Retouradres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag Uw brief van Aan de leden van de commissie Onderwerp nadere informatie omtrent planinitiatieven woontoren Rijswijkseplein en Sigma-kantoor en voorstel tot instemming met beide initiatieven Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/ 2001.3570 Doorkiesnummer (070) 3534897 Aantal bijlagen Datum 7 december 2001 Op 10 juli 2001 heb ik u gemeld dat de eigenaren van het Sigma-gebouw (gelegen in de Hofwijckstraat, tegenover de locatie voor de voorgestelde woontoren van Vestia) overwogen om tot herontwikkeling van een deel van dit gebouw over te gaan. In de nieuwbouw zou de mogelijkheid bestaan om een inpandig laad-en loshaven en parkeerplaatsen ten behoeve van de woontoren te realiseren. Het plan bevond zich toen nog in de schetsfase en diende verder te worden uitgewerkt om te kunnen vaststellen of deze mogelijkheden ook in praktijk haalbaar zouden zijn. Naast uitwerking van het plan was ook overleg tussen de eigenaren van het Sigma-kantoor ( in het vervolg kortheidshalve als Sigma aan te duiden) en Vestia noodzakelijk om de mogelijkheden tot samenwerking en integratie van beide plannen op het gebied van laden-en lossen en parkeren nader te kunnen bezien en uit te werken. Het Sigma-plan is in de afgelopen periode uitgewerkt: het voorlopig ontwerp van 2 oktober 2001 treft u in de bijlagen aan. In dezelfde periode heeft Sigma zowel overleg gevoerd met Vestia als met de gemeente. Alvorens in te gaan op de resultaten van deze overleggen, zal eerst het bouwinitiatief van Sigma nader worden toegelicht. Het bouwplan van Sigma Het huidige Sigma-gebouw bestaat uit een achttal etages met kantoorruimte van in totaal 3400 m². Het gebouw beschikt over een parkeergarage die ruimte biedt aan 20 auto s. In het plan van Sigma zal dit gebouw worden uitgebreid met ± 5000 m2 kantoorruimte, ± 260 m2 commerciële ruimte in 11 bouwlagen met een maximale bouwhoogte van 43 m. Deze uitbreiding zal tegen de blinde zijgevelwand, aan de zijde van het Stationsplein, worden gerealiseerd. Het huidige gebouw en de uitbreiding zullen eventueel door middel van een zogenoemde sky-lobby worden gekoppeld. Het Sigma-plan is ambtelijk beoordeeld. Stedenbouwkundig oordeel Huidige situatie Het bestaande Sigma-gebouw, gerealiseerd in 1978, is ontworpen als een hoekpand op de hoek van de Rijswijkseweg en de Hofwijckstraat en was daarmee een onderdeel van de gevelwand van
laatstgenoemde straat. Door de sloop van de bebouwing langs het Stationsplein en de verbreding van de openbare ruimte aldaar is het Sigma-gebouw los in de ruimte komen te staan. De blinde zijkant van de parkeergarage van Sigma vormt nu de gevelwand van het Stationsplein. Bovengenoemde ingrepen in het stedelijk weefsel hebben geleid tot een situatie die niet af is. Mede door de sloop van de bebouwing tussen Rijswijkseplein, Rijswijkseweg en Hofwijckstraat is een situatie ontstaan waarbij deze stedelijke ruimtes in elkaar overlopen en er geen sprake is van heldere afgebakende stedelijke ruimtes in deze vroeg twintigste eeuwse blokverkaveling. Om dezelfde reden is het vanuit ruimtelijk perspectief noodzakelijk dat er bebouwing (i.c. de woontoren) op dit driehoekige terrein gerealiseerd wordt. Deze voorgestelde bebouwing zal de Rijswijkseweg en het Stationsplein van elkaar gaan scheiden, maar zal in ruimtelijke zin nog niet voldoende de koppeling met het Stationsplein kunnen leggen. Verbouwing en uitbreiding De verbouwing en uitbreiding van het Sigma-gebouw biedt een oplossing van bovengenoemde problemen. De uitbreiding maakt een nieuwe gevelwand aan het Stationsplein en camoufleert enerzijds de parkeergarage van het