Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst

Transcriptie

1 Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst Vastgesteld door de gemeenteraad op 4 maart 2014

2 Inhoudsopgave Inleiding... 3 Hoofdstuk 1 Actief en faciliterend grondbeleid... 4 Inleiding... 4 Actief grondbeleid... 4 Faciliterend grondbeleid... 5 Beleidskaders samengevat... 5 Hoofdstuk 2 Verwerving gronden... 6 Inleiding... 6 Minnelijke verwerving... 6 Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg)... 6 Onteigening... 6 Verwervingsplan... 7 Beleidskaders samengevat... 7 Hoofdstuk 3 Samenwerking met marktpartijen / nieuw wettelijk kader... 8 Inleiding... 8 Nieuw wettelijk kader... 8 Structuurvisie in het kader van de Wro... 8 Privaatrechtelijke spoor...10 Publiekrechtelijke spoor...10 Onteigening in het kader van de Grondexploitatiewet...10 Beleidskaders samengevat...10 Hoofdstuk 4 Gronduitgiftebeleid Inleiding...11 Uitgiftebeleid...11 Verkoop / erfpacht...11 Beleidskaders samengevat...11 Hoofdstuk 5 Samenvatting hoofdstukken 1 t/m Uitgangspunten actief en faciliterend grondbeleid...12 Uitgangspunten verwerving gronden...12 Uitgangspunten samenwerking met marktpartijen / nieuw wettelijk kader...12 Uitgangspunten gronduitgiftebeleid...12 Hoofdstuk 6 Financiële aspecten grondbeleid Inleiding...13 Te hanteren parameters...13 Waarderingsgrondslagen NIEG-gronden en overige gronden...13 Toerekeningkosten aan de grondexploitaties...14 Exploitatie met derden...15 Richtlijnen tussentijdse resultaatneming bij grondexploitaties...15 Voorziening te verwachten verliezen grondexploitaties...15 Reserve grondexploitatie...15 Risicobeheersing...16 Informatievoorziening...16 Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 2

3 Inleiding Op grond van artikel 212 van de Gemeentewet stelt de raad bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. De Nota Grondbeleid is hierbij een belangrijk beleidsdocument voor een gemeente. De gemeenteraad bepaalt met deze nota haar beleidskaders en stelt het college in staat om binnen deze kaders ondernemend deel te nemen aan en de regie te voeren bij de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Het grondbeleid schept de voorwaarden en bepaalt de financieel economische spelregels voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente. Hoewel deze nota uitgaat van beleid onder normale marktomstandigheden, wordt er bij bepaalde beleidsinstrumenten een link gelegd naar de huidige marktomstandigheden in een tijd van economische crisis. Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 3

4 Hoofdstuk 1 Actief en faciliterend grondbeleid Inleiding De gemeente Staphorst ziet het als haar taak om bij ruimtelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk de regie te voeren, zodat zij haar ruimtelijke doelstellingen zo goed mogelijk kan realiseren. Het uitgangspunt voor de gemeente Staphorst is, om waar mogelijk actief grondbeleid te voeren. Bij actieve grondpolitiek begeeft de gemeente zich actief op de grondmarkt, zij verwerft gronden, maakt deze bouwrijp en verkoopt bouwkavels. Daar waar dat beter past, zal faciliterend grondbeleid worden gevoerd: de gemeente voert dan wel de regie en faciliteert het ruimtelijk- en ontwikkelingsproces. Actief grondbeleid De afweging om voor actieve grondpolitiek te gaan is gebaseerd op het volgende gegeven. Actieve grondpolitiek heeft tot doel de gemeente in het kader van de realisering van uitbreidingsplannen een betere positie te verschaffen, ten behoeve van het algemeen belang. De doelstellingen ten aanzien van grondgerelateerde projecten en stedelijke ontwikkeling kan ze daardoor beter realiseren. Goede bouwgrond is schaars, waardoor marktpartijen - in stabiele economische tijden - bereid zijn hoge marktprijzen te betalen. Dit heeft tot gevolg dat bouwlocaties vaak onderwerp van speculatie worden. Wanneer alle grond in handen komt van marktpartijen, dan overheerst bij de ontwikkeling van de bouw veelal de winst die op projecten moet worden gemaakt. De verantwoordelijkheid van de gemeente is dat ruimtelijke plannen zo goed mogelijk worden gerealiseerd, waarbij de kwaliteit van de gehele woon / werkomgeving centraal dient te staan. De planrealisatiekosten kunnen hierbij door de gemeente als eigenaar van de gronden verhaald worden bij de gronduitgifte. De uitgifteprijs voor sociale woningbouwfunties wordt dan gecompenseerd door de uitgifte van bijvoorbeeld vrije sectorbouw. De volgende argumenten spelen een voorname rol bij het bewandelen van de weg van actieve grondpolitiek: De gemeente kan op deze manier de gewenste kwaliteit realiseren; Het plan wordt tijdig en volgens planning verwezenlijkt; Er is een grotere garantie dat het plan integraal wordt uitgevoerd en dat bepaalde bestemmingen daadwerkelijk gerealiseerd worden; Er kan invloed worden uitgeoefend op de gronduitgifteprijzen en het gronduitgiftebeleid (aan wie wordt de grond uitgegeven); Winstgevende exploitaties geven de mogelijkheid om locaties met voorzienbare tekorten aan te vullen; De afweging tussen aanleg en beheer van de openbare ruimte is in één hand. Dat is van belang omdat de openbare ruimte bijna altijd onder verantwoording van de gemeente komt. De gemeente heeft er daarom belang bij dat de onderhoudsconsequenties in een zo vroeg mogelijk stadium bij de afweging kunnen worden betrokken. Deze argumenten zijn door de nieuwe Wro (grondexploitatiewet) in een andere verhouding komen te staan. Door de mogelijkheden die een anterieure 1 overeenkomst en een exploitatieplan 2 bieden, kan de gewenste vorm van uitvoering van een plan sterk worden beïnvloed (er is sterke regie mogelijk zonder dat de gemeente beschikt over de grondpositie). Het bereiken van bestuurlijke doelen kan op deze manier ook bereikt worden door het vervullen van de regierol en het geven van faciliteiten aan andere grondproducenten. 1 overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten voor vaststelling van een planologische maatregel (bestemmingsplan, wijzigingsplan, projectbesluit of projectafwijkingsbesluit). 2 biedt de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal en bevat de noodzakelijke locatie eisen. Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 4

