Woonagenda bij de woonvisie 2016-2017 1
Datum 19 november 2016 Titel Woonagenda bij de woonvisie 2016 2025 Ondertitel Opdrachtgever Auteur(s) Boxtel Companen Projectnummer 757.100 Op 28 juni 2016 heeft de gemeenteraad van Boxtel de Woonvisie 2016-2025 vastgesteld. De woonvisie vormt het 'kompas' waarmee we aangeven hoe de gemeente aankijkt tegen de 2
opgaven in het woonbeleid en de doelen die we willen bereiken. De uitvoering geven we vorm samen met betrokken stakeholders. In deze woonagenda leggen we jaarlijks vast welke activiteiten we als gemeente concreet oppakken en welke bijdrage we vragen van onze partners. De woonagenda is de leidraad van de gemeentelijke inzet, maar vormt tevens een kader voor een jaarlijkse cyclus van prestatieafspraken met en de huurdersorganisaties. In deel A van de Woonagenda zijn alle uitwerkingspunten in de Woonvisie voorzien van concrete activiteiten/instrumenten. Hierbij is tevens aangeven welke partijen we (in ieder geval) bij de verdere uitwerking betrekken. Deel A laat zich lezen als een (dynamische) groslijst van activiteiten. Ook de groslijst wordt jaarlijks geactualiseerd en aangevuld. In deel B van de Woonagenda hebben we (uit deze lijst) een concrete activiteitenplanning opgenomen voor 2016-2017 en een doorkijk naar het najaar 201q7. Deel A Uitwerkingspunten Woonvisie Opgave 1 - Een betaalbare woning voor ieder huishouden Ons doel is ervoor te zorgen dat ieder huishouden, ongeacht het inkomen een betaalbare woning kan vinden in Boxtel Doel Betrokken partijen Activiteiten/instrumenten 1. Voorkomen van toename van het aantal huurders met betaalbaarheidsrisico s en voorkomen van schulden. Maken van afspraken over vroegtijdige signalering, waardoor tijdig ingegrepen kan worden. De gemeente zet ondersteuning in als schuldenproblematiek zich voordoet of dreigt voor te doen. Met en maken we afspraken over instrumenten om gezamenlijk in te zetten. 2. Variatie in huurprijsklassen, mede met het oog op de huisvesting van de meest kwetsbare (zorg)doelgroepen die vaak op Zorgaanbieders de goedkoopste huurwoningen zijn aangewezen. 3. Energiezuiniger maken van woningen. Eigenaren VVE s 4. Toevoeging van sociale huurwoningen om St Joseph de groeiende druk (als gevolg minder doorstroming en nieuwkomers op de woningmarkt) op te vangen. We brengen de vraag en het aanbod van (zeer) goedkope huurwoningen in beeld en onderzoeken in hoeverre er op dit moment voldoende aanbod in de markt is. Op basis van deze inventarisatie maken we afspraken met over de beschikbaarheid van zeer goedkope huurwoningen. We maken afspraken met over de energieprestaties van de sociale huurwoningvoorraad. We zetten instrumenten in om particuliere woningeigenaren en VVE s te informeren over de mogelijkheden om energie te besparen en op te wekken. Met stellen we een kwalitatief en kwantitatief streefprogramma op voor sociale woningbouw. Dit is een vertrouwelijk stuk. Het streefprogramma is mede gebaseerd op de beschikbare (en kansrijke) bouwlocaties en de financiële haalbaarheid voor de gemeente en voor. 3
5. Bij locatieontwikkeling ruimte bieden aan toevoeging van vrije-sectorhuurwoningen en sociale huurwoningen, zodat plannen bijdragen aan gemengde buurten. We voeren een marktverkenning uit onder /particuliere verhuurders waarmee we nog geen contact hebben. We gaan na welke interesse er bij hen is om in Boxtel te investeren in markthuurwoningen en brengen hen in contact met ontwikkelaars. Met betrekking tot sociale huur, zie punt 4. Opgave 2 - Verbeteren kwaliteit, de geschiktheid en de duurzaamheid van de bestaande woningvoorraad Ons doel is om zorgvuldig om te gaan met de aarde. Hiervoor willen we het gebruik van fossiele energie in woningen terugdringen. Dit draagt tevens bij aan betaalbare woonlasten. Daarnaast is een toekomstbestendige en toegankelijke woningvoorraad een duurzame woningvoorraad. Doel Betrokken partijen Activiteiten/instrumenten 1. Het verbeteren van de energieprestaties van sociale huurwoningen. De doelen uit het nationale energieakkoord zijn leidend: energie-index van gemiddeld maximaal 1,25 voor sociale huurwoningen. We maken afspraken met over de energieprestaties van de sociale huurwoningvoorraad. 