2007 Nr. : 07.0057. Dnst. : BoWo Programma Ruimtelijke Investeringen Leiden 2007 Leiden, 11 mei 2007. Het voorliggende nota Programma Ruimtelijke Investeringen Leiden (PRIL) 2007 is de consolidatie van alle projectresultaten, van projecten ondergebracht in een grondexploitatie, met daarbij een perspectief van de Vereveningsreserve Grondexploitaties van 2007 t/m 2010. Dit rapport is de opvolger van en te vergelijken met het in juni 2006 vastgestelde MPG 2006. U treft een groot aantal besluiten aan die noodzakelijk zijn voor de vaststelling van de jaarrekening 2006. Het Programma Ruimtelijke Investeringen Leiden 2007 is een onderdeel van de jaarrekening 2006. De vaststelling van de grondexploitaties evenals de stand van de Vereveningsreserve Grondexploitaties en de bijstelling van de Voorziening Negatieve Grondexploitaties, gebeurt bij de vaststelling van de jaarrekening voordat het jaarverslag van de gemeente openbaar wordt gemaakt. Op die manier is er de garantie dat de jaarrekening is gebaseerd op actuele inzichten. Het voorliggende PRIL 2007 biedt ook een perspectief van de Vereveningsreserve Grondexploitaties van 2007 tot en met 2010. Eventuele besluiten die voortvloeien uit dit perspectief worden u voorgelegd bij de behandeling van de begroting 2008. In onderstaande tekst wordt uitgelegd waarom welke besluiten worden voorgesteld. De uitleg van de voorgestelde besluiten volgt de opzet van het totaal overzicht projectresultaten PRIL 2007 (bijlage 1 PRIL 2007 en bijlage 2 prognose Vereveningsreserve Grondexploitaties 2007 2010). In deze bijlagen zijn alle resultaten per planfase geconsolideerd. De tekst komt grotendeels overeen met de bestuurlijke samenvatting zoals deze in het PRIL 2007 opgenomen. Achtereenvolgens zal worden ingegaan op de volgende onderwerpen: Resultaten projecten met uitvoeringsbesluit (besluitteksten onder a) De gevolgen van deze resultaten voor de Voorziening Negatieve Grondexploitaties en de Vereveningsreserve Grondexploitaties (besluitteksten onder b, c en d) Resultaten projecten met een projectbesluit (geen besluittekst van toepassing) Resultaten projecten in de definitiefase (geen besluittekst van toepassing) Resultaten projecten in de initiatieffase (geen besluittekst van toepassing) Resultaten bijzondere projecten (besluittekst onder b.4) Stand vereveningsreserve Grondexploitatie per 1-1-2007 (geen besluitteksten van toepassing) Prognose vereveningsreserve Grondexploitaties tot en met 2010 (nog geen specifieke besluittekst) Sluitend Perspectief Vereveningsreserve Grondexploitaties tot en met 2010 (nog geen besluittekst van toepassing) Risicoanalyse PRIL 2007 (nog geen besluittekst van toepassing) Uitkomsten Risicoanalyse PRIL 2007 (nog geen besluittekst van toepassing)
In de tekst wordt niet nader ingegaan op de besluitteksten onder e. Deze besluitteksten hebben betrekking op de wijziging van kredieten die noodzakelijk zijn voor de verder financiële rechtmatige verwerking van deze grondexploitatieprojecten. Het betreft projecten die zijn gestart voordat het Leidse planproces werd toegepast en die in het verleden niet zijn besloten middels uitvoeringsbesluiten. Of het betreft kredietbesluiten conform het Leidse Planproces. Belangrijk is dat, tenzij anders vermeld (besluit e12), deze besluiten geen financiële gevolgen hebben voor de resultaten van de afzonderlijke grondexploitaties. Resultaten projecten met uitvoeringsbesluit (besluitteksten onder a en b) De resultaten van de projecten die de gemeente in uitvoering (projecten met een uitvoeringsbesluit) zijn in 2006 verbeterd van 8,8 mln. NCW positief naar 14,6 mln. NCW positief, zie ook bijlage 1 PRIL 2007. De verbetering van 5,7 mln. wordt hieronder punten 1 t/m 4 toegelicht: 1. Er wordt voorgesteld vier projecten die in uitvoering waren af te sluiten. Deze projecten (Merenwijk, Vogelwijk, De Waard en Schulpenschuim) zijn afgerond en hebben een gezamenlijk resultaat van 2,5 mln. NCW negatief. Het afsluiten van deze projecten met een gezamenlijk negatief resultaat heeft een positief effect op het totaalresultaat omdat bij afsluiting van de grondexploitaties de tekorten worden gedekt uit de Voorziening Negatieve Grondexploitaties; 2. Er zijn in 2006 twee uitvoeringsbesluiten genomen (A4/W4 en Lorentzschool). Deze projecten zijn toegevoegd aan het cluster projecten met een uitvoeringsbesluit. De projecten hebben een gezamenlijk positief resultaat van 0,7 mln. en hebben dus een positief effect op het totaalresultaat; 3. De projecten met een negatief grondexploitatieresultaat (Bracol, Nieuw Leyden, Aalmarkt en Luifelbaan) zijn verslechterd met 1,1 mln. Dit heeft een negatief effect op het totaalresultaat; 4. De projecten met een positief grondexploitatieresultaat (Roomburg, Vijverlocatie, Leeuwenhoek en LCP) zijn in 2006 verbeterd met 3,6 mln. Dit heeft een positief effect op het totaal resultaat. o o De projecten die in het MPG 2006 ook reeds een uitvoeringsbesluit hadden (de projecten onder punt 3 en 4) zijn dus bij elkaar genomen per saldo 2,5 mln. verbeterd. De verbetering wordt in hoofdlijnen veroorzaakt door de volgende oorzaken in de projecten: Roomburg: grondexploitatie is 1,7 mln. verbeterd veroorzaakt door: positieve aanbestedingsresultaten hogere grondopbrengsten; Leeuwenhoek: grondexploitatie is 2,5 mln. verbeterd veroorzaakt door: o er is meer programma mogelijk binnen huidig bestemmingsplan LCP: grondexploitatie is 0,5 mln. verslechterd veroorzaakt door: o negatieve invloed kostenindex die groter is dan de positieve invloed van het bijstellen van de grondprijzen o.b.v. Nota Grondprijzen 2007 Aalmarkt: grondexploitatie is 0,6 mln. verslechterd veroorzaakt door: o vertraging in de planning met een nadelig rente-effect o zowel kosten als opbrengsten zijn gestegen (beide 5,9 mln.) Luifelbaan: grondexploitatie is 0,8 mln. verslechterd veroorzaakt door: o stijging kosten bouwrijpmaken o vertraging en plankosten. Overige verschillen hebben een positief effect van: 0,2 mln. Het gezamenlijke saldo van de projecten met een positieve grondexploitatie (Roomburg, Vijverlocatie, Leeuwenhoek, Leiden Centraal Project en A4/W4) is 17,93 mln.
