Vastgoedrendement bij woningcorporaties - optimalisatie mogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen - ir. Gijs Dolmans februari 2007
Master Thesis Amsterdam School of Real Estate Opleiding Master of Science in Real Estate Profiel Urban Management ir. G. Dolmans Begeleider extern: prof. dr. J.B.S Conijn Begeleider intern: drs. A.G.M Streppel Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 1
Voorwoord Corporaties zijn alweer meer dan 10 jaar zelfstandig. Ze zijn financieel nagenoeg onafhankelijk van de overheid en hebben te maken met hoge maatschappelijke verwachtingen op het gebied van wonen. Zo bezien ligt het voor de hand dat zowel sturen op financieel als op maatschappelijk rendement steeds meer in de belangstelling staat. Deze toenemende belangstelling is mijns inziens nauw verweven aan het bestaansrecht van corporaties. Vanuit die optiek was de keuze voor dit afstudeeronderwerp voor mij welhaast vanzelfsprekend. Bij het schrijven ervan heb ik niet de pretentie gehad om alle facetten van (de samenhang tussen) vastgoed- en maatschappelijk rendement te ontrafelen. Ik hoop wel dat deze scriptie bijdraagt aan het besef dat er aan maatschappelijke investeringen in buurten terugverdieneffecten zitten. Die ontstaan door zowel lagere exploitatielasten van het vastgoed als door een toegenomen marktwaarde. De maatschappelijke belangstelling die corporaties genieten in combinatie met het vermeende gebrek aan transparantie en geleverde prestaties, heeft de afgelopen jaren mede geleid tot een groot aantal publicaties over het functioneren van de sector. Ook dichter bij huis waren er volop gegevens beschikbaar. Mijn werkgever, WonenBreburg, heeft een aantal jaren geleden de keuze gemaakt om het vastgoedrendement te monitoren door middel van deelname aan de Aedex en beschikt daardoor over een grote hoeveelheid aan vastgoedgegevens. Die informatiebronnen waren onmisbaar bij het schrijven van dit rapport. Dat geldt ook voor de personen die hebben bijgedragen aan de totstandkoming van deze scriptie. In de eerste plaats zijn dat Johan Conijn en Ton Streppel. Zij hebben mij in verschillende fasen van het schrijfproces opbouwende feedback gegeven. Ook wil ik Pim van den Broek bedanken voor het mij wegwijs maken in de wereld van de Aedex. Tenslotte gaat mijn dank uit naar Alex Jansen. Hij heeft deze studie in financiële zin mogelijk gemaakt. Gijs Dolmans Breda, februari 2007 Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 2
INHOUDSOPGAVE Samenvatting... 4 Hoofdstuk 1 Inleiding... 9 1.1 Probleemstelling... 10 1.2 Doelstellingen... 10 1.3 Definities... 10 1.4 Het conceptueel model... 12 1.5 Typering van de corporatiesector... 13 Hoofdstuk 2 Vastgoedrendement bij woningcorporaties... 16 2.1 Rendementskengetallen en het nut van het meten van vastgoedrendement... 16 2.2 Doelen Aedex en meetwijze vastgoedrendement... 17 2.3 Toegevoegde waarde en beperkingen van de Aedex... 20 2.4 Factoren die van invloed zijn op (de ontwikkeling van) het directe vastgoedrendement.21 2.5 Factoren die van invloed zijn op het indirecte vastgoedrendement... 25 2.6 Samenvatting en conclusies... 28 Hoofdstuk 3 Maatschappelijk rendement bij woningcorporaties... 31 3.1 Nut van het meten van maatschappelijk rendement... 31 3.2 Opbouw van en verschillende meetwijzen van maatschappelijk rendement... 32 3.3 Factoren die van invloed zijn op (de ontwikkeling van) het maatschappelijk rendement 34 3.4 Maatschappelijke taakgebieden van corporaties... 36 3.5 Samenwerking met maatschappelijke partners... 38 3.6 Samenvatting en conclusies... 39 Hoofdstuk 4 De invloed van maatschappelijke investeringen op het vastgoedrendement... 40 4.1 Beleidskeuzen, maatschappelijk- en vastgoedrendement... 40 4.2 Problemen bij meten samenhang tussen vastgoedrendement en maatmaatschappelijke investeringen... 42 4.3 De samenhang tussen vastgoedrendement en maatschappelijke investeringen... 43 4.4 Direct vastgoedrendement en maatschappelijke investeringen... 46 4.5 Indirect vastgoedrendement en maatschappelijke investeringen... 49 4.6 Samenvatting en conclusies... 54 Definitielijst... 57 Bijlagen... 58 Literatuurlijst... 78 Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 3
Samenvatting Corporaties zijn maatschappelijke ondernemingen: enerzijds verrichten ze taken in het publieke belang, anderzijds zijn ze financieel gezien onafhankelijk van de overheid. Omwille van de organisatiecontinuïteit is het sturen op financiële prestaties van belang. De financiële middelen dienen aangewend te worden voor maatschappelijke prestaties. Beide vormen van prestaties staan bij corporaties dan ook in toenemende belangstelling. De efficiency waarmee ze worden geleverd wordt aangeduid als het vastgoedrendement en het maatschappelijke rendement. Het behaalde vastgoedrendement wordt gevormd door: Het directe rendement bestaande uit de huuropbrengsten uit exploitatie minus exploitatielasten in een jaar. Het indirecte rendement bestaande uit de waardeverandering van het vastgoed in datzelfde jaar. Het directe en het indirecte rendement wordt bij elkaar opgeteld en afgezet tegen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed. Sinds 2001 kunnen corporaties deelnemen aan de Aedex. Dat is een onafhankelijke aan de ROZ/IPD gelieerde organisatie die het behaalde vastgoedrendement op ondermeer marktsegment en portefeuille niveau afzet tegen het gemiddelde in de corporatiesector. Het maatschappelijke rendement is in dit onderzoek gedefinieerd als het gevolg van de prestatie (de outcome) gedeeld door de benodigde maatschappelijke investering (de input). Een maatschappelijke investering is per definitie financieel onrendabel: de baten hiervan komen aan de maatschappij ten goede. Doordat maatschappelijke prestaties vaak niet of nauwelijks in een (financieel) kengetal kunnen worden uitgedrukt en mede afhankelijk zijn van de kwaliteit van andere betrokken instanties, is het maatschappelijke rendement lastig te meten. Daarom staat in deze Master Thesis de maatschappelijke investering centraal in plaats van het maatschappelijke rendement. Deze Master Thesis gaat over de vraag hoe corporaties op het vastgoedrendement kunnen sturen door ondermeer te investeren in leefbaarheid. Daarbij komen zowel externe ontwikkelingen die de hoogte van dat rendement bepaalt aan bod alsmede interne beïnvloedingsmogelijkheden. Vastgoedrendement Ongeveer een tiende van de corporaties neemt thans deel aan de Aedex. Gelet op de daarmee gepaarde gaande financiële en tijdsinspanning betreft het vooral grotere corporaties. Deelname aan de Aedex versterkt het kostenbewustzijn en leidt tot een professionelere en efficiëntere organisatie mits de desbetreffende corporatie bereid is om een uitgebreide analyse van de behaalde resultaten te maken en beleid en procedures zodanig in te richten dat er op het rendement gestuurd kan worden. Aangezien het vastgoedrendement een jaarrendement is, is het van belang dat korte termijn doelstellingen (hoog rendement) niet de overhand krijgt op lange termijn doelstellingen (zoals leefbare buurten of goed onderhouden bezit). De aanwezigheid van een strategisch meerjaren beleidsplan helpt om dat te voorkomen. Onderstaande tabel laat de belangrijkste externe ontwikkelingen zien die de hoogte van het vastgoedrendement bepalen en de sturingsmogelijkheden van corporaties hierop. Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 4
