Kantorenmonitor Limburg 2016 De Limburgse kantorenmarkt in beeld
Colofon Provincie Limburg Postbus 5700 6202 MA Maastricht Tel.: +31 (0)43 389 99 99 Fax.: +31 (0)43 361 80 99 E-mail: postbus@prvlimburg.nl Internet: www.limburg.nl Limburglaan 10 6229 GA Maastricht drs. R.J.P.J.B. Creemers Provincie Limburg, afd. Economische Zaken Etil BV Postbus 1016 6201 BA Maastricht Tel.: +31 (0)43 350 62 80 Fax.: +31 (0)43 350 62 81 E-mail: info@etil.nl Internet: www.etil.nl Wilhelminasingel 68C 6221 BK Maastricht Roger Vaessens Etil, Ruimtelijke Economie & Vastgoed (RE&V) Bronverantwoording: CVR Limburg / Kantorenregister Limburg 2016: - BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) - WOZ-monitor Limburg (monitor Waarde Onroerend Zaken) - VRL (Vestigingenregister Limburg) - BOG-monitor Limburg (monitor Bedrijfsonroerendgoed) Publicatiedatum: 27 juli 2017
VOORWOORD De Provincie Limburg heeft in het kader van haar ruimtelijk-economische regiefunctie de taak om de programmering en planning van kantoren en kantoorlocaties te sturen. De benodigde beleidslijnen wil de provincie uitvoeren in samenspraak met de vijf belangrijkste Limburgse kantoorsteden, te weten: Venlo, Roermond, Sittard-Geleen, Heerlen en Maastricht. Daartoe is inzicht nodig in de kantorenvoorraad in Limburg en welke ontwikkelingen in die voorraad optreden. Naast inzicht in de kantorenvoorraad en de ontwikkeling daarvan is het voor een totaalbeeld van het functioneren van de kantorenmarkt ook noodzakelijk dit met de marktdynamiek aan de aanbod- en vraagzijde te completeren. Dit is in deze monitor gedaan aan de hand van informatie uit de BOG-monitor Limburg, waarin gegevens over het aanbod en opname van kantoorruimten is opgenomen en informatie uit het Vestigingenregister Limburg (VRL) betreffende de gevestigde bedrijven en werkgelegenheid. De basisgegevens voor het monitoren van de kantorenvoorraad in Limburg zijn samengebracht in de 'Kantorenmonitor Limburg'. De voorliggende monitorrapportage '' gaat in op de provinciale ontwikkelingen in 2016 en de stand van zaken per 31 december 2016. Naast deze jaarlijkse rapportage, wordt ook ieder jaar een kantorendatabase samengesteld; het 'Kantorenregister Limburg'. Dit voorraadregister betreft een compleet bestand van het kantoorvastgoed op adresniveau in Limburg. Naast informatie over de omvang van de kantorenvoorraad, is ook informatie over de voorraadontwikkeling, leegstand, vraag /aanbod, planvoorraad, gevestigde bedrijven en bijbehorende werkgelegenheid in de monitor opgenomen. De rapportage wordt daarbij beeldend ondersteund met grafieken en tabellen. Op basis van deze monitorrapportage is een jaarlijkse herijking van het Limburgse kantorenbeleid mogelijk. Op te merken is dat niet alleen specifieke kantoorobjecten, maar ook praktijkruimten en kantoren van uitzendbureaus in de kantorenvoorraad zijn opgenomen. In de kantorenmonitor wordt namelijk uitgegaan van de functie van het vastgoedobject en niet zo zeer de economische activiteit van het gevestigde bedrijf. Kantoorruimten in woningen en in overige bedrijfsobjecten (zoals fabrieken en logistieke centra) worden overigens niet als kantoorobjecten gezien. Ook dit jaar heeft weer een initiële controle plaatsgevonden van de onderliggende kantooradressen. Het kantorenregister is in opdracht van de Provincie Limburg door Etil samengesteld op basis van het door haar ontwikkelde "Centraal Vastgoedregister Limburg" (CVR Limburg). In dit centrale register zijn alle 650.000 adresobjecten in Limburg geregistreerd. Op basis hiervan zijn in het kantorenregister bijna 4.500 kantoorobjecten afgebakend. Uniek van deze werkwijze is dat niet alleen inzicht gegeven kan worden in de grootschalige kantorenmarkt, maar ook in de kleinschalige kantorenmarkt (midden- en kleinbedrijf). Om inzicht te krijgen in de verschillende vestigingsmilieus wordt ook gebruik gemaakt van de provinciale monitor 'REBIS' (bedrijventerreinen en kantoorlocaties) en de Etil-monitor 'CiK' (Centrumgebieden in Kaart betreffende de winkel- en stationsgebieden), zodat een geïntegreerd en compleet beeld van de provinciale kantorenmarkt geschetst kan worden. De rapportage 'Kantorenmonitor Limburg' is op een korte en bondige wijze vorm gegeven, waarbij wordt ingegaan op de kantorenmarkt in Limburg en in de vijf Limburgse kantoorsteden, en de te onderscheiden kantorenlocaties in het bijzonder. A.M.G. Beurskens Gedeputeerde Economie en Kennisinfrastructuur Provincie Limburg 1
2
INHOUD VOORWOORD 1 INHOUDSOPGAVE 3 SAMENVATTING 5 INLEIDING 9 Rapportage Kantorenvastgoed Limburg 9 Kantorenregister Limburg 9 1 KANTORENVOORRAAD 11 Provinciale kantorenvoorraad 12 Kantoorsteden 14 Kantoorlocaties 15 Indicatieve leegstand 16 2 VOORRAADONTWIKKELING 19 Nieuwbouw en functieverandering 20 Sloop en functieverandering 21 3 AANBOD VAN KANTOORRUIMTE 23 Aanbodontwikkeling 24 Samenstelling 25 Kantoorsteden 26 Kantoorlocaties 27 Vraagprijzen 28 4 VRAAG NAAR KANTOORRUIMTE 29 Vraagontwikkeling 30 Samenstelling 31 Kantoorsteden 32 Kantoorlocaties 33 5 KANTOREN; BEDRIJVEN EN WERKGELEGENHEID 35 Kantoorvestigingen 36 Werkgelegenheid in kantoren 37 6 PLANNEN 39 Provinciale planomvang 40 Kantoorsteden 41 Kantoorlocaties 42 BIJLAGEN 43 Bijlage 1: Kantorenvoorraad regio's en gemeenten 44 Bijlage 2: Kantoorsteden en kantoorlocaties 45 Bijlage 3: Kantoorparken 46 Bijlage 4: Plannen 47 Bijlage 5: Bronregisters 48 Bijlage 6: Onderzoeksverantwoording 49 3
4
SAMENVATTING De Limburgse kantorenmarkt; 'de rode draad' Hoewel in Limburg een aantal grotere landelijke en zelfs internationaal opererende kantoor - gebruikers (zoals CBS, APG en Vodafone) zijn gevestigd, is de Limburgse kantorenmarkt vooral regionaal van aard. De kantorenmarkt is grotendeels geconcentreerd in de vijf "kantoorsteden": Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Venlo en Roermond. Van de in totaal 3 mln. vierkante meter kantoorruimte in Limburg is 2 mln. vierkante meter hier te vinden. De kantorenmarkt in de rest van Limburg is voor het overgrote deel lokaal van aard. Dit uit zich in het feit dat een groot deel van de kantorenvoorraad kleinschalig van aard is; 73% van de kantoorobjecten heeft een omvang van minder dan 500 m² vvo. De Limburgse kantorenmarkt wordt dan ook grotendeels bepaald door het midden- en kleinbedrijf. Dit is ook in de vraag naar kantoorruimte te zien; zo betrof 70% van de vraag vorig jaar transacties onder 500 m². De laatste jaren is sprake