Het gezamenlijke saldo van de projecten met een negatieve grondexploitatie ((Bracol, Nieuw Leyden, Aalmarkt, Luifelbaan en Lorentzschool) is 3,36 mln. Voorziening Negatieve Grondexploitaties (besluitteksten onder b) De Voorziening moet het gezamenlijke saldo van de projecten met een negatieve grondexploitatiesaldo van 3,36 mln. dekken. Uiteindelijk blijkt er per saldo een dotatie nodig te zijn van 0,995 mln. uit de Vereveningsreserve om de Voorziening voldoende op peil te houden ( 3,365 mln.), zie besluittekst b2. Dat deze dotatie nodig is wordt veroorzaakt door het volgende: De Voorziening Negatieve Grondexploitaties was op 1-1-2006 gevuld met 5,11 mln. Hiervan moet om de projecten Merenwijk en Schulpenschuim af te sluiten en het tekort van deze projecten van 2,89 mln. te dekken de Voorziening Negatieve Grondexploitaties worden aangesproken, zie besluittekst b1; Er is in 2006 rente bijgeschreven waardoor de voorziening in totaal 0,15 mln. verbeterd. Per saldo resteert er een dotatie vanuit de Vereveningsreserve van 0,995 mln. Resultaten projecten met een Projectbesluit Er zijn voor drie projecten in 2006 Projectbesluiten genomen. Het betreft drie projecten die onderdeel uitmaken van het Wijk Ontwikkelings Plan Noord (WOP-Noord) zijnde Kooiplein, Groenoordhallen en Willem de Zwijgerlaan. Deze drie projecten hebben een gezamenlijk tekort van -24,0 mln. NCW. In het MPG 2006 hadden deze projecten nog de status voor projectbesluit. Toen is gemeld dat ze een totaal tekort genereerden van -34,3 mln. NCW. Ten opzichte van het MPG 2006 zijn de resultaten van deze projecten verbeterd met 10,35 mln. NCW. Per saldo wordt de wijziging van het resultaat in hoofdlijnen veroorzaakt door: in het project Groenoordhallen is de opbrengt van de erfpacht-conversie opgenomen in de grondexploitatie conform de overeenkomst die in 2006 tussen de gemeente en Ymere/PFC2 is gesloten; het ontwerp van de Willem de Zwijgerlaan is verder geoptimaliseerd waardoor de investeringskosten naar beneden zijn bijgesteld; in het project Kooiplein is de Brede School uitgenomen wat een negatief effect heeft op het projectresultaat. Er hebben zich echter ook enkele positieve effecten voorgedaan, nl.: het optimaliseren van de grondopbrengsten het opnemen van de bijdrage van De Sleutels van Zijl en Vliet. Resultaten projecten in de Definitiefase In het MPG 2006 bevonden zich 5 projecten in de definitiefase. In 2006 zijn drie van deze projecten voorzien van een projectbesluit (Groenoordhallen e.o., Kooiplein e.o. en de Willem de Zwijgerlaan). De projecten Kijkplein/Lakenhal/Lammermarkt en Oostvlietpolder zijn niet van planfase gewijzigd. Toegevoegd aan projecten voor projectbesluit in de definitiefase in PRIL 2007 zijn Praktijkschool Boerhaavelaan en de Brede School Leiden Noord (BSLN was een project dat ten tijde van het MPG 2006 nog onderdeel uitmaakte van heet project Kooiplein en omgeving). Het gecumuleerde resultaat van de projecten in dit cluster bedraagt 14,0 mln. negatief NCW.
