TMI rapport - NAR IPD Type VVO stuks huur/unit % huur markthuur kantoren 3.940 125 81,26% 492.500 bedrijfsruimte 562 125 11,59% 70.250 parkeren binnen 30 450 2,23% 13.500 overige ruimtes 351 85 4,92% 29.835 Totaal 4.853 30 125 100% 606.085 Correcties markthuur Structurele leegstand / incentives 0,00% Markthuur na correcties 100,00% 606.085 Exploitatiekosten Zakelijke lasten 3,76 3% 18.267 Onderhoud 6,18 4,9% 30.000 Erfpachtcanon 8,75 7% 42.480 Beheerkosten 2,93 2,4% 14.243 Kengetallen BAR kk Markthuur BAR kk Huuropbrengst IRR 10,68% 11,86% 8,48% Overige kosten Totale kosten Netto markthuur NAR - 21,63 % -17,3% 82,7% 104.990 501.095 8,00% Marktwaarde VON voor correcties 6.263.689 Contante waarde correcties Meer en minderhuur 478.017 Mutatieleegstand -59.672 Aanvangsleegstand Markthuur kapitalisatie Bruto huur Markthuur 606.085`` Huurinkomsten inclusief leeg 672.840 Leegstand Huurinkomsten exclusief leeg 672.840 Markthuur eigenaar/gebruiker Disconteringsfactoren correcties Netto huur 501.095 567.850 Netto von rend 8,27% 9,37% Bruto von rend 10,00% 11,10% Kap factor von 10 9 Huurvrij Leegstand kosten BTW compensatie -60.951-60.762 Erfpacht Overig 4,80% 8,00% Niet verrekenbare BTW Achterstallig onderhoud Renovatie -378.886 Overige lasten en incentives Overige baten Erfpacht -121.984 Totaal correcties -204.237 Marktwaarde VON na correcties 6.059.451 Overdrachtsbelasting canon bij erfpacht -43.329 Verwervingskosten 6,20% Overige waardebestandelen kosten koper Marktwaarde kk 5.674.698 Marktwaarde kk afgerond 5.675.000
TMI rapport - markthuur Markthuur 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Kantoren 487.550 482.650 482.650 485.057 492.327 502.174 517.215 537.903 564.773 587.255 596.057 599.029 593.009 581.149 575.308 Bedrijfsruimte 69.544 68.845 68.845 69.188 70.225 71.630 73.775 76.726 80.559 83.766 85.021 85.445 84.587 82.895 82.062 Parkeren binnen 13.364 13.230 13.230 13.296 13.495 13.765 14.177 14.745 15.481 16.097 16.339 16.420 16.255 15.930 15.770 Overig 29.535 29.238 29.238 29.384 29.825 30.421 31.332 32.585 34.213 35.575 36.108 36.288 35.924 35.205 34.851 Totaal 599.994 593.963 593.963 596.926 605.872 617.990 636.499 661.959 695.026 722.693 733.525 737.183 729.774 715.179 707.991 Huurderving 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Aanvangsleegstand Mutatieleegstand 2.076 3.792 20.741 7.118 10.449 1.444 10.754 22.403 4.756 Huurvrij 48.484 8.270 8.452 Struct. leegstand Verhuurkosten 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Verhuurcourtage 3.818 7.917 2.223 6.934 4.722 11.437 2.264 Promotiekosten 258 560 602 317 852 175 Mutatiekosten 1.919 4.159 5.592 2.353 7.592 2.594 Servicekosten 420 784 4.358 1.432 2.073 289 2.197 4.957 1.090 Meer en minderhuur 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Theoretische huur 679.232 693.156 705.569 689.089 703.127 680.775 654.714 667.808 689.089 723.794 738.423 766.082 772.536 747.575 732.694 Markthuur 599.994 593.963 593.963 596.926 605.872 617.990 636.499 661.959 695.026 722.693 733.525 737.183 729.774 715.179 707.991 Meer en minderhuur 79.238 99.193 111.606 92.163 97.255 62.785 18.214 5.849-5.936 1.101 4.898 28.899 42.762 32.396 24.704 Meer/minderh na defaultrisico 75.806 94.774 106.720 89.883 94.809 60.291 17.084 12.718 6.907 18.009 19.021 21.382 25.795 2.335
