De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt

Transcriptie

1 De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt Alex van de Minne Real Capital Analytics Amsterdam Business School Finance Group, Faculty of Economics and Business May, 2015 Amsterdam School of Real Estate van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

2 Outline 1 Inleiding 2 Waarom steeg de hypotheekschuld zo hard? 3 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Kredietvoorwaarden Onderwater staan 4 Oorzaken van de problemen 5 Conclusie van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

3 Inleiding Outline 1 Inleiding 2 Waarom steeg de hypotheekschuld zo hard? 3 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Kredietvoorwaarden Onderwater staan 4 Oorzaken van de problemen 5 Conclusie van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

4 Inleiding Inleiding De hypotheekschuld is verreweg de belangrijkste schuld die huishoudens hebben. Aan de andere kant van dezelfde medaille: het eigenwoningbezit is tevens het belangrijkste vermogensbestandsdeel. Het is vanuit verschillende oogpunten belangrijk grip te krijgen op zowel woningprijzen als hypotheekschuld: 1 Er zijn bewijzen dat de hypothekenmarkt woningprijzen beïnvloed en vice versa. 2 Als de Amerikaanse crisis ons iets heeft geleerd is dat hoge relatieve hypoteekschuld kan leiden tot consumptiedaling. 3 Dit is vooral van belang voor Nederland, met haar relatief hoge LTVs. Een belangrijke vraag die hier beantwoord gaat worden is: waarom wordt er meer of minder geld uitgeleend? We doen dit uit zowel een vraag als aanbodzijde perspectief. van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

5 Inleiding Vermogen in Nederland, een overzicht Bezittingen Aandelen 230,6 258,5 249,4 197,2 236,9 248,7 Deposito s 225,5 239,8 261,5 277,2 285,4 291,3 Eigen woning 1.036, , , , , ,7 Anders 429,0 473,9 479,5 436,7 490,6 504,6 Totaal 1.921, , , , ,3 Schulden Hypotheek 508,9 553,8 588,6 613,5 626,5 639,2 Anders 61,2 75,4 74,2 85,2 95,9 103,9 Totaal 570,1 629,2 662,8 698,7 722,4 743,1 Vermogen 1.351, , , , , ,2 LTV 44% 45% 45% 50% 53% 55% Pensioenen 726,6 721,5 852,8 885,3 985,3 990,6 HH Woningaanbod % OO 57,00% 57,70% 58,30% 58,90% 59,30% 59,30% van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

6 Inleiding Lange termijn hypotheekschuld (emiljard), Nederland van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

7 Inleiding Lange termijn reeële woningprijzen US Netherlands UK France van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

8 Inleiding Loan to Value ratio, Nederland van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

9 Waarom steeg de hypotheekschuld zo hard? Outline 1 Inleiding 2 Waarom steeg de hypotheekschuld zo hard? 3 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Kredietvoorwaarden Onderwater staan 4 Oorzaken van de problemen 5 Conclusie van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

10 Waarom steeg de hypotheekschuld zo hard? Onderzoeksopzet Wij gebruiken het volgende hedonische model: y t = iµ t + d θ,t θ t + d λ,t λ t + x t β + ε t ε t N(0, σ 2 ε ), µ t+1 = µ t + κ t + ϕ t, η t N(0, σ 2 ϕ), κ t+1 = κ t + ζ t, ζ t N(0, σ 2 ζ ), θ t+1 = θ t + ω t, λ t+1 = λ t + ς t, ω t N(0, σ 2 ωi), ς t N(0, σ 2 ς I), µ is een gezamelijke trend, θ, λ zijn sub-indices voor respectievelijk de leeftijd van de lener en 2-cijferige postcode gebieden. In x zitten zoveel mogelijk andere verklarende variabelen. y is zowel de gekregen hypotheeksom, de prijs van de woning die gekocht is en de LTV. Allen bij originatie. van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39 (1)

11 Resultaten Waarom steeg de hypotheekschuld zo hard? Loan Value LTV Rente HH inkomen Tweede inkomen Vaste baan Lineaire hypotheek Aflossingsvrij Sparen Verzekering Investering Appartement Prijs verwachting Variabele rente Rente vast (10-15 jaar) Rente vast (langer dan 15 jaar) van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

12 Waarom steeg de hypotheekschuld zo hard? Het effect van NHG verandert over tijd Loan Value LTV van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

13 Waarom steeg de hypotheekschuld zo hard? Algemene trends zichtbaar in hypotheekverstrekkingen Loan Value LTV van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