Wanneer wordt ingezoomd op de projecten die in het PRIL 2007 in deze projectfase zijn blijven staan, Lakenhal/Lammermarkt en Oostvlietpolder, blijkt dat het resultaat ten opzichte van het MPG 2006 sterk is verslechterd; in totaal met 6,4 mln. NCW. Dit wordt met name veroorzaakt door het project Kijkplein/Lakenhal/ Lammermarkt. In 2006 is dit project opnieuw in de steigers gezet; door helder uitsplitsen van planonderdelen is inzichtelijk gemaakt waar welke problemen en kansen zitten. Als basis is het MPG 2006 gebruikt. Het financiële verhaal is doorgelicht en een aantal onzuiverheden en onvolkomenheden is aangepakt. Dit zijn enerzijds kostenposten die na plan- of beleidswijzingen onterecht nog in de raming zaten of nog niet waren opgenomen en anderzijds optimalisaties c.q. verhoging van de ramingen als gevolg van nieuwe inzichten. Per saldo leidt deze actie tot een verslechtering van het resultaat met ca. 5,4 mln. Het verwacht tekort voor Kijkplein bedraagt in PRIL 2007 ca. 9,8 mln. ten opzichte van een verwacht tekort van 4,4 mln. in het MPG 2006. Het project de Oostvlietpolder is verslechterd door de fasering aan te passen op basis van de huidige inzichten met als gevolg een negatief rente-effect van ca. 1,0 mln. De nieuwe projecten Brede School Leiden Noord en de Boerhaavelaan worden voor het eerst opgenomen in het PRIL 2007 en kunnen dus ook niet vergeleken worden met resultaten van vorig jaar. Bij de Boerhaavelaan betreft het de herontwikkeling van een locatie tot de nieuwe Praktijkschool. Deze herontwikkeling heeft een negatief resultaat. Dit wordt echter via het vermogensbeheer deels gedekt uit de winst uit herontwikkeling op de oude schoollocaties: Ter Haarkade en Lorentzhof. De Brede School Leiden Noord is een herontwikkellocatie van C&E waarbij een nieuwe school wordt gecombineerd met een multifunctioneel programma waaronder woningen. Deze grondexploitatie heeft een positief saldo van 2,3 mln. NCW. Gezien de planfase zijn het slechts voorlopige resultaten die weliswaar een duidelijke richting aangeven waar het financieel resultaat van deze projecten op uit zal komen. Tot slot. Kijkplein/Lakenhal/Lammermarkt en de Oostvlietpolder hebben een negatief saldo in de boekwaarde (respectievelijk 2,0 mln. en 12,7 mln.). Deze negatieve boekwaarden worden voornamelijk veroorzaakt door de verwerving van gronden en vastgoedobjecten, die reeds zijn ondergebracht in kredieten als voorschot op de nog vast te stellen grondexploitatie. Indien onverhoopt de plannen niet doorgaan, kan dat onroerend goed worden afgestoten. In het geval van Kijkplein is er dan voldoende commerciële waarde om de tekorten te dekken. De gronden van de Oostvlietpolder echter, zullen in geval de Raad van State haar goedkeuring aan het nieuwe bestemmingsplan onthoudt en de bestaande bestemming blijft bestaan, bij verkoop nog slechts circa 1/6 van de huidige boekwaarde kunnen genereren; dit zou dus betekenen een derving van circa 10,0 mln. Resultaten projecten in de Initiatieffase In de Initiatieffase wordt een globaal idee/visie voor de te ontwikkelen locatie gevormd, de kansen en risico s geïnventariseerd, de mogelijkheden van de ruimtelijke inpassing benoemd en een haalbaarheidsindicatie gegeven. Het gecumuleerde resultaat van de projecten in dit cluster bedraagt positief 3,77 mln. NCW. In het PRIL 2007 is het project Haagse Schouwweg aan dit cluster toegevoegd ten opzichte van het MPG 2006. Daarnaast is voor twee projecten die in MPG 2006 nog in dit cluster zaten een uitvoeringsbesluit genomen; A4/W4 en de Lorentzschool. De overige projecten hebben zich in deze fase gehandhaafd.
Waar nodig is afgelopen jaar de haalbaarheid van deze projecten middels een verbeterde financiële analyse getoetst. In de initiatieffase zijn relatief veel onderwijslocaties opgenomen. De consolidatie van deze C&E-locaties laat een iets minder positief saldo zien (NCW 6,48 mln.) dan in het MPG 2006. Eventuele positieve resultaten van ontwikkelingen op schoollocaties komen na afsluiting niet ten goede aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties, maar aan de Bestemmingsreserve Onrendabele Investeringen op Onderwijsgebouwen. De Raad kan na vrijval van deze middelen besluiten deze aan te wenden voor de realisatie van andere onderwijslocaties. Voor WOP-Zuidwest wordt een iets minder negatief beeld van 5,36 mln. negatief NCW geschetst dan in het MPG 2006. Dit wordt veroorzaakt door iets hogere opbrengstverwachtingen op basis van nota Grondprijzen 2007 In het komende jaar zal gewerkt worden aan het verder uitwerken van de grondexploitaties conform het planproces. Resultaten bijzondere projecten (besluittekst onder b4) Tot slot zijn er nog een vijftal bijzondere projecten. Met uitzondering van een aantal objecten in het vastgoedcomplex, kunnen deze projecten worden aangemerkt als zijnde strategische aankopen waarvoor nog geen concrete plannen zijn uitgewerkt. Deze projecten hebben dus uiteraard ook nog geen projectbesluit. Het grondexploitatieresultaat in de vorm van een netto contante waarde per 1-1- 2007 kan worden gepresenteerd omdat die nog niet berekend is. Maar de kosten (bijvoorbeeld de aankoopkosten) en eventuele opbrengsten (bijvoorbeeld huurinkomsten) worden wel geadministreerd en kunnen worden vertaald in de opgebouwde boekwaarde. Aan de lijst met bijzondere projecten is in het PRIL 2007 één project toegevoegd; namelijk project 37 Trekvaartplein. Er wordt hard gewerkt door het projectteam Trekvaartplein om voor het einde van 2007 een projectbesluit te nemen. Voorts wordt voorgesteld om het project Archeologisch Park Matilo, (in het MPG 2006 nog deel uitmakend van de bijzondere complexen) af te sluiten, zie besluittekst b4. De reden is dat er dit moment onvoldoende middelen beschikbaar zijn om dit project te realiseren. Op dit project zit als gevolg van een verwerving in 2006 en een boekwaarde die nog gedekt moet worden bij het afsluiten van dit project. Om die reden stellen wij voor deze boekwaarde, ter grootte van 0,781 mln., ten laste te brengen van de Vereveningsreserve. Het saldo van de boekwaarde van het Vastgoedcomplex is dit jaar voor het eerst sinds jaren verbeterd. Dit is voornamelijk het gevolg van het tegen boekwaarde overdoen van onroerend goed aan de projecten Nieuw Leyden, de Groenoordhallen e.o. en de Aalmarkt. Ook de eerste verkopen op basis van de Nota Verkoop Gemeentelijk Vastgoed hebben aan deze verbetering bijgedragen. Deze verbetering geeft vertrouwen in de veronderstelling dat de waarde van het aanwezige vastgoed de dekking van de tot nu toe gemaakte kosten (de negatieve boekwaarde) waarborgt. In 2006 is met prioriteit gewerkt aan de verdere ontmanteling van het Vastgoedcomplex. Stand Vereveningsreserve Grondexploitaties per 1-1-2007 In 2006 is het besluit Implementatie Vermogensbeheer Grondexploitaties door de Raad vastgesteld. Dit leiden tot een vulling van de Vereveningsreserve Grondexploitaties per 1-1-2006 van 9,73 mln. aan vrij vermogen. In 2006 zijn er Raadsbesluiten genomen die hebben geleid tot een aantal onttrekkingen en dotaties. In totaal is er 7,489 mln. ontrokken en 5,387 mln. gedoteerd aan de Vereveningsreserve. Na verwerking van deze mutaties is de stand van de Vereveningsreserve per 1-1-2007 7,628 mln., zie bijlage 2 PRIL 2007.
