Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Noorddammerlaan 115 D 1187 AC AMSTELVEEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op 01-11-2016 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 766,88. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 3 maart 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de servicekosten over het jaar 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor zijn bij de verhuurder de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5
II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: er is twijfel over de kosten van de lift, het elektraverbruik is hoog; er is inmiddels onderzoek gedaan naar het elektraverbruik van de lift, de uitkomst hiervan zal op korte termijn komen; de oude lampen zijn vervangen door led-lampen. Korte samenvatting verklaring verhuurder: de kosten van de lift worden verdeeld over zes bewoners, de bedrijven maken geen gebruik van de lift; het klopt dat de kosten hoog zijn; het rapport over het liftgebruik verwacht ik binnen twee weken binnen te hebben. De Huurcommissie heeft de verhuurder de gelegenheid gegeven het rapport over het liftgebruik aan te leveren. Dit rapport heeft de Huurcommissie op 28 augustus 2016 van de verhuurder ontvangen. Het rapport is vervolgens naar de huurder gestuurd met de vraag hierop te reageren. De reactie van de huurder is op 18 oktober 2016 ontvangen. De Huurcommissie heeft het rapport van de verhuurder en de reactie van de huurder meegenomen in haar beoordeling. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat de huurder alleen de kostenpost "elektraverbruik" ter discussie stelt, neemt de Huurcommissie de andere kostenposten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 823,81 in rekening gebracht. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over het jaar 2014 conform de afrekening vast te stellen op 823,81. Pagina 2 van 5
Beoordeling Huurcommissie De totale doorberekende elektrakosten bedragen 2.528,40. Dit bedrag is gebaseerd op een verbruik van 7,570 MWh (ofwel 7.570 kwh). De verhuurder heeft een onderzoek naar het liftgebruik uit laten voeren door NRG Scale. In dit onderzoek is uitgegaan van 125 starts per dag. Het geschatte jaarverbruik van de lift is op basis van dit aantal starts 1.724 kwh. Daarnaast heeft de verhuurder aangegeven dat uit nader onderzoek is gebleken dat de verlichting van de bedrijfsruimten op de meter is aangesloten. De huurder heeft hierop gereageerd door aan te geven dat niet alle bewoners gebruik maken van de lift en 100 starts per dag reëler te vinden. Verder verzoekt de huurder de kosten van de verlichting van de bedrijfsruimten uit te splitsen en een nieuw voorschotbedrag vast te stellen. De Huurcommissie acht het uitgangspunt van 125 starts per dag niet onredelijk. De huurder heeft zijn stelling dat 100 starts per daag reëler is niet onderbouwd met bewijs. Hiervoor had bijvoorbeeld een deskundige tegenrapportage ingebracht kunnen worden. De commissie gaat daarom uit van het geschatte jaarverbruik van 1.724 kwh voor de lift. Zij is wel van oordeel dat het elektraverbruik van de bedrijfsruimten niet aan de bewoners doorberekend kan worden. Om het totale elektraverbruik van de verlichting te bepalen, wordt het geschatte elektraverbruik van de lift van het totale elektraverbruik afgetrokken. Op deze manier wordt het elektraverbruik voor verlichting gesteld op 7.570 kwh -/- 1.724 kwh = 5.846 kwh. Dit elektraverbruik heeft betrekking op achttien lampen, waarvan drie lampen zijn bestemd voor de bedrijfsruimten. Het elektraverbruik voor deze drie lampen wordt gesteld op 3 / 18 e deel van 5.846 kwh = 974 kwh. Dit deel van het totale elektraverbruik kan niet bij de huurders in rekening worden gebracht. Het restant (7.570 kwh -/- 974 kwh = 6.596 kwh) wel. De kosten voor dit restant worden gesteld op 6.596 / 7.570 e deel van 2.528,40 = 2.203,08. Deze kosten betreffen de kosten voor het elektraverbruik van de lift en vijftien van de achttien lampen. Deze kosten worden gelijk verdeeld over het aantal woonruimten. Het aandeel per woonruimte bedraagt 1 / 6 e deel van 2.203,08 = 367,18. De totale afrekening komt hiermee op: Schoonhouden algemene ruimten 363,18 Elektraverbruik 367,18 Subtotaal 730,36 Administratiekosten (5%) 36,52 Totaal 766,88 Tenslotte merkt de Huurcommissie op dat zij niet bevoegd is een nieuw voorschotbedrag vast te stellen. Op grond van artikel 7:261 lid 3 BW kan zij uitsluitend een voorschotbedrag vast stellen voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Daarvan is hier geen sprake. Pagina 3 van 5
Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 766,88. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de servicekosten lager vast dan op de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het gelijk. De verhuurder wordt in het ongelijk gesteld en moet de leges betalen. De huurder heeft op 17 maart 2016 vrijstelling gekregen voor het betalen van leges. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De verhuurder is een rechtspersoon en moet daarom 450,00 leges betalen. COU2G ENV-2016-271101 Pagina 4 van 5
IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 766,88. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder heeft vrijstelling gekregen voor het betalen van leges. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma mr. P. Eymaal en mr. M.M.J. Bos Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5