2. De gemeente stimuleert verbetering van de energetische kwaliteit van de bestaande huur- en koopsector 3. We hanteren als uitgangspunt dat nieuwbouwwoningen energieneutraal zijn. 4. We dragen actief bij aan de Brabantse Stroomversnelling en het project Brabant woont slim. 5. In alle kernen is er woningaanbod dat passend is voor verschillende generaties, waaronder starters. Woningeigenaren VVE s Ontwikkelaars Ontwikkelaars Aannemers Ontwikkelaars We gaan door met de inzet van drie instrumenten om particuliere woningeigenaren en VVE s te informeren over de mogelijkheden om energie te besparen en op te wekken: duurzaamheidsleningen, de zonatlas en na evaluatie wellicht de EPAmaatwerkadviezen. We werken een plan uit voor een wijkgerichte bewustwordingscampagne in samenwerking met inwoners(groepen) gericht op woningeigenaren en huurders. We starten met een pilot. We dringen er bij ontwikkelaars op aan te bouwen met een EPC van 0. We participeren actief in werkgroepen en andere overleggen en streven naar het realiseren van proefprojecten in Boxtel. We ontwikkelen een monitor om te volgen hoe woningvraag en woningaanbod zich in de verschillende kernen tot elkaar verhouden. De uitkomsten verwerken we in de woningbouwprogrammering. 6. (Particuliere) woningen waar ouderen in wonen, moeten toekomstbestendig worden. Woningeigenaren Aannemers Installateurs Ouderenbonden Seniorenraad De gemeente stimuleert oudere bewoners hun woning beter geschikt te maken en goed te onderhouden. We gaan verder met de aanpak Wonen met gemak, blijvend thuis in eigen huis en kijken waar we aanvullend instrumenten kunnen ontwikkelen en inzetten. Een voorbeeld hiervan is de blijverslening van de SVn. 4
7. Doorstroming van ouderen naar toegankelijke woningen stimuleren. Beleggers We wijzen kansrijke locaties aan voor de ontwikkeling van woningprogramma gericht op senioren. We overleggen met over de ontwikkeling van sociale huurwoningen voor ouderen. We maken afspraken met over de inzet van instrumenten om doorstroming te bevorderen (zoals een doorstroommakelaar). Opgave 3 - Huisvesting bijzondere (zorg) doelgroepen Ons doel is om te zorgen voor voldoende kwalitatief goede huisvesting voor bijzondere (zorg) doelgroepen op de woningmarkt. Doel Betrokken partijen Activiteiten/instrumenten 1. Uitgaande van de provinciale bevolkingsprognose streven we ernaar tot 2030 ca. 140 eenheden verzorgd wonen toe te voegen voor kwetsbare ouderen. Zorgaanbieders Particuliere initiatieven We voeren een marktconsultatie uit onder aanbieders van woonvoorzieningen gericht op ouderen in het hoge huursegment. We stellen een programma van eisen op voor verzorgd wonen in Boxtel in overleg met en zorgaanbieders. We wijzen kansrijke locaties aan voor de ontwikkeling van verzorgd wonen (in bestaande gebouwen en/of nieuwbouw) en overleggen met en zorgaanbieders en gemeentelijke adviesorganen over de ontwikkeling daarvan. 2. We werken mee aan initiatieven voor bijzondere huisvesting voor specifieke doelgroepen, mede om de continuïteit van zorg en ondersteuning te garanderen van mensen die tijdelijk verblijven in maatschappelijke opvang, beschermd wonen, Jeugdzorginstellingen en exgedetineerden. Centrumgemeente Zorgaanbieders We gaan in gesprek met zorgaanbieders (ouderen, VG, GGZ en Jeugdzorg) over de bereidheid van de gemeente om medewerking te verlenen aan huisvestingsinitiatieven voor bijzondere doelgroepen (op Boxtelse schaal). Daarbij houden we rekening met regionale afspraken over te realiseren aantallen (regiovisie beschermd wonen/ maatschappelijke opvang). 