geweest van een vastgoedcrisis, welke zich ook op de kantorenmarkt uitte. Alhoewel de kantorenmarkt landelijk gezien met name in de Randstad is geconcentreerd, had de vastgoedcrisis ook invloed op de Limburgse kantorenmarkt. In de jaren negentig en in het eerste decennium van de 21ste eeuw werden gemiddeld jaarlijks bijna 60 kantoorobjecten, oftewel 48.000 m² vvo aan de kantorenvoorraad toegevoegd. In deze periode was in Limburg, zoals ook landelijk, sprake van een snel groeiende kantorenmarkt. Ter vergelijking in de periode 1960-1990 werden jaarlijks gemiddeld circa 40 kantoorobjecten (31.000 m² vvo) aan de markt toegevoegd. In de afgelopen jaren is de nieuwbouw echter nagenoeg tot stilstand gekomen. Zo werd in de periode 2012-2014 jaarlijks 20.000 m² vvo aan de kantorenvoorraad toegevoegd en in 2015 zelfs 'slechts' 5.000 m². In 2016 lag de toevoeging met bijna 32.000 m² vvo aanzienlijk hoger en lijkt de vastgoedcrisis voorbij. Er is in ieder geval sprake van een stabilisatie in leegstand. Na jaren van toename is de kantorenleegstand in Limburg in 2016 (voor het tweede jaar op rij sinds het begin van de meting in 2005) zelfs iets afgenomen; met 3.200 m² (van 13,2% naar 12,8%). Ook landelijk laat de kantorenmarkt sinds 2015 een licht herstel zien; bedrijven huurden meer kantoorruimte en voor het eerst sinds jaren nam ook landelijk de leegstand iets af. Niettemin staat eind 2016 in Limburg nog bijna 400.000 m² vvo leeg, hetgeen gelijk is aan bijna 13% van de totale kantorenvoorraad. De kwaliteit van de voorraad baart zorgen. Ten eerste is de voorraad aan kantoren vrij oud: 30% van de voorraad stamt uit de periode 1945-1990, een periode met weinig historisch beduidende panden. Ten tweede is veel leegstand incourant. Zo wordt ruim de helft (52%) van de op de Limburgse kantorenmarkt aangeboden kantoorruimte al langer dan twee jaar aangeboden. In 2008 was dit nog maar eenderde deel. De verwachting is dan ook dat dit percentage de komende jaren nog verder kan toenemen en zodoende ook de incourantheid van een deel van de aangeboden kantoorruimte. Voor dit deel van de kantorenmarkt lijkt een transformatieopgave nagenoeg onvermijdelijk. De conclusie lijkt gerechtvaardigd dat in 2015 een voorzichtig en beginnend herstel is ingezet en dat in 2016 is voortgezet. Het is wel de vraag of de trendbreuk ten aanzien van de leegstand de komende jaren doorzet en of de afname van de kantoorwerkgelegenheid tot staan kan worden gebracht. Vooralsnog is sprake van een hoog leegstandsniveau (13%) in combinatie met een afnemende kantoorwerkgelegenheid (ruim 3.500 kantoorbanen in Limburg in de afgelopen drie jaar). De Limburgse kantorenmarkt is nog lang niet 'gezond'. Frictieleegstandspercentages van 5 tot 6% zijn nog lang niet in zicht. Programmatische sturing van de kantorenmarkt blijft noodzakelijk. De Provincie Limburg en de kantoorsteden nemen gezamenlijk verantwoordelijkheid om meer richting te geven aan de Limburgse kantorenmarkt. De kantorenmonitor biedt een basis voor het vormgeven en eventueel bijstellen van het provinciale en regionale kantorenbeleid. De belangrijkste conclusies over de Limburgse kantorenmarkt zijn in deze rapportage beknopt weergegeven, waarbij wordt ingegaan op de stand van zaken per 31-12-2016 en de ontwikkelingen in 2016. 5
Kantorenvoorraad Limburg telde eind vorig jaar bijna 4.500 kantoorobjecten met een omvang van ruim 3 miljoen vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte (vvo). Het betreft vastgoedobjecten die als hoofdfunctie een kantoorfunctie hebben. Kantoorruimte in andersoortig vastgoed is buiten beschouwing gelaten. Het grootste deel van de kantoorobjecten (73%), bestaat uit kleinere kantoren tot 500 m² vvo. Het grootste deel van de verhuurbare vloeropppervlakte betreft daarentegen kantoren vanaf 500 m² (80%). Een groot deel van het Limburgse kantoorvastgoed, ruim 2 miljoen m² vvo, is te vinden in de vijf Limburgse kantoorsteden die de Limburgse kantorenmarkt domineren (Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Venlo en Roermond). Van de kantorenmeters in Limburg is hier 66% geconcentreerd. Maastricht en Heerlen steken boven de overige gemeenten uit, hier is respectievelijk 20% en 17% van de Limburgse kantorenvoorraad te vinden. Deze gemeenten worden op afstand gevolg door Sittard-Geleen, Venlo en Roermond met ieder 9-11% van het kantooroppervlak in Limburg binnen hun gemeentegrenzen. In Limburg worden verschillende soorten kantoorlocaties onderscheiden, te weten; stadscentra, stationsgebieden en kantoorparken. Circa 19% van het aantal kantoorobjecten en 38% van het Limburgse kantorenmetrage bevindt zich op een van deze formele kantoorlocaties. De grootschalige voorraad is grotendeels hier te vinden. Bijna een kwart van de provinciale kantorenvoorraad, 738.000 m² vvo, is te vinden op de kantoorparken. Qua aantal kantoorobjecten bevindt zich echter 81% buiten een van de formele kantoorlocaties. Het betreft veelal de kleinere kantoorobjecten. Verder opvallend is het grote aandeel kantoorobjecten en -meters op bedrijventerreinen. Om de leegstand 'indicatief' in beeld te kunnen brengen, wordt uitgegaan van vastgoedobjecten die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoorobjecten zijn gedefinieerd en die op de markt voor verhuur/verkoop worden aangeboden. Deze indicatieve leegstand bedroeg eind 2016 12,8%. Dat wil zeggen dat van de kantorenvoorraad bijna 400.000 m² vvo werd aangeboden. Dat is een afname van 0,8%, oftewel circa 3.200 m² ten opzichte van een jaar eerder. Na een continue toename van de leegstand sinds begin van de meting in 2005, is in 2015 en in 2016 nu sprake van een lichte afname. Indien wordt gekeken naar de vijf Limburgse kantoorsteden, staat relatief veel kantoorvastgoed leeg in de gemeente Roermond (18%). Opmerkelijk is het hoge leegstandspercentage in Kerkrade (24%). Dit is grotendeels te verklaren doordat op de Rodaboulevard in het verleden grootschalig kantoorvastgoed is gerealiseerd, dat sinds de oplevering leeg staat. Ook in de stedelijke gemeente Weert is de leegstand met 21% relatief hoog. Nieuwbouw en sloop In 2016 is bijna 30.000 m² vvo aan nieuwbouw opgeleverd. Dat is meer dan in de jaren ervoor. Het betrof een aantal grotere gerealiseerde nieuwbouwprojecten (Venlo - Stadskantoor, Zorgplein Brunssum en Heerlen Maankwartier). Daarnaast was er in 2016 één grotere functiewijziging die tot toevoeging aan de kantoorvoorraad leidde: Avenue C éramique 220-240 in Maastricht. Daarentegen is maar 1.200 m² vvo aan kantoren gesloopt. Wel is ruim 22.000 m² onttrokken aan de voorraad als gevolg van functieverandering van kantoor naar een andere bestemming. De grotere functieveranderingen, die tot onttrekkingen van kantoorvastgoed leidden, waren met name in Venlo te vinden: Spoorstraat 1-7 (The Bank, citylofts), LEBE City Campus (studentenhuisvesting) en Monseigneur Nolensplein 31 (appartementen). 6