element externe ontwikkeling(en) interne sturingsmogelijkheid huurinkomsten exploitatielasten (I): personeellasten exploitatielasten (II): onderhoud en verbetering Waardeontwikkeling vastgoed Eind 2006 zijn de plannen om vanaf 1 januari 2007 de huren deels te koppelen aan de WOZ waarde door de Eerste Kamer voorlopig afgeblazen. Daarmee worden de mogelijkheden om meer huur te vragen vooralsnog niet verruimd. Huurinkomsten kunnen thans alleen toenemen door de gemiddelde huurprijs (als % van de wettelijk maximaal toegestane huur) te verhogen. Gelet op het huidige huurniveau kunnen corporaties in theorie de maandhuur met gemiddeld 40% verhogen. Nemen vooralsnog toe als gevolg van de professionalisering binnen corporaties en de druk om meer maatschappelijke prestaties te leveren. Onderhouds en verbeteringrepen worden steeds meer afgestemd op de wensen van de doelgroepen. Een aanhoudende welvaartsontwikkeling betekent meer vraag naar voorzieningen en dus hogere investeringen in (doorgaans onrendabele) voorzieningen. Koopprijzen vertonen al veel jaren een opwaartse lijn. Een ogenschijnlijke bedreiging vormt (een gedeeltelijke) beperking van de aftrek van de hypotheekrente. Aangezien corporaties met name woningen in het lagere prijssegment bezitten is de verwachting dat -doordat (middel)hoge inkomens in dat geval uitwijken naar het lagere prijssegment en lagere inkomens geen uitwijkmogelijkheden hebbende druk op het lagere prijssegment toeneemt. Negatieve prijseffecten doen zich naar verwachting niet of nauwelijks voor. In theorie groot. Wettelijk gezien is er ruimte om de gemiddelde huur fors te verhogen. De invloed van huurinkomsten op het vastgoedrendement is groot. In de praktijk zijn de mogelijkheden om de huren te verhogen minder groot. Daarbij speelt ondermeer die eigen visie op het aantal betaalbare huurwoningen, de gemeentelijke visie, de koopkracht van de klanten alsmede de druk op de woningmarkt een rol. In theorie tamelijk groot. In de praktijk bepalen de ambities van de organisatie (nieuwbouw en maatschappelijke investeringen) in hoge mate de personeelslasten. Hogere prestaties betekenen doorgaans hogere personeelslasten. Fusie leidt tot schaalvoordelen en daarmee na een aanvankelijke stijging de eerste vijf jaar- tot afnemende lasten op termijn. Beperkt. Onderhouds en verbeterlasten zijn met name afhankelijk van de bestaande kwaliteit in relatie tot de wensen van de doelgroepen en de restant exploitatietermijn. Onderhoudskosten kunnen gereduceerd worden door het behalen van schaalvoordelen: verkoop van geïsoleerd liggend bezit en een fusie met een andere corporatie in dezelfde stad. Nauwelijks. De waardeontwikkeling is grotendeels afhankelijk van de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Door leefbaarheidinvesteringen kunnen corporaties beperkt sturen op waardeontwikkeling. Reguliere investeringen in woningverbetering dienen afgezet te worden tegen de waardeontwikkeling als gevolg van die investering. exploitatielasten (III): belastingen De OZB belasting neemt in het geval van een aanhoudende stijging van woningprijzen- toe als gevolg van de herziening van de wet WOZ in 2007. Deze herziening houdt in dat de WOZ waarde jaarlijks bepaald gaat worden en de belastingheffing gebaseerd wordt op de waarde van het voorafgaande jaar. Geen. conclusie Personeelslasten zullen voor de sector als geheel de komende jaren toenemen als gevolg van de recente en aankomende fusies, een toenemende focus op nieuwbouw en maatschappelijke prestaties. Een klantgerichter voorraadbeleid betekent hogere onderhoud& verbeterlasten en de OZB belasting neemt toe. Indien corporaties de streefhuur niet verhogen zal voor de sector als geheel het directe rendement de komende jaren in het gunstigste geval gelijk blijven, doch ligt een daling meer voor de hand. De mogelijkheden om invloed op de hoogte van met name het directe vastgoedrendement uit te oefenen zijn in theorie vrij groot. In de praktijk worden de mogelijkheden veelal beperkt door de beleidsmatige visie van de corporatie met betrekking tot de gewenste hoogte van de huren, de kwaliteit van de woningen en de ambities op het gebied van beleidsontwikkeling en nieuwbouw. De ontwikkeling van het directe vastgoedrendement is de resultante van de keuzen die de corporatie op dat gebied maakt. Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 5
De ontwikkeling van het indirecte rendement is grotendeels afhankelijk van marktomstandigheden en daardoor zowel lastig in te schatten als te beïnvloeden. Vooralsnog is de rente laag en zijn de economische vooruitzichten gunstig. Ook een mogelijke (beperkte) afschaffing van de hypotheekrente vormt geen (grote) bedreiging voor de ontwikkeling van het indirecte rendement. Een fusie leidt op termijn als beide organisaties in elkaar geschoven zijn- tot schaalvoordelen en tot lagere personeelslasten dan met vergelijkbare prestaties zonder fusie het geval zou zijn geweest. Een binnenstedelijke fusie leidt daarnaast ook tot extra schaalvoordelen op het gebied van woningonderhoud en leefbaarheid. Het directe rendement wordt hiermee verhoogd. Maatschappelijk rendement Maatschappelijke taakvelden van corporaties zijn het bieden van betaalbare huisvesting aan zij die op grond van hun inkomen of een fysieke danwel geestelijke beperking niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien en het verbeteren van de leefbaarheid in woongebieden. De efficiency waarmee deze prestaties worden geleverd, oftewel het maatschappelijke rendement, is een legitimatie van het bestaansrecht van corporaties. Het draagt bij aan intern creëren van een afwegingskader aan welke maatschappelijke opgaven aandacht wordt geschonken en aan het extern afleggen van verantwoordelijkheid over de geleverde prestaties. Idealiter wordt bij maatschappelijk rendement het bereikte effect oftewel de outcome gedeeld door de daarvoor benodigde input. Voorbeelden van outcome zijn een toegenomen veiligheidsgevoel, meer woongenot en een toegenomen leefbaarheid. De meetbaarheid daarvan is lastig alsmede de vraag in hoeverre deze zaken het gevolg zijn van het gevoerde corporatiebeleid danwel door andere (maatschappelijke) partijen zijn veroorzaakt. Daarentegen zijn de maatschappelijke prestaties (output) wel te meten. Voorbeelden van output zijn het aantal betaalbare huurwoningen, het aantal schoonmaakacties in buurten en het aantal commissies van huurders. De eerste stap in het meten van de output is door (op basis van interne interviews