Verder bouwen op de bestaande voorraad Frank Wassenberg SRE, Eindhoven, 23 januari 2014 frank.wassenberg@platform31.nl
Opzet 3 x achtergrond Andere rollen partijen, overheid voorop Wijzigende rollen op de woningmarkt De onderkant van de woningmarkt
d 1, Diversiteit en competitie - Competitie op alle schaalniveaus - Steden zijn in - Meer stedelingen - De stad en de regio - Competitie door: creativiteit, identiteit variatie, cultuur - Kennis
Wonen volgt Werken volgt Wonen? Wereldwijd Economische verschuiving zwaartepunten Noodzaak tot flexibiliteit. Bij bedrijven, bij steden, bij mensen Concurrentie en competitie Attractiviteit steden Kwaliteit van omgeving bepaalt de arbeidsmarkt Illustratie: TRIK
Trend 2 Demografie: Groei bevolking tot 2025
Ontwikkeling huishoudens tot 2025
Demografie: vergrijzing en ontgroening
Demografie: verdunning
Trend 3: Veranderingen in het wonen: nieuwbouw
4,5 Veranderingen van de woningvoorraad Verandering van de woningvoorraad 4,0 3,5 3,0 2,5 % 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Nieuwbouw als % voorraad Onttrekkingen als % voorraad Verkoop als % soc voorraad Toevoegingen als % voorraad
Het verwonen van de ruimte 1900 - We verwonen steeds meer ruimte - In 100 jaar: 24 x zo veel! = 3*2*2*2=24 2000 Leiden (Uytenhaak: Steden vol ruimte)
Nieuwe rollen stedelijke actoren - Van government naar governance - Van top down ordening naar initiatieven op alle niveaus - Van sturing naar samenwerking - Uitwisseling van ervaringen, kennis en best practices
Volksvertegen woordiging Bestuur ambtenaren beleggers ontwikkelaars bouwers ontwerpers zorg kerk corporatie school makelaars MKB organisaties overheid ondernemer energiebedrijf waterschap banken Burgers Rijk, gemeente, provincie, regio EU Volksvertegen woordiging Bestuur ambtenaren beleggers ontwikkelaars bouwers ontwerpers zorg wijkcentrum kerk corporatie politie sport makelaars MKB doelgroepgericht organisaties overheid ondernemer energiebedrijf waterschap banken Burgers Rijk, gemeente, provincie, regio EU Stedelijke actoren
Van: Stad maken Ontwikkelend bouwen Het Grote Gebaar Enkele grote spelers Programma Vastigheid Verbieden Sturen Regelen Bemoeien Zorgen Subsidiëren Uniformiteit Monofunctioneel Alles Naar: Stad zijn Ontwikkelend beheren Acupunturele ingrepen Palet aan spelers Potenties Flexibiliteit Vertrouwen Samenwerken Ruimte voor privaat en markt Loslaten Borgen Terugploegen Diversiteit Multifunctioneel Keuzes 14
De rol van de overheid Figuur 1 Potenties van gebieden en partijen in de stedelijke vernieuwing hoog Potenties van gebieden laag hoog A Loslaten, afwachten B Stimuleren, afstemmen Potenties van partijen Rol overheid laag C Inviteren, initiëren D Regelen, borgen, zorgen (Uit: stedelijke vernieuwing 15 op uitnodigin
De onderkant van de woningmarkt: slechte koop - Meer koop, dus grotere onderkant - Woningvoorraad steeds ouder - Gevolgen crisis: waardestijging is weg - Mogelijkheden eigenaren minder - Mogelijkheden andere partijen minder
Complexe opgave - Verschillen naar regio, bouwperiode en type - Verschillen naar opgave (Kapot? Lek? Oud? Op? Verzakt? Verwaarloosd? Ontoegankelijk? ) - Verschillen per eigenaar: Bewoner? Verhuurder? - Niet onderhouden wegens: Niet weten?; niet-willen?; niet-kunnen? - Kijk goed! - Pas je strategie aan: maatwerk!
Rollen gemeente - Waarom publiek geld naar privaat bezit? - Instrumenten, 3x: - Personeel: advies, hulp, - Geld: subsidies, lening - Drang en dwang: aankoop, aanschrijving
Oplossingen? Gunstiger leningen? Meer subsidies? Beter advies? Grotere rol corporaties, banken, gemeenten? Scherper onderzoek? Energiegunstiger oplossingen? Grotere labelsprongen? VvE s optuigen? Flexibeler eigendomsvormen? 19
Kijk meer naar bewoners - Niet de oplossing, maar: Denk vanuit bewoners Nodig uit, stimuleer, faciliteer Ontzorg het gedoe Zoek de buur. Stimuleer blok- of straatoplossingen Wortel en stok. Dus ook: handhaaf! Borg de bodem. Koop miskopers op -Uitdaging: Zoek in een andere hoek! 20
Nieuwe instrumenten? 1. Soepeler leningen voor VvE s --- rol banken 2. Meekoppelen met andere belangen. Slechte woningen? Plus: energie, armoedebestrijding, toegankelijkheid ouderen, etc! 3. Versoepeling financiering (AFM; 105 / 100%) 4. Maatwerk, aankoop crisisgevallen. Koop de ondergrond (en geef terug in erfpacht) 5. Stuur op structurele transities, niet op incidentele successen
En als we nou eens niet meer bouwen.. - Dan moeten we het doen met wat we hebben - Visie SRE Eindhoven in 2040: Die staat er al! - Niet bouwen niets doen! - De voorraad veroudert. - Aanpassen + kwaliteit - Aandacht voor het bestaande = anders denken - Consequenties voor: Overheden. Bouwbedrijf. Onderwijs. Bewoners. Banken