NOTA GRONDBELEID GEMEENTE SLUIS

Transcriptie

1 NOTA GRONDBELEID GEMEENTE SLUIS 1

2 Inhoudsopgave: 1. Inleiding 2. Doelstellingen Grondbeleid 3. Rolverdeling binnen de gemeente: 3.1. Rol raad-college De gemeenteraad College van B&W Rolverdeling 3.2. Rol ambtelijk apparaat 4. Kaders grondbeleid: 4.1. Wettelijke kaders 4.2. Wettelijk instrumentarium en keuze instrumentarium Kostenverhaal en verevening Grondverwerving 4.3. Staatssteun / aanbestedingsregels 4.4. Vormen van grondbeleid en keuze grondbeleid Actief grondbeleid Faciliterend (passief) grondbeleid Overzicht kenmerken Keuze grondbeleid 5. Financiële kaders: 5.1. Beleidskaders gemeentelijke grondexploitaties 5.2. Financiële positie gemeente 5.3. Reserve grondexploitatie 5.4. Financiële grondslagen 6. Grondbeleid : 6.1. Beleidsstukken en doelen Wonen / herstructurering Bedrijventerreinen Vastgoedbeleid Landbouwgronden 6.2. Grondprijsbeleid Methodiek grondprijsbepaling en keuze 6.3. Grondverwerving en gronduitgifte Grondverwerving Gronduitgifte 7. Conclusies en doelstellingen grondbeleid Bijlage 1: kostensoortenlijst Bijlage 2: procedure verkoop gemeentelijke percelen, niet zijnde bouwgrond of snippergroen. 2

3 1. Inleiding: In de Financiële verordening Sluis 2007 is bepaald dat tenminste elke vier jaar een (bijgestelde) nota grondbeleid wordt vastgesteld. Daarnaast bestaat ook de wens voor een duidelijk en transparant grondbeleid waarbij alle zaken met betrekking tot grondbeleid op een rij worden gezet. Een nota grondbeleid is immers een belangrijk beleidsdocument voor een gemeente want grondbeleid biedt de gemeente goede mogelijkheden om op een effectieve en efficiënte manier publieke doelen in de fysieke omgeving te realiseren. Het is dan ook een belangrijk instrument bij locatie- en gebiedsontwikkeling. Tot slot is ook de wijziging in de wetgeving, de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en als onderdeel daarvan de grondexploitatiewet, aanleiding tot het vastleggen van kaders in een nota grondbeleid. Met de inwerkingtreding (per ) van deze nieuwe wet en de hierin opgenomen grondexploitatiewet (= hoofdstuk 6 van de Wro) is er nu meer keuze uit wettelijke instrumenten. Samenvattend is de nota grondbeleid bedoeld om: aan te geven wat grondexploitatie en grondbeleid inhoudt (hoofdstukken 4 en 5); inzicht te geven in de mogelijkheden en beperkingen van regelgeving en beleid (hoofdstuk 4); keuzes voor te leggen over de te hanteren instrumenten, methodieken en rollen (hoofdstukken 3, 4 en 6); een leidraad vast te stellen voor het college bij het voorbereiden en uitvoeren van grondexploitaties (hoofdstukken 4, 5 en 6). 3

4 2. Doelstellingen grondbeleid: Onder grondbeleid wordt verstaan: het op een zodanige wijze handhaven van het bestaande grondgebruik, dan wel het realiseren van gewenste veranderingen in dit grondgebruik, dat dit past in de door de gemeente geformuleerde doelstellingen in het kader van de ruimtelijke ordening. Grondbeleid is het direct en indirect, met inzet van financiële en juridische instrumenten, bijdragen aan een evenwichtige en duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Het grondbeleid staat dus niet op zichzelf. Met het grondbeleid trachten we het gewenste ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit te bevorderen. Dit houdt onder andere in dat het grondbeleid dienstbaar is aan de ruimtelijke ordening. De doelen van het ruimtelijk beleid die een gemeente wil bereiken, kunnen niet gerealiseerd worden wanneer de gemeente niet in enige zin zeggenschap heeft over de grond. Daarnaast zijn er zogenaamde facetdoelstellingen: er is ruimte nodig voor verschillende belangen, zoals wonen, bedrijven, infrastructuur en recreatie. Het grondbeleid dient de ruimtebehoefte van deze verschillende functies te faciliteren onder meer door grondproductie en prijsbeleid. Door het vastleggen van kaders in een nota grondbeleid kan in een vroegtijdig stadium bij planontwikkelingen de integraliteit van het te voeren (grond-)beleid en dan met name de financieel-strategische aspecten, voldoende worden gewaarborgd. Met de nota grondbeleid kan het college in staat worden gesteld om deel te nemen aan en de regie te voeren bij de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Het grondbeleid schept de voorwaarden en bepaalt de financieeleconomische spelregels voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente. Met deze spelregels kan de gemeente op financieel-economisch verantwoorde wijze de in andere beleidsdocumenten opgenomen ruimtelijke doelstellingen realiseren. De hoofddoelstellingen van het grondbeleid kunnen als volgt worden geformuleerd: - met inzet van juridische en financiële instrumenten realiseren van het door de gemeenteraad geformuleerde ruimtelijke beleid (in visies en plannen); - invloed uitoefenen op de soort en de kwaliteit van het ruimtegebruik; - het bepalen van gemeentelijke strategieën voor locatieontwikkelingen; - het genereren van financiële middelen en kostenverhaal bij particulieren/ontwikkelaars ter dekking van de gemeentelijke investeringen in ruimtelijke ontwikkelingen; - een rechtmatige verdeling van kosten en baten; - transparantie aanbrengen in het gemeentelijk handelen bij grondexploitaties, zowel naar de interne organisatie als naar externen. In deze nota wordt beschreven op welke wijze met welk instrumentarium op adequate en efficiënte wijze tot activiteiten bij ontwikkelingen kan worden overgegaan. De nota geeft verder inzicht in de relatie tussen de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke bevoegdheden van de gemeente op het gebied van grondbeleid. Zij vormt het kader voor het uitvoeren van grondexploitaties. Na vaststelling van de nota grondbeleid kan in de paragraaf grondbeleid in de begroting en de jaarrekening een goede koppeling gelegd worden met de wijze van uitvoering van het grondbeleid door de gemeente aan de hand van de gestelde beleidskaders. Een dergelijke paragraaf is verplicht conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). In de paragraaf grondbeleid van de programmabegroting geeft het college aan wat het te voeren grondbeleid in het komende jaar zal zijn. In de paragraaf grondbeleid van de (programma) jaarrekening wordt aangegeven wat er van dat beleid is gerealiseerd. 4

5 3. Rolverdeling binnen de gemeente: In dit hoofdstuk wordt de rolverdeling binnen de gemeentelijke organisatie uiteengezet als het gaat om grondbeleid en de uitvoering daarvan. De gemeenteraad heeft op diverse zaken op het gebied van grondbeleid een beslissingsbevoegdheid en een controlerende taak. Het college voert het beleid uit. Binnen de gemeentelijke organisatie worden grotere planontwikkelingen op een projectmatige wijze voorbereid en uitgevoerd. wordt gewerkt met de systematiek projectmatig werken om grotere planontwikkelingen ten uitvoer te brengen. 3.1 Rol raad-college De gemeenteraad: De bestuurlijke lijn die de gemeenteraad hanteert moet met name leiden tot een gezondere financiële positie van de gemeente. Dit met perspectief op ontwikkelingen in de toekomst, die voor de omvang van de middelen die Sluis tot de beschikking heeft, beheersbaar en uitvoerbaar zijn. De raad heeft tot op heden geen specifieke bestuurlijke afspraken vastgelegd over het gemeentelijke grondbeleid. Raadspartijen zijn het er wel over eens, dat er kritisch naar de gemeentelijke projecten dient te worden gekeken, onder andere door nut en noodzaak opnieuw te af te wegen (doelen formuleren), door te bezien in hoeverre deze dienstig zijn aan het gemeentelijke beleid en door de onderlinge samenhang te bezien (toetsen aan de criteria: maatschappelijk nut economisch nut financiële voordelen - juridische positie van de gemeente), met als uitgangspunt dat de financiële positie van de gemeente leidend is. De raad stelt de nota grondbeleid, en daarmee de daarin gestelde kaders, vast. Vastgelegd hierin zijn de kaders voor actief en passief grondbeleid, de financiële grondslagen, het risicomanagement en de mate waarin voorzieningen worden opgenomen in de grondexploitatie. Vervolgens toetst hij het college bij de uitvoering van het beleid. Dit gebeurt aan de hand van de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening. Door het vaststellen van ruimtelijke visies geeft de gemeenteraad richting aan de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Deze visies zijn kaderstellend voor het grondbeleid. Een door de raad vast te stellen structuurvisie en bestemmingsplan bepaalt specifiek wat de kaders zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied zelf. Bij de besluitvorming maakt de raad een afweging tussen alle gemeentelijke doelstellingen ten aanzien van het gebied en het beoogde financiële resultaat. De raad heeft op basis van het budgetrecht de bevoegdheid tot het vaststellen van grondexploitaties en het beschikbaar stellen van de benodigde budgetten. Deze budgetten regelen de financiering en dekking van de uitvoering van de grondexploitatiebegroting en zijn bestemd voor aankopen, wegenaanleg, groenaanleg, riolering, enzovoort. Het college voert binnen de door de raad gestelde kaders de grondexploitaties uit College van burgemeester en wethouders: Het college voert het grondbeleid uit. Voor het ten uitvoer brengen van dit beleid baseert het college zich op de uitgangspunten zoals vastgelegd in de geldende bestemmingsplannen en geformuleerd in de thans van toepassing zijnde beleidsnota s, waaronder: - Het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal - De Woonvisie en de Uitvoeringsprogramma s woningbouw - De Structuurvisie Wonen 5