Prognose Vereveningsreserve Grondexploitatie tot en met 2010 Vanuit de stand van de Vereveningsreserve per 1-1-2007 van 7,628 mln. wordt een prognose gegeven tot en met 2010. De prognose heeft een eindstand ultimo 2010 van 25,1 mln. negatief. Dit wordt opgebouwd uit onttrekkingen en dotaties die reeds zijn besloten (in tabel de punten B+C) en die nog aanstaande zijn (in tabel de punten D+E). Totalen Totaal 2007 2008 2009 2010 2007 t/m 2010 A. Vereveningsreserve 7.628 7.628 B. Besloten voorstellen (RB) 4.106-2.134-940- 940-8.120- C. Opbrengsten t.g.v. Vereveningsreserve 700 400 400 400 1.900 Totalen A B C (besloten) 4.222 1.734-540- 540-1.408 D. Aanstaande claims (nog niet besloten) 7.227-37.274-6.084-9.262-59.847- E. Resultaat af te sluiten projecten en Overige middelen die ingezet kunnen worden 16.823 3.275 3.736 9.480 33.314 Totalen D E (niet besloten en overige opbrengsten) 9.596 33.999-2.348-218 26.533- Saldo totaal (cumulatief) 13.818 21.915-24.803-25.125-25.125- Bron: Bijlage 2 PRIL 2007 bedragen * 1000 B en C: Geaccordeerde onttrekkingen en dotaties Er worden tot en met 2010 8,12 mln. aan onttrekkingen aan de Vereveningsreserve uitgevoerd op basis van door de Raad geaccordeerde besluiten. Daartegenover staat voor 1,9 mln. aan door de Raad geaccordeerde dotaties aan de Vereveningsreserve. D: Aanstaande onttrekkingen De aanstaande onttrekkingen aan de Vereveningsreserve moeten nog door de Raad worden geaccordeerd. In totaal zijn alle onttrekkingen t/m 2010 begroot op 59,9 mln. In dit PRIL wordt voor 2007 een bedrag van 4,4 mln. aan onttrekkingen aan de Vereveningsreserve voorgesteld. Het betreft dotaties aan de Voorziening Negatieve Grondexploitaties, projectgerelateerde onttrekkingen en dotaties aan bestemmingsreserves. Onttrekkingen aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties: Een dotatie van 995.000 ten laste van de Vereveningsreserve Grondexploitaties te doen aan de Voorziening Negatieve Grondexploitaties per 31-12-2006, conform RB 05.0052, de Nota Vermogensbeheer Grondzaken, zie besluit b2. Het tekort op Matilo, ad 780.846, berekend op basis van de eindwaarde, via besluitvorming bij de jaarrekening ten laste te brengen van de Vereveningsreserve Grondexploitaties, zie besluittekst b4 Om ten laste van de Vereveningsreserve Grondexploitaties een eenmalige dotatie van 650.000 te doen aan de bestemmingsreserve Vastgoedexploitatie Stadsgehoorzaal, zie besluit c1. Aan uw Raad wordt nu gevraagd een bruto krediet beschikbaar te stellen van 1.050.000. De dekking van dit krediet is als volgt: 650.000 ten late van de bestemmingsreserve Stadsgehoorzaal Het restant zal worden gedekt uit bijdrage uit de grondexploiatie ( 230.000) en uit een bijdrage van derde (MAB 170.000). Om ten laste van de Vereveningsreserve Grondexploitaties een eenmalige dotatie van 260.000 (RB 06.0172) te doen aan de bestemmingsreserve Vastgoedexploitatie
Stadsgehoorzaal, ter dekking van de kapitaallasten van 14.129 die nu jaarlijks uit de vereveningreserve worden gedekt. Zie besluit c2 Om ten laste van de Vereveningsreserve Grondexploitaties een dotatie van 300.000 te doen aan de grondexploitatie Groenoordhallen e.o. conform RB 06.0143 projectbesluit Groenoordhallen, zie besluittekst d1; Om ten laste van de Vereveningsreserve Grondexploitaties een dotatie te doen aan (besluittekst d2): I. de Bestemmingsreserve Extra Plankosten van 300.000; II. de Bestemmingsreserve Planversnelling van 500.000; III. de Bestemmingsreserve Strategische Aankopen van 100.000; IV. de Voorziening Bodemsanering van 500.000; Tevens is in de Vereveningsreserve Grondexploitaties een bedrag van 450.000 geoormerkt voor de vastgoedexploitatie van Haagweg 4, zie besluittekst d4 De grootste onttrekkingen voor komende 4 jaar komen verder voort uit te nemen uitvoeringsbesluiten van projecten met een negatieve grondexploitatie, in totaal 45,6 mln. Vooral voor de projecten van WOP Noord ( 24,4 mln.) en Lakenhal Lammermarkt ( 9,8 mln.) worden grote onttrekkingen verwacht uit de vereveningsreserve grondexploitaties. Daarnaast worden er nog voor ca. 9,7 mln. aan diverse andere onttrekkingen verwacht. E: Aanstaande dotaties De aanstaande dotaties aan de Vereveningsreserve moeten nog door de Raad worden geaccordeerd. In totaal zijn alle dotaties t/m 2010 begroot op 33,3 mln. In dit PRIL wordt voorgesteld om in 2007 voor een bedrag van 8,65 mln. tussentijds winst te nemen in grondexploitaties waar meer dan 75% van de beschikbare uitgeefbare grond is uitgegeven. Opgebouwd uit Roomburg, Vijverlocatie en de Leeuwenhoek, zie besluittekst d3. Tevens ontvangt de vereveningsreserve de vrijvallende bedragen conform besluitteksten Vogelwijk, zie besluittekst b3. Daarnaast wordt verwacht in 2010 het project de Leeuwenhoek en twee andere kleinere projecten af te sluiten waarmee dan het positieve grondexploitatieresultaat van 9,0 mln. ten goede komt van de Een andere belangrijke inkomstenbron van de Vereveningsreserve zijn de inkomsten van het verkoop gemeentelijk vastgoed. In totaal wordt daar de komende 4 jaar 10,0 mln. aan inkomsten verwacht. Daarnaast wordt er nog voor ca. 5,4 mln. aan diverse andere dotaties verwacht afkomstig uit BLSbijdrages, verkoop van vastgoed en een incidentele opbrengst van het erfpachtbedrijf. Risicoanalyse PRIL 2007 Aan een grondexploitatie zijn door haar complexiteit en lange looptijd risico s en kansen verbonden. Ook als het planproces volgens de regels en planning verloopt, er sprake is van solide begrotingen aan de kosten- en opbrengstenzijde en vastgesteld beleid gevolgd wordt, zijn er in elke projectfase nog risico s en kansen aanwezig die beheerst moeten worden. Ten behoeve van het PRIL 2007 is voor het eerst per project een uitgebreide risicoanalyse gemaakt, zie bijlage 5 PRIL 2007. Per project zijn de risico s en kansen op een uniforme, transparante wijze in beeld gebracht. In de risicoanalyses is er aandacht voor de kosten- en opbrengsten, planproces/planning, programmatische afwegingen en politieke wensen. Het doel van de risicoanalyse is stuurkracht creëren op de projecten.