of gesprekken met stakeholders) aan de verschillende maatschappelijke doelstellingen een gewicht toe te kennen. De huidige score op de doelstelling dient in een rapportcijfer uitgedrukt te worden alsmede het nieuwe rapportcijfer dat als gevolg van de maatschappelijke investering wordt behaald. Door de toename van het rapportcijfer te vermenigvuldigen met het relatieve gewicht ontstaat een ranking van de maatschappelijke opgaven. Door de benodigde input te relateren aan de opgave ontstaat inzage in het maatschappelijk rendement. Doordat de maatschappelijke opgave per corporatie verschilt kan het maatschappelijk rendement, in tegenstelling tot het vastgoedrendement, tussen corporaties niet worden vergeleken. De verwachting is dat in de komende jaren steeds meer corporaties zullen overgaan op het monitoren van hun maatschappelijke efficiency en de output danwel outcome. Het is aannemelijk dat de maatschappelijk prestaties van corporaties hierdoor zal toenemen en tegelijkertijd de kosten die ermee gemoeid zijn dalen. Door samen te werken met de beste maatschappelijke partners (scholen en zorginstellingen) vergroten corporaties zowel het maatschappelijk rendement alsmede het indirecte vastgoedrendement. Dat laatste komt doordat buurten met goede maatschappelijke voorzieningen aan populariteit winnen als gevolg van een betere inzage in de prestaties van maatschappelijke ondernemingen. Samenhang tussen vastgoedrendement en maatschappelijke investeringen De samenhang is het meest zichtbaar bij investeringen in buurten. Er is een raming gemaakt van de besparing op exploitatielasten (direct rendement) en de waardestijging (indirect rendement) van vastgoed als gevolg van maatschappelijk investeren (herontwikkeling) in een buurt. Daartoe zijn binnen de stad Breda een drietal referentiebuurten benoemd, waarvan één de minimaal te bereiken eindkwaliteit van een herontwikkelingbuurt weerspiegelt en twee referentiebuurten model staan voor de maximaal te bereiken woonomgevingkwaliteit. Daardoor wordt de bandbreedte zichtbaar met Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 6
betrekking tot kostenbesparingen en waardeontwikkeling. De verhoging van het directe rendement is zichtbaar gemaakt aan de hand van ondermeer de mutatiegraad. Het indirecte rendement is becijferd door het vergelijken van woningprijzen per vierkante meter in de verschillende buurten. Maatschappelijke investeringen en direct vastgoedrendement Maatschappelijke investeringen in buurten vergroten de aantrekkelijkheid van de woonomgeving, waardoor de mutatiegraad met tenminste 18% afneemt. Dat heeft dalende mutatiekosten, minder frictieleegstand en een besparing op personeelslasten tot gevolg. De geraamde kostenbesparing als gevolg van een dalende mutatiegraad na herontwikkeling, bedraagt -afhankelijk van de sociale omgevingskwaliteit die na herontwikkeling bereikt wordttussen 77 en 180 per woning op jaarbasis. Deze jaarlijkse besparing geldt voor alle corporatiewoningen die in de voormalige herontwikkelingsbuurt gelegen zijn. Hierbij moet opgemerkt worden dat naarmate een woning minder vaak muteert het denkbaar is dat er als gevolg van de langere woonduur meer onderhoudswerkzaamheden verricht moeten worden, waardoor de mutatiekosten per woning iets toenemen. In de praktijk is het mogelijk dat de daadwerkelijke besparing daardoor (iets) lager uitvalt. Uitgedrukt in het percentage van de totale lasten bedraagt de kostenbesparing tussen de 2 en 6 procent van de totale exploitatielasten voor deze woningen. De grootste besparing ontstaat door dalende mutatiekosten als gevolg van minder mutaties gerekend over alle woningen. Kostenbesparingen als gevolg van een daling van de frictieleegstand en een lagere personeelsbehoefte zijn niet noemenswaardig. Hoe groter het aandeel huurwoningen (relatieve bezit) van de corporatie die in de desbetreffende buurt investeert des te groter het terugverdieneffect is. Bij de herontwikkeling van een buurt die op de 56-wijken lijst van VROM staat naar een (nagenoeg) gemiddelde woonbuurt is een investering van vele miljoenen euro s gemoeid. Zelfs indien een corporatie een hoog aandeel woningen in die buurt heeft, zal de investering niet worden terugverdiend door een gestegen direct vastgoedrendement. Het financiële tekort dat als resultante daarvan resteert is een maatschappelijke investering die aan de hele maatschappij als zodanig ten goede komt. Maatschappelijke investeringen en indirect vastgoedrendement De waardestijging als gevolg van herontwikkeling van een buurt is lastig te becijferen. Buurten verschillen onderling in de uitgangssituatie vóór herontwikkeling en de te bereiken eindkwaliteit. Onderzocht is of door middel van verschillende referentiebuurten een raming kan worden gemaakt van de te verwachten bandbreedte in waardestijging per vierkante meter vloeroppervlakte als gevolg van herontwikkeling. De referentiebuurten zijn bepaald door middel van buurtkwaliteit indicatoren van Sinfore. Die methodiek brengt de huidige kwaliteit van de woningvoorraad en bewoners in beeld alsmede ontwikkelingen daarin. Daarbij gaat het om ondermeer het percentage allochtonen, het huishoudinkomen, het opleidingsniveau, de bouwperiode, het percentage meergezins- en huurwoningen en de WOZ waarde. De conclusie is dat het werken met referentiebuurten onvoldoende aanknopingspunten biedt om een uitspraak te kunnen doen over een waardestijging. De woningprijs wordt in de praktijk door veel niet meetbare (kwantificeerbare) factoren beïnvloed. Voorbeelden daarvan zijn het verkavelingspatroon, de architectonische kwaliteit en de relatieve ligging ten opzichte van bijvoorbeeld het stadscentrum of autosnelwegen. Daardoor is het vinden van een geschikte referentiebuurt praktisch onmogelijk. Tevens is onduidelijk in welke mate een waardestijging van het vastgoed voorafgaand aan herontwikkeling danwel gedurende het proces gerealiseerd wordt. De relatieve woningprijsontwikkeling als gevolg van herontwikkeling kan alleen achteraf gemeten worden. Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 7
De mutatiegraad neemt bij herontwikkeling af als gevolg van een toenemende populariteit. Aangezien het Aedex vastgoedrendement gebaseerd is op de marktwaarde in verhuurde staat bij uitponden neemt de uitpondsnelheid daardoor af. Dat betekent uitgestelde verkoopopbrengsten en daarmee een dalende marktwaarde in verhuurde staat. Tegelijkertijd neemt de leegwaarde toe als gevolg van herontwikkeling. Berekend is dat als de mutatiegraad 4x sneller toeneemt dan de leegwaarde, de marktwaarde in verhuurde staat en daarmee het vastgoedrendement- gelijk blijft. Bij herontwikkeling wordt een minimale afname van de mutatiegraad van 18% verwacht. Dat betekent dat als de leegwaarde met minder dan circa 5% toeneemt, het vastgoedrendement als gevolg van herontwikkeling zal dalen. Aangezien een toegenomen leefbaarheid leidt tot een daling van het vastgoedrendement is rendementsoptimalisatie tegenstrijdig met één van de belangrijkste kerntaken van corporaties. Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 8