Per saldo is de kantorenvoorraad is de kantorenvoorraad in Limburg in 2016, als gevolg van nieuwbouw, sloop en functiewijzigingen, met bijna 8.000 m² vvo toegenomen, hetgeen gelijk is aan een groei van 0,3%. Daarmee was de toename van de kantoorvoorraad in 2016 iets hoger dan de toename van de voorraad in 2015. Aanbod kantoorruimte Eind 2016 werden bijna 770 objecten met ruim 466.000 m² aan verhuurbare kantoorvloeroppervlakte (vvo) aangeboden. Het grootste deel betrof kantoorruimten in kantoorobjecten (82%). Het overig deel was aanbod in andersoortig vastgoed (woningen, logistieke bedrijfsobjecten, fabrieken). Het aanbod is vorig jaar met 11.000 m² toegenomen (+2,5%). Het grootste deel van de aangeboden kantoorruimten is te vinden bij vastgoedobjecten tussen 100 en 500 m² vvo. Iets meer dan de helft van het aanbod valt in deze grootteklasse. Een groot deel van de aangeboden kantoorruimten staat al langer te huur /koop; zo wordt circa 52% van het aanbod al langer dan twee jaar aangeboden. Het is de vraag of deze vastgoedobjecten nog aansluiten bij de behoefte van de kantoorgebruiker. De gemiddelde vraagprijs op 31 december 2016 voor kantoorruimte bedroeg 101. Daarmee is de vraagprijs ten opzichte van een jaar geleden met 2,9% afgenomen (in 2015 bedroeg de gemiddelde vraagprijs overigens nog 104). De vraagprijs in Maastricht ligt met 117 beduidend hoger dan in de overige kantoorsteden waar de prijs tussen 90 en 111 ligt. Vraag naar kantoorruimte In 2016 werden bijna 360 kantoorruimten met bijna 167.000 m² aan verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) door de markt opgenomen. Dit is gelijk aan 5% van de kantorenvoorraad. De opname in 2016 is bijna 52.000 m² hoger dan in 2015 (+ 45,2%). Het grootste deel van de opname betrof kantoorruimten tussen 100 en 500 m² vvo (52%). Dit komt omgeveer overeen met de samenstelling van de voorraad en aanbod. Het spreekt voor zich dat het grootste deel van de opname plaats vond in de vijf kantoorsteden. Zo werd vorig jaar in Maastricht 46.000 m² kantoorruimte opgenomen. Op de tweede plaats staat de gemeente Venlo, met ruim 26.000 m² vvo. In de andere drie kantoorsteden ligt de opname tussen de 11.000 en 17.000 m² vvo. Verder blijft opmerkelijk dat het aantal opnames in niet-formele kantoorlocaties een continue toename laat zien. 7
Kantoren; bedrijven en werkgelegenheid In 2016 waren in Limburg circa 7.000 bedrijven in de 4.500 kantoorobjecten gevestigd. Dit is een toename van 2,3% ten opzichte van het jaar er voor. In totaal is 8% van de bedrijfsvestigingen in Limburg gevestigd in een kantoorobject. Bij bedrijven die zijn gevestigd in een kantoorobject zijn in 2016 bijna 108.000 personen werkzaam. Daarmee betreft 21% van de totale werkgelegenheid in Limburg zogenaamde "kantoorwerkgelegenheid". De werkgelegenheid in de Limburgse kantoren is met 1.120 arbeidsplaatsen afgenomen, hetgeen gelijk is aan een afname van 1,0%. Vooral in Zuid-Limburg en in Midden-Limburg is het aantal kantoorbanen afgenomen. Binnen Zuid-Limburg is er in Parkstad Limburg en Westelijke Mijnstreek een afname te zien en in Maastricht & Mergelland een toename. Plannen De Limburgse planomvang (geplande netto toevoeging; resultante van geplande nieuwbouw, sloop en functiewijzigingen) aan kantoorruimte bedraagt eind 2016 56.000 m² bvo. De planvoorraad bestaat uit bijna 87.000 m² bvo toevoegingen en bijna 31.000 m² bvo onttrekkingen. Het grootste deel van de planvoorraad is bestemmingsplantechnisch onherroepelijk (80,8%), maar nog niet in aanbouw. De helft, 43.000 m² bvo (50%), is te vinden in drie van de vijf Limburgse kantoorsteden. Op te merken is dat van de vijf kantoorsteden momenteel alleen in Sittard-Geleen en Venlo geen kantoorplannen bestaan. In Heerlen zijn de sloopplannen in bvo groter dan de nieuwbouw, waarmee het saldo voor Heerlen, als enige gemeente, leidt tot een afname van het kantoorvolume. Het plan met de grootste omvang is Kantorencomplex Stationspark in Roermond waar circa 19.000 m2 bvo is gepland. Bijna een kwart van de planomvang bevindt zich op een van de formele kantoorlocaties. Zo is eind 2016 ruim 25.000 m² bvo (29%) aan toevoegingen gepland op een kantoorpark en bijna 19.000 m² bvo (22%) aan toevoegingen gepland in een stationsgebied in Limburg. Alle onttrekkingen (30.800 m² bvo) zijn gepland in een stadscentrum. De totale planvoorraad betreft naast plannen voor de markt overigens ook plannen voor eigenbouw. De oplevering van het stadskantoor in de gemeente Venlo betrof eigenbouw. Voor de komende jaren zijn geen plannen voor eigenbouw voorzien. De verwachting is dat de planrealisaties de komende jaren beperkter zullen zijn dan in de afgelopen jaren. In de laatste jaren zijn een aantal grotere projecten opgeleverd, zoals een aantal stadskantoren. Ook worden nauwelijks nieuwe grootschalige plannen ontwikkeld en lopen een aantal bestaande plannen vertraging op. Ook zijn een aantal kantoorplannen in omvang aangepast danwel teruggetrokken (zoals het plan Schinkelkwadrant-Zuid in Heerlen). De verwachting is dat ook in de nabije toekomst geen grootschalige plannen voor kantoorcomplexen zullen worden ontwikkeld. 8