6 - De Integrale ontwikkelingsvisie bedrijventerreinen - De Notitie Snippergroen Zoals reeds eerder aangegeven, dient het college, conform het BBV, jaarlijks bij de begroting het beleid voor het komend jaar te verwoorden en bij de jaarrekening (jaarverslag) verantwoording af te leggen over het gerealiseerde. De financiële positie van de grondexploitaties is het centrale onderwerp in de jaarrekening. De wijze waarop in het afgelopen jaar invulling is gegeven aan het grondbeleid plus de effecten hiervan op de boekwaarde, het geprognosticeerd eindresultaat en de reserve grondexploitatie worden toegelicht Rolverdeling: De rolverdeling tussen de raad en het college van B&W is als volgt: Activiteit Raad College B&W Vaststellen / kaderstellend Uitvoeren Grondbeleid Nota grondbeleid Uitvoering Verwerving en beheer Beschikbaar stellen krediet voor strategische aankoop na voorafgaande vaststelling exploitatieopzet. Toepassing wetgeving Vaststellen structuurvisie, bestemmingsplannen en evt. exploitatieplannen Sluiten van koop overeenkomst Sluiten van (anterieure) overeenkomsten Bouw- en woonrijp maken Beschikbaar stellen krediet Aanbestedingsbeleid Uitvoering Uitgifte Algemene voorwaarden voor verkoop en uitgifte Sluiten van contracten Kostenverhaal Indien nodig, vaststellen exploitatieplan Grondexploitatie Sturing verantwoordelijkheid en Vaststellen grondexploitatieopzet resultaatbestemming Jaarrekening Meerjarenprognose en Bij geen exploitatieplan, sluiten van anterieure overeenkomsten Tussentijdse rapportages 3.2 Rol ambtelijk apparaat Een planontwikkeling kan zowel door de gemeente als door een particulier (grondeigenaar/ ontwikkelaar/ woningbouwcorporatie) worden geïnitieerd. Als er initiatieven zijn, wordt in de regel eerst een haalbaarheids- c.q. wenselijkheidsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek vindt plaats door de planeconoom in overleg met de medewerkers ruimtelijke ordening en volkshuisvesting. Op basis hiervan wordt aan het college een advies voorgelegd om al dan niet in principe medewerking (eventueel door vroegtijdige samenwerking in planvorming c.q. realisering) te verlenen aan de planontwikkeling. Aan de hand van een plan van aanpak besluit het college of het plan doorgang kan vinden en hoe het project wordt opgezet. Projectmatig werken: Als besloten is om een project op te zetten voor het doorloopt het een aantal procesfasen: ontwikkelen van een plangebied 6

7 - Initiatieffase: Planinitiatief (quickscan/haalbaarheidsanalyse) - Definitiefase: Plan van aanpak - Voorbereidingsfase: Planontwikkeling (programma van eisen, stedenbouwkundig plan, definitief ontwerp ruimtelijke inrichting, ruimtelijke onderbouwing, planologische procedure, kostenverhaal).uitvoeringsvoorbereiding (bestek, vergunningverlening) - De realisatiefase: Planuitvoering (toezicht en directievoering) - De slotfase: Planexploitatie (beheer) Door de projectmatige aanpak is helder hoe bevoegdheden en verantwoordelijkheden liggen en kan actief gestuurd worden op tijd, geld, organisatie, kwaliteit, informatie/communicatie, tijd en risico s. (GOKIT+R). Alvorens het college kan besluiten om een project te realiseren, moet het benodigde budget door de gemeenteraad beschikbaar zijn gesteld op basis van de opgestelde grondexploitatie. Nadat het plan en de grondexploitatie (met kostenverhaal) zijn vastgesteld (voorbereidingsfase), begint de feitelijke realisatie (realisatiefase). Hier vindt de eerste toets plaats of de uitvoering van het project nog past binnen het kader en de grondexploitatie. Bij geconstateerde afwijkingen wordt in overleg naar oplossingen gezocht binnen de overeengekomen kaders. Dit kan leiden tot heroverweging en bijstelling. Grondexploitatie: Nadat in de initiatieffase door het college (en de raad) het besluit is genomen tot ontwikkeling van een project worden de financiële randvoorwaarden vastgelegd in een grondexploitatie. Ook het resultaat van de grondexploitatie is een toets voor het al dan niet in uitvoering brengen van het plan (economische uitvoerbaarheid). In de grondexploitatie worden kosten en opbrengsten in beeld gebracht en in de tijd uitgezet. Door parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en rente over kosten en opbrengsten worden deze kosten en opbrengsten over de looptijd van de ontwikkeling in beeld gebracht. Eén en ander leidt tot een resultaat op eindwaarde van de ontwikkeling. De grondexploitatie wordt van globaal in de definitiefase tot gedetailleerd in de voorbereidingsfase steeds bijgesteld. De grondexploitatie dient vervolgens als basis voor het kostenverhaal aan derden. De grondexploitatie kan worden vastgesteld door de raad in de vorm van een exploitatieplan gekoppeld aan de planologische maatregel (bestemmingsplan, projectbesluit, ) of de exploitatieberekening kan dienen als basis voor het sluiten van een anterieure overeenkomst. In het eerste geval is het opstellen van een exploitatieberekening verplicht, in het tweede geval is het een vrijwillige keuze om een exploitatieberekening op te stellen. In laatstgenoemd geval worden de gemeentelijke kosten immers op een andere wijze gedekt zodat kan worden afgezien van een uitgebreid formeel vastgesteld exploitatieplan. De planeconoom samen met de afdeling Bedrijfsvoering draagt zorg voor de bewaking en actualisering van de grondexploitaties. De grondexploitaties als onderdeel van een exploitatieplan moeten eenmaal per jaar worden herzien. Het verdient echter aanbeveling ook de opgestelde exploitatieberekeningen die als basis hebben gediend voor het sluiten van anterieure overeenkomsten, jaarlijks te herzien voor een goede financiële bewaking van het project. 7

8 4. Kaders grondbeleid: 4.1 Wettelijke kaders De mogelijkheden en beperkingen van een eigen grondbeleid worden ingekaderd door regelgeving en reeds vastgesteld beleid, vooral van andere overheden. Ons eigen vastgesteld beleid schept ook kaders, zij het dat deze weer gewijzigd kunnen worden. Hieronder worden achtereenvolgens de wettelijke kaders behandeld en het hierbij geboden wettelijk instrumentarium. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. In de Wro wordt bepaald dat rijk, provincie en gemeente(raad) voor hun grondgebied een structuurvisie moeten vaststellen, waarin de hoofdlijnen van een integrale ruimtelijke ontwikkeling worden vastgelegd. Een structuurvisie verwoordt tevens de wijze waarop de raad zich voorstelt de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling te (laten) verwezenlijken. Behalve richtinggevend voor het ruimtelijke beleid kan een structuurvisie ook een juridische basis zijn voor de vestiging van een voorkeursrecht. Naast deze structuurvisie(s) voor het grondgebied van de gehele gemeente moet de raad voor het hele grondgebied of voor alle te onderscheiden gebiedsdelen bestemmingsplannen vaststellen en deze minimaal eens per tien jaar herzien. Het bestemmingsplan vormt het (juridische) kader voor het type ruimtegebruik (incl. bouwen) dat in gebieden en op percelen wordt toegestaan. Tegelijk met de vaststelling van het bestemmingsplan moet ook een zogenaamd exploitatieplan worden vastgesteld. Indien sprake is van een conserverend bestemmingsplan hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld daar het (herziene) bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden biedt. Het vaststellen van een exploitatieplan hoeft ook niet als het verhaal van kosten op een andere (privaatrechtelijke) wijze gegarandeerd is: door gemeentelijke grondverwerving en bouwgronduitgifte of door een anterieure overeenkomst met een particuliere grondeigenaar of projectontwikkelaar. Naast kosten en opbrengsten kan een exploitatieplan ook zogenaamde locatie-eisen bevatten. Het gaat dan met name om kwalitatieve eisen betreffende aanleg en inrichting van de openbare ruimte. Grondexploitatiewet (=GrexWet) In de Wet ruimtelijke ordening is ook de Grondexploitatiewet (= hoofdstuk 6 van de Wro) opgenomen. Met de nieuwe Grondexploitatiewet is de regiefunctie van de gemeente versterkt als zij de grond niet in handen heeft. Deze wet heeft invloed op de kostenverhaalmogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen. Uitgangspunt van de wet is dat de gemeente kostenverhaal moet toepassen. De verhaalbare kosten zijn vastgelegd in de kostensoortenlijst (zie bijlage 1). De doelstellingen van de GrexWet zijn meerledig: - duidelijke wettelijke inkadering privaatrechtelijk kostenverhaal (sluiten overeenkomsten); - verbetering publiekrechtelijk kostenverhaal (exploitatieplan); - mogelijkheid tot bovenwijkse verevening (vereveningsbijdragen) op basis van structuurvisie - wettelijke basis voor het stellen van locatie-eisen; - de mogelijkheid tot het stellen van eisen aan sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. 8