Hoofdstuk 1 Inleiding Maatschappelijke ondernemingen staan volop in de belangstelling. Het zijn privaatrechtelijke organisaties die taken in het publieke domein verrichten. Hun taken dienen het algemeen belang. Het financiële overschot van maatschappelijke ondernemingen wordt niet uitgekeerd aan aandeelhouders en is bestemd voor het realiseren van het maatschappelijke doel dat de onderneming nastreeft (Conijn, 2005). Maatschappelijke ondernemingen zijn actief in het onderwijs, de zorg en volkshuisvesting. Doordat veel van dergelijke ondernemingen in de laatste jaren geprivatiseerd zijn heeft de overheid, in haar rol als hoeder van het algemene belang, nauwelijks handvaten om de prestaties te beïnvloeden. Desalniettemin beschouwt de overheid het als haar taak om de belangen ten aanzien van kwaliteit en toegankelijkheid te waarborgen door doelstellingen en randvoorwaarden helder te formuleren en door het toezicht goed te bewaken (Sociaal-economische Raad, 2005). Vooral het doen en laten van corporaties staat volop in de belangstelling. Het is velen een doorn in het oog dat het corporaties vrij staat hoe zij hun financiële en maatschappelijke doelstellingen realiseren en dat de overheid nauwelijks sturingsmiddelen heeft om het vermogen van corporaties richting sociale woningbouw en stadsvernieuwing te laten stromen (Wetenschappelijk Raad voor het Regeringsbeleid, 2004). Het volgende citaat uit de Volkskrant van 15 april 2005 (Volkskrant, 2005) maakt duidelijk waar het in het publieke debat om draait: De Tweede Kamer begon gisteren haar eigen onderzoek naar het functioneren van de woningcorporaties. Want dat het niet goed gaat, is duidelijk. Corporaties bouwen te weinig, slopen te veel, potten hun vermogen op en leggen gebrekkig verantwoording af. Bovendien werken ze inefficiënt en geven ze onverklaarbaar hoge bedragen uit aan huisvesting en andere bedrijfskosten. De omvangrijke vermogenspositie en lange wachtlijsten voor woningzoekenden zijn belangrijke oorzaken van de belangstelling die corporaties genieten. Vaak wordt geopperd dat de omvangrijke vermogenspositie leidt tot het ontbreken van prikkels om efficiënt te opereren (Raad van Economisch Adviseurs, 2006). Doordat corporaties hun behaalde winsten niet uitkeren aan kapitaalverschaffers, bestaat er geen toets op het efficiënt aanwenden van dat vermogen. Dat corporaties, als (semi) publieke instellingen, verplicht moeten worden om een deel van hun vermogen aan de schatkist af te dragen is een veelgehoorde opvatting die wordt gedeeld door zowel de PvdA als de VVD (Aedes, 2006a). Deze kritiek op het functioneren van corporaties maakt de noodzaak om verantwoording af te leggen aan de maatschappij over de geleverde prestaties groot. Corporaties worden geacht op zeer diverse terreinen te presteren. Teruggebracht tot de kern gaat het om twee prestaties: Maatschappelijke prestaties gerelateerd aan huisvesting Financiële prestaties ten behoeve van de organisatiecontinuïteit Idealiter zouden beide gemeten moeten worden aan de hand van het behaalde rendement. Het rendement geeft uitdrukking aan de efficiency waarmee de prestatie tot stand is gekomen in vergelijking tot andere corporaties. Het maatschappelijk rendement van vastgoedinvesteringen en aanverwante producten en diensten is lastig te meten. Dat komt doordat maatschappelijk rendement vaak niet of nauwelijks in een (financieel) kengetal kan worden uitgedrukt en mede afhankelijk is van de kwaliteit van andere betrokken instanties. De financiële prestatie hangt af van de mate waarin de corporatie erin slaagt om het vastgoed te laten renderen. De maatstaf daarvoor is het behaalde vastgoedrendement. Dat is beter inzichtelijk dan het Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 9
maatschappelijk rendement. Dat komt omdat corporaties sinds 2001 kunnen deelnemen aan de Aedex. Deze benchmark brengt het vastgoedrendement gebaseerd op diverse niveaus (zoals op marktsegment en op objectniveau) in beeld en zet dit af tegen het gemiddelde in de sector. Corporaties hebben in de praktijk nauwelijks inzage in de ontwikkelingen die de hoogte van zowel het vastgoed- als het maatschappelijk rendement beïnvloeden en de wijze waarop een maatschappelijke investering -die per definitie onrendabel is- bijdraagt aan het vastgoedrendement. Zowel vanuit financieel als vanuit maatschappelijk oogpunt is het van belang om hier meer vat op te krijgen. Bij de ontwikkeling van beide rendementen gaat het om: Ontwikkelingen die invloed hebben op de hoogte van zowel het behaalde vastgoed- als het maatschappelijk rendement. De wijze waarop corporaties beleidsmatig kunnen sturen op de ontwikkeling van beide rendementen. Bij de invloed van maatschappelijk rendement op vastgoedrendement gaat het om de vraag welke maatschappelijke investeringen leiden tot een stijging van zowel het directe als het indirecte vastgoedrendement. De focus op maatschappelijke investeringen in plaats van op maatschappelijk rendement is een bewuste keuze aangezien dat laatste in de praktijk niet of nauwelijks meetbaar is, zie ook hoofdstuk 3.. Deze Master Thesis poogt op basis van een literatuuronderzoek een verkennend theoretisch kader aan te reiken voor de beantwoording van deze vragen, zodat corporaties over een helderder afwegingskader beschikken op het moment dat zij willen investeren in (maatschappelijk) onroerend goed en aanverwante producten en diensten. Daarbij wordt op enkele plaatsen gebruik gemaakt van gegevens van WonenBreburg, een grote Brabantse woningcorporatie (29.000 verhuureenheden) die onroerend goed in Breda en Tilburg bezit. 1.1 Probleemstelling Welke mogelijkheden hebben corporaties om op het vastgoedrendement te sturen, rekening houdend met maatschappelijke investeringen? 1.2 Doelstellingen 1. In kaart brengen van interne en externe ontwikkelingen die het vastgoedrendement beïnvloeden 2. In kaart brengen van de meetwijze van het maatschappelijk rendement 3. In kaart brengen van maatschappelijke investeringen die positief bijdragen aan het vastgoedrendement. 1.3 Definities In dit rapport staat het vastgoed- en het maatschappelijk rendement centraal. Daarom wordt in deze paragraaf een definitie van beide gegeven. Vastgoedrendement Het behaalde vastgoedrendement bestaat uit (Salemi, 2006): Het directe rendement bestaande uit de huuropbrengsten uit exploitatie minus exploitatielasten in een bepaalde periode. Het indirecte rendement bestaande uit de waardeverandering van het vastgoed in diezelfde periode. Het directe en het indirecte rendement wordt bij elkaar opgeteld en afgezet tegen de waarde van het vastgoed. Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 10
