V/2013/2619 Startnotitie. Nota grondbeleid M.A.W.J.M. Wijdeven

Transcriptie

1 Registratiekenmerk V/2013/2619 Startnotitie Datum registratie: 15 januari 2013 raadsconllnissie Ruimtelijke Zaken Datum. 25 februari 2013 Agendapunt 9 Onderwerp: Porteleuillehouder: : Nota grondbeleid M.A.W.J.M. Wijdeven 1. Inleiding De huidige nota grondbeleid werd voorbereid in 2007 en door de gemeenteraad vastgesteld in februari De vaststelling kwam net voordat de wereldwijde kredietcrisis uitbrak met verstrekkende gevolgen voor de vastgoedmarkt en voor de locatie- en gebiedsontwikkeling. Andere tijden vragen om ander beleid. Actualisatie van de nota is daarom noodzakelijk. Het is aan de gemeenteraad om hiervoor de kaders vast te stellen. Gemeenten zijn bovendien volgens het BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten) verplicht een grondbeleid vast te stellen en dit actueel te houden. Deze startnotitie vormt hiervoor de aanzet. U heeft te kennen gegeven het onderwerp gronduitgifte/ grondprijsbeleid vooruitlopend op de preview jaarrekening te willen bespreken. Daarom zal dat onderdeel in deze startnotitie alvast, vooruitlopend op de meer uitgebreide behandeling in de nota grondbeleid zelf, aan de orde worden gesteld. Dit mede naar aanleiding van de bevindingen van de rekenkamercommissie gedaan bij het onderzoek naar het door de gemeente gevoerde grond- en grondprijsbeleid eind Zowel het rapport van de rekenkamercommissie als de nota van 2008 treft u als bijlagen bij.deze.notitie.aan Probleemstelling Voor veel gemeentelijke activiteiten is grond nodig. Gemeentelijke plannen, bijvoorbeeld op het gebied van wonen, werkgelegenheid en recreatie hebben consequenties voor het grondgebruik in de gemeente. Dit betekent in veel gevallen dat de bestemming en het bestaande grondgebruik gewijzigd moeten worden. Door middel van het grondbeleid probeert de gemeente de veranderingen in het grondgebruik te sturen. Door de regierol op te pakken kan de gemeente het bereiken van haar eigen doelstellingen op allerlei gebieden, zoals ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en de bouw van een gemeenschapshuis of brandweerkazerne, veilig stellen. Het grondbeleid staat dus niet op zichzelf. In de nota grondbeleid van 2008 zijn de doelstellingen vari het grondbeleid geformuleerd. Nagegaan zal worden of deze nog actueel zijn. De gemeente kan verschillende strategieën kiezen om haar doelstellingen te bereiken. Het is belangrijk dat een strategie wordt gekozen die aansluit bij de gekozen doelstelling( en). Hierbij moet rekening gehouden worden met de kans op - 1 -