Inleiding Rapportage Kantorenmonitor Limburg De 'Kantorenmonitor Limburg' is de jaarlijkse monitorrapportage die ingaat op de ontwikkelingen op de Limburgse kantorenmarkt. De voorliggende rapportage '' gaat in op de stand van zaken per 31-12-2016 en de ontwikkelingen in 2016. De monitor is in 2012 voor het eerst uitgevoerd. De voorliggende monitor betreft zodoende de vijfde publicatie in deze reeks. In de rapportage zijn de cijfers zo veel mogelijk uitgesplitst voor de vijf kantoorsteden, te weten : Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond en Venlo. Dit zijn gemeenten in Limburg met een (boven-)regionale kantoorfunctie. Het Kantorenregister Limburg De basis van de monitor en de rapportage wordt gevormd door het "Centraal Vastgoedregister Limburg" (CVR Limburg). Dit basisregister van 650.000 adresobjecten is door Etil ontwikkeld en opgebouwd op basis van een viertal seperate registraties, te weten: de WOZ -monitor Limburg (Wet Onroerende Zaken), de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), de BOG-monitor Limburg (BedrijfsOnroerenGoed) en het VRL (Vestigingenregister Limburg). In het kader van de BOG-monitor wordt ieder kwartaal het actuele aanbod en de opname in het afgelopen kwartaal geïnventariseerd. Op basis van deze registraties is de kantorenmarkt afgebakend in het 'Kantorenregister Limburg' waar 7.000 adresobjecten zijn opgenomen op basis waarvan vervolgens 4.500 kantoorobjecten zijn afgebakend. In het register is het totale kantorenvastgoed in Limburg op adresniveau opgenomen, waarbij de inhoudelijke gegevens uit de vier seperate registers in het kantorenregister zijn opgenomen. Zo zijn voor ieder kantoorobject gegevens over het bouwjaar, de leegstand, de bruto en verhuurbare vloeroppervlakte (bvo en vvo in m²), de locatie, het gebruik (bedrijfsvestigingen), de werkgelegenheid en het aanbod bekend. Het kantorenregister is daarmee dé informatiebron voor het Limburgse kantorenvastgoed. In het register is ook de locatie van de kantoorobjecten nader afgebakend. Daarbij is gebruik gemaakt van geografische afbakeningen zoals deze worden gehanteerd in tweetal andere monitors : REBIS en Centrumgebieden in Kaart (CiK). REBIS is de provinciale monitor betreffende de werklocaties in Limburg. Daarbij gaat het om bedrijventerreinen en stedelijke dienstenterreinen (grootschalige retail- en kantoorparken). In deze monitor worden alle terreinen op kavelniveau op kaart geregistreerd en gemonitord. Naast de ligging op bedrijventerreinen en kantoorparken is ook de ligging in stadscentra en stationsgebieden relevant. Hiervoor is gebruik gemaakt van het door Etil ontwikkelde geografisch informatiesysteem 'Centrumgebieden in Kaart' (CiK). Hierin zijn de stadscentra (en overige winkelgebieden) en stationsgebieden afgebakend. De stadscentra betreffen de centra van de zeven stedelijke gemeenten in Limburg (Maastricht, Heerlen, Sittard, Venlo, Roermond, Weert en Venray). Bij de stationsgebieden wordt uitgegaan van de gebieden rondom stations met een intercity aansluiting (Maastricht, Heerlen, Sittard, Roermond, Venlo en Weert). 9
10
Kantorenmonitor Limburg kantorenvoorraad 1 Omvang kantorenvoorraad in Limburg Limburg telde eind vorig jaar bijna 4.500 kantoorobjecten met een omvang van ruim 3 miljoen vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte (vvo). Een groot deel van het Limburgse kantoorvastgoed, ruim 2 miljoen m² vvo, is te vinden in de vijf Limburgse kantoorsteden die de Limburgse kantorenmarkt domineren (Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Venlo en Roermond). Ongeveer tweederde van het kantoorvastgoed in Limburg is er geconcentreerd. In Limburg worden verschillende formele kantoorlocaties onderscheiden, te weten; stadscentra, stationsgebieden en kantoorparken. Circa 38% van het Limburgse kantorenmetrage bevindt zich op een van deze formele kantoorlocaties. Daarvan is 738.000 m² vvo te vinden op de kantoorparken (de grootschalige voorraad is grotendeels hier te vinden). Qua aantal kantoorobjecten bevindt zich echter 81% buiten een van de formele kantoorlocaties. Het betreft veelal de kleinere kantoorobjecten. Verder opvallend is het grote aandeel kantoorobjecten op bedrijventerreinen. Indicatieve leegstand Om de leegstand 'indicatief' in beeld te kunnen brengen, wordt uitgegaan van vastgoedobjecten die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoorobjecten zijn gedefinieerd en die op de markt voor verhuur/verkoop worden aangeboden. Op te merken is dat dit het overgrote deel (82%) van het totale aanbod aan kantoorruimte betreft. Circa eenvijfde van de aangeboden kantoorruimten (18%) wordt namelijk aangeboden in andersoortig vastgoed, bijvoorbeeld kantoorruimte in logistiek vastgoed en/of fabriekspanden. Daarnaast staat niet alle aangeboden kantoorruimte daadwerkelijk leeg, maar komt pas op afzienbare termijn vrij. Ook wordt niet alle leegstaand kantoorvastgoed op de markt aangeboden (verborgen leegstand). Zeker bij grotere bedrijven kan het voorkomen dat een deel van het vastgoed leeg staat. Zo is bij de kantoren van het APG in Heerlen en van DSM in Sittard een deel van het kantoorvastgoed niet in gebruik en wordt ook niet op de markt aangeboden. Per saldo is de schatting dat de leegstand eerder wordt onderschat dan overschat. Het betreft zodoende een indicatieve leegstand. Eind 2016 bedroeg deze indicatieve leegstand 12,8%. Dat wil zeggen dat van de kantoorvoorraad bijna 400.000 m² vvo werd aangeboden. Dat is een afname van 0,8%, oftewel ruim 3.000 m² ten opzichte van een jaar eerder. Dit betekent dat in 2016 de ontwikkeling van een voorzichtige daling van de indicatieve leegstand van het jaar ervoor is doorgezet. Deze afname is overigens met name het gevolg van een toename van de vraag. Indien wordt gekeken naar de vijf Limburgse kantoorsteden, staat relatief veel kantoorvastgoed leeg in de gemeente Roermond (17,5%). Dit komt door een tweetal grote kantoorpanden (Kapellerpoort 1 en Westhoven 5-7) die sinds het najaar 2016 worden aangeboden op de markt. Opmerkelijk is het hoge leegstandspercentage in Kerkrade (23,6%) en Roerdalen (24,0%). Dit is grotendeels te verklaren doordat op de Rodaboulevard in het verleden grootschalig kantoorvastgoed is gerealiseerd, dat sinds de oplevering leeg staat. In Roerdalen zijn er drie panden in het aanbod erbij gekomen, die niet bijzonder groot zijn, maar wel een groot effect hebben op het totaal gezien de beperkte kantorenvoorraad in deze gemeente. Ook in de stedelijke gemeenten Venray en Weert is de leegstand met respectievelijk 17% en 21% relatief hoog. 11