3. Voldoende zelfstandige woonruimte voor jongeren (18+) die nog enige tijd begeleiding nodig hebben of zelfstandig willen wonen. Jeugdzorgaanbieders We inventariseren samen met de Koraalgroep, Cello en de behoefte aan zelfstandige woonruimte voor Boxtelse jongeren (18+) die nog enige tijd begeleiding nodig hebben of zelfstandig willen wonen. We maken met de jeugdzorgpartijen en afspraken over de realisatie van woningen. 4. Boxtel werkt vanuit de regionale visie Beschermd Wonen onder regie van centrumgemeente Den Bosch samen met de Meierij-gemeenten aangevuld met Maasdriel den Zaltbommel aan een evenwichtige spreiding van beschermde woonvoorzieningen voor mensen met Meierij-gemeenten, Zaltbommel en Maasdriel Het initiatief voor de regie van het proces ligt bij centrumgemeente Den Bosch. (Zie verder punt 2) 5
psychiatrische problemen. 5. Verbeteren van de woonomstandigheden van arbeidsmigranten door aanbod van (tijdelijke) huisvestingsvormen. 6. We spannen ons maximaal in om de pieken in de toestroom van verblijfsgerechtigden op te vangen en gebruiken daarvoor ook onorthodoxe manieren. Werkgevers Contour de Twern COA Aannemers Contour de Twern We brengen de woonsituatie van arbeidsmigranten in beeld. We overleggen met werkgevers in de gemeente (en in de directe nabijheid) welke behoefte er is aan huisvesting en maken afspraken met St. Joseph over de realisatie daarvan. We volgen welke initiatieven er in het land worden genomen en beoordelen of deze toepasbaar zijn in Boxtel. Met en lokale aannemers onderzoeken we indien nodig de mogelijkheid en de haalbaarheid van tijdelijke huisvestingsvormen (in leegstaand vastgoed, in tijdelijke woonunits of anderszins). Opgave 4 - Vraaggericht bouwen met oog voor de toekomst Ons doel is te voorzien in de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag van onze inwoners. Doel Betrokken partijen Activiteiten/instrumenten 1. Tussen 2015 en 2025 realiseren we in totaal (per saldo) 1.315 woningen. Ontwikkelaars We inventariseren kansrijke locaties. Met ontwikkelende partijen (waaronder St. Joseph) maken we afspraken over locatieontwikkelingen. We kijken of we bouwlocaties actief kunnen verwerven. 2. Binnen het bouwprogramma is op basis van woningmarktonderzoek toevoeging van sociale en vrije sector huur gewenst (o.a. voor vergrijzing en huisvesting bijzondere doelgroepen). Het gaat om tussen 25% en 45% toevoeging van sociale huur en 20% à 25% vrije sector huur. Zorgaanbieders We maken afspraken met over de realisatie van sociale huurwoningen. De vraag naar huisvesting van bijzondere doelgroepen en de vraag naar verzorgd en geschikt wonen nemen we hierin mee. We voeren een marktverkenning uit onder /particuliere verhuurders waarbij we nagaan welke interesse er in de markt is om in Boxtel te investeren in markthuurwoningen. Bij locatieontwikkelingen wordt mede op basis van de financiële haalbaarheid (Grondexploitatiewet) onderzocht in welke mate het streefprogramma gerealiseerd kan worden. Dit wordt in de voorbereidingsfase van de betreffende locatieontwikkeling besproken met St. Joseph. 3. De gemeente geeft in haar woningbouwplanning bijzonder aandacht voor de segmenten: A. Grondgebonden woningen voor middeninkomens (waaronder kleine huishoudens / starters) in het vrije huursegment B. Woningen voor senioren in het sociale en in het vrije huursegment C. Goedkope sociale huurwoningen voor starters (bij voorkeur met tijdelijke Als bijlage bij de Uitvoeringsagenda nemen we een woningbouwkader op waarin we de criteria vastleggen aan de hand waarvan we initiatieven toetsen. Hierin nemen we tevens op aan welke ontwikkelingen we op welke locaties voorkeur geven. Het woningbouwkader actualiseren we jaarlijks. 6
