Ontwerpvoorstel aan de raad Opgesteld door Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling Kenmerk 14.059045 Vergadering Commissie Stad en Ruimte Vergaderdatum 7 oktober 2014 Geheim Nee Visie Welgelegen Het College van burgemeesters en wethouders stelt de raad voor het volgende te besluiten: 1 De visie Welgelegen vast te stellen als stimulans en als kader voor de ruimtelijke en functionele transformatie van Welgelegen. 2 In te stemmen met tijdelijke omzetting van de functie kantoor naar de functie studentenhuisvesting en aanvullende functies in de door de thans door de gemeente Utrecht gebruikte kantoren in Welgelegen Ravellaan 96, Rachmaninoffplantsoen 61 en Ravellaan 1. Burgemeester en wethouders van Utrecht, De secretaris De burgemeester Drs. M.R. Schurink Mr. J.H.C. van Zanen
Ontwerpvoorstel aan de raad Bijlages Voorstel: Voorstel_1707 Bijlage: Bijlage 1 Visie Welgelegen Bijlage: Bijlage 2 Welgelegen visie inspraaknota Bijlage: Bijlage 3 Persannotatie Eerdere besluitvorming Het college van burgemeester en wethouders heeft op 8 april 2014 de concept visie Welgelegen vrijgegeven voor inspraak en overleg. Uitvoering In lijn met kanttekening 1.1 heeft de vaststelling van de visie Welgelegen geen directe gevolgen. Om zicht te krijgen op de snelheid en de doorlooptijd van de herontwikkeling van Welgelegen zal nogmaals een ronde gesprekken met grond- en vastgoedeigenaren worden gehouden. Met het Belangenoverleg Buurt Welgelegen is afgesproken om in ieder geval maandelijks een overleg te hebben, zodat ontwikkelingen in Welgelegen zo goed mogelijk kunnen worden gevolgd.
Ontwerpvoorstel aan de raad Raadsbesluit Opgesteld door Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling Kenmerk 14.059045 Vergadering Commissie Stad en Ruimte Vergaderdatum 7 oktober 2014 Visie Welgelegen Het College van burgemeesters en wethouders stelt de raad voor het volgende te besluiten: 1 De visie Welgelegen vast te stellen als stimulans en als kader voor de ruimtelijke en functionele transformatie van Welgelegen. 2 In te stemmen met tijdelijke omzetting van de functie kantoor naar de functie studentenhuisvesting en aanvullende functies in de door de thans door de gemeente Utrecht gebruikte kantoren in Welgelegen Ravellaan 96, Rachmaninoffplantsoen 61 en Ravellaan 1. Aldus besloten in de vergadering van de raad, gehouden op, De griffier Drs. A.A.H. Smits De burgemeester Mr. J.H.C. van Zanen
Context Welgelegen is een gebied in beweging. Bestaande bedrijven, onderwijsinstellingen en een aantal kantoorfuncties van de gemeente Utrecht verlaten het gebied en zodoende komt er ruimte beschikbaar voor herontwikkeling. Deze ontwikkelingen zijn aanleiding geweest om in 2007 te starten met het opstellen van een integrale visie voor de herontwikkeling van Welgelegen. In de periode 2007-2010 is een discussienota opgesteld en besproken met belanghebbenden en belangstellenden. Het planproces is tijdelijk stilgelegd met als belangrijkste reden dat er geen zicht bestond op financiële haalbaarheid. De behoefte aan een toetsingskader is echter blijven bestaan en met de naderende verhuizing van de gemeente Utrecht in 2014-2015 is er ook een zekere urgentie. Na een uitgebreid proces van participatie met bewoners en grond- en vastgoedeigenaren heeft het college van burgemeester en wethouders op 8 april 2014 de concept visie Welgelegen vrijgegeven voor inspraak en overleg. De concept visie Welgelegen is met ingang van 22 april 2014 gedurende zeven weken ter tot inzage gelegd. In deze periode is op 15 mei 2014 een informatiebijeenkomst gehouden. In de inspraakperiode zijn per brief, per e-mail en op de beschikbaar gestelde reactieformulieren in totaal twaalf inspraakreacties ontvangen. Beslispunt 1 De visie Welgelegen vast te stellen als stimulans en als kader voor de ruimtelijke en functionele transformatie van Welgelegen. Argumenten 1.1 Eigenaren van panden in het gebied hebben behoefte aan een toekomstbeeld en toetsingskader bij het nemen van investeringsbeslissingen. Welgelegen is in beweging. Er zijn verschillende panden - Audi-garage, ROC-panden, kantoren gemeente Utrecht - die al leeg staan of binnenkort leeg komen te staan. Het is voor de eigenaren van deze panden - maar ook voor de eigenaren van andere panden en initiatiefnemers van buiten - van groot belang dat investeringsbeslissingen kunnen worden gebaseerd op een vastgesteld toekomstbeeld en toetsingskader. 