9 4.2 Wettelijk instrumentarium en keuze instrumentarium De Wro/GrexWet reikt een aantal instrumenten aan dat kan worden ingezet voor: - Kostenverhaal en verevening - Grondverwerving Kostenverhaal en verevening: Een van de belangrijkste vernieuwingen die de Wro brengt is het verplichtende karakter van het kostenverhaal. Een gemeente moet de kosten verhalen en mag er niet meer van afzien. De nieuwe wet onderscheidt hiervoor een tweetal instrumenten: 1. Het publiekrechtelijk exploitatieplan: het kostenverhaal is vastgelegd in een exploitatieberekening en opgenomen als voorwaarde bij een te verlenen bouwvergunning. De vaststelling van een exploitatieplan is een wettelijke verplichting tenzij ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan of projectbesluit het kostenverhaal op andere wijze is verzekerd. 2. Het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst waarbij de overheid met de particuliere partij een overeenkomst sluit waarin het kostenverhaal is verzekerd. De Wro onderscheidt 2 soorten overeenkomsten: - De anterieure overeenkomst: de overeenkomst die een gemeente met één of meerdere particuliere eigenaren sluit op het moment dat er (nog) geen exploitatieplan is. - De posterieure overeenkomst: de overeenkomst die een gemeente met één of meer particuliere eigenaren sluit nadat de gemeente het exploitatieplan heeft vastgesteld. Privaatrechtelijk spoor: Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in het exploitatiegebied een overeenkomst te sluiten, is de gemeente verplicht via publiekrechtelijke weg de kosten te verhalen. Het publiekrechtelijk instrument voor het kostenverhaal is dan ook aanvullend bedoeld, als stok achter de deur. De gemeente geeft in alle opzichten voorrang aan het privaatrechtelijke spoor. Met name gaat de voorkeur uit naar het sluiten van overeenkomsten die als anterieur kunnen worden aangemerkt. Het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft een aantal voordelen. Ten eerste krijgt de gemeente al vroeg in het proces zekerheid over de (wijze van) ontwikkeling van de locatie en de hoogte van de te ontvangen bijdragen. In een anterieure overeenkomst kan een gemeente bovendien meer zaken regelen dan in een exploitatieplan of een posterieure overeenkomst. Zo biedt de anterieure overeenkomst de gemeente in beginsel mogelijkheden voor hogere opbrengsten omdat bovenplanse vereveningsbijdragen kunnen worden gevraagd. Bij een anterieure overeenkomst is er immers geen beperking op grond van profijt 1, toerekenbaarheid 2 en proportionaliteit 3. De volgende zaken komen minimaal aan bod in een anterieure overeenkomst: 1 Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen 2 Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan 3 Proportionaliteit: als meerdere locaties (ook bestaande wijken) profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten) 9

10 Locatie-eisen ten aanzien van de woningbouwcategorieën (sociale woningbouw, vrije kavels en particulier opdrachtgeverschap), bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Toerekening van kosten op basis van de kostensoortenlijst (publiekrechtelijk verhaalbare kosten) De hoogte van de te betalen vereveningsbijdrage(n) Fasering en planning van de ontwikkeling Voorwaarden tot verzekering van het kostenverhaal (bv. de vereiste tot het afgeven van een bankgarantie) Nadat het bestemmingsplan en het exploitatieplan zijn vastgesteld is een privaatrechtelijke overeenkomst ook mogelijk (posterieure overeenkomst) maar die moet dan overeenkomstig zijn hetgeen in het exploitatieplan is vastgelegd. Publiekrechtelijke spoor: Indien de gemeente niet tot een overeenkomst is gekomen met een private partij op het moment dat het bestemmingsplan dan wel projectbesluit vastgesteld gaat worden, zal de gemeente een exploitatieplan moeten vaststellen waarin de kosten worden gespecificeerd. Op basis van het exploitatieplan worden het kostenverhaal en de overige te stellen eisen afdwingbaar. Het exploitatieplan ligt gelijktijdig met het bestemmingsplan/projectbesluit ter inzage en is zelfstandig vatbaar voor zienswijzen, bezwaar en beroep. Wordt na vaststelling exploitatieplan geen posterieure overeenkomst gesloten dan zal het kostenverhaal via de bouwvergunning worden geregeld. In het publiekrechtelijk spoor kan echter geen bovenplanse vereveningsbijdrage worden gevraagd daar deze bijdrage geen afdwingbare kostensoort is op basis van de kostensoortenlijst. Het kan ook voorkomen dat meerdere partijen betrokken zijn bij één projectgebied. Als niet met alle partijen een overeenkomst kan worden gesloten, zal een exploitatieplan moeten worden opgesteld. Daarnaast kunnen er redenen zijn om, naast een anterieure overeenkomst, toch een exploitatieplan vast te stellen, als er onvoldoende zekerheid bestaat over de uiteindelijke betaling van het kostenverhaal (bijvoorbeeld als de marktpartij failliet gaat en de contractpositie wordt verkocht). Fondsbijdragen bovenplanse voorzieningen (vereveningsbijdragen): In het privaatrechtelijk spoor kunnen vereveningsbijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen en bovenplanse voorzieningen worden gevraagd. De koppeling tussen de ontwikkelingen die bij moeten dragen en de te financieren ruimtelijke ontwikkeling of bovenplanse voorziening moet beleidsmatig onderbouwd worden in een structuurvisie. In deze visie moet de samenhang tot uiting komen tussen de onderscheiden ontwikkelingen. In de structuurvisie Wonen vastgesteld d.d. 26 november 2009 heeft de gemeente beleidsmatig de koppeling vastgelegd tussen de nieuwbouw van woningen en de herstructurering van de bestaande woningvoorraad. De structuurvisie Wonen dient dan ook als basis voor het vragen van vereveningsbijdragen voor het herstructureringsfonds. Dit fonds wordt vervolgens ingezet voor de herstructurering van de bestaande woningvoorraad. Daarnaast hanteert de gemeente een vereveningsregeling in het kader van rood-voor-groen gebaseerd op het gebiedsplan Natuurlijk Vitaal. Dit is dezelfde regeling die ook door de provincie Zeeland wordt gehanteerd voor ruimtelijke ontwikkelingen die plaatsvinden buiten de begrenzingen bebouwd gebied. Voor de plannen in Cadzand-Bad en de Baanstpolder is een afzonderlijke vereveningsregeling met ontwikkelaars overeengekomen waarbij ontwikkelaars 10

11 bijdragen in een Investeringsfonds wat vervolgens wordt ingezet voor ruimtelijke ontwikkelingen in en om respectievelijk Cadzand-Bad en Baanstpolder. Verevening kan plaatsvinden door de initiatiefnemer zelf (bv. in kader rood-voor-groen regeling waarbij initiatiefnemer een kwalitatief hoogwaardige groenzone realiseert op eigen terrein) of door bijdragen te leveren aan een fonds wat vervolgens door de gemeente wordt ingezet voor de herstructurering van de bestaande woningvoorraad (herstructureringsfonds) of ruimtelijke ontwikkelingen in Cadzand-Bad en Baanstpolder (Investeringsfonds). Indien de ruimtelijke ontwikkelingen resulteren in de toevoeging van één of meer permanente woningen, dan treden vereveningsbijdragen in het herstructureringsfonds in de plaats voor de vereveningsregeling rood-voor-groen. Beleidsuitgangspunten: De gemeente geeft de voorkeur aan het anterieur sluiten van een overeenkomst onder het privaatrechtelijk spoor wanneer zij niet over alle gronden binnen het exploitatiegebied beschikt. Indien de gemeente geen overeenkomst onder het privaatrechtelijk spoor kan sluiten zal een exploitatieplan worden vastgesteld (publiekrechtelijk spoor). Bij elke toevoeging van een permanente woning aan de woningvoorraad waarvoor een vereveningsplicht geldt, geeft de gemeente er de voorkeur aan dat de vereveningsbijdrage wordt ingezet voor de herstructurering van de bestaande woningvoorraad Grondverwerving Afhankelijk van het te voeren grondbeleid is het noodzakelijk gronden te verwerven. Gemeentelijke verwerving kan op twee verschillende manieren plaatsvinden, te weten via minnelijke aankoop en in uiterste gevallen via onteigening. Daarnaast bestaat nog de mogelijkheid om een voorkeurspositie te verkrijgen via het vestigen van voorkeursrechten. In dat geval is de koop echter alleen mogelijk als de eigenaar wil vervreemden. Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Een voorkeursrecht is een grondbeleidinstrument voor de verwerving van gronden en opstallen door de overheid. Door het vestigen van een voorkeursrecht wordt de gemeente in staat gesteld bij voorrang de eigendom te verkrijgen van gronden en opstallen in een gebied waar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gepland worden. Dit voorkeursrecht kan als zodanig een ondersteuning zijn bij aankopen in het kader van actieve grondpolitiek. Het geeft de gemeente een meer regisserende rol bij de ontwikkeling van locaties. De gemeente kan niet dwingen tot verkoop maar als de betreffende eigenaar in het plangebied gronden wil verkopen, moeten deze eerst aan de gemeente worden aangeboden. Daarnaast is de gemeente door vestiging van het voorkeursrecht ook niet verplicht tot aankoop over te gaan. Als de grond door de eigenaar wordt aangeboden, kan de gemeente alsnog beslissen niet tot aankoop over te gaan. Onteigeningswet Deze wet biedt de mogelijkheid om grond in een nieuw exploitatiegebied te verwerven, indien de grondeigenaar niet via de minnelijke weg zijn grond, nodig voor de realisering van het betreffende bestemmingsplan, wil verkopen, noch met de gemeente een exploitatieovereenkomst wenst aan te gaan om tot zelfrealisatie van het plan over te gaan. Het is het juridische sluitstuk op actieve grondpolitiek. De gemeente kan onteigenen op basis van verschillende titels, te weten: 11

