Embargo tot 17 mei 2016 Onderwerp Beslissing op bezwaar planschade De Meeuwse Acker 20 06 Programma Stedelijke ontwikkeling BW-nummer Portefeuillehouder B. Velthuis Samenvatting Op 1 december 2015 heeft mr. J. Hobo, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand, namens de heer N.J. Thiele, wonende De Meeuwse Acker 20 06 te Nijmegen, een bezwaarschrift ingediend tegen het collegebesluit van 10 november 2015, kenmerk PK30/15.0010571. Bezwaarmaker stelt schade te hebben geleden in de vorm van een waardevermindering van zijn woning door het in werking treden van het bestemmingsplan Nijmegen Lindenholt. Bij het voornoemde besluit is de aanvraag van de cliënt van bezwaarmaker om toekenning van een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Aan het besluit is het advies van een onafhankelijke deskundige, de SAOZ, ten grondslag gelegd. Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. JZ20, Ton van der Heijden, 2786 Datum ambtelijk voorstel 20 april 2016 Registratienummer 16.0004097 Ter besluitvorming door het college 1. Bezwaren ongegrond te verklaren; 2. Het bestreden besluit te handhaven; 3. Bijgevoegde brief aan mr. J. Hobo vast te stellen. Steller Ton van der Heijden Paraaf akkoord Datum Alleen ter besluitvorming door het College Besluit B&W d.d. 10 mei 2016 X Conform advies Aanhouden Anders, nl. nummer: 3.21 Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Portefeuillehouder 210416bwvoorstel
1 Probleemstelling Op 1 december 2015 heeft mr. J. Hobo, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand, namens de heer N.J. Thiele, wonende De Meeuwse Acker 20 06 te Nijmegen, een bezwaarschrift ingediend tegen het collegebesluit van 10 november 2015, kenmerk PK30/15.0010571. Bezwaarmaker stelt schade te hebben geleden in de vorm van een waardevermindering van zijn woning door het in werking treden van het bestemmingsplan Nijmegen Lindenholt. Bij het voornoemde besluit is de aanvraag van bezwaarmaker om toekenning van een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Aan het besluit is het advies van een onafhankelijke deskundige, de SAOZ, ten grondslag gelegd. 2 Juridische aspecten De waardevermindering zou zijn opgetreden door het in werking treden van het bestemmingsplan Nijmegen Lindenholt op 26 juni 2012. Voorheen waren de bestemmingsplannen Lindenholt West Sportpark en Lindenholt-West van toepassing. De schade is naar mening van bezwaarmaker geconcretiseerd doordat het nieuwe bestemmingsplan een herontwikkeling mogelijk maakt waarbij in de nabijheid van de woning van zijn cliënt een school wordt opgericht en een groot gedeelte van de groenstrook aan de achterzijde van diens perceel verdwijnt. Hij geeft aan dat er sprake is van aantasting van privacy en een toename van geluidsoverlast en zwerfvuil. Bij het voornoemde besluit is de aanvraag van bezwaarmaker om toekenning van een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Bij de beoordeling van planschade dient te worden uitgegaan van een vergelijking van de maximale invulling van de planologische mogelijkheden onder zowel het oude als het nieuwe planologische regiem. De vergelijking betreft dan ook niet een feitelijke vergelijking van de oude met de nieuwe situatie. 3 Doelstelling Het nemen van een beslissing op het bezwaarschrift. 4 Argumenten Naar aanleiding van de bezwaren dient er een volledige heroverweging plaats te vinden van het besluit. In het kader van deze heroverweging is beoordeeld of het bestreden besluit voldoet aan de wettelijke vereisten van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Nijmegen 2011 (procedureverordening). Voorts zijn bij de beoordeling betrokken de bestemmingsplannen Lindenholt West Sportpark en Lindenholt-West, die samen het oude planologische regiem vormden, en het bestemmingsplan Nijmegen Lindenholt, dat het nieuwe planologische regiem bevat. Het advies van de SAOZ is zowel procedureel als inhoudelijk op zorgvuldige wijze tot stand gekomen en mocht dan ook aan het bestreden besluit ten grondslag worden gelegd. Bezwaren De bezwaren, zoals genoemd in het bezwaarschrift en nader toegelicht tijdens de hoorzitting, worden hierna kort samengevat weergegeven en van overwegingen voorzien. Naar mening