1.2 Bewoners in het gebied hebben behoefte aan een toekomstbeeld en toetsingskader. De bewoners van Welgelegen zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met een aantal op zichzelf staande ontwikkelingen zoals het plan aan de Schönberglaan en de transformatie van ons eigen gebouw Ravellaan 96. De bewoners - verenigd in het Belangenoverleg Buurt Welgelegen - hebben constructief meegedacht over deze ontwikkelingen, maar stellen terecht dat het bij een verdergaande transformatie van Welgelegen noodzakelijk is dat er een richtinggevend kader wordt vastgesteld, zodat er meer duidelijkheid komt in welke richting Welgelegen zich kan ontwikkelen en welke ontwikkelingen daar al dan niet in passen. 1.3 De grond- en vastgoedeigenaren en de bewoners in Welgelegen staan in grote lijnen positief tegenover de ontwikkelde visie. In de loop van 2012 en 2013 zijn gesprekken gevoerd met alle grond- en vastgoedeigenaren in Welgelegen alsmede met een aantal initiatiefnemers. In het algemeen is er ruime steun voor de benadering 'sturen op essenties', deze benadering biedt hen de beste mogelijkheden om haalbare initiatieven te ontwikkelen. De bewoners van Welgelegen - verenigd in het Belangenoverleg Buurt Welgelegen, hierna genoemd BBW - hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan de visie Welgelegen. Zij hebben in 2007 en 2008 als klankbordgroep in vier bijeenkomsten meegedacht op het participatieniveau 'raadplegen'. Medio 2011 heeft het BBW een eigen visie op Welgelegen aangeboden aan wethouder Harrie Bosch. Na de herstart van het planproces in 2012 zijn de
contacten met het BBW voortgezet en heeft een buurtbezoek van wethouder Gilbert Isabella plaatsgevonden. In deze periode is ook de Wijkraad West op de hoogte gehouden van het planproces en het beoogde doel en inhoud van de visie Welgelegen. Hoewel niet op alle punten inhoudelijk 100% overeenstemming is bereikt, heeft het BBW zich in een brief dd. 28 januari 2014 positief uitgelaten over het doorlopen planproces en de concept visie Welgelegen, in ieder geval zodanig dat het BBW het proces van inspraak en besluitvorming wil ingaan. 1.4 Door het 'sturen op essenties' is de visie Welgelegen flexibel en daardoor langer houdbaar. Door alleen de belangrijkste kwaliteiten en kaders op hoofdlijnen vast te stellen kan de visie Welgelegen beter inspelen op zich wijzigende omstandigheden dan wanneer wordt uitgegaan van een vast ruimtelijk-functioneel eindbeeld. Kanttekeningen 1.1 De visie Welgelegen biedt geen garantie op daadwerkelijke realisatie van projecten. De visie Welgelegen biedt een ruimtelijk-functioneel kader voor ontwikkelingen in Welgelegen. De visie nodigt initiatiefnemers uit en maakt ontwikkelingen mogelijk, maar kan geen realisatie van projecten afdwingen. 1.2 Het 'sturen op essenties' biedt minder zekerheden dan een eindbeeld met harde voorschriften. Een consequentie van flexibiliteit is dat een zekere mate van onzekerheid moet worden aanvaard, binnen de kaders zijn verschillende initiatieven mogelijk. Initiatieven worden begeleid en uitgewerkt volgens het Utrechts Planproces en daarin zijn onder andere participatie, inspraak en besluitvorming nader geregeld. Toetsing van initiatieven aan de visie Welgelegen leidt dan ook niet tot een definitief 'ja' of 'nee'. Beslispunt 2 In te stemmen met tijdelijke omzetting van de functie kantoor naar de functie studentenhuisvesting en aanvullende