huurcontracten, zodat de woningen beschikbaar blijven voor de doelgroep) D. Wonen met zorg voor kwetsbare inwoners E. Innovatieve (permanente en tijdelijke) woonvormen voor arbeidsmigranten en verblijfsgerechtigden F. Betaalbare koopwoningen voor starters met een middeninkomen G. Toegankelijke koopwoningen, vooral appartementen in hogere prijsklassen voor senioren die willen doorstromen uit hun gezinswoning H. Ruimte voor particuliere wooninitiatieven 4. De gemeente geeft via hogere kwaliteitsnormen in GPR prioriteit aan kwaliteitseisen. 5. Bij toevoeging in segmenten waar op lange termijn overschotten worden verwacht (m.n. eengezinswoningen), zal nieuwbouw eenvoudig aanpasbaar moeten zijn aan de veranderende vraag. belegge rs belegge rs We ontwikkelen een toepassingskader voor GPR en stellen met ontwikkelende partijen anterieure overeenkomsten op waarin we kwaliteitseisen vastleggen. Met ontwikkelende partijen stellen we anterieure overeenkomsten op waarin we kwaliteitseisen vastleggen. 6. Doorstroming van ouderen op de woningmarkt stimuleren. De groeiende groep ouderen die blijft wonen in een nietgeschikte woning stimuleren om hun woning zo geschikt mogelijk te maken. Seniorenraad Ouderenbonden We wijzen in overleg met kansrijke locaties aan voor de ontwikkeling van woningprogramma gericht op senioren. We maken afspraken met St. Joseph over de ontwikkeling van sociale huurwoningen voor ouderen en de inzet van instrumenten om doorstroming te bevorderen (zoals een doorstroommakelaar). We ontwikkelen in samenwerking met maatschappelijke partners een voorlichtingsprogramma voor ouderen. 7. Ruimte bieden aan nieuwe ontwikkelingen in bestaand vastgoed. 8. We stimuleren en bieden ruimte aan particuliere wooninitiatieven. Inwoners(groepen) We stellen een transformatiekaart op waarin we bijhouden welke gebouwen leegstaan en van welke gebouwen we weten dat ze leeg komen te staan. We stimuleren eigenaren om commercieel en maatschappelijk vastgoed dat zijn functie verliest, geschikt te maken voor wonen. In het woningbouwprogramma houden we telkens ruimte voor transformatieopgaven in de bestaande voorraad. We organiseren een kennisbijeenkomst met inwoners en inwonersgroepen die projecten willen ontwikkelen waarin we onderzoeken op welke wijze de gemeente particulier initiatief kan ondersteunen en faciliteren. Op basis van de uitkomsten hiervan stellen we een transparante en integrale werkwijze vast voor de 7
behandeling van verzoeken voor zelfbouw, uitbouw van woningen ten behoeve van mantelzorg en woningsplitsing. Opgave 5 - Boxtel aantrekkelijke woongemeente Ons doel is te zorgen dat de inwoners van Boxtel prettig kunnen wonen in hun wijk of dorp en zorgen voor een grotere bekendheid van de kwaliteiten van Boxtel als woongemeente bij jonge huishoudens in de regio. Doel Betrokken partijen Activiteiten/instrumenten 1. Versterken van de woonfunctie van de wijken en dorpen door gericht woningen toe te voegen in segmenten die de woningmarktpositie van wijken versterken en/of waarin onvoldoende aanbod is. belegge rs In het woningbouwkader geven we per wijk en dorp aan welk programma prioriteit heeft. 2. Ontwikkelingen in de wijken en kernen moeten bijdragen aan behoud of versterken van het karakter. Dit betekent dat niet in alle gebieden een gelijk aanbod nodig en gewenst is. 3. De kwaliteiten van Boxtel zijn bekend bij de potentiële vestigers vanuit de regio, waarbij ontwikkelende partijen en ondernemers samenwerken om dit te vermarkten. belegge rs We inventariseren en monitoren signalen uit de wijken. We stellen in samenwerking met ontwikkelende partijen een marketingstrategie op voor de gemeente en voor nieuwbouwlocaties. Deel B Agenda 2016 voorjaar 2017 Activiteiten 2016 voorjaar 2017 In 2016 zijn we gestart met het uitvoeren van een aantal concrete activiteiten. Onderstaande achttal activiteiten in het kader van