5 Het actief verwerven van gronden, het bouwrijp maken en de gronduitgifte brengt financiële risico s met zich mee. Door te vroege verwerving drukt er een grote rentelast op de grondexploitatie.verwerving in een laat stadium kan leiden tot hogere inbrengwaardes van de grond, als door een gewijzigde marktsituatie de grondprijzen zijn opgelopen. Daarnaast zijn de afzetmogelijkheden van de bouwkavels ook afhankelijk van de lokale en / of regionale marktomstandigheden. In de periode dat dit beleidsdocument is opgesteld is er sprake van een economische crisis. De financiële risico s moeten dan een extra belangrijk onderdeel vormen bij de keuze om actief gronden te verwerven, bouwrijp te maken en uit te geven. Faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente doorgaans weinig eigen grondposities en laat de ontwikkeling aan marktpartijen over. De gemeente heeft hier een voorwaardenscheppende en toezichthoudende rol. De volgende argumenten kunnen een voorname rol spelen bij het bewandelen van de weg vanuit faciliterend grondbeleid: de gemeente kan zich richten op kerntaken (o.a. zorg voor de openbare veiligheid en handhaving); geen (grote) financiële risico s lopen (dure aankopen en vertraging in uitgifte van gronden, kan tot (grote) renteverliezen leiden). De keuze of de gemeente actief of faciliterend grondbeleid wil voeren, kan als volgt worden onderverdeeld. Vastgestelde plannen: Uitleglocaties: actief gronden verwerven; Herstructurering woningbouw: terughoudende rol, meer overlaten aan particulieren / corporaties, alleen gronden verwerven wanneer dit noodzakelijk is om gewenste ontwikkelingen van de grond te krijgen; Revitalisering bedrijventerreinen: alleen gronden verwerven als het noodzakelijk is om strategische locaties of posities te realiseren. Nog niet vastgestelde plannen: Anticiperende verwervingen: actief gronden verwerven voor uitleglocaties waar in de toekomst ontwikkelingen zijn voorzien; Strategische verwervingen: actief gronden verwerven voor mogelijke toekomstige ontwikkelingen, eventueel in te zetten als ruilgronden. Beleidskaders samengevat De gemeente Staphorst voert waar mogelijk en wenselijk een actief grondbeleid; Indien faciliterend grondbeleid beter geschikt is, streeft de gemeente Staphorst naar een sterke regierol. Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 5

6 Hoofdstuk 2 Verwerving gronden Inleiding Onder verwerving in het kader van ruimtelijke ordeningsplannen wordt verstaan: 'het verkrijgen van eigendommen, al dan niet met behulp van wettelijke dwangmaatregelen waardoor sturing kan worden gegeven aan de concrete invulling van ruimtelijk, volkshuisvestings- en economisch beleid'. Naast minnelijke verwerving zijn er een aantal instrumenten die een gemeente ter beschikking staan als het gaat om grondverwerving, namelijk het voorkeursrecht en onteigening. Uitgangspunt is dat deze verwervingsinstrumenten alleen worden ingezet om te voorkomen dat anders de (tijdige) realisatie van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wordt gefrustreerd. Minnelijke verwerving Gronden minnelijk verwerven is de eerste uitvoeringsstap in het uitvoeringsproces van de toepassing van actief grondbeleid. De gemeente gaat rechtstreeks met de eigenaar of de zaakwaarnemer in onderhandeling om de gronden te verwerven. Inzicht in de grondmarktprijzen in de regio is dan wel noodzakelijk. Bij de verwerving van gronden kan de gemeente Staphorst samenwerken met een private partij, bijvoorbeeld een plaatselijk bouwbedrijf. De gronden komen bijvoorbeeld in eigendom van de gemeente en de ontwikkelaar ontwikkelt een aantal woningen. De ontwikkelaar en de gemeente zijn dan geen concurrenten van elkaar, maar werken samen bij de verwerving van gronden. De grondprijzen worden niet opgedreven en de gronden zijn vaak sneller in eigendom te verkrijgen. Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg) De Wet voorkeursrecht gemeenten geeft de gemeente de mogelijkheid om een (publiekrechtelijk) voorkeursrecht te vestigen. Alleen gronden waarvan het huidige gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming, welke bestemming niet agrarisch mag zijn, komen voor een aanwijzing in aanmerking. Volgens Wet en rechtspraak zijn het huidige gebruik en de toekomstige bestemming eveneens van elkaar afwijkend als de toekomstige bestemming intensiever is. Wvg heeft tot gevolg dat een eigenaar van, of een beperkt gerechtigde tot, een onroerende zaak (perceel) niet tot vervreemding mag overgaan voordat de betreffende onroerende zaak of het beperkte recht aan de gemeente is aangeboden; de zogenaamde aanbiedingsplicht. Door de vestiging van het voorkeursrecht heeft de gemeente het eerste recht op aankoop. De vestiging van het voorkeursrecht betekent echter niet dat de eigenaar verplicht is om tot verkoop van zijn eigendom over te gaan. Alleen als de eigenaar zelf wil verkopen, is hij verplicht eerst de gemeente de gelegenheid tot aankoop te geven. Er is dus sprake van een vrijwillige verkoopsituatie. Vervolgens kan de gemeente besluiten om al dan niet tot aankoop over te gaan. Koopt de gemeente niet, dan is de eigenaar drie jaar vrij om de onroerende zaak aan een derde te verkopen. De Wvg kent drie doelen voor de gemeente: Het versterken van de regierol bij de uitvoering van het ruimtelijk beleid; Vergroten inzichtelijkheid in de grondmarkt; Prijsbeheersing. Onteigening De onteigeningswet maakt het de gemeente Staphorst mogelijk gronden onder dwang aan te kopen c.q. te onteigenen van eigenaren die niet bereid zijn om te verkopen, ten behoeve van de realisatie van een bestemming (bouwen / infrastructuur). De gemeente kan op grond van de onteigeningswet overgaan tot onteigening ten behoeve van zowel Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 6