Het maken van een risicoanalyse op een bepaald moment alleen, is onvoldoende. Het maken van een risicoanalyse is de start van een continu proces waarbij risico s en kansen expliciet worden gemaakt. Het belangrijkste uitgangspunt is dat de gewogen uitkomst van een risicoanalyse nog is te beheersen (beïnvloeden). Er kan m.a.w. nog op worden gestuurd. Om het harde grondexploitatieresultaat van een project vast te kunnen houden of zo mogelijk te verbeteren is het zaak de risico s zoveel mogelijk te beperken en de kansen zoveel mogelijk te benutten. Uitkomsten risicoanalyse PRIL 2007 De geïnventariseerde risico s zijn gekwantificeerd op een totaalbedrag van 129,9 mln. en de kansen op 114,6 mln. In totaal een bedrag van 244,5 mln. te beheersen risico en kansen. Om een gevoel te krijgen bij de orde van grote van dit bedrag; het is circa 34% van de totaal in PRIL 2007 begrote kosten en opbrengsten ( 717,8 mln.; 373,5 mln. kosten en 344,3 mln. opbrengsten). Met andere woorden; voor circa 34% van alle kosten en opbrengsten is er een kans dat deze positief of negatief beïnvloed worden (66% van alle kosten en opbrengsten zullen dus niet negatief of positief beïnvloed worden). Per saldo komt het gewogen resultaat van de risicoanalyse over het alle in het PRIL opgenomen grondexploitaties uit op 17,6 mln. negatief. TOTAAL Risicoanalyse PRIL 2007 totaal nog uit gewogen te voeren totaal totaal resultaat kosten+opbrengsten risico's kansen risicoanalyse Projecten Uitvoeringsbesluit 190,0 43,1-28,0 7,5- Projecten Projectbesluit 213,0 35,4-29,9 8,1- Projecten Definitiefase 217,6 34,1-35,5 4,0- Projecten Initiatieffase 97,2 17,3-21,2 2,0 Totaal 717,8 129,9-114,6 17,6- Belangrijkste risico s bedragen in mln. Als belangrijkste risico s kunnen worden aangemerkt: Niet invoeren stringent parkeerrestrictie in WOP noord heeft een negatief financieel effect van ca. -16,2 mln. t.o.v. huidige tekort; Woonvisie/relatie grondprijsbeleid; Oostvlietpolder: 6 ha. minder uitgeefbaar bedrijfsterrein heeft een negatief financieel effect van -9,4 mln. t.o.v. huidige tekort; Lakenhal: inpassen muziekcentrum de Nobel in project heeft een negatief financieel effect van -2,5 mln. t.o.v. huidige tekort. Belangrijkste kansen Naast risico s zijn er ook kansen aanwezig binnen de projecten. Hieronder worden de belangrijkste kansen in het PRIL 2007 kort toegelicht, met enkele opvallende voorbeelden: Oostvlietpolder goed op de markt zetten (met als gevolg meer programma en hogere grondwaardes) heeft een positief financieel effect van 12,2 mln. t.o.v. huidige tekort; Ook voor projecten als de Leeuwenhoek, Groenoordhallen en Roomburg geven marktontwikkelingen en positionering kansen; Meevallende (aanbestedings)resultaten in de projecten die in uitvoering zijn, geven zicht op financiële verbeteringen; Als kans is benoemd het verkrijgen van extra bijdrages. Dit kunnen bijdrages van buiten de gemeente zijn maar ook bijdrages aan grondexploitaties vanuit het gemeentelijke Investerings Plan (IP), zijn ten
behoeven van het dekken van investeringen in de openbare ruimte zoals infrastructuur. Voor de Willem de Zwijgerlaan is dit met name als kans benoemd. Wij stellen uw Raad voor het hierna in ontwerp afgedrukte besluit te nemen. De Raad van de gemeente Leiden; Burgemeester en Wethouders van Leiden, de Secretaris, de Burgemeester, P.I.M. v.d. WIJNGAART. H.J.J. LENFERINK. Gezien het voorstel van Burgemeester en Wethouders van (raadsvoorstelnummer 07.00 van 2007); BESLUIT: a) In te stemmen met het PRIL 2007 en het onderdeel consolidatie zoals opgenomen in bijlage 1 van het PRIL 2007 vast te stellen en daarbij in het bijzonder kennis te nemen van het gegeven dat: (1) Het positieve resultaat van grondexploitatieprojecten na uitvoeringsbesluit 14,6 mln. netto contante waarde (NCW) per 1-1-2007 bedraagt. (2) Het onder 1 genoemde resultaat is opgebouwd uit grondexploitatieprojecten met een gezamenlijk negatief resultaat van 3.365.154 NCW (betreft de projecten Nieuw Leyden, Bracolterrein, Luifelbaan, Aalmarkt en Lorentzschool) en uit grondexploitatieprojecten met een gezamenlijk positief resultaat van 17.925.000 NCW( dit betreft de projecten Roomburg, Vijverlocatie, Leeuwenhoek, Leiden Centraal Project en A4/W4); b) Over te gaan tot het afsluiten van de projecten Merenwijk, Vogelwijk, De Waard, Schulpenschuim en Archeologisch Park Matilo per 31 december 2006 en als gevolg hiervan in te stemmen met de volgende dotaties en onttrekkingen aan de Voorziening Negatieve Grondexploitaties en de Vereveningsreserve: 1) De tekorten, ad 2,89 mln. op de projecten Merenwijk ( 0,488 mln.) en Schulpenschuim ( 2,41 mln.) te onttrekken aan de Voorziening Negatieve Grondexploitaties. 