TMI rapport DCF 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Inflatie 1,90% 2,20% 2,20% 2,30% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Kosten 2,38% 2,75% 2,75% 2,88% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Markthuur -2,00% 0,00% 0,00% 1,00% 2,00% 2,00% 4,00% 4,00% 6,00% 2,00% 1,00% 0,00% -2,00% -2,00% 0,00% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Theoretische huur 679.232 693.156 705.569 689.089 703.127 680.775 654.714 667.808 689.089 723.794 738.423 766.082 772.536 747.575 732.694 BTW comp expl. kosten Aanvangsleegstand Mutatieleegstand 2.076 3.792 20.741 7.118 10.449 1.444 10.754 22.403 4.756 Structurele leegstand Huurvrij 48.484 8.270 8.452 Bruto opbrengsten 630.748 684.886 695.040 685.297 703.127 660.034 654.714 667.808 681.972 713.345 736.979 755.329 772.536 725.172 727.938 OZB belasting 14.564 14.862 15.189 15.531 15.865 16.182 16.506 16.836 17.173 17.516 17.867 18.224 18.588 18.960 19.339 Watersysteemheffing 1.613 1.646 1.683 1.720 1.757 1.793 1.828 1.865 1.902 1.940 1.979 2.019 2.059 2.100 2.142 Rioolbelasting Verzekering 2.269 2.327 2.391 2.458 2.525 2.588 2.652 2.719 2.787 2.856 2.928 3.001 3.076 3.153 3.232 Erfpachtcanon 42.480 42.480 42.480 42.480 42.480 42.480 42.480 46.714 46.714 46.714 46.714 46.714 51.577 51.577 51.577 Overige zakelijke lasten Zakelijke lasten 60.926 61.316 61.743 62.190 62.627 63.042 63.466 68.134 68.576 69.027 69.488 69.958 75.300 75.790 76.290 Verhuurcourtage 3.818 7.917 2.223 6.934 4.722 11.437 2.264 Mutatiekosten 1.919 4.159 5.592 2.353 7.592 2.594 Promotiekosten 258 560 602 317 852 175 Verhuur kosten 2.178 3.818 12.636 8.417 6.934 2.669 4.722 19.880 5.033 Oninbare huren Beheerkosten 14.100 13.958 13.958 14.028 14.238 14.523 14.958 15.556 16.333 16.983 17.238 17.324 17.150 16.807 16.638 Sevicekosten eigenaar 420 784 4.358 1.432 2.073 289 2.197 4.957 1.090 Onderhoud 30.356 31.134 31.990 32.890 33.774 34.618 35.484 36.371 37.280 38.212 39.167 40.147 41.150 42.179 43.234 Overige kosten BTW niet terugvorderb Tot. overige kosten 44.456 45.092 46.368 47.702 48.012 53.499 50.442 51.927 55.046 57.268 56.695 59.667 58.300 63.943 60.961 Totale kosten 105.382 106.408 110.289 113.710 110.639 129.177 113.908 120.061 132.039 133.230 128.852 134.347 133.600 159.614 142.284 Netto opbrengsten 525.366 578.478 584.752 571.587 592.489 530.857 540.806 547.747 549.933 580.115 608.127 620.982 638.936 565.558 585.655
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Bruto opbrengsten 630.748 684.886 695.040 685.297 703.127 660.034 654.714 667.808 681.972 713.345 736.979 755.329 772.536 725.172 727.938 Totale kosten 105.382 106.408 110.289 113.710 110.639 129.177 113.908 120.061 132.039 133.230 128.852 134.347 133.600 159.614 142.284 Netto opbrengsten 525.366 578.478 584.752 571.587 592.489 530.857 540.806 547.747 549.933 580.115 608.127 620.982 638.936 565.558 585.655 Achterstallig onderhoud Renovatie -20.756-403.880-63.687-171.460 Incident. lasten/incentives Incidentele baten Jaarlijkse kosten Jaarlijkse opbrengsten Erfpacht Subsidies BTW correctie Aftoppen meer minderhuur 3.433 4.419 4.886 2.280 2.445 2.494 2.360 2.025 1.538 2.001 2.113 2.376 2.866 259 Totale correcties -3.433-25.175-4.886-2.280-2.445-406.375-2.360-2.025-1.538-65.688-2.113-2.376-174.326-259 Netto kasstroom 521.933 553.303 579.866 569.307 590.043 124.482 538.446 545.722 548.395 514.427 606.013 618.606 464.610 565.299 585.655 NCW kasstroom 501.859 492.613 478.021 434.552 417.019 81.462 326.262 306.176 284.885 247.444 269.905 255.105 177.407 199.865 191.724 Exityield (VON) 9,20% Correctie onderhoud 517.001 Correctie overig - Exitwaarde jr 16 4.949.735 Disconteringsvoet 8,00% NCW exitwaarde 1.500.349 DCF waarde VON ex ov waarden 6.164.647 Overige waardecomponenten DCF waarde kk 5.762.249 DCF waarde afgerond 5.760.000