7 de aanleg van wegen en infrastructurele werken als de ruimtelijke ordening en volkshuisvesting (op basis van een onteigeningstitel). In principe is een onteigening noodzakelijk indien de grond niet langs minnelijke weg te verwerven is, en zonder verwerving van deze grond het niet zeker is dat het bestemmingsplan wordt uitgevoerd in de vorm waaraan de gemeente het meeste behoefte heeft. De gemiddelde doorlooptijd van een onteigeningsprocedure (administratief en gerechtelijk) is 2 tot 2,5 jaar (waarvan 1 tot 1,5 jaar administratief), uitlopend tot ruim drie jaar in geval van cassatie bij de Hoge Raad. Om de proceduretijd van een onteigening tot het uiterste te beperken is er een versnelde onteigeningsprocedure mogelijk in gevallen waarin in het bestemmingsplan gronden zijn aangewezen die in de naaste toekomst voor realisering in aanmerking komen. De reguliere procedure wordt hiermee doorgaans met 5 tot 6 maanden verkort. Verwervingsplan Voor ieder plangebied moet een verwervingsstrategie worden opgezet. Bij een plangebied van enige omvang is een (grond)verwervingsplan hierbij een goed hulpmiddel. In een verwervingsplan wordt de strategie met betrekking tot de te verwerven gronden uitgewerkt. De volgende elementen moeten in een verwervingsplan aan de orde komen: Tijdstip en tempo van verwerving: De gronden op het juiste moment verwerven is van essentieel belang. Worden gronden te vroeg verworven dan leidt dit tot (hoge) rentelasten. Een te late verwerving kan betekenen dat andere partijen de gronden reeds hebben verworven of dat de gronden duur moeten worden gekocht. Het tempo van verwerving en de keuze welke gronden als eerste moeten worden gekocht, wordt mede bepaald door de in het bestemmingsplan opgenomen fasering. Aankoopprijsbeleid: Het is van belang dat de gemeente Staphorst afspraken maakt over de te hanteren uitgangspunten bij de verwervingsonderhandelingen. Daarbij is het nodig om marges in te bouwen om het hoofd te kunnen bieden aan bijzondere problemen, bijvoorbeeld bij het verwerven van sleutelpercelen. Gronden waarvoor het primaat van uitvoering ligt bij de gemeente: Voor gronden die zijn bestemd voor het oprichten van maatschappelijke doeleinden en het aanleggen van infrastructurele werken is een actief verwervingsbeleid noodzakelijk. Een gemeente moet weten wanneer uiterlijk over de gronden moet worden beschikt en welke prijzen zij moet bieden voor deze gronden om stagnatie in de uitvoering te voorkomen. Op basis van het tijdstip van uitvoering kan inschrijving van een eventuele onteigeningsvonnis en de daaraan voorafgaande gerechtelijke en administratieve onteigeningsperiode worden bepaald. Beleidskaders samengevat Gestreefd wordt naar een actief verwervingsbeleid, zodat tijdig over gronden kan worden beschikt en regie wordt gevoerd over te behalen doelstellingen op bepaalde beleidsgebieden, zoals ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en economische zaken; De gemeente Staphorst maakt per plangebied van enige omvang een verwervingsplan, welke vastgesteld wordt door het college. Daarnaast kan worden bepaald welke gronden bij voorkeur (sleutelpercelen) moeten worden verworven; Het uitgangspunt is dat de gronden minnelijk worden verworven met eventuele toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten; Onteigening is een volwaardig instrument en wordt waar het nodig en mogelijk is, ingezet om te voorkomen dat de ruimtelijke planning gevaar loopt; Na consultatie van de raad kan verwerving ook plaatsvinden in samenwerking met een aannemersbedrijf / projectontwikkelaar. Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 7