2) Ten laste van de Vereveningsreserve Grondexploitaties een dotatie van 995.000 te doen aan de Voorziening Negatieve Grondexploitaties per 31-12-2006, conform RB 05.0052, de Nota Vermogensbeheer Grondzaken met als doel de gestegen tekorten op de projecten met een uitvoeringsbesluit te dekken; 3) Het positieve saldo van de Vogelwijk 144.429, berekend op basis van de eindwaarde, via besluitvorming bij de jaarrekening te doteren aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties; 4) Het tekort op Matilo, ad 780.846, berekend op basis van de eindwaarde, via besluitvorming bij de jaarrekening ten laste te brengen van de Vereveningsreserve Grondexploitaties; c) In te stemmen met het instellen van de Reserve Vastgoedexploitatie Stadsgehoorzaal en hierbij het volgende te bepalen: 1) Om ten laste van de Vereveningsreserve Grondexploitaties een eenmalige dotatie van 650.000 te doen aan de bestemmingsreserve Vastgoedexploitatie Stadsgehoorzaal;
2) Om ten laste van de Vereveningsreserve Grondexploitaties een eenmalige dotatie van 260.000 (RB 06.0172) te doen aan de bestemmingsreserve Vastgoedexploitatie Stadsgehoorzaal, ter dekking van de kapitaallasten van 14.129; 3) Om een krediet beschikbaar te stellen van 650.000 netto ten behoeve van het Stadsgehoorzaalproject (bruto 1.050.000 minus 170.000 (bijdrage MAB en 230.000 bijdrage grondexploitatie Aalmarkt); 4) Het krediet Vastgoedexploitatie Stadsgehoorzaal te activeren en af te schrijven op basis van een 40 jarige annuïteit en de kapitaallasten ( 35.323 per jaar) te verantwoorden op het product 540.02; d) In te stemmen met de overige onttrekkingen en dotaties aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties: 1) Een onttrekking aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties van 300.000 ten gunste van de grondexploitatie Groenoordhallen e.o. conform RB 06.0143 projectbesluit Groenoordhallen; 2) Een onttrekking aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties ten gunste van dotaties aan: a. de Bestemmingsreserve Extra Plankosten van 300.000; b. de Bestemmingsreserve Planversnelling van 500.000; c. de Bestemmingsreserve Strategische Aankopen van 100.000; d. de Voorziening Bodemsanering van 500.000; 3) Door het laten plaatsvinden van tussentijdse winstneming de volgende bedragen aan Vereveningsreserve Grondexploitaties te doteren: a. Roomburg van 2.448.000; b. de Vijverlocatie van 1.200.000; c. de Leeuwenhoek van 5.000.000; 4) In de Vereveningsreserve Grondexploitaties een bedrag van 450.000 te oormerken voor de vastgoedexploitatie van Haagweg 4. 5) De vrijvallende bedragen veroorzaakt door rente over de Voorziening Negatieve Grondexploitatie over de projecten Merenwijk ( 3.099), Leliestraat ( 3.834) en Schulpenschuim ( 68.436) via besluitvorming bij de jaarrekening te doteren aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties; 6) De reserveringen in de vereveningsreserve van 0.792 miljoen voor gemeentelijke bijdrage aan het sociaal statuut en 0.01 voor het restant kediet GVVP te laten vervallen. e) In te stemmen met de volgende wijzigingen van kredieten en daarbij behorende administratieve afhechting rondom de grondexploitatie projecten uit het PRIL 2007: 1) Het beschikbaar stellen van het restant uitvoeringskrediet voor de kosten en opbrengsten van het verwerven, saneren, het verleggen van kabels en leidingen, realiseren van een kinderdagverblijf en overkluizing, diversen, plankosten, boekwaarden en bijdragen voor het project Nieuw Leyden van 24.508.967,- (incl. verwachte kostenstijging)(rb 05.0035). 2) De uit de Raamovereenkomst Stedelijke Herstructurering (met betrekking tot project Nieuw Leyden) met Woningstichting Portaal voortvloeiende, vrijvallende middelen, ter grootte van 3,44 mln., ten gunste te brengen van de Vereveningsreserve Grondexploitaties; 3) Een bedrag van 3,44 mln. te oormerken in de Vereveningsreserve Grondexploitaties conform het projectbesluit Kooiplein en omgeving (RB 06.0035). 4) Het instellen van de Voorziening Huurders voor de bestemming van specifieke gelden uit de raamovereenkomst Stedelijke Vernieuwing Portaal.
