Een nieuw leven Zorgvastgoed.nl 16 februari 2017
Inhoud De ontwikkelingen in de sector De sector in actie De praktijk De martkwaardering
De transitie 2010 tot en met 2017 tot 2010 Kapitaalslasten methodiek Heldere regelingen Bestendige (groeiende?) vraag Zekere financierbaarheid Aanbod gedreven 1. Financieringsregels (NHC) 2. Herinrichting Wlz 3. Loan to Value 4. Nieuwe rolverdeling 5. Extramuralisering Scheiden wonen/zorg 2018 en verder Integrale bekostiging Ontwikkelingen wetgeving Verdere extramuralisering Exploitatie vastgoed Vraag gedreven
De voorraad 78% Bron EIB 2015
Actoren in de sector Markt: Belegger Financier Ontwikkelaar Exploitant Overheid Beleid Burger = Client patient Overheid Uitvoering NZa, IGZ Zorginstituut CIZ, SVB, CAK Zorgverzekeraar Zorgkantoor
Inkrimping vastgoedportefeuille Bron: College Sanering Zorginstellingen jaarverslag 2016 (omvat onder meer Zorgcentra, GGZ-GHZ-VVT instellingen)
Transformatie Van zorg naar zwaardere zorg Wonen met evt. zorgcomponent Vervangende nieuwbouw Maatschappelijk Hotel Studenthuisvesting Sloop
Het bejaarden(te)huis door de eeuwen heen 1610 1910 1959 1975 2012 2030?
En ondertussen in 2017.
De marktwaarde
Dit gaan we behandelen: Wat verstaan we onder zorgvastgoed? Hoe bepalen we de marktwaarde? Casus oud bejaardentehuis Casus nieuw woonzorgcomplex
Zorgvastgoed
Zorgvastgoed
Zorgvastgoed
Zorgvastgoed Vastgoed met een zorgfunctie Cure Care (voor nu: verpleging en verzorging) Allocatie in toenemende mate via de markt omdat overheid zich terugtrekt Daardoor van one size fits all naar meer marktconforme oplossingen
Zorgvastgoed Care (levensloopbestendige) woning Bestaande woning met aanpassingen Nieuwbouwwoning op maat Mantelzorgwoning Woonzorgcomplex (On)zelfstandige woningen plus zorg- en service-arrangement, welke contractueel gescheiden zijn Intramurale zorg Somatische / psychogeriatrische zorg Hospice
Zorgvastgoed
Zorgvastgoed
Zorgvastgoed
Zorgvastgoed
Marktwaardering Marktwaarde: Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. 3 benaderingen Comparatief (referentietransacties) Inkomsten (huren, nhc, yields) Kosten (bij renovatie / transformatie)
Casus oud bejaardentehuis Bejaardentehuis als op eerdere z/w fotos Bouwjaar 1971 Samenstelling: 8.000 m2 onzelfstandige woonruimte 4.000 m2 algemene ruimten (kantoren, restaurant, winkel, kapel) Technisch en functioneel sterk verouderd Bestemming: bijzonder woongebouw (wonen en zorgverlening)
Casus oud bejaardentehuis Wat te doen: Exploitatie in huidige staat voortzetten? Verkoop / afmelding CSZi Renoveren? Sloop en herbouw? Herbouw binnen kaders bestemmingsplan? Bestemmingswijziging aanvragen? Wat wordt het nieuwe plan? Wie gaat dat ontwikkelen? Wie wordt de eindbelegger?
Casus oud bejaardentehuis Voortzetten exploitatie: Bruto markthuur m2 /m2 Zorgwoningen 8.000 125 1.000.000 Ondersteunende ruimte 4.000 50 200.000 1.200.000 Exploitatiekosten - / - 300.000 Netto markthuur 900.000 Netto Aanvangsrendement 6% 15.000.000 Af: achterstallig onderhoud ( 750 ex BTW / m2) - / - 11.000.000 Marktwaarde von 4.000.000 Kopers kosten (7%) 260.000 Marktwaarde kosten koper 3.740.000
Casus oud bejaardentehuis Voortzetten exploitatie: Comparatief, dus vergelijking met woningen met overeenkomstige kenmerken Markthuren per m2 Reguliere woningen Woningen met zorgelementen Uitwerking op basis van NHC Netto Aanvangsrendement Regulier woningcomplexen Zorgresidenties / zorgcomplexen Marktwaarde per m2 Reguliere woningcomplexen Grondprijzen woningen / zorg
Casus nieuw verzorgingscomplex Waardering voor / van de eindbelegger: Bruto markthuur m2 /m2 Zorgwoningen 10.000 135 1.350.000 Ondersteunende ruimte 2.000 85 170.000 1.520.000 Exploitatiekosten - / - 450.000 Netto markthuur 1.070.000 Netto Aanvangsrendement 4,75% 22.500.000 Af: sloop + stiko ( 1.500 ex BTW / m2) - / - 21.780.000 Marktwaarde von 720.000 Kopers kosten (7%) 50.000 Marktwaarde kosten koper 670.000
Casus nieuw verzorgingscomplex Waardering voor / van de eindbelegger: Bruto markthuur m2 /m2 Zorgwoningen 10.000 135 1.350.000 Ondersteunende ruimte 2.000 85 170.000 1.520.000 Exploitatiekosten - / - 450.000 Netto markthuur 1.070.000 Netto Aanvangsrendement 4,75% Marktwaarde von 22.500.000 Kopers kosten (7%) 1.500.000 Marktwaarde kosten koper 21.000.000
Marktwaarde zorgvastgoed Vraag neemt toe Toenemende diversiteit in aanbod Inkomstenbenadering Huren NHC Comparatieve benadering Transacties huren, koop, belegging Woningen Woningen met zorg Zorgresidenties
Eric Annaert Botersloot 27 3011 HE Rotterdam Eric.annaert@colliers.com +31 6 53 59 14 13 Paul Nelisse Buitenveldertselaan 5 1082 VA Amsterdam Paul.Nelisse@colliers.com +31 6 145 299 09 www.colliers.com 16 februari 2017