WONINGBOUW- MONITOR

216-397 WONINGBOUW- MONITOR September 216 1

Inleiding Bij het vaststellen van de Woonvisie in september 215 is besloten het urgentieprogramma nog 3 jaar door te zetten om de plannen tot uitvoering te brengen. Dat betekent dat dit programma wordt afgerond. Met de stad en de raad wordt ondertussen toegewerkt naar een nieuw woningbouwprogramma voor de komende periode. Om helder onderscheid te kunnen maken tussen het huidige programma waaraan uitvoering wordt gegeven en het nieuwe programma dat nog in ontwikkeling is, is er voor gekozen om in deze monitor de loketfase niet in beeld te brengen. De loketfase bevat locaties waar de eigenaar voornemens is woningbouw te realiseren, waarvoor nog geen concreet verzoek is ingediend. Het kan particuliere initiatieven betreffen waar nog planvoorbereiding plaatsvindt of gemeentelijke initiatieven waarbij nog geen (definitieve) keuze is gemaakt in welke partij(en) het beoogde plan zal realiseren. De onzekerheidsmarge in deze categorie is groot. Voor de meeste van de mogelijke bouwplannen in deze fase nog geen aantallen of differentiaties bekend. Dit wordt gedurende de loketfase uitgekristalliseerd en eindigt uiteindelijk in een principeplan. Op dat moment wordt in de woningbouwmonitor in beeld gebracht wat het programma is. Met de huidige opgeleverde woningen, de plannen in aanbouw en de plannen in procedure of initiatieffase zal het programma van 33 woningen binnen enkele jaren al bijna gehaald worden. Het totaal van de voorgenoemde plannen (3155) zit nog slechts 145 woningen van het programma van 33 af. Voorliggende woningbouwmonitor gaat in op de ontwikkelingen op de woningbouwmarkt binnen de gemeente Nieuwegein van mei 215 tot september 216. De monitor wordt jaarlijks opgesteld en geeft handvaten voor het bepalen van de toekomstige behoefte. Voor verschillende thema s worden de ontwikkelingen sinds 26 in het gehele programma afgezet tegen die van het afgelopen jaar. Woningbouwprogramma Gehele programma Het doel van het woningbouwprogramma is de realisatie van 33 woningen vanaf 26. Waar de markt de eerste jaren van dit programma nog op gang moest komen, is het ontwikkeltempo inmiddels behoorlijk toegenomen. Monitor 216 In september 216 zijn er in totaal 1529 woningen opgeleverd. Daarnaast zitten er 1626 woningen in de pijplijn voor de periode tot en met 225. Dit brengt het totale woningbouwprogramma op 3155 woningen. Dat betekent dat de doelstelling om 33 woningen te realiseren nog niet wordt gehaald. Er zijn nog 145 woningen nodig om de doelstelling te behalen. In de loketfase zitten echter nog verschillende woningbouwlocaties waarvoor plannen worden voorbereid. Omdat deze niet concreet zijn en de onzekerheid van deze plannen nog hoog is zijn hier nog geen aantallen aan verbonden. De verwachting is dat met de plannen in de loketfase de doelstelling van 33 woningen kan worden behaald. 2

Woningbouwprogramma 1626 1529 Totaal opgeleverd Totaal in voorbereiding Grondeigendom Gehele programma Het woningbouwprogramma bestaat uit gemeentelijke projecten en particuliere initiatieven. Daar waar bij de start van het programma het grootste deel bestond uit gemeentelijke projecten, zijn op dit moment de particuliere initiatieven ruim in de meerderheid. In de vorige monitor werd de verwachting uitgesproken dat het verschil verder zou toenemen. Monitor 216 Uit de cijfers van deze monitor blijkt dat de verwachtingen zijn uitgekomen, het verschil is toegenomen. Er zijn op gemeentegrond reeds 659 woningen opgeleverd en op particuliere grond 87 woningen. Op particuliere gronden zijn nog 1279 woningen in voorbereiding, op gemeentelijke gronden bedraagt het aantal woningen in voorbereiding 387. Dit verschil wordt veroorzaakt door de afname van het aantal uit te geven gemeentelijke gronden. 3