2 van bezwaarmaker zijn de onderwerpen waar de bezwaren zich op richten onvoldoende door de SAOZ in aanmerking genomen. 1. Bezwaar betreffende de situeringswaarde Volgens bezwaarmaker is de situeringswaarde van de woning van zijn cliënt wel aangetast. Hij wijst er op dat onder het nieuwe bestemmingsplan op korte afstand van de woning een aanzienlijk bouwvlak is gesitueerd met een bouwhoogte van 8 tot 12 meter. Naar zijn mening is er, mede gelet op de mogelijke realisatie van bijgebouwen, sprake van een aanzienlijke verdichting van bebouwing. Door deze verdichting neemt ook het aantal gebruiksmogelijkheden aanzienlijk toe. Hij wijst verder op de maatschappelijke bestemming, die zal resulteren in een intensiever gebruik dan de voorheen aanwezige recreatieve bestemming. Verder stelt hij dat een doorgaande fietsroute van het bouwvlak naar een maatschappelijke bestemming leidt langs de woning van zijn cliënt. Naar zijn mening resulteren de door hem genoemde omstandigheden in een verminderde situeringswaarde, waardoor zijn cliënt voor een tegemoetkoming in aanmerking komt. Hij verwijst ter ondersteuning van dit standpunt ook naar uw beslissingen op de verzoeken om een tegemoetkoming in planschade van de eigenaren van de woningen aan de Meeuwse Acker 12-33, 12-35, 12-37 en 12-43. Deze eigenaren hebben wel een tegemoetkoming ontvangen doordat als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan de situeringswaarde nadelig wordt beïnvloed en hun woning hierdoor in waarde is gedaald. Met betrekking tot de situeringswaarde wordt de opvatting van bezwaarmaker, dat deze is verminderd, niet gedeeld. Bezwaarmaker wordt gewezen op het feit dat ter plaatse van de genoemde op te richten bebouwing er onder het oude planologische regiem bebouwing tot 15 meter hoogte ten behoeve van sport mogelijk was. Het was toegestaan om een tribune van een dergelijke hoogte op te richten. Met betrekking tot de afstand wordt opgemerkt dat een dergelijk bouwwerk op een afstand van 31 meter van de woning van zijn cliënt kon worden opgericht. Volgens het nieuwe planologische regiem bedraagt de afstand van de woning van zijn cliënt tot de dichtstbijzijnde nieuw te bouwen woning onder het nieuwe planologische regiem ongeveer 36 meter. De nieuwe bebouwing komt dus al op een grotere afstand van de woning te liggen. De nieuwe bebouwing is derhalve minder hoog en op een grotere afstand gelokaliseerd. De bebouwing in het kader van de maatschappelijke bestemming, de school, is op een nog grotere afstand, ongeveer 75 meter, gelokaliseerd. Bovendien liggen er tussen de woning van zijn cliënt en de school zowel bestaande als nieuw op te richten vrijstaande woningen en een openbare weg. Voor wat betreft de realisatie van bijgebouwen wordt opgemerkt dat ook in de passieve recreatieve bestemming het mogelijk was om gebouwen op te richten ten behoeve van onderhoud. Van een aanzienlijke verdichting is, mede gelet op de beperkte hoeveelheid woningen dat kan worden gebouwd, geen sprake. Zijn opvatting dat er sprake zal zijn van een intensivering van het gebruik wordt niet gedeeld. Opgemerkt wordt dat er onder het oude regiem planologisch gezien sprake kon zijn van een gebruik als sportterrein. Dit betekent een komen en gaan van publiek met de daarbij behorende verkeersbewegingen. Planologisch gezien was het bovendien mogelijk een verkeersontsluiting aan te leggen voor de woning van zijn cliënt. In de nieuwe situatie kan van de nieuwe woningen hinder worden ondervonden, maar gelet op het beperkte aantal en de ligging en afstand zal deze hinder beperkt zijn. Zijn opmerking betreffende de fietsroute is niet juist nu de bouw van woningen een doorgaande fietsroute naar de school verhindert. De SAOZ is van mening dat de situeringswaarde dan ook niet vermindert. Bezwaarmaker verwijst naar de verzoeken om een tegemoetkoming in planschade van de bewoners van De Meeuwse Acker in de 12de straat aan wie wel een planschadevergoeding is toegekend vanwege een vermindering van de situeringswaarde als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan
3 Nijmegen Lindenholt. De situatie van de bewoners in de Meeuwse Acker 12 de straat is echter niet vergelijkbaar met de situatie van zijn cliënt. De in de nabijheid van hun woningen gecreëerde bouwmogelijkheden tasten wel de situeringswaarde van hun woningen aan. Het betreft dan de bouw van meerdere nieuwbouwwoningen. Voor nadere informatie wordt verwezen naar de adviezen van de SAOZ die in het kader van deze verzoeken om toekenning van planschade zijn uitgebracht. Deze adviezen zijn aan de besluitvorming op deze verzoeken ten grondslag gelegd. 2. Bezwaar betreffende privacy De intensivering van het gebruik resulteert volgens bezwaarmaker in een toename van verkeer. Dit levert, met de doorgaande fietsroute van de school naar de stad, gelegen in het groen achter de woning van zijn cliënt geluidhinder op. Door uitdunning van de bosschages ontstaat tevens zichthinder. Door de nieuwbouw van enkele woningen en de bouw van de school kan er verkeershinder optreden. Echter, onder het oude planologische regiem kon al de nodige verkeersoverlast voor zijn cliënt optreden. Er is al gewezen op het gebruik van het sportterrein onder het oude planologische regiem, met de daarbij voorkomende verkeersbewegingen. Tevens was onder het oude planologische regiem een verkeersontsluiting op de weg vlak bij de woning van zijn cliënt mogelijk. Mede gelet op de afstand van de woning van zijn cliënt tot de nieuwe woningen en de school zal er voor zijn cliënt geen nadeliger situatie ontstaan voor wat betreft de verkeershinder. Voor wat betreft de doorgaande fietsroute aan de achterzijde van de woning die door schoolgaande jongeren wordt gebruikt, wordt opgemerkt dat dit een feitelijk gebruik is. Dit feitelijk gebruik is niet een gebruik dat door een planologische wijziging is veroorzaakt. Integendeel, door de realisatie van de nieuwe woningen, wordt deze doorgaande fietsroute opgeheven. Met betrekking tot de opmerking dat door het uitdunnen van bosschages er zichthinder kan ontstaan, wordt opgemerkt dat dit inderdaad mogelijk is. Het uitdunnen van bosschages is echter een feitelijke aangelegenheid en kan niet worden gezien als een planologische aangelegenheid. Van een nadelige planologische wijziging kan dan ook geen sprake zijn. 3. Bezwaar betreffende het normale gebruik Op grond van de maatschappelijke bestemming is de oprichting van een school mogelijk. Volgens bezwaarmaker gaat dit gepaard met de nodige overlast. De keuze om daar een school toe te staan betekent ook dat zich daar mogelijk hangjongeren gaan ophouden. Tijdens de hoorzitting heeft zijn cliënt toegelicht dat de overlast niet zozeer hangjongeren betreft, maar scholieren en jongeren. Zij veroorzaken overlast door voor zijn deur te roken, te eten en rommel achter te laten. De komst van de school zorgt in deze zin voor overlast en betekent een aantasting van zijn leefgenot en privacy. Hoewel begrip kan worden opgebracht voor deze opvatting, kan dit gedrag van scholieren niet worden aangemerkt als een planologische nadelige wijziging en kan dan ook niet leiden tot een toekenning van planschade.
4 4. Bezwaar betreffende het woongenot Volgens zijn cliënt is het woongenot verminderd door de nieuwe planologische situatie. De planologische mutatie heeft tot gevolg dat de situeringswaarde is aangetast, de privacy is verminderd en dat de aanwezigheid van hangjongeren het woongenot aantast. De nieuwe planologische situatie heeft voor zijn cliënt niet geleid tot een nadeel in de zin van waardevermindering van zijn woning. Er is geen sprake is van een aantasting van de situeringswaarde, noch van een aantasting van de privacy dan wel optreden van extra hinder. Ook de overlast van scholieren kan worden aangemerkt als zijnde niet een gevolg van de planologische wijziging. Er zijn door de planologische wijziging geen nadelige planologische effecten voor zijn cliënt opgetreden. Conclusie Uit het advies van de SAOZ blijkt op objectieve en onafhankelijke wijze welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en dat deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn. Het advies is dan ook terecht ten grondslag gelegd aan het bestreden besluit. Er zijn in het bezwaarschrift geen concrete aanknopingspunten gevonden om te twijfelen aan de juistheid en volledigheid van het advies. De naar voren gebrachte bezwaren geven geen aanleiding om het besluit niet in stand te laten. 5 Klimaat Het besluit heeft geen gevolgen voor het klimaat. 6 Financiën Het besluit heeft geen financiële gevolgen. 7 Participatie en Communicatie Bezwaarmaker wordt van het besluit in kennis gesteld. Het embargo tot 17 mei 2016 (één week) dient ervoor te zorgen dat bezwaarmaker van het besluit in kennis wordt gesteld voordat mogelijkerwijs de pers hierover bericht 8 Uitvoering en evaluatie De beslissing zal binnen één week na het nemen van het besluit worden toegezonden aan de voornoemde gemachtigde. 9 Risico Bezwaarmaker heeft de mogelijkheid om tegen de beslissing op het bezwaarschrift beroep in te stellen bij de Rechtbank Gelderland te Arnhem. Bijlage: Ter inzage: Brief aan DAS Rechtsbijstand Bezwaarschrift, Verslag hoorzitting, Advies SAOZ