Sigma-gebouw, anderzijds wordt een duidelijke koppeling met de woontoren aan de Rijswijkseweg gelegd. Op deze wijze ontstaat er een goede ruimtelijke afbakening van het Stationsplein, alsmede een begeleidende gevelwand van het Stationsplein naar het Rijswijkse-plein. Door de gekozen bouwhoogte van circa 43m ontstaat een goed ruimtelijk ensemble van drie elementen: de Struyck (circa 60m) en de woontoren (circa 120m). Door de koppeling d.m.v. de voorgestelde sky-lobby zullen de beide bouwdelen als een complex gaan werken met een oriëntatie naar zowel het Stationsplein als naar de Rijswijkseweg. Programma In het gebouw zullen kantoorruimtes en een commerciële ruimte worden gerealiseerd. Dit zijn invullingen die uitstekend passen in de directe stationsomgeving bij Hollands Spoor. Uit deze beoordeling kan worden geconcludeerd dat de realisering van de Sigma-uitbreiding tot een sterke verbetering van de huidige stedenbouwkundige situatie zal leiden. Parkeren Bestaande bebouwing Op basis van de gemeentelijke parkeernormen zijn voor de nu aanwezige kantoorruimten 20 parkeerplaatsen vereist. Dit aantal komt overeen met het aantal parkeerplaatsen dat reeds beschikbaar is in de bestaande parkeergarage. Het Sigma-gebouw bevindt zich binnen een gebied waar betaald parkeren met vergunningregeling van kracht is (gebiedscode 75; Belanghebbendenparkeren Stationsbuurt en Rivierenbuurt (bedrijven en instellingen). Gezien de hoeveelheid beschikbare parkeerplaatsen op eigen terrein betekent dat, dat de kantoren uit het Sigma-gebouw niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning voor het parkeren op straat. Nieuwbouw Voor de nieuwbouw zijn op grond van de gemeentelijke parkeernormen 33 parkeerplaatsen vereist. Door middel van een technische aanpassing van de bestaande parkeervoorziening en het uitbreiden van de parkeerkelder onder de nieuwbouw kan de parkeercapaciteit worden vergroot van 20
parkeerplaatsen tot een capaciteit van 42 parkeerplaatsen. Daarbij is in het voorstel opgenomen dat op de tweede laag nog een extra uitbreiding van de parkeercapaciteit plaatsvindt ter grootte van 25 parkeerplaatsen. In totaal komt de beschikbare parkeercapaciteit daarmee op 67 parkeerplaatsen. Op basis van de berekening van de parkeerbehoefte dient voor het totale plan (oudbouw + nieuwbouw) een parkeercapaciteit beschikbaar te zijn van 53 parkeerplaatsen (20 parkeerplaatsen voor de oudbouw en 33 parkeerplaatsen voor de uitbreiding). Dit resulteert in een overcapaciteit van 14 parkeerplaatsen. Zoals reeds eerder gemeld zal Vestia de voor de woontoren vereiste parkeerplaatsen in de parkeergarage van Q-park in Laakhaven realiseren. De 14 resterende parkeerplaatsen kunnen eventueel door Vestia in gebruik genomen worden. Vestia en Sigma zijn hierover in overleg. Bij de uitbreiding is nog een aantal aandachtspunten. Het betreft hierbij de bereikbaarheid van de taxistandplaats en de bereikbaarheid (het in- en uitrijden) van de inpandige laad-en loszone. De uitbreiding van Sigma zal plaatsvinden aan de zuidwestzijde van het bestaande gebouw (tegen de blinde wand van de parkeervoorziening). De footprint van de uitbreiding is gesitueerd op de strook, welke thans de toegang vormt tot de taxistandplaats nabij Station Hollands Spoor. Deze strook is gelegen tussen de wand van de parkeervoorziening en het fietspad richting Centrum. De situering van de uitbreiding op deze locatie heeft tot gevolg dat de reeds bestaande inrit naar de taxistandplaats niet meer bereikbaar zal zijn voor taxi s. Om de taxistandplaats bereikbaar te houden, dient - bij realisatie van de uitbreiding - vanaf het Stationsplein (tegenover de Ellips) een nieuwe toegang te worden