Kantorenvoorraad provinciale kantorenvoorraad Kantorenvoorraad naar regio, aantal objecten Kantorenvoorraad naar regio, vvo in m² Aantal In % VVO In % Noord-Limburg 963 21% Midden-Limburg 984 22% Zuid-Limburg 2.534 57% waarvan: Westelijke Mijnstreek 660 15% Parkstad Limburg 935 21% Maastricht en Mergelland 939 21% Anders 1.947 43% Noord-Limburg 601.960 19% Midden-Limburg 564.540 18% Zuid-Limburg 1.945.730 63% waarvan: Westelijke Mijnstreek 461.740 15% Parkstad Limburg 779.920 25% Maastricht en Mergelland 704.070 23% Anders 1.166.500 37% Totaal 4.481 100% Totaal 3.112.230 100% vvo = verhuurbare vloeroppervlakte Kantorenvoorraad naar grootteklasse vvo, aantal objecten verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) in m² Aantal In % VVO In % Klein < 50 m² 188 4% 7.040 0% 50-100 m² 662 15% 50.100 2% 100-250 m² 1.551 35% 255.500 8% 250-500 m² 892 20% 313.740 10% Subtotaal 3.293 73% 626.380 20% Middel 500-1.000 m² 564 13% 390.070 13% 1.000-2.500 m² 354 8% 546.940 18% Subtotaal 918 20% 937.010 30% Groot 2.500-5.000 m² 179 4% 606.850 19% 5.000-10.000 m² 57 1% 373.480 12% 10.000 m² e.m. 34 1% 568.510 18% Subtotaal 270 6% 1.548.840 50% Totaal 4.481 100% 3.112.230 100% Kantorenvoorraad naar grootteklasse vvo, aantal objecten Kantorenvoorraad naar grootteklasse vvo, vvo in m² < 500 m² 73,5% 500-2.500 m² 20,5% 2.500 m² e.m. 6,0% Totaal: 100,0% < 500 m² 20,1% 500-2.500 m² 30,1% 2.500 m² e.m. 49,8% Totaal: 100,0% 12
Kantorenvoorraad provinciale kantorenvoorraad Kantorenvoorraad naar bouwjaar, aantal objecten Kantorenvoorraad naar bouwjaar, vvo in m² Aantal In % VVO In % < 1945 1.585 35% 1945-1960 367 8% 1960-1970 518 12% 1970-1980 482 11% 1980-1990 426 10% 1990-2000 480 11% 2000-2010 469 10% 2010 en jonger 129 3% Onbekend 25 1% Totaal 4.481 100% < 1945 701.130 23% 1945-1960 146.100 5% 1960-1970 243.440 8% 1970-1980 328.560 11% 1980-1990 457.990 15% 1990-2000 506.150 16% 2000-2010 552.270 18% 2010 en jonger 163.430 5% Onbekend 13.160 0% Totaal 3.112.230 100% vvo = verhuurbare vloeroppervlakte Kantorenvoorraad naar bouwjaar, aantal objecten Kantorenvoorraad naar bouwjaar, vvo in m² < 1945 35,4% 1945-1960 8,2% 1960-1970 11,6% 1970-1980 10,8% 1980-1990 9,5% 1990-2000 10,7% 2000-2010 10,5% 2010 en jonger 2,9% Onbekend 0,6% Totaal: 100,0% < 1945 22,5% 1945-1960 4,7% 1960-1970 7,8% 1970-1980 10,6% 1980-1990 14,7% 1990-2000 16,3% 2000-2010 17,7% 2010 en jonger 5,3% Onbekend 0,4% Totaal: 100,0% Top 15 gemeenten kantorenvoorraad * Gemeente Regio Aantal VVO Maastricht Maastricht & Mergelland 676 618.040 Heerlen Parkstad Limburg 446 520.110 Venlo Noord-Limburg 470 339.310 Sittard-Geleen Westelijke Mijnstreek 468 310.890 Roermond Midden-Limburg 352 274.370 Weert Midden-Limburg 227 123.260 Venray Noord-Limburg 132 103.680 Kerkrade Parkstad Limburg 169 102.920 Beek Westelijke Mijnstreek 86 93.830 Landgraaf Parkstad Limburg 86 57.950 Horst aan de Maas Noord-Limburg 92 52.730 Echt-Susteren Midden-Limburg 126 51.630 Peel en Maas Noord-Limburg 119 49.520 Leudal Midden-Limburg 99 47.260 Brunssum Parkstad Limburg 81 42.120 * zie bijlage 1 voor de voorraad van alle gemeenten 13
Kantorenvoorraad kantoorsteden Kantoorsteden en overige gemeenten Kantoorsteden en overige gemeenten Aantal In % VVO in m² In % Maastricht 676 15% Maastricht 618.040 20% Heerlen 446 10% Heerlen 520.110 17% Sittard-Geleen 468 10% Sittard-Geleen 310.890 10% Venlo 470 10% Venlo 339.310 11% Roermond 352 8% Roermond 274.370 9% Totaal kantoorsteden 2.412 54% Totaal kantoorsteden 2.062.710 66% Overige gemeenten 2.069 46% Overige gemeenten 1.049.520 34% Totaal Totaal kantoorsteden 2.069 4.481 100% 46% Totaal Totaal kantoorsteden 1.049.520 3.112.230 100% 34% vvo = verhuurbare vloeroppervlakte Kantoorsteden, vvo in m² Kantoorsteden versus overige gemeenten Maastricht Heerlen 34% Venlo 66% Sittard-Geleen Roermond 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 Kantoorsteden Overige gemeenten Kantoorsteden en overige gemeenten naar grootteklasse vvo, aandeel objecten in % Klein: Middel: Groot: < 500 m² 500-2.500 m² 2.500 m² e.m. Maastricht 74% 17% 9% Heerlen 68% 22% 10% Sittard-Geleen 75% 19% 6% Venlo 67% 26% 6% Roermond 70% 23% 8% Overige gemeenten 76% 20% 4% Totaal 73% 21% 6% Aandeel Kantoorsteden in de regionale kantorenvoorraad. Venlo Noord-Limburg.. Roermond Midden-Limburg... Sittard-Geleen Westelijke Mijnstreek... Heerlen Parkstad Limburg... Maastricht Maastricht & Mergelland 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 14
Kantorenvoorraad kantoorlocaties Kantoorlocaties en overige locaties Kantoorlocaties en overige locaties Aantal In % VVO in m² In % Stadscentra 466 10% Stationsgebieden 202 5% Kantoorparken 183 4% Bedrijventerreinen 401 9% Overige locaties 3.229 72% Totaal 4.481 100% Stadscentra 282.570 9% Stationsgebieden 155.890 5% Kantorenparken 725.920 23% Bedrijventerreinen 482.310 15% Overige locaties 1.465.550 47% Totaal 3.112.230 100% Stadscentra; het betreft de stadscentra van de zeven stedelijke gemeenten in Limburg: Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venlo, Weert en Venray. Stationsgebieden: het betreft locaties bij stations met een Intercity aansluiting, te weten: Heerlen, Maastricht, Sittard, Roermond, Venlo en Weert. Kantoorlocaties in de kantoorsteden, aandeel vvo in % 4% 44% 30% 14% 8% Maastricht 8% 43% 33% 12% 4% Heerlen 22% 25% 47% 3% 3% Sittard-Geleen 28% 8% 42% 15% 6% Venlo 23% 18% 37% 8% 15% Roermond 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bedrijventerreinen Kantoorparken Overige locaties Stadscentra Stationsgebieden Kantoorlocaties in kantoorsteden, vvo in m² Maastricht Heerlen Sittard-Geleen Venlo Roermond Stadscentrum 83.490 60.540 8.330 50.080 20.930 Stationsgebied 50.720 20.870 10.870 21.290 40.630 Kantoorparken 270.300 223.980 77.360 28.100 48.990 Bedrijventerreinen 26.860 40.710 68.290 96.190 62.360 Overige locaties 186.680 174.010 146.040 143.650 101.460 Totaal 618.040 520.110 310.890 339.310 274.370 Top 10 kantoorparken, vvo in m² Randwyck (SD) Ceramique (SD) Zeswegen (SD) ABP Heerlen (SD) Kantorenpark Sittard (SD) Kantorenzone Luchthaven (SD) Kantorenboulevard Heerlen (SD) Centrum Noord (SD) Onderwijsboulevard Heerlen (SD) Geusselt (SD) 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 15