Doelgroepen Gehele programma De afgelopen jaren is een grote achterstand ingehaald in het starterssegment. Daarnaast kwam er aandacht voor de toenemende vraag naar zorgwoningen en woningen die levensloopbestendig zijn. Echter resulteerde dit de eerste jaren van de monitor nog niet in veel concrete bouwplannen voor deze doelgroepen. Al enkele jaren wordt er gestreefd naar meer spreiding in het woningaanbod, onder meer door ook woningen voor stijgers op de woningmarkt te realiseren in de duurdere koop (> 3.,-) en vrije sector huur (vooral in nieuwbouw). Er zijn in dit segment afgelopen jaren 396 woningen gerealiseerd. Monitor 216 Met de transformatie van kantoorgebouwen naar startersappartementen is de trend van het bouwen voor het starterssegment in het afgelopen jaar doorgezet. Zo is de locatie Erfstede opgeleverd en is het initiatief op de Dukatenburg 9 voor de ontwikkeling van 64 starterswoningen in het programma opgenomen. Met betrekking tot zorgwoningen en levensloopbestendige woningen blijven de aantallen achter op de rest. Zo is er het afgelopen jaar niets opgeleverd voor deze doelgroepen. Op de locaties Lotusplantsoen (23 woningen) en de Van Heukelumstraat (61 woningen) zijn seniorenwoningen in aanbouw. Voor de komende jaren zijn er dan nog enkele plannen voor seniorenwoningen (14 woningen) en zorgwoningen (75 woningen), maar dit blijft mager gezien de totale woningaantallen. Voor stijgers op de woningmarkt zijn 485 woningen in voorbereiding en in aanbouw. 4

Doelgroep 28% 32% Starterswoningen Seniorenwoningen 26% 5% 9% Zorgwoningen Stijgers Niet van toepassing Woningtype Gehele programma In totaal bevat het programma 1349 koopwoningen, 43% van het totaal. In de eerste jaren van de monitor is niet exact bijgehouden in welke prijsklasse een aantal koopwoningen werden aangeboden en om die reden zitten deze gegevens niet in de monitor. Woningtype 43% 33% sociale huur vrije sector huur 24% koop Een deel van de woningen wordt gerealiseerd voor de verhuur. Nieuwegein streeft naar een totale voorraad sociale huur van 3% van de totale voorraad. In de praktijk is de totale voorraad 29,6 %. We sturen voortdurend op een voorraad van 3 % en slagen daar nog steeds in. Het aandeel sociale huur ten opzichte van het totale woningbouwprogramma is ca. 33%. De corporaties verkopen ook woningen. 5

6 545 5 4 43 3 2 1 233 12 111 122 234 sociale huur vrije sector huur Monitor 216 Het afgelopen jaar zijn er 121 sociale koopwoningen opgeleverd, 6 woningen tussen 2. en 3., 1 woningen tussen 3. en 4. euro en 6 woningen duurder dan 4. euro opgeleverd. Daarnaast zijn er 34 sociale koopwoningen, 31 woningen tussen 2. en 3. euro, 18 woningen tussen 3. en 4. euro en 4 woningen duurder dan 4. euro in aanbouw. Opvallend is dat er in de procedurefase en de initiatieffase een daling van het aantal sociale koopwoningen te zien is ten opzichte van woningen in hogere prijsklassen. De afgelopen jaren is er veel gebouwd voor starters, in het segment sociale koop. Nu wordt er vooral gestuurd op meer woningen voor stijgers en ouderen. Voor starters en kleinere woningen wordt vooral gestuurd op de realisatie van meer sociale en vrije sector huurwoningen. Dit is terug te zien in de cijfers. Zo zitten er geen sociale koopwoningen in de procedurefase en slechts 31 woningen in de initiatieffase. In de prijsklasse tussen 2. en 3. zijn 65 woningen in procedure en 96 woningen in de initiatieffase. In de prijsklasse tussen 3. en 4. zijn er 64 woningen in de procedurefase en 89 woningen in de initiatieffase. Voor woningen boven de 4. euro zijn dit respectievelijk 1 en 38 woningen. Het afgelopen jaar zijn er 168 sociale huurwoningen opgeleverd (locaties Bakenmonde, Kruyderplaza en Villawal) en geen enkele vrije sector huurwoning. Daarnaast zijn er wel 12 sociale huurwoningen en 111 vrije sector huurwoningen in aanbouw. In de procedurefase zitten 122 vrije sector huurwoningen en geen sociale huurwoningen. In de initiatieffase is een grote toename te zien, tot 545 sociale huurwoningen en 234 vrije sector huurwoningen. Hiermee is een stijgende tendens te zien in het aanbod van beide type huurwoningen. 6