de woonvisie zijn in 2016 opgepakt of worden in de eerste helft 2017 uitgevoerd. De nummers na de beschrijvingen in de eerste kolom verwijzen naar deel A van de Woonagenda, waarbij O staat voor opgave. O1-1 staat dus voor 'Opgave 1, punt 1'. Activiteiten/instrumenten Betrokken partijen Planning 1. Met stellen we een kwalitatief en kwantitatief streefprogramma op voor sociale woningbouw. Het streefprogramma is mede gebaseerd op de beschikbare (en kansrijke) bouwlocaties. (O1-4) St Joseph We starten in het najaar 2016 samen met dit project. Het streefprogramma moet in het voorjaar 2017 gereed zijn zodat het een rol kan spelen bij de prestatieafspraken over 2018. 2. We brengen de vraag en het aanbod van zeer goedkope huurwoningen in beeld en onderzoeken in hoeverre er op dit moment voldoende aanbod in de markt is. De uitkomsten van deze inventarisatie betrekken we bij de prestatieafspraken met voor het jaar 2018. (O1- Zorgaanbieders De analyse voeren we uit in het voorjaar van 2017. Bij voorkeur treden gemeente en gezamenlijk op als opdrachtgever. De resultaten zijn in het voorjaar van 2017 beschikbaar zodat ze kan meenemen in het bod voor 2018. 2) 3. We maken afspraken met Over energieprestatie van 8
over (een tijdpad voor de verbetering van) de energieprestaties van de sociale huurwoningvoorraad en zetten instrumenten in om particuliere woningeigenaren en VVE s te informeren over de mogelijkheden om energie te besparen en op te wekken. (O1-3) 4. Organiseren van een kennisbijeenkomst met inwoners en inwonersgroepen die projecten willen ontwikkelen waarin we onderzoeken op welke wijze de gemeente particulier initiatief kan ondersteunen en faciliteren. Op basis van de uitkomsten hiervan stellen we een transparante en integrale werkwijze vast voor de behandeling van verzoeken voor zelfbouw, uitbouw van woningen ten behoeve van mantelzorg en woningsplitsing. (O4-8) 5. We voeren een marktverkenning uit onder /particuliere verhuurders waarbij we nagaan welke interesse er in de markt is om in Boxtel te investeren in markthuurwoningen. Op basis van deze verkenning nodigen we /particuliere verhuurders uit om bij te dragen aan locatieontwikkelingen. (04-2) 6. De behoefte inventariseren aan zelfstandige woonruimte voor Boxtelse jongeren (18+) die nog enige tijd begeleiding nodig hebben of zelfstandig willen wonen. Afspraken maken met de jeugdzorgpartijen en over de realisatie van woningen en het ondersteuningsarrangement daarbij. (O3-3) 7. De gemeente onderzoekt hoe groot het lokale aanbod moet zijn van beschermde woonvoorzieningen voor mensen met psychiatrische problemen. (O3-4) Eigenaren VVE s Inwoners(groepen) Jeugdzorgaanbieders Regio-gemeenten RIBW huurwoningen maken we prestatieafspraken met. Deze afspraken worden gemaakt in de periode juli-december. We gaan door met de inzet van de duurzaamheidsleningen, de zonatlas en na evaluatie wellicht de EPAmaatwerkadviezen Zo spoedig mogelijk organiseren we een voorbereidend gesprek met de oudereninitiatiefgroep in Boxtel. Met hen maken we afspraken over de voorbereiding van de kennisbijeenkomst later in het jaar. We organiseren een kennismakingsbijeenkomst waarvoor we ontwikkelaars,, verhuurders en makelaars uitnodigen. We voeren met hen een gesprek over de kansen van locaties in de gemeente voor vrije sectorhuur. We vragen Jeugdzorgaanbieders aan te geven welke vraag zij verwachten aan deze woonruimten. We organiseren een overleg met de gemeente, jeugdzorgaanbieders en St. Joseph. De uitgangspunten hiervan nemen we op in de prestatieafspraken met St. Joseph Hiervoor is in regionaal verband een kader opgesteld. Activiteiten najaar 2017 Voor de tweede helft van 2017 plannen we tien activiteiten. Deze voorzien we in het voorjaar 2017 van een concrete tijdsplanning. Activiteiten/instrumenten 1. Het uitwerken van een plan voor een wijkgerichte bewustwordingscampagne in samenwerking met inwoners(groepen) om verbetering van de energetische kwaliteit van woningen te stimuleren. Opstarten van een pilot in een wijk. (O2-2) Betrokken partijen Woningeigenaren VVE s 9