5) Het instellen van de Voorziening Administratieve lasten glasvezel Portaal voor de bestemming van specifieke gelden uit de raamovereenkomst Stedelijke Vernieuwing Portaal. 6) Het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet voor de kosten van bouw- en woonrijp maken, plankosten, fondsen en diversen voor het project Vijverlocatie van 1.435.000,-. 7) Het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet voor de kosten van bouw- en woonrijp maken, fondsen en diversen voor het project Leeuwenhoek (gemeentelijk deel) van 3.754.899,-. 8) Het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet voor de plankosten voor het project de Aalmarkt van 909.593,-. 9) Het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet voor de sloop en bouwrijp maken ten behoeve van de uitbreiding en verbouwing Stadsgehoorzaal van 985.000,-. Deze kosten zijn ondergebracht in de grondexploitatie Aalmarkt; 10) Het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet voor de kosten van bouw- en woonrijpmaken, fondsen en diversen voor het project Luifelbaan van 1.157.558,-. ; 11) Het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet voor de sloop van de Van Voorthuizenschool, het bouwrijpmaken, het aanleggen van de toegangsweg naar de school, verleggen K&L en plankosten voor het project Groenoordhallen en omgeving incl. van Voorthuizenlocatie van 584.000; 12) Het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet voor de verwerving voor het project Roomburg van 850.000,-. voor de laatste 2 verwervingen in het Archeologisch park Matilo. Deze kosten zijn nog niet ondergebracht in de grondexploitatie Roomburg en zullen leiden tot een verslechtering van het grondexploitatieresultaat; f) De (meerjaren)begroting 2007 conform bijgaande begrotingswijziging te wijzigingen. Gedaan ter openbare vergadering van de Griffier, de Voorzitter,
Onderwerp Programma Ruimtelijke Investeringen Leiden 2007 (PRIL 2007) BESLUITEN 1. Aan de wnd. directeur BOWO opdracht te geven om : a) het risicomanagement te implementeren als onderdeel van het Leidse planproces aangaande ruimtelijke projecten; b) jaarlijks bij het PRIL of zoveel eerder als mogelijke ten tijde van bestuurlijke besluitvorming te rapporteren over de risico s en kansen in de ruimtelijke projecten; 2. Aan de Raad voor te stellen: g) in te stemmen met het PRIL 2007 en het onderdeel consolidatie zoals opgenomen in bijlage 1 van het PRIL 2007 vast te stellen en daarbij in het bijzonder kennis te nemen van het gegeven dat: (1) het positieve resultaat van grondexploitatieprojecten na uitvoeringsbesluit 14,6 mln. netto contante waarde (NCW) per 1-1-2007 bedraagt; (2) het onder 1 genoemde resultaat is opgebouwd uit grondexploitatieprojecten met een gezamenlijk negatief resultaat van 3.365.154 NCW (betreft de projecten Nieuw Leyden, Bracolterrein, Luifelbaan, Aalmarkt en Lorentzschool) en uit grondexploitatieprojecten met een gezamenlijk positief resultaat van 17.925.000 NCW( dit betreft de projecten Roomburg, Vijverlocatie, Leeuwenhoek, Leiden Centraal Project en A4/W4); h) over te gaan tot het afsluiten van de projecten Merenwijk, Vogelwijk, De Waard, Schulpenschuim en Archeologisch Park Matilo per 31 december 2006 en als gevolg hiervan in te stemmen met de volgende dotaties en onttrekkingen aan de Voorziening Negatieve Grondexploitaties en de Vereveningsreserve: 5) de tekorten, ad 2,89 mln. op de projecten Merenwijk ( 0,488 mln.) en Schulpenschuim ( 2,41 mln.) te onttrekken aan de Voorziening Negatieve Grondexploitaties; 6) ten laste van de Vereveningsreserve Grondexploitaties een dotatie van 995.000 te doen aan de Voorziening Negatieve Grondexploitaties per 31-12-2006, conform RB 05.0052, de Nota Vermogensbeheer Grondzaken met als doel de gestegen tekorten op de projecten met een uitvoeringsbesluit te dekken; 7) het positieve saldo van de Vogelwijk 144.429, berekend op basis van de eindwaarde, via besluitvorming bij de jaarrekening te doteren aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties; 8) het tekort op Matilo, ad 780.846, berekend op basis van de eindwaarde, via besluitvorming bij de jaarrekening ten laste te brengen van de Vereveningsreserve Grondexploitaties; i) in te stemmen met het instellen van de Reserve Vastgoedexploitatie Stadsgehoorzaal en hierbij het volgende te bepalen: 1) om ten laste van de Vereveningsreserve Grondexploitaties een eenmalige dotatie van 650.000 te doen aan de bestemmingsreserve Vastgoedexploitatie Stadsgehoorzaal; 2) om ten laste van de Vereveningsreserve Grondexploitaties een eenmalige dotatie van 260.000 (RB 06.0172) te doen aan de bestemmingsreserve Vastgoedexploitatie Stadsgehoorzaal, ter dekking van de kapitaallasten van 14.129; 3) om een krediet beschikbaar te stellen van 650.000 ten behoeve van het Stadsgehoorzaalproject; 4) het krediet Vastgoedexploitatie Stadsgehoorzaal te activeren en af te schrijven op basis van een 40 jarige annuïteit en de kapitaallasten ( 35.323 per jaar) te verantwoorden op het product 540.02;
j) in te stemmen met de overige onttrekkingen en dotaties aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties: 6) een onttrekking aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties van 300.000 ten gunste van de grondexploitatie Groenoordhallen e.o. conform RB 06.0143 projectbesluit Groenoordhallen; 7) een onttrekking aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties ten gunste van dotaties aan: a. de Bestemmingsreserve Extra Plankosten van 300.000; b. de Bestemmingsreserve Planversnelling van 500.000; c. de Bestemmingsreserve Strategische Aankopen van 100.000; d. de Voorziening Bodemsanering van 500.000; 8) door het laten plaatsvinden van tussentijdse winstneming de volgende bedragen aan Vereveningsreserve Grondexploitaties te doteren: a. Roomburg van 2.448.000; b. de Vijverlocatie van 1.200.000; c. de Leeuwenhoek van 5.000.000; 9) in de Vereveningsreserve Grondexploitaties een bedrag van 450.000 te oormerken voor de vastgoedexploitatie van Haagweg 4. 