Concept Actieplan Studentenhuisvesting 2010-2014 1 Inleiding Deze notitie is de uitwerking van de startnotitie actieplan studentenhuisvesting in een actieplan, zoals vastgesteld door het college van B&W in het najaar van 2009. Hiermee geeft het college gevolg aan de opdracht van de commissies Bouwen & Wonen en Onderwijs & Economie om een actieplan op te stellen. In dit actieplan ligt de nadruk op het hoe, met wie en wanneer. 1.1 Waarom een actieplan studentenhuisvesting 2010-2014? In september 2009 hebben de raadscommissies Bouwen & Wonen en Onderwijs & Economie het college de opdracht gegeven om een kwalitatief sterke bestuurlijke regie(groep) studentenhuisvesting in te stellen en het opstellen van een actieplan 2010-2014 met specifieke aandacht voor tijdelijke voorzieningen zoals wooncontainers. 1.2 Overwegingen De Structuurvisie Breda 2020 en de Woonvisie Breda 2007-2010 bevatten de ambitie om jonge huishoudens aan de stad binden. Dit om een evenwichtige stad te zijn; De demografische ontwikkelingen. Op dit moment legt de afdeling O&I van de gemeente Breda in samenwerking met het instituut Nicis de laatste hand aan het Trendonderzoek. Dit is een belangrijk document voor de actualisatie van de structuurvisie Breda 2020. Het geeft inzicht in de bevolkingsontwikkeling van de gemeente Breda, de positie van jonge huishoudens en de relatie met de Randstad. Op basis van de studentaantallen van het huidige collegejaar kunnen we concluderen dat in absolute aantallen het aantal studenten in het hoger onderwijs in Breda en Brabant stijgt. In relatieve zin echter verliezen we terrein op de rest van NL en met name de Randstad. De crisis zorgt voor een toename van nieuwe aanmeldingen van studenten (10-15%) bij de hogescholen. Daarnaast was de instroom van nieuwe studenten in de afgelopen drie jaren al met 20% toegenomen en de buitenlandse studenten met circa 50% bij AVANS en NHTV. De NHTV heeft nu 9% (ca 600) buitenlandse studenten in opleiding. De geprognotiseerde groei tot 2014 is 6%, naar 15% van de studentenpopulatie tot 2014. Vooralsnog blijft de gemiddelde wachttijd voor studenteneenheden van de corporaties op het langjarig gemiddelde van 11 maanden. Echter 2/3 de van de studenten vindt woonruimte op de particuliere markt. Projecten met te slopen woningen worden vertraagd. Oude kantoorgebouwen staan leeg. Nieuwbouwlocaties met (duurdere) koopwoningen blijven langer braak liggen. Er zijn dus kansen om met tijdelijke en permanente oplossingen te komen voor bestaande ontwikkellocaties en bestaande wooncomplexen. Marktpartijen en corporaties spelen hier ook steeds meer op in; Ten laatste het gegeven dat er op dit moment een landelijk onderzoek naar studentenhuisvesting plaatsvindt in opdracht van Minister van der Laan. De verwachting is dat in het vervolg wellicht ook landelijke instrumenten worden ontwikkeld om
studentenhuisvesting te stimuleren. Breda kan met dit actieplan daarop anticiperen en gebruik maken van de resultaten van het onderzoek. 1.3 Evaluatie actieplan 2006-2010 De stand van zaken van het huidige actieplan:het zogenaamde vijfsporenbeleid studentenhuisvesting uit de Woonvisie 2007-2010, is onderstaande tabel weergegeven. De corporaties waren trekker van alle sporen. Spoor 1 is niet uitgevoerd en zal ook niet meer worden opgepakt door de corporaties. Spoor 2 tijdelijke verhuur van wooncomplexen (veelal te slopen woningen) is en wordt in 2009 voortvarend opgepakt (Lange Stallen en de Nieuwe Inslag). De doelstelling wordt in 1 jaar behaald. Spoor 3 het bevorderen van de doorstroming van studenten is succesvol gebleken met de zogenaamde campuscontracten, waarbij studenten na afronden van hun studie de kamer/ studio dienen te verlaten. Spoor 4, het labelen van een bestaand complex naar studentenhuisvesting, is nog weinig succesvol, maar de ambitie is om in 2010 een inhaalslag te maken. De doelstelling op het laatste spoor nieuwbouw (van woningcorporaties) zal niet worden gehaald. Er zijn wel initiatieven, zowel van corporaties en marktpartijen, voor de komende periode. Vooral de locaties van de corporaties zijn veelal complexe en moeizame bouwlocaties (geluidhinder, externe veiligheid, bestemmingswijzigingen nodig). Er resteert nog een opgave van circa 200 wooneenheden. Monitoring doelen in wooneenheden (per 31/12) doel tot 2010 2006 2007 2008 2009 2006-2009 1 Woonruimte bemiddelen particulieren (per jaar) 25 0 0 0 0 0 2 Saldo tijdelijke verhuur (gelabeld voor studenten) 150 0 0 0 161 161 3 Doorstroming afgestudeerden (per jaar) 25 51 39 34 pm 41 4 Doelgroep complex wijzigen 150 0 0-12 15 3 5 a Nieuwbouw corporaties (studio) 42 0 0 0 42 5 b Nieuwbouw particulier (studio) 150 0 0 59 0 59 Totaal 500 93 39 81 176 306 De risico s in de exploitatie van nieuwbouw, en vooral studio s voor studenten, zijn dermate groot dat de corporaties vragen om een zorgvuldige onderbouwing. Ten eerste van de hogescholen een onderbouwing van de groei van de opgave studentenhuisvesting. Ten tweede een legitimatie van de gemeente om specifiek voor studentenhuisvesting woonruimte en middelen beschikbaar te stellen en dus niet voor een andere doelgroep. Dit geldt ook voor het labelen van bestaande woongebouwen voor studentenhuisvesting en in mindere mate voor tijdelijke woonconcepten. De trekkersrol voor het vijfsporenbeleid lag volledig bij de woningcorporaties. De organisatie is in de afgelopen jaren bij de gemeente Breda komen te liggen. In het ambtelijk werkatelier wordt geconcludeerd dat de rolverdeling onevenwichtig is geweest en er wordt voorgesteld tot een nieuwe en meer evenwichtige rolverdeling te komen.
1.4 Probleemstelling De hogescholen geven aan dat de instroom van studenten in 2009 sterk stijgt met 10-20% en de groei van buitenlandse studenten zal aanhouden. Op dit moment wordt de groei van het aantal uitwonende studenten nader onderzocht. Daarnaast kunnen verdringingseffecten plaatsvinden door toenemende concurrentie, van onder meer starters op de huurmarkt, buitenlandse werknemers, en verminderde doorstroming op de woningmarkt. Nieuwbouwinitiatieven hebben vertraging opgelopen evenals initiatieven in de bestaande voorraad. Alhoewel in 2009 een inhaalslag wordt gemaakt in de tijdelijke verhuur. Samengevat is er overeenstemming nodig tussen gemeente, hogescholen en corporaties over: 1) Inzicht in de huidige en te verwachten vraag naar en aanbod van studentenhuisvesting in Breda; 2) Een nieuw ambitieniveau, voor de korte (2010) en middellange termijn (2011-2014), op studentenhuisvesting ; 3) Een nieuwe manier van samenwerking op studentenhuisvesting met een evenwichtige rolverdeling. 2 Actieplan 2010-2014 Dit actieplan geeft aan hoe en waaraan de partijen samenwerken op het terrein van de studentenhuisvesting. De samenwerking zit duidelijk in de lift en de resultaten van 2009 op toevoegen van tijdelijke verhuur zijn hoopvol (161 eenheden). Hieronder wordt eerst aangegeven wat de partijen willen bereiken in 2010 (vigerende opgave), het zogenaamde gedeelde ambitieniveau in de uitvoering, en een gemeentelijk voorstel hoe we dit willen bereiken in 2010 (acties). Cruciaal voor de opgave 2011-2014 is de nog ontbrekende berekening van de kwantitatieve opgave. Dit op basis van de verwachte groei van het aantal uitwonende studenten. Het actieplan is dus uitgesplitst in de korte termijn, het jaarprogramma 2010, en de langere termijn, het jaarprogramma 2011-2014. Deze opzet zou de komende jaren kunnen worden herhaald en sluit goed aan bij de opzet van de monitor, die terugkijkt en in de toekomst kijkt ( rolling forecast ). 2.1 Jaarprogramma 2010 Er is een concept jaarprogramma 2010 gemaakt, dat de gemeente voor zal leggen aan het bestuurlijk overleg studentenhuisvesting op 16 december. De opgave: 3 sporenbeleid 2010 Hieronder volgt het voorstel van de gemeente voor een drie sporenbeleid studentenhuisvesting en een evenwichtige rolverdeling. Dit concept beleid is gepresenteerd op het eerste bestuurlijke overleg studentenhuisvesting op 9 november. In de workshop gemeentelijke bouwintake (inclusief gebiedsmanagers), en ambtelijke vervolggesprekken, werden de tijdelijke oplossingen het meest kansrijk geacht. Binnen de drie sporen is een opsomming gegeven van verkende urgente/ kansrijke activiteiten en minder urgente/ kansrijke activiteiten (cursief).