12 - Titel IIa, voor infrastructurele werken en/of - Titel IV, voor de ruimtelijke ontwikkeling Titel IV kan aangewend worden om het gehele gebied te onteigenen, voorzover de huidige bestemming echter niet overeenkomt met de toegedachte bestemming in de toekomst. Titel IIa is specifieker bedoeld voor de objecten die gelegen zijn op locaties die strikt noodzakelijk zijn voor de aanleg van infrastructurele werken als wegen e.d. Deze instrumenten zijn tot op heden nauwelijks in onze gemeente toegepast. Wanneer echter in de toekomst zou worden gekozen voor een actief grondbeleid, is het aan te raden dat de gemeente hiervoor ook het instrument Wet voorkeursrecht gemeenten gebruikt, eventueel gevolgd door het onteigeningsinstrument in die gevallen waar een minnelijke verwerving van ontwikkelingsgronden is uitgesloten. 4.3 Staatssteun en aanbestedingsregels Staatssteun De gemeente moet bij de gronduitgifte rekening houden met de Europese regelgeving inzake staatssteunelementen. De Commissie geeft aan dat grondtransacties moeten plaatsvinden ofwel via een onvoorwaardelijke biedprocedure, ofwel via een taxatie door een onafhankelijke deskundige. Wordt hieraan niet voldaan, dan is er een vermoeden van staatssteun wat ertoe kan leiden dat de Europese Commissie informatie gaat opvragen bij de betreffende lidstaat. Om dit te voorkomen, moet voor grondtransacties tussen overheden en marktpartijen één van beide wegen worden gekozen. Wil men dus een marktconforme prijs voor de grond afspreken, dan moet hieraan een taxatie door een onafhankelijke deskundige ten grondslag liggen. Deze taxatiewaarde tegen een marktconforme prijs vormt dan een indicatie voor de (minimale) verkoopprijs van die grond. In afwijking hiervan kan een openbare biedprocedure worden gevolgd (conform de Europese regels met betrekking tot staatssteun). Aanbestedingsregels Het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao) kan dwingen tot de openbare aanbesteding om een ontwikkelaar een werk of dienst te gunnen. Dit geldt met name bij de uitgifte van bouwkavels die bestemd zijn voor de realisatie van overheidsdiensten, maar ook bij de aanbesteding van de inrichting van openbaar gebied en de aanleg van infrastructuur. Indien niet een bepaalde selectiemethode wordt voorgeschreven door de Europese aanbestedingsrichtlijnen of het gemeentelijke aanbestedingsbeleid, is de publieke partij vrij in de keuze van een methode voor de selectie van een private partij voor de haalbaarheidsfase en/of de realisatiefase. Wel moeten publieke partijen altijd de basisprincipes van het Europese Verdrag in de gaten houden: selecties waarbij de uitvoering van publieke werken aan de orde is, moeten hoe dan ook transparant en non-discriminatief zijn. Op dit moment wordt binnen de gemeente gewerkt aan het opstellen van een inkoopprotocol. In dit protocol zullen het gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid worden geborgd. Beleidsuitgangspunt: Bij elke aan- en verkoop en/of aanbesteding van diensten en werken zullen de criteria ter voorkoming van staatssteun en de regels met betrekking tot het (Europees) aanbestedingsrecht en gemeentelijk aanbestedingsbeleid in acht worden genomen. 12

13 4.4 Vormen van grondbeleid en keuze grondbeleid Om te komen tot ontwikkeling van gronden zijn verschillende mogelijkheden met betrekking tot de te voeren vorm van grondbeleid mogelijk. Per locatie zal een afweging gemaakt moeten worden. Aspecten die bij deze afweging een belangrijke rol spelen zijn: de grondpositie de acceptatie van risico s Er zijn op hoofdlijnen twee vormen van grondbeleid te onderscheiden, actief en passief. Passief grondbeleid wordt ook wel faciliterend grondbeleid genoemd Actief grondbeleid: Gemeente, provincie of rijksoverheid die een actief grondbeleid voeren bij het ontwikkelen van locaties, verwerven en verkopen zelf de gronden. Vervolgens kan men kiezen om grond zelf bouwrijp te maken en uit te geven of de grond in concessie te geven. Instrumenten voor actief grondbeleid zijn vrijwillige koopovereenkomsten, het voorkeursrecht en de onteigeningsbevoegdheid. Actief grondbeleid (traditioneel model), wordt gekenmerkt door de volgende uitgangspunten: - de gemeente verwerft alle gronden binnen een plangebied; - de gemeente doet planvoorbereiding; - de gemeente maakt bouw- en woonrijp; - de gemeente geeft bouwkavels uit aan geïnteresseerden; - de private partijen realiseren vastgoed volgens het vastgestelde bestemmingsplan en eventuele aanvullend beeldkwaliteitplan; - de gemeente draagt het volledige grondexploitatierisico; via de uitgifteprijzen wordt het exploitatieresultaat beïnvloed. Wanneer naast de gemeente ook projectontwikkelaars gronden in handen hebben, wordt veelal gekozen voor samenwerking met die projectontwikkelaars. De 2 meest gebruikte vormen van samenwerking is een publiek private samenwerking (PPS) of een bouwclaim overeenkomst. Een publiek-private samenwerking is een samenwerkingsverband waarbij overheid en bedrijfsleven, met behoud van eigen identiteit en verantwoordelijkheid, een project realiseren op basis van een heldere taak- en risicoverdeling. Bij een bouwclaim overeenkomst koop de gemeente de grond aan van een ondernemer, maakt deze grond bouwrijp en verkoopt de bouwrijpe grond op marktconforme wijze terug aan de oorspronkelijke eigenaar. Zeggenschap en risico blijven voor een groot deel bij de overheid Faciliterend (passief) grondbeleid: Er is een aantal aanleidingen om te kiezen voor faciliterend grondbeleid. Een voorbeeld is wanneer een overheid zelf geen grond in handen heeft of onvoldoende financiële armslag heeft om gronden in eigendom te krijgen. Bij faciliterend grondbeleid schept de gemeente de voorwaarden voor de locatieontwikkeling via de structuurvisie en het bestemmingsplan en sluit dan met een grondeigenaar een contract over de locatieontwikkeling. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening kunnen afspraken met de particuliere eigenaren worden gemaakt over de inrichting van de locatie. Nadat de werkzaamheden met betrekking tot de bouw van opstallen en de buitenruimte zijn afgerond worden de openbare ruimten meestal opnieuw overgedragen aan de gemeente. Van belang hierbij is dat de overdracht van deze gronden gebeurt tegen een bedrag wat de reële waarde van de aangelegde voorzieningen vertegenwoordigt. Indien overdracht gebeurt tegen een lagere waarde, kan er sprake zijn van een verschuldigde integratieheffing aan omzetbelasting over de werkelijke waarde van de aangelegde openbare voorzieningen. In een dergelijke situatie is het van belang om het risico op integratieheffing af te wentelen op de ontwikkelaar. 13

