Vastgoedrekenen met spreadsheets Theorie en praktische toepassing van de financiële vastgoedrekenkunde. Sake van den Berg Peter van Bosse, Wim Rust, Peter Vlek, Machteld van der Hek
Vastgoedrekenen met spreadsheets 4 e herziene druk 2012 Met dank aan: Peter Vlek, Machteld van der Hek en Marieke Bras Auteurs: Sake van den Berg, Peter van Bosse en Wim Rust. Omslag: Research Laboratorium Rijksuniversiteit Groningen (2008) ontworpen door UNStudio - Amsterdam Fotografie: Thieu Kerkhof Fotografie, Veldhoven Vormgeving: Zeker ontwerp + communicatie Druk: Silber Druck, Niestetal (D) Uitgever: Management Producties Postbus 82 3130 AB Vlaardingen tel. +31 (0)10 435 04 77 www.managementproducties.com ISBN/EAN 978-90-802497-9-0 NUR-600 2012 Management Producties bv Uit deze uitgave mag uitsluitend iets verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm, opnamen op welke andere wijze dan ook, hetzij elektronisch of mechanisch, na voorafgaande, schriftelijke toestemming van de uitgever. 2 Vastgoedrekenen met spreadsheets
Inhoudsopgave Ten geleide 7 Fakton 8 De auteurs 9 1 Inleiding 11 1.1 Toepassingsmogelijkheden Vastgoedrekenkunde 11 1.2 Inhoud 12 1.3 Leeswijzer 13 1.4 Oefen cd 13 1.5 Appendix 13 2 Het kasstroomschema 15 3 Constant stijgende kasstromen 19 3.1 Definitie constant stijgende kasstromen 19 3.2 Berekening constant stijgende kasstromen in Excel 20 3.2.1 Opbouw van de spreadsheet 20 3.2.2 Maken van celverwijzingen 20 3.2.3 Kopiëren en fixeren 22 3.2.4 Bepalen van het saldo 24 4 Contante waarde 27 4.1 Definitie contante waarde 27 4.1.1 Reële en nominale rente 27 4.1.2 Bepaling van de contante waarde 28 4.1.3 Rendementseis en Internal Rate of Return (IRR) 29 4.2 Berekening contante waarde in Excel 30 4.3 Toepassingen van de contante waarde 32 5 Overige kasstromen 37 5.1. Eenmalige kasstromen 37 5.1.1 Investering of aankoopbedrag 37 5.1.2 Groot onderhoud 38 5.1.3 Restwaarde 39 5.2 Berekening eenmalige kasstroom in Excel 42 5.3 Gekoppelde kasstromen 45 INHOUDSOPGAVE 3
5.3.1 Leegstand 45 5.3.2 Onroerende zaakbelasting 46 5.3.3 Heffingen 46 5.3.4 Verzekeringen 46 5.3.5 Servicekosten 46 5.3.6 Mutatiekosten 46 5.3.7 Administratie en beheer 47 5.4 Berekening gekoppelde kasstromen in Excel 47 6 DCF-waarde 51 6.1 Definitie DCF-waarde 51 6.2 Berekening DCF-waarde in Excel 52 6.3 Toepassing van de DCF-waarde 53 6.4 Het verschil tussen markt-, boek- en DCF-waarde 54 7 Kostprijsdekkende huur 57 7.1 Gebruik kostprijsdekkende huur in de praktijk 57 7.2 Definitie kostprijsdekkende huur 58 7.3 Berekening kostprijsdekkende huur in Excel 59 8 Het bruto aanvangsrendement (BAR) 63 8.1 Gebruik BAR in de praktijk 63 8.2 Definitie BAR 64 8.3 Berekening BAR in Excel 65 9 Residuele grondwaarde 69 9.1 Gebruik residuele grondwaarde in de praktijk 69 9.2 Definitie residuele grondwaarde 69 9.3 Berekening residuele grondwaarde in Excel 70 9.3.1 Uitgangspunten 70 9.3.2 Kasstroomschema 71 9.3.3 Opbouw van de spreadsheet 72 9.3.4 Rekenresultaten 76 4 Vastgoedrekenen met spreadsheets
10 Integrale grondexploitatie 79 10.1 Gebruik integrale grondexploitatie in de praktijk 79 10.2 Definitie integrale grondexploitatie 81 10.3 Berekening integrale grondexploitatie in Excel 85 10.3.1 Kantoren 86 10.3.2 Winkelcentrum 87 10.3.3 Parkeergarage 88 10.3.4 Infrastructuur 90 10.3.5 Resultaten 90 10.4 Toepassing integrale grondexploitatie 92 Begrippenlijst 95 Appendix A 99 Appendix B 117 Appendix C 135 INHOUDSOPGAVE 5
6 Vastgoedrekenen met spreadsheets
