Notitie bij commissiebrief Noordgebouw Projectorganisatie Stationsgebied Een bijzondere en complexe plek Op de plek van het voormalige taxiplatform en het stadsbusstation-oost wordt vanaf medio 2016 het Noordgebouw gebouwd. De centrale ligging direct naast de OV-terminal, maakt het mogelijk om op deze plek een uniek gebouw te realiseren. Een gebouw waarin verschillende elkaar versterkende functies tot één concept geïntegreerd zijn. Waarin gewoond, gewerkt, gegeten, ontmoet en overnacht kan worden. Een gebouw ook dat de route over maaiveld begeleidt van de OV-terminal, door de Stationsallee, langs het water bij het Smakkelaarsveld en TivoliVredenburg, naar de historische binnenstad. En waarmee Utrecht verder vorm kan geven aan haar identiteit als kennisstad. Kortom, een gebouw dat een duidelijke toevoeging is voor de stad en voor het Stationsgebied. Het realiseren van een succesvol gebouwconcept op deze plek brengt echter ook een aantal forse uitdagingen met zich mee. Zo ligt de locatie direct naast de HOV bus- en trambaan en op korte afstand van de treinsporen. Bovendien loopt de Noordertunnel onder het gebouw door, waarbij het een ontwerpopgave is deze nevenentree van het station in het Noordgebouw te integreren. Ook de bouwfasering is complex te noemen. In de directe omgeving van het Noordgebouw worden de komende jaren verschillende projecten gerealiseerd in een relatief klein gebied. Dit betreft ten eerste nieuwe openbare ruimte zoals het Stationsplein-Oost en de Stationsallee, ten tweede vastgoedprojecten als het Voorzetgebouw van Hoog Catharijne, het Paviljoen en de OV-terminal en ten derde nieuwe infrastructuur (HOV bus en tram). Het Noordgebouw beschikt daardoor zowel over een beperkt tijdvak waarin gebouwd kan worden als over een beperkt bouwterrein. Omdat het Stationsgebied tijdens de bouw van het Noordgebouw gewoon door m oet kunnen blijven functioneren, vraagt dit veel expertise, samenwerking en flexibiliteit van de ontwikkelaar / bouwer. Vernieuwende verkoopprocedure Als een van de weinige locaties aan de oostkant van het Stationsgebied is de locatie van het Noordgebouw niet bij één van de Stationsgebiedpartners in eigendom. Hierdoor bestond de mogelijkheid om ook buiten de bestaande partners op zoek te gaan naar de beste marktpartij voor de ontwikkeling, realisatie én exploitatie van het gebouw. Gekozen is voor een verkoopprocedure die nieuw en daarmee uniek is voor het Stationsgebied. Vanwege de complexiteit van de locatie heeft het selecteren van een samenwerkingspartner voor de lange termijn daarbij voorop gestaan. In eerste instantie is een marktconsultatie uitgevoerd, gericht op deze locatie. Daarbij is gesproken met zowel ontwikkelaars, bouwers als potentiële exploitanten van het Noordgebouw. Niet alleen zijn tijdens de marktconsultatie de belangrijkste technische, financiële en procesmatige kansen en bedreigingen v anuit de markt geïnventariseerd. Ook is bij de marktpartijen getoetst hoe zij aankijken tegen het realiseren van een Urban Hub -achtig concept in het Noordgebouw. Met andere woorden: een kwalitatief hoogwaardige en flexibele woon,- werk,- en verblijfsomgeving met een programma dat bestaat uit een mix van bijvoorbeeld flex-kantoor, vergaderfaciliteiten, hotel, horeca, retail en wonen. Een gebouw dat door openbaar toegankelijke ruimten uitnodigt tot ontmoeten en waarbij de verschillende functies bij voorkeur vanuit één geïntegreerde exploitatie worden aangestuurd. In de marktconsultatie is de haalbaarheid van een Urban Hub -achtig concept voor het Noordgebouw breed onderschreven en is duidelijk geworden dat een aantal marktpartijen goed in staat lijken de voor het Noordgebouw benodigde investeringskracht en eindgebruikers in een consortium te samen te brengen. De verkoopprocedure voor het Noordgebouw is vervolgens vormgegeven op basis van de uitkomsten uit de marktconsultatie. 1