14 Voorafgaand aan het vaststellen van het bestemmingsplan (=anterieur) kunnen afspraken worden gemaakt met de ontwikkelaar over kosten van publieke voorzieningen en eventuele vereveningsbijdragen. Wanneer men er niet in slaagt vooraf een overeenkomst af te sluiten kan kostenverhaal afgedwongen worden via het exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan vastgesteld dient te worden (zie ook 4.2) Overzicht kenmerken: In onderstaande tabel zijn de positieve en negatieve elementen weergegeven tussen de verschillende vormen van grondbeleid. Hierbij dient wel de kanttekening te worden gemaakt dat dit overzicht zeer algemeen is. Met name de financiële situatie en grondpositie bepalen de mate van voor- en nadeel. Regie Financieel Organisatie Risico Actief: PPS +/- + +/- +/- Bouwclaim /- Faciliterend Legenda: +positief voor resultaat / invloed gemeente - negatief voor resultaat / invloed gemeente Keuze grondbeleid: De afweging bij de te kiezen vorm van grondbeleid is dus afhankelijk van meerdere factoren. Deze factoren zijn onder andere: - de eigendomssituatie gemeente; - de eigenaren in het gebied; - het realiseren van voorzieningen; - de regie functie; - de mogelijkheden tot verhaal van kosten gemeente; - de opbrengstpotentie; - het risicoprofiel. De gemeente streeft ernaar om bij ruimtelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk de regie te voeren, zodat zij haar ruimtelijke doelstellingen zo goed mogelijk kan realiseren. Aan deze regierol van de gemeente kan mede invulling worden gegeven door het vastgelegde grondbeleid, waarmee de gemeente beter in staat wordt gesteld om haar ruimtelijke ambities en doelstellingen te realiseren en in te spelen en te anticiperen op de dynamiek van de grondmarkt. Uit bovenstaande tabel blijkt dat de gemeente de beste regie kan voeren bij een actief grondbeleid. De gemeente heeft dan immers zelf de gronden in eigendom. Op dit moment heeft de gemeente echter weinig gronden in eigendom en onvoldoende financiële armslag. Zoals reeds eerder aangegeven, kunnen dit zwaarwegende argumenten zijn om geen actief grondbeleid te voeren. Het uitgangspunt voor de gemeente is dan ook om met name faciliterend grondbeleid te voeren. Bij een faciliterend grondbeleid faciliteert de gemeente het ruimtelijk - en ontwikkelingsproces waarbij het kostenverhaal en eventuele vereveningsbijdragen bij voorkeur worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. In de anterieure overeenkomsten kunnen ook locatie-eisen en andere aanvullende voorwaarden worden opgenomen zodat op die manier de gemeente alsnog naar een sterke regierol kan streven. Hoewel wij nu de keuze maken voor faciliterend grondbeleid, streven we in de toekomst naar een meer actief grondbeleid. Zoals uit bovenstaande tabel blijkt, zijn de beste 14

15 resultaten voor de gemeente immers te behalen bij het voeren van een actief grondbeleid. De nota grondbeleid wordt elke 4 jaar herzien; in de volgende periode kan opnieuw worden bekeken wat op dat moment de beste beleidsuitgangspunten zijn. Beleidsuitgangspunten: De gemeente Sluis voert met name een faciliterend grondbeleid waarbij: - de gemeente naar een sterke regierol streeft en - het kostenverhaal en de vereveningsbijdragen worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst met dynamische vergoedingen. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente niet financieel bijdraagt in de kosten voor de ontwikkeling en de realisatie van bouwplannen en dat bij commerciële ontwikkelingen een deel van de opbrengst ten goede komt aan de gemeente. In incidentele gevallen kan de keuze worden gemaakt voor een actief grondbeleid. Grondverwerving vindt dan pas plaats na een vooraf vastgestelde exploitatieopzet. Bij een actief grondbeleid waarbij minnelijke verwerving van de gronden niet mogelijk blijkt te zijn de Wet voorkeursrecht gemeenten toepassen evenals na zorgvuldige afweging de Onteigeningswet. 15

16 5. Financiële kaders: 5.1 Beleidskaders gemeentelijke grondexploitaties Eerder is aangegeven dat bij een grondexploitatie voorwaarde is dat de grondexploitatie economisch uitvoerbaar dient te zijn. Dat betekent dat de economische uitvoerbaarheid moet worden aangetoond aan de hand van een becijfering van kosten en baten van een plan, waarin het ruimtelijke beleid is terug te vinden. De becijfering zal moeten voldoen aan een aantal elementaire voorwaarden, namelijk: a. alle kosten- en opbrengstelementen moeten in de becijfering zijn opgenomen; b. als er kostenelementen zijn, die niet of niet geheel op het plan horen te drukken, moeten deze afzonderlijk zijn aangegeven, alsmede de middelen tot dekking daarvan; c. indien niet een evenwicht van kosten en opbrengsten wordt bereikt, dient het tekort te worden aangegeven met de dekkingsmiddelen. In dit verband is het ook relevant te weten welke risico s er spelen en welke financiële buffers voorhanden zijn. Door het uitvoeren van een risicoanalyse kan de gemeente inzicht krijgen in de risico s en kansen van een plan. Indien de grondexploitatieberekening deel uitmaakt van een vastgesteld exploitatieplan, wordt de grondexploitatie jaarlijks herzien en geactualiseerd. Het verdient echter aanbeveling om dit ook te doen in gevallen dat een grondexploitatie is opgesteld voor het sluiten van een anterieure overeenkomst. De financiële bewaking van het grondexploitatieproces is namelijk van groot belang voor het uiteindelijke financiële resultaat van een project. Met behulp van de eindwaardeberekening is het mogelijk om te beoordelen of alle voorziene opbrengsten de kosten wel in voldoende mate dekken. Door het jaarlijks berekenen en vermelden van de eindwaarde 4 en contante waarde 5 van de grondexploitatie, wordt verantwoording afgelegd over de verschillen tussen de eindwaarde/contante waarde per grondexploitatie in de tijd. Met behulp van deze verantwoordingsinformatie kan dus eenvoudig worden geconstateerd of de einduitkomsten nog conform planning zijn en of bijsturing noodzakelijk is. Ook de in de jaarrekening op te nemen voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties zijn gebaseerd op de eindwaardeberekening per grondexploitatie. 5.2 Financiële positie gemeente Behalve bekendheid met de risico s is het ook van belang dat de gemeente over voldoende financiële mogelijkheden beschikt om risico s op te kunnen vangen. De financiële positie is dan ook mede bepalend voor de keuze van faciliterend grondbeleid. De afgelopen jaren is er sprake geweest van negatieve financiële ontwikkelingen. De voorraden nog niet in exploitatie genomen gronden en lopende grondexploitaties zijn in totaliteit sterk gestegen. Tegelijkertijd is bij een aantal locaties gebleken dat niet alle kosten kunnen worden terugverdiend. Tot en met 2009 heeft dit geleid tot afboekingen voor een bedrag van circa 6,4 miljoen waarvoor voorzieningen zijn gevormd. Verder wordt er voor diverse locaties geen rente meer bijgeschreven, omdat deze niet meer terugverdiend kan 4 De eindwaarde is de waarde die op het einde van de looptijd wordt bereikt door zowel aan de opbrengsten als aan de uitgaven rente toe te rekenen en door het jaarlijks toepassen van de rentefactor opbrengsten en kosten door te rekenen tot het einde van de looptijd. 5 De contante waarde is de waarde van toekomstige kasstromen uitgedrukt in euro s van nu. Het contant maken van een bedrag wil zeggen dat de eindwaarde afgewaardeerd wordt met toepassing van de rentefactor. Het bedrag van de eindwaarde wordt dus teruggerekend naar een contante waarde door de eindwaarde te delen door de rentefactor in de macht van het aantal jaren. 16

17 worden. Op de huidige totale voorraad gronden is tot en met 2009 circa aan rente bijgeschreven Nog niet in exploitatie genomen gronden: Grondexploitaties: Saldo Af: voorzieningen Af: sanering via resultaatbestemming Saldo grond Reserve grondexploitatie Af: sanering via resultaatbestemming Saldo reserve grondexploitatie Door de sanering met ca 3,7 miljoen per ultimo 2009 is er geen reserve grondexploitatie meer. In totaal is er t/m 2009 voor ca 6,4 miljoen gesaneerd. Daardoor is er per eind 2009 geen ongedekt risico in de grondexploitaties. We kunnen dan ook concluderen dat er sprake is van een zwakke financiële positie. Dit in combinatie met een zeer lage algemene reservepositie betekent dat er geen ruimte is voor projecten waarbij er sprake is van een negatief resultaat. 5.3 Reserve grondexploitatie De aard van de activiteiten grondexploitaties maakt het noodzakelijk dat er een reserve grondexploitatie is die een bufferfunctie heeft. Via een dergelijke reserve worden verliezen en winsten samenhangend met nog niet in exploitatie genomen gronden en grondexploitaties afgewikkeld. Bij het bepalen van de hoogte van de reserve dient rekening te worden gehouden met de lopende grondexploitaties, de op korte termijn op te starten grondexploitaties en een risico-analyse. Verder streven we ernaar om in de paragraaf grondbeleid meer aandacht te besteden aan risicobeheersing inhoudende dat de bestaande risico s goed in beeld worden gebracht en vergezeld gaan van een pakket aan beheersmaatregelen. Deze beheersmaatregelen kunnen o.a. bestaan uit het bijstellen van de grondprijs of het vormen van een voorziening. De reserve grondexploitatie is momenteel nihil. Wanneer er sprake is van voordelige eindsaldi bij de afwikkeling van plannen, wordt eerst het saldo van de algemene reserve aangevuld met het bedrag wat bij de laatste sanering per ultimo 2009 uit de algemene reserve is gehaald. 17