Ten geleide Analyseren, structureren, modelleren en doorrekenen. Iedere berekening begint bij Fakton met een zorgvuldige analyse van de casus. Of je een casus echt scherp inzichtelijk hebt, kun je eenvoudig testen door een kasstroomschema te maken. Het kasstroomschema biedt structuur. De financiële Vastgoedkunde is een vak waar fundamentele kennis voor nodig is. Volstond men vroeger met het X-maal vermenigvuldigen van de jaarhuur, tegenwoordig kan de waarde alleen worden bepaald door toepassing van verschillende financiële methodieken. Na de financiële crisis in 2008 geldt zeker ook dat kennis van vastgoedfinanciering een need to have is. Naast het kasstroomschema van het project is het vaak ook noodzakelijk om het financieringsschema in beeld te brengen. Gelukkig biedt dit boek naast inzicht in methodieken ook een hoop praktische informatie. Deze informatie uit de dagelijkse Fakton adviespraktijk hebben wij gebruikt om de financiële cases in dit boek te ontwikkelen. Dit boek is dus niet alleen geschikt voor diegenen die kennis willen nemen van de financiële basistechnieken, maar het is zeker ook een vademecum voor hen die in de dagelijkse praktijk standaardproblemen van een financiële oplossing willen voorzien. Het boek pretendeert geen wetenschappelijk werk te zijn, maar leert u aan de hand van eenvoudige rekenvoorbeelden om te gaan met de rekentechnieken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van Excel. De casussen, de gehanteerde begrippen en de gehanteerde getallen zijn bewust versimpeld maar daardoor wordt voorkomen dat u als lezer en cursist verstrikt raakt in te veel details. Ik wens u een leerzame ontdekkingstocht en financiële professionaliseringsslag toe. Robert van Ieperen Partner bij Fakton TEN GELEIDE 7
Fakton Bij Fakton werken vastgoedprofessionals die als uitdaging hebben om vastgoed en financiën met elkaar tot een evenwichtig resultaat te brengen. Dit doet Fakton zowel op het gebied van grondexploitaties, vastgoedontwikkelprojecten als vastgoedbeleggingen. En niet onbelangrijk, wij willen onze specifieke kennis graag delen met anderen in het vak. De proces- en doorrekenvraagstukken voeren wij uit voor overheden, vastgoedontwikkelaars, woningcorporaties, zorginstellingen en vastgoedbeleggers. En ten slotte, maar niet onbelangrijk, willen wij onze specifieke kennis graag delen met anderen in het vak. Niet voor niets is een aantal van onze medewerkers dan ook bij vrijwel alle gerenommeerde opleidingsinstellingen op het gebied van vastgoed één van de kerndocenten. Deze competentie is in de afgelopen 30 jaar ondermeer opgebouwd door de kennis van de karakteristieke parameters van het vastgoed in financiële modellen en financieringsconstructies te vatten. In onderhandelingssituaties zijn wij in staat om processen zo te sturen dat partijen met elkaar de optimale business case kunnen vormen en dan een goed onderbouwde keuze kunnen maken voor het al dan niet daadwerkelijk realiseren van een plan. Voor het tot stand brengen van complexe of eenvoudige vastgoeddeals is het transparant inzichtelijk maken van de casus onontbeerlijk. In dit boek wordt u de basis van het financieel vastgoedrekenen dat wij toepassen in onze projecten uitgelegd. Voor meer informatie: FAKTON Beurs World Trade Center Beursplein 37 Postbus 30188 3001 DD Rotterdam Telefoon: 010-3006000 Email: trainingen@fakton.nl Website: www.fakton.nl 8 Vastgoedrekenen met spreadsheets
