95 m². De BKO houdt per m² als gemiddeld gasverbruik voor verwarming, warmwater en koken 60 m³ aan. Als er alleen sprake is van verwarming is dit 40 m³. Dit verbruik is inclusief het gasverbruik voor gemeenschappelijke ruimten. Het gemiddelde gasverbruik voor huurders woonruimte wordt gesteld op 16,95 m² BKO x 60 m³ = 1.017 m 3. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) bedroegen de gemiddelde gasprijzen per m³ (incl. vastrecht, energiebelasting en BTW) in 2011 0,669. Op basis van deze manier van berekenen komt de vergoeding voor het gasverbruik in de onderzoeksperiode uit op 1.017 m 3 x 0,669 = 680,37. Huurders betalingsverplichting wordt gesteld op 50% van 680,37 = 340,19. Elektra (2011): Verhuurder heeft geen facturen verstrekt. De rapporteur zal als redelijke vergoeding een bedrag aanhouden van 50% van de gemiddelde verbruiken, Huurders woonruimte is een onzelfstandige woonruimte. De Huurcommissie bepaalt het elektraverbruik voor een onzelfstandige woonruimte op basis van de Pagina 4 van 9
oppervlakte van huurders woonruimte van muur tot muur (BKO). De BKO (Binnenwerks Kern Oppervlakte) van deze woonruimte is 16,95 m². Zaaknummers Pagina 5 van 9
De BKO houdt per m² als gemiddeld elektraverbruik voor verlichting en apparatuur 102 kwh aan. Dit verbruik is inclusief het elektraverbruik voor gemeenschappelijke ruimten. Het elektraverbruik voor huurder wordt op basis van deze gegevens geschat op 16,95 m² BKO x 102 kwh = 1.729 kwh. Het gemiddelde tarief voor elektra (incl. vastrecht, energiebelasting en BTW), zoals de energiebedrijven dit hanteerden, bedroeg volgens het CBS in 2011 0,178 per kwh. Op basis van deze manier van berekenen komt de vergoeding voor het elektraverbruik voor de onderzoeksperiode uit op 1.729 kwh x 0,178 = 307,76. Huurders betalingsverplichting wordt gesteld op 50% van 307,76 = 153,88. Water (2011): Verhuurder heeft geen facturen verstrekt. De rapporteur zal als redelijke vergoeding voor het water een bedrag aanhouden van 50% van de gemiddelde verbruiken, zoals de waterleidingbedrijven deze toepassen. Uit informatie van de waterbedrijven blijkt dat als gemiddeld waterverbruik 50 m³ water per persoon per jaar wordt aangehouden. Het betreft hier een eenpersoonshuishouden. Het tarief per m³ water bedroeg volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in de onderzoeksperiode gemiddeld 1,75 per m³ (inclusief grondwaterbelasting, vastrecht, belasting op leidingwater en 6% BTW). De vergoeding voor het water komt op basis van deze gegevens uit op: 50 m³ x 1,75 = 87,50. Huurders betalingsverplichting wordt gesteld op 50% van 87,50 = 43,75. Stoffering/meubilering: Volgens de aanwezige gegevens is de gemeenschappelijke gang van de woonruimte voorzien van tapijt. Verhuurder heeft geen gegevens verstrekt over de kosten van aanschaf van dat tapijt. De rapporteur hanteert voor die aanschafkosten en de kosten van het leggen gezamenlijk dan de maximaal redelijk geachte prijs van 25,00 per m 2. De oppervlakte van de gemeenschappelijke gang is te stellen op 11 m 2, zodat de aanschafkosten etc. dan gesteld kunnen worden op 275,00. De voor doorberekening in aanmerking komende kosten van de in de gemeenschappelijke ruimten aanwezige goederen kan de verhuurder gelijkelijk verdelen over het aantal kamers in het pand. De gebruiksvergoeding voor de waarde van de roerende zaken is 20% per jaar. Gebruiksvergoeding per jaar 20% over 275,00 = 55,00. Per kamer per jaar dus 1/6 e deel van 55,00 = 9,17. Pagina 6 van 9
In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie huurders betalingsverplichting als volgt vast: 2011 Gasverbruik 340,19 Elektraverbruik 153,88 Waterverbruik 43,75 Rioolbelasting Afvalstoffenheffing Waterschapsbelasting Onderhoudscontract brandblussers/vloerbedekking gem. ruimtes 9,17 ----------- Totaal 546,99 2012 Gasverbruik 193,00 Elektraverbruik 93,50 Waterverbruik 40,50 Rioolbelasting Afvalstoffenheffing Waterschapsbelasting Onderhoudscontract brandblussers/vloerbedekking gem. ruimtes 12,00 ----------- Totaal 339,00 2013 Gasverbruik 201,75 Elektraverbruik 96,00 Waterverbruik 40,75 Rioolbelasting Afvalstoffenheffing Waterschapsbelasting Onderhoudscontract brandblussers/vloerbedekking gem. ruimtes 12,00 ----------- Totaal 350,50 Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2011 bedraagt 546,99, over het jaar 2012 339,00 en over het jaar 2013 350,50. Pagina 7 van 9
Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekeningen verstrekt en de Huurcommissie stelt huurders betalingsverplichting op lagere bedragen vast dan huurder aan voorschotbedragen heeft betaald. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing jaar 2011 bedraagt 546,99. jaar 2012 bedraagt 339,00. jaar 2013 bedraagt 350,50 Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraken is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraken een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraken naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 3 x 25,00 leges betalen. De huurder krijgt zijn betaalde legesvoorschotten terug. Pagina 8 van 9
Deze uitspraken zijn zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma R. van Hilten en ing. G.W. Kamp MSRE Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 9 van 9