Kantorenvoorraad Indicatieve leegstand Indicatieve leegstand naar regio 2014 VVO in m² In % 2015 2016 VVO in m² In % VVO in m² In % Noord-Limburg 77.850 13,3% 82.500 14,0% 66.330 11,0% Midden-Limburg 72.350 13,2% 73.370 13,1% 92.550 16,4% Zuid-Limburg 263.100 14,3% 245.770 13,0% 239.550 12,3% waarvan: Westelijke Mijnstreek 65.360 15,0% 53.710 12,2% 48.330 10,5% Parkstad Limburg 95.610 13,2% 93.780 12,5% 103.550 13,3% Maastricht en Mergelland 102.140 15,0% 98.280 14,1% 87.670 12,5% J3 J2 J1 Totaal 413.300 13,9% 401.630 13,2% 398.430 12,8% Indicatieve leegstand: betreft het aanbod op de kantorenmarkt van kantoorvastgoed (per 31 december), zijnde vastgoedobjecten die in het kader van de voorliggende kantorenmonitor als kantoorvastgoed zijn gedefinieerd. Leegstandspercentage: op basis van verhuurbare vloeroppervlakte. Indicatief leegstandspercentage kantoorsteden 24,0 Indicatief leegstandspercentage kantoorlocaties Maastricht 20,0 Heerlen 16,0 Sittard-Geleen 12,0 Venlo 8,0 Roermond 4,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 Overige gemeenten 0,0 Stadscentra Kantoorparken Overige locaties Stationsgebieden Bedrijventerreinen 31-12-2012 31-12-2013 31-12-2014 31-12-2015 31-12-2016 31-12-2012 31-12-2013 31-12-2014 31-12-2015 31-12-2016 Indicatieve leegstand naar grootteklasse vvo, aantal objecten verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) in m² Aantal In % VVO In % Klein < 50 m² 73 12% 28.910 7% 50-100 m² 37 6% 4.030 1% 100-250 m² 166 26% 32.620 8% 250-500 m² 115 18% 42.760 11% Subtotaal 391 62% 108.330 27% Middel 500-1.000 m² 100 16% 66.340 17% 1.000-2.500 m² 84 13% 102.550 26% Subtotaal 184 29% 168.890 42% Groot 2.500-5.000 m² 40 6% 82.880 21% 5.000-10.000 8 1% 17.460 4% 10.000 m² e.m. 5 1% 20.870 5% Subtotaal 53 8% 121.210 30% Totaal 628 100% 398.430 100% 16
Kantorenvoorraad Indicatieve leegstand Indicatieve leegstand naar bouwjaar, aantal objecten Indicatieve leegstand naar bouwjaar, vvo in m² Aantal In % VVO In % < 1945 185 29% 1945-1960 37 6% 1960-1970 59 9% 1970-1980 52 8% 1980-1990 53 8% 1990-2000 89 14% 2000-2010 114 18% 2010 en jonger 25 4% Onbekend 14 2% Totaal 628 100% < 1945 77.550 19% 1945-1960 16.070 4% 1960-1970 33.210 8% 1970-1980 28.800 7% 1980-1990 42.870 11% 1990-2000 85.810 22% 2000-2010 92.110 23% 2010 en jonger 14.470 4% Onbekend 7.540 2% Totaal 398.430 100% vvo = verhuurbare vloeroppervlakte Indicatieve leegstand naar bouwjaar, aantal objecten Indicatieve leegstand naar bouwjaar, vvo in m² < 1945 29,5% 1945-1960 5,9% 1960-1970 9,4% 1970-1980 8,3% 1980-1990 8,4% 1990-2000 14,2% 2000-2010 18,2% 2010 en jonger 4,0% Onbekend 2,2% Totaal: 100,0% < 1945 19,5% 1945-1960 4,0% 1960-1970 8,3% 1970-1980 7,2% 1980-1990 10,8% 1990-2000 21,5% 2000-2010 23,1% 2010 en jonger 3,6% Onbekend 1,9% Totaal: 100,0% Top 15 gemeenten; indicatieve leegstand, m² vvo en leegstandspercentage, per 31-12-2016 * Gemeente Regio VVO Leegstandspercentage Maastricht Maastricht & Mergelland 78.840 12,8% Heerlen Parkstad Limburg 66.560 12,8% Roermond Midden-Limburg 48.150 17,5% Venlo Noord-Limburg 40.120 11,8% Sittard-Geleen Westelijke Mijnstreek 30.610 9,8% Weert Midden-Limburg 26.120 21,2% Kerkrade Parkstad Limburg 24.250 23,6% Venray Noord-Limburg 18.010 17,4% Beek Westelijke Mijnstreek 10.760 11,5% Leudal Midden-Limburg 5.820 12,3% Echt-Susteren Midden-Limburg 5.570 10,8% Landgraaf Parkstad Limburg 4.950 8,5% Stein Westelijke Mijnstreek 4.510 10,9% Roerdalen Midden-Limburg 4.390 24,0% Peel en Maas Noord-Limburg 3.440 6,9% * zie bijlage 1 voor de leegstand van alle gemeenten 17
18
Kantorenmonitor Limburg voorraadontwikkeling 2 In 2016 is bijna 32.000 m² vvo aan de voorraad toegevoegd. Daarvan bestaat bijna 30.000 m² vvo uit nieuwbouw van kantoorvastgoed. Dit is een flinke toename ten opzichte van 2015. Toen lag het niveau op 5.000 m². Het betrof voor een groot deel drie grote nieuwbouwprojecten; - Venlo - Stadskantoor (13.500 m²) - Zorgplein Brunssum (7.370 m²) - Heerlen Maankwartier (4.970 m²) De grootste functieverandering vond plaats in Maastricht; Avenue Ceramique 220-240 (ruim 2.000 m² vvo). Hier werd een voormalig deel van het museum omgebouwd tot kantoor. Daarentegen is ruim 24.000 m² vvo aan de voorraad onttrokken. Bijna 1.200 m² vvo is gesloopt. De overige onttrekkingen betreffen functieveranderingen. De sloop betrof met name het adres Maastrichterlaan 80 in Landgraaf (-840 m² vvo). De drie grootste kantoorobjecten die werden onttrokken aan de voorraad vanwege functieverandering waren; - Venlo - Spoorstraat 1-7 (4.440 m²) - LEBE City Campus (3.980 m²) - Venlo - Mgr Nolensplein 31 (2.820 m²) Per saldo is de kantorenvoorraad in Limburg in 2016, als gevolg van nieuwbouw, sloop en functiewijzigingen, met bijna 7.900 m² vvo toegenomen, hetgeen gelijk is aan een groei van 0,3%. Daarmee was de toename van de kantoorvoorraad in 2016 iets hoger dan de toename van de voorraad in 2015. De komende jaren zal de kantorenvoorraad naar verwachting overigens afnemen; met name als gevolg van de verwachte grootschalige sloop van het Schinkelkwadrant -Zuid en Schinkelkwadrant-Noord in Heerlen. Er zijn weinig concrete grootschalige plannen voor nieuwe kantoorgebouwen die op korte termijn gerealiseerd zullen worden. Verder is het de vraag of er veel functiewijzigingen (transformatie van kantoor naar een andere bestemming) de komende jaren zullen plaatsvinden. 19
Toevoegingen & onttrekkingen nieuwbouw en functieverandering De toevoegingen betreffen nieuwbouw en grootschalige (1.000 m² e.m.) functieveranderingen (wijziging van niet-kantoorvastgoed in kantoorvastgoed). Toevoegingen kantoorvastgoed in 2016, naar regio Aantal VVO in m² Aandeel in % in % voorraad Aantal VVO Aantal VVO Noord-Limburg 2 13.500 20% 42% 0,2% 2,2% Midden-Limburg 1 330 10% 1% 0,1% 0,1% Zuid-Limburg 7 18.070 70% 57% 0,3% 0,9% waarvan: Westelijke Mijnstreek 1 1.670 14% 9% 0,1% 0,4% Parkstad Limburg 4 12.950 57% 72% 0,4% 1,6% Maastricht & Mergelland 2 3.450 29% 19% 0,2% 0,5% Totaal 10 31.900 100% 100% 0,2% 1,0% vvo = verhuurbare vloeroppervlakte Toevoegingen kantoorvastgoed in 2016, gemeenten (VVO in m²) Toevoegingen kantoorvastgoed in 2016, nieuwbouw versus functieverandering (VVO in m²) 1.670 3.450 940 Venlo 13.500 42,3% 13.500 Brunssum 7.370 23,1% 4.970 Heerlen 4.970 15,6% Maastricht 3.450 10,8% Sittard-Geleen 1.670 5,2% Overige gemeenten 940 2,9% 7.370 Totaal: 31.900 100,0% Functieverandering 2.270 7,1% Nieuwbouw 29.630 92,9% Totaal: 31.900 100,0% 29.630 2.270 Toevoegingen kantoorvastgoed in 2016, naar locatie Aantal VVO in m² Aandeel in % in % voorraad Aantal VVO Aantal VVO Stadscentra 3 18.470 30% 58% 0,4% 4,3% Kantoorparken 1 2.270 10% 7% 0,5% 0,3% Bedrijventerreinen 2 1.670 20% 5% 0,5% 0,3% Overige locaties 4 9.490 40% 30% 0,1% 0,6% Totaal 10 31.900 100% 100% 0,2% 1,0% Toevoegingen kantoorvastgoed in 2016, top 5 (VVO in m²) 13.500 Venlo - Stadskantoor 7.370 Zorgplein Brunssum 4.970 Heerlen Maankwartier 2.270 Maastricht Avenue Ceramique 220-240 1.670 Geleen - Cegeka Datacenter 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 20