TMI taxatie rapport - Huurlijst Jaarhuur kantoren bedrijfsruimte overig pp binnen BTW kans kans looptijd verhuur mutatie Huurder einddatum contract markt huur m2 huur m2 huur m2 huur stuks j/n leeg default contr jr tijd mnd kosten huurvrij Coda Fragma NV 14-08-2019 289.856 242.635 125 1.576 125 226 85 141 450 12 ja 20% 5,50 5 10 - De Brauwer Supplies BV 31-12-2022 103.940 121.150 125 788 125 112 85 70 450 6 ja 30% 8,83 4 20 - Roona Holding BV 28-02-2027 135.460 121.150 125 788 125 112 85 70 450 6 ja 40% 13,00 4 20-24.827 Van Erp Hotelbeheer BV 31-12-2016 143.584 121.150 125 788 125 112 85 70 450 6 ja 20% 2,83 3 20-40.380 672.840 606.085 3.940 562 351 30-65.207
TMI - kosten Zakelijke lasten OZB belasting -14.427 Rioolbelasting Waterschapslasten -1.598 Verzekering -2.242 Erfpachtcanon -42.480 Overige zakelijke lasten Zakelijke lasten -60.747 Onderhoud // VEX kt 06ak Onderhoud ruimtes 19.098 Onderhoud installaties 9.617 Onderhoud basis installatie 2.192 Onderhoud airco 7.945 Onderhoud mech ventilatie 1.899 Onderhoud topkoeling 1.492 Onderhoud sprinkler 14.851 Onderhoud zonwering 592 VEX 57.685 Locatie toeslag Object toeslag VEX totaal 57.685 Onderhoud gemiddeld 30.000 Afwijking VEX -27.685 Afwijking VEX per BVO -5
TMI - Grond en erfpacht Grondwaarde Kadastraal oppervlak 5.206 Grondoppervlak voor grondwaarde 5.206 Grondprijs per m2 grondoppervlak 235 Aantal m2 BVO voor grondwaarde 5.193 Grondprijs per m2 BVO Totale grondwaarde 1.223.410 Ongebonden grond m2 Ongebonden grond waarde per m2 Ongebonden grond waarde Groeifactor grondwaarde per jaar 1,59% Erfpacht ja/nee ja Startdatum erfpacht % erfpacht correctie toepassen 100,00% Erfpachtcanon Erfpacht canon 42.480 Index datum erfpacht canon 1-1-2017 Erfpacht canon index periode niet Herzieningsdatum erfpacht 17-12-2037 Herziene waarde erfpachtcanon als % van de grondwaarde 4,60% Herziening erfpacht canon 56.277 Verschil huidige en toekomstige erfpacht canon 13.797 Netto contante waarde verschil in erfpachtcanon tijdens beschouwingsperiode Netto contante waarde erfpacht correctie verschil in erfpachtcanon -121.984
Referenties Huurtransacties Datum Adres Plaats IPD type VVO Markthuur Reviewhuur Contracthuur Contractduur Incentives Opmerkingen 10-10- 2007 Stationsplein 50 kantoor 1.152 145 167.040 27-4-2009 Zuiderparkweg 284 kantoor 3.510 50 175.500 15-3-2008 Vughterweg 1 kantoor 635 197 125.000 23-2-2012 Koninginnenlaan 32 kantoor 660 155 Kooptransacties Datum Adres Plaats IPD Type VVO Markthuur Contracthuur BAR NAR Marktwaarde Bouwjaar Contractduur Huurder Opmerkingen 1-7-2012 statenlaan 1-27 's Hertogenbosch 12-6-2012 Pettelaarpark 1 's Hertogenbosch 21-6-2012 Nieuwstraat 75-77 's Hertogenbosch 8-6-2007 Willemsplein 2 's Hertogenbosch kantoor 4.869 755.000 6,29% 12.000.000 Buss Immobilienfonds Holland kantoor 3.500 505.750 8,50% 5.950.000 particuliere belegger kantoor 1.938 195.800 8,90% 2.200.000 1985 29-2-2020 particuliere belegger kantoor 32.000 90.000.000 Deka Immobilien