gerealiseerd. In het ontwerp is opgenomen dat het expeditieverkeer vanaf de Hofwijckstraat de inpandige expeditie kan inrijden en dat na het lossen het expeditieverkeer via een nieuw, op grond van de Nederlandse Spoorwegen, aan te leggen uitrit weer de expeditiehaven kan verlaten. In het ontwerp moet nog worden aangegeven op welke wijze het expeditieverkeer vanaf deze locatie (de taxistandplaats) weer op de weg kan komen. Een nieuwe toegang over de tramsporen zou hiervoor kunnen worden aangebracht. Over deze (nu op NS-terrein geplande) uitrit zal, zo heeft Sigma aangegeven, met de NS overleg worden gevoerd. De genoemde punten zullen, in samenwerking met de HTM en de taxi-branche, in het vervolgtraject worden uitgewerkt. Deze uitwerking zal worden voorgelegd aan het Vooroverleg Over Verkeerszaken (VOV). Het VOV, waarin de HTM, politie en brandweer en de diensten Stadsbeheer en Stedelijke Ontwikkeling zijn vertegenwoordigd, heeft een adviserende functie bij voorstellen die betrekking hebben op wijzigingen van de verkeerssituatie. Planologisch regime Voor deze locatie geldt in planologisch-juridisch opzicht het volgende: Voor een gedeelte van het Rijswijkseplein, o.a. waar zich het Sigma-gebouw bevindt, geldt geen bestemmingsplan of daarmee gelijk te stellen bebouwingsregeling. Daardoor is voor de beoordeling van het bouwplan in juridisch-planologisch opzicht alleen de Bouwverordening van toepassing. Met name het bepaalde in artikel 2.5.29 van de Bouwverordening: Vrijstelling voor overschrijding van de rooilijnen en van de toegelaten bouwhoogte in geval van voorbereiding van een bestemmingsplan zal toepassing dienen te vinden.
Van de maximaal toegestane bouwhoogte van 25 m1 kan vrijstelling worden verleend voor het bouwen in een gebied waarvoor geen bestemmingsplan geldt indien voor dat gebied een voorbereidingsbesluit, als bedoeld in artikel 21 van de Wet op de van kracht is en het bouwwerk niet strijdt met het ontwerp van een bestemmingsplan voor dat gebied, omtrent welk ontwerp het overleg, voorzien in artikel 10 van het Besluit op de is afgerond, aldus de relevante bepaling van het genoemde artikel 2.5.29 van de Bouwverordening. Lid 2 van genoemd artikel bepaalt: Een vrijstelling, als bedoeld in het eerste lid, kan slechts worden verleend, indien aan belanghebbenden gelegenheid is geboden bedenkingen in te dienen tegen het verlenen van de vrijstelling, zulks onder terinzagelegging voor de belanghebbenden van het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerp-bouwplan. Gelet op de eisen van bovengenoemd artikel 2.5.29 dient, als opmaat voor de opstelling van het bestemmingsplan, een voorbereidingsbesluit te worden genomen. Een voorstel hiertoe zal u in een later stadium worden voorgelegd. Nadat het voorbereidingsbesluit is genomen zal het (voor)ontwerpbestemmingsplan worden opgesteld. Dit (voor)ontwerp-bestemmingsplan zal naar de Provinciale Planologische en andere overlegpartners worden gezonden in het kader van het in artikel 10 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening voorgeschreven vooroverleg. Gelijktijdig wordt tevens de inspraakprocedure gestart, zoals voorgeschreven in artikel 6a van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en wordt gelijktijdig aan belanghebbenden gelegenheid geboden bedenkingen in te dienen tegen het verlenen van de vrijstelling. Het ontwerp-bestemmingsplan en het ontwerp-bouwplan worden daartoe gedurende 4 weken ter inzage gelegd en er vindt een publicatie plaats in de Posthoorn of Stadskrant. Ongeveer halverwege deze periode vindt een informatie-avond plaats. Eventuele andere procedures, bijvoorbeeld op grond van de Wet geluidhinder, lopen