Er zijn meerdere formules die de hoogte van het behaalde vastgoedrendement weerspiegelen. Als vastgoedwaarde kan bijvoorbeeld de beginwaarde van de meetperiode worden genomen, de gemiddelde waarde in gemeten tijdsspanne of de eindwaarde. Dit rapport hanteert dezelfde definitie van het vastgoedrendement als de Aedex doet, zie bijlage 1. De reden daarvan is dat de Aedex de enige objectieve benchmark is voor corporaties die hun rendement willen spiegelen aan het gemiddelde van de branche. Het CFV berekent ook het vastgoedrendement van corporaties. Doordat deze organisatie gebruik maakt van de bedrijfswaarde is benchmarking niet mogelijk: de gehanteerde parameters zijn immers afhankelijk van het voorgenomen beleid en kennen daardoor een subjectief element. Daarentegen is het vastgoedrendement zoals het CFV dat meet uitgebreider in die zin dat ook de financieringswijze van het vastgoed -en de bijdrage hiervan aan het rendement van het eigen vermogen- wordt meegenomen, De vastgoedwaarde is in de Aedex gedefinieerd als de marktwaarde in verhuurde staat bij zelf uitponden in plaats bijvoorbeeld de leegwaarde of de bedrijfswaarde. Een overzicht van de verschillende waardebegrippen staat in bijlage 3. Alleen door de marktwaarde als uitgangspunt te nemen kan er een relatie worden gelegd tussen maatschappelijke prestaties (die per definitie een extern karakter hebben) en het vastgoedrendement, zie ook bijlage 2. Maatschappelijk rendement Door corporaties en branche gerelateerde organisaties wordt de definitie van De Kam en Deuten (2005) het meest gehanteerd als het om maatschappelijk rendement gaat. Hierbij wordt het gevolg van de prestatie (de outcome) gedeeld door de benodigde investering (de input). Het gaat daarbij om prestaties die niet of niet uitsluitend geleverd worden met het oog op de bedrijfseconomische of continuïteitsdoelstelling van de organisatie (Kam en Deuten, 2005). Het gevolg van de prestatie is het effect dat ermee wordt bereikt. Voorbeelden hiervan zijn een toegenomen veiligheidsgevoel of het langer zelfstandig kunnen wonen van ouderen als gevolg van de door de corporatie geleverde prestatie. Maatschappelijke investering Voor het leveren van een maatschappelijke prestatie is een maatschappelijke investering nodig. Een maatschappelijke investering is een investering die niet bedrijfsmatig (of commercieel) van karakter is. Dat betekent dat een maatschappelijke investering voor de investeerder per definitie onrendabel is: baten komen ten goede aan de maatschappij. Ze worden gedaan om een maatschappelijke prestatie te kunnen leveren. Corporaties beogen met een maatschappelijke investering de leefbaarheid te vergroten danwel vastgoed aan te bieden voor klanten die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Zoals gezegd is een maatschappelijke investering per definitie onrendabel: het geïnvesteerde bedrag wordt niet terugverdiend. Bij vastgoed is dat het verschil tussen de stichtingskosten en de bedrijfswaarde (ook wel de onrendabele top genoemd). Bij niet-fysieke investeringen (zoals bijvoorbeeld het opzetten van een dekkend netwerk van huismeesters) is de maatschappelijke investering dat deel van de loonkosten van de huismeesters dat niet door middel van een hogere huur terugverdiend kan worden. Bij maatschappelijke investeringen blijven eventuele indirecte opbrengsten, zoals een gestegen marktwaarde van vastgoed als gevolg van de inzet van huismeesters, buiten beschouwing (van Os, 2005). Maatschappelijke taakvelden van corporaties zijn het bieden van betaalbare huisvesting aan zij die op grond van hun inkomen of een fysieke danwel geestelijke beperking niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien en het verbeteren van de leefbaarheid in woongebieden. Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 11
Maatschappelijke prestaties van corporaties zijn zeer breed, ongelijksoortig en hebben betrekking op verschillende maatschappelijke velden die als gemeenschappelijk kenmerk hebben dat er een positief effect op de samenleving ontstaat. Een geleverde maatschappelijke prestatie kan weliswaar hoog zijn maar dit gegeven zegt nog weinig om waar het werkelijk om draait, namelijk het bereikte effect van de maatschappelijke prestatie. De geleverde prestatie wordt de output genoemd en het effect wordt aangeduid als de outcome. In hoofdstuk 3 worden deze begrippen verder uitgediept. 1.4 Het conceptueel model Het conceptueel model ziet er als volgt uit: financiële middelen tbv organisatiecontinuiteit direct vastgoed rendement huurinkomsten - exploitatielasten beginwaarde vastgoed resterende financiële middelen maatschappelijk rendement maatschappelijke investering outcome indirect vastgoed rendement eindwaarde beginwaarde vastgoed beginwaarde vastgoed leefbaarheid gebied betaalbare huisvesting Omdat corporaties sinds de brutering van 1995 volledig zelfstandige ondernemingen zijn, dienen zij hun continuïteit te waarborgen. Eerst moet er geld verdiend worden alvorens maatschappelijke investeringen mogelijk zijn. De maatschappelijke investering is de input voor het maatschappelijk rendement. Financieel rendement vormt geen doel op zich, maar een middel om maatschappelijke prestaties te leveren. Bijlage 3 gaat verder in op het vermogen dat corporaties hebben om maatschappelijk te kunnen investeren. De exploitatie en waardeontwikkeling van vastgoed genereert financiële middelen en bepaalt de hoogte van het totale vastgoedrendement. De factoren die de hoogte van het vastgoedrendement bepalen zijn deels van elkaar afhankelijk: hogere huurinkomsten en lagere exploitatielasten hebben bijvoorbeeld een positieve invloed op de (eind)waarde van het onroerend goed. Omgekeerd kan voor een pand met een hogere waarde vaak meer huur worden gevraagd. Een deel van het geld dat het vastgoed genereert is nodig ten behoeve van de organisatiecontinuïteit. Het resterende deel kan worden aangewend voor maatschappelijke doelen. Het deel van het vermogen dat maatschappelijk wordt aangewend vormt de input voor het maatschappelijk rendement. Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 12