14 Waarom steeg de hypotheekschuld zo hard? Voorlopige conclusies De hogere hypotheekschuld lijkt door meerdere factoren te zijn gestegen: De daling van de rente; Stijging van de huishoudinkomens; Nieuwe hypotheekproducten; Positieve prijsverwachtingen; Een niet-geobserveerd component. Zeer zeker de versoepeling van de kredietvoorwaarden. Echter na 2010 wordt er steeds minder uitgeleend, gecorrigeerd voor alle verklaringen, waaronder de type hypotheken. Hier is geen direct antwoord voor. van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

15 Outline Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt 1 Inleiding 2 Waarom steeg de hypotheekschuld zo hard? 3 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Kredietvoorwaarden Onderwater staan 4 Oorzaken van de problemen 5 Conclusie van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

16 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Leeftijdtrends, Hypoteekschuld or less van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

17 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Leeftijdtrends, Waarde van de woning or less van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

18 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Leeftijdtrends, LTV or less van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

19 Outline Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Kredietvoorwaarden 1 Inleiding 2 Waarom steeg de hypotheekschuld zo hard? 3 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Kredietvoorwaarden Onderwater staan 4 Oorzaken van de problemen 5 Conclusie van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

20 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Wat zijn kredietvoorwaarden? Kredietvoorwaarden Kredietvoorwaarden kunnen veranderen over tijd om verschillende redenen. Financiële innovatie en beter risico management; Veranderingen in het macro-economische klimaat; Mortgage market design and competitie; Aanpassingen normen door overheid en/of banken. Voorbeelden van aanpassingen van normen: In de jaren 90 werd het mogelijk om bij de bepaling van de hypotheekhoogte het tweede inkomen van het huishouden (deels) mee te rekenen (GHF). Huishoudens mochten vanaf 2011 maximaal 50% van de woning financieren met een aflossingsvrije hypotheek (GHF). Hypotheekrenteaftrek wordt aangepakt in 2013 (overheid): De facto verbod aflossingsvrije hypotheken; Maximale toegestane LTV wordt (vanaf 2013) stapsgewijs verlaagd naar 100% in 2018 (overheid). van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

21 1995Q1 1995Q3 1996Q1 1996Q3 1997Q1 1997Q3 1998Q1 1998Q3 1999Q1 1999Q3 2000Q1 2000Q3 2001Q1 2001Q3 2002Q1 2002Q3 2003Q1 2003Q3 2004Q1 2004Q3 2005Q1 2005Q3 2006Q1 2006Q3 2007Q1 2007Q3 2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Kredietvoorwaardenindex Kredietvoorwaarden van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

22 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Kredietvoorwaarden Het effect van kredietvoorwaarden op woningprijzen Total Kredietvoorwaarden Leegstand Aandelenrendementen Constructiekosten Niet-verklaard Totaal (reëel) Inflatie Totaal (nominaal) van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

23 Outline Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Onderwater staan 1 Inleiding 2 Waarom steeg de hypotheekschuld zo hard? 3 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Kredietvoorwaarden Onderwater staan 4 Oorzaken van de problemen 5 Conclusie van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

24 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Onderwater staan Kans op negatieve overwaarde per categorie (a) leeftijd (b) huishoudgrootte (c) woningwaarde van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

25 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Het effect van onderwater staan Onderwater staan Er zijn meerdere manieren hoe het onderwater staan de macro-economie beïnvloed: Transactie volume. Het transactievolume in naar beneden gegaan van gemiddeld 18, 000 transactie per maand in 2006 tot gemiddeld 10, 000 transacties per maand in Dit is de laatste tijd wel weer aan het stijgen Verkooptijd. De gemiddelde verkooptijd van een woning is is gestegen van ongeveer 70 dagen in de jaren 90 tot bijna een jaar nu. Arbeidsmobiliteit. Veel internationale literatuur over dit onderwerp. Defaults. Aantal gedwongen verkopen is verdubbeld in ongeveer 5 jaar tijd. Echter, nogsteeds is het aantal gedwongen verkopen in Nederland zeer laag te noemen. Consumptiedaling. In de VS daalde de consumptie omdat huishoudens gingen sparen. Dit is de werkelijke oorzaak van de financiële crisis geweest. van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

26 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Onderwater staan Schuld en vermogens-ratios in de VS naar vermogenscategorie 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Poorest 20% Richest 20% Financial wealth Home equity Debt van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

27 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Onderwater staan Crisis: Vermogen in de eigenwoning x $1,000 per vermogenscategorie van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