2. Maken van afspraken over vroegtijdige signalering van betalingsproblemen. De gemeente zet ondersteuning in als schuldenproblematiek zich voordoet of dreigt voor te doen. Met maken we afspraken over een aanpak. (O1-1) 3. Ontwikkelen van een monitor om te volgen hoe woningvraag en woningaanbod zich in de verschillende kernen tot elkaar verhouden. De uitkomsten verwerken we in de woningbouwprogrammering. (O2-5) Ontwikkelaars 4. Aanwijzen van kansrijke locaties voor de ontwikkeling van woningprogramma gericht op senioren. We maken afspraken met over de ontwikkeling van sociale huurwoningen voor ouderen en de inzet van instrumenten om doorstroming te bevorderen (zoals een doorstroommakelaar). (O2-7) 5. Opstellen van een programma van eisen voor verzorgd wonen in Boxtel in overleg met en zorgaanbieders. We wijzen kansrijke locaties aan voor de ontwikkeling van verzorgd wonen en maken afspraken met en zorgaanbieders over de ontwikkeling daarvan. We voeren een marktconsultatie uit onder aanbieders van woonvoorzieningen gericht op ouderen in het hoge huursegment. (O3-1) Zorgaanbieders 6. Opstellen van een transformatiekaart waarin we bijhouden welke gebouwen leegstaan en van welke gebouwen we weten dat ze leeg komen te staan. Stimuleren van eigenaren om commercieel en maatschappelijk vastgoed dat zijn functie verliest geschikt te maken voor wonen. (O4-7) 7. Inventariseren van kansrijke locaties. Met ontwikkelende partijen (waaronder St. Joseph) maken we afspraken over locatieontwikkelingen. Bouwlocaties verwerven we indien mogelijk actief voor locatieontwikkeling. Inbreidingslocaties verwerven we alleen actief als een sluitende grondexploitatie mogelijk is. (O4-1) Ontwikkelaars 8. Opstellen van een marketingstrategie voor de gemeente voor nieuwbouwlocaties. (O5-2) 9. Attenderen zorgaanbieders (ouderen, VG, GGZ en Jeugd) over de bereidheid van de gemeente om medewerking te verlenen aan huisvestingsinitiatieven voor bijzondere doelgroepen (op Boxtelse schaal). (O3-2) 10. Stimuleren om oudere bewoners hun woning beter geschikt te maken en goed te onderhouden. We gaan verder met de aanpak Wonen met gemak, blijvend thuis in eigen huis en kijken waar we aanvullend instrumenten kunnen ontwikkelen en inzetten. Een voorbeeld hiervan is de blijverslening van de SVn. (O2-6) Zorgaanbieders Blijvend thuis in eigen huis 10
Afwegingskader woningbouw 1. Uitgangspunten woningbouwprogrammering Kwantitatieve woningvraag De kwantitatieve bouwopgave is vastgelegd in de Regionale Agenda Wonen Noordoost Brabant. De netto-behoefte aan toevoeging van woningen in Boxtel in de periode tot 2025 bedraagt 1.315. Inclusief compensatie voor sloop zijn dat gemiddeld 145 nieuwe woningen per jaar. Uitgangspunten woningbouwprogrammering In de Woonvisie zijn de uitgangspunten opgenomen voor het nieuwbouwprogramma. Deze uitgangspunten zijn de volgende: De toenemende woningvraag is voor een belangrijk deel het gevolg van vergrijzing en de daarmee gepaard gaande huishoudensverdunning. Ondanks de vergrijzing komt de vraag naar (nieuwe) woningen door beperkte doorstroming van oudere huishoudens nu vooral van jonge huishoudens. Deze vraag wil de gemeente bedienen. Op langere termijn (periode 2025-2035) zal het aanbod gezinswoningen (voor een groot deel in de koopsector) de vraag naar verwachting overtreffen. Het effect van toevoegingen op de toekomstwaarde van de woningvoorraad laten we meewegen in het kwalitatieve bouwprogramma en de eisen die we stellen aan woningen. Met name op bouwlocaties die als zeer geschikt worden beoordeeld voor levensloopbestendig wonen zetten we zwaar in op