Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Gedempte Zuiderdiep 3 B KM 7 9711 HA GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op 04-07-2017 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2015 bedraagt 955,16. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 7 juli 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om zijn betalingsverplichting van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2015 vast te stellen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 27 maart 2017 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COU2G ENV-2017-100355 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5
Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder: Er is geen afrekening en factuur voor gas verstrekt vanaf 16 september 2015, daarom verzoeken wij de commissie het normbedrag van 250 m3 aan te houden; Hetzelfde geldt voor elektra, met een normbedrag van 500 kwh; Voor de roerende zaken is wel een specificatieformulier verstrekt, maar er zijn geen nota s. Het verzoek is de betalingsverplichting voor deze post op 0,00 te stellen; Er is een nieuwe wasmachine geplaatst in 2016. Daarvoor stond er een oude wasmachine, hiervoor dient dan een herwaardering te volgen; Voor de brandblussers is een bedrag van 100,00 per stuk aangehouden, waarom is hiervan uitgegaan?; Voor de schilder is geen vergoeding overeengekomen en huurder heeft hier niet om gevraagd, derhalve 0,00; Kosten voor de router, etc. zijn niet overeengekomen. Bovendien mogen kosten voor infrastructuur niet aan huurders in rekening worden gebracht; Op de vraag van de commissie of de normbedragen moeten worden aangehouden of dat moet worden uitgegaan van het werkelijk verbruik (nu de factuur beschikbaar is), kan ik aangeven dat de factuur maar meegenomen moet worden. Er dient immers zoveel mogelijk te worden uitgegaan van het werkelijk verbruik; Ik ga er ook mee akkoord aan te sluiten bij de eerdere bedragen. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder aan de hand van de verstrekte pleitnota: Op het moment van opvragen van gegevens door de Huurcommissie was de jaarafrekening voor eind 2015 nog niet ontvangen van Essent. Inmiddels is deze wel binnen. Ik heb een nieuwe berekening gemaakt op basis van graaddagen. Ik verzoek de commissie om deze gegevens alsnog mee te nemen; Er zijn eerdere zaken met dezelfde huurder geweest. De onderzoeker is destijds langs geweest en heeft alles op waarde geschat. Dit zijn dezelfde bedragen als in de eerdere zaken; De wasmachine was er toen ook al; De reparatie van de wasmachine is niet meegenomen door de rapporteur, want het gaat om een gebruikersvergoeding. Ik ben het hier niet mee eens. De factuur van 65,00 heb ik toebedeeld aan huurders, omdat ik het nergens anders kan verhalen. De reparatie viel niet meer onder de garantie; Er is een andere wasmachine gekomen, het apparaat wordt intensief gebruikt. Pagina 2 van 5
III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2015 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. Huurder heeft in dit jaar 12 x 100,00 = 1.200,00 aan voorschotten betaald. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2015 vast te stellen op 865,38. Beoordeling Huurcommissie Op basis van hetgeen ter zitting is besproken, ziet de commissie aanleiding om van het rapport af te wijken. Verhuurder heeft ter zitting de factuur van Essent over 2015/2016 overgelegd en een herberekening van de kosten gemaakt. Gemachtigden van huurder hebben verklaard akkoord te gaan met een berekening op basis van de overgelegde factuur. De berekening van de verhuurder is waarschijnlijk uitgegaan van graaddagen die het weerstation Groningen hanteert. Maar hoe dat ook zij, de graaddagen die de Huurcommissie gebruikt, zijn gebaseerd op het landelijk gemiddelde van alle weerstations in Nederland. De berekening van de rapporteur, welke door de commissie wordt aangehouden, wijkt dus af. Gas: Verhuurder heeft een jaarafrekening van 8.721,08 overgelegd van Essent over de periode 16-09-2015 t/m 18-09-2016. Van die nota heeft een bedrag van 6.060,08 (incl. netwerkkosten, energiebelasting en kostenopslag duurzame energie) betrekking op de levering van gas en 2.661,00 (incl. netwerkkosten, energiebelasting en kostenopslag energie) op de levering van elektra. Over de periode 01-01-2015 t/m 15-09-2015 is in het rapport al 2.652,76 in rekening gebracht vanaf een voorgaande factuur. Van de jaarafrekening van 16-09-2015 t/m 18-09-2016 moet dus nog de periode 16-09-2015 t/m 31-12-2015 toegerekend worden. Het aantal graaddagen over de factuurperiode 16-09-2015 t/m 18-09-2016 bedraagt 3.429,9. Het aantal graaddagen over de onderzoeksperiode 16-09-2015 t/m 31-12-2015 is 1.125,1. Van de jaarafrekening komt dan ten laste van de onderzoeksperiode 1.125,1/3.429,9 e deel van 6.060,08 = 1.987,87. Totaal is aan alle huurders dan door te belasten 2.652,76 + 1.987,87 = 4.640,63. Pagina 3 van 5
Omdat alle kamers ongeveer even groot zijn, is huurders aandeel dan 1/10 e deel van 4.640,63 = 464,06. Elektra: Over de periode 01-01-2015 t/m 16-09-2015 is al 1.413,99 berekend. Van het elektrabedrag van 2.661,00 van de jaarafrekening van Essent over de periode 16-09-2015 t/m 18-09-2016 moet dus nog een stukje berekend worden over de periode 16-09-2015 t/m 31-12-2015. Volgens de tabel van de seizoenspercentages wordt in de periode 16-09-2015 t/m 31-12-2015 33% van een jaarverbruik aan elektra verbruikt. Van het bedrag van 2.661,00 komt dus 33% = 878,13 ten laste van die periode. De totale elektrakosten over 01-01-2015 t/m 31-12-2015 zijn dan 1.413,99 + 878,13 = 2.292,12. Huurders aandeel is dan 1/10 e deel van 2.292,12 = 229,21. Gemeenschappelijke roerende zaken reparatie wasmachine De commissie is van oordeel dat de verhuurder de kosten voor het repareren van de wasmachine niet aan huurders in rekening mag brengen. De in de servicekosten begrepen gebruiksvergoeding bestaat uitsluitend uit de afschrijving. In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie huurders betalingsverplichting als volgt vast: 2015 Kosten gasverbruik 464,06 Kosten elektraverbruik 229,21 Kosten waterverbruik 44,78 Kosten internet/televisie 47,91 Roerende zaken kamer (laminaat/lampen/koelkast/kookplaat) 84,96 Gemeenschappelijke roerende zaken 77,52 Gemeenschappelijke roerende zaken 6,72 24-uursservice onderhoudscontracten CV en boiler 0,00 Schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimtes 0,00 Administratiekosten 0,00 ------------- Totaal 955,16 Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2015 bedraagt 955,16. Legesbeoordeling Conform de huurovereenkomst merkt de commissie in deze procedure Beter Wonen Makelaars aan als zijnde de verhuurder. Pagina 4 van 5
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt en de commissie stelt huurders betalingsverplichting op een lager bedrag vast dan de huurder aan voorschotten heeft betaald. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2015 bedraagt 955,16. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter mr. P. Schuurman en G.W. Postma MCD, RMT, BRE Zittingsleden Pagina 5 van 5