2 conflicterende doelstellingen. Het kan bijvoorbeeld gaan om doelstellingen die zowel betrekking hebben op tijd, kwaliteit als financiën. Deze doelstellingen kunnen in de toepassing op de concrete projecten met elkaar botsen. Een voorbeeld is dat een gewenste hoge kwaliteit vaak ten koste gaat van het financiële resultaat en/ of van de tijdsduur van het project. Enerzijds heeft de gemeente publiekrechtelijke instrumenten om het grondgebruik te beïnvloeden, zoals het bestemmingsplan en het exploitatieplan. Anderzijds kan de gemeente optreden als private partij door zelf grond aan te kopen. In het laatste geval, wanneer de gemeente als private partij grond aankoopt, deze bouwen wo onrijp maakt en als bouwgrond verkoopt, spreekt men van actief grondbeleid. In het geval dat de gemeentelijke sturingsrol beperkt blijft tot het publiekrecht spreekt men van passief of faciliterend grondbeleid. Een tussenvorm is PPS (publiekprivate samenwerking), bijvoorbeeld in een joint-venture van de gemeente en een projectontwikkelaar. In dat geval oefent de gemeente zowel via publiekrechtelijke instrumenten als privaatrechtelijk via pet aandeelhouderschap van de PPS invloed uit op het grondgebruik. De keuze tussen de verschillende vormen van grondbeleid wordt vaak beperkt door het bestaande grondeigendom. Om een actief grondbeleid te kunnen voeren, moet de gemeente de eigendomsrechten van de grond wel kunnen verwerven. Om te kunnen faciliteren of om een publiekprivate samenwerking aan te gaan moet er wel een grondeigenaar en/ of ontwikkelende partij zijn die bereid en in staat is de gewenste bestemming te realiseren en die partij moet tevens bereid zijn zich aan de door de gemeente aan de ontwikkeling gestelde eisen te conformeren. In de nota grondbeleid van februari 2008 werd de expliciete voorkeur uitgesproken voor een (pro)actief grondbeleid. Het huidige economische klimaat vraagt om een heroverweging van dit beleid. De gemeente kan door de beperkte investeringsruimte niet overal meer actief zijn en het voortouw blijven nemen. Er zal voor een andere aanpak moeten worden gekozen. 3. Doelstellingen van de nota grondbeleid Doelstellingen van de (actualisering van de) nota grondbeleid zijn: >- Het naar buiten toe kenbaar maken van het door de gemeente gevoerde grondbeleid. >- Het inzichtelijk maken en beheersen van de risico's rond grondbeleid. >- Het vastleggen van beleid waaraan ambtelijk en bestuurlijk kan worden getoetst. >- Het bieden van een basis voor transparante en eenduidige werkwijze voor de uitvoering >- van het grondbeleid van de gemeente. Het voldoen aan de verplichtingen opgelegd aan de gemeente in het BBV en de >- financiële verordening gemeente Bernheze Het verwerken van de conclusies en aanbevelingen van de rekenkamercommissie opgenomen in het rapport van 28 september Hiervoor werd al aangegeven dat het grondbeleid op zichzelf geen doel is. Het grondbeleid is een instrument om de realisatie van ruimtelijk en sectoraal beleid mogelijk te maken, het is zodoende dienstbaar aan het behalen van doestellingen op velerlei gebieden, zoals ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en de bouw van een gemeenschapshuis of brandweerkazerne. -2-

3 4. Inhoudsopgave van de nota grondbeleid De inhoudsopgave van de nota C.q. de onderwerpen die erin aan de orde worden gesteld zullen niet wezenlijk anders zijn dan die in de vorige nota. Daarom spreken wij van een actualisatie. Omwille van de duidelijkheid en de praktische bruikbaarheid van de nota geven wij er de voorkeur aan wel een geheel nieuwe nota vast te laten stellen. In de nota van 2008 waren 26 beslispunten voor de gemeenteraad opgenomen en daarnaast nog 7 uit te werken onderwerpen. Een en ander kunt u nalezen in de nota die als bijlage bij deze notitie is gevoegd. In de nieuwe nota grondbeleid zullen alle onderdelen uit de nota van 2008 gecheckt worden op actualiteitswaarde. Voor een aantal onderwerpen voorzien wij dat een nadere uitwerking noodzakelijk is. Daarnaast zal de uitwerking van de aanbevelingen van het rekenkameronderzoek naar het actief grond- en grondprijsbeleid verwerkt worden in de nieuwe nota. Hierna geven wij aan welke beslispunten (uit de nota grondbeleid van 2008) in verband met de actualisatie opnieuw aan de orde zullen komen en nadere uitwerking behoeven. Hiermee beogen wij geen uitputtende opsomming te geven, aanvullingen zijn mogelijk. Beslispunt Onderwerp Toelichting 5,7,10,11 Vorm van grondbeleid (en Actief, passief/faciliterend of aankoop beleid) tussenvorm, voorkeursvolgorde en werkwijze bepalen 11, 15 Samenwerking private partijen Aangeven welke minimale eisen de gemeente aan samenwerking met private partijen stelt 9 W ro 2008 (kostenverhaal en anterieure Huidige praktijk schetsen en overeenkomsten / exploitatieplan) beleid vastleggen en aandacht voor werkwijze/informatie voorzlenmg aan COllll111SSle 23,24,25 Fondsen/reserves Nagaan of en zo ja welke fondsen nodig zijn, dit in relatie tot de Wro 26 Aanbesteding en staatssteun Nagaan of huidig beleid nog strookt met nationale en Europese wet en regelgeving (Stimulering van) uitgifte van grond Nagaan of andere vormen dan verkoop mogelijk zijn (erfpacht) Nagaan of bepaalde stimuleringsregelingen (terugkoop/garantie, lening) of door inwoners zelf te ontwikkelen regelingen mogelijk ZIJn Rekenkamer- Werkwijze en onafhankelijkheid Modus bepalen waarbij ondezoek actief taxatiecommissie werkwijze en onafhankelijkheid grond(prijs) beleid taxatie commissie voldoet aan de gestelde eisen - 3 -