de toekomstbestendigheid. Waar bouwen voor doorstroming mogelijk is en zinvol, kiezen we voor de realisatie van woningen voor ouderen, zodat gezinswoningen vrijkomen voor starters en vestigende gezinnen. We besteden expliciet aandacht aan de woonvragen van bijzondere (zorg)doelgroepen. Particuliere initiatieven We faciliteren particuliere initiatieven in nieuwbouw en in aanpassing van bestaande bouw die bijdragen aan een grotere diversiteit in het woningaanbod. Aanpasbaar bouwen Bij de bouw van gezinswoningen is aanpasbaarheid een belangrijke norm. Nieuwe gezinswoningen moeten zo zijn ontworpen dat ze voor meerdere doelgroepen geschikt zijn (te maken). Het gaat hierbij om levensloopgeschiktheid en om de mogelijkheid om woningen te verkleinen en te vergroten. Deze eis leggen we zo mogelijk vast in overeenkomsten met ontwikkelende partijen. De bewijslast ligt bij de ontwikkelaar. Kwaliteitseisen nieuwbouw De eisen die de gemeente stelt aan nieuwbouwprojecten stemmen we af op de doelgroep waarvoor wordt gebouwd door inzet van het instrument GPR-gebouw. De prioriteit ligt bij enerzijds energiezuinig bouwen en anderzijds gebruikskwaliteit. Onder gebruikskwaliteit zijn veel eisen opgenomen ten aanzien van de toegankelijkheid van woningen. Hier hanteert de gemeente hoge kwaliteitsnormen; ruim boven Bouwbesluit, vergelijkbaar met niveau 11
WoonKeur. Bij specifieke starterswoningen leggen we, conform de wensen van starters het accent vooral op betaalbaarheid. Bij woningen op locaties die aantrekkelijk zijn voor senioren stellen we juist hogere eisen aan gebruikskwaliteit. Tijdelijke huisvesting voor verblijfsgerechtigden hoeft niet te voldoen aan de strengere GPR-eisen. Duurzaam omgaan met vrijkomend vastgoed Een deel van de woningvraag kan mogelijk worden geaccommodeerd in leegstaande of leegkomende gebouwen. De gemeente wil ruimte bieden aan nieuwe ontwikkelingen in bestaand vastgoed. Met name als het gaat om gezichtsbepalende of cultuurhistorisch waardevolle gebouwen is (langdurige) leegstand ongewenst. Hergebruik en transformatie zijn bovendien vanuit het oogpunt van duurzaamheid vaak te verkiezen boven sloop en nieuwbouw. Prioriteiten in het woningbouwprogramma De gemeente kan niet in alle gevallen sturen op het programma dat op een locatie wordt ontwikkeld, niet ieder programma kan op elke locatie worden gerealiseerd en niet iedere locatie is aantrekkelijk voor iedere doelgroep. De programmering van woningtypologieën is dus maatwerk en vraagt om een zekere flexibiliteit. In de programmering gebruiken we het instrumentarium dat ons als gemeente ter beschikking staat om de realisatie van de volgende woningen te bevorderen (de letters corresponderen met de opsomming op pagina 18 en 19 van de Woonvisie). Vrije sector huurwoningen A. Grondgebonden woningen voor middeninkomens (waaronder kleine huishoudens/starters) B. Woningen voor senioren Sociale huurwoningen B. Woningen voor senioren C. Goedkope sociale huurwoningen voor starters (bij voorkeur met tijdelijke huurcontracten, zodat de woningen beschikbaar blijven voor de doelgroep). D. Wonen met zorg voor kwetsbare inwoners. E. Innovatieve (permanente en tijdelijke) woonvormen voor arbeidsmigranten en verblijfsgerechtigden. Koopwoningen F. Betaalbare starterskoopwoningen met een VON-prijs tot 180.000. G. Toegankelijke koopwoningen, in middeldure en dure segment voor senioren die willen doorstromen uit hun gezinswoning. 2. Gebiedsgerichte vertaling Boxtel-Centrum Stimuleren doorstroming van senioren uit andere wijken door in te zetten op het duurdere huursegment. Vooral doorstromers vanaf 65 jaar vestigen zich liefst in of nabij het Centrum. Hergebruik van vrijkomend vastgoed ten behoeve van bijvoorbeeld kleine appartementen voor starters, omdat enerzijds starters in het centrum willen wonen en anderzijds flexibel zijn in hun woonwens. 12