8 Hoofdstuk 3 Samenwerking met marktpartijen / nieuw wettelijk kader Inleiding Het uitgangspunt van de gemeente Staphorst is het voeren van een actief grondbeleid. Echter, er zullen ook ruimtelijke ontwikkelingen zijn waarbij de gemeente niet de volledige regie kan en/of wil voeren. Dit kan leiden tot samenwerking met een ontwikkelende partij. Bijvoorbeeld wanneer de gemeente niet beschikt over alle gronden. Nieuw wettelijk kader De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) is op 1 juli 2008 inwerking getreden. In de nieuwe Wro wint de structuurvisie aan belang. Deze planfiguur bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid (beleid en ambitieniveau). Het plan heeft geen juridische binding; wel zelfbinding. Het geeft een beeld van potentiële ontwikkelingslocaties en de grootschalige infrastructurele voorzieningen die hiervoor nodig zijn (bijvoorbeeld de aanleg van nieuwe ontsluitingswegen, rotondes, als gevolg van woningbouw). Structuurvisie in het kader van de Wro De structuurvisie is niet alleen een belangrijke onderlegger voor het bestemmingsplan, maar is dat ook voor exploitatieplannen. De structuurvisie bevat als het ware het bovenlocatiegerichte beleid. Het op deze wijze verkrijgen van inzicht in bovenwijkse voorzieningen kan als basis dienen voor de kostentoerekening aan bouwinitiatieven van derden. In een structuurvisie kunnen richtlijnen worden opgenomen over drie woningbouwcategorieën: sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels). De richtlijnen hebben betrekking op bouwvormen, aantallen, locaties en jaartallen. Een exploitatieplan mag de woningbouwcategorieën alleen regelen als in de planologische maatregel (structuurvisie) een percentage gerelateerd aan het plangebied is opgenomen. Hiermee heeft de gemeente een praktisch instrument om eigenaren te dwingen om voldoende ruimte te bieden voor deze categorieën. Onder de WRO (oude wet) was het lastig om dit bij projectontwikkelaars voor elkaar te krijgen. De structuurvisie kent ook een directe koppeling met de verhaalsmogelijkheden van bovenplanse kosten in het exploitatieplan en een directe koppeling met contracten, voor zover het de financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen betreft. Een structuurvisie en deze richtlijnen voor woningbouwcategorieën zijn zaken die ook weer verband houden met een gemeentelijke woonvisie. Zo grijpt alles in elkaar en werkt alles in elkaar door. De gemeente kan met particuliere eigenaren in anterieure overeenkomsten een bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling overeenkomen, mits deze ruimtelijke ontwikkeling is opgenomen in een structuurvisie. Op basis daarvan kunnen bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen bij particuliere ontwikkelingen worden afgedwongen. Een andere relatie met het grondbeleid betreft de bevoegdheid van een gemeente om op basis van een structuurvisie het wettelijk voorkeursrecht (Wvg) te vestigen. Deze wet heeft invloed op de kostenverhaalmogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het kostenverhaal bij faciliterend grondbeleid is door de komst van deze wet vereenvoudigd. Vanuit de Grondexploitatiewet is een verplicht karakter van kostenverhaal opgenomen. Uitgangspunt bij het kostenverhaal is dat partijen op vrijwillige basis tot een overeenkomst komen. Lukt dat niet, dan volgt het publiekrechtelijke spoor en moeten de kosten op alle partijen binnen het exploitatiegebied verhaald worden, doormiddel van het vaststellen van het exploitatieplan. Het kostenverhaal dient aan de volgende criteria te voldoen: Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen; Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 8

9 Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan; Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld (naarmate de locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten). Als doormiddel van anterieure overeenkomsten het kostenverhaal van alle eigendommen is verzekerd, is het stellen van locatie-eisen 3 niet nodig en zal de gemeenteraad kunnen afzien van het publiekrechtelijke instrumentarium (exploitatieplan). Het zou dan ingezet kunnen worden als aanvullende werking (stok achter de deur). De nieuwe wet onderscheidt een tweetal sporen voor ontwikkelingen: Privaatrechtelijke spoor: de overheid sluit met de particuliere partij een overeenkomst waarin het kostenverhaal is verzekerd (anterieure overeenkomst); Publiekrechtelijke spoor: het kostenverhaal is verzekerd via een te sluiten exploitatieovereenkomst (posterieure 4 overeenkomst) of door het als voorwaarde te stellen bij een te verlenen bouwvergunning. De koppeling van het kostenverhaal aan een te verlenen bouwvergunning kan voor de gemeente een financieel risico inhouden. Wanneer aanvragen van bouwvergunningen uitblijven door bijvoorbeeld financieel ongunstige marktomstandigheden, kan de gemeente met onrendabele investeringen blijven zitten. Ook kan een ontwikkeling stagneren wanneer een exploitatieplan onderuit gaat bij de rechter. Het publieke instrumentarium is gekoppeld aan twee voorwaarden: Er is een ruimtelijk besluit op grond van de Wro nodig (bestemmingsplan, wijzigingsplan, projectbesluit of projectafwijkingsbesluit); Het ruimtelijk besluit moet voorzien in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen (in het Bro aangewezen bouwplannen 5 ). Als aan beide voorwaarden is voldaan, moet de gemeente het publiekrechtelijke instrumentarium toepassen. Een belangrijk beslismoment is de vergadering waarin het bestemmingsplan (raadsbesluit) of een projectbesluit (collegebesluit) wordt vastgesteld. Tot dit moment kunnen onderhandelingen met private partijen worden gevoerd door de gemeente welke uitmonden in een anterieure overeenkomst. Wanneer het niet lukt een overeenkomst te sluiten voor het kostenverhaal, dan zal de gemeente de marktpartij duidelijk maken dat alle aanbiedingen vervallen. De gemeenteraad dan wel het college is dan verplicht bij het besluit over het bestemmingsplan dan wel projectbesluit een afweging te maken of voorzien is in het kostenverhaal. Is dat niet het geval dan zal een exploitatieplan worden vastgesteld omdat het kostenverhaal niet anderszins verzekerd is. 3 de in een exploitatieplan op te nemen eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, alsmede de in een exploitatieplan op te nemen regels omtrent de uitvoering daarvan. 4 overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten na de vaststelling van een exploitatieplan. 5 definitie bouwplan: - de bouw van één of meer woningen; - de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen; - de uitbreiding van een hoofdgebouw met tenminste 1000m 2 of met één of meer woningen; - de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, mits tenminste 10 woningen worden gerealiseerd; - de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000m 2 bedraagt; - de bouw van kassen met een oppervlakte van tenminste 1000m 2. Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 9