4 Hierna zoomen wij, zoals hiervoor al aangekondigd, op uw verzoek alvast kort in op het onderdeel gronduitgifte / grondprijsbeleid. 4.1 Gronduitgifte/ grondprijsbeleid In de nota grondbeleid zal wederom een paragraaf gronduitgifte worden opgenomen, waarin ook het grondprijsbeleid aan de orde zal worden gesteld. Vooruitlopend op de meer uitgebreide behandeling van dit onderwerp in de nota grondbeleid, geven wij hier op uw verzoek alvast de richting aan waarin wij denken. Het uitgangspunt van marktconforme verkoopprijzen voor de vrije sectorwoningen, sociale woningen en bedrijventerreinen blijft wat ons betreft ongewijzigd. Wij zien geen reden om dit beleid bij te stellen. Wel zien wij aanleiding om de rol en de werkwijze van de taxatiecommissie te evalueren. De rekenkamercommissie heeft ons erop gewezen dat men de werkwijze onvoldoende transparant vindt en dat er in sommige gevallen twijfels bestaan over de onafhankelijkheid van een taxateur. Hieraan zullen wij bij het actualiseren van de nota grondbeleid de nodige aandacht besteden. In het tijdschrift Binnenlands Bestuur van 18 januari 2013 stond een kort artikel met als kop: "Gemeenten zakken met grondprijs". Aangegeven werd dat veel gemeenten de grondprijs voor bouwkavels verlagen. Dit om met name de stilgevallen woningbouw een zetje in de rug te geven of in de hoop meer kopers te trekken en competitief en actief te blijven in de moeilijke vastgoedmarkt van vandaag de dag. De prijsdaling varieert van 2,5 tot 15%. Ook in Bernheze dalen de grondprijzen. Ter vergelijking: van 2011 naar 2012 constateren wij een daling van 4 tot 21%. De prijzen zijn in onze ogen marktconform en zijn gebaseerd op adviezen van de taxatiecommissie. Deze marktconforme grondprijzen zijn verwerkt in de herziene grondexploitaties waarvan de resultaten zijn verwerkt in de jaarrekening Een andere vraag is of er gezocht moet worden naar andere mogelijkheden van gronduitgifte dan alleen verkoop. Denk bijvoorbeeld aan uitgifte van grond in erfpacht al dan niet met een kooprecht. Of denk aan verkoop van grond met een terugkoopregeling/ garantie. Hierbij is het onder andere van belang na te gaan welke financieringsmogelijkheden dit voor een koper met zich mee brengt en welke risico's dergelijke constructies voor de gemeente zouden kunnen hebben. Ook deze onderwerpen zullen bij de actualisatie van de nota grondbeleid aan bod komen en nader worden uitgewerkt. 5. Kader In artikel 21 van de Financiële verordening gemeente Bernheze 2005 is bepaald dat het college tenminste eens in de zes jaar een (bijgestelde) nota grondbeleid aanbiedt ter behandeling en vaststelling door de raad. In deze nota wordt aandacht besteed aan: a. de relatie tussen de visie op het grondbeleid en de programma's in de begroting; b. de strategische visie van het toekomstig grondbeleid van de gemeente; c. aan te ontwikkelen en in ontwikkeling genomen projecten; d. de voorraadverwerving en uitgifte van gronden; e. de uitgifte van gronden in erfpacht en de bijstelling van erfpachtvergoedingen. -4-