1) Verbetering samenwerking (beoogd trekker hogescholen na vaststelling actieplan) a) Organisatie bestuurlijk overleg 2 x per jaar b) Organisatie voorbereidende ambtelijke werkateliers minimaal 2 x per jaar c) Monitoring: 2 x per jaar d) Excursie 2) Meer woonruimte corporaties (beoogd trekker corporaties): 200 wooneenheden met de volgende kansrijke oplossingen: a) Tijdelijke verhuur sloopcomplexen b) Tijdelijke verhuur nieuwbouw c) Labelen bestaande wooncomplexen d) WonenBovenWinkels e) Wooncontainers f) Wonen in kantoren g) Nieuwbouw kleinschalig h) Nieuwbouw grootschalig 3) Verbetering kwaliteit particuliere kamermarkt (beoogd trekker gemeente) a) Kwaliteitskeurmerk kamerverhuur (inclusief sociaal beheer) b) Handhaving brandveiligheid en voorlichting c) Verbeteren monitoring kamerverhuur d) Contract bemiddelaar over Wooncontainers en/of Wonen in kantoren e) Leegstandsbeheer en bemiddelaars (in relatie tot kraakwet) f) Handhaving gebruiksbesluit bestemmingsplan of verordening kamerverhuur (maximum aantal kamerverhuurpanden in een straat) De kwantitatieve opgave betreft de nog resterende opgave 2006-2010 van circa 200 wooneenheden (zie paragraaf 1.3). De ambitie om dit alleen met studio s te realiseren wordt losgelaten. Dit geeft de corporaties meer ruimte om goed invulling te geven aan de opgave binnen redelijke financiële kaders. Het realiseren van Wooncontainers is volgens de corporaties geen eenvoudige opgave, mede gezien de ervaringen in den lande en specifiek in Tilburg op de campus Stappegoor. De gemeente heeft potentiële locaties verkend en in de bijlage zijn concept randvoorwaarden voor Wooncontainers opgenomen. Acties december 2009 en 2010 (het script) 1) Benodigde cijfers voor opgave 2011-2014 december 2009, 1 ste versie monitor (beoogd trekker hogescholen, zie bijlage 1) 2) Bestuurlijk Overleg studentenhuisvesting 16 december (beoogd trekker gemeente) 3) Vaststelling definitief actieplan studentenhuisvesting januari 2010 (beoogd trekker gemeente) 4) Verslag BO ter kennisname aan BO Hoger Onderwijs februari (beoogd trekker gemeente) 5) Monitor studentenhuisvesting juni (beoogd trekker hogescholen) 6) Bestuurlijk Overleg Studentenhuisvesting juni (beoogd trekker hogescholen) 7) Verslag BO ter kennisname aan BO Hoger Onderwijs juli (beoogd trekker gemeente)
8) 200 (tijdelijke) wooneenheden toevoegen, waarvan minimaal de helft voor internationale studenten, afhankelijk onderbouwing opgave door hogescholen, voor juli 2010 (beoogd trekker corporaties) 9) Vaststellen plan van aanpak kamerverhuur (keurmerk, handhaving en monitoring) in september (beoogd trekker gemeente) 10) Nieuw woonloket studentenhuisvesting in 2010 (beoogd trekker corporaties). 2.2 Jaarprogramma 2011-2014 Er is inmiddels een evaluatie 2006-2010, een nieuw 3 sporenbeleid, versnelde uitvoer tijdelijke verhuur in 2009 en 2010. Echter om de nieuwe opgave te berekenen is overeenstemming nodig over de nieuwe monitor en bijbehorende definities, die als input dienen voor de methodiek opgave 2011-2014. Cruciaal is inzicht in de ontwikkeling van de groei van uitwonende studenten, zowel Nederlandse als Internationale (kort en langdurig verblijf). Samen met de hogescholen AVANS en de NHTV wordt de opgave in beeld gebracht. Vanuit het bestuurlijk overleg Hoger Onderwijs heeft de NLDA (KMA) aangegeven dat er in de komende jaren een opgave van circa 350 tijdelijke eenheden nodig is voor sloopvervanging van bestaande wooneenheden. Dit jaarprogramma zal in het definitieve actieplan worden ingevuld. Het ROC wordt ook de gelegenheid geboden haar opgave van uitwonende studenten 2010-2014 te definiëren, via de ambtelijke werkateliers studentenhuisvesting. In de uitwerking van het drie sporenbeleid naar 2011-2014 zullen naast de tijdelijke ook permanente oplossingen van de corporaties aan bod komen. Zoals kleinschalige nieuwbouw rond het centrum, minicampus(sen) verspreid over de stad een Global Village met centrale studentenvoorzieningen. 3. Organisatie In dit hoofdstuk wordt de organisatorische aspecten weergegeven. 3.1 Opdrachtgever - Bestuurlijk opdrachtgever: wethouder de heer van Yperen (VHV) - Ambtelijk opdrachtgever: directeur de heer van den Hurk (directie RO) 3.2 Bestuurlijke Regiegroep studentenhuisvesting De Bestuurlijke Regiegroep stemt beleid af en neemt besluiten over oplossingsrichtingen voor knelpunten. De werkgroep bereidt de stukken voor in werkateliers. Daarnaast wordt gebruikt gemaakt van bestaande overleggroepen. Bijvoorbeeld het overleg Taskforce Woningbouw met de corporaties om knelpunten van de bestaande locaties te analyseren. Oplossingsrichtingen worden voorbereid via de gemeentelijke bouwintake en voorgelegd aan het Interventieteam en de Bestuurlijke Regiegroep.