18 5.4 Financiële grondslagen Het resultaat van de grondexploitaties wordt voor een belangrijk deel beïnvloed door de financiële grondslagen. Hierbij dient gedacht te worden aan het moment van het nemen van verliezen en winsten, het vormen van voorzieningen, rentetoerekening en toerekening eigen apparaatskosten. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) geeft hiervoor een aantal spelregels die in artikel 38, 63, 65 lid 2 en 70 BBV zijn uitgewerkt. Belangrijkste spelregels voortvloeiend uit het BBV zijn dat: - voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs; - voorraden moeten worden afgewaardeerd, wanneer de marktprijs lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs; - voor verliesgevende (deel)grondexploitaties dient een voorziening te worden opgenomen in de balans - winsten op (deel)grondexploitaties worden genomen op het moment dat de verkopen zijn gerealiseerd. - Voor eventuele nog te maken kosten wordt een inschatting gemaakt, welk bedrag als voorziening op de balans wordt opgenomen. - Een redelijk deel van de indirecte kosten (uren plus rente) wordt toegerekend aan de grondexploitatie in het kader van het vervaardigingsproces 6. Voorbereidingskosten gemaakt vóór de start van het bouwrijp maken, vallen niet onder het vervaardigingsproces. Bij niet in exploitatie genomen gronden gelden andere spelregels. Hier is nog geen sprake van een vervaardigingsproces. Deze worden daarom als volgt gewaardeerd: - tegen verkrijgingsprijs gewaardeerd bestaande uit de inkoopprijs (verwervingsprijs grond); - bijkomende verwervingskosten; - geen toerekening: indirecte kosten zoals uren en rente kunnen niet worden toegerekend, er is immers geen vervaardigingsproces. - bij verworven gronden geldt daarnaast dat jaarlijks de gronden worden getoetst aan de marktwaarde. Wanneer deze lager is, dient de grond te worden afgewaardeerd. Uitgangspunt is dat de waarde bij de huidige bestemming wordt gehanteerd en niet die bij de toekomstige bestemming. Beleidsuitgangspunten: Een grondexploitatieberekening wordt altijd jaarlijks herzien, ook al maakt deze geen onderdeel uit van een vastgesteld exploitatieplan. Bij de jaarlijkse herziening van de exploitatieberekening wordt bekeken of de rente wordt bijgeschreven op de boekwaarde van het project dan wel ten laste wordt gebracht van de jaarrekening. Er wordt gestreefd naar het gelijkschakelen van de hoogte van de reserve grondexploitatie met het geschatte financiële risico. In de paragraaf grondbeleid worden de bestaande risico s in beeld gebracht en gaan deze vergezeld van een pakket aan beheersmaatregelen. 6 De fase waarin de gronden bouwrijp worden gemaakt 18

19 6. Grondbeleid : Het college dient, conform het BBV, jaarlijks bij de begroting het beleid voor het komende jaar te verwoorden en zal bij de jaarrekening (jaarverslag) verantwoording afleggen over het gerealiseerde grondbeleid. 6.1 Beleidsstukken en doelen. Dit beleid is vastgelegd in een aantal beleidsstukken. Daarnaast is de gemeente Sluis op dit moment bezig met het opstellen van een gebiedsdekkende structuurvisie. Een overzicht aan beleidsstukken per taakveld: Wonen en herstructurering Het college heeft voor de ontwikkeling van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid gekozen voor een drie-sporenbeleid, te weten: 1. Het ontwikkelen van beleid, waarbij een reële groei wordt nagestreefd; 2. Het zo snel mogelijk uitvoeringsgereed maken van bouwplannen zodat daadwerkelijk aan de slag kan worden gegaan; 3. Het ontwikkelen van een promotie- en acquisitiebeleid, voornamelijk gericht op de Randstad. Het eerste spoor heeft geresulteerd in de Woonvisie Sluis (2004). In de visie wordt ruimte geboden voor een toename van het woningbestand met gemiddeld 155 woningen per jaar (100 eigen inwoners, 55 bovenlokaal) gecombineerd met een sloopopgave van 25 woningen per jaar. Er is gekozen voor een vijftal groeikernen waarin de meeste woningbouw zal worden gerealiseerd zijnde Oostburg, Sluis, Breskens, Aardenburg en IJzendijke. In de overige kernen wordt voorzien in nieuwbouw van gemiddeld 3 à 4 woningen per jaar. Samenvattend is in de Woonvisie gekozen voor het beleidsscenario Selectieve groei en zorgvuldig beheer. Het tweede spoor heeft zijn uitwerking gekregen in de uitvoeringsprogramma s woningbouw voor de kernen Breskens, Aardenburg, Oostburg, Sluis en IJzendijke. In een uitvoeringsprogramma wordt het beleid zoals verwoord in de woonvisie vertaald naar concrete nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. De Woonvisie Sluis d.d. 24 februari 2005 is aan herziening toe. De herziening dient met name plaats te vinden op de geplande aantallen nieuwbouwwoningen. Het krimpen van het inwoneraantal in de gemeente is immers een feit en noodzaakt tot een meer realistisch beeld van de toename van de woningvoorraad. Daarnaast leidt de krimp tot een noodzakelijke aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Deze aanpassing van de bestaande woningvoorraad ofwel herstructurering kost veel geld. Voor een aantal projecten heeft de provincie middelen beschikbaar gesteld uit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing. Deze bijdrage is echter niet toereikend en is bovendien gekoppeld aan slechts een klein aantal projecten (bv. Haven Aardenburg). De gemeente Sluis heeft dan ook gekozen voor een financiële koppeling tussen nieuwbouw en herstructurering. Dit is door de raad vastgelegd in de structuurvisie Wonen. Deze structuurvisie Wonen zal later onderdeel uitmaken van de gebiedsdekkende structuurvisie. Doelstelling beleid wonen en herstructurering: Het beleidsscenario Selectieve groei en zorgvuldig beheer blijft gehandhaafd maar de aandacht zal meer uitgaan naar de aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Daarnaast zal alleen medewerking worden verleend aan woningbouwprojecten indien de gemeente hieraan niet financieel hoeft bij te dragen, het kostenverhaal is verzekerd èn bij de toevoeging van permanente woningen een bijdrage wordt geleverd in het herstructureringsfonds. 19

20 6.1.2 Bedrijventerreinen In de integrale ontwikkelingsvisie bedrijventerreinen van juni 2003 zijn de doelstellingen, uitgangspunten en hoofdlijnen van het bedrijventerreinenbeleid geformuleerd. Hoofddoelstelling van het economisch beleid is om naast het zoveel mogelijk behouden van bestaande bedrijvigheid, nieuwe economische ontwikkelingen te stimuleren, om daarmee het sociaal-economisch klimaat te versterken en meer evenwicht te brengen. In de ontwikkelingsvisie bedrijventerreinen is opgenomen dat de kwaliteit bedrijventerreinen verbeterd moet worden op de volgende aspecten: - Bundeling van het zelfde type bedrijfsactiviteiten; - Voortzetting van het beleid om op bestaande en nieuwe terreinen ICT-voorzieningen te realiseren; - Toepassing duurzaamheidsaspecten bij gewenste uitbreidingen (energie, afval, zorgvuldig ruimtegebruik); - Verbetering ontsluiting bedrijventerreinen. In de visie is de verwachte ruimtebehoefte gesteld op 2,6 ha per jaar (netto), ofwel 44 ha netto voor de totale periode tot en met Daarbij wordt rekening gehouden met de wenselijkheid van een ijzeren voorraad ter grootte van één 5-jaarsprogramma, te weten 14 ha. In de gemeente is op peildatum 1 juni 2010 de volgende voorraad beschikbaar: Plannaam Kernnaam Bruto terrein Netto terrein Netto nog uitgeefbaar Bijzonderheden Deltahoek Breskens ,5 3 percelen zijn verkocht Deltahoek uitbreiding Breskens 13 8,1 7,35 1 perceel verkocht juli 2009 Waterfront Breskens 7, Cadzand Cadzand 1,6 1,3 0 - Vlaschaard Eede 11,1 9, Vlaschaard uitbreiding Eede 6, percelen in optie Schanssestraat IJzendijke 2 1,3 0 - Bedrijventerrein Nieuwvliet 4,8 4,8 4,8 Particulier eigendom Brugse Vaart Oostburg 6,8 4,4 0 - Stampershoek Oostburg 19, Stampershoek-Zuid Oostburg 10 5,2 3,8 7 percelen in optie, 3 verkocht Technopark uitbreiding Schoondijke 6,7 3,4 3,4 geen opties Technopark Zeeland Schoondijke 5,4 3,5 0,4 Volledig in optie uitgegeven Nieuw en St Annastaat Sluis 3,7 2,7 0 - Smoutweg Sluis 7 6,8 3 Particulier eigendom Waterlandkerkje Waterl.kerkje 1,6 1,3 0 - Totaal 131,8 93,05 27,25 (30% particulier, 70% gemeentelijk eigendom) 20