Toevoegingen & onttrekkingen sloop en functieverandering De onttrekkingen betreffen sloop en grootschalige (1.000 m² e.m.) functieveranderingen (wijziging van kantoorvastgoed in niet-kantoorvastgoed). Onttrekkingen kantoorvastgoed in 2016, naar regio Aantal VVO in m² Aandeel in % in % voorraad Aantal VVO Aantal VVO Noord-Limburg 5 14.920 42% 62% 0,5% 1,2% Midden-Limburg 3 4.170 25% 17% 0,3% 0,7% Zuid-Limburg 4 4.950 33% 21% 0,0% 0,2% waarvan: Westelijke Mijnstreek 0 0 0% 0% 0,0% 0,0% Parkstad Limburg 2 1.190 50% 24% 0,0% 0,0% Maastricht & Mergelland 2 3.760 50% 76% 0,1% 0,5% Totaal 12 24.030 100% 100% 0,2% 0,5% vvo = verhuurbare vloeroppervlakte Onttrekkingen kantoorvastgoed in 2016, gemeenten (VVO in m²) Onttrekkingen kantoorvastgoed in 2016, sloop versus functieverandering (VVO in m²) 3.760 1.190 1.190 4.160 14.910 Venlo 14.910 62,1% Roermond 4.160 17,3% Maastricht 3.760 15,7% Landgraaf 1.190 5,0% Totaal: 24.020 100,0% Functieverandering 22.830 95,0% Sloop 1.190 5,0% Totaal: 24.020 100,0% 22.830 Onttrekkingen kantoorvastgoed in 2016, naar locatie Aantal VVO in m² Aandeel in % in % voorraad Aantal VVO Aantal VVO Stadscentra 3 6.410 25% 27% 0,6% 1,7% Stationsgebieden 3 7.100 25% 30% 0,9% 4,5% Kantoorparken 0 0 0% 0% 0,0% 0,0% Bedrijventerreinen 0 0 0% 0% 0,0% 0,0% Overige locaties 6 10.520 50% 44% 0,1% 0,2% Totaal 12 24.030 100% 100% 0,2% 0,5% Onttrekkingen kantoorvastgoed in 2016, top 5 (VVO in m²) 4.440 Venlo - Spoorstraat 1-7 (The Bank) 3.980 LEBE City Campus 2.820 Venlo Monseigneur Nolensplein 31 2.310 Maastricht - Polvertorenstraat 6 1.880 Venlo Witherenstraat 1 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 21
22
Kantorenmonitor Limburg aanbod van kantoorruimte 3 Dit hoofdstuk besteedt aandacht aan het aanbod van kantoorruimte in Limburg; dat wil zeggen het te koop c.q. te huur staand deel van de kantorenvoorraad. De gegevens zijn afkomstig uit de BOG-monitor Limburg. In deze monitor wordt het aanbod en opname van bedrijfsvastgoed ieder kwartaal gevolgd. Op te merken is dat het aanbod het totaal aan aangeboden kantoorruimte op de vastgoedmarkt betreft, inclusief het aanbod van kantoorruimten in niet -kantoorvastgoed. Het grootste deel betrof kantoorruimten in kantoorobjecten (82%). Het overig deel was aanbod in andersoortig vastgoed (woningen, logistieke bedrijfsobjecten, fabrieken). Het aanbod is in termen van aantallen met bijna 11% afgenomen, terwijl het aantal m² vvo is toegenomen met 2,5%. Dat is te verklaren doordat het aanbod op de markt in vergelijking met voorgaande jaren uit grotere objecten bestaat. Dat is ook terug te zien in het (afgenomen) aanbod van kantoorpanden tot 500 m² vvo, terwijl het aanbod groter dan 500 m² vvo is toegenomen. Het grootste deel van de aangeboden kantoorruimten blijft echter te vinden bij vastgoedobjecten tussen 100 en 500 m² vvo. Iets meer dan de helft (54%) van het aanbod valt in deze grootteklasse. Dit komt overigens overeen met het aandeel in de voorraad als geheel. Opvallend is de toename van het aanbod in Heerlen en Roermond en de afname van het aanbod in Venlo. De toename in Heerlen is te verklaren door de Smart Services Campus die medio 2016 in de verhuur is gekomen. In Roermond is een aantal grote kantoorpanden leeg komen te staan (Kapellerpoort 1 en Westhoven 5-7). De afname in Venlo komt met name door de opening van het nieuwe stadskantoor. De gemiddelde vraagprijs voor kantoorruimte bedraagt in 2016 101. Daarmee is de vraagprijs ten opzichte van een jaar geleden met 2,9% afgenomen (in 2015 bedroeg de gemiddelde vraagprijs nog 104). De vraagprijs in Maastricht en Roermond ligt met respectievelijk 117 en 111 beduidend hoger dan in de overige kantoorsteden waar de prijs tussen 90 en 102 ligt. Ook in stationsgebieden ligt de gemiddelde prijs met 123 hoog. Terwijl deze op bedrijventerreinen met 85 vrij laag ligt. 23
Aanbod van kantoorruimte aanbodontwikkeling Aanbod kantoorruimte, aantal objecten (per 31 dec.) Aanbodontwikkeling kantoorruimte, aantal objecten (per 31 dec.) 1.000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Aantal 520 587 640 668 755 814 875 920 858 766 Verandering Abs. In % 67 12,9% 53 9,0% 28 4,4% 87 13,0% 59 7,8% 61 7,5% 45 5,1% -62-6,7% -92-10,7% 520 587 640 668 755 814 875 920 858 766 800 600 400 200 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Aanbod kantoorruimte, VVO in m² (per 31 dec.) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Aantal 255.540 298.520 334.430 351.720 383.070 417.570 455.480 484.690 455.060 466.260 Verandering Abs. In % 42.980 16,8% 35.910 12,0% 17.290 5,2% 31.350 8,9% 34.500 9,0% 37.900 9,1% 29.210 6,4% -29.630-6,1% 11.200 2,5% 255.540 2007 298.520 2008 351.720 334.430 2009 2010 383.070 2011 Aanbodontwikkeling kantoorruimte, VVO in m² (per 31 dec.) 417.570 2012 455.480 2013 484.690 2014 455.060 466.260 2015 2016 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Aanbod- versus opname-ontwikkeling kantoorruimte in de afgelopen 10 jaar, VVO in m² 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 2008 2016 0 Aanbod Opname 24
Aanbod van kantoorruimte samenstelling Aanbod kantoorruimte naar grootteklasse per 31 dec 2016 Klasse in m² Abs. Aantal objecten VVO-totaal in m² In % Abs. In % <50 45 6% 1.470 0% 50-100 70 9% 5.150 1% 100-250 227 30% 37.630 8% 250-500 183 24% 65.340 14% 500-1.000 109 14% 75.370 16% 1.000-2.500 89 12% 134.730 29% > 2.500 36 5% 146.570 31% Onbekend 7 1% 0 0% Totaal 766 100% 466.260 100% Aanbod kantoorruimte naar regio per 31 dec 2016 Aantal objecten VVO in m² Abs. In % Abs. In % Noord-Limburg 180 23% 86.660 19% Midden-Limburg 190 25% 101.260 22% Zuid-Limburg 396 52% 278.330 60% waarvan: Westelijke Mijnstreek 121 16% 72.240 15% Parkstad Limburg 142 19% 121.560 26% Maastricht & Mergelland 133 17% 84.540 18% Anders 370 48% 187.930 40% Totaal 766 100% 466.260 100% Top 15 aanbod gemeenten per 31 dec 2016 VVO in m² Aanbod kantoorruimte: VVO in m² naar startjaar aanbod per 31 dec 2016 Heerlen Maastricht Roermond Venlo Sittard-Geleen Kerkrade Weert Venray Beek Echt-Susteren Leudal Landgraaf Schinnen Roerdalen Horst aan de Maas 76.650 75.660 49.550 47.490 43.590 29.160 27.720 24.710 19.250 8.690 6.430 5.710 5.170 4.480 4.380 2016 171.849 36,9% 2015 53.546 11,5% 2014 65.375 14,0% 2013 56.125 12,0% 2012 37.621 8,1% 2011 42.749 9,2% 2010 4.047 0,9% 2009 7.753 1,7% 2008 9.503 2,0% 2007 4.093 0,9% 2006 1.305 0,3% 2005 6.516 1,4% 2003 5.776 1,2% Totaal: 466.258 100,0% 25
Aanbod van kantoorruimte kantoorsteden Aanbod kantoorsteden, per 31 dec 2016 Aantal objecten VVO in m² Abs. In % Abs. In % Maastricht 106 14% 75.660 16% Heerlen 78 10% 76.650 16% Sittard-Geleen 86 11% 43.590 9% Venlo 98 13% 47.490 10% Roermond 70 9% 49.550 11% Overige gemeenten 328 43% 173.310 37% Totaal 766 100% 466.260 100% Aanbodontwikkeling kantoorsteden, vanaf januari 2005 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 Heerlen Maastricht Overige gemeenten Roermond Sittard-Geleen Venlo 26