3.3 Deelnemers regiegroep studentenhuisvesting De belangrijkste partners (stakeholders) voor het actieplan zijn: Hogeschool AVANS, mevr Kamsma; Internationale hogeschool NHTV, dhr van Os; WonenBreburg, dhr T. Streppel (namens de Bredase corporaties) ; Gemeente Breda, dhr van Yperen en dhr Oomen. Agendaleden zijn: Singelveste Alleewonen; Laurentius; NLDA. 3.4 Deelnemers ambtelijk overleg studentenhuisvesting De belangrijkste partners (stakeholders) van de ambtelijke werkateliers zijn: Hogeschool AVANS; Internationale hogeschool NHTV; WonenBreburg; Laurentius; Singelveste Alleewonen; Gemeente Breda afdeling Wonen&Milieu. Agendaleden zijn: Gemeentelijke afdelingen Economische Zaken, Strategie & Programmering, Bouw en Woning Toezicht, Vastgoed, Communicatie; ROC; NLDA. 3.5 Omgeving Bestuurlijk overleg Hoger Onderwijs (hieraan wordt gerapporteerd); De werkgroepen Student City en Leerstoel Logistiek onder het bestuurlijk overleg Hoger Onderwijs. Daarnaast functioneert er nu een tijdelijke werkgroep Denktank Internationalisering; Studenten(organisaties/ digipanel); Wijk- en dorpsraden; Huurderskoepel en SWOB; Particuliere verhuurders; Projectontwikkelaars en corporaties van buiten Breda; Leveranciers/ bemiddelaars van tijdelijke woonruimte.
3.6 Budget en Uren De uitvoering van het actieplan wordt ten laste gebracht van het budget uitvoering vraagstellingen Gebiedsdoelen Wonen in het Fonds Wonen, zoals vastgelegd in de vastgestelde startnotitie (voorstel 35391). Het geraamde budget bedraagt 30.000,-. Voor de werkzaamheden 2011-2014 is nog geen dekking, maar ook nog geen opgave gedefinieerd.
Bijlagen Bijlage 1. Monitor Rolling Forecast Van groot belang is medewerking van de bronhouders, gemeente, hogescholen en corporaties. Deze is toegezegd in het bestuurlijk overleg regiegroep studentenhuisvesting. Inhoudsopgave monitor Rolling Forecast. Een monitor met indicatoren over de woningmarkt voor studentenhuisvesting: 1. Vraagontwikkeling (aantal uitwonende voltijds studenten in Breda, Nederlands, Internationaal, kort en langdurig verblijf); 2. Aanbodontwikkeling (aantal studenteneenheden corporaties en particuliere markt); 3. Druk op de markt (wachttijden corporatie eenheden, interviews particuliere markt). Bijlage 2. Concept Randvoorwaarden Wooncontainers 1. Locatie (zeer)dichtbij het centrum of hogescholen (Brabantpark, voormalig Jeka-terrein, Havenkwartier). 2. Geen locatie aan het spoor vanwege externe veiligheid en geluidhinder (Tramsingel, Drie Hoefijzers) tenzij er maatregelen worden genomen (aanzienlijke kosten). 3. Veilige woonomgeving: fietsroutes; 4. Parkeergelegenheid voor studenten. 5. Voorzieningen in de buurt De locatie eisen 1 tot en met 5 zouden via een digipanel studenten kunnen worden geverifieerd. 6. Exploitatiekosten. Volgens WonenBreburg is de benodigde termijn ten minste 8 jaar voor de eenheden zonder kosten voor de locatie (grond). Dit betekent een permanente bestemde locatie van minimaal 8 jaar of 2 tijdelijke bestemde locaties van minimaal 9 jaar. Dit dient nader te worden onderzocht in een gesprek tussen WonenBreburg en de gemeente Breda (Grondbedrijf).