10 Privaatrechtelijke spoor De gemeente Staphorst geeft in alle opzichten voorrang aan het privaatrechtelijke spoor: het sluiten van overeenkomsten die als anterieur kunnen worden aangemerkt, waardoor geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld. Dit spoor biedt de mogelijkheid ruimere afspraken in een overeenkomst op te nemen. De volgende zaken komen minimaal aan bod in een overeenkomst binnen dit spoor: Locatie-eisen ten aanzien van de woningbouwcategorieën (sociale woningbouw, vrije kavels en particulier opdrachtgeverschap), bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte; Toerekening van kosten aan de uitgifte categorieën op basis van de kostensoortenlijst (publiekrechtelijk verhaalbare kosten); Exploitatieopzet; Fasering en planning van de ontwikkeling. De gemeente kan bij het afsluiten van een overeenkomst onder het privaatrechtelijke spoor aan de contractpartners de volgende voorwaarden verbinden: Afgeven van een bankgarantie; Recht van eerste hypotheek ter zekerheidsstelling van de betaling van het kostenverhaal. Publiekrechtelijke spoor Indien de gemeente niet tot een overeenkomst is gekomen met een private partij op het moment dat het bestemmingsplan vastgesteld gaat worden, dan zal de gemeente een exploitatieplan vaststellen. Op basis van het exploitatieplan worden het kostenverhaal en de overige te stellen eisen afdwingbaar en zal het kostenverhaal via de bouwvergunning worden geregeld. Onteigening in het kader van de Grondexploitatiewet Noch het ruimtelijke besluit, noch het exploitatieplan dwingen een particuliere eigenaar tot uitvoering van het besluit, het plan en het indienen van een aanvraag voor bouwvergunning. Hierdoor is de gemeente afhankelijk van de bereidheid van de eigenaar om een aanvraag om bouwvergunning in te dienen. Dit heeft tot gevolg dat voor de gronden van deze eigenaar het bestemmingsplan en het exploitatieplan niet tot uitvoering komen wanneer de eigenaar geen bouwvergunning aanvraagt. In deze situatie kan de gemeente de procedure inzetten tot onteigening van de gronden van de eigenaar. Voor realisatie van de bestemming moet dan voldoende urgentie zijn en het publieke belang moet worden gediend. Beleidskaders samengevat De gemeente geeft de voorkeur aan een overeenkomst onder het privaatrechtelijk spoor, wanneer zij niet over alle gronden binnen het exploitatiegebied beschikt. Indien de gemeente geen overeenkomst onder het privaatrechtelijk spoor kan sluiten zal zij het publiekrechtelijk spoor volgen; Bij het afsluiten van een overeenkomst onder het privaatrechtelijk spoor kan de gemeente aan de contractpartner(s) de volgende voorwaarden verbinden: - Afgeven bankgarantie - Recht van 1 e hypotheek ter zekerstelling van de betaling van het kostenverhaal Indien niet aan deze voorwaarden kan worden voldaan, wordt er alsnog een exploitatieplan vastgesteld. Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 10

11 Hoofdstuk 4 Gronduitgiftebeleid Inleiding De keuze voor actief grondbeleid door de gemeente bepaalt dat zij zelf aangeeft op welke manier zij gronden uitgeeft, aan wie en tegen welke prijs de gronden worden overgedragen. Deze handelingen worden uitgevoerd op basis van de op dat moment geldende en richtinggevende marktomstandigheden. Uitgiftebeleid Een belangrijk onderdeel van het grondbeleid is het uitgiftebeleid. Bij de uitgifte komt een nauwe verwevenheid met andere beleidsvelden om de hoek kijken. Met behulp van het uitgiftebeleid worden op andere beleidsterreinen gestelde doelen verwezenlijkt, zoals economisch beleid, volkshuisvestingsbeleid, ruimtelijk ordeningsbeleid en sport- en welzijnsbeleid. In 2010 is er een nieuwe gronduitgifte beleidsnotitie voor bedrijfsterreinen vastgesteld door het college. Verkoop / erfpacht Bij gronduitgifte door de gemeente gaat de voorkeur uit naar verkoop van gronden. In specifieke gevallen kan de afweging gemaakt worden om gronden in erfpacht uit te geven. Een voorwaarde hiervoor is dat de gemeente de bouwgrond zelf beschikbaar heeft. Erfpacht is een zakelijk recht. Bij erfpacht wordt grond niet verkocht maar in erfpacht uitgegeven. Dit kan ertoe leiden dat woningbouwprojecten of kavels op bedrijventerreinen toch tot ontwikkeling kunnen komen bij stagnatie in de bouw ten gevolge van de kredietcrisis. Door de kredietcrisis zijn aan de kredietverstrekking aan ondernemers en particulieren veel strengere eisen verbonden als voorheen. Dit heeft direct gevolgen voor de hoogte van de kredietverstrekking, zekerheden en de te betalen rente. Indien een particulier of ondernemer zijn grond niet meer hoeft te kopen en dus niet hoeft te financieren houdt hij meer geld over voor de bouw. Het uitgangspunt is dat de erfpachtvergoeding (canon) lager is dan de extra hypotheeklast bij aankoop van de bouwgrondkavel. Andere argumenten om eventueel te kiezen voor erfpacht boven verkoop van grond zijn: de gemeente houdt meer invloed op het gebruik van de grond; waardestijgingen van grond komen ten gunste van de gemeente; maatschappelijke ongewenste ontwikkelingen als speculatie kunnen worden tegen gegaan. Wel moet vermeld worden dat de laatste twee argumenten ten tijde van economische crisis nauwelijks voordeel bieden. Beleidskaders samengevat De uitgifte van gronden in de gemeente Staphorst is marktgericht. De ontwikkelingen op de markt worden actief gevolgd en op veranderde marktomstandigheden moet flexibel kunnen worden ingespeeld; In de nieuwe aanstaande notitie gronduitgiftebeleid voor bedrijfsterreinen wordt het uitgifte beleid nader bekeken. Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 11