5 De nota grondbeleid heeft een kader stellend karakter. In het duale stelsel stelt de gemeenteraad de beleidskaders voor de uitvoering vast, voert het college het beleid uit en controleert de raad vervolgens of het beleid conform de kaders is uitgevoerd. In de paragraaf grondbeleid van de begroting en de jaarstukken wordt ingegaan op de uitvoering van de nota grondbeleid, met name de belangrijkste financiële ontwikkelingen zoals verlies/winstverwachtingen, de verwerving van gronden e.d. en de relaties van het grondbeleid met de programma's. Zo legt het college verantwoording af voor de uitvoering van het grondbeleid. De hiervoor aangehaalde paragraaf grondbeleid in begroting en jaarverslag is verplicht volgens het BBV. Het BBV eist op zijn beurt dat de paragraaf betreffende het grondbeleid tenminste bevat: a. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting; b. een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; c. een actuele prognose van te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; d. een onderbouwing van de geraamde winstneming; e. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken. Ook andere delen van de programmabegroting of het jaarverslag kunnen voor het grondbeleid relevante informatie bevatten. Informatie over publiek-private samenwerking hoort te worden opgenomen in de paragraaf verbonden partijen. In de paragraaf reserves en voorzieningen moet informatie worden opgenomen over de reserves en voorzieningen die met grondbeleid te maken hebben. Tenslotte kunnen de doelen waar het grondbeleid uiteindelijk een bijdrage aan moet leveren worden genoemd in de verschillende programma's van de begroting en het jaarverslag. 6. Procesmatige aspecten 6.1 Planning Be-globale-planning-om-te-komen-tot-eerrgeactualiseerde-nota-grondbeleid-ziet-er-aIs-volgt-uit: Datum/periode Activiteit 25 februari 2013 Opiniërende bespreking startnotitie in commissie RZ maart - april 2013 Voorbereiden concept-nota 23 april 2013 Behandeling concept-nota in college 10 juni 2013 Opiniërende bespreking concept-nota in commissie RZ 30 juli 2013 Behandeling definitieve concept-nota in college 2 september 2013 Bespreking concept-nota in commissie RZ 19 september 2013 Vaststellen nota door gemeenteraad 6.2 Betrokken actoren Er zullen geen externen betrokken worden bij de totstandkoming van de nota. Interne betrokkenheid achten wij van groot belang voor een zo breed mogelijk draagvlak in de organisatie. Het geactualiseerde grondbeleid zal na de vaststelling daarvan door de gemeenteraad, op een transparante en eenduidige wijze door alle medewerkers van de organisatie moeten worden uitgevoerd en uitgedragen. Om dit te bereiken zullen er medewerkers van de afdelingen - 5 -

6 VROG, CCT, MB en FBI bij de totstandkoming van de nota betrokken worden. Daarnaast is betrokkenheid van college, commissie en raad een vereiste. 6.3 Communicatie Nadat de nota is vastgesteld door de gemeenteraad zal hierover in de Bernhezer worden gepubliceerd. De geactualiseerde nota zal tevens op de gemeentelijke website worden geplaatst. 6.4 (Tussentijdse) Evaluatie De wereld waarbinnen het grondbeleid zich beweegt heeft een zeer dynamisch karakter. De nota grondbeleid zou na deze actualisatie weer minimaal 4 jaar mee moeten kunnen. Het is vanwege het dynamische karakter echter niet ondenkbaar dat zich in de tussentijd ontwikkelingen voordoen, waar op zal moeten worden ingespeeld. Wij zullen daarom steeds de vinger aan de pols houden en u (tussentijds) informeren wanneer dat nodig is. 7. Ter bespreking 1. Kunt u instemmen met de voorgenomen aanpak en planning? 2. Mist u nog onderwerpen die aan de orde moeten worden gesteld in de geactualiseerde nota grondbeleid? 3. Bent u het eens met de door ons aangegeven richting (vasthouden marktconform beleid) voor het grondprijs beleid? Burgemeester en wethouders, A.J.G. Bex MLD secretaris W.I.I. van Beek burgemeester Bijlagen T er inzage en digitaal beschikbaar: 1. Nota grondbeleid "De grondslag voor de toekomst", 14 februari Rapport "(Actief) grondbeleid en grondprijsbeleid in de gemeente Bernheze" van de rekenkamercommissie, 28 september