Alle geïnteresseerde marktpartijen zijn in de gelegenheid gesteld aan de verkoopprocedure van het Noordgebouw mee te doen. De procedure bestond uit een openbare aanmeldingsfase en twee biedingsronden. Onderdeel van de tweede biedingsronde vormde een besloten dialoogfase met de overgebleven consortia. Vanwege de gemeentelijke ambities met het Noordgebouw in combinatie met de complexiteit van het gebied en de huidige marktomstandigheden is bewust gekozen voor een dialoog als onderdeel van het verkoopproces. Dankzij de dialoog hebben de gemeente en de marktpartijen elkaar bovendien goed kunnen leren kennen voordat een contractpartner is geselecteerd. Nadat de overgebleven marktpartijen op 15 november 2013 hun biedingen hebben ingediend, heeft een breed samengestelde gemeentelijke selectiecommissie van interne en externe experts de plannen beoordeeld op een combinatie van kwalitatieve en financiële aspecten waaronder samenwerkingspartner en team, functioneel en ruimtelijk concept, grondbod en onderbouwing en planning. De inzending van het consortium Dura Vermeer - NIC Commercieel Vastgoed scoorde in de beoordeling als beste. Op basis daarvan is de ontwikkeling begin december voorlopig gegund aan dit consortium. Een samenwerkingspartner voor de lange termijn Met het consortium Dura Vermeer en NIC Commercieel Vastgoed is een partij geselecteerd die de ontwikkeling, de realisatie en deels ook de exploitatie van het Noordgebouw in zich verenigt. Daarmee zit zoals beoogd een samenwerkingspartner met een lange termijn perspectief aan tafel. Dura Vermeer heeft als gerenommeerd bouwbedrijf niet alleen de vereiste vastgoedkennis, maar beschikt daarnaast over kennis om te bouwen in de directe omgeving van in bedrijf zijnde infrastructuur. NIC Commercieel Vastgoed bewijst met Creative Valley op Papendorp dat het mogelijk is om in een kwalitatief hoogwaardig en duurzaam gebouw een concept te exploiteren dat gericht is op werken, vergaderen en ontmoeten. Enkele belangrijke succesfactoren van Creative Valley keren terug in het concept voor het Noordgebouw. Voorbeelden daarvan zijn de centrale foyer en trap als verbindende elementen en de combinatie van openbare, semi-openbare en private ruimten in het gebouw. Het consortium heeft in haar bieding laten zien zich de complexiteit van het gebied zeer goed eigen gemaakt te hebben. Het opgestelde ontwikkelingsplan en de bouwplanning van het Noordgebouw sluiten goed aan op het faseringsplan Stationsplein-Oost en op de vigerende APS-planning van het Stationsgebied. Daarnaast is het ontwikkelingsplan gericht op samenwerking, niet alleen met de gemeente, maar ook met de overige Stationsgebiedpartners waaronder Cório en NS Stations. Dit gecombineerd met de positieve ervaringen die de gemeente tijdens de dialoogfase en tijdens de contractvormingsfase met dit consortium heeft opgedaan, zorgen voor veel vertrouwen in een succesvolle samenwerking. Voor het merendeel van het vastgoedprogramma zijn de exploitanten reeds bekend en ook een aantal afnemers zijn in beeld. Een plan met toegevoegde waarde voor de stad en het Stationsgebied Dura Vermeer en NIC Commercieel Vastgoed sluiten in hun concept voor het Noordgebouw aan bij de gedachte van een Urban Hub. Ze beogen een mix van kennisintensieve functies verbonden met (semi -) openbaar toegankelijke ruimten waar ontmoeten, kennis delen en netwerken centraal staan op het grootste openbaar vervoer knooppunt van Nederland. Het concept sluit aan bij de toenemende behoefte om vernieuwend te werken én te wonen. Met U24 - the Third Place zorgt het Noordgebouw voor de verbinding tussen privé (Home Place) en werk (Work Place). Voor de nieuwe generatie kenniswerkers biedt het Noordgebouw een inspirerende en nieuwe ontmoetingsplek. De totale oppervlakte van het gebouw op basis van het schetsontwerp bedraagt circa 22.700 m2 bvo. Het voorlopige programma bestaat uit een hotel met ruim 150 kamers, kantoor- en vergaderfuncties, ondersteunende horeca, wonen (ruim 50 microappartementen) en retail, zowel op maaiveld bij de entree van de Noordertunnel als aan het Stationsplein - Oost. 2
