Welkom 1
Basiscursus Vastgoedrekenen Den Haag, 16 maart 2017 FGH Bank, een brede kijk op vastgoed
Uw docenten: Naam: Functie: Bedrijf: Ing. M. Chris de Ruiter MRE MRICS RT Directeur Taxaties & Research Naam: Functie: Bedrijf: Jeroen C. de Jong Senior Gebiedseconoom Basisboek Vastgoedrekenen Jeroen C. de Jong 3
Rabobank onderdelen Vastgoed Ontwikkelaar van integrale woongebieden en kleinschalige multifunctionele projecten Gespecialiseerd in financieren van commercieel vastgoed
Wie bent u en wat verwacht u van ons?? 5
Wat verwachten wij van u? Interactief Meedenken Meedoen Vragen stellen Samenwerken Leren van elkaar Luisteren naar elkaar Plezier hebben Het is best saaie / pittige stof Maar wij laten (hopelijk) zien dat het ook leuk kan zijn 6
Wat gaan we NIET doen? U leren hoe MS Excel werkt Het is geen computercursus Misschien wel wat tips en tricks Een examen Wel kritische vragen tussendoor! U vervelen.. Tenminste dat is de bedoeling 7
Maar wat dan wel? Bij vastgoedberekeningen is de basis rekentechniek belangrijk, maar de complexiteit zit in de input 8
Maar wat dan wel? Basisrekentechniek Rekenen in de tijd Reken met modellen Rekenbegrippen en toepassing Waardering van Vastgoed (BAR, NAR, Exit Yield, enz) Analysemodel (DCF) 9
Cursus programma Ochtend: Waarderen van Vastgoed Taxeren, het speelveld van de taxateur Taxeren = vergelijken Rekenbegrippen waarderen (Faktor, BAR, NAR) met oefening Discounted Cashflow met oefening Vragen 10
Cursus programma Middag: Rekenen aan Vastgoedontwikkeling Inzicht in Vastgoed rekenen (het speelveld) Inzicht in het bedrijfseconomisch kader Casus Bouwexploitatie Casus Grondexploitatie Casus DCF Logica, meedenken, en begrijpen Tot slot: actualiteiten woningmarkt 11
Cursus Vastgoedrekenen Introductie Waarderen van vastgoed FGH Bank, een brede kijk op vastgoed
Taxeren, het speelveld. Waarde wordt niet alleen door cijfers bepaald maar zeker ook door letters. 13
Taxeren (1) Opdracht Doel Uitgangspunt 14
Taxeren (2) Beoordeling courantheid Slecht Goed Liquiditeit 15
TAXEREN = VERGELIJKEN 16
Vergelijkbaar maken
Andere waarde als er iets aan mankeert
Of als ie veel ouder is
Gebouwen gelijk naar soort
Grootte
Bijzonderheid
Andere waarde als er iets aan mankeert
Of enig achterstallig onderhoud
WAT MAAKT GEBOUWEN VERGELIJKBAAR? 25
Analyse transacties segment kleine kantoren Pand 1 KOOPSOM, huursituatie, bijz. BAR en NAR Pand 2 KOOPSOM, huursituatie, bijz. BAR en NAR Pand 3 KOOPSOM, huursituatie, bijz. BAR en NAR MARKTBEELD Analyse transacties segment grote kantoren Pand 1 KOOPSOM, huursituatie, bijz. BAR en NAR Pand 2 KOOPSOM, huursituatie, bijz. BAR en NAR Pand 3 KOOPSOM, huursituatie, bijz. BAR en NAR MARKTBEELD Analyse transacties segment vreemde kantoren Pand 1 KOOPSOM, huursituatie, bijz. BAR en NAR Pand 2 KOOPSOM, huursituatie, bijz. BAR en NAR Pand 3 KOOPSOM, huursituatie, bijz. BAR en NAR MARKTBEELD
Rekenbegrippen Faktor BAR NAR DCF Rekenen in de tijd Cashflowschema Exploitatie lasten Groot onderhoud IRR Restwaarde Exit yield 27
Waardebepaling: Faktor Waarde KK = Brutohuur eerste jaar X Faktor Faktor-waarderingen zijn altijd KK Exploitatielasten blijven buiten beschouwing Canon wel verrekenen 28
Waarde bepaling: BAR Waarde VON = Brutohuur eerste jaar +/- verrekeningen BAR Verrekeningen: - leegstand - upgradingsinvesteringen - top slice - extra grondwaarde 29
Waardebepaling: Voorbeeld BAR Huur 100 op jaarbasis BAR 8,75% Huurkorting 50 (eenmalig, half jaar huur) 100 Waarde VON = ---------- -/- 50 = 1.093 0,0875 30