28 Oorzaken van de problemen Outline 1 Inleiding 2 Waarom steeg de hypotheekschuld zo hard? 3 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Kredietvoorwaarden Onderwater staan 4 Oorzaken van de problemen 5 Conclusie van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

29 Oorzaken van de problemen Deposit funded systeem van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

30 Oorzaken van de problemen Deposit funded systeem Voordelen. Er is geen informatie asymmetrie. Risico is voor de bank. Gedwongen verkopen hebben derhalve een negatief effect op zowel de bank als de lener. Nadelen. Over het algemeen worden er drie nadelen genoemd bij een deposit funded systeem : Beperkt aanbod van krediet. Liquditeit transformatie; de hypotheek is een lange termijn investering, terwijl deposito s korte termijn verplichtingen zijn. Veel risico bij één partij... Of toch niet? Om te zorgen dat een bank niet zonder geld zit, lenen ze vaak op de internationale kapitaalmarkten. Hier zit echter een maturity transformatie risico aan verbonden! van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

31 Oorzaken van de problemen Funding gap over tijd in Nederland 220.0% 210.0% 200.0% 190.0% 180.0% 170.0% 160.0% 150.0% 140.0% 130.0% 1991Q1 1991Q4 1992Q3 1993Q2 1994Q1 1994Q4 1995Q3 1996Q2 1997Q1 1997Q4 1998Q3 1999Q2 2000Q1 2000Q4 2001Q3 2002Q2 2003Q1 2003Q4 2004Q3 2005Q2 2006Q1 2006Q4 2007Q3 2008Q2 2009Q1 2009Q4 2010Q3 2011Q2 2012Q1 2012Q4 van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

32 Oorzaken van de problemen Gesecutariseerde hypotheken door Nederlandse banken 400, , , , , , ,000 50, K4 1997K3 1998K2 1999K1 1999K4 2000K3 2001K2 2002K1 2002K4 2003K3 2004K2 2005K1 2005K4 2006K3 2007K2 2008K1 2008K4 2009K3 2010K2 2011K1 2011K4 2012K3 2013K2 2014K1 2014K4 Woning-hypotheken Bedrijfs-kredieten Overig van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

33 Oorzaken van de problemen Waardoor lenen banken minder uit? Op het eerste gezicht, lijken de banken een tekort aan geld te hebben, waardoor banken minder kunnen uitlenen. Buitenlands geld bereikt niet de Nederlandse hypothekenmarkt doordat het systeem te risicovol is. Dit kan echter niet het geval zijn: In Nederland is er immers NHG!!! Daarbij maken banken relatief veel winst (arbitrage?). Overigens zeer veel pensioengeld in Nederland en alsnog veel vermogen in de eigenwoning, dus weinig systematisch risico. Hoge eisen voor de poort. Geen NINJA hypotheken mogelijk in Nederland (zorgplicht). Het Nederlandse systeem is juist heel veilig! Zeker voor banken is er bijna geen risico. Toch vreemd dat er geen nieuwe partijen bijkomen? van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

34 Aantalen defaults Oorzaken van de problemen Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

35 Oorzaken van de problemen Totaal volume aan NHG hypotheken 160, , , ,000 80,000 60,000 40,000 20, van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

36 Oorzaken van de problemen Herfindahl index, Nederland van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

37 Oorzaken van de problemen Te hoge hypotheekrente in Nederland van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

38 Conclusie Outline 1 Inleiding 2 Waarom steeg de hypotheekschuld zo hard? 3 Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Kredietvoorwaarden Onderwater staan 4 Oorzaken van de problemen 5 Conclusie van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39

39 Conclusie Wat er werkelijk aan de hand is... Vlak voor de crisis meerdere partijen op de hypothekenmarkt. In sommige gevallen met desastreuze gevolgen. Denk bijvoorbeeld aan; Icesave en DSB; De overname van ABN AMRO door Fortis. DNB maakt het sindsdien haast onmogelijk om een bankvergunning te krijgen in Nederland. Dit is (mijn inziens) een politieke keuze om meer vlees op de botten te krijgen bij Nederlandse banken. Dit komt zeer goed uit, denk aan aankomende Basel eisen. Ook de algemene financiële stabilitiet wordt verbeterd: Minder kans op negatieve overwaarde als banken minder uitlenen. Echter, een bepaalde groep wordt hard geraakt (starters tussen 2003 en 2008). Als gevolg lenen banken minder uit en vragen ze relatief hoge rentes. van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt / 39