De investering leidt tot positieve maatschappelijke effecten (de outcome, zie ook hoofdstuk 3.1). Corporaties zijn verantwoordelijk voor enerzijds betaalbare huisvesting voor klanten die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien en anderzijds voor de leefbaarheid in buurten. Veel betaalbare huisvesting (sociale huurwoningen in een buurt) drukt doorgaans een negatieve stempel op de woonomgeving en leidt tot een waardedaling van het vastgoed. Dit onderzoekt focust zich echter op de positieve relatie tussen maatschappelijk- en vastgoedrendement Deze toename van de leefbaarheid betekent dat het gebied aantrekkelijker wordt om in te wonen. De marktwaarde die een huurder of koper bereid is om te betalen is één van de criteria die uitdrukking geeft aan verschillende zaken die te maken hebben met het consumentenoordeel inzake de leefbaarheid van het woongebied. Een hogere leefbaarheid betekent dat de waarde van het vastgoed een positieve impuls krijgt. Daarmee is de cirkel rond. 1.5 Typering van de corporatiesector Woningcorporaties nemen al meer dan 100 jaar een belangrijke positie in op de Nederlandse woningmarkt. In tegenstelling tot wat vaak gedacht wordt zijn woningcorporaties uit particulier initiatief ontstaan en niet door de overheid opgericht. Doel was het verbeteren van de slechte woonomstandigheden van de arbeidersgezinnen die dicht opeengepakt in kleine ruimten leefden. De gegoede burgerij richtte in een aantal steden verenigingen op die zich bezig gingen houden met het bouwen en verhuren van woningen. In 1901 heeft de Overheid de woningwet opgesteld, die in 1902 van kracht werd. Vanaf dat moment kregen particuliere organisaties overheidsgeld om te bouwen voor het algemene belang. Dat betekende dat de corporaties de bouw van woningen niet meer zelf hoefden te financieren. Om voor de overheidssteun in aanmerking te komen, moesten de corporaties aan bepaalde voorwaarden voldoen zoals uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van (het verbeteren van) de volkshuisvesting. Sommige corporaties voorzagen vooral in de huisvesting van een bepaalde vakgroep (zoals ambtenaren of onderwijzers). Anderen hadden een bepaalde religieuze of politieke (meestal socialistische) achtergrond. Het aantal woningcorporaties groeide gestaag. In 1914 was er 300 en in 1922 waren er 1.341 woningcorporaties (Haagwonen, 2006). Toen in de tweede wereldoorlog veel woningen werden verwoest was het terugdringen van de woningnood de eerste prioriteit. De overheid stelde een programma op voor de wederopbouw van het land. Hierin hebben de corporaties een belangrijke taak gehad en zij ontvingen in die periode forse overheidssubsidies voor de bouw van goedkope huurwoningen. In 1995 is de brutering doorgevoerd, waardoor corporaties financieel gezien op eigen benen kwamen te staan. Corporaties kunnen geen leningen meer bij de overheid aanvragen en ontvangen geen subsidies meer voor de bouw van woningen. Desondanks kunnen corporaties nog steeds gebruik maken van enkele fiscale faciliteiten. Een belangrijke hierin is de vrijstelling van vennootschapsbelasting (VPB) bij de inkomsten uit exploitatie van sociale huurwoningen. Daarnaast staat het waarborgfonds sociale woningbouw (WSW, zie definitielijst) garant voor verstrekte leningen aan corporaties. Deze borgstelling biedt voor kapitaalverstrekkers een grote mate van zekerheid aangezien de overheid garant staat voor leningen die via het WSW zijn verstrekt. Daardoor kunnen corporaties waarvan de bouwprojecten voldoen aan de eisen van het WSW geld lenen tegen een rentevoet die enige basispunten boven die van staatsleningen ligt (CFV, 2004). Tegenover deze rechten staan ook een aantal plichten. `Die staan omschreven in de Woningwet, waarvan het BBSH (Besluit Beheer Sociale huursector) een uitwerking is. Dit besluit uit 1993 vormt de juridische basis voor het functioneren van woningcorporaties. Het beschrijft de terreinen waarop de corporaties actief mogen zijn en de toelatingseisen om een woningcorporatie te kunnen worden. Verder regelt het besluit zaken als het toezicht door de minister Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 13
en de verplichting tot het opstellen van een jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en de vormvereisten van de jaarrekening, (Kei-centrum, 2006a). Het BBSH noemt zes prestatievelden waarop de corporaties verantwoordelijkheid dragen: passend huisvesten van de doelgroep; kwalitatief in stand houden van het woningbezit; betrekken van bewoners bij beleid en beheer; waarborgen van de financiële continuïteit; bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten; bijdragen aan de combinatie wonen en zorg (per november 2001). Sinds die tijd ontwikkelen de corporaties zich naar vastgoedbedrijven met een maatschappelijke taakstelling. Naast het bouwen en verhuren van woningen ontwikkelen corporaties ook producten en diensten voor hun klanten. Zo bieden steeds meer corporaties hun klanten de mogelijkheid om het dagelijkse onderhoud af te kopen tegen een bepaald maandbedrag of worden woningen tegen bepaalde kortingspercentages aan klanten te koop aangeboden. Corporaties zijn actief op het brede gebied van leefbaarheid in buurten en wijken. Dat pakken zij op door woongebieden te herstructureren (sloop en nieuwbouw van woningen), de locale buurteconomie te bevorderen door bijvoorbeeld het aanbieden van bedrijfsruimten aan locale ondernemers en leefbaarheidsprojecten (zoals schoonmaakacties en buurtfeesten) te organiseren. Woningcorporaties kunnen getypeerd worden als ondernemers die hun ondernemerschap in dienst stellen van hun maatschappelijke functie. Wettelijk is bepaald dat eventuele winst niet wordt uitgekeerd maar ingezet moet worden ten behoeve van de volkshuisvesting. Dat vormt de bedrijfseconomische basis voor het kunnen accepteren van een verminderd rendement op het eigen vermogen met het oog op maatschappelijke doelen. De bekostiging van maatschappelijke doelen gaat immers ten koste van het rendement op het eigen vermogen (Vlak, 2005). Het toezicht op corporaties is intern geregeld door een verantwoordingsplicht aan de Raad van Commissarissen. Bij dit toezicht speelt ook de rol van de accountant een rol. Het externe toezicht kan onderverdeeld worden in volkshuisvestelijk en financieel toezicht. Het volkshuisvestelijke toezicht gebeurt door het ministerie van VROM. Jaarlijks beoordeelt de minister de geleverde prestaties aan de hand van ondermeer het BBSH. Corporaties ontvangen elk jaar het zogenoemde individuele prestatieoordeel. Het financiële toezicht vindt plaats door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), een onafhankelijk zelfstandig bestuursorgaan dat door VROM is benoemd. Het CFV heeft zowel een toezicht- als een saneringstaak. Deze bestaat uit (CFV, 2007): Het uitoefenen van het financiële toezicht uit op de kwaliteit van het door woningcorporaties gevoerde beheer van het maatschappelijk vermogen. Het toekennen van subsidies ter bevordering van de financiële continuïteit van individuele corporaties dan wel ter bevordering van politiek-maatschappelijk gewenste investeringen. Toezicht houden op het functioneren van woningcorporaties en de woningmarkten waarop zij actief zijn, binnen het door de Minister uit te oefenen toezicht. Het aanleveren van kennis vanuit een positie als kenniscentrum op het terrein van de financiële, markt- en juridische positie van corporaties. In vergelijking met het buitenland is de Nederlandse corporatiesector erg omvangrijk. Ongeveer 35% van de Nederlandse woningvoorraad (zo n 2,4 miljoen woningen) wordt door corporaties beheerd. Er is geen enkel Europees land waar de corporatiesector een dergelijke omvang heeft. Groot-Brittannië, Denemarken, Zweden, Frankrijk en Finland volgen Nederland met percentages sociale huur variërend Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 14