Over de auteurs Ir. S.H.C. van den Berg RMT MRICS RRV werkt geruime tijd bij Fakton als geregistreerd onafhankelijk taxateur, consultant en opleider. In de afgelopen jaren heeft Sake zich steeds meer gespecialiseerd in het uitvoeren van complexe vastgoedwaarderingen. Verder is hij nauw betrokken bij het optimaal laten presteren van woningcorporaties in zowel financiële als maatschappelijke zin. Maatschappelijke ambities zijn immers alleen te realiseren als de portefeuille financieel goed rendeert. Sinds 2011 is hij ook kerndocent bij de opleiding Real Estate Valuation aan de ASRE. Ir. P.P. van Bosse MRICS is sinds 1998 directeur van Fakton. Als adviseur en vastgoedregisseur houdt hij zich bezig met gebiedsontwikkeling, haalbaarheidsanalyses en structureert hij een aantal grote vastgoedprojecten voor gemeenten. Peter is een veel gevraagd spreker en dagvoorzitter bij seminars, met name daar waar het gaat over de financiële consequenties voor de sector als gevolg van de kredietcrisis. Ir. W.N.J. Rust richtte Fakton in 1980 op. Bij Fakton houdt hij zich, ook ná zijn pensioengerechtigde leeftijd, nog veelvuldig bezig met het ontwerpen van nieuwe financieringsregelingen, de ontwikkeling van vastgoedrekenmodellen en analyse van grote vastgoedprojecten in binnen- en buitenland. Naast zijn docentschap aan de Master of Real Estate-opleiding in Amsterdam verzorgt hij al decennia op bevlogen wijze de opleiding rekenen op uw vastgoed. Hij is auteur van vele publicaties over de financiële analyse en financiering van vastgoed. DE AUTEURS 9
10 Vastgoedrekenen met spreadsheets
1. Inleiding Vastgoedadviseurs, makelaars, ontwikkelaars en beleggers worden geconfronteerd met vastgoedvraagstukken: investeren, renoveren, exploiteren, kopen of toch verkopen. Om een juiste beslissing te kunnen nemen is het noodzakelijk inzicht te krijgen in de financiële consequenties. Om dit inzicht te bevorderen is besloten een boek te schrijven dat de contante waarde- of Discounted Cash Flow (DCF)-methode specifiek voor vastgoedberekeningen in Excel behandelt. In de dagelijkse praktijk ontbreekt soms de tijd en kennis om deze methode toe te passen. Men vindt het onderwerp complex en ingewikkeld, terwijl de basisregel het contant maken van alle toekomstige kasstromen een beter uitgangspunt is dan 10x de jaarhuur. Dit boek maakt het mogelijk zelfstandig adequate vastgoedrekenmodellen in Excel volgens de contante waardemethode te bouwen. Met deze modellen is het mogelijk aan- en / of verkoopadviezen te geven, taxaties uit te voeren, residuele grondwaarden te berekenen en ontwikkelingswinsten te prognotiseren. Naast de te volgen methodiek voor het bouwen van vastgoedrekenmodellen wordt een groot aantal praktijkvoorbeelden behandeld. De voorbeelden beschrijven kengetallen en berekeningsmethodieken voor het bepalen van toekomstige opbrengsten en kosten bij vastgoedberekeningen. Een praktijkhandboek voor de vastgoedprofessional 1.1 Toepassingsmogelijkheden Vastgoedrekenkunde De theorie van de vastgoedrekenkunde die dit boek behandelt, kunt u direct toepassen. Als u de modellen bouwt zoals in dit boek omschreven, kunt u op uw vastgoedproject relatief eenvoudig scenario analyses uitvoeren. Door te variëren met de invoer gegevens kunt u eenvoudig zien hoe de uitkomsten variëren. What if-scenario s weerspiegelen de gevoeligheid van een project. Deze scenario s geven inzicht in de risico s, waardoor gerichter een beslissing kan worden genomen. 1 - Inleiding 11
Een vastgoedrekenmodel is een instrument om inzichtelijk te maken wat de risico s van een project zijn. Het vastgoedrekenmodel als instrument om te analyseren en te besluiten. 