Aanbod van kantoorruimte kantoorlocaties Aanbod kantoorlocaties, per 31 dec 2016 Aantal objecten VVO in m² Abs. In % Abs. In % Stadscentra 75 10% 29.140 6% Stationsgebieden 38 5% 24.170 5% Kantoorparken 88 11% 101.360 22% Bedrijventerreinen 191 25% 125.070 27% Overige locaties 374 49% 186.530 40% Totaal 766 100% 466.260 100% Stadscentra; het betreft de stadscentra van de zeven stedelijke gemeenten in Limburg: Maastricht, Heerlen, Sittard -Geleen, Roermond, Venlo, Weert en Venray). Stationsgebieden: het betreft locaties bij stations met een Intercity aansluiting, te weten: Heerlen, Maastricht, Sittard, Roermond, Venlo en Weert. Aanbodontwikkeling kantoorlocaties, vanaf januari 2005 200.000 160.000 120.000 80.000 40.000 0 Bedrijventerreinen Kantoorparken Overige locaties Stadscentra Stationsgebieden 27
Aanbod van kantoorruimte vraagprijzen De gemiddelde prijs (=vraagprijs) per m² verhuurbaar vloeroppervlak is exclusief BTW, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Uitgegaan wordt van het totale verhuurbare oppervlak. Bij de berekening van de gemiddelde prijs worden objecten waarvan de oppervlakte en/of prijs niet bekend is, niet meegenomen. Het gemiddelde wordt vastgesteld op basis van het huidige aanbod en de transacties die gedurende één jaar voorafgaand aan de peildatum hebben plaatsgevonden. Op te merken is dat het prijsniveau niet alleen afhankelijk is van marktomstandigheden, maar ook van de kwaliteit en locatie van het aanbod. Indien de prijs wordt berekend op basis van een beperkt aantal objecten, kunnen daardoor grote schommelingen ontstaan en is de representativiteit beperkt. Gemiddelde huurprijs per m² in Gemiddelde huurprijs per m² in 31 dec 2015 31 dec 2016 Limburg 104 Limburg 101 De gemiddelde huurprijs in Limburg is berekend op basis van 710 objecten. De gemiddelde huurprijs in Limburg is berekend op basis van 734 objecten. Gemiddelde huurprijs per m² in, 31 dec 2016, regio's 101 Noord-Limburg 103 Midden-Limburg 95 Westelijke Mijnstreek 90 Parkstad Limburg 116 Maastricht & Mergelland 0 20 40 60 80 100 120 Gemiddelde huurprijs per m² in, 31 dec 2016, kantoorsteden 117 Maastricht 99 Heerlen 90 Sittard-Geleen 102 Venlo 111 Roermond 93 Overige gemeenten 0 20 40 60 80 100 120 Gemiddelde huurprijs per m² in, 31 dec 2016, kantoorlocaties 114 Stadscentra 123 Stationsgebieden 114 Kantoorparken 85 Bedrijventerreinen 96 Overige locaties 0 20 40 60 80 100 120 140 28
Kantorenmonitor Limburg vraag naar kantoorruimte 4 In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vraagzijde van de kantorenmarkt ofwel de opname van kantoorruimten in Limburg door bedrijven en instellingen. Evenals de aanbodgegevens zijn de opnamegegevens afkomstig uit de BOG-monitor Limburg. In 2016 werden bijna 360 kantoorruimten met bijna 167.000 m² aan verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) door de markt opgenomen. Dit is ruim 5% van de kantoorvoorraad. De opname in 2016 is daarmee ruim 45.000 m² hoger dan in 2015 (+45,2%). Het aantal verhuurde/verkochte kantoorruimten is toegenomen met 32,3%. Het grootste deel van de opname betrof kantoorruimten tussen 100 en 500 m² vvo (52%). Dit komt overeen met de samenstelling van de voorraad en aanbod. Het spreekt voor zich dat het grootste deel van de opname plaats vond in de vijf kantoorsteden. Zo werd vorig jaar in Maastricht 46.000 m² vvo kantoorruimte opgenomen. De opname in Maastricht ligt daarmee op een hoger niveau dan voorgaande jaren. Op de tweede plaats staat de gemeenten Venlo, met bijna 26.000 m² vvo. In de andere drie kantoorsteden ligt de opname tussen de 11.000 en 17.000 m² vvo. Opmerkelijk is overigens dat het aantal opnames in niet-formele kantoorlocaties een continue toename laat zien. 29
Vraag naar kantoorruimte vraagontwikkeling Opname-ontwikkeling kantoorruimte, aantal objecten Aantal Verandering Abs. In % Opname-ontwikkeling kantoorruimte, aantal objecten 356 400 350 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 272 306 269 242 300 264 310 310 269 356 34-37 -27 58-36 46 0-41 87 12,5% -12,1% -10,0% 24,0% -12,0% 17,4% 0,0% -13,2% 32,3% 272 2007 306 2008 269 2009 242 2010 300 2011 264 2012 310 310 2013 2014 269 2015 2016 300 250 200 150 100 50 0 Opname-ontwikkeling kantoorruimte, VVO in m² VVO in m² Verandering Abs. In % Opname-ontwikkeling kantoorruimte, VVO in m² 180.000 166.790 160.000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 109.550 124.510 105.390 105.600 128.890 114.960 112.410 131.930 114.880 166.790 14.960-19.120 210 23.290-13.930-2.550 19.510-17.040 51.910 13,7% -15,4% 0,2% 22,1% -10,8% -2,2% 17,4% -12,9% 45,2% 128.890 131.930 124.510 114.960 109.550 112.410 114.880 105.390105.600 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 Opname van kantoorruimte versus nieuwbouw per kwartaal, VVO in m² 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 1e kw 2005 4e kw 2016 nieuwbouw bestaand vastgoed 30
Vraag naar kantoorruimte samenstelling Opname kantoorruimte naar grootteklasse in 2016 Klasse in m² Aantal objecten VVO-totaal in m² Abs. In % Abs. In % <50 19 5% 650 0% 50-100 56 16% 3.930 2% 100-250 114 32% 18.720 11% 250-500 72 20% 25.250 15% 500-1.000 52 15% 34.760 21% 1.000-2.500 35 10% 56.700 34% > 2.500 4 1% 26.780 16% Onbekend 4 1% 0 0% Totaal 356 100% 166.790 100% Opname kantoorruimte in 2016 naar regio Abs. Aantal objecten VVO in m² In % Abs. In % Noord-Limburg 68 19% 37.910 23% Midden-Limburg 94 26% 26.380 16% Zuid-Limburg 194 54% 102.500 61% waarvan: Westelijke Mijnstreek 60 17% 27.160 16% Parkstad Limburg 43 12% 26.220 16% Maastricht & Mergelland 91 26% 49.120 29% Anders 162 46% 64.290 39% Totaal 356 100% 166.790 100% Top 15 gemeenten, opname in 2016 VVO in m² Opname kantoorruimte in 2016 VVO in m² naar startjaar aanbod Maastricht Venlo Sittard-Geleen Heerlen Roermond Weert Brunssum Venray Beek Stein Echt-Susteren Gennep Horst aan de Maas Valkenburg Kerkrade 45.570 26.180 16.540 14.920 11.540 9.700 8.030 7.470 6.480 3.610 2.340 1.890 1.690 1.470 1.280 2016 14.640 8,8% 2015 22.885 13,7% 2014 36.077 21,6% 2013 43.705 26,2% 2012 16.359 9,8% 2011 13.059 7,8% 2010 5.152 3,1% 2009 7.104 4,3% 2008 4.653 2,8% 2007 2.326 1,4% 2006 525 0,3% 2005 75 0,0% 2004 230 0,1% Totaal: 166.790 100,0% 31