parallel. Na afronding van het vooroverleg (dan is ook de inspraakprocedure c.a. afgerond) wordt het resultaat daarvan samen met het verzoek om bouwvergunning aan de raadscommissie ROSV ter advisering voorgelegd, en daarna aan het college ter besluitvorming over het verlenen van de bouwvergunning. Vervolgens bestaat gedurende 6 weken de gelegenheid om bezwaren in te dienen conform het bepaalde in de Algemene Wet Bestuursrecht en kan een verzoek tot schorsing van de bouwvergunning worden ingediend bij de president van de rechtbank. Inloopdag/verdere communicatie Tijdens de inloopdag van 6 december 2001 is het Sigma-plan aan omwonenden en overige belanghebbenden toegelicht. Deze inloopdag is door ongeveer 15 belangstellenden bezocht. In het vervolgtraject zullen, zodra daartoe aanleiding is, de omwonenden worden geïnformeerd. Daarnaast bestaat, in het kader van de eventuele bouwvergunningsprocedure, de officiële mogelijkheid tot inspraak. Overleg tussen Sigma en de gemeente De uitbreiding van Sigma is deels op gemeentegrond gepland. Met Sigma is overeenstemming bereikt over de grondprijs die hiervoor verschuldigd is. Daarnaast is, ter meerdere zekerheid dat Sigma ook daadwerkelijk tot realisering van haar plan zal overgaan, afgesproken dat zij uiterlijk 1 juli 2002 een bouwaanvraag zal indienen. Hierna zal de bouw uiterlijk op 1 juli 2003 aanvangen. Voorwaarde voor
de start van de bouw is uiteraard dat de juridische (bouwvergunning)procedures met goed gevolg doorlopen zijn. Daarnaast is bedongen dat Sigma een overeenkomst zal sluiten met Vestia over gebruik van de laaden loszone door Vestia. De afspraken met Sigma (vertegenwoordigd door WaardeVastgoed Holland B.V.) zijn in een brief van 7 december 2001 (bijgevoegd) vastgelegd. Conclusie en voorstel tot instemming met het planinitiatief van Sigma Uit het bovenstaande blijkt dat bebouwing van de beoogde locatie uit stedenbouwkundig oogpunt gewenst is. Hoewel ik mij ervan bewust ben dat het plan - onder meer op verkeerskundig, juridisch en architectonisch gebied - nader dient te worden uitgewerkt en beoordeeld, ben ik van mening dat het een goede basis biedt om tot een waardevolle invulling van deze locatie te kunnen komen. Ik stel u voor om in te stemmen met de verdere uitwerking van dit plan. In het kader van de bouwvergunningsprocedure zal de uitwerking aan u worden voorgelegd en zal gelegenheid tot inspraak aan omwonenden en overige belanghebbenden worden geboden. Overleg Vestia en Sigma Vestia en Sigma hebben mij bericht dat zij principe-afspraken hebben gemaakt over gebruik van de laad-en loszone en parkeerplaatsen door Vestia. Deze afspraken worden uitgewerkt en geformaliseerd. Conclusie en voorstel tot instemming met verdere uitwerking van de woontoren door Vestia De uitkomsten van het overleg tussen Vestia en Sigma, resulterend in een laad-en loszone en (eventueel) extra parkeerplaatsen voor Vestia in het Sigma-gebouw, leiden tot een meerwaarde voor de woontoren. In het projectdocument van 14 november 2000 en in de brieven van 22 mei 2001, 3 juli 2001 en 10 juli 2001 zijn de argumenten (in het bijzonder dat hiermee (deels) tegemoet gekomen kan worden aan de vraag naar studentenhuisvesting, de positieve bijdrage die de studenten en stedelingen zullen leveren aan de ontwikkeling van de Stationsbuurt en dat hiermee in stedenbouwkundige zin gewenste bebouwing kan worden gerealiseerd) die pleiten voor realisering van de woontoren naar voren gebracht. Gelet op de positieve uitkomsten van het overleg tussen Vestia en Sigma en bovenvermelde argumenten, stel ik u voor om in te stemmen met de verdere uitwerking van de woontoren door Vestia. De voorzitter, A. Hilhorst