Afbeelding 1: programmaonderdelen van het Noordgebouw Het ingediende plan van Dura Vermeer en NIC Commercieel Vastgoed is in meer opzichten van toegevoegde waarde voor Utrecht in het algemeen en het Stationsgebied in het bijzonder. In de eerste plaats doo r de combinatie van functies die vanuit één overkoepelend en integrerend concept worden aangestuurd. De functies passen bij uitstek bij het 24-uurs karakter van deze plek, direct naast de nieuwe OV-terminal. In de tweede plaats draagt het gebouw, mede door haar ontwerp, sterk bij aan de levendigheid in de Stationsallee. Voor de gemeente is dat vanaf het begin één van de belangrijke kwalitatieve doelstellingen voor het Noordgebouw geweest. Ten derde wordt het Noordgebouw een duurzaam en energie-efficiënt gebouw. Gestreefd wordt naar een BREEAM-excellent label. In het ontwerp van het gebouw zijn daarvoor een aantal technische oplossingen opgenomen. Bovendien wordt gewerkt met duurzame materialen (veel glas en hout) en krijgt het Noordgebouw een groen dak. De onderstaande beelden van het schetsontwerp geven een beeld van de vormgeving van het gebouw. Afbeelding 2: gevelaanzicht vanuit de Stationsallee (schetsontwerp) 3
Afbeelding 3: langsdoorsnede gebouw vanaf het spoor (schetsontwerp) Afbeelding 4: entree Noordertunnel geïntegreerd in Noordgebouw (schetsontwerp) Afbeelding 5: perspectief op Noordgebouw vanaf het Stationsplein-Oost (schetsontwerp) 4
Naast het Masterplan en het Structuurplan Stationsgebied vormen het stedenbouwkundig plan / beeldkwaliteitsplan Stationsallee (SP/BKP) uit maart 2013 en amendement A8 1 de belangrijkste ruimtelijke kaders voor het Noordgebouw. Het ingediende schetsontwerp van Dura Vermeer en NIC Commercieel Vastgoed is aan deze kaders getoetst en voldoet aan de gestelde randvoorw aarden. Daarnaast past het grondbod van Dura Vermeer en NIC Commercieel Vastgoed binnen de financiële kaders van de grondexploitatie Stationsgebied. Het vervolgproces Na ondertekening wordt samen met het marktconsortium direct gestart met het opstellen van het bestemmingsplan voor het Noordgebouw. Het huidige programma en schetsontwerp vormen daar de basis voor. De planning is erop gericht om het bestemmingsplan eind 2014 door de Raad te laten vaststellen. Parallel aan het bestemmingsplantraject wordt gewerkt aan het opstellen van een voorlopig ontwerp (VO) voor het Noordgebouw. Naar verwachting is het VO in de tweede helft van dit jaar gereed. Start bouw van het Noordgebouw is voorzien medio 2016. Met de selectie van Dura Vermeer NIC Commercieel Vastgoed wordt een nieuwe en gecommitteerde samenwerkingspartner aan de ontwikkeling van het Stationsgebied toegevoegd. De verkoopprocedure van het Noordgebouw heeft aangetoond dat het in concurrentie op de markt brengen van een ontwikkelkavel in het Stationsgebied zelfs in tijden van crisis succesvol kan zijn. Wat betreft de verkoopprocedure van het Noordgebouw is bewust voor een vernieuwende aanpak gekozen. Deze andere werkwijze is de gemeente goed bevallen en ook vanuit de deelnemende marktpartijen is positieve feedback op de gekozen aanpak ontvangen. Mogelijk dat een vergelijkbare procedure bij toekomstige ontwikkelkavels in het Stationsgebied gevolgd wordt. 1 Amendement "Stationstraat niet te hoog"(2013, A8) 5