12 Hoofdstuk 5 Samenvatting hoofdstukken 1 t/m 4 Beleidskaders samengevat: Uitgangspunten actief en faciliterend grondbeleid De gemeente Staphorst voert waar mogelijk en wenselijk een actief grondbeleid; Indien faciliterend grondbeleid beter geschikt is, streeft de gemeente Staphorst naar een sterke regierol. Uitgangspunten verwerving gronden Gestreefd wordt naar een actief verwervingsbeleid, zodat tijdig over gronden kan worden beschikt en regie wordt gevoerd over te behalen doelstellingen op bepaalde beleidsgebieden, zoals ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en economische zaken; De gemeente Staphorst maakt per plangebied van enige omvang een verwervingsplan, welke vastgesteld wordt door het college. Daarbij kan worden bepaald welke gronden bij voorkeur (sleutelpercelen) moeten worden verworven; Het uitgangspunt is dat de gronden minnelijk worden verworven met eventuele toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten; Onteigening is een volwaardig instrument en wordt waar het nodig en mogelijk is, ingezet om te voorkomen dat de ruimtelijke planning gevaar loopt; Na consultatie van de raad kan verwerving ook plaatsvinden in samenwerking met een aannemersbedrijf / projectontwikkelaar. Uitgangspunten samenwerking met marktpartijen / nieuw wettelijk kader De gemeente geeft de voorkeur aan een overeenkomst onder het privaatrechtelijk spoor, wanneer zij niet over alle gronden binnen het exploitatiegebied beschikt. Indien de gemeente geen overeenkomst onder het privaatrechtelijk spoor kan sluiten zal zij het publiekrechtelijk spoor volgen; Bij het afsluiten van een overeenkomst onder het privaatrechtelijk spoor kan de gemeente aan de contractpartner(s) de volgende voorwaarden verbinden: - Afgeven bankgarantie - Recht van 1 e hypotheek ter zekerstelling van de betaling van het kostenverhaal Indien niet aan deze voorwaarden kan worden voldaan, wordt er alsnog een exploitatieplan vastgesteld. Uitgangspunten gronduitgiftebeleid De uitgifte van gronden in de gemeente Staphorst is marktgericht. De ontwikkelingen op de markt wordt actief gevolgd en op veranderde marktomstandigheden moet flexibel kunnen worden ingespeeld; In de nieuwe aanstaande notitie gronduitgiftebeleid wordt dit onderwerp nader bekeken. Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 12

13 Hoofdstuk 6 Financiële aspecten grondbeleid Inleiding In de Nota Grondbeleid worden de uitgangspunten opgenomen die relevant zijn voor het opstellen van een grondexploitatie. In deze paragraaf zal ingegaan worden op de volgende financiële aspecten van grondbeleid: Te hanteren parameters; Waarderingsgrondslagen NIEG-Gronden en overige gronden; Toerekening kosten aan de grondexploitaties Exploitatieopzetten met derden Richtlijnen tussentijdse resultaatneming bij grondexploitaties Voorziening te verwachten verliezen grondexploitaties. Reserve grondexploitatie Risicobeheersing Informatievoorziening Te hanteren parameters De grondexploitaties worden opgebouwd uit verschillende elementen. Een aantal onderdelen van de exploitaties zijn afhankelijk van macro-economische omstandigheden, waarbij het van belang is om deze per exploitatie te beoordelen. Deze onderdelen worden als parameters ingerekend in de verschillende grondexploitaties en bestaan uit de volgende onderdelen: Te hanteren rekenrente; Percentage kostenstijging; Percentage opbrengstenstijging; Gehanteerde programmering; Eventuele aanbestedingsvoordelen; Eventuele aanpassingen in de grondprijzen. Jaarlijks wordt met de actualisatie van de grondexploitaties een nota van uitgangspunten vastgesteld door het College. In deze nota worden indien van toepassing de uitgangspunten inclusief een toelichting op deze parameters opgenomen. De nota zal ter kennisgeving aan de raad worden verzonden. Waarderingsgrondslagen NIEG-gronden en overige gronden De Notitie grondexploitatie (bijgesteld) van de Commissie Besluit begroting en verantwoording (hierna Commissie BBV) van februari 2012 bevat een aantal zogenoemde stellige uitspraken met betrekking tot de waardering en classificatie van de gronden welke niet in exploitaties zijn genomen. Niet in exploitatie genomen (bouw)grond (NIEGG) zijn gronden welke anticiperend of strategisch zijn aangekocht. Er bestaat nog geen exploitatiebegroting, maar de grond past wel in gedachten (verwachting) van gemeentelijke bebouwuitbreiding. Voor deze grond moet een reëel en stellig voornemen bestaan dat deze in de nabije toekomst zal worden bebouwd. Deze verwachting moet zijn gebaseerd op een raadsbesluit. Wanneer dit raadsbesluit niet is genomen worden de gronden verantwoord onder de overige gronden of onder de vaste activa. Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 13