Waardebepaling: NAR Waarde VON = Brutohuur eerste jaar Exploitatielasten +/- verrekeningen NAR Verrekeningen: - leegstand - upgradingsinvesteringen - top slice - extra grondwaarde 31
Waardebepaling: Voorbeeld NAR Huur 100 op jaarbasis Exploitatiekosten 8,5 op jaarbasis NAR 8,00 % Huurkorting 50 (eenmalig, half jaar huur) 100-8,5 Waarde VON = ------------- -/- 50 = 1.093 0,08 32
Rekenoefening: Casus BAR/NAR/FAKTOR Huurwaarde 1.750.000 / jr Exploitatiekosten 130.000 / jr Koopsom heden 24.500.000 k.k. K.k. 6,5% ----------------------------------------------------------------------------- Bepaal: Faktor BAR NAR 33
Discounted Cashflow (DCF) Analyseren of waarderen? FGH Bank, een brede kijk op vastgoed
Rekenbegrippen Faktor BAR NAR DCF Rekenen in de tijd Cashflowschema Exploitatie lasten Groot onderhoud IRR Restwaarde Exit yield 35
Tijdswaarde van geld 2 effecten onderkennen I uro van vandaag heeft een andere waarde dan de uro van volgend jaar. Inflatie Prijsontwaarding --------------------------------------------------------------------------------------------------- II Rendement op gëinvesteerd vermogen maakt dat ik vandaag een andere prijs wil betalen voor de uro die ik over een jaar krijg. Rendement / Contante waarde 36
Inflatie Geïndexeerd Prijspeil Heden 2012 2013 2014 2015 2016 2017 tijd 37
Inflatie: formule Prijs na n jaar = Prijs heden * (1 + inflatie) ^ n 38
I Inflatie 2% inflatie op jaarbasis Met de 10,- uit 2013 kan ik 10 broodjes van 1,- kopen. In 2017 kan ik dat met 10,- niet meer. 39
II Rendement In 2013 heb ik eenmalig 100,- op de bank gezet met 7 % rente per jaar. Wat is dat in 2017 waard? 40
II Rendement 41
II Rendement Vraag Elk jaar 100 bij storten bij 7% rente per jaar Wat heb ik in 2017 aan waarde? 42
DCF DCF staat voor Discounted CashFlow Alle toekomstige geldstromen terugrekenen naar vandaag Komt uit de financiële wereld Veel parameters Weinig marktgevoel 43
Contante waarde De Contante Waarde is de waarde die een bedrag in de toekomst op een eerder moment vertegenwoordigt, rekening houdend met de samengestelde rente. Anders gezegd: Welk bedrag moet nu op de bank staan om uw toekomstige betaling te kunnen doen? 44
Contante waarde: formule PV = FV (1 + i)^t PV = huidige waarde (Present Value) FV = toekomstige waarde (Future Value) t = periode (time) i = rentevoet 45
Inflatie & Contante waarde STAP 1 Rekenen naar het moment van feitelijke betaling geïndexeerd prijspeil contant Heden 2012 STAP 2 Contant maken Is terugrekenen naar heden 2013 2014 tijd 46
DCF Cashflowschema RW CF1 CF2 CF - Cashflow: huuropbrengst of markthuur in enig jaar. EL- Exploitatielasten. RW - Restwaarde: waarde aan het einde van exploitatie periode. I - Incidentele tussentijdse investeringen. IRR - Internal Rate of Return. PV - Present Value. (waarde/koopsom)= De contante waarde van alle toekomstige cashflows. 1 2 3 4 5 6 7 8 El1 El2 IRR Gr.Oh PV 47
Exploitatie lasten Onderhoud (incl. reservering?) Beheer/Management Assurantiekosten OZB Heffingen (Riool/Waterschap) Eventueel Canon/retributie Daarnaast nog.. 48
Exploitatie lasten 2 Mutatieleegstand/Frictieleegstand Niet verrekenbare servicekosten Promotiebijdrage BTW 49
Groot onderhoud Kan middels reservering in jaarlijkse onderhoudskosten meegerekend worden via exploitatie kosten. Kan als eenmalige directe investering in het feitelijke jaar. Zuiverder Houd rekening met kostenstijging. 50