tussen de 17 en 21 procent. Landen als Oostenrijk, Griekenland, Spanje en Luxemburg kennen niet of nauwelijks sociale huur (Conijn, 2005). In tegenstelling tot het buitenland is de huursector in Nederland geen vorm van armenzorg. De huurders van corporaties vormen een doorsnee van de bevolking en wonen in gemêleerde wijken (Aedes, 2006b). De kwaliteit en de betaalbaarheid van de Nederlandse sociale huurwoningen zijn volgens het KEI naar internationale maatstaven bovengemiddeld. In Nederland staan bijna 7 miljoen woningen. Daarvan is iets meer dan de helft (55%) een koopwoning. De rest (ruim 3 miljoen) betreft huurwoningen. Daarvan wordt bijna 80% door corporaties verhuurd. Andere verhuurders zijn institutionele beleggers zoals Vesteda en Amvest en particuliere verhuurders. Thans zijn er in Nederland ongeveer 500 woningcorporaties. Door fusies is dit aantal in de afgelopen jaren flink gedaald: in 2005 waren er 508 corporaties en in 1985 nog 1.152 sociale woningverhuurders. Onderstaande tabel geeft een beeld van de afname van het aantal corporaties als gevolg van fusies Aedes (2001,2002,2003,2004 en 2005): het aantal corporaties in Nederland (bron: Aedes) 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1985 1998 2001 2002 2003 2004 2005 Uit de tabel blijkt dat het aantal corporaties als gevolg van fusies de afgelopen jaren fors is afgenomen. In 1985 waren er nog 1.152 corporaties, in 2005 was dat aantal afgenomen tot 508. Het lijkt erop dat de fusiegolf over zijn hoogtepunt heen is: tussen 1998 en 2001 hebben er gemiddeld 57 fusies per jaar plaatsgevonden. In 2002 zijn er 40 corporaties gefuseerd en dat aantal is in de jaren daarna geleidelijk afgenomen tot 19 fusies in 2005. De omvang van corporaties verschilt sterk. De grootste corporatie (Vestia groep) beheert 75.000 verhuureenheden terwijl er ook corporaties zijn met minder dan 1.000 woningen. Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 15
Hoofdstuk 2 Vastgoedrendement bij woningcorporaties Het behaalde rendement op het vastgoed is een maatstaf voor de financiële prestaties van het onroerend goed. Dit hoofdstuk gaat daar verder op in. Onderwerpen die daarbij aan de orde komen zijn ondermeer het nut van het meten van vastgoedrendement, de meetwijze vanuit de Aedex en de beperkingen in algemene zin van het vastgoedrendement en specifiek die van de Aedex. Voor een vastgoedbelegger is naast deze kennis ook kennis van externe ontwikkelingen die de hoogte van het rendement bepalen alsmede mogelijkheden om intern te sturen op de hoogte van het rendement van belang. Beide passeren aan het eind van dit hoofdstuk de revue. 2.1 Rendementskengetallen en het nut van het meten van vastgoedrendement Het rendementsdenken is nog tamelijk nieuw in de vastgoedsector. Volgens van Driel (2001) is medio jaren 90 in de commerciële vastgoedsector de omslag gemaakt van kostengericht naar rendementsgericht denken (Driel van, 2001). In de corporatiesector heeft deze wijze van denken pas in de 21 e eeuw zijn intrede gemaakt. Voor die tijd was het in de vastgoedsector gebruikelijk om te denken in termen van bruto en netto aanvangsrendementen (BAR en NAR). Deze kengetallen focussen zich op de kostprijs van onroerend goed en niet zozeer op financiële prestaties. Het totaal rendement over de gehele exploitatieperiode beschouwt daarentegen de opbrengsten van het vastgoed en de kosten die met het in stand houden ervan gemoeid zijn. De ROZ/ IPD index voor het commercieel onroerend goed en de Aedex voor corporatiebezit hebben deze trend gestimuleerd. De beide aan elkaar gerelateerde indexen geven het jaarlijks behaalde rendement weer, ook wel de Total Rate of Return (TRR) genoemd. Een ander rendementskengetal is de Internal Rate of Return (IRR). Deze geeft het te behalen rendement over een langere periode, meestal de exploitatietermijn van het onroerend goed, weer. De IRR is de rentevoet waarbij de contante waarde van de toekomstige kasstromen, inclusief restwaarde bij verkoop, gelijk is aan de oorspronkelijke investering. De hoogte van de minimaal gewenste IRR wordt daarbij bepaald door de basisrente te verhogen met specifieke risico toeslagen zoals de huurderving, de restwaarde en specifieke risico s per land, regio en vastgoedsegment. Gelet op het meerjarige karakter is de IRR uiteraard stabieler van aard dan de TRR. Dat is dan ook de reden dat er meerdere jaren duurt voordat er op basis van de Aedex betrouwbare uitspraken gedaan kunnen worden over gemiddelde jaarrendementen bij woningcorporaties. Essentieel verschil tussen commerciële beleggers in onroerend goed en corporaties is dat bij de eerste partij het alles in het teken staat van optimalisatie van het gerealiseerde rendement terwijl rendementsoptimalisatie voor corporaties slechts het middel is om maximaal te kunnen investeren in de maatschappelijke taakstellingen op het brede gebied van bouwen en wonen. Voor een corporatie is het beleggen in onroerend goed, ongeacht het rendement dat het oplevert, een vanzelfsprekendheid gelet op de primaire doelstelling om mensen die niet zelfstandig in woonruimte kunnen voorzien te huisvesten. Een commerciële belegger zal pas in onroerend goed investeren op het moment deze belegging interessanter is dan beleggen in andere assets. Kernwoorden voor een commerciële belegger zijn daarbij termen als rendement, liquiditeit, spreiding, risicoreductie, soliditeit en horizon (van Driel, 2001). Voor beide partijen geldt echter dat door het vastgoedrendement te monitoren en hierop actief te sturen, vastgoedbeslissingen kunnen worden genomen die het beste aansluiten op de vraag vanuit de markt en daarmee de hoogste opbrengstpotentie hebben. Doordat de relatie tussen investeringen, opbrengsten en de exploitatielasten duidelijk wordt helpt kennis over het vastgoedrendement om de exploitatielasten te verminderen en tegelijkertijd de opbrengst te verhogen, waardoor de efficiency van de organisatie toeneemt. Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 16