14 De waardering van de NIEGG kan schematisch als volgt worden weergegeven. Raadsbesluit aanwezig Reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling In raadbesluit Invulling aan ambitie en planperiode In raadbesluit invulling van de toekomstige bouwlocatie en de daartoe nog te maken kosten Overige gronden Nee Nee Nvt Nvt Aanschafkosten, tot maximum de huidige marktwaarde op basis van de huidige bestemming. Waarbij het niet is toegestaan om overige Waarderingsmethodiek kosten, bijvoorbeeld rente en plankosten toe te rekenen aan de aanschafkosten. NIEGG Ja Ja Ja Nee Vervaardigingsprijs, zij de verkrijgingsprijs plus bijkomende Waarderingsmethodiek additionele kosten. De waardering mag tot maximaal de huidige marktwaarde op basis van de huidige bestemming. NIEGG Ja Ja Ja Ja Vervaardigingsprijs, zij de verkrijgingsprijs plus bijkomende additionele kosten. Waarbij een voorzichtig geraamde verwachte Waarderingsmethodiek marktwaarde in de toekomstige bestemming als toets kan worden gebruikt voor de maximale boekwaarde. Toerekeningkosten aan de grondexploitaties In april 2013 heeft de commissie BBV een notitie uitgebracht met betrekking tot het toerekenen kosten van bestedingen in openbare ruimte aan de grondexploitaties. In deze paragraaf gaan wij in hoe kosten aan de grondexploitatie toegerekend zullen worden. Directe kosten Directe kosten welke tot de vervaardigingskosten van de grondexploitaties behoren, worden volledig toegerekend aan de grondexploitaties. Deze vervaardigingskosten omvatten de kosten die rechtstreek aan de vervaardiging kunnen worden toegekend(zoals grondaankopen, en kosten van bouw en woonrijpmaken). Indirecte kosten Voor wat betreft de indirecte kosten zullen de kosten aan de grondexploitaties worden toegerekend op het moment dat hiertoe een direct causaal verband bestaat met de grondexploitatie. Van deze indirecte kosten zal een redelijk te achten aandeel worden toegerekend aan de grondexploitatie, te denken valt aan administratie en beheerskosten. Naast deze indirecte kosten zijn er ook indirecte kosten die niet direct en volledig behoeve te worden toegerekend aan de grondexploitaties. Te denken van valt een brug of multifunctioneel centrum welke niet alleen ter doel van de exploitaties is. Met betrekking tot deze investeringen binnen de grondexploitaties welke een maatschappelijk nut dienen zal de raad bij het vaststellen van de grondexploitaties expliciet vaststellen in welke mate deze investering toegerekend dient te worden aan de grondexploitaties. Deze verhouding zal bij de vaststelling expliciet aan de raad worden voorgelegd. De verdeling wordt bepaald op basis van de causaliteit en proportionaliteit van de investering ten opzichte van de exploitatie waar deze betrekking op heeft. Bovengenoemden beleidsaanpassing is van toepassing voor nieuw vast te stellen grondexploitaties. Voor de lopende grondexploitaties zullen de kosten worden toegerekend op basis van de door de raad vastgestelde huidige grondexploitatieopzetten. Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 14

15 Exploitatie met derden Indien een grondexploitatie gezamenlijk met een andere partij wordt gevoerd, moeten hiervan de financiële gevolgen voor de gemeente expliciet worden benoemd. De gemeente stelt in dat geval een eigen (interne) grondexploitatieberekening op. Deze dient voor de interne begroting en de verantwoording ten aanzien van het project. Voor de interne begroting en verantwoording zal deze gemeentelijke exploitatieberekening (als uitvloeisel van de gemeenschappelijke grondexploitatie) een primaire rol spelen. Ook als er geen gemeenschappelijke grondexploitatie aan de orde is kan er bij PPS sprake zijn van geldstromen en/of risico s die benoemd worden (financiële consequenties van eventuele grondtransacties, door de gemeente gestort aandelenkapitaal, eventuele gemeentelijke financiering en/of eventuele garantstellingen). Bij facilitaire projecten is de gemeente per definitie minder betrokken. Er worden immers alleen voorwaarden gesteld waarbinnen een dergelijk project kan worden uitgevoerd. Voor dergelijke projecten wordt een meer globale raming opgesteld. Deze kan dienen als onderlegger voor het kostenverhaal. Ook wordt de bijdrage of afdracht aan fondsen hierin zichtbaar gemaakt. Deze projecten worden indien van toepassing in de P&C producten apart weergegeven onder de exploitaties, zodat inzichtelijk is in welke projecten de gemeenten faciliteert en in welke projecten de gemeente uitvoerend is. Richtlijnen tussentijdse resultaatneming bij grondexploitaties Met betrekking tot winstneming is het belangrijk om een evenwicht te betrachten tussen het voorzichtigheids- en het realisatiebeginsel. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld totdat daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. In lijn met het Besluit Begroting en Verantwoording provincie en gemeenten (BBV) moet bij (tussentijdse) winstneming aan de volgende voorwaarden zijn voldaan: De grondexploitatie moet volgens een geactualiseerde herziening een batig saldo hebben; De boekwaarde moet een dusdanige stand hebben dat toekomstige (nog te maken) uitgaven gedekt zijn. Dit betekend dat het saldo moet bestaan uit meer opbrengsten dan kosten, waarbij het saldo de nog te maken kosten moet kunnen dekken; De (tussentijdse) winstname wordt verricht wanneer het saldo bij punt 2 minus de projectgebonden risico s groter is dan ; De uitgenomen winst wordt toegevoegd aan de reserve grondexploitatie; De winstneming wordt bepaald en doorgevoerd bij het opmaken van de jaarrekening. Voorziening te verwachten verliezen grondexploitaties Indien uit de op te stellen grondexploitatieberekeningen blijkt dat een plan uiteindelijk zal worden afgesloten met een nadelig saldo, dan moeten deze verliezen worden opgevangen. Hiertoe wordt een voorziening verliezen grondexploitaties aangehouden die telkens gevoed wordt ten laste van de reserve grondexploitatie. De voorziening wordt gevormd op basis van de nominale eindwaarde van het berekende verlies. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd en de omvang van de voorziening wordt op de uitkomsten ervan afgestemd. Reserve grondexploitatie De financiële resultaten van projecten binnen de grondbedrijfsfunctie worden altijd verrekend met de reserve grondexploitatie. Daarbij wordt het volgende voorzichtigheidsprincipe gehanteerd: Voor projecten met een geprognosticeerd nadelig saldo wordt een voorziening getroffen ter dekking van het tekort op netto contante waarde. Deze voorziening wordt gevormd ten laste van de reserve grondexploitatie; Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 15