IRR IRR staat voor Internal Rate of Return Rendementseis van de belegger bij deze investering. Nominaal rendement * Inflatie hierin niet begrepen * Inflatie komt terug in de CF s zelf. Bij waardering Disconteringsvoet (DV) opbouwen * Risico vrij rendement bv niveau van staatsleningen/interbancaire renteniveau. * Risico opslag afh. van Risico en Kwaliteit. 51
WACC WACC staat voor Weighted Average Cost of Capital (de gewogen gemiddelde kosten van het vermogen) Geeft de balans aan tussen ingezet Vreemd Vermogen en Eigen Vermogen Investeerders verdienen geld met het inzetten van eigen vermogen WACC wordt toegepast als rekenrente (discontovoet) Voorbeeld: Inzet eigen vermogen: 20% van het benodigd kapitaal Geleend vreemd vermogen: 80% van het benodigd kapitaal Rendement eigen vermogen: 12,5% Rente vreemd vermogen: 6% WACC = (20% X 12,5%) + (80% X 6%) = 7,3% 52
Restwaarde Opbrengst aan het eind van de exploitatieperiode. Exit Yield (meestal een BAR) op de dan geldende huur Geïndexeerde waarde methode Grond-opstalmethode afschrijving Residuele waardemethode (waarde van toekomstige ontwikkeling kosten) 53
Exit Yield Waarde = Brutohuur laatste jaar +/- verrekeningen BAR x (1+kk) Verrekeningen: - leegstand - upgradingsinvesteringen - top slice - extra grondwaarde Visualiseer naar huidige marktomstandigheden. 54
Geïndexeerde waardemethode Huidige waarde indexeren om tot toekomstige waarde te komen. t 55
Grond -opstalmethode Huidige grondwaarde indexeren. Opstal afschrijven. opstal grond 0 40 jaar 56
Residuele grondwaarde Ontwikkelaars gebruiken deze methode vaak. Waarde van de grond als afgeleide van de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden. Waarde van het gereed product minus de realisatiekosten. Winst & Risico 57
Residuele grondwaarde (2) +/+ Waarde eindproduct -/- Realisatie Kosten Sloop/ bouw/ bijkomende kosten/ adviseurs/ bouwrente/ verhuur/ verkoop/ infra/ exploitatiebijdrage/ financieringskosten/ leegstand -/- Winst & Risico. Grondwaarde (bij oplevering) 58
Residuele grondwaarde (3) Renteverlies en extra winst/risico Als de ontwikkeling niet samenvalt met het einde van de exploitatieperiode. Denk aan kosten koper RW RES GRONDW ontwikkeling 0 10 12 59
CASUS 1 & 2 60
Casus DCF 1 Huuropbrengst 100.000 p/j Index op huur 2 % Exploit 8% eerste jaar Index op kosten 2% Looptijd nog 3 jaar 1 jaar leegstand E.W. 1.000.000 k.k. jaar 3 Vraag: Wat mag ik betalen voor dit object als ik een IRR wil van 7%? 61
Casus DCF 2 U kunt een gebouw kopen waarvan het volgende bekend is: Huur jaar 1 200.000,-/jr Looptijd nog 8 jaar In jaar 3 en jaar 6 heeft de huurster een half jaar huurkorting bedongen wegens grote investeringen in haar bedrijf De exploitatiekosten bedragen 10% van de huur in jaar 1 Uw aannames: Veronderstelde inflatie voor de huur bedraagt 2% op jaarbasis De exploitatiekosten nemen toe met 3% op jaarbasis U heeft met de plaatselijke ontwikkelaar een overeenkomst gesloten dat hij na jaar 8 het gebouw koopt, in goede onderhoudsstaat, tegen een bruto aanvangsrendement van 8% op de dan geldende markthuur. U gaat ervanuit dat de markthuur dan 180.000,- is. Kosten koper is 7%. 62
Vragen A. Teken het cashflowschema B. Reken het schema door met een rentevoet van 6,5% Mag ik voor deze propositie een prijs betalen van 2.920.000? C. Wat is het effect op de waarde vandaag van de huurkortingen in jaar 3 en jaar 6? D. Stel markthuur is bij verkoop in jaar 8 maar 150.000 ipv 180.000. Wat is het gevolg hiervan voor de waarde vandaag? 63
Einde Ochtendprogramma Heeft U nog vragen? 64