2.2 Doelen Aedex en meetwijze vastgoedrendement Deze paragraaf gaat dieper in op hetgeen de Aedex voor corporaties kan betekenen en de wijze waarop het vastgoedrendement wordt gemeten. Doelen Aedex De Sichting Corporatie Vastgoed Index oftewel de Aedex biedt corporaties een benchmark die antwoord geeft op de vraag of de gedane investeringen in relatie tot die van andere vergelijkende partijen op de markt beter danwel slechter renderen en wat de oorzaken van het verschil zijn (Aedex 2006). De Aedex wil tegemoet komen aan de behoefte bij woningcorporaties over financiële sturingsinformatie. De Aedex heeft drie doelstellingen: 1. De interne sturing: het bijdragen aan de verbetering van de interne bedrijfsprocessen rondom het ontwikkelen, beheren en investeren in woningen. 2. Het toezicht: het bieden van inzicht over de relatieve prestaties en dan met name over de economische efficiency. 3. De transparantie van de vastgoedmarkt vergroten door bij te dragen aan het inzicht in de (on)vergelijkbaarheid van de prestaties van woningcorporaties met andere vastgoedpartijen. De benchmark biedt inzage in de vraag wat de beste van de klas anders doet en hoe bepaalde onderdelen (segmenten) van de eigen vastgoedportefeuille ten opzichte van elkaar presteren en welke bijdrage ieder segment heeft geleverd aan de totale prestatie van de deelnemer. Daarbij krijgen deelnemers volgens de Aedex na verloop van jaren steeds beter inzicht in de financieel economische effectiviteit van het gevoerde investeringsbeleid. Deelnemers aan de vastgoedbenchmark ontvangen een jaarlijks rapport dat inzage biedt in de positionering van de eigen vastgoed portefeuille uitgesplitst naar complexen, marktsegmenten en woningtypen. Daarbij wordt de eigen prestatie afgezet tegen het gemiddelde van alle deelnemende corporaties. Deelnemers aan de Aedex hebben elk jaar de mogelijkheid om maximaal vijf rapporten van andere deelnemers op te vragen mits de betreffende deelnemers daar geen bezwaar tegen hebben. Op dit moment (2006) neemt ongeveer 10% van de corporaties deel aan de Aedex. Deze corporaties bezitten circa eenderde van de Nederlandse corporatiewoningen. Dat vooral de grotere corporaties deelnemen komt mede doordat het in beeld brengen van het behaalde rendement vrij tijds- en kapitaalintensief is. Meetwijze vastgoedrendement Alle verzamelde informatie wordt niet door de Aedex zelf verwerkt. Dat gebeurt door de in Londen gevestigde Investment Property Databank (IPD). De commerciële ROZ/IPD index en de corporatie index (de Aedex) zijn daardoor in kwalitatief opzicht identiek. De IPD is beheerder en operator van de databank. De Aedex behartigt de belangen van de deelnemers inzake de index en treedt namens alle deelnemers op als opdrachtgever naar de IPD. Daartoe heeft Aedex een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de Londense Databank. Ten behoeve van de datauitwisseling hebben de deelnemende corporaties rechtstreeks contact met de IPD. Jaarlijks moeten deelnemers veel gegevens verzamelen zoals de oppervlakte, de markthuur, het bouwjaar en eventueel jaar van aankoop. Deelnemers moeten alle inkomsten en uitgaven in een bepaalde format aanleveren, waarmee wordt voorkomen dat bepaalde posten al dan niet worden meegenomen en er op die manier verschillen tussen deelnemers ontstaan. Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 17
De IPD verwerkt de aangeleverde data tot rendementscijfers op ondermeer complexniveau en per marktsegment (type woning en bouwjaarcategorie). Daardoor wordt duidelijk welke complexen en type woningen een hoge danwel een lage bijdrage leveren aan het totaal behaalde rendement. Het totale rendement wordt afgezet het gemiddelde in de branche. Tevens maakt de IPD een korte analyse met betrekking tot de opbouw van het rendement, zie de volgende paragraaf. Het totale rendement wordt gevormd door de som van : het directe rendement oftwel de netto kasstoom uit de exploitatie het indirecte rendement oftwel de kapitaalsontwikkeling De formule waarmee Aedex het rendement berekent staat in de bijlage 1. De rendementen van de deelnemende corporaties hebben zich vanaf de oprichting van de Aedex in 2001 tot en heden als volgt ontwikkeld: Tabel 1 Behaalde Aedex vastgoedrendementen (2001 2005) (bron: Aedex) Het gemiddelde rendement van alle deelnemende corporaties bedroeg over de laatste 5 jaar 6,8%. Dat rendement kwam voor het grootste deel door de waardegroei van het bezit (gemiddeld 3,9% per jaar). Het directe rendement bedroeg de afgelopen 5 jaar jaarlijks gemiddeld 2,8%. Het directe rendement laat over de jaren een vrij stabiel beeld zien. De waardeontwikkeling vertoont daarentegen jaarlijks vrij forse schommelingen. Bij bovenstaande tabel kan het volgende opgemerkt worden: Het betreft rendementen die voor de zogeheten Standing Investments zijn gerealiseerd. Standing investments zijn objecten die het gehele jaar in exploitatie zijn geweest. Het rendement van vastgoed dat gedurende de meetperiode is verkocht, aangekocht, gesloopt of is opgeleverd is niet in deze tabel weergegeven. Het rendement van deze objecten wordt separaat aan de afzonderlijke deelnemers gerapporteerd. Bovenstaande rendementen zijn bruto rendementen hetgeen betekent dat alle niet object gebonden uitgaven die corporaties maken niet als exploitatielasten in het rendement worden meegenomen. Voorbeelden van dergelijke lasten zijn treasury, management, controling, communicatie & public relations, productontwikkeling, directie & bestuur. De Aedex is zich Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 18
ervan bewust dat een benchmark op basis van het netto rendement zuiverder is dan het bruto rendement. Op dit moment is de stichting aan het bekijken op welke wijze deze uitgaven aan het directe rendement kunnen worden toegerekend. De kosten en opbrengsten van niet complexgebonden activiteiten worden niet meegenomen. Deze activiteiten zoals haalbaarheidsstudies, projectontwikkeling van koopwoningen en bijvoorbeeld marktonderzoek en extern accountantsonderzoek zijn niet noodzakelijk voor het beheer van het vastgoed, zie ook bijlage 1. De wijze waarop vastgoed gefinancierd wordt blijft in de Aedex buiten beschouwing. De consequentie daarvan is de Aedex zich beperkt tot de output zijde van het vastgoed en dat de input zijde (wijze van financiering) buiten beschouwing blijft. De financieringswijze is van grote invloed op de vermogensontwikkeling van corporaties aangezien hierdoor hefboomeffecten ontstaan waarvan de grootte enerzijds afhankelijk is van het percentage eigen danwel vreemd vermogen en anderzijds de leningsrente versus de rentabiliteit van het totale vermogen. Aedex stelt dat het meenemen van dergelijke financieringseffecten betekent dat rendementskengetallen tussen corporaties niet meer vergelijkbaar zijn en er dus niet gebenchmarkt zou kunnen worden. Daarmee gaat de Stichting voorbij aan de grote invloed van de financieringswijze van vastgoed op de vermogensvorming. Corporaties dienen hun portefeuille te segmenteren in een primair maatschappelijk en een niet primair maatschappelijk deel. Voor beide berekent de Aedex een markt vergelijkbaar rendement. De gedachte hierachter is dat corporaties met name voor de primaire portefeuille bewust afzien van het vragen van de markthuur en extra kosten maken in het kader van de leefbaarheid. Het markt vergelijkbaar rendement is het rendement dat behaald zou zijn indien de corporatie voor de sociale woningvoorraad markthuren in rekening had gebracht en afgezien had van leefbaarheidsuitgaven. Het verschil tussen het markt vergelijkbaar rendement en het behaalde bruto rendement wordt het beleidseffect, ook wel het maatschappelijk dividend, genoemd. Corporatie rendement versus commercieel rendement Onderstaande tabel laat ondermeer de behaalde rendementen zien die commerciële woningverhuurders zoals Vesteda en Amvest hebben behaald op hun huurwoningen. Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen 19