1.2 Inhoud De basis van elke vastgoedberekening is het kasstroomschema. Hoe een kasstroomschema opgezet moet worden en hoe het schema moet worden gelezen, wordt beschreven in hoofdstuk 2. Hoofdstuk 3 beschrijft de twee belangrijkste kasstromen in de contante waardemethode: de huurinkomsten en exploitatiekosten. Aan de orde komt ook op welk wijze deze kasstromen in Excel worden uitgewerkt. In hoofdstuk 4 worden de definitie van contante waarde, het begrip Internal Rate of Return, de nominale en reële rente uitgelegd. In dit hoofdstuk wordt ook uiteengezet hoe de contante waarde in Excel wordt berekend. Hoofdstuk 5 geeft de definitie van vastgoedbegrippen en kasstromen zoals Exit Yield, beheerkosten en groot onderhoud. In dit hoofdstuk worden kengetallen genoemd, een aantal toepassingsmogelijkheden gegeven en wordt aangegeven hoe de kasstromen in Excel worden verwerkt. In hoofdstuk 6 wordt de DCF-waardeberekening uitgelegd. Met behulp van deze berekening is het mogelijk de toekomstige waardeontwikkeling van het vastgoed te prognosticeren. Hoofdstuk 7, 8, 9 en 10 beschrijven toepassingen van de contante waardeberekening zoals kostprijsdekkende huur, BAR, residuele grondwaarde en de integrale grondexploitatie. Ook in deze hoofdstukken wordt de toepassing in Excel van deze onderwerpen uitgelegd. In het gehele boek worden veel gemaakte fouten beschreven en worden tips en trucs gegeven voor het werken met Excel. 12 Vastgoedrekenen met spreadsheets
1.3 Leeswijzer Dit boek hanteert de contante waarde- of DCF-methode. Als de lezer van dit boek ervaring heeft met toepassingen van contante waardeberekeningen voor vastgoed kan hij de hoofdstukken 3, 4 en 5 overslaan. Voor deze lezer zijn de toepassingen van de contante waardemethode (vanaf hoofdstuk 6) interessant. In paragraaf 3.2 worden voor het eerst toepassingen van de methode in Excel behandeld. Dit gebeurt aan de hand van de case Huurwoning. De lezer die nog niet zo vaak gewerkt heeft met Excel wordt aangeraden deze paragraaf te bestuderen en de voorbeelden zelf na te rekenen. 1.4 Oefen cd Om de formules en celverwijzingen die in Excel worden gebruikt voor de lezer toegankelijk te maken, is het gebruik van de oefen cd gewenst. Op deze cd staan de uitwerkingen van alle in de appendix opgenomen vraagstukken en modellen die als figuren in het boek zijn opgenomen. 1.5 Appendix De appendix bevat een aantal vastgoedrekenvraagstukken waarvan de uitwerkingen op de cd staan. Er zijn twee series oefeningen. De eerste serie heeft betrekking op de formules en de basisbegrippen van onroerend goed. De tweede serie bevat een aantal oefeningen om de contante waarde, residuele grondwaarde, kostprijsdekkende huur en de DCF-waarde te berekenen van zowel woningen als kantoren. 1 - Inleiding 13
14 Vastgoedrekenen met spreadsheets
2. Het kasstroomschema De basis voor elke vastgoedberekening is de hoeveelheid geld die de kas invloeit of uit de kas betaald wordt. De inkomende en uitgaande geldstromen worden kasstromen (of cash flows) genoemd. Alvorens berekeningen te gaan maken in Excel, moeten eerst de afzonderlijke kasstromen getekend worden in een kasstroomschema. Een kasstroomschema geeft inzicht in het tijdstip en de hoogte van de betalingen. Het structureert de gegevens en leidt tot een beter inzicht in het vraagstuk en de bijbehorende financiële berekening. Het kasstroomschema bestaat uit een horizontale lijn die verdeeld is in tijdvakken (bijvoorbeeld jaren) en pijlen die de kasstromen vertegenwoordigen. Als belangrijkste afspraak geldt, dat alle uitgaven als negatieve kasstromen en met een pijl naar beneden worden uitgezet. Inkomsten zijn positieve kasstromen en worden met een pijl naar boven uitgezet. De lengte van de pijl is, naar verhouding, afhankelijk van de hoogte van de inkomsten of uitgaven (zie figuur 1). Figuur 1 Kasstroomschema Het is bij het tekenen van een kasstroomschema van belang, dat duidelijk is vanuit welke partij de financiële situatie bekeken wordt. Wat voor de ene partij uitgaven zijn, zijn voor de andere partij inkomsten. Dit kan worden aangegeven door het kasstroomschema een titel te geven. Bijvoorbeeld: kasstroomschema vanuit optiek belegger. 2 - Het kasstroomschema 15