Leegstand Optioneel Toepassing van de reële optie theorie in het waarderen van leegstaand vastgoed Naam: Mentoren: Gecommiteerde: Universiteit: Afdeling: Titel: Phlip boswinkel!!! Robert Luyt Drs. P.W. Koppels & Dr. Ir. Remøy Dr. Ir. F.D. van der Hoeven Delft University of Technology (Architecture) Real Estate & Housing Master of Science ** Datum: 07-11-2016 P5 Presentatie - Leegstand Optioneel 1
Agenda Introductie Probleemstelling Doel Hoofdvraag Methodologie Literatuur Onderzoek Ontwikkelaar Waardering Reële Opties Model Opbouw Inputvariabelen. Resultaten Conclusie 2
Inleiding 3
Waarde Probleemanalyse Marktwaarde Marktwaarde als een functionerend kantoor. Verwachte waarde evolutie Waardeevolutie over meerdere periodes. Lening (60% LTV) Openstaande lening op het kantoor. Fiscale afwaardering De lineaire fiscale afwaardering. Distressed gebouw De waarde van het gebouw valt onder de lening door versnelde economische afwaardering.. Economsiche afwaardering Actuele afwaardering door economische situatie. Tijd 4
Waarde Probleemanalyse Marktwaarde Marktwaarde als een functionerend kantoor. Verwachte waarde evolutie Waardeevolutie over meerdere periodes. Lening (60% LTV) Openstaande lening op het kantoor. Fiscale afwaardering De lineaire fiscale afwaardering. Distressed gebouw De waarde van het gebouw valt onder de lening door versnelde economische afwaardering.. Economsiche afwaardering Actuele afwaardering door economische situatie. Tijd 5
Probleemstelling & Doel Probleemstelling: Er is een kloof tussen vraagprijs (gebouweigenaar) en biedprijs (ontwikkelaar) die dringend opgelost moet worden. Doel: Een raakvlak vinden in waarde om samenwerking tussen gebouweigenaar en ontwikkelaar te versoepelen en conversie mogelijk te maken. Middel: Bepalen van de optiewaarde van leegstaand vastgoed met oog op transformatie naar woningen. Methode: Optiewaarderingsmodel. 6
Theorie 7
Ontwikkelaar en Waardebepaling De ontwikkelaar identificeert risico s en bepaalt een mitigatieplan. Optimalisatie: de ontwikkelaar bepaalt maximaal risico en probeert dit risico te beperken. Waardebepaling leegstaand vastgoed voor transformatie. RW Gebouw = Inkomen Belasting Transformatiekosten Ontwikkelaarsfee Risico Aankoop gebouw een onomkeerbare beslissing (optie tot aankoop) onder onzekerheid. 8
Opties Een (reële) optie is het recht, maar niet de obligatie om een specifieke actie uit te voeren. Gebruik van opties meervoudig: Bepalen van optimaal aankoopmoment. Bepalen van reële waarde. Waarde van financiële optie wordt bepaald door volatiliteit, waarde van reële optie bepaald door flexibiliteit. Optieberekening gaat ervan uit dat alleen beslissingen worden genomen die beter zijn dan het verwachte (de optimale beslissing). Deze waarde van flexibiliteit moet dus bij een traditionele waardebepaling opgeteld worden. V Totaal = V Basis + V Optie Hoe hoger de optiewaarde ten opzichte van de verwachtge waarde, hoe meer latente waarde aanwezig is. Voorbeeld: leegstaand kantoorgebouw wat getransformeerd kan worden naar woningen is een optie. 9
Methode Badkuipmodel plus optiewaarde. Hoofdvragen Waar in het ontwikkelproces zit de hoogste latente waarde? Wat is het ideale aankoopmoment? Hoeveel is een leegstaand gebouw wat te transformeren is naar woningen (echt) waard? 10
Resultaten 11
Resultaten Waardeverloop Traditionele Ontwikkeling Fundamentele Waarde Totale Waarde Optiewaarde Waardeverloop Voorverkoop Investeerder Fundamentele Waarde Totale Waarde Optiewaarde 950 250 950 250 900 900 850 200 850 200 800 800 750 150 750 150 700 100 700 100 650 650 600 50 600 50 550 550 500 As-Is Initiatief Planontwikkeling WABO Constructie Oplevering Management - 500 As-Is Initiatief Planontwikkeling WABO Management Constructie Oplevering - 12
Resultaten Money State Evolution (Traditional) Base Case Best Case Worst Case Money State Evolution (Presale) Base Case Best Case Worst Case 70 70 60 60 50 50 40 40 30 30 20 20 10 10 0 0 Management Oplevering Constructie WABO Planontwikkeling Initiatief As-Is Management Oplevering Constructie WABO Planontwikkeling Initiatief As-Is 13
Conclusie Traditionele proces bereikt en behoudt een hogere optiewaarde t.o.v. het voorverkoopproces. In het traditionele proces kan de geleden schade van de constructie gecorrigeerd worden door verkoop. Voordeel van het voorverkoop is een stabilisatie van de waarde. Nadeel van voorverkoop is dat het projectresultaat zeer sterk beïnvloed wordt door deze voorverkoop. Latente waarde het hoogst op: Traditioneel: na bepaling voorlopig ontwerp, wanneer omgevingsvergunning onherroepelijk is. Voorverkoop: idem, plus realisatie van gebouw. 14
Resultaten 950 Optimale Aankoop in Traditioneel Proces Optie Mediaan Intrinsieke Waarde 5% 95% Optimale Aankoop Voorverkoop Optie Mediaan Fundamentele Waarde 5% 95% 950 900 900 850 850 800 800 750 750 700 700 650 650 600 600 550 550 500 500 450 As-Is Initiatief Planontwikkeling WABO Constructie Oplevering Management 450 As-Is Initiatief Planontwikkeling WABO Management Constructie Oplevering 15
Conclusie Optimaal aankoopmoment in traditioneel proces: Risicovol: voor onherroepelijk omgevingsvergunning. Risiconeutraal: na onherroepelijke omgevingsvergunning. Risicomijdend: na realisatie, ofwel de belegger. Optimaal aankoopmoment in voorverkoop proces: Risicovol: voor onherroepelijke omgevingsvergunning. Risiconeutraal: na onherroepelijke omgevingsvergunning. Risicomijdend: na afronding voorverkoop belegger. 16
Resultaten Leegstandswaardering Airport Plaza, Haarlemmermeer Methode Bestemming Waarde / m 2 JacuzziTool Kantoren 180 Residuele Waarde Kantoren 25 Makelaars Kantoren (2005) 1100 P4 Presentatie - Leegstand Optioneel 17
Conclusie Optiewaardering geeft een betere representatie van reële waarde gezien vanuit mogelijkheid. Sterk afhankelijk van publieke informatie, informatie assymetrie van zeer groot belang. 18
Afronding 19
Conclusies & Implicaties Traditioneel (turn-key) gunstiger bij een stijging in de markt (optiewaarde blijft hoger). Voorverkoop leidt tot waarde-stabilisatie. Venijn zit echter in de staart (constructie). Onderbuikgevoel sterk in lijn met optietheorie. Optimaal verkoopmoment: rond de onherroepelijke omgevingsvergunning (zowel traditioneel als voorverkoop). Afhankelijk van risico, inkomen en kosten. De optiewaarderingsmethode geeft de reële waarde van leegstaand vastgoed m.a.w. ontwikkelaars verdienen geld door goede keuzes te maken. 20
Bedankt voor uw aandacht! Toepassing van de reële optie theorie in het waarderen van vastgoed Robert Luyt P5 Presentatie 07.11.2016 21