Bouwvorm Gehele programma De laatste jaren is een grote achterstand ingehaald op woningbouw voor het starterssegment. Voor deze doelgroep zijn veelal kleine 2-kamerappartementen gerealiseerd, waardoor sprake was van een toenemend aantal gestapelde woningen. 3 25 278 2 15 1335 1373 grondgebonden gestapeld 1 5 484 187 297 Totaal aantal woningen Totaal opgeleverd Totaal in voorbereiding Monitor 216 In het afgelopen jaar is de ingezette trend voortgezet. In het totale woningbouwprogramma zijn 278 appartementen en 484 grondgebonden woningen opgenomen. Het aantal appartementen is hiermee bijna 5 keer zo groot dan het aantal grondgebonden woningen. Zowel binnen het aantal opgeleverde woningen als de woningen die in voorbereiding zijn, blijft dit grote verschil aanwezig. Dit is logisch omdat de woningvraag het grootst is onder de doelgroepen ouderen en starters. Deze doelgroepen zijn voornamelijk op zoek naar appartementen. Planning In de periode 26-212 zijn in totaal 824 woningen opgeleverd. Gemiddeld zijn dat er 137 per jaar. De periode kenmerkte zich door crisis. Ook in 213 is dit in de cijfers terug te zien, met 128 opgeleverde woningen. In de periode 213-215 bestond het grootste aandeel van de opgeleverde woningen uit starterswoningen in voormalige kantoren. In 216 zien we dat de markt is aangetrokken en worden er weer in meer verschillende segmenten meer woningen opgeleverd. Naast de 161 woningen die eerste 9 maanden van 216 reeds zijn opgeleverd is de planning dat daar voor eind 216 nog 18 woningen bijkomen. Conform de huidige planning zullen er in 217 66 woningen worden opgeleverd, een recordaantal voor Nieuwegein sinds dit urgentieprogramma. Hiervan zijn 197 woningen reeds in aanbouw, 256 in procedures en vergunningverlening. De overige 27 woningen bevinden zich nog in de initiatieffase maar zijn al bijna gereed voor het doorlopen procedures en vergunningen. Voor de periode 218-22 zijn momenteel plannen in voorbereiding voor 744 woningen. Voor de wat langere termijn worden nog 154 woningen voorbereid. 7

Oplevering 9 8 7 6 5 4 3 Oplevering 2 1 Per fase wordt hierna nader ingegaan op de woningbouwproductie. 8

1. Fase opgeleverd Aantallen Totaal opgeleverd vanaf 26: 1529 woningen. Grondeigendom Bouwvorm 1 8 6 4 2 659 87 Grondeigendom 15 1 5 187 1335 Aantal opgeleverde woningen Realisatie mei 215 september 216 In het afgelopen jaar zijn er 3 woningen opgeleverd. 16 sociale huurappartementen zijn gerealiseerd door transformatie van een kantoorgebouw aan de Bakenmonde. Bij de Villawal worden 13 bestaande kantoorpanden omgebouwd naar 87 appartementen. Op de locaties Erfstede, Frederik van Eedenhove en Stadsveste/Krijtwal zijn door transformatie respectievelijk 21, 7 en 3 woningen gerealiseerd. Daarnaast zijn er door sloop-nieuwbouw nog 12 woningen op de Buxtehudelaan en 37 woningen op de Kruyderplaza opgeleverd. 9

2. Fase in aanbouw Aantallen In totaal zijn er op dit moment 3 woningen in aanbouw. Project Aantal woningen Status Vrije kavels Blokhoeve 1 1 woning in aanbouw Het Eiland Blokhoeve 2 2 woningen in aanbouw Klimop 4 Vrije sector huur voor senioren Wattbaan 77 transformatie kantoor naar huurappartementen Edisonbaan 9-11 57 Sloop nieuwbouw kantoor naar woningen Weverstede 1-9 35 Transformatie kantoor naar instapwoningen Patio's lotusplantsoen 23 Koopwoningen Buxtehudelaan 1 1 woning in aanbouw Van Heukelumstraat 61 Vrije sector huurappartementen Wilhelminastraat 5 3 Koopwoningen voor starters Samenstelling Opvallend is het relatief grote aandeel vrije sector huurwoningen in aanbouw. Hier wordt actief op gestuurd omdat dit segment momenteel weinig bediend wordt in Nieuwegein. Ook zijn er verschillende particuliere initiatieven met huurwoningen die worden aangeboden met sociale huurprijzen. Verder valt op dat er een spreiding is in prijzen en woningtypes die nu worden gebouwd. Het aantal woningen in aanbouw is het hoogste sinds jaren. Programma bouwvorm sociale huur 25 34 31 18 4 111 12 vrije sector huur soc koop (tot 2.) 2. - 3. euro 2 15 1 5 bouwvorm 3. - 4. euro > 4. euro 1

3. Fase in procedure t/m bouwvergunning Aantallen Er zijn 261 woningen in procedure. Kijkend naar de voortgang van de procedures is de verwachting dat de volgende projecten daadwerkelijk in 217 in aanbouw zullen gaan: Project Aantal woningen Status Het Eiland Blokhoeve 1 Afhankelijk van verkoop Het Blok Oost 5 Start bouw najaar 216 Dorpsstraat 22 3 Vergunningen verleend Meerwal 7-23 48 Start bouw eind 216 Nedereindseweg 3 Start bouw eind 216 Herenstraat 18 8 Start bouw eind 216 Merweplein 5-7 131 Start bouw eind 216 Blokhoeve parkwoningen 8 Vergunningen verleend Samenstelling Van het totale aantal van 261 zijn er 122 woningen voorzien in de vrije sector huur, 65 in de prijsklasse 2.-3. euro, 64 in de prijsklasse tussen 3.-4. euro en 1 woningen in de prijsklasse vanaf 4. euro. Programma in procedure 64 1 122 vrije sector huur 2. - 3. euro 3. - 4. euro 65 > 4. euro 11

