Ontwikkelingen rond het grondbeleid

Transcriptie

1 Ontwikkelingen rond het grondbeleid Inleiding voor wooncongres 3 november 2015 Herman de Wolff ([email protected]) Delft University of Technology Challenge the future

2 Opzet Grondbeleid: waarom ook al weer? Soorten en maten en rol overheid Ontwikkelingen bij de wetgever Ontwikkelingen in de politiek Uitdagingen voor de lokale praktijk 2

3 Grondbeleid: markt of overheid? Grondbeleid = doelgerichte interventie in de grondmarkt Waarom? Economische redenen: Grond is schaars Externe effecten van grondgebruik Noodzakelijke collectieve voorzieningen Markt is niet transparant Politieke redenen: Publieke doelen bereiken Procesmatig: proces op gang Inhoudelijk: sturen grondgebruik Inhoudelijk: bedrijfseconomische doelstellingen 3

4 Soorten en maten Actief grondbeleid: overheid die zelf beschikkingsmacht verwerft Faciliterend grondbeleid: overheid die derde stuurt, zonder zelf beschikkingsmacht te verwerven. partij die beschikkingsmarkt verwerft (bouwer, commerciële ontwikkelaar, woningcorporatie, ) eigenaar die overgaat tot zelfrealisatie of: meerdere partijen / eigenaren die samen realiseren Tussenvormen: Publiek-private samenwerking Faciliteren met als nodig grondverwerving 4

5 Rollen van de overheid op de grondmarkt Misverstand rond dubbele petten Overheid kan drie petten op hebben: 1. Overheid als ordenaar / marktmeester 2. Overheid als stuurder 3. Overheid als speler Er is altijd sprake van meerdere petten 5

6 Ontwikkelingen bij de wetgever Omgevingswet i.o. (1) Huidige regeling kostenverhaal en verevening: Voordat bestemmingsplan is vastgesteld: anterieure overeenkomst over bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling Nadat bestemmingsplan is vastgesteld: stok achter de deur met spelregels o.a. profijt en proportionaliteit Voorgestelde wijziging: bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling wordt bijdrage aan de grondexploitatie Profijt en proportionaliteit ook voorwaarden in anterieure fase Opnieuw groot risico op onverschuldige betaling claims Faciliterend grondbeleid risicovoller geworden Meer aanleiding voor actief grondbeleid i.v.m. verevening 6

7 Ontwikkelingen bij de wetgever Omgevingswet i.o. (2) Aanvullingswet Grondeigendom Binnenkort internetconsultatie Inhoud: Onteigeningswet Wet voorkeursrecht gemeenten (discussie: handhaven?) Wet inrichting landelijk gebied Nieuw: regeling voor vrijwillige stedelijke herverkaveling (discussie: extra faciliteiten?) Verwachting: geen grote veranderingen 7

8 Politieke ontwikkelingen grondbeleid (1) Actief grondbeleid onder druk? Nota Grondbeleid 2001 actief of faciliterend grondbeleid: afhankelijk van de lokale omstandigheden te beoordelen door de overheden in kwestie voorkeur voor faciliterend grondbeleid, mits publieke doelen van de overheid op de grondmarkt gerealiseerd kunnen worden daartoe wordt het instrumentarium versterkt. Een keuze voor actieve interventie moet vanuit het willen bereiken van bepaalde publieke doelen gemotiveerd worden Rijk en provincie extra instrumenten voor actief grondbeleid (2008) 8

9 Politieke ontwikkelingen grondbeleid (2) juli 2015 advies Raad voor de financiële verhoudingen (Rapport grond, geld en gemeenten) : De gemeenten hebben zich in het verleden te gemakkelijk rijk gerekend met grondexploitaties en hebben daarbij te veel risico genomen. Gemeenten dienen zich niet als projectontwikkelaars te gedragen, maar zich te beperken tot hun publieke taak. Gemeenten zouden slechts moeten overgaan tot actief grondbeleid als de markt het laat afweten en de gemeente de ruimtelijke ontwikkeling toch van uit het publieke belang noodzakelijk acht. Verwachting: BBV aanscherpen 9

10 Lokale praktijk: lessen uit de crisis en nieuwe uitdagingen (1) publiek-private samenwerking minder robuust dan gedacht Risico delen? Marktkennis? vrije ruimtelijke ordening levert minder op dan verwacht: marktwerking anders organiseren? besluiten over grondbeleid, betekent ook aanvaarden van risico s Bewuster besluiten over grondbeleidsstrategie 10

11 Lokale praktijk: lessen uit de crisis en nieuwe uitdagingen (2) Faciliteren bestaande vastgoedeigenaren: vrijwillige herverkaveling of anderszins? Slimmere fasering grondverwerving: anders omgaan met voorkeursrecht? belang van risicoanalyse op programmaniveau (rol van de provincie? nu zeker na exit plusregio) Woningcorporaties terug naar kerntaak: naar nieuwe rol gemeenten? 11

12 Afrondend Omgevingswet -> actief grondbeleid voor verevening Omgevingswet -> grondruil makkelijker (?) BBV -> meer zorgvuldigheid bij actief grondbeleid In verantwoording (risico s: ook qua opbrengsten / programma) In aanpak (voorkeursrecht) Inhoudelijk: Publieke doelen, waaronder prijs/kwaliteit blijven borgen Nieuwe rol marktpartijen bij gebiedsontwikkeling (PPS voorbij?) Nieuwe rol van woningcorporaties Regionale afstemming: rol van de provincie 12