21 Uit bovenstaande tabel blijkt dat er momenteel een voorraad grond op de bedrijventerreinen beschikbaar is van ca. 27 ha (20% van alle beschikbare bedrijfsgrond in de provincie Zeeland). Een dergelijke voorraad, gelet op de huidige economische situatie en het daardoor op korte termijn te verwachten tempo van gronduitgifte, is eigenlijk te hoog. De huidige interesse voor bedrijfsgrond is met name gericht op Stampershoek-Zuid. Het betreft voornamelijk lokale ondernemers die hun bedrijf willen verplaatsen. Hierdoor kan elders in de gemeente leegstand ontstaan. Van nieuwe bedrijvigheid is thans bijna geen sprake. De gemeente is wel aandeelhouder van NV Economisch Impuls. Deze organisatie voert o.a. acquisitie voor de Zeeuwse (deelnemende) gemeenten. Tot nu toe heeft dit voor de gemeente met name omwille van de huidige economische situatie - nog geen concrete bedrijfsvestigingen opgeleverd. Ook de provincie Zeeland is zich van deze problematiek bewust. In het provinciaal beleid wordt gestreefd naar een gezonde Zeeuwse bedrijventerreinenmarkt waarbij enerzijds voldoende ruimte voor nieuwvestiging, uitbreiding en bedrijfsverplaatsing wordt geboden. Anderzijds mag het aanbod van terreinen niet te ruim zijn omdat dan de drijfveer voor herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik ontbreekt. Om de Zeeuwse bedrijventerreinenmarkt in kwantitatief en kwalitatief opzicht te optimaliseren, heeft GS in het Provinciaal Sociaal-Economisch Beleidsplan en het recent vastgestelde Omgevingsplan Zeeland het instrument 'bedrijventerreinenprogramma's' geïntroduceerd. De bedoeling is dat iedere Zeeuwse regio (dus ook Zeeuws-Vlaanderen) een bedrijventerreinenprogramma opstelt. Het Regionaal Bedrijventerreinenprogramma Zeeuws-Vlaanderen is in concept gereed en dient nog te worden vastgesteld door GS. In dit programma vindt vertaling plaats van de planningsopgave voor bedrijventerreinen voor Zeeuws-Vlaanderen uit het Omgevingsplan. Vraag en aanbod van terreinen in Zeeuws-Vlaanderen zijn zowel kwantitatief als kwalitatief aan elkaar gekoppeld voor de periode tot en met Verder zijn in regionaal verband afspraken gemaakt op het gebied van bedrijventerreinenbeleid. Denk daarbij aan afspraken over de ontwikkeling en herstructurering van bedrijventerreinen, fasering van nieuwe ontwikkelingen, beheer van terreinen, kwaliteitsniveaus en segmentering van terreinen. De geraamde vraag voor Zeeuws-Vlaanderen van 2005 tot 2012 is door de provincie vastgesteld op 47 ha. Dit komt neer op een ijzeren voorraad van 36 ha voor de periode In bestuurlijk overleg tussen Hulst, Sluis, Terneuzen en de provincie is afgesproken om de voorraad op basis van 25% - 25% - 50% te verdelen. Dit betekent voor de gemeente Sluis een ijzeren voorraad van 9 ha. De gemeente Sluis heeft dus een zware overschrijding, maar die wordt door de provincie getolereerd omdat die overschrijding het resultaat is van de uitgangspunten voor de bedrijventerreinen zoals genoemd in het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal. Tot en met 2012 heeft de gemeente te maken met een overaanbod op de bedrijventerreinenmarkt. Binnen de planperiode t/m 2012 zijn echter ook geen uitbreidingsplannen van bedrijventerreinen meer voorzien. Het moge duidelijk zijn dat er geen ruimte is voor extra (nieuwe) plannen. Doelstelling beleid bedrijventerreinen: Zorgdragen voor voldoende segmentatie bedrijventerreinen Bestaande bedrijventerreinen naar de toekomst toe onderzoeken op haalbaarheid herstructurering c.q. transformatie Het promotie- en acquisitiebeleid verder professionaliseren 21

22 6.1.3 Vastgoedbeleid: De gemeente neemt het standpunt in dat zij haar vastgoedobjecten in principe alleen inzet voor het uitoefenen van haar kerntaken. Een gemeentelijk gebouw wordt in principe afgestoten zodra het zijn functie verliest, tenzij er zwaarwegende argumenten zijn om het object te behouden. Ook gemeentelijke gronden, niet zijnde snippergroen worden indien mogelijk afgestoten. Voor zowel het afstoten van gemeentelijke gebouwen als van gemeentelijke grond is een verkoopprocedure vastgesteld. Deze procedures zijn er in hoofdlijnen op gericht dat de verkoop een openbaar karakter heeft en de vraagprijs gebaseerd is op een onafhankelijke taxatie. Er kan van de procedure afgeweken worden als hiervoor goede argumenten aanwezig zijn. Doelstelling vastgoedbeleid: Gemeentelijke eigendommen worden alleen in bezit gehouden voor het uitoefenen van de kerntaken van de gemeente. Zodra gemeentelijk vastgoed zijn functie verliest, wordt de onroerende zaak in principe afgestoten mits dit geschiedt tegen een aanvaardbare opbrengst Landbouwgronden: In het landelijk gebied vinden forse veranderingen plaats. In het verleden werd het buitengebied voornamelijk gebruikt voor het produceren van voedsel. Door verschillende ontwikkelingen vragen ook andere functies en activiteiten een plaats in het buitengebied terwijl ook de landbouwkundige ontwikkelingen permanent om aanpassingen vragen. In het strategisch beleid heeft de provincie hoge ambities vastgesteld. Gebiedsgericht beleid staat daarin centraal; in 2004 is dan ook het gebiedsplan Natuurlijk Vitaal vastgesteld. In het gebiedsplan wordt aangegeven dat landbouwbedrijven hun positie kunnen verbeteren door te werken aan een goede bedrijfsstructuur, duurzamer te produceren, maatregelen te nemen voor een ruimere teeltkeuze en samen te werken. Landbouw kan dus ook in de toekomst overal in het buitengebied worden uitgeoefend. Niet alleen vanwege de economische functie, maar ook als beeldbepalende functie in het landschap. De gemeente Sluis draagt hieraan bij door voor deze nieuwe functies op agrarische bedrijven (0.a. recreatie, verhuur, dienstverlening) mogelijkheden te scheppen op het agrarisch bedrijf. Verwerving en ruil van landbouwgronden is hierbij essentieel. Dit kan door middel van kavelruil. Tevens is er een ruilgrondbank opgezet om het verwervings- en ruilproces in West Zeeuws-Vlaanderen te versnellen en te bevorderen. BBL (Bureau Beheer Landbouwgronden) gaat op pad om gronden te verwerven en te ruilen voor gronden op de gewenste locatie. Op deze manier wordt prijsopdrijving van landbouwgronden voorkomen. Tot voor kort heeft de gemeente Sluis actief (en financieel) in de grondruilbank geparticipeerd. Omwille van de financiële risico s heeft het college van burgemeester en wethouders recentelijk besloten alleen tot grondverwerving over te gaan na een positief besluit van raad en/of college. Doelstelling beleid landbouwgronden: Landbouwgronden alleen verwerven na positief besluit van raad en/of college. Verkoop van landbouwgronden geschiedt conform de vastgestelde procedure verkoop gemeentelijke percelen, niet zijnde snippergroen. (Procedure in bijlage) 22

23 6.2 Grondprijsbeleid De gemeente kent geen nota grondprijzen waarin de methodiek van grondprijsbepaling is vastgelegd. De uitzondering hierop vormt de in februari 2009 door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde Notitie Snippergroen. In deze notitie is gekozen voor een differentiatie in de grondprijs al naar gelang de situering van het perceel. Als basis voor de grondprijs wordt de WOZ-waarde genomen. Daar de gemiddelde WOZ-waarden gemeentebreed gezien relatief dicht bij elkaar liggen, is geen onderscheid gemaakt in de grondprijs per kern. Wel wordt voor snippergroen in vakantieparken een andere prijs gehanteerd dan voor snippergroen buiten vakantieparken Methodiek grondprijsbepaling en keuze Voor de bepaling van de grondwaarde worden twee hoofdbenaderingen onderscheiden: - Kostprijsbenadering - Marktwaardemethode Kostprijsbenadering De kostprijsbenadering is een rekenmethodiek die op basis van de kosten voor verwerving en bouwrijp maken (zowel directe als indirecte kosten) een grondprijs bij uitgifte bepaalt. Er wordt geen positief saldo op de grondexploitatie nagestreefd; een saldo nul is voldoende. Veelal wordt de grondprijs op basis van de kostprijsbenadering nu gezien als het minimale bedrag waarvoor grond moet worden uitgegeven om de grondexploitatie sluitend te krijgen. Marktwaardemethode Tegenwoordig streven veel gemeenten naar een positief saldo op de grondexploitatie. De methoden van grondprijsberekening zijn daarbij aangepast. Er is sprake van een marktwaardebenadering, die in grote lijnen in de volgende gedaanten voorkomt: - residuele grondwaardeberekening - grondquotemethode - vergelijkingswaardemethode De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en ontwikkelingskosten) in mindering te brengen op de commerciële waarde (verkoopwaarde; von-prijs). Deze benadering geniet de voorkeur van de VNG, de ontwikkelaars / bouwers en het Ministerie van VROM (Convenant gemeentelijk grond(prijs)beleid bij gronduitgifte aan marktpartijen in relatie tot woningkwaliteit, 19 december 2001). De grondquotebenadering gaat uit van de gedachte dat een bepaald percentage van de verkoopprijs van de ontwikkeling als grondwaarde aan de gemeente hoort toe te vallen. Deze methode wordt hoofdzakelijk bij woningbouw in grote bouwopgaven toegepast. De quote kan worden bepaald door vergelijking met aanliggende gemeenten, of door middel van een residuele berekening aan de hand van referentieprojecten. De vergelijkingswaardemethode bepaalt de grondwaarde door een vergelijking te maken met de grondprijzen van vergelijkbare ontwikkelingen in gemeenten in de naaste omgeving. De gemeente past voor de grondprijsbepaling tot op heden de marktwaardemethode toe. De te kiezen variant (residueel, grondquote of vergelijkingswaarde) is afhankelijk van de specifieke omstandigheden. Voor woningbouwterreinen wordt de residuele grondwaardeberekening toegepast of wordt de grondprijs bepaald op basis van een taxatierapport. Om praktische redenen wordt voor de bedrijventerreinen de vergelijkingswaarde toegepast. De residuele methode is voor gebouwen op bedrijventerreinen immers moeilijk toe te passen vanwege het vaak unieke karakter van een bedrijfsgebouw en daardoor moeilijk onderlinge vergelijkbaarheid qua verkoopwaarde. 23