16 Voor projecten met een onafwendbaar verlies kan de raad worden voorgesteld om een eenmalige afboeking te doen, ter grootte van het nominale tekort. Deze afboeking wordt gedaan ten laste van de reserve grondexploitatie; Eventuele winsten van projecten worden genomen als ze daadwerkelijk zijn gerealiseerd zie ook de richtlijnen voor tussentijdse resultaatneming. Deze winsten worden toegevoegd aan de reserve grondexploitatie. In de nota reserves en voorzieningen zijn eventuele bandbreedtes voor de omvang van de reserve weergegeven. Risicobeheersing Het voeren van een grondexploitatie is een risicodragende activiteit. Het is daarom van belang om een goed systeem van risicomanagement en risicobeheersing te hanteren. De mate waarin risico s zich voordoen, verschilt per projectfase. De risicoanalyse richt zich eerst op de projectgebonden risico s. Dit zijn risico s die specifiek met (het voornemen van) een project te maken hebben en directe gevolgen hebben (negatief of positief) voor het toekomstige saldo van de grondexploitatieberekening, voorzover deze nog niet zijn ingerekend in de exploitatie of waar reeds een voorziening voor is getroffen. Naast de projectgebonden risico s worden ook de niet projectgebonden, ofwel conjuncturele risico s geïnventariseerd en gekwantificeerd. Deze risico s zijn niet beïnvloedbaar binnen de projecten en liggen op het vlak van macro-economische trends en wet- en regelgeving van hogere overheden. Hierbij is de aandacht gericht op de projecten die vallen onder het actieve grondbeleid. Bij de facilitaire projecten liggen de marktrisico s immers bij derden. Alle projecten binnen de grondbedrijfsfunctie worden periodiek (minimaal één keer per jaar) doorgelicht en beoordeeld op haalbaarheid en risico s. De risico s worden benoemd en zoveel mogelijk gekwantificeerd. Aangezien niet alle risico s zich gelijktijdig voordoen wordt aan elk risico een weegfactor gehangen, als zijnde de kans dat deze zich voordoet. De som van alle risico s (exclusief de risico s welke reeds zijn ingerekend in de exploitaties of welke zijn voorzien) x de weegfactor vormt de omvang van de benodigde weerstandscapaciteit. Deze wordt afgezet ten opzichte van de reserve grondexploitatie en vormen samen het weerstandsvermogen van de gemeente. In de nota reserves en voorzieningen wordt eventuele bandbreedtes van de reserve opgenomen. De risico inventarisatie maakt op dit moment onderdeel uit van de najaarsnota en de jaarrekening. Hierbij zal nog de koppeling worden gemaakt naar de gekwantificeerde risico s. Informatievoorziening Binnen de budgetcyclus worden college en raad inhoudelijk over de individuele projecten en activiteiten binnen de grondbedrijfsfunctie geïnformeerd. De jaarrekening en de begroting zijn daarbij de belangrijkste sturingsinstrumenten. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) stelt daarbij eisen aan de informatie in de paragraaf grondbeleid van deze producten. Sturing en verantwoording De gemeenteraad geeft de kaders van het te voeren grondbeleid aan. Dit gebeurt onder andere doormiddel van deze nota grondbeleid. Het college voert het door de gemeenteraad vastgestelde grondbeleid uit, legt verantwoording af in de planning en control cyclus, stelt jaarlijks een nota van uitgangspunten vast en is op basis van de gemeentewet bevoegd tot het kopen en uitgeven van gronden (en opstallen). Daarnaast stelt de gemeenteraad algemene ruimtelijke kaders in de structuurvisie en specifieke ruimtelijke kaders in het bestemmingplan. Van belang is om te onderkennen dat er aan een grondexploitatie een aantal knoppen zitten die de uitkomsten kunnen beïnvloeden. Zo dient de raad al in een vroegtijdig stadium de kaders aan te geven met betrekking tot Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 16

17 het ruimtegebruik en het programma. Met het vaststellen van de grondexploitatie wordt het college gemachtigd om uitgaven te doen ten behoeve van het realiseren van het ruimtelijke plan, binnen de kaders zoals deze zijn gesteld in de vastgestelde grondexploitatie. Jaarlijks worden de lopende grondexploitaties geactualiseerd door de gemeente. Planning en controlcyclus Sturing op en bijsturing van het vastgestelde beleid door de gemeenteraad vindt plaats in de planning en controlcyclus en wel op de volgende wijze. - Begroting In de paragraaf grondbeleid van de programmabegroting worden visie op het grondbeleid, actuele ontwikkelingen en de meerjarenramingen van de gezamenlijke grondexploitaties opgenomen. Met de begroting worden voor het komende jaar de uitgaven en inkomsten (van de afzonderlijke grondexploitaties) door de raad geautoriseerd. - Jaarrekening In de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening wordt jaarlijks gerapporteerd over de in de programmabegroting aangegeven onderwerpen en de gezamenlijke grondexploitaties. De resultaten van de grondexploitaties worden betrokken bij het bepalen van het verloop van de reserve grondexploitatie. - Najaarsnota Bij de najaarsnota wordt in een apart hoofdstuk een projectenrapportage opgenomen. In de projectenrapportage wordt inzicht gegeven in de stand en verwachte resultaten van alle gemeentelijke grondexploitaties, de risico s en de stand en ontwikkelingen van de reserves en voorzieningen. - Tussentijdse melding Majeure overschrijdingen die een directe bijsturing noodzakelijk maken en die niet kunnen wachten tot de reguliere verantwoordingsmomenten, moeten tussentijds gemeld worden aan de raad. De parameters voor kosten en opbrengsten stijging en rente worden indien van toepassing jaarlijks geëvalueerd en herijkt, en voorafgaand aan het opstellen van de actualisaties worden vastgesteld in de nota van uitgangspunten. Nota Grondbeleid Gemeente Staphorst 17