functies in de door de thans door de gemeente Utrecht gebruikte kantoren in Welgelegen Ravellaan 96, Rachmaninoffplantsoen 61 en Ravellaan 1. Argumenten 2.1 Het tijdelijk gebruik van leegstaande kantoren als studentenhuisvesting is zeer gewenst. Leegstand van kantoren is ook in Utrecht een actueel probleem. Door de verhuizing van de gemeente Utrecht naar het Stadskantoor lopen ook de door de gemeente Utrecht gebruikte panden het risico van leegstand. Door continuïteit in het gebruik wordt niet alleen leegstand voorkomen, maar laat de gemeente Utrecht als vastgoedeigenaar en gebruiker ook een goed voorbeeld zien van - tijdelijke - transformatie. Het gebruik als studentenhuisvesting voorziet in een nog steeds bestaande behoefte aan woonruimte voor deze doelgroep. 2.2 Het tijdelijk gebruik van leegstaande kantoren als studentenhuisvesting is sluit aan bij de huidige marktsituatie. In lijn met de visie Welgelegen moet het gebied zich uiteindelijk ontwikkelen tot een stedelijk woongebied in de luwte met menging van functies, doelgroepen en gebruikstijden. In de huidige markt is de afzetbaarheid van nieuwe woningen echter bijzonder lastig en is het niet of nauwelijks mogelijk om bestaande gebouwen voor uiteenlopende doelgroepen te transformeren. 2.3 De aanvullende functies kunnen een bijdrage leveren aan de doelstelling uit de visie Welgelegen om de ruimtelijke, functionele en sociale samenhang in het gebied te versterken. Hoewel het wonen de dominante functie wordt in Welgelegen, is functiemenging gewenst,
alsmede menging van doelgroepen en menging van gebruikstijden. Bij aanvullende functies die hieraan een bijdrage kunnen leveren kan worden gedacht aan ruimte voor zakelijke dienstverlening (kleinschalig kantoorgebruik), publieksgerichte dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, ateliers, bedrijven in milieucategorie 1 en 2, sport, cultuur en horeca in de categorieën D1, D2 en C. Deze lijst betekent overigens niet dat al deze functies zonder meer en in onbegrensde hoeveelheden kunnen worden toegelaten. In het kader van de procedure omgevingsvergunning worden initiatieven voor transformatie separaat op hun eigen merites getoetst. 2.4 De tijdelijkheid kan adequaat worden geregeld. Het is mogelijk een tijdelijke bestemming publiekrechtelijk te regelen door middel van een omgevingsvergunning om tijdelijk af te mogen wijken van het bestemmingsplan. Dat kan op grond van de huidige wetgeving voor een periode van maximaal 5 jaar. Een langere periode die in het geval van Ravellaan 96 wenselijk is - vereist een aanvullende privaatrechtelijke verankering aangezien de omgevingsvergunning dan geen maximum looptijd kent. In aanvulling op de omgevingsvergunning moeten dan privaatrechtelijke afspraken worden gemaakt over de looptijd. In het geval van Ravellaan 96 kan dat worden geregeld in de te sluiten overeenkomst tussen de gemeente Utrecht als eigenaar en de exploitant als gebruiker. Momenteel kan een omgevingsvergunning alleen voor maximaal 5 jaar of permanent worden verleend. Naar verwachting treedt in het najaar 2014 een wijziging van het Besluit omgevingsrecht in werking die het mogelijk maakt om een tijdelijke termijn van 10 jaar te hanteren. Kanttekeningen 2.1 Er is geen maatschappelijk draagvlak voor studentenhuisvesting als dominante functie in Welgelegen. In het algemeen is er onder de bewoners in Welgelegen begrip voor de bestuurlijke aandacht voor de doelgroep studenten en de onwenselijkheid van leegstand. De keerzijde is dat bewoners zich afvragen hoe de nagenoeg eenzijdige aandacht voor studentenhuisvesting zich verhoudt tot het in de visie Welgelegen opgenomen speerpunt functiemenging. In de huidige situatie telt de buurt Welgelegen-Den Hommel ruim 620 woningen in verschillende categorieën en in dat licht is de toevoeging van 500 studentenwoningen verhoudingsgewijs fors en de vrees voor het ontstaan van een campus verklaarbaar.