A. Grondgebonden woningen voor middeninkomens in het vrije huursegment B. Woningen voor senioren in het sociale en in het vrije huursegment C. Goede sociale huurwoningen voor starter D. Wonen met zorg voor kwetsbare inwoners F. Betaalbare koopwoningen voor starters met een middeninkomen G. Toegankelijke koopwoningen voor doorstromende senioren Breukelen Naar een meer evenwichtige opbouw van de wijk door toevoegingen voor starters, jongere alleenstaanden en doorstromers. Een afname van het aandeel huurwoningen en toevoegen van koopwoningen. Herstructurering van een deel van de voorraad is wenselijk. A. Grondgebonden woningen voor middeninkomens B. Woningen voor senioren in het sociale en in het vrije huursegment C. Goede sociale huurwoningen voor starter D. Wonen met zorg voor kwetsbare inwoners F. Betaalbare koopwoningen voor starters met een middeninkomen G. Toegankelijke koopwoningen voor doorstromende senioren Boxtel Noord, Selissenwal Toevoeging van ouderenhuisvesting in alle prijsklassen in de nabijheid van een winkelcentrum. Meer diversiteit in de wijk door het realiseren van koopwoningen, om de doorstroming van huur naar goedkope koop te bevorderen. A. Grondgebonden woningen voor middeninkomens B. Woningen voor senioren in het sociale en in het vrije huursegment C. Goede sociale huurwoningen voor starter D. Wonen met zorg voor kwetsbare inwoners F. Betaalbare koopwoningen voor starters met een middeninkomen G. Toegankelijke koopwoningen voor doorstromende senioren Boxtel-Oost Toevoegen woningen voor starters en jonge vestigers, vanwege aantrekkingskracht van de wijk op deze groepen. Voor oudere huishoudens die in de wijk willen doorstromen toevoeging gewenst van bij voorkeur gestapelde huurwoningen. Het liefst nabij de winkelvoorzieningen en / of tegen het Centrum. Transformeren huidige aanbod aan seniorenwoningen, omdat die onvoldoende aansluiten bij de wensen van ouderen in de wijk. Hergebruik van vrijkomende schoollocaties. A. Grondgebonden woningen voor middeninkomens B. Woningen voor senioren in het sociale en in het vrije huursegment C. Goede sociale huurwoningen voor starter D. Wonen met zorg voor kwetsbare inwoners F. Betaalbare koopwoningen voor starters met een middeninkomen G. Toegankelijke koopwoningen voor doorstromende senioren Munsel, In Goede Aarde en Selissen Voor de wijken Munsel In Goede Aarde een ander accent te realiseren door toevoeging van kleinere betaalbare gezinswoningen, voor starters én of doorstromers op de woningmarkt. A. Grondgebonden woningen voor middeninkomens B. Woningen voor senioren in het sociale en in het vrije huursegment 13
C. Goede sociale huurwoningen voor starter D. Wonen met zorg voor kwetsbare inwoners F. Betaalbare koopwoningen voor starters met een middeninkomen G. Toegankelijke koopwoningen voor doorstromende senioren Liempde Vergroten mogelijkheden voor starters en jonge gezinnen om zich te vestigen, en beperkt op de doelgroep senioren. Toevoegen in de huursector en voor de kleine huishoudens ten behoeve van een evenwichtige opbouw. A. Grondgebonden woningen voor middeninkomens B. Woningen voor senioren in het sociale en in het vrije huursegment C. Goede sociale huurwoningen voor starter D. Wonen met zorg voor kwetsbare inwoners F. Betaalbare koopwoningen voor starters met een middeninkomen G. Toegankelijke koopwoningen voor doorstromende senioren Lennisheuvel Samen met bewoners en woningzoekende optrekken om kleinschalige nieuwbouw toe te voegen gericht op starters en senioren. A. Grondgebonden woningen voor middeninkomens B. Woningen voor senioren in het sociale en in het vrije huursegment C. Goede sociale huurwoningen voor starter D. Wonen met zorg voor kwetsbare inwoners F. Betaalbare koopwoningen voor starters met een middeninkomen G. Toegankelijke koopwoningen voor doorstromende senioren 14