24 Beleidsuitgangspunten: De gemeente past de marktwaardebenadering toe. De te kiezen variant (residueel, grondquote of vergelijkingswaarde) is afhankelijk van de specifieke omstandigheden. Voor woningbouwterreinen wordt, waar mogelijk, de residuele grondwaardeberekening toegepast. Voor de verkoop van overtollig groen wordt verwezen naar de door de raad vastgestelde notitie snippergroen. Voor bedrijventerreinen wordt de vergelijkingswaarde toegepast daar de residuele methode op bedrijventerreinen moeilijk toe te passen is vanwege de moeilijk onderlinge vergelijkbaarheid van de verkoopwaarde van bedrijfspanden. 6.3 Grondverwerving en gronduitgifte Grondverwerving Gemeentelijke verwerving kan op twee verschillende manieren plaatsvinden, te weten via minnelijke aankoop en in uiterste gevallen - via onteigening. Daarnaast bestaat nog de mogelijkheid om een voorkeurspositie te verkrijgen via het vestigen van voorkeursrechten. In hoofdstuk 4 is reeds nader ingegaan op de instrumenten onteigening en vestiging voorkeursrechten. Verder is in dit hoofdstuk ook de beleidskeuze gemaakt voor het hoofdzakelijk voeren van een facilitair grondbeleid. Dit houdt in dat de gemeente Sluis slechts in uitzonderingsgevallen overgaat tot minnelijke verwerving daar dit altijd gerelateerd is aan een actieve grondpolitiek. Op projectbasis kan in incidentele gevallen toch worden besloten om te kiezen voor een actieve grondpolitiek en dus minnelijke verwerving van gronden. Indien hiertoe wordt besloten, gaat een door de gemeente aangewezen persoon in onderhandeling met de eigenaar of diens adviseurs om de gronden minnelijk te verwerven. Het doel is daarbij de gronden te verwerven tegen marktconforme prijzen, omdat daarop altijd de exploitatieopzet is gebaseerd. Een periodiek onderzoek naar de prijzen die in de regio gelden is daarom noodzakelijk. De aankoop van gronden kan alleen plaatsvinden na goedkeuring van de gemeenteraad. Op 31 januari 2008 heeft de gemeenteraad immers besloten dat er geen aankopen van grond en/of opstallen mag geschieden als deze aankoop niet is gebaseerd op een exploitatieopzet die door de raad is goedgekeurd Gronduitgifte Binnen de wettelijke kaders van Europese regelgeving kan de gemeente zelf bepalen op welke manier zij gronden uitgeeft, aan wie en tegen welke prijs. De uitgifte van particuliere bouwkavels verloopt via het verlotingssysteem, een systeem waarbij gegadigden voor een bouwkavel hun belangstelling kenbaar maken, door zich als zodanig te laten registeren bij de gemeente, waarna de uitgifte plaatsvindt op basis van loting. De gemeente beschikt niet over een huisvestingsverordening, welke de mogelijkheid biedt om controle uit te oefenen over de verdeling van de woningvoorraad Voor de uitgifte van bouwkavels aan particulieren is een standaard-verkoopovereenkomst opgesteld. Bij gronduitgifte aan marktpartijen dient een afweging gemaakt te worden hoe de desbetreffende gronden op de markt worden gebracht, bijvoorbeeld via een selectieprocedure of een prijsvraag en al dan niet via een Europese 24

25 aanbestedingsprocedure. De gronduitgifte aan woningcorporaties geschiedt op dezelfde wijze als die aan projectontwikkelaars. De gronden voor bedrijfslocaties worden verkocht aan de eindgebruiker. De grondprijzen voor deze locaties worden bepaald op basis van de vergelijkingswaarde. Binnen de beleidskaders bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen en de daarvoor geldende ruimtelijke voorwaarden kan elk bedrijf zich in de gemeente Sluis vestigen. Op grond van specifiek gemeentelijk beleid wordt aan bepaalde bedrijven voorkeur c.q. voorrang gegeven bij uitgifte van bouwkavels. Dit houdt verband met de labeling van de bedrijventerreinen bv. Technopark Schoondijke voor hoogwaardig technologische bedrijven en Vlaschaard Eede voor transport en logistiek. In zijn algemeenheid streeft de gemeente Sluis naar het aantrekken en behouden van arbeidsintensieve werkgelegenheid. Beleidsuitgangspunt: Aankopen van grond en/of opstallen geschieden op basis van een getaxeerde waarde en een vooraf vastgestelde exploitatieopzet. In de situatie van strategische verwerving van gronden kan worden afgezien van de vereiste van het hebben van een vooraf vastgestelde exploitatieopzet. 25

26 7. Conclusies en doelstellingen grondbeleid: In voorgaande hoofdstukken is het grondbeleid en alle aspecten die daarbij een rol spelen beschreven. In de nota zijn de volgende doelstellingen geformuleerd: 1. Het beleidsscenario Selectieve groei en zorgvuldig beheer uit de Woonvisie blijft gehandhaafd maar de aandacht zal meer uitgaan naar de aanpassing van de bestaande woningvoorraad. 2. Er zal worden zorg gedragen voor voldoende segmentatie van de bedrijventerreinen. 3. Bestaande bedrijventerreinen zullen naar de toekomst toe worden onderzocht op haalbaarheid herstructurering c.q. transformatie. 4. Het promotie- en acquisitiebeleid voor de nieuwvestiging van bedrijven zal verder worden geprofessionaliseerd waarbij de voorkeur uitgaat naar arbeidsintensieve werkgelegenheid. 5. Landbouwgronden worden alleen verworven na positief besluit van raad en/of college. 6. Verkoop van landbouwgronden geschiedt conform de vastgestelde procedure verkoop gemeentelijke percelen (niet zijnde snippergroen). 7. Gemeentelijke eigendommen worden alleen in bezit gehouden voor het uitoefenen van de kerntaken van de gemeente. Zodra gemeentelijk vastgoed zijn functie verliest, wordt de onroerende zaak in principe afgestoten mits dit geschiedt tegen een aanvaardbare opbrengst. Verder is op onderdelen aangegeven welke beleidskeuzes worden voorgesteld. Op grond van de voor u liggende nota grondbeleid wordt de gemeenteraad voorgesteld akkoord te gaan met de onderstaande beleidskaders. 1. De nota grondbeleid wordt conform de Financiële verordening Sluis 2007 tenminste elke vier jaar herijkt en opnieuw vastgesteld. 2. Bij grondexploitaties voor gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente wordt de voorkeur gegeven aan het sluiten van een anterieure overeenkomst boven het sluiten van een exploitatieplan (privaatrechtelijk spoor boven publiekrechtelijk spoor). 3. De gemeente voert met name een faciliterend grondbeleid waarbij de gemeente streeft naar een sterke regierol en het kostenverhaal en de vereveningsbijdragen worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. 4. In incidentele gevallen kan toch gekozen worden voor een actief grondbeleid. Aankopen van grond en/of opstallen geschieden op basis van een vooraf opgestelde exploitatieopzet. 5. In die gevallen waar wordt gekozen voor een actief grondbeleid en minnelijke verwerving niet mogelijk blijkt te zijn, zal de Wet voorkeursrecht gemeenten worden toegepast en indien nodig en na zorgvuldige afweging - ook de Onteigeningswet worden toegepast. 6. Uitgangspunt bij de planontwikkeling door derden is dat de gemeente niet financieel bijdraagt in de kosten voor de ontwikkeling en de realisatie van bouwplannen en het verplichte kostenverhaal en de te betalen vereveningsbijdragen zijn verzekerd. 7. Bij commerciële ontwikkelingen dient een deel van de opbrengst in de gemeentelijke kas te vloeien overeenkomstig de residuele grondwaarde. 8. In situaties dat permanente woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad worden vereveningsbijdragen gestort in het herstructureringsfonds. 9. Een grondexploitatieberekening wordt altijd jaarlijks herzien, ook al maakt deze geen onderdeel uit van een vastgesteld exploitatieplan. 10. Bij de jaarlijkse herziening van de exploitatieberekening wordt bekeken of de rente wordt bijgeschreven op de boekwaarde van het project dan wel ten laste wordt gebracht van de jaarrekening. 26

27 11. Er wordt gestreefd naar het gelijkschakelen van de hoogte van de reserve grondexploitatie met het geschatte financiële risico. 12. In de paragraaf grondbeleid worden de bestaande risico s in beeld gebracht en gaan deze vergezeld van een pakket aan beheersmaatregelen. 13. Bij gronduitgifte wordt voor woningbouw bij voorkeur de residuele grondwaardeberekening toegepast en voor bedrijventerreinen de vergelijkingswaardeberekening. 14. Bij elke aan- en verkoop en/of aanbesteding van diensten en werken, worden de criteria ter voorkoming van staatssteun en de regels met betrekking tot het (Europees) aanbestedingsrecht en het gemeentelijk aanbestedingsbeleid in acht genomen. 27