10) de vrijvallende bedragen veroorzaakt door rente over de Voorziening Negatieve Grondexploitatie over de projecten Merenwijk ( 3.099), Leliestraat ( 3.834) en Schulpenschuim ( 68.436) via besluitvorming bij de jaarrekening te doteren aan de Vereveningsreserve Grondexploitaties; k) in te stemmen met de volgende wijzigingen van kredieten en daarbij behorende administratieve afhechting rondom de grondexploitatie projecten uit het PRIL 2007: 1) het beschikbaar stellen van het restant uitvoeringskrediet voor de kosten en opbrengsten van het verwerven, saneren, het verleggen van kabels en leidingen, realiseren van een kinderdagverblijf en overkluizing, diversen, plankosten, boekwaarden en bijdragen voor het project Nieuw Leyden van 24.508.967,- (incl. verwachte kostenstijging)(rb 05.0035); 2) de uit de Raamovereenkomst Stedelijke Herstructurering (met betrekking tot project Nieuw Leyden) met Woningstichting Portaal voortvloeiende, vrijvallende middelen, ter grootte van 3,44 mln., ten gunste te brengen van de Vereveningsreserve Grondexploitaties; 3) een bedrag van 3,44 mln. te oormerken in de Vereveningsreserve Grondexploitaties conform het projectbesluit Kooiplein en omgeving (RB 06.0035); 4) het instellen van de Voorziening Huurders voor de bestemming van specifieke gelden uit de raamovereenkomst Stedelijke Vernieuwing Portaal; 5) het instellen van de Voorziening Administratieve lasten glasvezel Portaal voor de bestemming van specifieke gelden uit de raamovereenkomst Stedelijke Vernieuwing Portaal; 6) het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet voor de kosten van bouw- en woonrijp maken, plankosten, fondsen en diversen voor het project Vijverlocatie van 1.435.000,-; 7) het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet voor de kosten van bouw- en woonrijp maken, fondsen en diversen voor het project Leeuwenhoek (gemeentelijk deel) van 3.754.899,-; 8) het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet voor de plankosten voor het project de Aalmarkt van 909.593,-; 9) het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet voor de sloop en bouwrijp maken ten behoeve van de uitbreiding en verbouwing Stadsgehoorzaal van 985.000,-. Deze kosten zijn ondergebracht in de grondexploitatie Aalmarkt; 10) het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet voor de kosten van bouw- en woonrijpmaken, fondsen en diversen voor het project Luifelbaan van 1.157.558,-;
11) het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet voor de sloop van de Van Voorthuizenschool, het bouwrijpmaken, het aanleggen van de toegangsweg naar de school, verleggen K&L en plankosten voor het project Groenoordhallen en omgeving incl. van Voorthuizenlocatie van 584.000; 12) het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet voor de verwerving voor het project Roomburg van 850.000,-. voor de laatste 2 verwervingen in het Archeologisch park Matilo. Deze kosten zijn nog niet ondergebracht in de grondexploitatie Roomburg en zullen leiden tot een verslechtering van het grondexploitatieresultaat; l)de (meerjaren)begroting 2007 conform bijgaande begrotingswijziging te wijzigingen. Samenvatting De Raad wordt voorgesteld het Programma Ruimtelijke Investeringen Leiden vast te stellen. Hiermee biedt het College een financieel sluitend perspectief op de begroting met betrekking tot de door het College wenselijk geachte ruimtelijke projecten tot en met 2010.
Omschrijving nieuwe reserves als gevolg van besluitvorming van PRIL Naam Reserve Vastgoedexploitatie Stadsgehoorzaal Nummer/Dienst n.v.t Bouwen en Wonen Raadsbesluit n.v.t. Beleidsproduct 540.02 Doel Bestemmen van specifieke gelden t.b.v. dekking nog in te stellen krediet voor investeringen in de Stadsgehoorzaal Datum realisatie n.v.t. Datum opheffing n.v.t. Voeding Dotatie uit Vereveningsreserve van 650.000 en 260.000 (RB 06.0172). Besteding Het financieren van de kapitaallasten (o.b.v. 40 jarige annuïteit) Naam Voorziening Huurders Portaal Nummer/Dienst n.v.t Bouwen en Wonen Raadsbesluit n.v.t. Beleidsproduct 822.02. Doel Bestemmen van specifieke gelden uit de grote deal van de Datum realisatie Datum opheffing Voeding Besteding Raamovereenkomst Stedelijke Vernieuwing Portaal, waarbij aan de Huurdersvereniging Portaal een bijzondere positie is toegekend bij de besteding (RB 04.0144, d.d. 26 oktober 2005 / 10 november 2004) n.v.t. n.v.t. Uit vrijvallende gelden bij de grondexploitatie Nieuw Leyden, waarbij de ruimte voor de herallocatie van middelen ontstond ten gevolge van de conversie van de geëxpireerde erfpachtcontracten naar volledig eigendom van Portaal Het financieren van de door de Huurdersvereniging Portaal aan te wijzen projecten op het gebied van de volkshuisvesting, artikel 5.7 van de Raamovereenkomst. Hiertoe zullen de gemeente en de huurdersvereniging gezamenlijk een statuut opstellen. Naam Voorziening Administratieve lasten glasvezel Portaal Nummer/Dienst n.v.t Bouwen en Wonen Raadsbesluit n.v.t. Beleidsproduct 822.02. Doel Bestemmen van specifieke gelden uit de grote deal van de Datum realisatie Datum opheffing Voeding Besteding Raamovereenkomst Stedelijke Vernieuwing Portaal, waarbij aan de Huurdersvereniging Portaal een bijzondere positie is toegekend bij de besteding (RB 04.0144, d.d. 26 oktober 2005 / 10 november 2004) n.v.t. n.v.t. Uit vrijvallende gelden bij de grondexploitatie Nieuw Leyden, waarbij de ruimte voor de herallocatie van middelen ontstond ten gevolge van de conversie van de geëxpireerde erfpachtcontracten naar volledig eigendom van Portaal Ter verrekening van de kosten verbonden aan precario en leges voor het verkrijgen van gemeentelijke heffingen en vergunningen voor de aanleg van het door Portaal aan te leggen openbaar elektronisch Communicatienetwerk; zie artikel 4 van de Raamovereenkomst..