4. Initiatieffase Aantallen In totaal zitten er nu 115 woningen in de initiatieffase. Een groot deel hiervan is onzeker, omdat de haalbaarheid nog niet is vastgesteld of er vertragingen in het proces zijn. Bij de initiatieven op de woningbouwmarkt is een duidelijke verschuiving te zien van een gelijke verhouding huurwoningen en koopwoningen, naar een markt met 76% huurwoningen. Dit gaat gepaard met een toename van het aantal appartementen in de planvorming (431 naar 935). Het aantal grondgebonden woningen is bijna gehalveerd ten opzichte van de woningbouwmonitor mei 215. Het aantal koopwoningen is ten opzichte van de vorige periode gedaald van 63% naar 27% van het totale programma in de initiatieffase. Samenstelling Van het totale aantal van 115 woningen, zijn er 223 (21%) gepland in de vrije sector koop, 31 (3%) in de sociale koop, 545 (53%) in de sociale huur en 234 (23%) in de vrije sector huur. Het grote aandeel sociale huur komt met name voort uit de extra inspanningen om instapwoningen te realiseren voor statushouders en spoedzoekers. Het betreft voor circa één vijfde deel grondgebonden woningen, het overige deel zijn appartementen. Aan deze getallen en percentages kan overigens niet te veel waarde worden gehecht. Tijdens het ontwikkelproces kan dat nog aanzienlijk wijzigen al naar gelang de marktomstandigheden. Programma Soort bouw 89; 8% 38; 4% 96; 9% 31; 3% 234; 23% 545; 53% sociale huur vrije sector huur soc koop (tot 2.) 2. - 3. euro 3. - 4. euro > 4. euro 1 8 6 4 2 Soort bouw 12

5. Conclusies Op basis van de gegevens van deze monitor kan geconcludeerd worden dat de markt verder is aangetrokken. Met de oplevering van 1529 woningen en 1626 woningen in de pijplijn komt het totale woningbouwprogramma op 3155 woningen. Binnen dit woningbouwprogramma heeft ten opzichte van de vorige periode (mei 215) een verdere omslag plaatsgevonden van gemeentelijke projecten naar particuliere initiatieven. Er wordt steeds meer aan de particuliere markt overgelaten. In 215 en 216 is duidelijk merkbaar dat er economisch herstel is en er weer wordt geïnvesteerd in de woningmarkt. Dit vertaalt zich naar meer woningbouwplannen in voorbereiding. Ook locaties waar de ontwikkeling lange tijd heeft stil gelegen worden weer opgepakt en er is weer interesse om voor meer diverse marktsegmenten en doelgroepen te bouwen. Het aantal woningen in aanbouw, procedure en voorbereiding is het hoogste sinds jaren. In 216 zien we een toename in het aantal initiatieven in voorbereiding, zodanig dat het totaal van in voorbereiding zijnde plannen nog slechts 145 woningen onder de doelstelling van 33 woningen zit. Met het oog op doelgroepen op de woningmarkt valt op dat de markt voor starterswoningen is aangetrokken. De transformatie van diverse kantoorgebouwen naar appartementen was hier de belangrijkste reden voor. Met de vergrijzing en het langer thuis wonen van ouderen moet nog wel een slag gemaakt worden voor de ontwikkeling van voldoende senioren- en zorgwoningen. Ten opzichte van de vorige monitor zijn er nog weinig extra woningen voor deze doelgroep bijgekomen. Met name de locaties die nog niet in deze monitor zitten, in de loketfase en plekken met ontwikkelpotentie, bieden aanleiding om hier specifiek voor deze doelgroep te realiseren, met name binnen de cirkels rondom de meest essentiële voorzieningen. Opvallend is de grote toename van het aantal (vrije sector) huurwoningen en de afname van het aantal koopwoningen in de planvorming. Ook de verhouding grondgebonden gestapeld is behoorlijk veranderd, er zijn aanzienlijk meer appartementen in de plannen opgenomen. Dit geeft invulling aan de ambities uit het beleid van de Woonvisie en Woonwijs. Naar verwachting zal de komende maanden het beoogde aantal van 33 woningen worden behaald wanneer enkele plannen welke nu in voorbereiding zijn worden doorvertaald naar concrete verzoeken. Op verschillende locaties zijn eigenaren hiermee bezig. De uitvoering van het programma zal nog enkele jaren doorlopen, omdat de verwachte oplevering van de woningen met name in de periode 217-22 plaatsvindt. 13